侯科昌的空间

深圳商报《2007深圳地产蓝皮书》

2008-01-02T07:20:32Z

“2007深圳中介行业反思”专题采访提纲

二、采访提纲

1、您认为深圳中介行业目前最大的问题是什么？

是诚信问题。

深圳中介机构自身经营不够稳健，在缺乏监管的“客户资金”与楼市疯炒期间“炒客佣金”的诱惑之下，盲目扩张、过度开店，进行粗放式经营，导致的“行业洗牌”进一步激化了地铺模式下原本就不合理的资本与劳动在佣金分配上倒挂的矛盾，扭曲了经纪业内在的价值取向。基于地铺模式的佣金收入的分配倒挂，使得原本靠公平、正直与诚信吃饭的中介丧失了公平与诚信；也使得一线执业经纪人群得不到发展，一个畸形发展的行业不会是得不到社会认可的、也不会有良性的持续发展。

2、如何看待中介行业的诚信问题？

地产中介的诚信问题是一个复杂的问题，它不仅涉及我们通常所理解的“中介机构对社会广大置业者的诚信问题”，也涉及到中介机构对自己的员工——一线执业的地产经纪人的诚信问题。在尊重人性自私的原则下，我们就不能抱着中介机构可以自觉自愿地“诚信”的美好愿望。想彻底解决地产中介行业的诚信问题，要靠行业法规的建立和政府监管力度的加强，要靠地铺模式下中介公司集约化经营和在佣金收入分配上的重大调整，要靠行业市场经营模式的创新。

3、为何宏观调控会直接导致深圳中介行业危机？其中有什么必然的因素吗？

老侯不认为深圳楼市此一轮的调整完全归功于宏观调控，而首先是深圳楼市作为一个投资品市场在被爆炒之后必然要出现的状况；老侯也不认为“中天恶性出局”是独此一家的“个案”，而是要作为一个现象，谨防再次发生。深圳的中介行业“大洗牌”这是一种行业与市场的必然。因为被爆炒得市场要理性回归，那些过于依赖“炒家佣金”疯狂开铺的中介机构自然要出局；因为被扭曲而严重背离经纪业内在价值取向中介行业要回归理性，那些不仅占用客户资金，而且坚持劳动与资本在佣金收入的分配上严重倒挂机制的中介机构必然要面临社会与广大经纪人的末日清算。“中天事件”引发的深圳中介行业危机，仅仅只是这场清算的开始！

4、怎样的中介企业，才能在这场行业洗牌中脱颖而出？

其实认为中介“大”就“诚信”，就“规范”。这绝对是一个误区。这个错误的认识不仅害了一大批社会置业者，在某种意义上说也害了一批想快速“长大”和想长得更大的中介机构。现在“大洗牌”了，又有一种错误的认识，以为这次洗掉的都将是小中介，因为小中介都不规范、不诚信。那谁又能告诉大家，“中天置业”不是大中介、不是品牌中介呢？

老侯以为这次洗牌对行业来讲，不论大小都要出局一大批，但是也绝对不会形成像洋快餐行业“麦当劳”和“肯德基”那样一两家独大的局面。会在此次“大洗牌”中出局的不好点名，但能在这场“大洗牌”中脱颖而出的中介必然具备以下特点：第一、没有参与行业“店铺数量竞赛”的中介；第二、不是过于依赖客户购房款周转的中介；第三、稳健经营，对片区生意吃得很透的中介；第四、虽然暂时在佣金收入分配上也是执行“资本与劳动”的倒挂，但能赢得一线执业经纪人认可的机构。

房地产独立经纪人模式也要脱颖而出，横空出世。具体讲“房地产独立经纪人模式”有以下三个完全符合经纪业本质要求与社会资源合理分配的价值取向。第一是确认了房地产经纪人作为经纪业这一不可替代行业的核心，有利于扭转地铺模式以“盘”为核心的疯狂开铺的非理性扩张带给社会和行业诸多问题而又无法根本解决的局面。第二，确认了经纪人在交易中付出的是高附加值的脑力劳动，而中介机构在其中仅仅提供的是信息平台和交易过户这样的简单劳动，有利于明确和扭转中介机构和经纪人在佣金分配上的合理比例。第三，给予经纪人劳动价值的充分认可（独立经纪人提佣65%起、最高85%，正好是地铺模式下中介公司提成比例的颠倒；并且及时支付到期个人账户）使得优秀经纪人在获得经济基础的同时、在时间支配方面获得充分的人身自由，以经纪人内在的自主自愿扭转了地铺模式下中介通过“教育”、“管理”和“阻吓”等手段改变不了的经纪人服务质量不高、不诚信以及“走私单”的局面，利于行业长远发展。

5、未来深圳中介行业将有什么新的发展趋势？像类似“独立经纪人”等创新模式，会得到市场普及吗？

在行业“大洗牌”之后，未来深圳中介行业会形成集约化经营的、改良地铺模式和独立经纪人模式并存的发展新趋势。“房地产独立经纪人”符合经纪业作为一个行业存在的内在价值诉求，有利于行业的发展，有利于经纪人的发展，符合广大置业者对“诚信”、“专业”和“降低交易成本”的强烈要求，符合社会资源集约化的经济效益与诚信和谐的社会效益，符合党中央构建和谐社会的大政方针。只有深刻理解经纪业和地铺模式下中介公司过度开铺所带给行业的深度危机，才能更深地理解“地理经纪人模式”的价值及其所蕴含的类似“核聚变与核裂变”的强大能量。

