老揭的空间

央行齐降“二率” 开启猛药救市先河

2008-10-08T17:03:16Z

据北京10月8日专电，中国人民银行决定，从2008年10月15日起下调存款金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期存款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

同时国务院决定9日起对储蓄存款利息所得暂免征个人所得税。

同一天之内，央行作出如此罕见“二率齐降”的下调，着实耐人寻味。“二率齐降”是继9月15日下调“二率”之后重大延伸的政策。当时下调人民币存款准备金率只限于商业银行（不含工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调），当时笔者特撰写一篇《央行减息：打响“救市”第一枪》，此文引起大部分博友极力的反对，以为笔者是在妖言惑众。时隔不到一个月，央行再次作出重大的调整。可见中国经济正面临着重大货币政策的调整，以应对美国金融危机的来袭。

中国政府作出如此重大的金融调整，改变了从紧货币政策的生态链，打破了一些专家顽固的猜测，以为中国政府不会救市，或不会降息等不利于中国经济稳定发展的传言。

此次美国金融危机的暴发，美国参众两院通过7000亿美元巨额救市方案，打破美国政府从不干预自由经济的传言，也见识了美国的无赖。

受到美国巨额救市的影响，美国市民担心国家经济陷入衰退的迹象，和对救市根本就是个无底的“黑洞”担忧，纷纷抛售手中持有的债券，导致美国股市近日大挫，道琼斯指数跌破万点，引发全球股灾。如香港恒生指数收报15431.73点，跌8.17%；日本股市重挫9.38%，创21年来最大单日跌幅；台北加权指数收报5206.40点，狂泻5.76%；澳洲股市下挫5%，收报4388.10点，为05年10月8日以来最低点；印尼的暴跌10%，其后暂停交易；俄罗斯当局亦宣布暂停交易二天。

为应付美国金融危机的蔓延，和担忧本国金融身陷危机当中，各国政府正在积极采取新一轮的救市计划。如北京时间10月8日消息，美联储和欧洲央行和其它5家央行，联合协商共同减息，这是史无前例的救急。

中国面对这场金融危机风暴，应当需要做好救市应对措施，以及采取灵活多种多样的救市计划，以确保中国经济能平稳发展下去。如果美国金融市场继续恶化下去，丝毫没有好转的迹象，相信中国政府有信心，有能力来抵抗此次金融风暴，避免97亚太金融危机的重现在中国。

美国救市中国成为最大的债主

2008-10-04T14:55:48Z

9月是美国金融华尔街灾难月，9月初美国政府接收“两房”机构；雷曼兄弟公司申请破产；美林证券被美国银行收购；美国最大保险集团“美国国际集团”（AIG）被政府注入850亿美元救急；美国高盛和摩根士丹利由私转公；华盛顿互惠银行被政府接管；花旗银行收购美四大银行之一的美联银行。

美国金融危机爆发，世界各国不得不积极救市。如法国政府将为欧洲金融业注入一笔约4240亿美元的救市方案；欧盟委员会也在提交一份修改金融业的法规，意在避免重蹈美国金融危机之路；全球都在积极采取救市措施，中国就能独善其身吗？

在中国香港，东亚银行被倒闭谣言击中，恐慌的市民相涌到东亚各营业点挤钱。不过政府及时声明注资5亿港元入东亚银行，以及亚洲首富李嘉诚先生大胆购入东亚银行股票，东亚银行才得以脱险此次谣言风波。香港政府反应如此之快，足以看到高层对经济走向的高瞻和稳定市民信心的重要性。

受美国金融危机的波及，中国几大商业银行均受到直接的损失，其中工行持有雷曼兄弟公司债券1.518亿美元；建行持有1.914亿美元；招行持有7000万美元；中行持有7562万美元；兴业持有3360万美元；以及受到美元贬值的影响，中国外汇储备高达1.8万亿美元，每天都在流失着纳税人的血汗钱。曾有高人指出，假如中国没有如此高额单一的外汇，美元敢放任大胆地贬值吗？况且还有一群所谓经济学者们，还大叫人民币需要大幅地升值，要一步到位。

受美国金融危机的拖累，中国出口企业大受打击，大中企业面临着关闭的边缘，抵抗力稍为差点的小企业，早已清仓变卖资产。虽说中国的股市，在中央政府连续二次发出救市的措施，得以喘息反弹的机会，但后市仍然不乐观。除非中央政府再有新的救市措施。

以及外资投资机构在中国投资固定资产的物业，正在低价寻求买家，以尽快套现回国救急，这对中国目前低迷的楼市来说，简直是釜底抽薪。从近日深圳秋交会的销售状况来看，仍处在疲软状态之下，购房者入市的信心依然还没有恢复过来。

在全球经济陷入动荡危机中，中国政府凭着有1.8万亿美元的外汇储备，和中国居民储蓄达到20万亿元（相当国家三年财政收入总和），以及国内经济基本面尚处于健康状况中。中国就可以独善其身吗？不会受到牵连吗？楼市与股市能站稳吗？中小企业能继续存活下去吗？

美国7000亿美元救市方案虽一波三折，但最终通过“参众”两院的批准，这是美国政府为缺血的楼市、股市、金融业、中产阶段注入新血液，对发生金融危机得以遏制，对世界经济陷入危机得以喘息机会。

在如此复杂多变的状态下，中国需要团结的声音，需要共同协助的力量，才能度过今明年最困难时期。温总理九月底曾在天津夏季达沃斯论坛开幕前再次提到：“信心比黄金、货币还要贵重”。弦外之音是告知大家，在困难的面前，要勇于面对，这需要有坚定、勇气和信心，需要灵活及时地作出新的金融调控措施。

三中全会将于10月9日至12日在北京召开，召开之前国家胡主席特意到安徽农村调研集体土地等问题，相信在三中全会后，集体土地将迎来新的革新，以及出台新的金融政策措施，和定调明年经济走向的决策，相信刺激目前经济低迷的方案马上出台。

