细数深圳地产“七宗罪”

    当前，深圳房价出现了近三年来初步稳定的局面，开发商与置业者的博弈关系重新回位。市场格局走向看似明朗，但变数尚存。总结2007年房地产市场的教训，特别是反思市场各方的在房价异动时期的行为，对2008年的房地产发展，或者为更长远计，都显得至关重要。

    银行执行调控迟缓，房价稳定太晚。宏观调控以来，银行在作为商业组织追逐利益最大化与作为社会组织如何体现社会责任上没有摆正关系。尽管后来推出的银根紧缩政策事实上带来了让投机者离市和需求力适度下降而初步稳定市场的效果，但这个本来可以提前到来的结果晚来了至少一年，置业者为此支付了接近一倍的房价成本。

    开发商暴利心态毕现，房企品牌集体沦丧。宏观调控客观上产生了更大范围的公众对房地产投资价值的普遍性认知，房地产企业充分“把握”时机，通过技巧性营销和制造信息不对称，使得房地产产品几乎成为“全民性”投资品。同时，与公众对未来房价上涨的非理性预期相呼应，市场格局呈现一边倒情势，开发商单边定价时代到来，房价开始脱离成本轨道，一路向高处狂奔。由一些精英型房企在相当长一段时间通过专业主义、公众关怀和社会责任所建立的行业价值宣告瓦解。

    市场把脉模糊，调控平衡点失准。房地产是一个政策市，但政策的不系统和不及时，表现出有关监管部门对房地产市场缺乏专业的把控，而使得行政行为对市场的参与总是迟缓和被动。如对供需关系的平衡不够，如对市场投机管控不足，如在源头调控上用力不够。

    非理性置业行为普遍，消费者市场博弈失势。在一个充满变数的市场面前，非组织化的置业者个体的独立意识消失，表现出群体的非理性，积极性的声音和建设性的意见被淹没和掩盖。投机者空前规模化登场，普通置业者的抢购式置业和提前置业使之事实上成为高房价的接盘人。

    三级市场管理失控，中介行业出现信任危机。三级市场所表现出的二手楼交易量大大超过一手楼交易量的状况被当作了深圳房地产市场开始进入存量市场主导的阶段，短期换手率过高的危险事实被虚假的繁荣所掩盖。多数中介企业借势越位，脱离行业本位，成为有组织的炒房人，甚至成为无约束的公众借款人。打击力强的政策出台后，以“中天置业”为代表的少数中介企业资金链断裂，关门倒闭，中介行业灰色模式曝光，开始整体呈现信任危机。

    概念消费过度，房价提前透支。深港一体化、珠三角同城化，甚至两小时生活圈在趋势合理的状况下，可实现的时间表却被置业者严重忽略，高房价开始表现出明显的概念消费行为，透支特征突出。

    （作者系深圳社会科学院城市营运研究中心主任）

    城市竞争力作为一个专业概念有一个系统的指标。它包含区位、功能、环境、人才、产业、资本、知识、政府服务、文化、企业集群等等诸多要素。显然，房价并不属于城市竞争力的一部份。

    在一个正常的市场，房价是由供需关系决定的，并不直接由城市竞争力决定，但是高竞争力的城市通常有着优势产业资源和比例较大的经济人口，二者所决定的城市高消费能力和高生活质量的群体要求自然会演变成房地产购买的推动力。

从这个意义上讲，房价与城市竞争力并不存在必然的因果关系。在某种程度上讲，房价是城市的综合竞争力的一种反应，就像工资、收入水平，就业率、商业交易机会等也是城市竞争力的一种反应一样。

目前有关高房价与城市竞争力的关系上存在诸多悖论需要澄清。

如以高房价提升城市竞争力。这是一些意见人士的妄意揣测，一是城市竞争力是由产业价值、营商环境、机会供给能力、城市服务能力来决定，而不是靠高房价来提升的。二是目前应该没有城市政府会弱智到以提升房价来提高城市竞争力的。政府出让土地，还是要看开发商能接受什么样的价格，开发商卖房子也要看消费者能够接受的价格。再说，在市场经济时代，单纯地靠政府力量去提高房价是不可能的。

如高房价削弱城市竞争力。从世界范围内来看，目前，还没有哪一座城市是因为高房价而削弱了城市竞争力的，纽约、东京、香港都是房价高企的地区，但是他们的城市竞争力并没有受到本质的影响。关键是看在世界和某一个区域范围内，一座城市能发挥什么作用和能提供什么价值，这才是它的竞争力。一座城市房价能够形成，还是因为有人群的接受度。同时，残酷的现实也决定了会有相当多的人没有能力接受。但是一部分人不能接受并不能构成城市竞争力被削弱的理由，相反，应该是需要这些人群如何现实而理性地判断你选择一座城市的理由或者是时候对一座城市机会价值和性价比进行综合考量了。

如高房价就会产生经济泡沫和空置率。这句话本身是不科学的，并不是高房价就是经济泡沫。高房价形成的理由才是判断是否有经济泡沫和是否可能产生空置率的依据。比如没有合理的城市价值作为基础，没有良好的宏观经济环境作为支撑，没有具有支付能力的消费者等等，不管是否是高房价，房地产都有可能形成泡沫。反之，则不然。

总之，房价与城市竞争力之间关系并不直接，但是值得城市政府警惕的应该是高房价下的民生问题如何维护，特别是低收入人群的居住权利怎样保证？高房价与城市产业转型之间的关系如何良性互动？比如高房价在抬升企业商务成本和移民居住成本而对部分产业形成“挤出效应”，是否有适应性的产业及时替补？

     （作者系深圳社会科学院城市营运研究中心主任）