二手房交易模式发展探讨

       深圳二手房网董事长  黄志

中天蒋飞携款潜逃事件发生后，行业内、社会上都对事件做了很多的讨论和反思：行业泡沫、资金监管、盲目扩张、内部管理不善、领导个人品行等等，我想除了这些带有较重个别企业和个人行为色彩的原因之外，是否可以对整个二手房行业的交易模式做些探讨。

二手房交易即房地产中介的本质是一个提供资讯、提供服务的行业，其核心的价值就在于搭建一个服务平台，将交易双方的资讯进行有效沟通和利用，从而实现客户价值和企业利益。中介生存的根本就在于平台搭建、运行的效率以及客户的信任，从这个分析来看，二手房交易的模式份为两段：前半段的核心为“信息的交换”和“交易的撮合达成”；后半段的核心在于成交后相关手续的快速、安全的办理，这些手续虽牵涉到法律、产权、金融等多方面，但基本是程序性、程式化的，其核心是要“更方便、更安全、更可信任”，竞争是服务“效率”和“质量”的竞争，从根本上变革的可能性不大。

我们现在看前半段“信息的交换”及“交易的撮合”有无变革的可能?

在目前的交易模式下，这两者都是非常依赖于中介的！先看“信息的交换”，目前模式下基本上是由中介先行搜集“卖（买）方”的信息，再通过各种方式、渠道发布，传播到交易另一方——“买（卖）方”。在这个“信息交换”的过程中，我们很清楚的看到，它是由交易的第三方——房地产中介主导的。而交易理论先诉我们：当一种交易存在着中介第三方时，如中介起正面作用，则能提高交易效率、降低交易成本。而当中介不是公正、本位地发生作用时，就会大大降低交易效率、提高交易成本、甚至会利用信息不对称、不透明去阻碍交易。目前社会对中介的一大诟病就是控制信息、人为不透明、欺上瞒下、玩弄左右。任何交易都是要求提高效率、降低成本的，相信目前这块模式在未来发展中会有较大的变革，即向“交易双方信息直接交换、减少中间环节”方向发展。而互联网等现代科技所带来的“信息发布、查找、互动交换”的便利性和低成本将大大促进这种发展变革。

目前在深圳市场上不仅有二手房网、自主交易网、房易网等新出现的平台在提供这种服务，传统的中介公司如满堂红推出的网络经纪人都在向“信息直接交换”方向发展，相信其他中介也会很快跟进适应变化。

当“信息交换”环节变革了，随后的“交易撮合”环节又会怎么样呢？我认为会有两种分化：一是买卖双方的自主撮合成交，这个比重会逐渐增大；另一种仍是由中介撮合成交，但中介的作用会重新“归位“，即回归到在透明、规范平台上的“纯中介”角色。这两种分化都会带来交易效率的提高、交易成本的降低。

当交易上半段的“信息交换”和“交易撮合”两个环节发生变化，下半段的“成交手续办理”服务也将会随之向“集约化、程式化”发展，甚至可能会有多区域、多资源的集中交易服务平台出现。

总之，在未来二手房市场中，互联网等新的现代科技将首先改变“信息交换”的方式，并随后延伸改变后续交易环节，运用这些新模式的新中介企业将会出现，在使交易效率提高、交易成本降低的同时，也会使现行中介行业市场格局和份额发生改变，中介企业应主动应对。