地方政府救市能使楼市复生？

2008-10-01T16:34:30Z

9月27日南京政府出台《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，共有20条规定：其中有三条规定较为可解读，一是购买90平方米以下商品房，可给予房款总款1%的财政补贴，90平方米至144平方米的商品房，则可以给予房款总额0.5%的补贴；二是开发商可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前；以及最重要的一条规定，是取消商品房“一房一价”管理方式。“一房一价”的政策，从去年5月出台，就饱受争议，不到一年的时间寿终正寝。

南京政府出台此政策，有同于西安、长沙、厦门等政府较早之前采取财政补贴异曲同工。各地方政府相续出台稳定楼市的政策，立即引发一场极大的争议。对无房者来说，这明显是政府偏袒开发商，与开发商不谋而合，无视无房者的利益；有房者或是开发商看到政府出台救市的政策，则眉飞色舞，借机大叫大喊房价还会继续上涨。

内地的楼市刚进入低迷时期，地方政府看到本地区的楼盘滞销不前，大为着急，马上进行政策上的调整，纷纷出台相关刺激房地产业的政策。其中的原因莫过于此，其一与政府出让的土地有着密切的关系，其二是楼市成交低迷直接影响到整年GDP增长，影响官仕；其三更担心会引发与房地产有关的行业大萧条。

房价持续下跌，房企早已大叫要政府出来救市，可政府迫于无房者极力的反对，不得不保持缄默，并不折不扣地实施从紧货币政策，时至今日，导致购房者的信心越来越暗淡，购房者意愿降至10年来最低点。对于早期入市的购房者来说，今年亦是最难煎熬的一年，天天面对房价下跌的打击，供楼压力越来越见拙。

全国的房价历经前二年最疯狂的上涨，政府只采取加税费的政策，导致房价成本进一步落到买家身上，从而使政府错失过多扼杀房价上涨的机会。管不住房价暴涨，楼市的炒风更日益高涨，政府也从拍卖的土地中趁机大捞一把，赚得满盆钵钵。

可现在内地的房价刚刚下跌，政府就急于出政策救市。其目的是想维护楼市的稳定，促使房价能够平缓降下来。对目前中国经济受到全球经济陷入衰退影响来说，政府救市的效力有多大，能否将房价稳定下来，能否在短期之内，可以稳定楼市的信心，挽回楼市成交量，有待市场的检验。

政府救市，也极可能会促使房价持续下跌的危险。但政府不救市，放任房价继续大跌，也是极不负责任的政府，更可能会引发楼市陷入灾难。政府救市不能简单地以为，政府是为了保发展商的命根（价格），枉然不顾无房者呼喊高房价的危害；若楼市真正崩溃了，受害的不仅是开发商、银行，平民百姓同样深受水深火热之中。

至于深圳的楼市，已有近一年时间低迷的下跌，政府依然保持缄默，不表态，深圳政府下一步棋子又该如何走呢？人们将拭目以待深圳楼市复生之路该如何走。

秋交会将是谁丰盛的晚餐

2008-09-27T17:24:02Z

一年二届（春、秋）房地产交易盛会，于9月29日至10月3日在深圳市会展中心隆重开幕，今届（第31届）秋交会能否改变深圳楼市低迷之状态，能否为深圳楼市拨开迷雾。不论是外行人士还是地产观察人士，都极关注本届秋交会的成效和房企定价的走向。

从政府公布的招商数据来看，今届秋交会，有超过120个楼盘参展，是历届最多的参展商。以目前参展商布置的展台来看，各参展商正竭尽全能地将参展楼盘打扮得花枝招展，并不惜重金布下美女相争辉，以吸引到更多驻足的购房者。

在秋交会没有到来之际，深圳楼市的成交量已出现明显的降温，从9月中旬前每天成交量维持在110套之间，而到下旬21日至25日的成交量，则维持在90套之间，成交量出现明显的下滑，证明有部分购房者，受到即将开幕的秋交会气氛所影响，寄托秋交会的楼盘，希望能寻找到自己满意的房子。

房价买卖双方近一年的搏斗，房价也一步一步往下跌，直至到今天，深圳新房待售的套数为59290套，待售面积为6179981平方米。随着秋交会的开幕，将会有更多新开售的楼盘，纷纷加入到这场房地产交易盛会中来，抢夺丰盛的一杯羹。

受到全球经济下滑的冲击，和受制于国内货币政策从紧的影响，房企的现金量流动速度越来越见拙，更是巧妇难为无米之炊之苦恼。拍得天价的地王，有如骑虎难下，动弹不得。9月25日，深圳国土部门公开处置相关闲置土地，这是响应《国务院关于促进节约集约用地的通知》而作出处罚的，并对深圳一著名的房企开出有史以来最大5640余万元的罚单。

目前深圳楼市成交量陷入十分低迷之状态，盼望救市的“解放军”又保持缄默，购房者在此刻又落井下石，恨不得房企血本无归，倾家破产才痛快，因为房价高得实在太暴利了，房企心太黑了，这是购房者对房企心中的形象。

购房者经过近一年与房企的博弈，现已占据上风。这得益于国家出台十分有利于购房者的政策，如购买第二套房贷款利率要上调和提高首期款，调高人民币存款准备金率等政策。

可现在中国经济正受到美国金融危机的影响，如何稳定中国经济平稳的发展，则是中国头等大事。在此困境之下，谁还敢打赌中国的政策不会作出灵活性的调整。温总理在天津夏季达沃斯论坛开幕前，指出中国关注美国金融发生的危机，我们需积极去面对，并呼吁国人要有信心，信心比黄金，比货币还要珍贵。

房企为了解脱资金困扰的恶梦，想顺利地度过08年楼市的寒冬，岂会错过这场盛大的房地产秋交会，房企必会从春交会偷偷摸摸地降价，只推出特价房中吸取教训，在秋交会来临之至，必会光明正大公开地降价，以换取更多现金量回笼。

至于购房者有没有在这场盛大的秋交会，相中自己心水的楼盘，敢不敢尽快下手，则是见仁见智。一场丰盛的晚餐，已恭候房企和购房者入席，至于那方能够占领上风，仅靠这场秋交会未必能够盖棺定论，还得看后市相关政策是否相继出台，才能决出谁是丰盛晚餐的得益者。

