侯科昌-房地网博客

深圳商报《2007深圳地产蓝皮书》

houkechang — Wed, 02 Jan 2008 07:20:32 GMT

“2007深圳中介行业反思”专题采访提纲

二、采访提纲

1、您认为深圳中介行业目前最大的问题是什么？

是诚信问题。

深圳中介机构自身经营不够稳健，在缺乏监管的“客户资金”与楼市疯炒期间“炒客佣金”的诱惑之下，盲目扩张、过度开店，进行粗放式经营，导致的“行业洗牌”进一步激化了地铺模式下原本就不合理的资本与劳动在佣金分配上倒挂的矛盾，扭曲了经纪业内在的价值取向。基于地铺模式的佣金收入的分配倒挂，使得原本靠公平、正直与诚信吃饭的中介丧失了公平与诚信；也使得一线执业经纪人群得不到发展，一个畸形发展的行业不会是得不到社会认可的、也不会有良性的持续发展。

2、如何看待中介行业的诚信问题？

地产中介的诚信问题是一个复杂的问题，它不仅涉及我们通常所理解的“中介机构对社会广大置业者的诚信问题”，也涉及到中介机构对自己的员工——一线执业的地产经纪人的诚信问题。在尊重人性自私的原则下，我们就不能抱着中介机构可以自觉自愿地“诚信”的美好愿望。想彻底解决地产中介行业的诚信问题，要靠行业法规的建立和政府监管力度的加强，要靠地铺模式下中介公司集约化经营和在佣金收入分配上的重大调整，要靠行业市场经营模式的创新。

3、为何宏观调控会直接导致深圳中介行业危机？其中有什么必然的因素吗？

老侯不认为深圳楼市此一轮的调整完全归功于宏观调控，而首先是深圳楼市作为一个投资品市场在被爆炒之后必然要出现的状况；老侯也不认为“中天恶性出局”是独此一家的“个案”，而是要作为一个现象，谨防再次发生。深圳的中介行业“大洗牌”这是一种行业与市场的必然。因为被爆炒得市场要理性回归，那些过于依赖“炒家佣金”疯狂开铺的中介机构自然要出局；因为被扭曲而严重背离经纪业内在价值取向中介行业要回归理性，那些不仅占用客户资金，而且坚持劳动与资本在佣金收入的分配上严重倒挂机制的中介机构必然要面临社会与广大经纪人的末日清算。“中天事件”引发的深圳中介行业危机，仅仅只是这场清算的开始！

4、怎样的中介企业，才能在这场行业洗牌中脱颖而出？

其实认为中介“大”就“诚信”，就“规范”。这绝对是一个误区。这个错误的认识不仅害了一大批社会置业者，在某种意义上说也害了一批想快速“长大”和想长得更大的中介机构。现在“大洗牌”了，又有一种错误的认识，以为这次洗掉的都将是小中介，因为小中介都不规范、不诚信。那谁又能告诉大家，“中天置业”不是大中介、不是品牌中介呢？

老侯以为这次洗牌对行业来讲，不论大小都要出局一大批，但是也绝对不会形成像洋快餐行业“麦当劳”和“肯德基”那样一两家独大的局面。会在此次“大洗牌”中出局的不好点名，但能在这场“大洗牌”中脱颖而出的中介必然具备以下特点：第一、没有参与行业“店铺数量竞赛”的中介；第二、不是过于依赖客户购房款周转的中介；第三、稳健经营，对片区生意吃得很透的中介；第四、虽然暂时在佣金收入分配上也是执行“资本与劳动”的倒挂，但能赢得一线执业经纪人认可的机构。

房地产独立经纪人模式也要脱颖而出，横空出世。具体讲“房地产独立经纪人模式”有以下三个完全符合经纪业本质要求与社会资源合理分配的价值取向。第一是确认了房地产经纪人作为经纪业这一不可替代行业的核心，有利于扭转地铺模式以“盘”为核心的疯狂开铺的非理性扩张带给社会和行业诸多问题而又无法根本解决的局面。第二，确认了经纪人在交易中付出的是高附加值的脑力劳动，而中介机构在其中仅仅提供的是信息平台和交易过户这样的简单劳动，有利于明确和扭转中介机构和经纪人在佣金分配上的合理比例。第三，给予经纪人劳动价值的充分认可（独立经纪人提佣65%起、最高85%，正好是地铺模式下中介公司提成比例的颠倒；并且及时支付到期个人账户）使得优秀经纪人在获得经济基础的同时、在时间支配方面获得充分的人身自由，以经纪人内在的自主自愿扭转了地铺模式下中介通过“教育”、“管理”和“阻吓”等手段改变不了的经纪人服务质量不高、不诚信以及“走私单”的局面，利于行业长远发展。

5、未来深圳中介行业将有什么新的发展趋势？像类似“独立经纪人”等创新模式，会得到市场普及吗？

在行业“大洗牌”之后，未来深圳中介行业会形成集约化经营的、改良地铺模式和独立经纪人模式并存的发展新趋势。“房地产独立经纪人”符合经纪业作为一个行业存在的内在价值诉求，有利于行业的发展，有利于经纪人的发展，符合广大置业者对“诚信”、“专业”和“降低交易成本”的强烈要求，符合社会资源集约化的经济效益与诚信和谐的社会效益，符合党中央构建和谐社会的大政方针。只有深刻理解经纪业和地铺模式下中介公司过度开铺所带给行业的深度危机，才能更深地理解“地理经纪人模式”的价值及其所蕴含的类似“核聚变与核裂变”的强大能量。

就像是搞核弹是为了真正有效制止世界大战一样，老侯创立独立经纪人模式也是为了有效防止和遏制深圳的中介行业“好了伤疤忘了痛”，几年后再次掀起“地铺数量竞赛”去贻害经纪人、贻害行业和社会！房地产独立经纪人是行业的趋势！、历史的潮流，这股潮流不会因为一小部分人疑惑、害怕或者不喜欢而停下来。不仅是在以“创新为城市灵魂”的“先锋城市”——深圳，在全中国，你也会很快看到这股强劲的独立经纪人大潮正滚滚向前、向前、势不可挡——也不容挡！

深圳老侯

独立经纪人模式的理论基础

houkechang — Mon, 24 Dec 2007 06:28:50 GMT

侯科昌/文侯科昌，房地产经纪业资深专家、房地产独立经纪人创始人。欲浏览更多侯科昌文章，请登陆侯科昌博客：地产街www.toprea.com 侯科昌博客文章均为原创，版权归侯科昌所有，如有需要请联系：13714162685 toprea@126.com欢迎思辨、讨论观点、共同切磋深圳楼市真理，反对谩骂！

    经纪人是指为买卖双方撮合并从中取得佣金的人。在我国经纪人早在汉代就已经出现了经纪人和经纪活动，元朝之后，房地产经纪人和相关的经纪活动开始活跃。解放前，旧上海的房地产经纪人被叫做“房地产掮客”，旧时的北京则称之为“房纤或纤手”（现在叫“房虫子”，已经含有太多贬义了）。
    解放后，要建设社会主义了，随着1954年4月北京市人民政府一纸严厉“取缔纤手即拉房纤的”政府公告，房地产合法市场不复存在，房地产经纪人也自此尘封40年。
    房地产经纪业古已有之，现在正快速发展，将来必然也一定要在很长的时期内存在。这道理很简单，就像有人就有吃喝拉撒一样；只要有房地产交易就必然离不开经纪人。然而，现在随着深圳楼市进入中期调整、尤其是爆发了“中天恶性出局事件”之后，有银行杀入中介行业抢饭碗。但老侯以为银行的想法太天真，诚信固然是经纪业的命根子，可只有命根子远远不够。经纪业实际上是一个专业性很强的行业，除了诚信这个根本，还有信息资源，除了信息资源这些死的东西，还要有非常专业的从事高级脑力劳动的经纪人群。我们可以换个角度看银行趁地产行业之危机抢中介饭碗这件事。商业社会，没有哪个机构或者行业可以和银行比“诚信”，那是不是意味着银行可以凭诚信轻而易举地抢遍社会上360行的生意？包括一些不怎么诚信的地方政府——单凭诚信，银行业是可以在一些地方开办政府的呀！
    自己的本分做得远远不够，这么多年服务意识和水平并不见得有多大改善；当着专业程度更高的外资银行的大举进入，主营业务不抓，主要市场不抢，却伸这么长的手到房地产中介行业来与中介公司抢饭吃。老侯以为作此决定的银行看样子不仅是不很懂房地产经纪业，也不懂国际金融形势与国内金融市场，简直没有想清楚自己想做什么、能做什么！银行这种滥用诚信的做法必然要使诚信受损！
    老侯这样说，处于危机和迷茫中的中介公司一定是很赞同。没错，在这个问题上老侯及老侯所创立的“独立经纪人模式”和“传统地铺模式”下的中介公司是同一立场：经纪业是一个很专业的行业，并不是一个随便谁都可以“兼职”进入的行业。然而“独立经纪人摸式”从“传统地铺模式”的母体孕育出来，却对“母体”有着“颠覆”的威胁，至少会迫使地铺模式自我改良。
    根源在于“佣金价值”的创造上，劳动与资本的意义与价值的界定，或者是否承认应该将佣金的创造更多归功于付出大量体力劳动与高智商脑力劳动的一线执业经纪人。
    从专业角度看，佣金不是像某些银行理解得那么肤浅，它不是简单的“信息服务费”或者“咨询费”。一笔成交所收佣金大约有20%可以看作“信息服务”报酬；有70%是作为给执业经纪人在这笔交易中进行“撮合”（付出的是专业的高智商脑力劳动）的报酬；剩余的10%其实是支付给中介机构去办理琐碎繁杂的交易过户等简单劳动的报酬。可以看出，整个交易的核心是执业经纪人的“撮合”。而在现实地铺模式下，参与佣金价值创造的劳动力与资本却在佣金的分配上严重地到挂了。这是老侯决心大胆创立并积极实践“独立经纪人模式”的理论核心。
    社会离不开中介机构，就算中介机构的职能将来被弱化，也绝对离不开一线执业的房地产经纪人。准确地讲，这个行业是广大一线经纪人群的行业，而不仅仅只是中介机构老板的行业。这是相关政府主管部门要转变工作思路、引导行业良性发展的突破口。就像一场革命，独立经纪人模式为房地产中介行业带来发展的新希望。独立经纪人模式不仅在伟大的实践中不断推进，而且有着扎实的理论基础。老侯可以预言，在未来三到五年时间里，这个行业只会在独立经纪人模式和深度改良的地铺模式的共同推动下，健康良性地持续发展。
    ——至于那些觊觎佣金的银行，该干啥干啥去！

深圳老侯
2007年12月23日

“房地产独立经纪人模式”的价值取向

houkechang — Wed, 05 Dec 2007 03:21:57 GMT

“房地产独立经纪人模式”的价值取向

“房地产独立经纪人模式”是二手楼交易创新模式。该模式创新的行业背景是：二手楼中介业务内在“个性化”特点与地铺模式下佣金本质属性同劳资在佣金分配上的尖锐矛盾，决定了因一线经纪人发展受到严重制约导致的行业“诚信度”与“专业水平”的难以提高。而各中介粗放式经营过程中过度开铺的“红海”竞争进一步加剧了一线执业经纪人由于资本与劳动到挂造成的生存处境危机。

