发表于 :2009-03-27 10:00
每30年就会刷新的土地观念和制度
城市房产70年产权到期之后怎么办？这个问题依稀提了若干年了，但直到09年，在世界性的经济危机来临、在过往发展模式面临重大质疑之际，中国的土地产权居然出人意料地凸显为一个重大话题。这一切看似偶然，却又在必然之中。70年大限，是一个符号，掀动这个符号，就是触及社会更深层面变革的讯号。
今年是建国60周年，关于土地问题，我们经历了两个30年。49年至79年，是土地、祖国和母亲三位一体的30年，79年至今进入三位分离的过程：土地实现经济和财富价值，祖国维系意识形态，母亲维系家庭、亲情。未来30年，这三个位格还会变化，其中变化最少的应该是母亲这一位格，祖国和土地位格还会变，而以土地之变，必会有震撼性的效果。我很乐观地注视中国人在土地问题上的观念和制度的变化，所以，对目前许多困惑是不以为然的，以30年刷新一次的频率，相信后代解决土地问题比我们更有智慧。
那么，如何预测未来土地制度的变化？70年之后，政府是否还要对已有房屋的土地收费？收多少费？这其实不是一个难事，难的是回答：再续多少年？
是以建筑的一般寿命来签未来年限，还是产权永久私有化？我个人认为，产权永久有化的可能性非常之大。
有必要先探讨一下，我们在产权永久私有化问题上存在认识上的哪些误区？一种简单的不过脑的武断是：依现行政制，难以推出私有化这么一个结果。但是，不妨反问一下，在79年之前，哪一个中国人能想象土地的有偿出让？能想象出政府先出钱向村集体征地，并对村民个人予以安置、补偿方式获得土地，并向机构、个人和企业，甚至向外资企业有偿出让一定年限的土地使用权吗？在79年至今的30年间，土地的出让、开发、利用又产生了多么丰富多彩的形式？如今，政府对土地的管制主要立足于耕地保护、控制建设用地规模，以及土地的用途管制，并且政府成为土地升值的最大受益者。可见，由今天土地制度逻辑直接推衍到未来，是不正确的。另一种担忧是：土地的私有化会改变社会主义国家的性质。这一顾虑其实源自对世界土地制度的多样化形式的盲然，以及对制度创新的障碍预设。即使在资本主义国家，其国有土地也占有相当大的比重，大片山脉、湖泊、森林、海域基本上是国有的，农田、建设用地私有的比重大一些，然即使在资本主义国家的城市中，属于城邦公有或国家所有的土地仍占很大比重，资本主义的土地并不是必须和全部私有化，绝不排斥国有化，这是世界上土地所有方面合理的、现实的多样化形式。
我国的土地所有制，源于《宪法》规定的土地国有（集体所有根本上也是国有），然而改革开放、市场经济的发展，必定会遇到土地产权的进一步明晰化的底线突破，即修宪并规定土地以国有为主、集体所有和私人所有并存的土地所有制。
这两个误区得以突破的可能性非常之大。估计允许土地私有之后，真正的技术难题才会出现：一是现有城市住宅区中小区集体共同所有土地空间与国有土地、以及私人住宅单位与小区集体所有空间的重新界定；二是私有产权领域的改造与建筑物寿命的关系处置；三是土地兼并与社会保障体系之矛盾；四是土地用途管制与私人土地逐利冲动的矛盾。
我国钢筋混凝土建筑物设计寿命为50年，依我对建筑质量和土地问题的了解，估计建筑的使用寿命问题会比70年大限更早地促发旧屋改造的需求，而旧改又必绕不过产权问题。从现实合理的利益博弃角度看，政府一方肯定希望借70年大限之际，大肆开展旧改，通过产权置换来换取城市功能区的完善，而小业主一方必定在70年大限制来之前、利用建筑设计寿命和实际存在的质量问题，作为与政府进行利益博弈的王牌。