问责风暴将使中国进步更快

2008-09-25T16:59:39Z

今年中国似乎是多灾多难，每次灾难降临到老百姓身上，老百姓唯有默默地认了。从最近发生几件安全事故来看，本都是可以避免的，完全在可控之内。如山西襄汾溃坝事故、三鹿奶粉事件、深圳“舞王”火灾事件。每件事故的背后，都让百姓看到第三只手在此充当保护神。

三鹿奶粉被曝含有“三聚氰胺”，导致婴儿肾结石事件发生后，到现在已有10多天了，一幕幕让人触目惊心的画面，让老百姓痛心疾首，让国家领导人痛斥这类无良的企业。三鹿事件刚发生时，面对媒介其董事长田文华还大言不惭地说：“我对得起企业，对得住良心”。随着国家食品卫生检验机构深入调查披露，才明白到什么叫做“羞耻”。

三鹿奶粉曝光后，一场食品安全大检查拉开帷幕。其它奶企纷纷被检验出含有“三聚氰胺”，其中包括著名品牌“蒙牛、伊利、光明”等品牌，这些产品都贴上金光闪闪的“免检”金字招牌。

这些企业，频繁出现在中央电视台经济频道上，大言不惭地吹嘘企业每年所上缴的税收；每年所捐献的希望工程；大谈对社会就业所作出的贡献；对社会所承担的一切责任。在没有曝出如此严重的问题，老百姓心里很有民族自豪感，光荣感，以国家有这类企业而骄傲。

一个企业丧失道德，丧失社会责任感，并不可怕，可怕的是政府职能部门丧失良知，作为监管这些企业的职能部门，也全都丧失了良知吗？或许这些职能部门根本没有良知可言，只知道每年每月有多少次出国机会；有多少次缴费才能评选的活动；有多少次燕窝鱼翅在恭候大驾光临；有多少次顺手牵羊。

在没有发生严重事故前，请问这些职能部门，日常的管理工作，都管理什么去了，真的有那么忙碌吗？事故发生后，每次都先掀起一场临时大检查，行业临时大整顿，真是城门失火，殃及池鱼，其后就是部门岗位大撤职，大换血，给老百姓一个所谓的交待，以告亡灵之慰。

当中国的经济高速发展起来，而政府的职能部门却没有跟随市场经济而进行快速的改革，还是停滞在改革初期的办事效率，还保持着官老爷的虎威，百姓主动上门来缴税，官威还在摆着呢？更不要说是上门去办事了，在现实生活中，有几个老百姓前往政府衙门办事，能一次性顺利搞定的，还不是要走几个来回。

职能部门体制不改革，不将人民的利益放在首位，总是考虑自己的官位，能指望他们带给老百姓的安全吗？中国的经济发展已有30年的历史了，在这30年中，是中国的经济发展得太快所造成的吗？还是职能部门无法跟得上市场经济的发展。

究竟要温总理、胡主席拍多少次大理石的桌子，撤换多少地方官员，才能制止到危害老百姓生命的事件。法律去哪里了，难道中国的法律都去见上帝还没有回来吗？

两教授打经济赌牌是贻害无穷

2008-09-24T16:24:51Z

今天在几个流量挺大的网站里，看到浙大的两教授，为中国经济何时见底反弹而打赌，一个是经济学院副院长的史晋川，一个是经济学院经济学系主任叶航。

两位大名鼎鼎的浙大教授，想必在浙大，每个同学都晓得这二位教授的名声，但可能有很多同学并不知道这二位教授原来也喜欢打赌，或许是闲来无事，没有什么经济好研究了，反正中国的经济是研究透了，外国的经济现在又一塌糊涂，还有什么好研究。白天喝喝茶，看看报纸，上课有代教老师，下课有学生替写议题，有空走走穴出个场。不论如何混，拿的都是国家教授级工资，有空多赚取的，算是自己的生活补贴费用。

自从北大徐先生与牛刀大人的打赌战打响后，市场上就形成了一股赌风。有律师参与进来的，有经济学家参与的、还有敢打政府救不救市的赌，只要能吸引到网民眼球的，骗取到点击率的赌，都喜欢打，都敢打，反正又不用搭上性命一条。牛刀不是打赌中央政府不会在年前调低人民币存款准备金率吗？结果中央政府还是不给牛刀大人面子。

虽说别人打赌，旁观者无权过问。可谁在吹嘘、谁在渲染、谁在不断地膨胀这股赌风。是媒介吗？如果是媒介一味地放大这股赌风，媒介就没有半点责任吗？没有媒介的推波助澜，能引起好奇的网民极大关注吗？不能为了网民的点击率，就大张旗鼓地标红宣传赌风。

两位教授身居在高官权贵的阶层上，不好好去为人民奔走痛疾；不谦逊进取地去多带几个研究生；不为国家的学术多作贡献，拿个经济诺贝尔奖回来；为国争个一席之位，光宗耀祖。却在网络上兴风作浪鼓吹打赌之风，拿中国经济来打赌，着实该向纳税人谢罪悔壁。

中央政府救市表明国内经济暗涌风险

2008-09-21T16:36:33Z

9月15日下午，央行决定从9月16日起，下调贷款利率和下调人民币存款准备金率。此是今年实施从紧货币政策以来，首次出现松动的信号，更可视为政府发出救市的第一信号。可惜周一受到美国雷曼兄弟公司申请破产案影响，美国陷入金融危机旋涡中，同一天，全球股市陷入一片哀悼中，中国虽受到政府出台减“双率”政策影响，可依然无法逃脱股市全线下跌的厄运。

随着美国金融危机恶化程度越来越严重，中央政府不得不在短短的四天之内，作出迅速的第二步“单边征收证券（股票）印花税”救市计划。经国务院批准，财政部、国家税务局总局决定从2008年9月19日起，调整证券（股票）交易印花税征收方式，调整为单边征税，即按出让方按千分之一的税率征收证券（股票）交易印花税，对受让方不再征税。