传统地铺模式因为在佣金收入分配的“劳资”倒挂对人性的扭曲使得以下问题长期无法解决的问题：第一，地铺模式下各中介机构自己无法抵挡来自其他中介机构一线经纪人的“跳单”诱惑；当然各中介公司也根本无法通过“管理”、“教育”和“阻吓”等手段杜绝自己的地铺经纪人“走私单”。第二，地铺模式下一线执业经纪人的“诚信”始终与中介机构的“诚信”是“两张皮”；而中介机构及其所属经纪人（尤其是一些不良中介）在“不诚信”方面极容易达成一致。第三，地铺模式下由于中介公司拿了佣金收入的“大头”（大约超过70%），并因过度开铺的“红海”低层次竞争迫使其对一线经纪人实行“超高强度”的管理，使得房地产经纪人这个群体普遍不仅没有经济基础、也没有时间提高自身的“专业水平”。

关于佣金与佣金的分配。“佣金”应该是房地产中介或者执业经纪人唯一的业务收入来源。佣金不是简单的“信息服务费”或者“咨询费”。一笔成交所收佣金大约有20%可以看作“信息服务”的报酬；有70%是作为给执业经纪人在这笔交易中进行高级复杂脑力劳动：“撮合”的报酬；剩余的10%其实是支付给中介与经纪人去办理琐碎繁杂的交易过户手续等简单劳动的报酬。可以看出，整个交易的核心是执业经纪人的高级脑力劳动——“交易撮合”。因此，执业经纪人理所当然应该分的佣金的大头（即70%左右的佣金归做单的经纪人，中介机构留30%左右）。这样，才能解决一切困扰行业多年的顽疾；这样，社会广大置业者才会明白社会广大置业者是可以离开中介机构、但永远离不了经纪人这个靠高级脑力劳动吃饭的群体。所谓的自助交易，也有市场，但绝对有限，老侯断言不动产自助交易不会超过8%的市场份额。

“房地产独立经纪人模式”的技术条件：二手楼交易中介行业是一个渠道网络的生意，地铺模式依托实体店面编织渠道网络。房地产独立经纪人模式则在理解经纪业的本质基础上充分运用现代资讯科技手段，依托独立的经纪人编织更为核心的渠道网络。创新的颠覆性高比例提佣以及佣金的及时提付，依托充分发挥互联网海量、即时、高效与交互的特性，实现经纪人移动办公，使其获得完全自由与自主。

具体讲“房地产独立经纪人模式”有以下三个完全符合经纪业本质要求与社会资源合理分配的价值取向。第一是确认了房地产经纪人作为经纪业这一不可替代行业的核心，有利于扭转地铺模式以“盘”为核心的疯狂开铺的非理性扩张带给社会和行业诸多问题而又无法根本解决的局面。第二，确认了经纪人在交易中付出的是高附加值的脑力劳动，而中介机构在其中仅仅提供的是信息平台和交易过户这样的简单劳动，有利于明确和扭转中介机构和经纪人在佣金分配上的合理比例。第三，给予经纪人劳动价值的充分认可（独立经纪人提佣65%起、最高85%，正好是地铺模式下中介公司提成比例的颠倒；并且及时支付到期个人账户）使得优秀经纪人在获得经济基础的同时、在时间支配方面获得充分的人身自由，以经纪人内在的自主自愿扭转了地铺模式下中介通过“教育”、“管理”和“阻吓”等手段改变不了的经纪人服务质量不高、不诚信以及“走私单”的局面，利于行业长远发展。

总之，“房地产独立经纪人”符合经纪业作为一个行业存在的内在价值诉求，有利于行业的发展，有利于经纪人的发展，也符合广大社会置业者对“诚信”“专业”和呼唤和“大幅降低交易成本”的强烈愿望，符合社会资源集约化的经济效益与诚信和谐的社会效益，符合党中央构建和谐社会的大政方针。只有深刻理解经纪业和地铺模式下中介公司过度开铺所带给行业的深度危机，才能更深地理解“独立经纪人模式”的价值及其所蕴含的类似“核聚变与核裂变”的强大能量。

就像是搞核弹是为了真正有效制止世界大战一样，老侯创立独立经纪人模式也是为了有效防止和遏制深圳的中介行业“好了伤疤忘了痛”，几年后再次掀起“地铺数量竞赛”去贻害经纪人、贻害行业和社会！房地产独立经纪人是行业的趋势！、历史的潮流，这股潮流不会因为一小部分人疑惑、害怕或者不喜欢而停下来。不仅在以“创新为灵魂”的“先锋城市”——深圳，就是在全中国，你也会很快看到这股强劲的独立经纪人大潮滚滚向前、向前、势不可挡——也不容挡！

深圳老侯

2007年12月03日

“大洗牌”让中介明白自己是靠谁吃饭的！

houkechang — Fri, 30 Nov 2007 02:53:24 GMT

“大洗牌”让中介明白自己是靠谁吃饭的！（原创）

老侯昨天写了《“大洗牌”让中介明白自己是吃哪碗饭的！》原本只是纯粹出于行业的责任感，想借此次“中天事件”引发的行业诚信危机顺便提醒中介机构应该以史鉴，谋求“地铺模式”下的良性可持续发展。却不料，招来行家一堆无厘头的非议。

说老侯是什么“纸上谈兵只会说不能做的人”；说什么“你的片面性，不是宣传给很多经纪人造成困惑，你能使行业好起来吗，除了为你们自己，之外，能给行业带来什么好处，你快成了行业的另类，煽动经纪人跳槽。”还说什么“以后在中介怎么混，贬低大多数，抬高自己，大家私底下都看不起你。”等等-------

老侯是个西北直率之人，了解老侯多一点的人还都知道这家伙还是一个异常认真的人（网友可以参阅老侯去年的一篇博文《那咱就说说认真吧http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b567650010006ri.html)。既然有这么多人捧场很给老侯面子，又招着惹着老侯说更多事关“地铺模式”和“独立经纪人模式”的话，老侯虽然现在很忙，可既然被媒体朋友以“经纪业资深专家”相称，就当仁不让了。接着老侯和各位谈下一个话题：“大洗牌”让中介明白自己是靠谁吃饭的！

“中介公司是靠客户业主给的佣金吃饭”，一点没有错！老侯暂且不提地铺模式下这两年深圳中介疯狂开铺、大搞人海战术以及由此必然导致的粗放式经营带给“上帝”谈不上“诚信”和离“专业”很远的服务。我们单单搞清楚中介公司靠“谁”？——没有人想过、现在更没有人愿意回答这个问题！老侯来做个回答：“中介靠的就是一线做单的经纪人”。

中介既然靠经纪人吃饭，谁是主谁是客就不言而喻了。但现在为什么恰恰相反了呢？佣金既然是靠经纪人收上来的，为什么在佣金的分配上要倒挂呢？为什么作为“主人”的一线经纪人没有分得“大头”呢？为什么作为“客”的中介公司得了“70%多的大头”还要“教育”、“管理”和“阻吓”作为“主人”的经纪人呢？——这中介行业不是明显一个乾坤颠倒的世界又是什么呢！

而且，作为地铺模式下的中介公司应该清楚得很：没有哪一位可以跳出人性自私贪婪、抵挡和杜绝得了“私单”的诱惑；也没有哪一位可以通过所谓的教育、管理和阻吓能够真正防止自己下面的经纪人走“私单”——纵使在每一间地铺安插两位区经。这样，既然走私单早在单一地铺模式下各大小中介公司间都已经是公开的秘密了，又与“独立经纪人模式”何干？老侯有系统量化而且非常成功的地铺管理经验，正因为如此，老侯也深深知道经纪业根本就不是这么样能够管得好的！

房地产独立经纪人模式是大势所趋，用革命先行者孙中山先生的话讲“天下大势，浩浩荡荡；顺之则昌，逆之则亡”。因循守旧，不思进取，以一副民国初年“清末遗老”的衰样儿说话，自然不能博得历史的同情。

另外，对于昨天《“大洗牌”让中介明白自己是吃哪碗饭的！》一文在网上刊出后各路网友的跟贴，老侯就此一并回复如下：

为了让各位知道老侯整天“纸上谈兵”究竟结果如何，老侯先给各位简单汇报一下自10月23日深圳独立经纪人中心挂牌至11月22日下午18：00业务进展情况：

1、经纪人咨询量：电话咨询 40--70个/天；上门咨询 20-30个/天。
2、经纪人签约量：8--10个/天；一个月累计签约人数达到226个。
3、地产街http://www.toprea.com/网站开店经纪人店铺数超过1000个。
4、签约经纪人成交情况：市场不好，“数”也差得很。一个月内未有买卖单成交；成交有五宗租单，包括三宗商用物业大单。
5、签约经纪人素质：普遍为执业2年以上熟练的片区置业专家，其中执香港房地产牌照房地产经纪人6名（年龄均在34岁以上）；持全国房地产执业经纪人资格证书的经纪人4名；持深圳房协上岗证的经纪人超过200人。

——顺便说明一下：老侯是要做事的，不是来中介这个行业“混”的！非常抱歉，老侯做了这事情就暂时没办法令中介机构高兴。老侯包括老侯写在网上的这些文字只怕一点：那就是怕被历史和我们的子孙嘲笑！————老侯真心谢谢大家的关心与批评！

——回复：深圳的中介都在难过，唯有你在趁火打劫，幸灾乐祸过客评论在上文中提到：我们中介都在度日如年，只有侯生洋洋得意，本来经纪人的军心不稳，你又在这危机的时候冒出来，火上加油，惟恐深圳的中介不乱。在这种时候，什么模式都难开展，好的时候，你怎么不出来做，不怕外界，就怕内乱，家贼难防。我们一方面要面对市场，大众，亏损，现在还要时时提防经纪人被你们骗走，侯生，能想过你在这种时候，你在做什么吗？就算你成功了，那又怎样呢？人格那里去了？

老侯的回复如下：

老兄以上言论，整个给人一个民国年间“清末遗老”的衰样！

老侯此时正为行业深圳忧虑得每天凌晨四、五点就睡不着了！特别是为大批大批不得已下岗的一线执业经纪人的生活忧虑，因为老侯深知他们在这个城市生活的不容易！怎么能说老侯幸灾乐祸呢？莫非要老侯把博客照片换一张“哭相”你老兄才舒坦？哪来什么“家贼难防”，谁跟谁一家？又为什么“现在还要时时提防经纪人被你们骗走”？你老兄怎么能把你的经纪人都当“傻蛋”看，可以给人“骗走”？你当老板的若对一线经纪人真好，分给他们更多他们该得的佣金的话，哪儿用得着“提防”他们？

算你说对了一点：老侯我这件事做了就是要成功的！至于人格，你老兄能说出这词，但你恐怕无法与老侯在一个水平上探讨这个词的含义，就留给历史和后人去评说！

——深圳老侯
2007年11月30日

那咱就说说“认真”吧

houkechang — Fri, 30 Nov 2007 02:16:48 GMT

那咱就说说“认真”吧（原创）

中国人受佛教文化影响蛮大。佛说人生如露、如电亦如梦，世事不必执著。意思大概就是教人作人做事不要太认真。没有比较过基督教教义精神，我感觉西方人做事就相当认真——尤其是德国人。我很欣赏日耳曼这个民族。最直接的原因是德国人踢的球和德国人造的车。

我们国人自古引以为自豪的“兼收并蓄、博大精深”的民族文化，其实至少在对待作人做事的态度方面，我认为是很有偏于吸收那些纵容天性懒惰、消极享乐本能需要的东西之嫌疑。我也反对过于刻板的执著和令人生厌的迂腐。但对于国人常常病垢的为人做事的“认真“态度，我有不同的看法。

很多情况下实际上我们是处于一种人为混乱的无序状态。就是因为我们身上缺乏事事“认真”的精神。从大至国家政策与机制的运行，小到居家生活及个人工作方方面面都欠缺系统与科学的方法和手段。我们不仅不检讨自己，还要拿一句“难得糊涂”来搪塞；还要反问一句“为什么有些人要这么认真！”好像有个人稍稍“认真”一下，就与我们国人格格不入。如果他执意“认真”，必定是别有用心。