就像是搞核弹是为了真正有效制止世界大战一样，老侯创立独立经纪人模式也是为了有效防止和遏制深圳的中介行业“好了伤疤忘了痛”，几年后再次掀起“地铺数量竞赛”去贻害经纪人、贻害行业和社会！房地产独立经纪人是行业的趋势！、历史的潮流，这股潮流不会因为一小部分人疑惑、害怕或者不喜欢而停下来。不仅是在以“创新为城市灵魂”的“先锋城市”——深圳，在全中国，你也会很快看到这股强劲的独立经纪人大潮正滚滚向前、向前、势不可挡——也不容挡！

深圳老侯

独立经纪人模式的理论基础

2007-12-24T06:28:50Z

侯科昌/文侯科昌，房地产经纪业资深专家、房地产独立经纪人创始人。欲浏览更多侯科昌文章，请登陆侯科昌博客：地产街www.toprea.com 侯科昌博客文章均为原创，版权归侯科昌所有，如有需要请联系：13714162685 toprea@126.com欢迎思辨、讨论观点、共同切磋深圳楼市真理，反对谩骂！

    经纪人是指为买卖双方撮合并从中取得佣金的人。在我国经纪人早在汉代就已经出现了经纪人和经纪活动，元朝之后，房地产经纪人和相关的经纪活动开始活跃。解放前，旧上海的房地产经纪人被叫做“房地产掮客”，旧时的北京则称之为“房纤或纤手”（现在叫“房虫子”，已经含有太多贬义了）。
    解放后，要建设社会主义了，随着1954年4月北京市人民政府一纸严厉“取缔纤手即拉房纤的”政府公告，房地产合法市场不复存在，房地产经纪人也自此尘封40年。
    房地产经纪业古已有之，现在正快速发展，将来必然也一定要在很长的时期内存在。这道理很简单，就像有人就有吃喝拉撒一样；只要有房地产交易就必然离不开经纪人。然而，现在随着深圳楼市进入中期调整、尤其是爆发了“中天恶性出局事件”之后，有银行杀入中介行业抢饭碗。但老侯以为银行的想法太天真，诚信固然是经纪业的命根子，可只有命根子远远不够。经纪业实际上是一个专业性很强的行业，除了诚信这个根本，还有信息资源，除了信息资源这些死的东西，还要有非常专业的从事高级脑力劳动的经纪人群。我们可以换个角度看银行趁地产行业之危机抢中介饭碗这件事。商业社会，没有哪个机构或者行业可以和银行比“诚信”，那是不是意味着银行可以凭诚信轻而易举地抢遍社会上360行的生意？包括一些不怎么诚信的地方政府——单凭诚信，银行业是可以在一些地方开办政府的呀！
    自己的本分做得远远不够，这么多年服务意识和水平并不见得有多大改善；当着专业程度更高的外资银行的大举进入，主营业务不抓，主要市场不抢，却伸这么长的手到房地产中介行业来与中介公司抢饭吃。老侯以为作此决定的银行看样子不仅是不很懂房地产经纪业，也不懂国际金融形势与国内金融市场，简直没有想清楚自己想做什么、能做什么！银行这种滥用诚信的做法必然要使诚信受损！
    老侯这样说，处于危机和迷茫中的中介公司一定是很赞同。没错，在这个问题上老侯及老侯所创立的“独立经纪人模式”和“传统地铺模式”下的中介公司是同一立场：经纪业是一个很专业的行业，并不是一个随便谁都可以“兼职”进入的行业。然而“独立经纪人摸式”从“传统地铺模式”的母体孕育出来，却对“母体”有着“颠覆”的威胁，至少会迫使地铺模式自我改良。
    根源在于“佣金价值”的创造上，劳动与资本的意义与价值的界定，或者是否承认应该将佣金的创造更多归功于付出大量体力劳动与高智商脑力劳动的一线执业经纪人。
    从专业角度看，佣金不是像某些银行理解得那么肤浅，它不是简单的“信息服务费”或者“咨询费”。一笔成交所收佣金大约有20%可以看作“信息服务”报酬；有70%是作为给执业经纪人在这笔交易中进行“撮合”（付出的是专业的高智商脑力劳动）的报酬；剩余的10%其实是支付给中介机构去办理琐碎繁杂的交易过户等简单劳动的报酬。可以看出，整个交易的核心是执业经纪人的“撮合”。而在现实地铺模式下，参与佣金价值创造的劳动力与资本却在佣金的分配上严重地到挂了。这是老侯决心大胆创立并积极实践“独立经纪人模式”的理论核心。
    社会离不开中介机构，就算中介机构的职能将来被弱化，也绝对离不开一线执业的房地产经纪人。准确地讲，这个行业是广大一线经纪人群的行业，而不仅仅只是中介机构老板的行业。这是相关政府主管部门要转变工作思路、引导行业良性发展的突破口。就像一场革命，独立经纪人模式为房地产中介行业带来发展的新希望。独立经纪人模式不仅在伟大的实践中不断推进，而且有着扎实的理论基础。老侯可以预言，在未来三到五年时间里，这个行业只会在独立经纪人模式和深度改良的地铺模式的共同推动下，健康良性地持续发展。
    ——至于那些觊觎佣金的银行，该干啥干啥去！

