老揭的空间

收取地产中介保证金制度是庸人之策？

jieyb — Thu, 28 Aug 2008 16:33:36 GMT

近期，上海市房地产交易中心，正酝酿推出房地产中介保证金制度，以降低二手房在交易过程中出现资金安全性和风险性。此制度正在密集酝酿中，却已在地产中介刮起一股危在旦夕的旋风。

据了解，此保证金的底线为100万元。因此制度正在酝酿中，无法了解到最准确的信息，不敢妄下结论。但收取地产中介保证金制度，对规范地产中介肯定有着积极的作用。

底线为100万元的保证金，将如何界定每个地产中介，这则是政府管理部门所需慎重考虑的问题。比如说某地产中介有100间分行，与只有1间分行的地产中介，是否都一视同仁收取底数为100万元的保证金。

或是一间分行的保证金是多少，有多少间分行就乘以保证金的基数。这样对一些大型的地产中介来说，更是一种约束。因为市场最终的结果在教训老百姓，越是大型的地产中介，存在的风险就越大，其欺骗隐瞒性就越难以觉察。

如果管理部门不论地产中介有多少间分行，均一视同仁地收取相等的保证金。对只有一间分行的地产中介来说，显然有失公平，也是在扼杀小型地产中介，逼使小地产中介退出二手房市场。而明显扶持大型的地产中介滋长，这是否会引起区域性的垄断，对购房者造成信息不对称的垄断。

在保证金制度未出台之前，又如何界定原先经过合法注册的地产中介，如果一些小型合法的地产中介确因是其资本的原因，无法提供到足够保证金的基数。政府是要清仓处理，还是打包处理，有待商榷。

管理部门总不能仅凭一纸盖上红印的公文通知书，就可剥削其合法的经营权和可违背市场经济的法则，强行逼使这部分地产中介退市吧！

实施保证金制度后，政府管理部门是否可以安然无恙，不再深受到老百姓上门投诉的干扰呢？看来未必。纵观其它国家，没有收取保证金，政府管理部门一样能把地产中介管理的服服贴贴，而我国的管理部门呢？接二连三发生卷款而逃的事件，和通过信息不对称来欺左瞒右。而政府管理部门为何又一拖再拖，最后只有立案来解决。

看来保证金制度只是一种应急救治的方案，还并非是良药可救。地产中介的规范性操作，应与职能管理部门的职责有着密切的关系，只有管理部门监督到位，配以相应严厉的处罚条款，才能让地产中介规范起来。若仅靠保证金制度去约束地产中介的规范，市场上也根本不需要这些职能部门。

保证金制度或许只是一个时代特有的产物，其能否由上海复制到全国各地大中城市，和其能在经济市场上成活多久，有待经济市场的检验和洗礼。

地产中介的保证金制度，是否引发其它行业跟进，我们将拭目以待。

国土部门应及时告示“失真”数据

jieyb — Tue, 26 Aug 2008 17:43:25 GMT

在今年7月28日国家发改委网站公布：为加强房地产市场信息预警预报，近日国家发展改革委批准了住房城乡建设部“房地产预警预报系统”初步设计概算。其中包含40个城市节点的房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库等其它数据的分析。

如果此预警预报系统果真运作起来，对中国房地产的监测起到举足轻重效应。对房地产即时发生新的变化，中央决策者据此数据，就可以发出非常具有积极性意义的引导，随时作出新的调整和采取防患于未然的措施。

可说“预警预报”系统的推出，对房地产未来的走向和政府推行新政策，有着十分重要的参考意义。可当地政府有没有及时去配合此系统的推出，和积极去落实相关政策，这方面的措施平民是很难看到的。

从最近深圳发生“断供”和“崩盘”的言论来看，政府正在推出“预警预报”系统，更显得其重要性和迫紧性。

如今年6月初，江湖传言深圳有近1000亿断供巨大的贷款，此流言一经面世，在地产界里传得满城风雨，以及闹到中央最高层银监会去，一个月后，银监会的高管才懒洋洋下放到地方，与银监局联合进行所谓破例的检查。最终的结果，仅是几例而己，用其官场完美的话术来表达，就是“仍在安全可控范围”之内。事实上有多少例断供，永远都是个谜。

事隔不久，深圳本月20日新房的成交量仅47套，而21日至24日，分别是5套、12套、18套、9套。新房的成交量呈现如此惊人跳水的变化，即引起业内人士极大的关注和不解。

其后，深圳国土部门对20日新房的成交量修正为162套，而21日至24日的数据称则在修复中。

发生如此不算是滑稽的事儿，却能在政府管理部门那里呆上5天的时间，而没有主动通过政府之网站和通过媒介，澄清此事因的根源，任由地产界江湖人士在不断地传言，论说崩盘论。