受到中国政府积极出手救市的影响。19日，国内A股和B股走势一片飙红，说明第二次救市之效果明显，对市场短期信心来说，是十分有积极意义的。

中央政府在短短四天之内，作出如此快速救市的措施，实则是受到美国金融危机袭来的影响，首先是美国雷曼兄弟公司申请破产；美国银行以440亿美元低价收购美林；美国政府以850亿美元接管美国国际集团（AIG）；美国政府将联合欧洲各国的央行联手采取救市计划；以及美国政府正启用7000亿美元的救市方案。

面对美国遭遇百年来最严重的金融危机，世界各国的经济同样遭到其波及，并为美国所受到的损失而埋单。

中央政府作出新的灵活调控手段，意在稳定国内经济软着陆，稳定中国楼市与股市健康的发展。这也表明中国经济改革开放30年来所取得的硕果，正受到美国金融危机的吞噬，随着美国经济越来越恶化，中国的出口企业、外贸业、金融业，必会受到其株连而陷入泥潭。

为了保持中国经济得以平稳的发展，中央政府必会继续采取大幅度的减税措施，和放松从紧货币政策，以应付美国金融危机的来袭。

08年深圳楼市以悲壮谢幕

2008-09-20T15:23:33Z

08年的楼市注定是一个多事之年，深圳楼市阴阴跌跌已近一年，日均成交量一直在100套之间飘浮不定。从春节雪灾开始，深圳楼市似乎与百年难遇的雪灾相见恨晚似的。在万科老王率先喊拐之后，深圳楼市假摔成“真拐”。

仅用一年的光阴，深圳楼市经历了过山车的惊心动魄，从07年最高每平方米均价17350元，跌至目前每平方米10500元，跌幅近40%，有些楼盘跌幅更大。此跌幅已让去年按不住冲动入市的购房者，全部丢失首期房款，甚至早已踏入到负资产阶段。

房价飞涨与猛跌，对喜好在楼市里兴风作浪者来说，则是件娱乐之饕餮大餐。说涨者看涨，唱跌者喊跌。所谓的经济学家和楼市专家，竟把深圳楼市当成是“二人乐大家瞧”的赌博场所，名人敢把房价当成学术下注的赌码，自认所学之玩术能够为民指路，实则把购房者弄成自己丰厚的陪葬品，这股不学无术的妖风，自然会引起长期以来都看跌的江湖“侠义者牛刀”的对擂，一场你不要脸我也不要面的旷世之赌，赌足了全民喜欢看戏的眼球，赌出了中国人劣根性的恶习。

房价暴涨，只要会口算的小学生，都知道在售楼盘的价格，必会超过100%以上的利润。可房企声明利润率只维持在20%左右，其它都用在中间环节，并解说建筑成本可是自家老婆的胸脯，那是不能给别人看的。在汶川大地震中，善良的人们，见识了房企的吝啬，房企的责任，房企的嘴脸。

房价猛跌，断供潮随即进入人们的视线，断供受害者率先造谣了千亿金融危机之妖言，连中央电视台都以为这是个值得去关注的话题，其后经深入的发掘，断供之洪水慢慢消退后，大开眼界地见识到断供潮是由“利益生存链”组成的。金融业、房企、购房者，三方联手共同打造了“三假”（假按揭、假房价、假首期）。断供事败后，在法庭上，则成了“狗咬狗”的起诉依据。

断供潮要挟不了银行界，最后唯一的退路，就是要挟房企“退房”。退房潮，见证了暴力依然可以大摇大摆穿梭于深圳文明城市的角落，拉条幅的抗议，黑衣人的拳头，打出了黑白两道江湖的恶习，什么契约精神、什么法律责任都可以认定为“纸上的法律”。

房价持续下跌，引发救市与反救市论，二派最对立的阵容莫过于此。反对救市者，理由是目前的房价仍处于高位，政府不该救市，更不该褊袒房企；喊救市者，则以为目前经济市场显现出金融危机之迹象。

房价上涨，见到了房企趾高气扬买地的荣耀；房价下降，听到了房企资金链断裂的嚎叫。想大幅地降价销售，又怕引来同行指责，更要预防原业主来砸盘，不降价促销又怕自身难保，过不了这个冬天。

休休跌跌已一年，只涨不跌是个神话故事而已。08年的楼市，留下太多需要认真去思索的话题，政府如何摆正自己的位置，制定出更合理的价格体制和制约房企抬价的行为；房企如何建立长久性的战略，不贪婪短期的高利润；银行业如何分清三教九流的贷款者，认真审查个贷资料，不为一己之利而挺身走险；购房者如何克制自己冲动的欲望，学会理性置业；业内人士如何发表客观真实的分析；经济学者如何洁身自爱去珍惜自己的“学位”。

在中国还没有形成“引咎辞职”风气时，法律没法去追究一个人的过错时，需要大家凭良心去维护市场，促使市场经济健康地发展下去。若坚守不住自己的角色，时常给利益冲昏头脑，让私利吞没自己的良心，对一切酒后的“胡言乱语”，就该好好去反思。

动荡不安的08年，正受到美国金融危机袭击，中央政府已打响救市还击战，从9月15日到9月18日，短短的四天内，中央政府已出台“减息”政策和“单边征收证券印花税”政策。如此迅速灵活之金融调控措施，暗涌着国内经济市场潜伏着重重危机。

难以揣测的市场，扰乱了全民的思考，正因为这样，楼市才得到一个警告风险的提示，08年是一个民生地产的转折年，对一切有损于民生的千秋百业，都会在乱棒之下被打至残废为止。

08年在谢幕之际，注定了处于不同角色之人，以悲壮之绝唱，带着无奈的苦痛，跛拐着双脚进入09年，再次接受市场的洗礼和人们的考验。

万科深陷“退房潮”公共危机

2008-09-16T15:59:37Z

万科在深圳大本营启动“1”计划工程后，其后将其成功销售模式复制到全国各大中城市，将所正在销售的楼盘，全面进入到“钻石”级别的“折扣”优惠活动。

“折扣”优惠活动推出不久，立即在全国各大中城市掀起一股充满暴力的“退房潮”，刚开始时万科还能保持着大哥的风范，并称希望能与这部分业主妥协、沟通。可随着退房潮的人群越来越壮大，万科又不得不改口澄清：“不接受任何没有法律、合同依据的补偿和退房要求”。万科改口后，原购房者激化的情绪更加急燥起来，不得不强烈地拉起“退房”的条幅，还我“血汗房钱”、“奸商可株”等大字报，大闹万科各地售楼中心。