深圳老侯
2007年12月23日

“房地产独立经纪人模式”的价值取向

2007-12-05T03:21:57Z

“房地产独立经纪人模式”的价值取向

“房地产独立经纪人模式”是二手楼交易创新模式。该模式创新的行业背景是：二手楼中介业务内在“个性化”特点与地铺模式下佣金本质属性同劳资在佣金分配上的尖锐矛盾，决定了因一线经纪人发展受到严重制约导致的行业“诚信度”与“专业水平”的难以提高。而各中介粗放式经营过程中过度开铺的“红海”竞争进一步加剧了一线执业经纪人由于资本与劳动到挂造成的生存处境危机。

传统地铺模式因为在佣金收入分配的“劳资”倒挂对人性的扭曲使得以下问题长期无法解决的问题：第一，地铺模式下各中介机构自己无法抵挡来自其他中介机构一线经纪人的“跳单”诱惑；当然各中介公司也根本无法通过“管理”、“教育”和“阻吓”等手段杜绝自己的地铺经纪人“走私单”。第二，地铺模式下一线执业经纪人的“诚信”始终与中介机构的“诚信”是“两张皮”；而中介机构及其所属经纪人（尤其是一些不良中介）在“不诚信”方面极容易达成一致。第三，地铺模式下由于中介公司拿了佣金收入的“大头”（大约超过70%），并因过度开铺的“红海”低层次竞争迫使其对一线经纪人实行“超高强度”的管理，使得房地产经纪人这个群体普遍不仅没有经济基础、也没有时间提高自身的“专业水平”。

关于佣金与佣金的分配。“佣金”应该是房地产中介或者执业经纪人唯一的业务收入来源。佣金不是简单的“信息服务费”或者“咨询费”。一笔成交所收佣金大约有20%可以看作“信息服务”的报酬；有70%是作为给执业经纪人在这笔交易中进行高级复杂脑力劳动：“撮合”的报酬；剩余的10%其实是支付给中介与经纪人去办理琐碎繁杂的交易过户手续等简单劳动的报酬。可以看出，整个交易的核心是执业经纪人的高级脑力劳动——“交易撮合”。因此，执业经纪人理所当然应该分的佣金的大头（即70%左右的佣金归做单的经纪人，中介机构留30%左右）。这样，才能解决一切困扰行业多年的顽疾；这样，社会广大置业者才会明白社会广大置业者是可以离开中介机构、但永远离不了经纪人这个靠高级脑力劳动吃饭的群体。所谓的自助交易，也有市场，但绝对有限，老侯断言不动产自助交易不会超过8%的市场份额。

“房地产独立经纪人模式”的技术条件：二手楼交易中介行业是一个渠道网络的生意，地铺模式依托实体店面编织渠道网络。房地产独立经纪人模式则在理解经纪业的本质基础上充分运用现代资讯科技手段，依托独立的经纪人编织更为核心的渠道网络。创新的颠覆性高比例提佣以及佣金的及时提付，依托充分发挥互联网海量、即时、高效与交互的特性，实现经纪人移动办公，使其获得完全自由与自主。

具体讲“房地产独立经纪人模式”有以下三个完全符合经纪业本质要求与社会资源合理分配的价值取向。第一是确认了房地产经纪人作为经纪业这一不可替代行业的核心，有利于扭转地铺模式以“盘”为核心的疯狂开铺的非理性扩张带给社会和行业诸多问题而又无法根本解决的局面。第二，确认了经纪人在交易中付出的是高附加值的脑力劳动，而中介机构在其中仅仅提供的是信息平台和交易过户这样的简单劳动，有利于明确和扭转中介机构和经纪人在佣金分配上的合理比例。第三，给予经纪人劳动价值的充分认可（独立经纪人提佣65%起、最高85%，正好是地铺模式下中介公司提成比例的颠倒；并且及时支付到期个人账户）使得优秀经纪人在获得经济基础的同时、在时间支配方面获得充分的人身自由，以经纪人内在的自主自愿扭转了地铺模式下中介通过“教育”、“管理”和“阻吓”等手段改变不了的经纪人服务质量不高、不诚信以及“走私单”的局面，利于行业长远发展。

总之，“房地产独立经纪人”符合经纪业作为一个行业存在的内在价值诉求，有利于行业的发展，有利于经纪人的发展，也符合广大社会置业者对“诚信”“专业”和呼唤和“大幅降低交易成本”的强烈愿望，符合社会资源集约化的经济效益与诚信和谐的社会效益，符合党中央构建和谐社会的大政方针。只有深刻理解经纪业和地铺模式下中介公司过度开铺所带给行业的深度危机，才能更深地理解“独立经纪人模式”的价值及其所蕴含的类似“核聚变与核裂变”的强大能量。

