细数深圳地产“七宗罪”

    当前，深圳房价出现了近三年来初步稳定的局面，开发商与置业者的博弈关系重新回位。市场格局走向看似明朗，但变数尚存。总结2007年房地产市场的教训，特别是反思市场各方的在房价异动时期的行为，对2008年的房地产发展，或者为更长远计，都显得至关重要。

    银行执行调控迟缓，房价稳定太晚。宏观调控以来，银行在作为商业组织追逐利益最大化与作为社会组织如何体现社会责任上没有摆正关系。尽管后来推出的银根紧缩政策事实上带来了让投机者离市和需求力适度下降而初步稳定市场的效果，但这个本来可以提前到来的结果晚来了至少一年，置业者为此支付了接近一倍的房价成本。

    开发商暴利心态毕现，房企品牌集体沦丧。宏观调控客观上产生了更大范围的公众对房地产投资价值的普遍性认知，房地产企业充分“把握”时机，通过技巧性营销和制造信息不对称，使得房地产产品几乎成为“全民性”投资品。同时，与公众对未来房价上涨的非理性预期相呼应，市场格局呈现一边倒情势，开发商单边定价时代到来，房价开始脱离成本轨道，一路向高处狂奔。由一些精英型房企在相当长一段时间通过专业主义、公众关怀和社会责任所建立的行业价值宣告瓦解。

    市场把脉模糊，调控平衡点失准。房地产是一个政策市，但政策的不系统和不及时，表现出有关监管部门对房地产市场缺乏专业的把控，而使得行政行为对市场的参与总是迟缓和被动。如对供需关系的平衡不够，如对市场投机管控不足，如在源头调控上用力不够。

    非理性置业行为普遍，消费者市场博弈失势。在一个充满变数的市场面前，非组织化的置业者个体的独立意识消失，表现出群体的非理性，积极性的声音和建设性的意见被淹没和掩盖。投机者空前规模化登场，普通置业者的抢购式置业和提前置业使之事实上成为高房价的接盘人。

    三级市场管理失控，中介行业出现信任危机。三级市场所表现出的二手楼交易量大大超过一手楼交易量的状况被当作了深圳房地产市场开始进入存量市场主导的阶段，短期换手率过高的危险事实被虚假的繁荣所掩盖。多数中介企业借势越位，脱离行业本位，成为有组织的炒房人，甚至成为无约束的公众借款人。打击力强的政策出台后，以“中天置业”为代表的少数中介企业资金链断裂，关门倒闭，中介行业灰色模式曝光，开始整体呈现信任危机。

    概念消费过度，房价提前透支。深港一体化、珠三角同城化，甚至两小时生活圈在趋势合理的状况下，可实现的时间表却被置业者严重忽略，高房价开始表现出明显的概念消费行为，透支特征突出。

    （作者系深圳社会科学院城市营运研究中心主任）