耐人寻味的是，就建筑物质量进行产权利益博弃，在世界上尚无足够成功的经验，因为钢筋混凝土建筑的集合住宅的使用寿命之鉴定，尚无普世经验。从建筑史来说，中国木构建筑寿命很短，西方石头建筑寿命很长，已是常识，石头建筑的维修标准和技术，亦很成熟。然而，钢筋混凝土建筑的寿命，尚无足够的技术参数，体量巨大的高层住宅，其维护甚至要比大跨度、技术复杂的公共建筑的维护都难。这源于住宅的使用人群的密集和产权诉求的复杂。中国的住宅建筑的维护经费短缺，将留给政府和社会一个巨大难题：一方面是70年使用期，一方面是建筑设计寿命50年，这可是一个大漏子、大矛盾。
从促进土地产权明晰化方面，城市土地因为目前阶段的社会财富向城市集中，以及房地产业发展时间尚短，许多问题还处于被遮蔽状态，其复杂性、矛盾性还远未充分暴露。而农村土地产权明晰化，其实相对简单，即以现有承包土地合同就地确权，是矛盾最少、代价最低的，现在开展此项确权工程，可大大节省我国制度变迁成本。然而，由于意识形态存在太多误区，前年颁布《物权法》对农村土地和房产产权笔墨不多，实在是一大遗憾，希望在这一轮土承包期限结束之前，全国人大能授权决策层，着手解决这个大问题，为未来的城市化和制度创新做出更好的铺垫。
发表于 :2008-05-21 17:41
我们无法预测地震,但我们可以预防悲伤
文＼贺承军
地震来了,造成这么大(多大?还未知。)的损失和伤痛。我几天无言。前天，去听孩子班级的公开课，语文课是学高尔基的《海燕》，老师把地震的惨烈画面结合到教学中，孩子们发出了沉重的悲声，有几位还密切关注着这一悲剧的进程。
网上关于地震的预兆、是什么房子倒得最多之类议论多起来，关于企业家捐献也有人说，我认为不必去议论何种阶层该如何如何，关键看自己如何做。
地震，对于大部分人是悲伤的，对于少部分人，可能是商机。当然，也可能是带着悲伤的商机。我说的是城建和房地产业界人士，可能会看到商机。正是面对这必然存在的商机，我要说几句不中听的话。也是对灾后重建的建议：
一、警惕“追求标志性建筑或景观”成为浮躁时代的新注脚，亦成为以后灾难来临时造成更大灾难性事件的人工线索。
二、朴素的居住应该成为新城镇建设、城市重建的主调。
三、绿色和生态，是要讲究节约的。
四、一大批国有房地产公司应该在灾后重建家园中发挥作用。
五、建设部或中国建筑师、规划师协会应该组织灾后重建讨论会，并成立灾后重建建筑界支援会。
因为灾后重建是可以尽量做到预防悲伤在未来的发生，我们无法预测地震,但我们可以尽可能预防悲伤。
还会有其他一些建议，待后再说。
发表于 :2007-09-13 18:12
中国人自诩为大地之子，农民居多，普遍地对土地有深厚的感情。古时皇帝也盛行祭天拜地，如今许多地方祭祀土地神。短短二三十年间，转轨于市场经济，犹如一群情痴面对着薄情寡义的婊子，总之，是乱了阵脚，剪不断、理还乱的土地立法和政策，就是明白的报应。
二十年前，深圳人冒着“违宪”的风险，开始土地的有偿出让，动地一槌，考虑到曾咏叹着“土地啊，母亲”的移民，来到深圳这块土地，相当于是上门女婿把丈母娘卖了；到后来，把小姨子也卖了，如工商业用地大规模出让；最后，把老婆也卖了，农用地转为建设用地，行政办公用地、道路等市政设施用地转为商业或商品住宅用地，可以归于此类。
如此个卖法，当然只有价高者得这一最高原则。
话虽这么说，我绝不是逆历史潮流而动，主张一切回归计划经济。市场经济的旗帜，是去神圣化、祛魅化的旗帜，我存疑虑的是，由一帮缺乏城市生活、现代法治经验的人来经营城市土地、主导城市建设，在土地政策方面走入迷宫，就不算什么难以理解的事。
