侯科昌/文    侯科昌，房地产经纪业资深专家、房地产独立经纪人创始人 。欲浏览更多侯科昌文章，请登陆侯科昌博客：地产街http://www.toprea.com/ 侯科昌博科版权所有，如有需要请联系：13714162685 mailto:keery99@sina.com欢迎思辨、讨论观点、共同切磋深圳楼市真，反对谩骂！

        深圳的中介行业“大洗牌”正在进行。已经关掉的地铺保守估计该是超过20%了；准备和正在“关”、“停”、“并”、“转”的地铺应该也还有10%—20%的样子。曾经雄心勃勃欲独霸市场、就等这一天要大肆扩张的“英雄们”却有些迷茫了，不但是对市场、对行业前景以及所运营的地铺模式也很是迷茫了！

       虽然关铺对中介公司和一线执业的房地产经纪人www.toprea.com来讲，是一件痛苦的事情。但是对社会和行业来讲也未尝不是一件不得已的大好事。

       首先，这次“大洗牌”让中介公司知道自己是干啥的。这话或许有些可笑，但事实上一点也不。想想过去这几年深圳二手楼市场的爆炸式增长，有相当一部分中介公司搞不清楚自己到底吃的是那碗饭。普遍占用客户购房款和依赖炒客佣金疯狂开铺，甚至有个把中介把“吃差价”作为给新入职业务员做培训的课件，有殴打客户的，有为抢客象黑社会火拼一样打群架的，有坑蒙业主给业主造成精神、财产损失的------，行业的快速发展催生了一批不可一世的行业狂人。现在市场调整了，明白了自己是吃佣金这碗饭的时候，却已经把“诚信”这个饭碗给丢到“爪洼国”新西兰去了。

       其次，这次“大洗牌”对政府主管部门管理行业市场的专业性是一次挑战。要管理好一个行业，是要懂这个行业才行，要懂这个行业单靠各地的考查和听本地中介机构的声音是远远不够的。要听社会置业者的声音，更要听广大的、有十万之众的一线执业经纪人www.toprea.com的声音，要警觉市场疯狂可能引起的行业和社会的不稳定。“管理”的目的是使之理性合理可持续，而不是管死，更不是只管不理，这就需要有真切的服务意识和开拓创新的精神！“没有垮掉的行业，只有垮掉的企业”世华梁总这句话讲得好、有魄力！但站在行业管理的角度，如此巨大的行业波动对行业的健康发展来说无论如何都不是一件好事！

       第三，这次“大洗牌”让行业里相当一部分“机会主义者”在惨痛中出局，这是人性贪欲对供需均衡人为扭曲之后所必然要遭受的市场的报复。这些人的出局，给了留下来的中介机构以警示，也给了那些真正想进入这个方兴未艾的行业的机构以借鉴，可以使未来的行业市场在理性之光的指引下健康地发展。经过此次“大洗牌”洗礼留下来的中介有两面镜子可以借鉴：第一是不要搞低级的粗放式的“店铺数量”竞赛；第二是要善待你的员工尤其是在一线做单的房地产经纪人www.toprea.com，给他们与劳动付出成比例的收入回报！这是地铺模式在“大洗牌”之后必须要做的。就像进入21世纪的世界，看清楚世界发展的主题，裁减常规军备数量规模理所当然要成为国际潮流！

       第四，这次“大洗牌”给了行业创新的机会。为什么一定要开那么多的店铺才能做这生意呢？互联网在深圳已经都普及到连写字楼下面收费旧报纸的阿姨都用上E-mail的程度了，为什么还要学30多年前香港的做法！对于二手楼经纪业这种以信息交互为核心、以个体为单位操单的特殊生意来讲，老侯实在想象不出还有比经纪业更适合运营互联网络平台的生意了！因此，“房地产独立经纪人”www.toprea.com模式的出现是行业历史发展的潮流。“房地产独立经纪人”模式的出现就是为着解决这个行业里多年来一直都解决不了的问题而来的，符合世界潮流也具有中国特色！深圳的独立经纪人是走在全国的后边，这是行业的耻辱；但深圳的独立经纪人www.toprea.com却是对行业理解最深的、最成熟的模式，这又是深圳这个以“创新”为城市精神内核的“先锋城市”的骄傲！

       第五，这次行业“大洗牌”给了社会资源合理配置的一次机会。我们在深圳常常可以看到那些有大盘的社区商业街高达60%左右的商铺给中介公司的地铺占着。高密度的地铺单单我们举一个香蜜湖区域（南深南大道，北侨香路，东香梅路，西农林路）的例子，巴掌大一片区域，最多的时候中介公司的地铺数量竟然超过50间！如此高消耗行业资源也就不讲了，中介过度开普造成社区商业业态的分布也畸形扭曲，小便民店给挤走；蔬果店给挤走；理发店给挤走-----，生活得这样社区的居民除了买卖房子非常之方便，生活则异常之不方便！我相信经过此次“大洗牌”之后，深圳居民的生活一定普遍会方便一些。

       第六，这次“大洗牌”给了一线执业的房地产经纪人一次真正意义上的自主选择的机会。不动产交易永远离不开中介，中介本质意义上是指一线实际操单的执业经纪人。在单一地铺模式下，由于劳动与资本在佣金分配上的倒挂（作为资本一方的中介公司切去了超过70%的佣金，而作为劳动一方的经纪人只能分的佣金20%左右），造成这个庞大群体的收入水平绝大多数处于社会底层，生存处境异常险恶。而且得不到社会认可，不被置业者理解，也没有事业发展可言。在单一“地铺模式下”经纪人的选择是极为有限的，最多有一个中介跳槽去另一个中介，却始终跳不出15%起、最高35%封顶的佣金提点。而“独立经纪人”www.toprea.com给了这个社会群体一种颠覆性的选择机会：他们可以获得65%起、最高可达85%的佣金；并且是及时支付到帐，决不拖延一天！

       第七，老侯以为人对事物的认识有一个由表到里、从浅到深的过程，行业的发展也是要在不断的创新探索中前行。深圳的中介企业、行业和社会已经为盲从30多年香港的地铺模式、疯狂扩张开铺付出了无比惨痛的代价！在理性合理的地铺模式下面需要其他创新的运营模式。而房地产经纪人的发展也必然要经历以下这样的发展阶段：地铺模式下的房地产经纪人、网络经纪人（只是地铺模式下中介公司的房地产经纪人在网上推盘收客的一个不同店面收客、报纸广告收客的变种而已，所以为大多数中介公司所乐于接受）、房地产独立经纪人www.toprea.com（让中介公司对地铺模式产生迷茫，自然要抵触、抗拒、不接受）与理性化地铺模式下经纪人共存的阶段。

       老侯说的是中介公司“疯狂开普、盲目扩张”，粗放式经营给自己、行业和社会带来的恶果。行业必须创新！“独立经纪人模式”www.toprea.com是从“地铺模式”的母体中诞生出来的，老侯一直对中介地铺模式的历史地位、社会贡献以及未来发展的不可替代性持肯定态度。也衷心希望独立经纪人模式能够与理性发展的地铺模式相互补充，共同促进行业与中介机构的持续健康发展！

       这个行业真正的春天才刚刚开始！房地产经纪业的春天才刚刚开始！当然，房地产经纪人www.toprea.com的春天也才刚刚开始！

                                                                                                                                                深圳 老侯

                                                                                                                                         2007年11月28日