我认为为人作事“认真”是达致群体和谐有序、个体专业协作的心理基础。这些年商品经济的物欲冲击更是让我们趋于浮躁，凡事没有人愿意深入探究，人际交往也日益功利肤浅。我们国人不是受“认真”之累，恰恰相反，而是大受不“认真”之害啊！我们不“认真”，所以往下看——

所以，我们只能自己造着吉利（锐意创新，已经很不错了）、夏利这样的车，满街跑的西欧美韩日本车，眼中看着德国车；

所以，我国民企真如雨后春笋，一茬一茬冒出来；却也终究摆脱不了短命长不大的宿命，只好一茬一茬到下去；

所以，我们国内培养了那么多MBA，从国外又海龟了那么多MBA，但真正的企业管理者大多还都像封建时代平庸的皇帝，虽未必昏庸，但的确还是在中国式人际关系的圈子里混战。于事无补、于企业无益；

所以，面对一衣带水的邻里小邦，先有日本国的汽车及数码产品充斥卖场；后有弹丸之地韩国的文化流布神州；

所以，我们再怎么整，不管是从管理层面或是从产品层面都整不出一个“麦当劳”或“肯德鸡”（当然这些洋快餐并不是什么很好东西）这样的快餐来；

所以，我们作得了世界工厂，却没有几个产品能真正称得上是世界品牌；

所以，就有了网上前一阵子到处流行的那个长段子：“这年头--------”

所以，我们的所谓行业专家、知名人士可以在自己都没想清楚的情况下当着一堆子戴眼镜的知识分子大言不惭地大放厥词。他虽思路不清、病句连篇、满嘴胡诌，却也无人过问。

所以，都21世纪了我们国人对于吃的研究，还只仅仅停留在追求“口福”的层面，全然未到理会饮食习惯、健康与营养的平衡这样的层次；

所以，在《诗刊》这样的国家顶级刊物上竟也刊出了“狗屎”一样臭不可闻的东东，就因为这东东是戴着“国家一级诗人”桂冠的人生的蛋。

所以，我们每年被集中两次（五一和十一）“放风”，就像小时候每天定时把牛羊赶到河滩上一样，去到大自然中把个名山大川风景名胜一次性集体污染糟蹋个够；

所以，在凡有机构有国人存在的地方，永远就有纠纷和怎么都无法明确的职责。该管的他不管，不该理的她要理，该理的时候他不理，不该管的时候他要管，原则都是一个：有利可图就伸手；

所以，我们国家问题不断，而且还都是大问题：民工问题、教育问题、交通问题、就业问题、腐败问题、住房问题、土地问题、房价问题、医疗问题、学术问题、下岗问题、社保问题、矿难问题、贪污问题、污染问题、治安问题、能源问题--------；

所以，我们国人在发财之后，大多生活也要搞得一片混乱。男的要养情人包二奶，女的也不甘示弱要红杏出墙要养小白脸；

所以，我们不喜欢缜密地思考，不喜欢理性的辩论，只喜欢胡搅蛮缠和轻佻的“PK”；

所以，作地产中介的就可以拿客户的购房款疯狂开铺也没有人认真管好，于是有了“诚信”这个中介的饭碗，丢到爪洼国新西兰的事情;

所以，银行自己的业务和服务都还没有上台阶的情况下，就急着赶着自己直接去卖房子;

我相信古人说的：大乱之后必有大治！但我也担心我们国人作人做事始终这么不“认真”，就算花很长时间和很大代价走到大治之境，终究免不了要再乱一回！

还是毛主席他老人家说得好，“这世界上怕就只怕认真二字！”你，怕不怕？

深圳侯科昌

2006年10月28日

老侯看市：2008年深圳楼市是个“慢牛”

houkechang — Thu, 29 Nov 2007 03:18:02 GMT

老侯看市：2008年深圳楼市是个“慢牛”(原创)

引言：今天晚报的朋友约稿，请老侯谈谈2008年的深圳楼市。

老侯才突然觉得时间过得可真快啊！记得2006年12月初的时候也是老侯应一个媒体的约稿，作了一篇《从租赁市场看2007年深圳楼价走势》（原创）（http://blog.soufun.com/8267210/210972/articledetail.htm）的文章。在年末回头看，过去这一年深圳楼价超过60%的涨幅比老侯当初预测的还高。预测深圳楼市当然需要勇气和理性智慧。但老侯一直以为这是一个立场问题，是一个楼市研究“为什么人服务”的问题。所以，观点和数据已经变得不再重要，重要的是要看清楚作出研究判断的人的屁股是和谁（开发商？政府？中介？投资者、炒家？还是普通的自住需求者业者？）坐在一条板凳上！

老侯2001年还在IT行业的时候在深圳买了一套八十几平米的商品房自住，截至现在老侯自己在深圳也就那一次的商品房交易。所以老侯说，唯有独立才有独立人格，唯有独立人格，才有客观中肯的独立观点。老侯没有义务为政府“救市”，也从没有拿过人家一文钱做“贱客”帮开发商忽悠购房者，也没有帮中介公司“托过市”，更无与炒家有半点瓜葛，老侯始终是站在最广大的深圳普通置业者的立场研判深圳楼市，因此，老侯的声音除了一小部分因为看不清深圳楼市谜局的普通购房者不喜欢听，还有一小部分“明白人儿”人压根就不喜欢听！

“不是我不明白，这世道变化快！”崔健这句摇滚用在今年冰火两重天的深圳楼市，是再恰当不过的了。深圳啊！现在多新鲜的事情，！开发商楼盘明着打折销售却卖不出几套，二手楼中介地铺都关了三成了还是要在没有成交的苦日子里煎熬着，连续4个月的市场低迷，大量的没有什么实力的炒家开始发慌“跳水”抛盘，却无人捧场，置业者现在是只看不买，“我们只是看一看，等明年楼价跌更多时再卖！”

“垮掉”还是“撑着”？这是让目前深圳楼市供应一方很迷茫的问题。“买”还是“再等”同样也是困扰广大普通置业者的一个问题。其实，这些问题根本上是对深圳楼市所处阶段和未来走势如何判断的问题。

“今年是没有戏了”。供应一方把目光瞄准明年1月，认为导致此一轮深圳楼市调整的“信贷政策”在新的年度里会给楼时带来转机，所以忙着策划在一月份集中推盘，打算再现市场 “购销两旺”的局面。“买涨不买跌”。需求一方普通自主置业者（炒家就不说了）宁可在今年五、六月追涨，现在楼价跌了20%了，反倒是无人入市，等什么呢？等着深圳楼市崩盘呢！

老侯看，上面供应一方的企盼一定要落空的！需求一方的想法也多少有点不切实际！

首先我们要清楚，引发此一轮深圳楼市调整，“信贷政策”只是一个导火索，根本原因是已经沦为完全意义上的“投资品”的深圳商品房在被爆炒数月之后、“投资品”市场自发调节机制开始运行的结果。这是一次中期调整（老侯8月1日博文《深圳二手楼市进入调整期》（原创）http://blog.soufun.com/8267210/1144937/articledetail.htm）“冰冻三尺，非一日之寒”，“溶冰三尺，也绝非一日之暖”。这是市场的客观情况。而政策面上不仅看不到以资乐观的讯息，反倒是从这两天温总理的讲话中看到明年国家宏观货币政策要从“适度从紧”转为“从紧”。因此，不是老侯给供应一方在冰面上泼凉水，各大银行新一年的“房贷”绝对无洪可泻，就是有些许额度，恐怕也会吸取今年的教训，均摊到12个月里头，不会再给信贷资金集中涌到市场上去兴风作浪的机会。

其次我们也要明白，深圳楼市的刚性需求依然存在。就是说由于前些年的政策性住房的严重滞后，由于市场供应产品结构的不合理，由于供应一方以及炒家的大量捂盘惜售和囤积房源，由于被扭曲的供需平衡对价值反映的失真所造成的大量的普通自主购房者的需求被抑制，而不是被合理满足消化。因此，从长期看深圳住房的市场供应依然非常紧张。这是从微观的市场供需分析。

从宏观的方面看，我们国家、尤其是深圳正处于经济快速发展的时期，人民币依然处于升值的通道当中，国内生产要素价格和居民生活消费品价格“双膨胀”。对这样的时期，经济学里有一句话很经典：“除了狗屎，投资什么都对！”资本的增值和追求利润最大化的天性，加上国人投资意识的觉醒也绝对不会让楼价跌到要崩盘的边缘。

从“租售比”来看，不断下跌的深圳楼价和快速上涨的租金，正在从相反的两个方向快速地消化着深圳楼市的泡沫。随着深圳商品房“租售比”正在回归合理区间，深圳商品房的投资价值也正在回归。疯狂爆炒之后，深圳楼市价值回归的步子在踟蹰了近三个月之后，开始加快。

基于以上分析老侯断定：目前的深圳楼市正处于房地产市场周期的“繁荣”阶段的中期。自今年8月份开始的为期半年左右的调整过后，深圳楼价依然要上行！2008年的深圳楼市是一个“慢牛”市。

第三，大家都想知道时间的节点和楼价上行的方式。

有研究人士认为深圳楼市后市走势要看政策，老侯认为政策对于现在的深圳楼市的影响不论是“救市”抑或是“平抑”都已经是强弩之末，深圳楼市已经远不是单单靠政策就可以决定走向的市场了。市场应该在三月份开始有复苏，真正好起来恐怕要到明年年中以后。而且，这个“好起来”应该不是今年上半年的那种好发，而是一种“慢牛”的走势。

也不要指望明年下半年会出现今年上半年的“好日子”，因为明年下半年政府推向市场的政策性住房虽然依然是杯水车薪，但这是政府房制订地产政策立脚点转变的一个风向标。普通的广大置业者有理由对政府的廉租房的微利房报有更大的期望，这也必然抑制楼市难于再现今年上半年的“牛劲”。

基以上分析，老侯建议（仅供参考）：普通的自住型买家可以在12月开始入市，到明年3月份之前会有很好的卖点出现。抓紧寻找自己喜欢、能解决工作生活需求而且能够承受得起供楼压力的房子，利用难得的“买方”市场的“天时”，在充分讨价还价的基础上果断买下来。对于投资者来讲，根据自己的资金实力遵从价值投资理念，理性寻找投资品、投资组合与投资时点。

深圳老侯

2007年11月28日

大洗牌让中介明白自己是吃那碗饭的！

houkechang — Wed, 28 Nov 2007 04:28:49 GMT

大洗牌让中介明白自己是吃那碗饭的！（原创）

深圳的中介行业“大洗牌”正在进行。已经关掉的地铺保守估计该是超过20%了；准备和正在“关”、“停”、“并”、“转”的地铺应该也还有10%—20%的样子。曾经雄心勃勃欲独霸市场、就等这一天要大肆扩张的“英雄们”却有些迷茫了，不但是对市场、对行业前景以及所运营的地铺模式也很是迷茫了！

虽然关铺对中介公司和一线执业的房地产经纪人www.toprea.com来讲，是一件痛苦的事情。但是对社会和行业来讲也未尝不是一件不得已的大好事。

首先，这次“大洗牌”让中介公司知道自己是干啥的。这话或许有些可笑，但事实上一点也不。想想过去这几年深圳二手楼市场的爆炸式增长，有相当一部分中介公司搞不清楚自己到底吃的是那碗饭。普遍占用客户购房款和依赖炒客佣金疯狂开铺，甚至有个把中介把“吃差价”作为给新入职业务员做培训的课件，有殴打客户的，有为抢客象黑社会火拼一样打群架的，有坑蒙业主给业主造成精神、财产损失的------，行业的快速发展催生了一批不可一世的行业狂人。现在市场调整了，明白了自己是吃佣金这碗饭的时候，却已经把“诚信”这个饭碗给丢到“爪洼国”新西兰去了。