从万科“石”元钱捐款风波，曾赤裸裸地揭露出万科掌门人之灵魂终究高不过一座土坟的争论，以及最近万科南京分公司又深陷巨额的“罚款门”。

现万科在全国各地掀起大降价优惠的行动，这是万科积极地展开自救大行动，明白公司身处的立场，和能清醒地看到市场发生的转折。万科展开自救大行动，必然需要在短期之内，将房价降至一个较为合理的阶段，以使“购房后继者”不断地落入到万科的降价优惠行动中，万科得以快速地回笼现金量。

万科大降价，早就预料到肯定会引发原购房者的不满，甚至诱发大规模的退房潮。如何去处理原购房者的退房潮，和去安抚原购房者，万科应有一套相当成熟的科学方法，和一套防范性的措施。对一个大公司来说，是走人情大于法律之路，还是走合约精神大于人权。在中国，这是一个让所有企业都拿得起放不下的决策，前半生辛辛苦苦建立起来的基业，往往毁于一旦。

纠纷发生后，有时一味去谴责一方的错，而没有站在对方的立场去思索，虽说愿赌服输，买了就该认了。可在现实的社会上，有几人能接受不是因为国家发生重大的动荡，自己持有的财产在24小时内，出现严重的缩水，这比给别人生硬硬抢掠走了，更让人痛楚。

引发退房潮，不能简单地理解，这部分业主都是无赖，天生是喜欢的闹事者。能买得起万科房子的购房者，可说都不是个省油灯，在社会阶层上个个都是身怀绝技。

追溯其根源，市场经济发生转折之际，必须要有人为此付出财富的代价。房价涨时，大家拼命去追赶；房价跌时，大家又拼命地去喊跌。况且万科偏偏又是一个喜欢在市场上，唱涨喊跌者，喜欢兴风作浪地去玩弄。涨时，万科领先于同行掠夺暴利，遭到购房者无情的砸盘；跌时，万科率先摔拐，快跑保命，同样遭到购房者无情的砸盘，简直可说涨也给人砸盘，跌也给人砸盘。

万科曾夸下海口，所到的城市必会带动GDP一个百分点，可打造一个小城镇；并能使当地的房价快速上涨每平方米2000元，这就是万科品牌的效应。事实上也真如此，这使当地的购房者无可奈何地去热爱贵得有理的万科。带动当地财政增长，政府笑了；周边原先买不动的楼盘，亦水涨船高，原来是怕“狼来了”的房企，也在窥窥地奸笑。

退房潮的暴发，考验着所有房企不得不去重审，自身楼盘的质量和素质，对有私自修改规划的房企，出现货不对板的设计；游泳池变成浴缸的闹剧；林荫小道变成谋利的停车场；延期入伙导致业主受损的；这一切必将会受到市场严厉的惩罚。只要给购房者揪出一点毛病，那怕购房者没有本事退不了房，房企处理起来都会脱掉一身皮。

退房潮涌现后，一个企业若一味地追求自身的利益，并以所谓的法律为“符身护”招摇过市，以及雇用黑衣人来摆平难缠的客户，枉然不顾消费者极端的反应，企业必会遭到社会的谴责，就如刚刚发生在深圳万科城售楼中心“斗殴”受伤住院的事件。

也希望退房潮，给所有房企敲响警钟，一闹二折腾的方式，或许更适用于中国的国情，至于理性地去走法律之途径，对购房者来说，是消耗不起的。也就是这样，才能早日推动所有房企自发性地去遵守其本身应遵守的合约精神、遵守市场经济发展的规律，恪守所建造房屋的质量，更是对得起购房者百年安居。

央行减息：打响“救市”第一枪

2008-09-15T15:51:24Z

今天下午，央行决定从9月16日起，下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，这是央行四年来首次下调贷款利率。下调后，6个月贷款利率降至6.21%，一年期贷款利率降至7.20%，1至3年贷款利率降至7.29%，3至5年降至7.56%,，5年以上降至7.74%。其中公积金贷款利率也作出相应的调整。

除下调贷款利率外，央行还决定从9月25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。下调后，由原来存款准备金率的17.5%下调至16.5%(15.5%)，但工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调。

央行首次对“双率”下调，昭示中央政府正积极采取稳定经济措施，以灵活之金融手段，应对目前经济困境。在9月10日公布CPI、PPI指数来看，CPI指数同比上涨4.9%，虽其指数涨幅首次降到5%，但PPI指数却屡次再创新高，同比上涨至10.1%，说明工业生产成本进一步增加，中小企业的生存空间将进一步受到压缩，后期的通胀压力依然不容乐观。

以及9月12日央行公布，至8月末，金融机构人民币各项存款余额为45万亿元，同比增长19.28%，比上月末低0.32个百分点，当月人民币各项存款增加6501亿元，同比多增39亿元。从中可看到，居民面对股市、楼市双逢低迷时期，信心指数下降，投资无处去，唯有将钱存放到金融机构去雪藏，换取负利率增长。

下调“双率”，对低迷的楼市和股市必会注入积极信号因素，也为稳定股市和楼市注入新的活力。也将进一步驱逐“热钱”在国内兴风作浪，减少外围热钱寻求在中国内陆作为避风港。

对像国际经济占卜师谢国忠先生，和国内楼市巫师牛刀等经济学者而言。央行减“双率”，对他们一直以来不停地高喊央行要大幅加息，才能解决楼市、股市和国内通胀之顽疾，必然是迎头一棒。对加息之言论，根本就是在唱空中国经济，根本不了解中国的国情，根本不是为中国需要一个什么样的经济环境而呐喊，可说完全是为了自己一私之利。