在相当长的一段时间内，许多的城市政府在提倡“提升土地价值”，与此形成对照的是：尽管不停地说“提高人民生活水平”，但这个“人民”似乎生活在别处，或仅仅局限于拿着本城绿卡的那部分人，此地的劳工工资和其他福利、公共服务的享有水平之提高似乎不在题内。
如此拷问之下，我们就会发现，许多冠冕堂皇的城市发展目标，其实是站在企业主、行业领先者、快速致富者角度提的，如今要落实到民生净福利指标，几乎存在着类似从单板机转到windows系统平台的巨大差异。
居住和土地政策，正在考验着中央政府和地方政府既合作又差异的执政目标与方法，到底存在多大的张力，这个张力是有效的、积极的，还是可能崩溃、失范的。
现在，我们看到了说法和做法实际上存在许多的差异。我不知道是要乐观地看待“公民社会”出现的目标导向与具体措施之间的不一致，还是悲观地承认自己理解复杂现象的能力之不足。平抑城市高房价之痛，在我看来是有去痛片的，可是拿出来的，似乎总是清凉油。
发表于 :2007-09-13 18:11
曾几何时，深圳文学的代表是打工文学，而打工文学的主要角色，是做稳了“二奶”的人和想做“二奶”而未得的人。
深圳的许多国企，是政府的“二奶”，谁是“大奶”？当然是真正的市场化公司，因为深圳是市场经济的试验田，市场化公司，是市场经济意识形态下的明媒正娶的太太。这么说是恰当的，因为当代中国仍然是官本位的。在内地很多地方，仍然把国企奉为正妻，那是尚未真正改革开放之故。
因为仍然是官本位，在市场经济试验田里，正妻要讨欢欣，往往要向“二奶”学习。就如吴月娘就必须向潘金莲学习。当代的理论家们、文人雅士们，早已替潘金莲一洗污名，把她装扮成中国的自由女神，“永恒的女性，引我们上升。”
这不，作为政府“二奶”的金地房地产公司，又在关键时候，让西门庆高兴地挺起来了。继坪山“捆绑15%”拍地失败后，在龙华一饷承欢，以高价成交。龙华会成为西门庆的龙床。伟大的金地女神，引深圳地价上升。作为吴月娘（大奶）的万科，和作为李瓶儿、孟玉楼的其他（三奶、四奶们），也一起玉成其好事。-----深圳的“二奶”故事，随着城市的升级早就升级转型了，现在早已不见打工文学了，只有以各种形态出现的《金瓶梅》的翻版。
金地高价拿地，是一个具体的潘金莲争宠的故事。坪山失败，可视为西门庆受了一点委屈。西门庆转场再战，潘金莲刻意承欢已势所必然。此时潘氏得分，会增加日后赢得更多恩宠的宝贵筹码。
然而，潘金莲屈意承欢，也未必全是为了西门庆高兴。潘金莲自己也高兴。
大多数人只会看到西门庆高兴的局面：捆绑15%，也成了。这是政绩，至于付出的代价，不仅仅是吴月娘的流泪，还有众宾客仆人们的惊诧。甚至可以理解为潘金莲不惜大出血而让西门庆得欢。为何？潘金莲有自己的招术：她不是真的出血，她宰了一头猪，抹了一点猪血而已。背着西门庆，她还会宰更多的猪。
当代中国诸多国有房地产公司，包括任志强所在的公司，干的就是潘金莲这样的勾当。众看客看着她大呼小叫的，搞不清她到底是痛苦还是欢乐。
龙华的二线拓展区，由金地的这次“一唱雌鸡”，真正明白了城市功能区的基本定位的变化：原来设想的作为深圳市中心区的功能辅助区，应该有大量适合白领、公务员、中等收入人员的居住区，现在看来，是朝向金领居住区发展了。以圣莫利斯领其头，金地是次竞叫随其后，后面还有更多公司不惜高价拿地挺进。白领欲居此地，恐怕至少要缀一个金色样子的领才能得逞。