其次，这次“大洗牌”对政府主管部门管理行业市场的专业性是一次挑战。要管理好一个行业，是要懂这个行业才行，要懂这个行业单靠各地的考查和听本地中介机构的声音是远远不够的。要听社会置业者的声音，更要听广大的、有十万之众的一线执业经纪人www.toprea.com的声音，要警觉市场疯狂可能引起的行业和社会的不稳定。“管理”的目的是使之理性合理可持续，而不是管死，更不是只管不理，这就需要有真切的服务意识和开拓创新的精神！“没有垮掉的行业，只有垮掉的企业”世华梁总这句话讲得好、有魄力！但站在行业管理的角度，如此巨大的行业波动对行业的健康发展来说无论如何都不是一件好事！

第三，这次“大洗牌”让行业里相当一部分“机会主义者”在惨痛中出局，这是人性贪欲对供需均衡人为扭曲之后所必然要遭受的市场的报复。这些人的出局，给了留下来的中介机构以警示，也给了那些真正想进入这个方兴未艾的行业的机构以借鉴，可以使未来的行业市场在理性之光的指引下健康地发展。经过此次“大洗牌”洗礼留下来的中介有两面镜子可以借鉴：第一是不要搞低级的粗放式的“店铺数量”竞赛；第二是要善待你的员工尤其是在一线做单的房地产经纪人www.toprea.com，给他们与劳动付出成比例的收入回报！这是地铺模式在“大洗牌”之后必须要做的。就像进入21世纪的世界，看清楚世界发展的主题，裁减常规军备数量规模理所当然要成为国际潮流！

第四，这次“大洗牌”给了行业创新的机会。为什么一定要开那么多的店铺才能做这生意呢？互联网在深圳已经都普及到连写字楼下面收费旧报纸的阿姨都用上E-mail的程度了，为什么还要学30多年前香港的做法！对于二手楼经纪业这种以信息交互为核心、以个体为单位操单的特殊生意来讲，老侯实在想象不出还有比经纪业更适合运营互联网络平台的生意了！因此，“房地产独立经纪人”www.toprea.com模式的出现是行业历史发展的潮流。“房地产独立经纪人”模式的出现就是为着解决这个行业里多年来一直都解决不了的问题而来的，符合世界潮流也具有中国特色！深圳的独立经纪人是走在全国的后边，这是行业的耻辱；但深圳的独立经纪人www.toprea.com却是对行业理解最深的、最成熟的模式，这又是深圳这个以“创新”为城市精神内核的“先锋城市”的骄傲！

第五，这次行业“大洗牌”给了社会资源合理配置的一次机会。我们在深圳常常可以看到那些有大盘的社区商业街高达60%左右的商铺给中介公司的地铺占着。高密度的地铺单单我们举一个香蜜湖区域（南深南大道，北侨香路，东香梅路，西农林路）的例子，巴掌大一片区域，最多的时候中介公司的地铺数量竟然超过50间！如此高消耗行业资源也就不讲了，中介过度开普造成社区商业业态的分布也畸形扭曲，小便民店给挤走；蔬果店给挤走；理发店给挤走-----，生活得这样社区的居民除了买卖房子非常之方便，生活则异常之不方便！我相信经过此次“大洗牌”之后，深圳居民的生活一定普遍会方便一些。

第六，这次“大洗牌”给了一线执业的房地产经纪人一次真正意义上的自主选择的机会。不动产交易永远离不开中介，中介本质意义上是指一线实际操单的执业经纪人。在单一地铺模式下，由于劳动与资本在佣金分配上的倒挂（作为资本一方的中介公司切去了超过70%的佣金，而作为劳动一方的经纪人只能分的佣金20%左右），造成这个庞大群体的收入水平绝大多数处于社会底层，生存处境异常险恶。而且得不到社会认可，不被置业者理解，也没有事业发展可言。在单一“地铺模式下”经纪人的选择是极为有限的，最多有一个中介跳槽去另一个中介，却始终跳不出15%起、最高35%封顶的佣金提点。而“独立经纪人”www.toprea.com给了这个社会群体一种颠覆性的选择机会：他们可以获得65%起、最高可达85%的佣金；并且是及时支付到帐，决不拖延一天！

第七，老侯以为人对事物的认识有一个由表到里、从浅到深的过程，行业的发展也是要在不断的创新探索中前行。深圳的中介企业、行业和社会已经为盲从30多年香港的地铺模式、疯狂扩张开铺付出了无比惨痛的代价！在理性合理的地铺模式下面需要其他创新的运营模式。而房地产经纪人的发展也必然要经历以下这样的发展阶段：地铺模式下的房地产经纪人、网络经纪人（只是地铺模式下中介公司的房地产经纪人在网上推盘收客的一个不同店面收客、报纸广告收客的变种而已，所以为大多数中介公司所乐于接受）、房地产独立经纪人www.toprea.com（让中介公司对地铺模式产生迷茫，自然要抵触、抗拒、不接受）与理性化地铺模式下经纪人共存的阶段。

老侯说的是中介公司“疯狂开普、盲目扩张”，粗放式经营给自己、行业和社会带来的恶果。行业必须创新！“独立经纪人模式”www.toprea.com是从“地铺模式”的母体中诞生出来的，老侯一直对中介地铺模式的历史地位、社会贡献以及未来发展的不可替代性持肯定态度。也衷心希望独立经纪人模式能够与理性发展的地铺模式相互补充，共同促进行业与中介机构的持续健康发展！

这个行业真正的春天才刚刚开始！房地产经纪业的春天才刚刚开始！当然，房地产经纪人www.toprea.com的春天也才刚刚开始！

深圳老侯

2007年11月28日

透过“中天事件”看二手楼交易新模式

houkechang — Thu, 22 Nov 2007 02:48:56 GMT

透过“中天事件”看二手楼交易新模式（原创）

        侯科昌/文房地产经纪业资深专家、房地产独立经纪人创始人，地产街www.toprea.com（欲浏览更多侯科昌文章，请登陆侯科昌博客。侯科昌博科版权所有，如有需要请联系：13714162685 keery99@sina.com欢迎思辨、讨论观点、共同切磋深圳楼市真理；欢迎逗趣挑刺。反对谩骂。）

      “中天置业”恶性出局，引发整个行业信任危机。笔者始终坚持不可以把它简单看作一个“个案”，是因为“中天置业”的恶性出局是有着深刻而复杂的市场原因、行业原因和社会原因。这样说也还有一个目的：就是想让地方政府、社会与行业不要把它理解为偶然的突发事件而对此掉以轻心。换言之，“中天置业”的恶性出局是第一个，但我们只能善意地希望它是最后一个！

因为我们不得不面对此次“恶性出局”事件所迅速引发的一连串广泛而深远的社会诚信危机。站在社会广大置业者的角度，“中天置业”这个近年来一直在“深圳十大品牌中介”以及“深圳市民喜爱的十大品牌中介”的光环下面做着市民不是很喜欢也绝对谈不上诚信的事情。现在“中天置业”都这样恶性出局了，不论是谁纵有天大本事也很难让社会普通置业者对深圳所谓的“品牌中介”重拾信心了！

紧跟着是中介企业生意链下游那些为中介公司提供服务的公司开始发慌了，中天的倒闭给这个群体造成的损失，使得中介公司的各供应商们逼着中介公司立即结清欠款，相关的银行也不会没有受到这股“诚信危机”的冲击。行业里其他中介员工们也都以中天置业员工的不幸遭遇为鉴，中介公司在自己员工们眼里也正经历着一场深彻骨髓的信任危机。而深圳楼市才刚过“冬至”，天寒地冻的天气还没有真正到来，各中介公司现在是穿着短裤背心要穿越一个不期而遇的漫长“冰期”，整个行业的处境异常险恶，有几家能有信心自己可以挺到溶冰的那一天呢？——这才是最致命的！

一个对自己员工都不诚信的商业机构怎么可能向社会提供诚信的服务呢？一个对自己的公司整日满腹狐疑的中介员工（房地产经纪人）又怎么可能有底气取得普通置业者的信任呢？笔者以为，传统地铺模式下的深圳地产中介对于社会的贡献与行业的发展功不可没，不能因为这样的恶性事件的发生就否定地铺模式，更不能否定中介在不动产交易中的不可替代的地位！但是地铺模式基因中致命的缺陷在一个供需均衡被严重扭曲的市场环境和国民普遍法制观念淡薄、信用机制缺失、必要法制与规则约束不健全的社会大背景下面，发生这样的事情，其实只是一个时间问题。

地铺模式是基于二手楼中介业务的“渠道”网络化的内在要求而形成的。其合理性在于就近收盘吸客、业务依托、信息资源网点共享互动和品牌宣传，但其弊端在于对于经纪业这样一个以经纪人为核心（并非是以中介机构为核心）的、非常个性化的业务来讲，资本的剥削本性和店铺运营的高成本必然造成佣金收入在内部分配上形成“倒挂”（中介公司拿了“大头”，做单的经纪人只得了个“小头”）的局面；就是说资本与劳动在佣金分配上严重被扭曲失衡。尤其是当市场因炒作严重变态、中介机构太过依赖炒客佣金、客户的购房款去疯狂扩张开铺、搞人海战术、继续粗放式经营的时候。这种因由地铺模式内在机理而不可避免的诚信问题就会由普遍的个体的不诚信演变为机构的不诚信。这种危机其实是沁透了中介行业每一个细胞的危机，“中天置业”的恶性出局，其实仅仅是整个行业被绑架到“地铺模式”战车上所必然要引发的行业重大危机的一个开头而已。

笔者以为，深圳（特别是政府在城市管理方面）的确还有很多地方应该学习香港。不过在很多方面已经是该着香港向深圳学习的时候了。就拿二手楼中介行业来说，70年代社会生活甚至商业领域根本还没有互联网，当时香港老一代房地产中介只能用最原始的、一家一家开地铺的办法，通过“打街霸”这种高资源占用的低层次竞争经营二手楼中介业务。而现在，互联网在深圳的应用已经到了连写字楼下面拎杆秤收废报纸的阿姨都用上“e-mail”的广泛程度了，对于以信息交互为核心的二手楼中介业务经营还要不计成本地疯狂开铺吗？这不仅暴露出行业暴利与不规范经营催生的粗放式经营的严重弊端；也多少透出一些因为行业门槛低造成的行业缺乏创新型人才与鼓励创新的行业大环境；一味师从、依赖和盲目崇拜在二手楼经营模式创新方面已经大大落伍的港资中介公司。其实，这一切的盲目和不思进取都是要付出无比沉重的行业与社会代价的。

基于对房地产经纪业深刻理解，依托强大先进IT技术和成熟的交易服务平台，深圳市蓝海金是网络技术有限公司率先在全国推出完整意义上的“房地产独立经纪人”模式。在运营“地产街—独立经纪人中心”的过程中，通过大幅度降低经营成本和进行严格的银行“资金监管”，不仅大大降低买卖双方的交易成本和交易风险，而且大幅度提高经纪人收入，进而促进经纪人的诚信度和服务专业水平的不断提高。使行业真正诚信地服务于社会广大置业者，在于通过收入与生存处境的根本改变使得一线执业的经纪人群体要自律地诚信，而不是传统地铺模式下被管制、被阻吓、被教育地达到诚信。因为只有他们的处境彻底改善了，社会要求行业的诚信与专业的服务才会有！这是在源头上解决行业诚信问题的唯一出路。根本不同于“地铺模式”的“房地产独立经纪人模式”就是在为行业的良性健康发展寻求这样一条出路。这一点，从不少香港房地产执牌经纪的加盟签约我们“深圳独立经纪人中心” www.toprea.com就可以得到很好的说明。