就像是搞核弹是为了真正有效制止世界大战一样，老侯创立独立经纪人模式也是为了有效防止和遏制深圳的中介行业“好了伤疤忘了痛”，几年后再次掀起“地铺数量竞赛”去贻害经纪人、贻害行业和社会！房地产独立经纪人是行业的趋势！、历史的潮流，这股潮流不会因为一小部分人疑惑、害怕或者不喜欢而停下来。不仅在以“创新为灵魂”的“先锋城市”——深圳，就是在全中国，你也会很快看到这股强劲的独立经纪人大潮滚滚向前、向前、势不可挡——也不容挡！

深圳老侯

2007年12月03日

“大洗牌”让中介明白自己是靠谁吃饭的！

2007-11-30T02:53:24Z

“大洗牌”让中介明白自己是靠谁吃饭的！（原创）

老侯昨天写了《“大洗牌”让中介明白自己是吃哪碗饭的！》原本只是纯粹出于行业的责任感，想借此次“中天事件”引发的行业诚信危机顺便提醒中介机构应该以史鉴，谋求“地铺模式”下的良性可持续发展。却不料，招来行家一堆无厘头的非议。

说老侯是什么“纸上谈兵只会说不能做的人”；说什么“你的片面性，不是宣传给很多经纪人造成困惑，你能使行业好起来吗，除了为你们自己，之外，能给行业带来什么好处，你快成了行业的另类，煽动经纪人跳槽。”还说什么“以后在中介怎么混，贬低大多数，抬高自己，大家私底下都看不起你。”等等-------

老侯是个西北直率之人，了解老侯多一点的人还都知道这家伙还是一个异常认真的人（网友可以参阅老侯去年的一篇博文《那咱就说说认真吧http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b567650010006ri.html)。既然有这么多人捧场很给老侯面子，又招着惹着老侯说更多事关“地铺模式”和“独立经纪人模式”的话，老侯虽然现在很忙，可既然被媒体朋友以“经纪业资深专家”相称，就当仁不让了。接着老侯和各位谈下一个话题：“大洗牌”让中介明白自己是靠谁吃饭的！

“中介公司是靠客户业主给的佣金吃饭”，一点没有错！老侯暂且不提地铺模式下这两年深圳中介疯狂开铺、大搞人海战术以及由此必然导致的粗放式经营带给“上帝”谈不上“诚信”和离“专业”很远的服务。我们单单搞清楚中介公司靠“谁”？——没有人想过、现在更没有人愿意回答这个问题！老侯来做个回答：“中介靠的就是一线做单的经纪人”。

中介既然靠经纪人吃饭，谁是主谁是客就不言而喻了。但现在为什么恰恰相反了呢？佣金既然是靠经纪人收上来的，为什么在佣金的分配上要倒挂呢？为什么作为“主人”的一线经纪人没有分得“大头”呢？为什么作为“客”的中介公司得了“70%多的大头”还要“教育”、“管理”和“阻吓”作为“主人”的经纪人呢？——这中介行业不是明显一个乾坤颠倒的世界又是什么呢！

而且，作为地铺模式下的中介公司应该清楚得很：没有哪一位可以跳出人性自私贪婪、抵挡和杜绝得了“私单”的诱惑；也没有哪一位可以通过所谓的教育、管理和阻吓能够真正防止自己下面的经纪人走“私单”——纵使在每一间地铺安插两位区经。这样，既然走私单早在单一地铺模式下各大小中介公司间都已经是公开的秘密了，又与“独立经纪人模式”何干？老侯有系统量化而且非常成功的地铺管理经验，正因为如此，老侯也深深知道经纪业根本就不是这么样能够管得好的！

房地产独立经纪人模式是大势所趋，用革命先行者孙中山先生的话讲“天下大势，浩浩荡荡；顺之则昌，逆之则亡”。因循守旧，不思进取，以一副民国初年“清末遗老”的衰样儿说话，自然不能博得历史的同情。

另外，对于昨天《“大洗牌”让中介明白自己是吃哪碗饭的！》一文在网上刊出后各路网友的跟贴，老侯就此一并回复如下：

为了让各位知道老侯整天“纸上谈兵”究竟结果如何，老侯先给各位简单汇报一下自10月23日深圳独立经纪人中心挂牌至11月22日下午18：00业务进展情况：

1、经纪人咨询量：电话咨询 40--70个/天；上门咨询 20-30个/天。
2、经纪人签约量：8--10个/天；一个月累计签约人数达到226个。
3、地产街http://www.toprea.com/网站开店经纪人店铺数超过1000个。
4、签约经纪人成交情况：市场不好，“数”也差得很。一个月内未有买卖单成交；成交有五宗租单，包括三宗商用物业大单。
5、签约经纪人素质：普遍为执业2年以上熟练的片区置业专家，其中执香港房地产牌照房地产经纪人6名（年龄均在34岁以上）；持全国房地产执业经纪人资格证书的经纪人4名；持深圳房协上岗证的经纪人超过200人。

——顺便说明一下：老侯是要做事的，不是来中介这个行业“混”的！非常抱歉，老侯做了这事情就暂时没办法令中介机构高兴。老侯包括老侯写在网上的这些文字只怕一点：那就是怕被历史和我们的子孙嘲笑！————老侯真心谢谢大家的关心与批评！