这不知是管理部门的大意，还是忙得去支持奥运会和抗台风去了，人们不得而知。但作为是房地产主管部门，应承担起其自身的职责。若因职能部门的原因，导致市场出现恐慌性的出逃，这些职能部门将难脱其责。

职能部门提供“为人民服务”之理念，不应任由“官威”作怪。在此，更寄托“房地产预警预报系统”早日连通，真正做到为人民提供最有参考价值的数据。

深圳房价已进入到血拼时代

jieyb — Sun, 24 Aug 2008 16:04:40 GMT

深圳楼市低迷到现在，阴阴跌跌将近有一年的光阴了。谁也没有想到，房价跌到如此之快，如此之重，连“牛刀”都惊叹不己，更不用去说那些挂着头衔的专家了。

万科8月初在香港发布年中报告会时，万科老王大言不惭地说：“万科不会打价格战”。此话刚落地，万科就率先在市场上，打出预存1万抵10万，预存2万抵20万，如此类推的优惠活动，以及加1元送全屋精装修的优惠购房计划，简称万科“1”计划工程。

万科“1”计划工程启动后，其它房企和代理商随即纷纷推出类似的置业计划，有的号称让房价回到2005年；有的“日送百金”；有的“日进千金”。类似诱人的广告语，纷纷跃现在媒体上，刺激着购房者的眼球，这无非都是加以蓄客做好“过冬”的准备。

现在不论是贱卖还是直降多少，对于购房者来说，已经出现了更严重的慎之观望气氛，原先购买冲动的欲望已经跌入谷底。早前房企每次作出一次调整的降幅，都能吸引到购房者趁早入市，而现在的情形却发生另类的变化。

这一切皆因受到全球经济出现放缓的影响，特别是最近几个月，全球大部分的国家都深陷通货膨胀之困境，高企的通胀，拖累着人们的消费观念。

从日前深圳市国土部门发布的《深圳市房地产综合运行指数报告》显示，更能证明到这点。据今年上半年深圳房地产市场综合景气指数为1979.7，比07年下跌了3.9%，这是05年以来首次下跌。

同时，消费者信心指数，企业家信心指数和购买力指数都出现了大幅下降。消费者信心指数图表表明，以1999年消费者信心指数1000为基数，07年这个指数由06年的1249下降到了1054，而到了今年上半年，则进一步下降至522，降幅高达50.5%。

特别是最近4天，深圳新房的成交量更下降到惊人的地步，怪不得“牛刀”直喊这是深圳楼市崩盘的预兆。如21日至24日，新房的成交量分别是：5套、12套、18套、9套。如此低迷的成交量，虽不能解说为崩盘的预兆，但着实让地产人士心里着凉。

随着所谓“金9银10”的销售黄金季节的到来，各房企必会在这期间推出大量新楼盘，以迎接传统楼市购房潮的到来，但从目前的成交的情况来看，房企没有新的动作和推出更惊人的营销方案，相信楼市依然低迷下去。

况且目前新房的库存量已高达5万套，总销售面积达到550万平方米左右。要消化此库存量，必非易事。

在全球经济出现放缓的状态下，中国的经济必会受其所累。日前国家副总理王岐山指出，面对全球经济的困境，扩大内需则成了一项政治性的任务。

在未来的日子里，如果国家没有出台利好刺激经济的方案，深圳房价必会一降再降，房企也必会展开肉搏血拼的销售方式，以争取到更多的粮食，以备在寒冬到来时，凭借本身已储藏好的草粮，坚守其生命线，坚守到最后，则“剩者为王”，不然就会永久进入到冬眠状态。

减免二手房交易税费是民生所盼

jieyb — Thu, 21 Aug 2008 16:25:23 GMT

二手房的交易税费企高，大家是有目共睹的，特别是深圳龙岗区的二手房，其交易税费是按照地税部门与国土局部门联合制定的评估价来办理过户手续。如果实际出售的成交价格，低于政府职能部门的评估价，购房者都需要按照评估价来办理过户手续，否则将难以顺利办理过户手续。

现在龙岗区很多楼盘的二手房，对比去年高峰期的价格，确已跌去30%。职能部门的评估价格，到目前为止，还没有随着市场的变化来调低其评估价格，依然按照去年的评估价来办理过户手续。这是职能部门的疏忽，还是对市场真实情况视而不见，或在暗中维护楼市虚假的繁荣，这让购房者很不明白其中的原因。