深圳是个年轻的、以创新为精神内核的城市。独立经纪人是形成买方经纪人和卖方经纪人模式下业主独家放盘的必由之路，也是解决行业真正诚信和专业的根本出路。可是，一直以来“独立经纪人模式”www.toprea.com却走在国内其它城市的后边，这已经多少有一点使人为这个行业感到悲哀了。现在， “中天事件”的爆发只能促使深圳二手楼中介行业猛醒：起步晚就要起点高一点。政府主管部门、行业中介机构和社会广大置业者就要多一点理解与支持，使深圳的“独立经纪人模式”迎头追上，才不辱深圳“改革窗口”、“先锋城市”的声誉。

2007年11月16日

深圳上调契税优惠房价标准的政策用意

houkechang — Tue, 20 Nov 2007 11:03:48 GMT

今天有消息称，深圳市国土房产局昨天(11月19日)公布了深圳市2007版享受优惠政策的普通住房价格标准，与2006版价格标准相比，今年各区的价格标准均有56%的大幅上调。这样，按照市政府的有关规定，将大大扩大了个人购买自用普通商品房减半征收契税（适用税率从3%减少为1.5%。）这一优惠政策的适用范围。

在这样的时间出这样的政策，其用意已经非常明显了：政府从来就不会愿意让房价砸下去。但是，为什么要这么着急着出台这样的政策呢？市场（深圳商品房这个投资品市场）的自我调节才刚刚启动。为什么不让市场调整一下子，该跌的片区和个别楼盘就让它象样地跌一下子呢？为什么不让那些在去年下半年到今年年中深圳楼市上赚得盆满钵满的投机者们回吐一些利润出来呢？他们在浪头弄潮那会儿，可是没有想过与深圳普通置业者分享楼市暴利的；凭什么这会儿要以这样的“重要的利好政策”引导普通置业者帮他们分担楼价下跌的压力呢？

对于深圳楼市来讲，今年7月底的银根紧缩是一道分水岭。之前，远远抛离自住需求的狂热炒作使得深圳楼价象一块烧红的烙铁，放在滋滋冒着白烟儿的普通自住购房者的心坎上；之后，又象是这块通红的烙铁一下子给戳进冰堆里，一次淬火。这是深圳楼市健康成长必须要付出的代价？也是深圳这座城市要为少不更事不得不付的代价！

也许政府出台这样的政策并非为楼市投机者着想，而是从大局着眼，有着良苦的用心。但是在老侯看来，冰冻三尺非一日之寒，融冰三日也绝非一日之暖。从目前的行业境况和市场趋势看，这一政策就像是给发出病危通知书的病人上眼药水，是不堪最后一根稻草之功，根本就逆转不了市场与行业的颓势的。

但是，站在普通置业者的角度，老侯以为：此次深圳楼市的调整只是结构性调整，根本就没有到要崩盘的地步。对于适用于自主需求、价格在14000以下的普通住宅来讲所受影响非常有限。因此，调整期内反倒是住家入市的一个难得的机会。在08年年中之前，选择能满足自己需求的、自己喜欢而又能够承受的物业，此所谓“理性置业”。

深圳地产街http://www.toprea.com/

房地产经纪业资深专家侯科昌

2007年11月20日

“中天置业”恶性出局引发的诚信危机

houkechang — Thu, 15 Nov 2007 03:03:18 GMT

“中天置业”恶性出局引发的诚信危机

今天一早，老侯就收到网友发来的手机短信“中天老板卷款跑了。”紧接着先后三个媒体的记者朋友致电老侯，听老侯对此事的看法；并希望老侯对着当前的深圳楼市，站在三级市场中介行业给行业、给行家、给广大置业者一些意见。

近两年来老侯一直密切关注和深入研究深圳二手楼市和经纪业，对于今天发生的“中天事件”，老侯并不感到突然，因为在老侯看来这件事是不能被列入突发事件的，也决不可能只是个案。对于深圳的中介公司来讲，正象是现在的节令，才刚刚过冬至，远未到真正天寒地冻的时候。

可是，老侯觉得媒体关于此事的报道可能有失偏颇。据老侯判断中天置业是没有5000万给蒋飞卷走的。客观一点讲，与其说蒋飞“卷款潜逃”不如讲他是因为公司经营频临破产不得已躲债躲起来的。在中国经营企业到这个结局，蒋飞走了不该走的这一步，我们固然首先要替那些因此可能造成损失的社会群体着急，却也不能不对蒋飞留一份理解和同情。因为，这绝对不是个案——即便是在深圳。这里边有着深刻而复杂的行业市场原因。

对于更多深圳的中介公司来讲，“中天事件”在深圳正在引发一场比来自社会的信任危机更加严重和更深层次的信任危机：这就是来自中介公司员工（主要是一线店铺里执业的经纪人）对于自己所在机构的信任危机。这种危机对于地铺模式下的中介公司来讲是普遍的、影响巨大而深远的。

那么，围绕中介洗牌洗出来的这么些“诚信危机”它的根源在哪里呢？老侯看来这场危机的根源有三：第一，70年代在香港出现的地产中介地铺模式在最近两年的深圳楼市畸形发展致癫狂状态，超规模过度开店、粗放式经营和低层次高烈度恶性竞争的人海战术所积累的巨大风险在一路走好的市场环境下不为人觉察的积累和膨胀。恰恰在市场逆转的时候，独立经纪人模式www.toprea.com应运而生。市场的虚假繁荣使得本该早就歇业的中介公司作到如此规模才轰然倒下。这是象中天这样一批中介机构面对行业地铺模式困境迷惘绝望之中的终极非理性之举！

第二，深圳二手楼市自04年以来处在快速发展的时期，尤其是自去年下半年到今年年中这一年多时间里，深圳整个楼市沦为炒客云集的投资品市场。不同于普通自主型置业者的理性和稳定，比如一个投机性炒家在去年年底的时候买入20套，在今年年初卖出获利；到四五月份的时候眼见着依然猛涨的楼价忍不住再买入20套。对于中介公司来说，单是这一个炒客半年时间里就有60宗成交，背后是60笔佣金收入。这足以让中介失去理性、癫狂着开铺。但这也的确是在饮鸠止渴啊！很多中介公司把市场好时赚来的钱全部拿去开铺还嫌不够，通过融资的手段拿钱去开铺的也不少。其实个中介公司帐上是没有多少属于自己的钱的，亏两三个月换能顶一顶，亏四个月很多中介就订不顺了，要连亏半年没有一家能够不打粮关铺顶得顺。

第三，政府行业监管力度不够。深圳房地产行业发展迅速，尤其是最近两三年的三级市场，一日千里。行业快速长大，行业从业人员的规模数量呈现爆炸式增长；但是对于经纪业的管理，不论是从行业的层面还是上面讲到的从中介机构的治理层面远未跟上市场发展的步伐和社会对行业的要求。就拿“资金监管”来讲，即便是现在也并未得到严格执行；还是有中介机构在占用客户的购房款。再拿一线经纪人的工资提成来讲，还是有一批中介公司（其中也不乏一线“品牌”大的中介）经常性拖欠员工的工资和佣金提成。社会怎么能够奢望一个对自己员工都不诚信的机构能为社会提供诚信的置业服务呢？！

老侯在一线地铺做过，深知一线经纪人的疾苦和经纪人那么多的迫不得已。也深深认识到，在促使行业走向诚信这个工程上，管理是必要的但也绝对是有限的，关键是要使机构特别是深圳接近十万的经纪人自律。利益分配是绝对有效的杠杆，就像中国70年代末在农村实行的“责任制”，只有通过生产关系的调整，才能调动人的主观能动新，才能解放生产力并发展生产力。目前地铺模式下的经纪人于中介公司之间的佣金收入盆配倒挂（平均中介公司拿7成，做单的经纪人只拿3成）是一切诚信问题和引发诚信危机的根源！正是因为有此发现，老侯结合经纪业特性和IT资讯科技手段创新出“独立经纪人”www.toprea.com模式，以期改善经纪人处境，改善行业的社会形象，给行业发展探索一条新的出路。

最后，给行业、行家和社会广大置业者个说一句话：行业需要集约化管理，行家对当前市况不容乐观也不必过于悲观，在行业置业服务的提供量远远超过社会总需求的情况下大幅减少并优化各自的地铺网络。置业者如果是普通自主型，现在开始的三到五个月里是入市买房的好时机；如果是投资型买家建议你更多地关注普通住宅而不是豪宅；如果是短期投机炒客建议你在很长的时期内在深圳都不要轻举妄动。

地产街www.toprea.com 老侯

2007年11月14日

独立经纪人是解决行业诚信问题的出路

houkechang — Wed, 14 Nov 2007 05:05:06 GMT

对于二手楼中介行业的诚信问题，由于经纪行业的特殊性，我们实在不应对中介机构抱有太多的不切实际的幻想。

老侯以为当下深圳的二手楼中介机构基本上都是诚信的——至少作为这些中介机构的管理者主观上是愿意诚信的。只是所有的买卖都是由一线经纪人操作的，在利益（佣金）分配的倒挂机制下，所谓的中介公司对经纪人的教育、管理与控制基本上都是摆设。

要行业真正诚信地服务于社会广大置业者，根本的出路在于一线执业的这个经纪人群体要自律地诚信而不是被管制、被恐吓、被教育地达到诚信。

要使这个群体诚信，首先要切实改善这个群体的生存处境，提高这个群体的收入，诚信问题才可根治。房地产独立经纪人就是在寻求这样一条出路：www.toprea.com

经纪业是人的行业，这个人“人”准确地讲，并不是中介机构和中介机构的管理者，而是在业务一线执业的那群不被理解、生存艰难、常被歧视的经纪人。行业与社会要多些了解他们、多些理解他们、多些善待他们，他们的处境才会有改善，社会要求行业的诚信与专业的服务才会有！

地产街www.toprea.com 老侯

2007年11月10日

作独立经纪人就是要杜绝做私单

houkechang — Wed, 14 Nov 2007 05:02:49 GMT

     几天前，有媒体朋友致电老侯，一起探讨了“独立经纪人”模式。老侯在30分多种的电话里，详细加以介绍。几天过后无意间浏览到这位朋友的博客，觉得很多地方并未说明白，于是跟贴作了回复，如下：
     博主关注行业新生事物并能以研究的眼光和客观的态度审视，此等精神应为传媒人的榜样。但经纪业毕竟是个专业性非常强的行业，站在行业（地铺或者经纪生意）之外，要想洞悉的确是千难万难的事情。诚如博主所言，在地铺模式下各中介机构之间的业务员做私单、跳单是普遍的现象，没有哪一个中介公司会真正拒绝，当然也绝对没有一家中介机构能够避免。为什么？为什么没有人去研究一下为什么？
     地产街www.toprea.com与独立经纪人中心是两个概念。地产街www.toprea.com是提供给行业自由经纪人推盘吸客的一个平台，如果有需要又有效果当然谁都能够用。所以，我们在地产街网站上并不会拒绝中介公司的业务员；不但不拒绝，而且在年底之前还提供给他们免费的服务。——当然以后我们是要收费的。
    而独立经纪人是必须与我们签订书面协议才会获得我们更多的包括盘、客以及交易服务等服务内容，其次才是65%——85%的高比例佣金提成和佣金提成即日发放到经纪人手里这样的承诺。与我们没有书面协议在先，纵使有单我们也不会接待，我们独立经纪人中心旗帜鲜明地杜绝私单。
    独立经纪人是形成买方经纪人和卖方经纪人模式下业主独家放盘的必由之路，也是解决行业真正诚信和专业的根本出路。现时行业的一切问题根源在于高水准高素质的经纪人无论在自由的时间维度或是经济维度上都被严重束缚。要提高效率、诚信与专业，只有通过大幅度提高收入彻底改善一线经纪人生存处境使其获得自由一途可走，别无出路！
    深圳是个创新的城市，独立经纪人却走在国内其它城市的后边，这已经是一种行业的悲哀了。所以，起步晚就要起点高一点，就要行业和社会多一点理解与支持，才会迎头追上，不辱“改革窗口”先锋城市的声誉。特别是媒体的朋友，要再多一些精进研究，要慎重做出“做“私单”将成为公开化行为”这样有损利行业和谐的舆论导向。（深圳老侯）