——回复：深圳的中介都在难过，唯有你在趁火打劫，幸灾乐祸过客评论在上文中提到：我们中介都在度日如年，只有侯生洋洋得意，本来经纪人的军心不稳，你又在这危机的时候冒出来，火上加油，惟恐深圳的中介不乱。在这种时候，什么模式都难开展，好的时候，你怎么不出来做，不怕外界，就怕内乱，家贼难防。我们一方面要面对市场，大众，亏损，现在还要时时提防经纪人被你们骗走，侯生，能想过你在这种时候，你在做什么吗？就算你成功了，那又怎样呢？人格那里去了？

老侯的回复如下：

老兄以上言论，整个给人一个民国年间“清末遗老”的衰样！

老侯此时正为行业深圳忧虑得每天凌晨四、五点就睡不着了！特别是为大批大批不得已下岗的一线执业经纪人的生活忧虑，因为老侯深知他们在这个城市生活的不容易！怎么能说老侯幸灾乐祸呢？莫非要老侯把博客照片换一张“哭相”你老兄才舒坦？哪来什么“家贼难防”，谁跟谁一家？又为什么“现在还要时时提防经纪人被你们骗走”？你老兄怎么能把你的经纪人都当“傻蛋”看，可以给人“骗走”？你当老板的若对一线经纪人真好，分给他们更多他们该得的佣金的话，哪儿用得着“提防”他们？

算你说对了一点：老侯我这件事做了就是要成功的！至于人格，你老兄能说出这词，但你恐怕无法与老侯在一个水平上探讨这个词的含义，就留给历史和后人去评说！

——深圳老侯
2007年11月30日

那咱就说说“认真”吧

2007-11-30T02:16:48Z

那咱就说说“认真”吧（原创）

中国人受佛教文化影响蛮大。佛说人生如露、如电亦如梦，世事不必执著。意思大概就是教人作人做事不要太认真。没有比较过基督教教义精神，我感觉西方人做事就相当认真——尤其是德国人。我很欣赏日耳曼这个民族。最直接的原因是德国人踢的球和德国人造的车。

我们国人自古引以为自豪的“兼收并蓄、博大精深”的民族文化，其实至少在对待作人做事的态度方面，我认为是很有偏于吸收那些纵容天性懒惰、消极享乐本能需要的东西之嫌疑。我也反对过于刻板的执著和令人生厌的迂腐。但对于国人常常病垢的为人做事的“认真“态度，我有不同的看法。

很多情况下实际上我们是处于一种人为混乱的无序状态。就是因为我们身上缺乏事事“认真”的精神。从大至国家政策与机制的运行，小到居家生活及个人工作方方面面都欠缺系统与科学的方法和手段。我们不仅不检讨自己，还要拿一句“难得糊涂”来搪塞；还要反问一句“为什么有些人要这么认真！”好像有个人稍稍“认真”一下，就与我们国人格格不入。如果他执意“认真”，必定是别有用心。

我认为为人作事“认真”是达致群体和谐有序、个体专业协作的心理基础。这些年商品经济的物欲冲击更是让我们趋于浮躁，凡事没有人愿意深入探究，人际交往也日益功利肤浅。我们国人不是受“认真”之累，恰恰相反，而是大受不“认真”之害啊！我们不“认真”，所以往下看——

所以，我们只能自己造着吉利（锐意创新，已经很不错了）、夏利这样的车，满街跑的西欧美韩日本车，眼中看着德国车；

所以，我国民企真如雨后春笋，一茬一茬冒出来；却也终究摆脱不了短命长不大的宿命，只好一茬一茬到下去；

所以，我们国内培养了那么多MBA，从国外又海龟了那么多MBA，但真正的企业管理者大多还都像封建时代平庸的皇帝，虽未必昏庸，但的确还是在中国式人际关系的圈子里混战。于事无补、于企业无益；

所以，面对一衣带水的邻里小邦，先有日本国的汽车及数码产品充斥卖场；后有弹丸之地韩国的文化流布神州；

所以，我们再怎么整，不管是从管理层面或是从产品层面都整不出一个“麦当劳”或“肯德鸡”（当然这些洋快餐并不是什么很好东西）这样的快餐来；

所以，我们作得了世界工厂，却没有几个产品能真正称得上是世界品牌；

所以，就有了网上前一阵子到处流行的那个长段子：“这年头--------”

所以，我们的所谓行业专家、知名人士可以在自己都没想清楚的情况下当着一堆子戴眼镜的知识分子大言不惭地大放厥词。他虽思路不清、病句连篇、满嘴胡诌，却也无人过问。

所以，都21世纪了我们国人对于吃的研究，还只仅仅停留在追求“口福”的层面，全然未到理会饮食习惯、健康与营养的平衡这样的层次；

所以，在《诗刊》这样的国家顶级刊物上竟也刊出了“狗屎”一样臭不可闻的东东，就因为这东东是戴着“国家一级诗人”桂冠的人生的蛋。

所以，我们每年被集中两次（五一和十一）“放风”，就像小时候每天定时把牛羊赶到河滩上一样，去到大自然中把个名山大川风景名胜一次性集体污染糟蹋个够；

所以，在凡有机构有国人存在的地方，永远就有纠纷和怎么都无法明确的职责。该管的他不管，不该理的她要理，该理的时候他不理，不该管的时候他要管，原则都是一个：有利可图就伸手；