对全球经济出现放缓，国内出口业严重受挫，出口与进口顺差额正逐渐缩小距离，国内中小企业生存空间举步艰难，内需出现不振之情况下，政府在适当的时候，作出灵活的金融手段来调整其架构，是对国民的负责，是对保持经济持续健康发展下去的新措施。

“敢于降价”幕后的主人是谁？

2008-09-10T17:17:01Z

前二天，网上疯传万科内部高层秘密的“勇于降价、降于降价”的会议，内容有板有眼，更像是内部高层的口吻，此说法仅属于部分业内人士的推敲而已，是否真的发生过“松山湖会议”或是在其它别墅里召开的会议，除万科几位高层心知肚明外，一切都无从考起。

倒是万科副总裁肖莉女士，率先在网上作出澄清：根本没有在“松山湖”召开过此会议，此仍是伪造之文件。虽是澄清了，却依然阻挡不了各媒体风涌的跟进报道，更引发关注房价的市民和热爱地产人士的推测和意淫。这使万科不得不再次向各大媒体再度澄清，并说已向公安机关部门报案，及保留追究伪造人其法律责任。

至于万科“勇于降价、敢于降价”的会议，是否真实，现难以考证。那怕是真实的，以万科管理层人士的智商来说，其IQ未必低得要拿出来晒太阳，向广大群众散播其降价的宣言。

万科降价的宣言，实际上在万科召开年中报告会上，就已经暗喻着下半年，万科必须要走降价之路。只不过是最近才看到刚启动“1”计划工程，和在全国各地掀起新一轮的降价潮。

对万科敢于先行的降价行动，虽说引起一些房企咬牙切齿的痛恨，一些更恨于自己的降价速度总比万科迟一步。万科降价的宣言，更引发原购买者的不满，以致大闹各地售楼中心，提出不够理性的“退房”要挟，万科也不得不向各界人士声明：契约精神的重要性。

或许是万科树大招风，美女招引色男似的。今年深圳的楼市可谓是一波未平一波又起。从“千亿元”断供危机，让中央电视台不惜身份地加入其炒作；再到“退房潮”的要挟；以及最近深圳国土局数据“失真”引发崩盘论；到今天的“敢于降价”宣言。

这一幕幕玩心跳的行动，着实吸引着广大群众的眼球，和地产人士的评论。其背后有什么阴谋，谁是幕后的主人，谁在不断的传诵楼市的崩盘论，谁总在拿万科这只楼市“老虎”来看成是房价风向标。

这场“敢于降价”的会议，不管谁是这场“会议”真正的主人，谁又在幕后操纵着楼市的风风雨雨。相信随着时间的推延，一切都会水落石出，“狼”来多了，人民的智慧亦会越来越聪慧，人民的眼睛将会越来越闪亮。

深圳的降价潮已向全国各地蔓延

2008-09-07T15:59:13Z

深圳房价在去年受到九·二七政策影响，率先在年初唱拐喊跌，随后整个珠三角的房价即跟随深圳的房价，跌跌不休已近一年。深圳的房价从最高峰每平方米均价17350元，跌至到现在每平方米均价11000元，跌幅近40%。

到9月5日为止，深圳新房存量已高达约5.1万套，总销售面积约560万平方米。在金九银十销售黄金季节到来之际，各房企必会在此刻，推出更多有吸引眼球的楼盘，这必会导致新房的成交均价进一步放低。

从万科在深圳大本营正式启动“1”计划工程后，接着在上海启动中秋“八盘贺庆”之促销活动，与春节期间的“闹元宵”促销活动有同工异曲，其后在南京、杭州，大力地启动降价扫荡行动，却想不到引发原先购入万科物业的购房者大闹各地的售楼中心，购房者纷纷使出“威胁”退房的要挟。

万科准备采取大降价的行动，从万科8月初召开年中报告会中，就可以看出其留下的迹象，因为大幅降价才是万科今年唯一的出路。

万科在年初预计全年开工面积将达到848万平方米，竣工面积689万平方米。但预想不到今年国内房地产形势持续下滑，万科在年中报告中指出，将从原计划的848万平方米降至到683万平方米，竣工面积由689万平方米降至到586万平方米，分别比原计划减少165万、103万平方米。

以及万科在年初计划08年的销售金额目标为800亿元，而08年万科1月至6月实现销售面积265.8万平方米，销售金额为241.3元亿元。

从这数据，可看出万科在下半年的销售任务相当艰巨。

再从中海地产的年中报告来看，中海地产上半年累计实现销售面积147万平方米，销售金额为158.1亿港元，上半年深圳销售金额仅占10.7亿港元,还没有达到去年原定的任务50%，中海地产原计划在今年完成销售面积400万平方米，而今年上半年只实现销售面积147万平方米，相当于只完成总销售面积三分之一。

以上是二个上市房企年中披露的业绩报告，从中可以看到一个共同点，就是销售量出现明显的下降。为了完成全年的销售计划，必须要下半年加快销售的速度，这就必须将所售楼盘的房价一降再降，才能增加其销售量。

房价在深圳和珠三角降得红红火火时，内地很多城市的房价依然坚挺，认为降价只是珠三角城市的份儿，可从目前全国各地销售的状况来看，珠三角的降价潮已患上传染性的“流感”，这“流感”已经开始向内地各大城市，正迅速地传播着这不可预防的“流感”病毒。

最明显的城市现是上海的房价，从最近这几天的成交量和价格来看，是三年来最大的跌幅，有楼盘的均价更下挫超过24%；其后南京城市的量价齐跌，某一楼盘从最高值的价格，直降近50%。其它如杭州、北京等城市，也陆陆续续患上降价潮的“流感”。

在金九银十急促的呼唤下，和北方城市很快进入到严寒的冬季，北方的冬季历来都是楼市最淡的销售季节，所有房企囤积的楼盘，必应大幅地降价销售，以换回销售量，得使自身的资金尽快回笼，完成今年的业务指标，否则在进入到销售淡季，其后市更加不容乐观。