二手房的交易税费企高，挡住了真正有需求的购房者，购房者支付购房首期款，相当于所交的税费，这不得不让购房者有所考虑是否要购买。

市场成交处于颠疯之际，政府能想到要通过增加税收环节来降低其成交量，抑制投机分子进入市场。而楼市处于低迷之时期，成交量处于疲软之状态下，难道政府还要抑制自住客的进入吗？

税收的特点，应根据市场的冷热程度来调控，才能真正惠及到市民。不然难免有劫贫济富之嫌。

以深圳为例，新房的价格一直居高不下，跟二手房有着密切的关系。新房一直都是二手房的风向标。在今年二三月份，楼市刚喊拐的时候，新房开始出现降价松动的迹象，但当时的二手房依然闻风不动，形成所谓的倒挂之现象。

时至今日，二手房的挂牌价明显低于新房的价格，但二手房观望气氛依然像新房一样，成交量极低迷，其中最大的原因是交易税费所占到房价总额将近10%左右，这是个很大的比例，这10%也阻碍了大部分购房者的脚步。

从实际的成交量来分析，二手房的放盘量绝大部分都是近三年内购入的物业，这部分物业，按政策规定，是无法达到减免税费的条件。其高额的税费，最终都是由购房者来埋单的。

如果政府取消这部分税费，必会刺激到购房者，相继进入二手房交易市场，二手房对于首次购房者来说，还是有相当大的吸引力。只要二手房市场活跃起来，必然会冲击到新房的成交量。新房的成交量若持续走低，房企必会通过降价手段来吸引客户群。

政府放活二手房，二手房的库存量越大，其价格就难以走高。二手房的税费越少，市场就越活跃，对新房的冲击性就越大。

政府盘活二手房，有利于政策进一步的调控，更利于房价趋于稳定。从政府出台征收营业税、个税、提高契税率政策之后，房价非但没有得到控制，还有点火上加油之态似的。

政府不应以炒房之理由，而全面征收税费，应有针对性地细分购房者，鼓励自住客入市，减免首次入市购房者的税费，而针对蠢蠢而动多次入市购房者，政府采取合理阶梯级征收税费，而不是在打压这部分购房者。

相信楼市持续下降的过程中，全球经济开始放缓之下，政府减免民生住房之税费，将是民生所盼，更是大势所趋。

银行：天晴放伞，下雨收伞

jieyb — Tue, 19 Aug 2008 16:15:15 GMT

最近银行给断供者闹得越来越坐立不安，断供之危机似乎一触即发。随着楼市持续的低迷，相信断供个案必会随着楼市的冷清而增加。

断供个案在极短的一年之内，就浮出水面。这些断供者做出如此迅速的反应，其背后耐人寻味，或有其不可告人的故事。

实际上，在还没有看到楼市完全陷入危机时，现在就选择断供的人们，难道有先见之明，知道未来的楼市将要发生灾难，不然，按常理来说，不该那么快就选择断供。因为跟银行打过交道的人，心里都很明白，选择断供意味着自己前半生培养的信用将毁于一旦。

那么目前选择断供的人，其背后是否有着不可告人的秘密，或是银行自己埋下来的祸根。

楼市一片红火之际，银行则不问借款人出身何处，反正有张身份证就OK。只要借款人有胆填写申请贷款额，银行就敢与你赌下去。这种泛滥式的放款方式，取决于银行过于宽松的审查制度和为了完成上级下达指令式的业务放贷量指标，这是一种相当可怕指标性的制度。

人们常看到，政府一些职能部门为了完成上级下达指标性的任务，下级单位往往就敢做出许多有悖于常理，有违于人们意愿的事情，这种指标性的任务，往往具有破坏性地扰乱人们正常的生活，和给社会留下怀恨。

当一个国家整体经济运作面处于十分健康的水平线上，一个地区的金融经济，仅仅是因为受到楼市调整期的影响，就显现大范围断供的要挟，威胁着当地金融经济健康的发展，作为是其主管职能部门应该去反思，应该给人们一个清白的交待。

对于江湖传言有极大部分断供个案，是由零首期和得到银行特批超高额的贷款组成的。关于此类个案的数据有多庞大，是否能够威胁着当地金融安全的运作，上级部门更应从源头查起。

银行事前没有严格按照其操作守则来办理按揭申请，事后涌现井喷式的断供，其背后深层原因，应拷问银行是否建立具有抵抗性安全防范的措施。

银行只要将审查之责任落实到相关责任人身上，相信这样个贷违约就会越来越少，如果只是为了完成其业务指标量而去放贷，违约个案必然是跟着市场涨跌有着密切的关系。

对于是有着良好信用的申请人，哪怕房价下跌到负资产，相信这部分人的偿还能力还是相当有抗阻力的。银行完全可以主动性做到将其申请人的贷款年限延期下去，减轻借款人的压力，以达到同舟共济。