所以，我们国家问题不断，而且还都是大问题：民工问题、教育问题、交通问题、就业问题、腐败问题、住房问题、土地问题、房价问题、医疗问题、学术问题、下岗问题、社保问题、矿难问题、贪污问题、污染问题、治安问题、能源问题--------；

所以，我们国人在发财之后，大多生活也要搞得一片混乱。男的要养情人包二奶，女的也不甘示弱要红杏出墙要养小白脸；

所以，我们不喜欢缜密地思考，不喜欢理性的辩论，只喜欢胡搅蛮缠和轻佻的“PK”；

所以，作地产中介的就可以拿客户的购房款疯狂开铺也没有人认真管好，于是有了“诚信”这个中介的饭碗，丢到爪洼国新西兰的事情;

所以，银行自己的业务和服务都还没有上台阶的情况下，就急着赶着自己直接去卖房子;

我相信古人说的：大乱之后必有大治！但我也担心我们国人作人做事始终这么不“认真”，就算花很长时间和很大代价走到大治之境，终究免不了要再乱一回！

还是毛主席他老人家说得好，“这世界上怕就只怕认真二字！”你，怕不怕？

深圳侯科昌

2006年10月28日

老侯看市：2008年深圳楼市是个“慢牛”

2007-11-29T03:18:02Z

老侯看市：2008年深圳楼市是个“慢牛”(原创)

引言：今天晚报的朋友约稿，请老侯谈谈2008年的深圳楼市。

老侯才突然觉得时间过得可真快啊！记得2006年12月初的时候也是老侯应一个媒体的约稿，作了一篇《从租赁市场看2007年深圳楼价走势》（原创）（http://blog.soufun.com/8267210/210972/articledetail.htm）的文章。在年末回头看，过去这一年深圳楼价超过60%的涨幅比老侯当初预测的还高。预测深圳楼市当然需要勇气和理性智慧。但老侯一直以为这是一个立场问题，是一个楼市研究“为什么人服务”的问题。所以，观点和数据已经变得不再重要，重要的是要看清楚作出研究判断的人的屁股是和谁（开发商？政府？中介？投资者、炒家？还是普通的自住需求者业者？）坐在一条板凳上！

老侯2001年还在IT行业的时候在深圳买了一套八十几平米的商品房自住，截至现在老侯自己在深圳也就那一次的商品房交易。所以老侯说，唯有独立才有独立人格，唯有独立人格，才有客观中肯的独立观点。老侯没有义务为政府“救市”，也从没有拿过人家一文钱做“贱客”帮开发商忽悠购房者，也没有帮中介公司“托过市”，更无与炒家有半点瓜葛，老侯始终是站在最广大的深圳普通置业者的立场研判深圳楼市，因此，老侯的声音除了一小部分因为看不清深圳楼市谜局的普通购房者不喜欢听，还有一小部分“明白人儿”人压根就不喜欢听！

“不是我不明白，这世道变化快！”崔健这句摇滚用在今年冰火两重天的深圳楼市，是再恰当不过的了。深圳啊！现在多新鲜的事情，！开发商楼盘明着打折销售却卖不出几套，二手楼中介地铺都关了三成了还是要在没有成交的苦日子里煎熬着，连续4个月的市场低迷，大量的没有什么实力的炒家开始发慌“跳水”抛盘，却无人捧场，置业者现在是只看不买，“我们只是看一看，等明年楼价跌更多时再卖！”

“垮掉”还是“撑着”？这是让目前深圳楼市供应一方很迷茫的问题。“买”还是“再等”同样也是困扰广大普通置业者的一个问题。其实，这些问题根本上是对深圳楼市所处阶段和未来走势如何判断的问题。

“今年是没有戏了”。供应一方把目光瞄准明年1月，认为导致此一轮深圳楼市调整的“信贷政策”在新的年度里会给楼时带来转机，所以忙着策划在一月份集中推盘，打算再现市场 “购销两旺”的局面。“买涨不买跌”。需求一方普通自主置业者（炒家就不说了）宁可在今年五、六月追涨，现在楼价跌了20%了，反倒是无人入市，等什么呢？等着深圳楼市崩盘呢！

老侯看，上面供应一方的企盼一定要落空的！需求一方的想法也多少有点不切实际！

首先我们要清楚，引发此一轮深圳楼市调整，“信贷政策”只是一个导火索，根本原因是已经沦为完全意义上的“投资品”的深圳商品房在被爆炒数月之后、“投资品”市场自发调节机制开始运行的结果。这是一次中期调整（老侯8月1日博文《深圳二手楼市进入调整期》（原创）http://blog.soufun.com/8267210/1144937/articledetail.htm）“冰冻三尺，非一日之寒”，“溶冰三尺，也绝非一日之暖”。这是市场的客观情况。而政策面上不仅看不到以资乐观的讯息，反倒是从这两天温总理的讲话中看到明年国家宏观货币政策要从“适度从紧”转为“从紧”。因此，不是老侯给供应一方在冰面上泼凉水，各大银行新一年的“房贷”绝对无洪可泻，就是有些许额度，恐怕也会吸取今年的教训，均摊到12个月里头，不会再给信贷资金集中涌到市场上去兴风作浪的机会。