受珠三角降价潮的影响，内地坚挺的房价难逃降价的劫数。因为最近国内市场发生三个要素，是逼使二三线城市房价直接急降的原因，这三个要素是导致房企不得不低下其顽固抗拒的头颅。

其一：钢材价格开始走低。据最新的消息：因受全球经济放缓的影响，世界各国对钢材的需求量明显减少，和国内各城市的建筑开工量减少。国内钢材价格即出现大幅度的回落，8月份钢材出厂价格每吨下跌600－800元，二级螺纹和高线价格均跌破5000元／吨。中国的钢铁公司纷纷将生产各类的钢材纷纷下调价格，下调幅度超过10%，为今年来首次降价。

其二：个人信贷依然受到从紧货币政策的影响，房地产交易环节税费依然高企不下。

其三： 8月27日央行与银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，对囤地有超过二年的土地，要求各地商业银行一律不予放贷。此通知，完全可以扼杀到房企的资金来源。今后的房企，若想得到银行的贷款，必须要从集约土地方面着手，或在二年内开发建设；要么是自筹资金开发，或是通过第三渠道融资联合开发。对以往有囤地喜好的房企来说，这通知就像是杯苦涩的催命酒，手中有未开发土地的房企，下一步就面临着更大资金缺口的困难。所以说，现在有楼盘在销售的房企，如何降价销售，快速地回笼资金，是房企目前所面临又一课题。

至于有没有房企没有意识到这点，或是在等待销售旺季“小阳春”的到来，或是在希冀政府出台救市的政策。但在政府未救市之前，如何使自己渡过这次的冬天，则是所有房企应慎重去考虑如何生存下去的话题。

解决中低层住房不能依靠房价大跌

2008-09-02T17:28:27Z

近来，深圳的房价一挫再挫。从万科全面启动“1”销售计划工程，到金地针锋相对的回应，引发大部分房企立即全面进入降价优惠的行动。

没有买到房的人们，就希望跌破“负”数的成交量，也就是希望看到大规模的退房潮。此时更有业内人士和所谓的经济学家在幸灾乐祸，大发文章来推测崩盘已发出清脆之响声。

判断楼市有崩盘之迹象，有三个核心的因素必须考虑入内，才会触发楼市崩盘。其一是引发大规模的断供潮；其二是中国GDP增长指数连续在三个月之内急降至5%以下，出口业严重受挫；其三是国内通胀连续三个月达到双位数以上。有这三方面核心因素在内，楼市才会招架不住，出现大面积负资产的物业，而引发金融危机。

房价持续下降，是希望房价能迅速回归到理性阶段，寻找到一个合理的平衡点。在没有找到这个平衡点时，就极希望房价下跌到大规模“负资产”的层面，引发大规模的断供潮，认为只有这样，才能在捡到 “便宜”房。

实际上，房价将要下跌到那个价位，现在很难去定论，这要继续观察政府之政策性的风向，和中国经济能否奇迹性地突围全球经济放缓所带来的困扰。

如果楼市真的崩盘，不论是“空军”还是“多军”，无一能幸免于其中。经济萧条上的打击，和失业率的攀升，必会会自己带来更多苦难。

房价持续低迷，政府是很明白其下跌空间有多少，以及是否什么时候出手救市和推出积极性的政策，政府这账本是一清二楚的。

政府亦很明白，房价如此低迷，直接影响到今年推出多块土地，都频频流拍，这就印证了房企流动资金的紧缺和对后市的谨慎。政府在今年内，若无法按原计划内出让到一定规模的土地。

在未来的三年后，政府同样很明白，市场商品房的供求量依然十分严峻。更可以预见在未来三年，供不应求的状态再次困扰着政府和购房者，房价仍然再有机会持续攀高。

现是房价下跌敏感之时期，政府却不敢叫购房者抄底，更不敢告知购房者，在未来三年，楼市同样面临着高涨的局面。

在中国人的消费的观念中，一直存在着“买涨不买跌”。在去年高峰期，如此疯狂购入，而现在，却不敢枉然下手。这很大的程度是出自于对未来经济没有多大的信心。

房价大跌，对中低收入者来说，无疑是一种宠爱的信号。政府在此时该如何引导这部分人士入市，需要“为民的政府”认真地去考虑。或发出温馨的告示，或由政府出资金收购一些低价物廉的物业，再通过房管局进行统一分配、提供给中低收入人士，按符合经济适用房办法来支配。解决居者有其屋之愿望，和解决“就近分房”的体制。

对于因房企资金的问题，退回来的土地，政府完全可以纳入经济适用房的规划中，用来建设廉租屋和经济适用房，解决中低收入者居住之问题。

如果放任让房价大跌成灾，非但解决不了中低收入人士住房的问题，市场更出现浓厚的观望氛围，和对后市更加没有信心。政府出让的土地更陷入“无人竞拍”的境地。试问楼市进入到如此无人之境界，居者有屋之梦依然是南柯一梦。

禁止发放贷款扼杀到房企的命门

2008-08-31T16:50:54Z

央行和银监会在8月27日联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，对囤地两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物各类贷款（包括资产保全业务）。

在今年1月7日，国发（2008）3号文件：《国务院关于促进节约集约用地的通知》中明确指出，将严格执行闲置土地处置政策，并要求在今年6月底清理完毕上报中央管理层。实际上，全国各地政府有又没有落实到此政策，上报到中央管理层，外界很难了解到此信息。

现是9月了，关于囤地这个老生常谈的话题，中央政府一直都要求当地政府需严查上报，但最终的结果是收效甚微。这其中的“苦衷”，想必当地政府自有一套办法向中央交差。

在国发（2008）3号文件中，明确指出闲置土地有超过二年的土地，政府将无偿收回，并须按出让土地价款的20%征收土地闲置费。但在实际的操作过程中，有很多不可预见的因素在内，比如是拆迁、地质、补偿等，以使开工时间不得不延期。这就让囤地又找到了充分的理由。

打击囤地，是关乎到民生的住房保障和达到市场商品房供应量得以平衡。打击囤地也是中央管理层必须去执行的政策，可当所有出台过的政策，都无法约束到当地政府和房企联手对抗新政时，中央政府采取金融手段只是最后一招了。

