老侯看市：2008年深圳楼市是个“慢牛”(原创)

         侯科昌/文    侯科昌，房地产经纪业资深专家、房地产独立经纪人创始人 。欲浏览更多侯科昌文章，请登陆侯科昌博客：地产街http://www.toprea.com/ 侯科昌博科版权所有，如有需要请联系：13714162685 mailto:keery99@sina.com欢迎思辨、讨论观点、共同切磋深圳楼市真，反对谩骂！

        引言：今天晚报的朋友约稿，请老侯谈谈2008年的深圳楼市。

        老侯才突然觉得时间过得可真快啊！记得2006年12月初的时候也是老侯应一个媒体的约稿，作了一篇《从租赁市场看2007年深圳楼价走势》（原创）（http://blog.soufun.com/8267210/210972/articledetail.htm）的文章。在年末回头看，过去这一年深圳楼价超过60%的涨幅比老侯当初预测的还高。预测深圳楼市当然需要勇气和理性智慧。但老侯一直以为这是一个立场问题，是一个楼市研究“为什么人服务”的问题。所以，观点和数据已经变得不再重要，重要的是要看清楚作出研究判断的人的屁股是和谁（开发商？政府？中介？投资者、炒家？还是普通的自住需求者业者？）坐在一条板凳上！

        老侯2001年还在IT行业的时候在深圳买了一套八十几平米的商品房自住，截至现在老侯自己在深圳也就那一次的商品房交易。所以老侯说，唯有独立才有独立人格，唯有独立人格，才有客观中肯的独立观点。老侯没有义务为政府“救市”，也从没有拿过人家一文钱做“贱客”帮开发商忽悠购房者，也没有帮中介公司“托过市”，更无与炒家有半点瓜葛，老侯始终是站在最广大的深圳普通置业者的立场研判深圳楼市，因此，老侯的声音除了一小部分因为看不清深圳楼市谜局的普通购房者不喜欢听，还有一小部分“明白人儿”人压根就不喜欢听！

       “不是我不明白，这世道变化快！”崔健这句摇滚用在今年冰火两重天的深圳楼市，是再恰当不过的了。深圳啊！现在多新鲜的事情，！开发商楼盘明着打折销售却卖不出几套，二手楼中介地铺都关了三成了还是要在没有成交的苦日子里煎熬着，连续4个月的市场低迷，大量的没有什么实力的炒家开始发慌“跳水”抛盘，却无人捧场，置业者现在是只看不买，“我们只是看一看，等明年楼价跌更多时再卖！”

       “垮掉”还是“撑着”？这是让目前深圳楼市供应一方很迷茫的问题。“买”还是“再等”同样也是困扰广大普通置业者的一个问题。其实，这些问题根本上是对深圳楼市所处阶段和未来走势如何判断的问题。

      “今年是没有戏了”。供应一方把目光瞄准明年1月，认为导致此一轮深圳楼市调整的“信贷政策”在新的年度里会给楼时带来转机，所以忙着策划在一月份集中推盘，打算再现市场 “购销两旺”的局面。“买涨不买跌”。需求一方普通自主置业者（炒家就不说了）宁可在今年五、六月追涨，现在楼价跌了20%了，反倒是无人入市，等什么呢？等着深圳楼市崩盘呢！

        老侯看，上面供应一方的企盼一定要落空的！需求一方的想法也多少有点不切实际！

        首先我们要清楚，引发此一轮深圳楼市调整，“信贷政策”只是一个导火索，根本原因是已经沦为完全意义上的“投资品”的深圳商品房在被爆炒数月之后、“投资品”市场自发调节机制开始运行的结果。这是一次中期调整（老侯8月1日博文《深圳二手楼市进入调整期》（原创）http://blog.soufun.com/8267210/1144937/articledetail.htm）“冰冻三尺，非一日之寒”，“溶冰三尺，也绝非一日之暖”。这是市场的客观情况。而政策面上不仅看不到以资乐观的讯息，反倒是从这两天温总理的讲话中看到明年国家宏观货币政策要从“适度从紧”转为“从紧”。因此，不是老侯给供应一方在冰面上泼凉水，各大银行新一年的“房贷”绝对无洪可泻，就是有些许额度，恐怕也会吸取今年的教训，均摊到12个月里头，不会再给信贷资金集中涌到市场上去兴风作浪的机会。

        其次我们也要明白，深圳楼市的刚性需求依然存在。就是说由于前些年的政策性住房的严重滞后，由于市场供应产品结构的不合理，由于供应一方以及炒家的大量捂盘惜售和囤积房源，由于被扭曲的供需平衡对价值反映的失真所造成的大量的普通自主购房者的需求被抑制，而不是被合理满足消化。因此，从长期看深圳住房的市场供应依然非常紧张。这是从微观的市场供需分析。

        从宏观的方面看，我们国家、尤其是深圳正处于经济快速发展的时期，人民币依然处于升值的通道当中，国内生产要素价格和居民生活消费品价格“双膨胀”。对这样的时期，经济学里有一句话很经典：“除了狗屎，投资什么都对！”资本的增值和追求利润最大化的天性，加上国人投资意识的觉醒也绝对不会让楼价跌到要崩盘的边缘。

        从“租售比”来看，不断下跌的深圳楼价和快速上涨的租金，正在从相反的两个方向快速地消化着深圳楼市的泡沫。随着深圳商品房“租售比”正在回归合理区间，深圳商品房的投资价值也正在回归。疯狂爆炒之后，深圳楼市价值回归的步子在踟蹰了近三个月之后，开始加快。

        基于以上分析老侯断定：目前的深圳楼市正处于房地产市场周期的“繁荣”阶段的中期。自今年8月份开始的为期半年左右的调整过后，深圳楼价依然要上行！2008年的深圳楼市是一个“慢牛”市。

        第三，大家都想知道时间的节点和楼价上行的方式。

       有研究人士认为深圳楼市后市走势要看政策，老侯认为政策对于现在的深圳楼市的影响不论是“救市”抑或是“平抑”都已经是强弩之末，深圳楼市已经远不是单单靠政策就可以决定走向的市场了。市场应该在三月份开始有复苏，真正好起来恐怕要到明年年中以后。而且，这个“好起来”应该不是今年上半年的那种好发，而是一种“慢牛”的走势。

        也不要指望明年下半年会出现今年上半年的“好日子”，因为明年下半年政府推向市场的政策性住房虽然依然是杯水车薪，但这是政府房制订地产政策立脚点转变的一个风向标。普通的广大置业者有理由对政府的廉租房的微利房报有更大的期望，这也必然抑制楼市难于再现今年上半年的“牛劲”。

        基以上分析，老侯建议（仅供参考）：普通的自住型买家可以在12月开始入市，到明年3月份之前会有很好的卖点出现。抓紧寻找自己喜欢、能解决工作生活需求而且能够承受得起供楼压力的房子，利用难得的“买方”市场的“天时”，在充分讨价还价的基础上果断买下来。对于投资者来讲，根据自己的资金实力遵从价值投资理念，理性寻找投资品、投资组合与投资时点。