其次我们也要明白，深圳楼市的刚性需求依然存在。就是说由于前些年的政策性住房的严重滞后，由于市场供应产品结构的不合理，由于供应一方以及炒家的大量捂盘惜售和囤积房源，由于被扭曲的供需平衡对价值反映的失真所造成的大量的普通自主购房者的需求被抑制，而不是被合理满足消化。因此，从长期看深圳住房的市场供应依然非常紧张。这是从微观的市场供需分析。

从宏观的方面看，我们国家、尤其是深圳正处于经济快速发展的时期，人民币依然处于升值的通道当中，国内生产要素价格和居民生活消费品价格“双膨胀”。对这样的时期，经济学里有一句话很经典：“除了狗屎，投资什么都对！”资本的增值和追求利润最大化的天性，加上国人投资意识的觉醒也绝对不会让楼价跌到要崩盘的边缘。

从“租售比”来看，不断下跌的深圳楼价和快速上涨的租金，正在从相反的两个方向快速地消化着深圳楼市的泡沫。随着深圳商品房“租售比”正在回归合理区间，深圳商品房的投资价值也正在回归。疯狂爆炒之后，深圳楼市价值回归的步子在踟蹰了近三个月之后，开始加快。

基于以上分析老侯断定：目前的深圳楼市正处于房地产市场周期的“繁荣”阶段的中期。自今年8月份开始的为期半年左右的调整过后，深圳楼价依然要上行！2008年的深圳楼市是一个“慢牛”市。

第三，大家都想知道时间的节点和楼价上行的方式。

有研究人士认为深圳楼市后市走势要看政策，老侯认为政策对于现在的深圳楼市的影响不论是“救市”抑或是“平抑”都已经是强弩之末，深圳楼市已经远不是单单靠政策就可以决定走向的市场了。市场应该在三月份开始有复苏，真正好起来恐怕要到明年年中以后。而且，这个“好起来”应该不是今年上半年的那种好发，而是一种“慢牛”的走势。

也不要指望明年下半年会出现今年上半年的“好日子”，因为明年下半年政府推向市场的政策性住房虽然依然是杯水车薪，但这是政府房制订地产政策立脚点转变的一个风向标。普通的广大置业者有理由对政府的廉租房的微利房报有更大的期望，这也必然抑制楼市难于再现今年上半年的“牛劲”。

基以上分析，老侯建议（仅供参考）：普通的自住型买家可以在12月开始入市，到明年3月份之前会有很好的卖点出现。抓紧寻找自己喜欢、能解决工作生活需求而且能够承受得起供楼压力的房子，利用难得的“买方”市场的“天时”，在充分讨价还价的基础上果断买下来。对于投资者来讲，根据自己的资金实力遵从价值投资理念，理性寻找投资品、投资组合与投资时点。

深圳老侯

2007年11月28日

大洗牌让中介明白自己是吃那碗饭的！

2007-11-28T04:28:49Z

大洗牌让中介明白自己是吃那碗饭的！（原创）

深圳的中介行业“大洗牌”正在进行。已经关掉的地铺保守估计该是超过20%了；准备和正在“关”、“停”、“并”、“转”的地铺应该也还有10%—20%的样子。曾经雄心勃勃欲独霸市场、就等这一天要大肆扩张的“英雄们”却有些迷茫了，不但是对市场、对行业前景以及所运营的地铺模式也很是迷茫了！

虽然关铺对中介公司和一线执业的房地产经纪人www.toprea.com来讲，是一件痛苦的事情。但是对社会和行业来讲也未尝不是一件不得已的大好事。

首先，这次“大洗牌”让中介公司知道自己是干啥的。这话或许有些可笑，但事实上一点也不。想想过去这几年深圳二手楼市场的爆炸式增长，有相当一部分中介公司搞不清楚自己到底吃的是那碗饭。普遍占用客户购房款和依赖炒客佣金疯狂开铺，甚至有个把中介把“吃差价”作为给新入职业务员做培训的课件，有殴打客户的，有为抢客象黑社会火拼一样打群架的，有坑蒙业主给业主造成精神、财产损失的------，行业的快速发展催生了一批不可一世的行业狂人。现在市场调整了，明白了自己是吃佣金这碗饭的时候，却已经把“诚信”这个饭碗给丢到“爪洼国”新西兰去了。

其次，这次“大洗牌”对政府主管部门管理行业市场的专业性是一次挑战。要管理好一个行业，是要懂这个行业才行，要懂这个行业单靠各地的考查和听本地中介机构的声音是远远不够的。要听社会置业者的声音，更要听广大的、有十万之众的一线执业经纪人www.toprea.com的声音，要警觉市场疯狂可能引起的行业和社会的不稳定。“管理”的目的是使之理性合理可持续，而不是管死，更不是只管不理，这就需要有真切的服务意识和开拓创新的精神！“没有垮掉的行业，只有垮掉的企业”世华梁总这句话讲得好、有魄力！但站在行业管理的角度，如此巨大的行业波动对行业的健康发展来说无论如何都不是一件好事！