深圳侯科昌
2007年11月1日

二手中介行业洗牌必将洗出一个新世界

houkechang — Wed, 14 Nov 2007 05:01:36 GMT

老侯在搜狐“焦点关注”上的观点

2007年11月7日，搜狐网、焦点房地产网“焦点关注”栏目将邀请深圳地产专家、业内资深人士、焦点名博做客焦点房地产网，就目前三级市场面临的困境与前景问题进行探讨，寻求发展之路。

　　■主题：水煮中介，三级市场如何洗牌！？
　　■直播时间：2007年11月7日（周三）14：00-15：00，直播时长1小时
　　■直播地点：搜狐直播室（深圳市福田中心区福华三路深圳国际商会中心3011）
　　■联系电话：0755-88315080 －112“焦点房谈栏目组”

　　■现场嘉宾：李东红 世联行副总经理
　　　　　　　　卜燕军 创辉租售华南区区域总经理
　　　　　　　　唐敏港置地产区域总监
　　　　　　　　侯科昌 深圳市蓝海金匙网络技术有限公司董事总经理
　　　　　　　　陈镜宇 中联地产营运总监
　　　　　　　　黎明美联区域经理
　　　　　　　　黄慧军 信誉家区域经理

　　■特邀嘉宾：卢青《深圳商报》地产部记者
　　　　　　　　肖晓灵 晶报《晶楼市》编辑

■主持人：王克娟 焦点房地产网新闻中心

下面是老侯一些对行业市场的观点，希望与业内行家交流，欢迎批评指正！

一、老侯关于当前深圳二手楼市现状的看法。

【侯科昌】现在的市场不好没有一个人会笑得依然很灿烂。市场不好没有哪家会好的，我们现在作独立经纪人www.toprea.com也是要为经纪人提供服务的，如果市场交易清淡我们当然也不会好，肯定是和大家一样的心情。

　　老侯关于目前市场的判断用一句话讲：不容乐观，也不必过于悲观。这个不乐观一个是地铺的数量，还有一个是经纪人的数量，还有一个是成交量。这三个“量”是很关键的。我为什么说不乐观，目前以深圳这样的成交市场来看，相对于执业服务的需求，我们深圳能够提供交易服务的中介机构店铺数量规模和这些机构里执业经纪人的数量规模来说已经是供过于求了。就目前来讲：深圳的二手楼买卖交易不需要这么多的店铺和这么多人！这是一个很大的矛盾。为什么说地铺今年要洗牌，根本的原因在这里，已经是一个供过于求的状况，我们的服务提供者很多，但是需求是有限的。为什么去年下半年和今年上半年出新了很多中介机构在迅速扩张和开铺，很多的人觉得这个过程中开张就赚钱，其实这里面有风险的。去年下半年到今年的上半年的这段时间深圳的楼市已经转型为一个投资型楼市了，有很多的炒作资金在里面这对我们中介市场来说是一个很甜的馅饼，但是是一个陷井。太过于依赖于投资客的资金是饮酒止渴。年初投资客买了20套，过2个月又卖了20套，然后五六月份又买了20套，这就是60宗生意，对每一个中介公司来讲，那真是从未有过的“好日子”啊！没有人不开心，不用长得很帅谁都可以笑得很灿烂！但是这造成了一个虚假的市场繁荣，没有真实反映社会广大置业人群对中介服务的需求状况，把对中介服务的需求给无限放大了。这才是导致“813”以后市场一路低迷中介日子日渐艰难的症结。

——至于，国家的银根紧缩只是一个导火索，总之市场机制迟早要校正被扭曲了的供给与需求的，迟早会出现今天这样的情况。

先谈回刚才的问题，我刚才说不乐观来自于哪里就是我们中介的服务超过了服务的需求量，炒家一不动我们很多的业绩要掉下来了，变成亏损了。市场的状况确实不乐观，政策的延续我们很难预测后市会像上半年这样的情况很难预料了。

　　但是也不必悲观，到十月底没有生意很多的中介公司很悲观，我觉得不用太悲观，媒体说的跌了9成我认为有所放大，我认为刚才的陈总说得很准，6成左右。不要跟6月份比，6月份是太好了，跟那个比是天壤之别，真的跌了9成，如果跟去年一年的一般的情况比是6成左右。平均情况下有些品牌公司管理强一些、业务能力强一些，他可能业务就3、4成，我接触一个小的中介公司，他7、8个铺，我接触的10来个小公司，他觉得5、6月份别的生意非常好他不见得非常好，现在别人生意很惨的时候他也不觉得跌了很多，他觉得只跌了2、3成，市场真这样的。

　　我觉得在这个时候也不必过于悲观，而且我的判断是11—12月份市场会回暖的，这个回暖来自哪里，毕竟来说经过这次的调整，很多片区的楼价是低了，确实是低了。自住的需求就起来了，自住需求是不可遏制的，他们要买要住，这是迟早要买的。这些人也会看机会去买。所以11月份、12月份会回暖，也不必悲观。现在的现状是这样的，不容乐观，但也不必悲观。

二、“洗牌”已经开始，关键是如何洗？洗出一个什么样的结果来？

“丫丫”问的问题很尖锐和很到位，刚才你问的洗牌以后状况怎么样了。我说几点，这个洗牌的过程将来整个深圳市场会留下一到两家的情况可能会出现，也可能未必。因为不同的时代有不同的模式出现，这是第一。第二，即便出现也是一个很长的过程，不可能通过这一次的洗牌就达到了。

　　这个洗牌怎么洗，可能会出现这样的情况，一些小的在片区有优势的小中介他趁机强的，本来他在这个片区只有3、5个铺或者是7、8个铺，但是他在这个片区做透了，大品牌做不进，我做得很透彻，这个洗牌是洗不掉他的。如果没有形成片区优势的小公司这次很难扛过去的，大部分的公司没有这样的片区的优势的。

　　中等规模的30、50个铺的公司很难生存的，因为他管理上没有上规模，没有形成系统的管理，他的投入肯定不够的，资金实力是很欠缺的，洗牌面前这类的公司应该是压力非常大的。对于一线的品牌公司，比如深圳出现了一批的品牌公司，这类的公司压力也很大，因为一线的品牌意味着你铺位很多，市场不好的时候意味着你大量地铺位的亏损。这个压力是很大的。

　　这些公司陈总说得很巧妙，我们做生意不是撑面子，该关就关，不挣钱做它干嘛。但是在市场调整的时候大家都要做这样的工作，一线品牌会这样做这个事情，我在街上转已经发现一些一线品牌在开铺了，他拿的是非常好的位置，还有一些区域没有进入的，他6、7月很难拿的一些铺他现在开始去拿铺了。他会优化他的地铺网络，把某些区域该关就关的，他的铺也分不同的等级，有中和差、好的铺位，他把中等和差的铺关了，把这些钱去开拓更好的地铺，把他的地铺网络更完善，一个优化的地铺网络将来有更好的效率，这是一线品牌的做法。我在9、10月份的时候有些公司打电话问我今年会怎样，我说今年不会像去年，10月20号去年恢复了，但是今年10月25号大家觉得这个天塌下来了，行业很悲观了，我觉得大家不必悲观，11、12月份市场会恢复，需求会起来的。

　　还有净化的问题，我认为一个是所谓的中介机构还有一个是职业经纪人的群体，每一次的市场调整对行业来说都是一种规范，这个规范是市场自发的作用，他不像政府出台一个文件必须怎么样，不是那样的。市场自我调节是良性的，这个调节的结果肯定是让这个行业得到净化，无论是中介公司在以后的操作上像刚才世联行李总说的那样，可能会改善经纪人的待遇方面做一些工作。改善经纪人的处境，中介机构会做这样的调整，另外通过这样一个调整以后，那些在这个行业里游离的一些人也不适合做经纪人的角色可能去到别的行业去了。留下来的，目前能够留下在店面里继续做生意的经纪人，那就是很优秀的，这就是行业将来的希望。

　　另外一个方面，通过这样一个洗牌，我们现在做的独立经纪人www.toprea.com也给了一个创新尝试的机会，会新的东西出现以后，迫使我们这个行业向良性的方面去发展。所以说这次市场的调整，总体来说对整个行业的净化，用这个词也不是很贴切，但是肯定是一个正面的、积极的作用。

三、市场调整迫使行业洗牌，新的业务模式于是行业的新希望

我先插一个观点，刚刚李总说的行业的三种模式确实是思路很清晰的。但是有一点我想探讨一下，因为都是业内的人士对这个行业很熟了。应该说是到目前只有两种模式，即香港传过来的地铺模式和我们新近推出的独立经纪人模式。

网络经纪人其实只是互联网上推盘的一种手段的变种。我们看到焦点二手房频道做二手房信息发布，网络经纪人实际上把盘源汇集在某一个人名下发布，这只是地铺模式下中介公司信息发布的手段。独立经纪人www.toprea.com模式完全不一样了，他的核心在佣金收入分配比例的关系得改变：第立经纪人的提成是最低65%起、最高可以拿到85%；而且独立经纪人的佣金是可以及时提付到他个人帐上的。地铺模式下中介公司与经纪人是签劳动合同的关系，我们独立经纪人就是代理制的，他必须是签约以后我们提供盘、客资源与交易服务平台给他的，这整个是一种全新的模式。

我们在推出这个模式也是基于这个新的东西出现肯定是从母体中诞生的，也是从地铺、中介母体中诞生的模式。只是希望这种东西出来以后能够对地铺模式有一个促进和优化，最终的目的是改变行业形象，通过改善经纪人处境来改变。一定是这样的，如果这个行业这十万左右的经纪人群体来说，他们的收入和生存处境依然这么艰辛的话，这个行业是很难发展的。因为这个行业的发展是这群人的发展，不是说中介公司或者是中介公司老板的发展，只有这十万人得到了发展，他们有自由的支配时间他们有较高的收入，可以有时间和经济能力提高自己接受培训，只有这些人得到发展了这个行业才能发展，最终才能在根本上解决一直困扰行业的诚信问题。独立经纪人是行业困境的处理之一，也是行业的希望所在！

即使行业不洗牌，行业里都有一大批高素质的自由经纪人从业；现在行业洗牌了，深圳地铺的数量肯定要关掉30%，这就意味着有大约20000个地产经纪人要离开店铺。可是这些人中有很大一部分还是要做经纪人的，我们独立经纪人中心www.toprea.com主要就是为这部分人提供执业操单的平台,给他们自主和自由，给他们应得的高额佣金，通过这些人的切实的发展扭转行业的社会形象。

　深圳侯科昌

2007年11月7日

深圳二手楼中介行业如何洗牌？

houkechang — Wed, 14 Nov 2007 04:57:50 GMT

看看今年深圳楼市的“金九银十”要在越来越冰冷的市道下走完了。市场交易异常冷清，有些大的品牌中介机构整个片区十几家店铺半个月过去了，一宗买卖未做到。应该是所有的地产中介和地产经纪人都在心底期盼十一月市场的复苏。市场再不复苏，再萧条三两个月的话，对于所有深圳地产人来讲都将是一个空前的噩梦！