西门庆发话了，无论金领、白领，只要是坐轿子进了西门府的（户籍身份），就一定可尽享荣华富贵，只是不要急，一步一步来。至于不是坐轿子来的（非户籍身份），则本府暂不考虑。
本来玳安也劝过西门大官人，您还是不要分坐轿不坐轿的，您就对所有人说，面包会有的，房子会有的，只是不要急。暗中控制一下，让坐轿的先解决，不坐轿的慢慢再说，不是更好吗？西门大官人嫌玳安?嗦，连留一点面子给不坐轿的也懒得给。
看来，有看客说，治房价高的“脚”，还得通过治城市发展模式的“头”，有几分道理。赵晓君更直趋主题：房价之病，关乎宪政不举，信然。
1978年，宠儿郭沫若写过一篇《科学的春天》，那是一次划时代的叫春。2007年春天，《物权法》再次叫春，这次是先富起来的有钱人的集体叫春。什么时候，才能轮到宪政的叫春呢？
在春天，欲火攻心，是谈不了宪政的。宪政需要冷静的冬天。
诗云：
春天已经来了 ，
冬天还会远吗？
金莲已经叫春了，
西门虚脱还会远吗？
非理性的房价已经来了，
理性的居住还会远吗？
物权已经来了，
人权还会远吗？
发表于 :2007-09-13 18:10
房子是有欲望的。空间有强迫性的命令。意大利类型学建筑家阿尔多?罗西说过，一种经典类型的建筑，是有其内在的欲望的，正如烟囱要插在他该插的地方，桥梁要架在扒开的河床上，而烟斗是暧昧的，它本身是男根的象征，在传统社会，它错接在男性的嘴里。烟斗形成了一个性倒错，呈现为男性的象征和男性本身的斗争，这时候，象征符号优于实体，所以男性本身女性化，张开了嘴。
海德格尔的存在论哲学，有一个概念也是充满复杂的阐释意味的，叫作“在手状态”。从男性中心主义出发，在手的是女性的乳房，而乳房是双向的，外在他如高拱的陵墓，内在她是陵墓的暗室；高拱着为外在男性，隐含着如内在女性。而在现代社会，不妨从女性出发，则在手状态，意为女性握住男根。
在手状态，则是最有人生意义的状态。但海德格尔又开出了一个精神（抑或意淫）的状态，在手状态可以更抽象为“在”，“在”即可能在意淫之中。
西方的实用主义与中国的儒家学派，没办法理解“在”的状态，它们只能理解在手状态。
然而，即使仅仅是在手状态，它也包含着从男性和女性两个角度出发，所以，这个世界是暧昧的。
在海德格尔之后，德里达和福科更为进步，也更为颓废。德里达开发出喷射状态，在手已不满足，一定得射出来。所以福科在德里达的对面，暗自嘲笑，德里达那个傻B，那么格调低下，非得射出来才有意义吗？福科又回到古希腊状态，不射亦可。他喜欢美少年，这是古希腊文明的伟大传统。
够了，这一幅文明与理念演化的进程，终究有些离谱。我回到房子的欲望。房子是女性的象征，但当它挺拔时，人们愿意以雄浑二字来形容它。雄浑的、圆丘似的乳房，才真正成为一个矛盾体。
中国的城市设计师们，处于一种矛盾状态。从政治家的角度，建筑应该是纪念碑式的，雄浑大气，体现不可一世的政绩，而从平民大众的角度，建筑的内部实用空间才是根本的。平民大众更重视如何填充房间，就象一个女人一样希望被充满而处于意义充盈状态。政治家们处于男性地位，总希望建筑挺起来。
通过建筑，政治家们总希望与平民大众的意念通奸，但大多数时候，政治家们往往是强奸民意。
然而对于政治家与民众的和谐关系的达成，情况可能因时因势而变。民众处于未启蒙的意念受摄状态时，民众可以逆来顺受，怎么强奸都行，打是亲、爱是骂，实在不行用脚踹。然而一旦时势反转，则有可能亲是辱，爱是背，实在不行用脚踹，但这时是民众踹走政治家。
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