第三，这次“大洗牌”让行业里相当一部分“机会主义者”在惨痛中出局，这是人性贪欲对供需均衡人为扭曲之后所必然要遭受的市场的报复。这些人的出局，给了留下来的中介机构以警示，也给了那些真正想进入这个方兴未艾的行业的机构以借鉴，可以使未来的行业市场在理性之光的指引下健康地发展。经过此次“大洗牌”洗礼留下来的中介有两面镜子可以借鉴：第一是不要搞低级的粗放式的“店铺数量”竞赛；第二是要善待你的员工尤其是在一线做单的房地产经纪人www.toprea.com，给他们与劳动付出成比例的收入回报！这是地铺模式在“大洗牌”之后必须要做的。就像进入21世纪的世界，看清楚世界发展的主题，裁减常规军备数量规模理所当然要成为国际潮流！

第四，这次“大洗牌”给了行业创新的机会。为什么一定要开那么多的店铺才能做这生意呢？互联网在深圳已经都普及到连写字楼下面收费旧报纸的阿姨都用上E-mail的程度了，为什么还要学30多年前香港的做法！对于二手楼经纪业这种以信息交互为核心、以个体为单位操单的特殊生意来讲，老侯实在想象不出还有比经纪业更适合运营互联网络平台的生意了！因此，“房地产独立经纪人”www.toprea.com模式的出现是行业历史发展的潮流。“房地产独立经纪人”模式的出现就是为着解决这个行业里多年来一直都解决不了的问题而来的，符合世界潮流也具有中国特色！深圳的独立经纪人是走在全国的后边，这是行业的耻辱；但深圳的独立经纪人www.toprea.com却是对行业理解最深的、最成熟的模式，这又是深圳这个以“创新”为城市精神内核的“先锋城市”的骄傲！

第五，这次行业“大洗牌”给了社会资源合理配置的一次机会。我们在深圳常常可以看到那些有大盘的社区商业街高达60%左右的商铺给中介公司的地铺占着。高密度的地铺单单我们举一个香蜜湖区域（南深南大道，北侨香路，东香梅路，西农林路）的例子，巴掌大一片区域，最多的时候中介公司的地铺数量竟然超过50间！如此高消耗行业资源也就不讲了，中介过度开普造成社区商业业态的分布也畸形扭曲，小便民店给挤走；蔬果店给挤走；理发店给挤走-----，生活得这样社区的居民除了买卖房子非常之方便，生活则异常之不方便！我相信经过此次“大洗牌”之后，深圳居民的生活一定普遍会方便一些。

第六，这次“大洗牌”给了一线执业的房地产经纪人一次真正意义上的自主选择的机会。不动产交易永远离不开中介，中介本质意义上是指一线实际操单的执业经纪人。在单一地铺模式下，由于劳动与资本在佣金分配上的倒挂（作为资本一方的中介公司切去了超过70%的佣金，而作为劳动一方的经纪人只能分的佣金20%左右），造成这个庞大群体的收入水平绝大多数处于社会底层，生存处境异常险恶。而且得不到社会认可，不被置业者理解，也没有事业发展可言。在单一“地铺模式下”经纪人的选择是极为有限的，最多有一个中介跳槽去另一个中介，却始终跳不出15%起、最高35%封顶的佣金提点。而“独立经纪人”www.toprea.com给了这个社会群体一种颠覆性的选择机会：他们可以获得65%起、最高可达85%的佣金；并且是及时支付到帐，决不拖延一天！

第七，老侯以为人对事物的认识有一个由表到里、从浅到深的过程，行业的发展也是要在不断的创新探索中前行。深圳的中介企业、行业和社会已经为盲从30多年香港的地铺模式、疯狂扩张开铺付出了无比惨痛的代价！在理性合理的地铺模式下面需要其他创新的运营模式。而房地产经纪人的发展也必然要经历以下这样的发展阶段：地铺模式下的房地产经纪人、网络经纪人（只是地铺模式下中介公司的房地产经纪人在网上推盘收客的一个不同店面收客、报纸广告收客的变种而已，所以为大多数中介公司所乐于接受）、房地产独立经纪人www.toprea.com（让中介公司对地铺模式产生迷茫，自然要抵触、抗拒、不接受）与理性化地铺模式下经纪人共存的阶段。

老侯说的是中介公司“疯狂开普、盲目扩张”，粗放式经营给自己、行业和社会带来的恶果。行业必须创新！“独立经纪人模式”www.toprea.com是从“地铺模式”的母体中诞生出来的，老侯一直对中介地铺模式的历史地位、社会贡献以及未来发展的不可替代性持肯定态度。也衷心希望独立经纪人模式能够与理性发展的地铺模式相互补充，共同促进行业与中介机构的持续健康发展！

这个行业真正的春天才刚刚开始！房地产经纪业的春天才刚刚开始！当然，房地产经纪人www.toprea.com的春天也才刚刚开始！

深圳老侯

2007年11月28日