“中介公司间经纪人的流动性从来未有今天这么大”，裁员已经是多数中介公司正在或者计划要做的动作；也已经有一些中小规模介公司积极寻找行家接铺转让。前此各中介公司过渡开铺堆积起来的经营风险，随着深圳楼市此一轮真正的调整，要集中爆发了。行业“洗牌”一触即发。

可是，深圳二手楼行业“洗牌”喊了多年从未真正“洗牌”，这一次真的要“洗”吗？老侯觉得这一次是真的“狼来了”！第一，在最近一两年成功转型为投资品的深圳商品房被猛炒了一轮之后，深圳楼价绝尘而去，已经把深圳自住需求远远地抛离身后。严重缺乏自主需求支撑的深圳楼价，市场不可避免地要进入一个中期的调整。第二，今年八月份以来，以央行银根紧缩为核心的、针对楼市炒作的、密集的金融政策，表明中央政府在楼市调控领域的政策取向和坚决态度。深圳楼市炒作的“好日子”到头了，对于靠佣金吃饭的中介公司来讲深圳楼市漫长的冬夜来临。第三，深圳的中介公司地铺大多是以超常规的速度扩张，市场好的时候赚一个，能投两个拿去开铺占市场。对于相当一部分深圳的中介企业来说，在连续三个多月亏损之后，十一月将是生死攸关的一个月。即便是市场出现复苏，这个复苏恐怕也是解不了“近渴”的“远水”了。

深圳二手楼中介行业这个“牌”怎么“洗”？

对于中介机构而言，先是一些没有形成片区市场优势的小的中介公司不堪亏损压力，减员、关铺、转铺之后成为被“洗”出行业；接着是一些中等规模却并未形成成熟管理机制的中介公司，面对清淡的市场可能会放弃这块“鸡肋”退出；对于那些已经形成店铺规模和管理机制的品牌中介，在市场调整期内顶着亏损压力大规模扩张收铺也并不现实，但品牌中介会利用这难得的机会在升级地铺的同时优化自己的地铺网络结构。

但无论如何，在这样的市场环境下被迫“洗牌”，深圳的中介公司不论是大是小，总是很难高兴得起来的。深圳二手楼中介企业的当家人们真正的痛苦来自于对市场的悲观和对行业发展的迷茫。

对于在各中介公司地铺执业的房地产经人而言，这真是“天灾人祸”。与其在没有客人的店面苦苦支撑到被不堪支撑的中介公司裁掉，不如主动选择休息一下。或者，转化思路，寻求一条全新的房地产经纪人发展之路。

深圳侯科昌

2007年10月18日

新政促市场骤变，深圳中介要裁员

houkechang — Wed, 14 Nov 2007 04:30:11 GMT

新政出台深圳二手中介的严冬已到将会裁员？

深圳的二手楼中介代理行业的发展速度，应该是最能代表“深圳速度”。三年前分散于街头巷尾的中介地铺，现在已经到处都是铺连着铺的地产街了。近几年，深圳的中介公司大都已经习惯了每年挺过三两个月亏损期，之后又疯狂收佣、疯狂扩张的做法。但是今年要走这条老路，看样子很难。

在高位运行的深圳房价进一步飙升之后，今年的深圳二手楼市场自8月起由于央行银根收紧突然由火爆转入“清冷”，加之按评估价征收个税已是箭在弦上，最近央行又出台针对楼市炒家的提高按揭首付的政策。市场正在由“寒冷”转向“冰期”。今年的楼市调整是一次生死攸关的考验。粗放式经营作为行业洗牌的内因，在这一轮“调整期”市场外因的触发之下，一定要给绝大多数内资的地产中介公司尝到盲目扩张带来的恶果。即便是有过香港楼市的历练、家底也比较厚实的港资品牌中介，在此一轮“调整期”里恐怕也免不了要关掉个把店铺，做些裁员的动作。

如何看待当前的深圳楼市？

houkechang — Wed, 14 Nov 2007 04:26:07 GMT

    04年下半年以来，深圳楼价加速上扬。到今年春节后深圳楼价的涨速只可用“颠狂”来形容。进入8月份，深圳楼市从火爆逐渐转凉、变冷。现在，各中介公司在冰期里苦苦挨着今年不同以往的“金九银十”。
    最近一年来，老侯一直坚持深圳楼市有泡沫在堆积，在今年深圳楼价疯长的时候，老侯也曾预言：深圳楼市15个月之内“拐点”必现，个别炒作过渡的片区或楼盘或将出现30%的跌幅，深圳楼市将进入调整期，楼价从单边上扬转为涨跌互现局面，而且豪宅等高端物业将率先“跳水”。现在看看市场的情况，除了对于“拐点”到来时间上的预期太过保守之外，其他预言，比照现在深圳楼市大致相符。
   老侯在去年就坚持以下两个观点：一是深圳楼市调控只能靠政府；二是国有商业银行在深圳房地产市场作了过渡的风险投资。“庆父不死，鲁难未已”，当着象深圳这样的移民城市对于住房汹涌的刚性需求，如果政府不改变住房供应模式和商品房产品结构、坚持楼市单一商品房市场自我调节的态度；如果各国有商业银行依然对房地产市场执行异常宽松的信贷政策，就好像在一口已经滚开的锅里不加冷水，反而不断增加锅底的火力，深圳楼市这口直径本来就不大的锅是迟早要烧干、要烧红的。
   今年的6月份之后，地方政府对楼市的态度和政策变得坚定而且有力，加上央行一系列的货币紧缩政策的出台，使得这两个方面的问题都突如其来地改变了。深圳的房地产市场随之急遽逆转：市场成交异常清淡，出现了往年从未出现过的“冰期”的感觉。华侨城和香蜜湖的豪宅以及高端住宅的价格率先下跌（但豪宅市场上的炒家尚未抛盘），后海和景田等片区二手房成交价出现10——20%幅度的下跌；卖方市场转变为买方市场。虽然，经过近两年的演变，深圳楼市已经脱变为投资品市场。但在中国特色的市场经济下，依然如股市一样，始终摆脱不了“政策市”的命。
   这样的政策市里，深圳楼市后市如何？
   老侯依然认为，对于当前的深圳楼市无论是用家、投资客、炒家，还是中介公司也大不必过于悲观。深圳楼市仅仅是在做一个它必须要做的调整而已。从中长期看，深圳楼市远未走到要“崩盘”的境地。就像一个二、三十岁的年轻人长得太快，有些骨质疏松，摔了一跤给弄骨折了。还远没有到登顶之后要走下坡路的时候。
   老侯这样讲，有网友可能会说：老侯你到底什么观点和立场？搂价涨的时候你也喊长得太快、有泡沫！现在出现“拐点”，要跌了，你又看涨，确是为何？
   立场实在很难讲得清楚，观点却可以很明确：深圳楼市在此一轮的调整期内，最显著的特点是涨跌互现，市场观望浓重而且持久。也不排除市场出现超跌的可能。但这恰恰是深圳楼市走向成熟健康必须要付的代价，之后深圳楼市依然向好。这一点不必比香港，看看今年下半年以来的上海楼市就知道。
   很多人愿意用“租售比”来判断楼市风险。“租售比”是一个很有效的工具，用来衡量楼市泡沫的大小是非常客观的。因为有银行信贷的深度参与，房价很难反映城市居民的实际支付能力。而租金不同，租金必然真实反映城市里对居住有需要人群的收入水平。更深的原因在于“按揭还款”是可以作为储蓄和投资的手段，具有资产保值增值的功能。“租金”则是绝对的消费性支出。所以，“租售比”是可以客观反映楼市泡沫的指标。
   但是，用“租售比”考量楼市泡沫的时候，既要结合国情市情；亦要作动态分析，不可生搬国外的数据，来衡量深圳的楼价，草率给出一个“要崩盘”的预警。第一，国人对于拥有自有住房的需求大不同于外国人；这就是为什么现在深圳的房价会高过美国的原因之一。第二，既然是“比”，就先有分母与分子，后才有一个比值出来。只有当分母不断增大，分子不增大，或者增大的速度远远落后于分母增大的速度的时候，泡沫才被快速吹大，当被吹大的过程持续进行，楼市才有“崩盘”之虞。现在深圳楼市的调整，不仅分母在的增幅在大幅减小甚至出现较大幅度的负数增幅；而分子（租金）一路快速追涨。所以，深圳楼市的“租售比”正在快速增大，就是说，深圳楼市的泡沫也正在快速缩小。
   这样看，现在有什么理由担心深圳楼市的这个“拐点”要导致“崩盘”呢？
   结论：引而不发的“个税”不会向人们想象得那么恐怖，政策性住房杯水车薪根本无法撼动市场需求，各商业银行也绝对不会眼看着房贷这块肥肉落到大举进入的外资银行口里。尽管如此，但深圳现在新推楼盘涨价没有道理。二手房自住客或者投资客的最佳买点应该在11月份以后。


                                            深圳楼市独立观察人士  侯科昌
                                                     2007年09月26

深圳独立经纪人中心隆重揭牌

houkechang — Wed, 14 Nov 2007 04:20:44 GMT

10月23日上午11点15分，随着深圳市蓝海金匙网络技术有限公司宣告开业，深圳首家独立经纪人中心隆重揭牌！同时，一个面向社会广大置业者、投资者和房地产经纪人，提供专业置业咨询服务和二手楼信息发布、信息撮合、交易过户办理的线上线下一条龙服务的大型专业交易平台--“地产街”网站正式上线。

深圳独立经纪人中心拥有对二手楼经纪行业理解深刻的专家团队，拥有对深圳楼市变化敏锐把握的专业分析研究人士，拥有一批高素质的专业独立经纪人队伍和基于先进IT技术、包容并能够不断吸纳大量优质盘源和需求的信息管理系统。“蓝海金匙”公司以先进的IT技术和超前的经营理念创新行业全新运营模式，通过对“地产街-独立经纪人中心”的运营，大大降低经营成本、大幅度提高经纪人收入、降低买卖双方的交易成本和交易风险、提高经纪人的诚信度和服务的专业水平。

深圳独立经纪人中心揭牌！深圳独立经纪人中心的成立和投入运营，必将作为深圳乃至国内二手楼经纪业发展史上具有标志性意义的事件！深圳的二手楼地铺模式在行业发展、培养和壮大经纪人队伍、满足社会不动产置业和投资需求等方面的社会作用和历史作用是积极的和巨大的；但也存在着一些地铺模式自身发展无法突破的瓶颈。通过现代资讯科技手段的充分运用，深圳独立经纪人中心以“独立经纪人”的创新二手楼交易全新模式，打破中国房地产三级市场现行地铺模式下中介企业高密度开铺、人海战术、经纪人佣金收入倒挂所造成的行业低层次过渡竞争、恶性竞争和面对社会的诚信缺失给经纪人和经纪业发展形成的瓶颈。扭转行业诚信度缺失的现状，彻底改善经纪人的生存处境，全面提高行业服务质量与水平！最终实现我们“创新并打造全国一流二手楼交易地产经纪人执业的综合服务平台”企业使命。

地产街网站是一个面向广大自住置业者、投资者、业主、房地产经纪人、房地产中介机构、二手楼行业咨询研究人士以及所有关注并有意愿参与二手楼经纪业的最为广泛的社会人群提供的供给、需求、资讯、咨询、交易撮合以及交易服务的一站式置业与投资服务的综合性业务平台。地产街顺势而未，必将为社会广大置业人群和房地产经纪人带来惠而不贵的优质服务！