至于金融手段，能否让房企再次找到漏洞，找到新的突破口。这就要看当地银企了，是否有敢当勇先锋的，根本无惧牢灾，这还得看有没有上级官人来巡行检查，或抓几个典型的出来做活教材。

对囤地超过二年的土地，不准发放贷款，对房企来说，应是响雷震耳。此政策若得以严格执行下去，必会扼杀到房企的要害之命脉。关键的是如何去执行此条规，和预防有房企和银企喜欢偷梁换柱。

对房企原持有快满二年的土地，得到此危急的《通知》公文，房企的缺口现金流将进一步扩大，在未来的日子里，现金流将是所有房企必争之源！！！这就得需要快速去销售存量的商品房，以使现金流加速流入房企手中。否则，对快满二年的土地，只得寻求合作单位共同来开发。

在房企需要庞大的现金流情况下，房价必会一步一步走向理性，暴利将会逐渐被压缩空间。

收取地产中介保证金制度是庸人之策？

2008-08-28T16:33:36Z

近期，上海市房地产交易中心，正酝酿推出房地产中介保证金制度，以降低二手房在交易过程中出现资金安全性和风险性。此制度正在密集酝酿中，却已在地产中介刮起一股危在旦夕的旋风。

据了解，此保证金的底线为100万元。因此制度正在酝酿中，无法了解到最准确的信息，不敢妄下结论。但收取地产中介保证金制度，对规范地产中介肯定有着积极的作用。

底线为100万元的保证金，将如何界定每个地产中介，这则是政府管理部门所需慎重考虑的问题。比如说某地产中介有100间分行，与只有1间分行的地产中介，是否都一视同仁收取底数为100万元的保证金。

或是一间分行的保证金是多少，有多少间分行就乘以保证金的基数。这样对一些大型的地产中介来说，更是一种约束。因为市场最终的结果在教训老百姓，越是大型的地产中介，存在的风险就越大，其欺骗隐瞒性就越难以觉察。

如果管理部门不论地产中介有多少间分行，均一视同仁地收取相等的保证金。对只有一间分行的地产中介来说，显然有失公平，也是在扼杀小型地产中介，逼使小地产中介退出二手房市场。而明显扶持大型的地产中介滋长，这是否会引起区域性的垄断，对购房者造成信息不对称的垄断。

在保证金制度未出台之前，又如何界定原先经过合法注册的地产中介，如果一些小型合法的地产中介确因是其资本的原因，无法提供到足够保证金的基数。政府是要清仓处理，还是打包处理，有待商榷。

管理部门总不能仅凭一纸盖上红印的公文通知书，就可剥削其合法的经营权和可违背市场经济的法则，强行逼使这部分地产中介退市吧！

实施保证金制度后，政府管理部门是否可以安然无恙，不再深受到老百姓上门投诉的干扰呢？看来未必。纵观其它国家，没有收取保证金，政府管理部门一样能把地产中介管理的服服贴贴，而我国的管理部门呢？接二连三发生卷款而逃的事件，和通过信息不对称来欺左瞒右。而政府管理部门为何又一拖再拖，最后只有立案来解决。

看来保证金制度只是一种应急救治的方案，还并非是良药可救。地产中介的规范性操作，应与职能管理部门的职责有着密切的关系，只有管理部门监督到位，配以相应严厉的处罚条款，才能让地产中介规范起来。若仅靠保证金制度去约束地产中介的规范，市场上也根本不需要这些职能部门。

保证金制度或许只是一个时代特有的产物，其能否由上海复制到全国各地大中城市，和其能在经济市场上成活多久，有待经济市场的检验和洗礼。

地产中介的保证金制度，是否引发其它行业跟进，我们将拭目以待。

国土部门应及时告示“失真”数据

2008-08-26T17:43:25Z

在今年7月28日国家发改委网站公布：为加强房地产市场信息预警预报，近日国家发展改革委批准了住房城乡建设部“房地产预警预报系统”初步设计概算。其中包含40个城市节点的房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库等其它数据的分析。

如果此预警预报系统果真运作起来，对中国房地产的监测起到举足轻重效应。对房地产即时发生新的变化，中央决策者据此数据，就可以发出非常具有积极性意义的引导，随时作出新的调整和采取防患于未然的措施。

可说“预警预报”系统的推出，对房地产未来的走向和政府推行新政策，有着十分重要的参考意义。可当地政府有没有及时去配合此系统的推出，和积极去落实相关政策，这方面的措施平民是很难看到的。

从最近深圳发生“断供”和“崩盘”的言论来看，政府正在推出“预警预报”系统，更显得其重要性和迫紧性。

如今年6月初，江湖传言深圳有近1000亿断供巨大的贷款，此流言一经面世，在地产界里传得满城风雨，以及闹到中央最高层银监会去，一个月后，银监会的高管才懒洋洋下放到地方，与银监局联合进行所谓破例的检查。最终的结果，仅是几例而己，用其官场完美的话术来表达，就是“仍在安全可控范围”之内。事实上有多少例断供，永远都是个谜。

事隔不久，深圳本月20日新房的成交量仅47套，而21日至24日，分别是5套、12套、18套、9套。新房的成交量呈现如此惊人跳水的变化，即引起业内人士极大的关注和不解。

其后，深圳国土部门对20日新房的成交量修正为162套，而21日至24日的数据称则在修复中。

发生如此不算是滑稽的事儿，却能在政府管理部门那里呆上5天的时间，而没有主动通过政府之网站和通过媒介，澄清此事因的根源，任由地产界江湖人士在不断地传言，论说崩盘论。

这不知是管理部门的大意，还是忙得去支持奥运会和抗台风去了，人们不得而知。但作为是房地产主管部门，应承担起其自身的职责。若因职能部门的原因，导致市场出现恐慌性的出逃，这些职能部门将难脱其责。

职能部门提供“为人民服务”之理念，不应任由“官威”作怪。在此，更寄托“房地产预警预报系统”早日连通，真正做到为人民提供最有参考价值的数据。