这是一种市场创新！这是一次团队创业！这也是一个行业创举！我们相信“地产街--深圳独立经纪人中心”必将引领深圳的二手楼经纪业步入一个“蓝海”全新的时代！

深圳二手楼中介的严冬，到了！

houkechang — Wed, 14 Nov 2007 04:18:17 GMT

深圳的二手楼中介代理行业的发展速度，应该是最能代表“深圳速度”。三年前零落于街头巷尾的中介地铺，现在已经到处都是铺连着铺的地产街了。当年中介公司可以用以做秀的“百家店铺”、“十铺”联开等，相对一些动辄数十个店铺一起开张、店铺总规模数百上千的中介公司大手笔，现在都已经是“小儿科”了。

但行业的快速长大并不代表行业的快速发展，深圳的二手楼中介代理行业其实依然处于发展的初级阶段，这表现在两个方面：一是中介公司追求快速开普扩张导致的粗放式经营和不规范的管理；一是一线执业的经纪人因为工作时间长、强度大、收入低普遍得不到发展。这二者导致的直接结果就是：行业诚信度不高带来的社会认可度低。

在地产中介公司这种快速扩张的无限风光背后，粗放式经营隐藏的风险也在以“深圳速度”放大。毋庸置言，中介代理行业这个生意是一个渠道网络的生意，没有店铺网络就意味着吸盘困难；盘源不充足，就很难做到生意。但现在的情况是，各中介公司疯狂争着抢着、不计成本低扩张开铺，你会看到在一条街上相距不倒十米，竟有同一中介公司的两间店铺；或者在一个十字路口看到一家中介公司的3个店铺。风险在市场好的时候是以收益的彩色光环出现；可是在市场清淡的时候就变成了必须中介公司不得不硬挺的一道坎，真是一个店铺一个窟窿，每天白花花的银子出多进少。深圳的中介公司大都已经习惯了每年挺过三两个月亏损期，之后又疯狂收佣、疯狂扩张的做法。但是今年要走这条老路，看样子很难！

在高位运行的深圳房价进一步飙升之后，今年的深圳二手楼市场自8月起由于央行银根收紧突然由火爆转入“清冷”，加之按评估价征收个税已是箭在弦上，最近央行又出台针对楼市炒家的提高按揭首付的政策。市场正在由“寒冷”转向“冰期”。正所谓“冰冻三尺，非一日之寒”，深圳楼市的这次“冰期”除了信贷、除了政府的调控政策、除了引而不发的“个税”，主要原因在于已经脱离普遍自住需求支付能力的深圳商品房在成功转型为“投资品”被充分爆炒一轮之后，需要做一个喘息调整。这将是深圳楼市进入自2000年以来第一次整整“调整期”。这次调整期的长短决定着中介行业的发展和各中介公司的命运。对于各中介公司来讲，今年的楼市调整是一次生死攸关的考验。粗放式经营作为行业洗牌的内因，在这一轮“调整期”市场外因的触发之下，一定要给绝大多数内资的地产中介公司尝到盲目扩张带来的恶果。即便是有过香港楼市的历练、家底也比较厚实的港资品牌中介，在此一轮“调整期”里恐怕也免不了要关掉个把店铺，做些裁员的动作。

开店做生意，铺租和人工的支出是固定的。现在市场清淡，生意跌了六成以上。中介公司应该有九成都在亏老本。我们算一笔帐：一个中介地铺一个月亏损按最少2--3万算，100间店一个月就亏两三百万，1000间店一个月就是亏两三千万。今年深圳楼市的“调整期”，老侯估计最短也要到11月才有望出现复苏。那么就意味着上面的计算的亏算额度要乘以4。之前恨不得挪用客户购房款开铺扩张的中介公司到底有多少钱可以用来亏？

老侯现在担忧的是，市场洗牌之后多年来困扰社会广大置业者的中介诚信危机总爆发带给行业发展的严重影响。同时，也牵挂成千上万被迫离开店铺的地产经纪人去那里安身立命、继续自己热爱的为之付出青春热情和汗水的房地产经纪人事业。也许，房地产中介行业的经营模式在深圳真的要改变一下了！

深圳侯科昌

2007年9月30日

深圳楼市自主选择群众路线！

houkechang — Thu, 25 Oct 2007 01:57:36 GMT

深圳楼市自主选择群众路线！

深圳房地产独立观察人士侯科昌

土地拍卖市场发展商拿地要一次性交足地价款；二级市场上各在售楼盘送现金、送装修或者直接打折扣销售；三级市场上罕见的清淡交易正在迫使二手楼中介行业进行行业大洗牌。随着卖方市场转为买方市场，深圳楼市一切不正常、不理性的现象正在恢复理性与常态。

现如今的深圳楼市，不论是一手楼抑或是二手楼都可以用一个字概括——“寒”。市场上一片浓重的阴云让人不寒而栗，更要命的是不见天日的日子已经持续的有点久了，整个行业充斥着凝重的悲观气氛。

在这一片的迷茫之中，耳边响起基督教堂的唱诗声：“我知道谁牵我手，我跟谁走”。深圳楼市的救世主在那里啊？世上从来就没有救世主！既然让深圳的商品房成为了投资品，作为投资品的深圳商品房自然要遵循投资品内在的市场运行规律。因此，如果将今年深圳楼市逆转的原因简单归结于政策，应该也没错。只是投资品市场自身内在运行规律在起作用的时候，政策的作用不宜过于贪天之功。

老侯套用伟人曾经说过的“要想革命成功，唯有发动群众”来说现在的深圳楼市：要想深圳楼市复苏、兴旺、健康发展，就要改一改过往的脱离群众的做法，重回群众路线。使开发上的产品结构与价格贴近最大多数人的居住需求；使中介公司更多地服务于广大的普通自住置业者而不是投资可与炒家；使市场上产品与服务的供应满足广大的、真正有自主需求的置业者的购房需求。因为道理很简单，深圳楼市弄成今天这个样子，最根本的原因是放任深圳商品房快速脱变为投资品后肆意爆炒，使得深圳楼价严重超凡脱俗于大多数普通自住型置业者的实际经济支付与心理承受能力。基本上完全丧失了自住需求支撑的深圳楼市的“好日子”，注定了是兔子尾巴——长不了！

但是深圳楼市的复苏也不容易，积重难返啊！深圳楼市已经不容辩解地进入了中期调整。调整其内市场将在交投低迷的状态下持续较长时间，楼价下跌，跌幅最大者将是高档住宅和豪宅。个别片区和部分楼盘将有30%的跌幅。而接近普通自住置业者经济支付能力的、价格在 14000元以下的普通中低档商品房将受到自住客的关注，此类物业调整幅度非常有限。受市场持续影响，发展商拿地的积极性进一步降低，楼盘促销降价将持续到接近价值，深圳房地产二手中介行业格局将会发生很变化。伴随着深圳楼价的价值回归，深圳中介行业洗牌将真正来临，在各中介机构的大规模裁员的过程中，行业将出现全新的二手楼经纪人执业模式。

群众的力量是巨大的！要想看清深圳楼市后市走向，就要关注普通自住这一最庞大的需求群体；就要关注中介一线最基层众多的房地产经纪人群体；就要关注关外如火如荼的“小产权房”市场。物权法实施了，十七大在召开，中国没有理由走回头路。“小产权房”市场的星星之火，看看已成燎原之势，这才是导致深圳商品房市场后市短期难以再火起来的致命一击！

当前购房的风险与控制（二）

houkechang — Tue, 23 Oct 2007 03:34:46 GMT

当前购房的风险与控制（二）

即便是在一个高风险的市场，比如股市和期货市场，作为一种纯粹投资投资行为也很难有专家能告诉你何时入市时机最佳，况且即便是在真正最佳时机入的市，投资品种选择也会造成收益大小的差异甚至出现亏损。我们所能做的是，看清当前深圳楼市所处的发展阶段尽量避开最糟的时机，如果不能避开最糟时机也要尽可能选择风险相对较小品种购买。同时，要认清自己的实际需求与抗风险能力。

第二个问题，具体操作上如何控制楼市置业投资风险？

老侯以为，当前深圳楼市，显然已经不是最好的入市时机了，不论炒家或自住置业者这样的结论应该都成立。对于炒家来讲，当前深圳楼价高位上涨，各个楼盘价格虚高，脱离实际价值和真实需求支付能力比较严重，虽有疯狂的收益亦伴随着疯狂的风险。如果是信贷资金炒楼，可适当考虑获利了解；如果是自有资金炒楼，至少也要适当抛盘减仓。

对于普通置业者来讲，如果自己在三、五年之内可买可不买，需求弹性很大，就不妨等等。这是因为除了价格因素之外，购房毕竟是一件大事，要做规划，不可冲动盲目跟风仓促购买一套不适合自己的房子。等一等购买，暂时回避巨大的供房压力和日渐增大的投资风险。

对于买房已成为迫切需要解决的居住或其他问题的必由之路的那部分置业者来讲，也要首先对自己的支付能力作一个理性分析。现在银行对商品房放贷门槛非常低，甚至现在还是可以做到首付2成的按揭贷款，但这也可能成为一个陷阱。按照一般研究统计结果，个人住房按揭贷款月供占家庭月收入30%比较合理。超过这一标准比例越高，供楼的压力与风险也就越大。以目前市面上一套100万的房子为例计算，首付三成，银行按揭贷款70万，20年月供每月需要还款接近5000元。那么，要供这样一套房子，家庭月收入应该有15000元。低于这个数字而且两人的收入差距加大，即收入不确定性的增大都将加剧还贷风险。

在衡量了自己的购买能力之后，对于确实急需、也能承受一定的供楼压力的置业者来讲，要回避和控制买房风险环可以从以下三个方面加以考虑：第一是在户型面积的选择上要量力而行，一般月收入在万元左右的两口之家，选择70平左右的两房暂时足够未来五年用了。就是将来有了小孩也可以对付住几年，再换房。一般情况下，因工作、生活、家庭以及个人经济状况的变化，人一生总要换一两次房，所以初次购房的置业者不必追求一步到位。

第二是区域的选择。人总是对住久了的地方有好感，这很正常居住最基本的要求是安全感，人总是对熟悉的地方有安全感。在深圳，总体上关内的治安环境比关外好，所以大家都想在关内买房，可是关内的房价对于大多数普通置业者来讲已经不可承受。此外，区域所处区位和交通状况对于绝大多数在关内上班的白领来讲也是非常重要的。基于以上考虑，选取目前楼价较低的片区置业就是最好的规避风险的做法。目前深圳楼价相对较低、尚处于“赶着补涨”的区域有南山区的北边西丽片区，福田北的梅林片区和罗湖区；关外有布吉片区。城市化会促使关外一些片区市政交通配套和治安环境的快速改善，所以选择区域要有发展眼光。在这些片区一旦遇到能满足自己需要并且自己也很喜欢的房子既要当机立断，在合理价位上果断买下。

第三是买新房还是买二手房的问题。其实，深圳这样的城市，购房者年龄普遍很低，如果不是高房价把人逼急了，谁会去看二手房？其实这是一种置业误区，我们现在不谈新房的品质与二手房的配套如何取舍的问题，在高房价的压力下面大多数普通置业者不得不务实面对二手房。深圳二手房楼龄大多数一般也不长，在10年之内。同一区域，新盘开盘就比二手房单价高出一、两千块甚至更多。我们普通置业者不会太关心涨的时候是新房涨得快还是二手房涨得快，但一定要知道真的要跌的时候，同一区域的房子是不会有什么差别的。就是说，在目前楼价虚高的情况下，更少投入的二手房其保值性能要比新房强很多。

此外，买房子是一件劳心费神的事情，尤其是买二手房，交易周期长、手续繁琐并且涉及资金的安全。可向有经验的朋友或专业人士咨询，了解交易过程中的各个环节并对相关风险加以控制；坚决拒绝不合理的收费和中介可能发生的差价行为，避免不必要的损失（全文完）。

深圳侯科昌

2007年04月13日