楼市冷清，逾期违约个案的律师函满天飞，断供是否会恶化循环下去，银行如何从这次危危可及的楼市中，不断地完善其放贷制度，以利于金融市场健康的发展，和促进楼市平稳循序渐进的发展，这需要银行在维护金融经济市场中应作出更多不懈的努力和改进。

全球经济放缓中国楼市难逃厄运

jieyb — Thu, 14 Aug 2008 16:26:35 GMT

受到美国次贷危机不断扩大化的影响，美国金融业遭受沉重的打击，以使美国政府不得不出手相救银行业，以及美元持续疲软下去，全球经济更陷入衰退的迹象。日前，纽约原油期货交易价格曾下跌至114.64美元一桶，和国际投资家罗杰斯放风预测：油价可能调至100美元以下。

各国政府为了应策国内经济不景，和解决国内处于高企的通货膨胀，纷纷仿效西方经济模式，在通胀达到双位数时，通过加息来给过热的经济降温，逼使CPI下降。

日前，印度政府公布其通胀率达到12.1%，为13年来首次超过12%。印度政府亦在早期进行两个月三次加息，把基准回购利率从8.5%上调至9%，存款准备金率从8.75%提高至9%,并将今年经济增长预期下调0.5%至8%,但效果甚微，依然难以解决顽固不化高企的通胀。

7月份埃及政府公布的通胀上升至22%，为1992年1月以来最高水平，为破解高通胀，埃及中央银行将存款利率提高至11%，借款利率提高至13%，以及采取停止出口大米、降低关税等措施和向国民提供财政补贴。

南韩政府为了重振经济不景，南韩政府来得更加绝，竟然特赦一些政经界人士和约34万名囚犯。政经界人士包括现代集团会长郑梦九、SK集团创始人崔泰源、韩华集团会长金升渊。政府通过特赦，实际上能否达到重振的效果，暂且不得而知，目前“特赦”让国民看到的是，迎来反对党猛烈的批评。

连亚洲金融强国日本，在今年亦将经济增长预期目标调低，并采取多项刺激经济措施，其中包括向企业减税和向国民发放补贴形式。

阿根廷投资者狂抛售债券，以使政府不得不动用国银回收债券，稳定金融经济面的平稳。

香港楼市再陷入97金融时期的恐慌症、、、、、、，套死在今年春节之前，大部分大陆人士冒险到香港去炒楼的投机人。

而我国同样难逃高通胀的困扰，从春节开始，直到现在，高通胀有如恶梦般缠身。在7月12日国家统计局公布CPI指数同比上涨6.3%。其中，城市上涨6.1%，农村上涨6.8%。虽说比前几个月通胀高达百分之七点几和百分之八点几有所下降，但与中央政府在年初所公布把通胀控制在4.8%还有段距离。

7月份的CPI指数虽说比往月有所下降，但7月份PPI（工业品出厂价格）指数却同比上涨10%，创下12年来的新高。当工业品出厂价格持续走高的话，很难去想像，在未来几个月内，CPI指数能继续走低，除非政府对生产企业发放补贴，不然原生产材料价格上涨，出售的价格还是维持不变，这不符合企业生存法则。

受到PPI工业指数持续攀高的影响，沪深股市大跌，上证综指跌穿2500点，创下20个月以来的新低。

生产企业的开支成本不断增加，通胀又无法得到合理的解决，在此困境之下，很难去想像，作为生产加工型含金量极底的中小企业，其生存环境有多艰难。

从现在开始，很难预料下半年经济下缓的幅度，特别是中央政府提出下半年首要任务是把经济宏观调控为“一保一控”。在没有什么利好的政策面出台，和得不到央行采取灵活的金融调控措施和财政政策扶持时，经济面是否得以健康发展下去，很让学者去担心。

不能忽略PPI指数走高，不会直接影响人民的生活质量，这样的言论千万不要信以为真。当“中国制造”走入世界的角落，遭遇到世界经济萧条不振时，更会让“中国制造”的生产企业陷入绝地的困境。

在新一轮全球经济陷入下缓衰退的通道时，中国政府更应做好全面金融的防护工作，和采取灵活的金融措施，以应付全球经济袭来流感症。在全球经济不景气之下，中央政府没有利好的政策层出台时，楼市与股市大幅度地下滑，造成全民资产大缩水，这不可避免的，或用专家的话术来表达：“这不是缩水，而是挤掉泡沫”。

果真只是挤掉泡沫，而不是让资产大缩水吗？幸灾乐祸的人们，千万不要高兴得太早，在新一轮的经济出现低迷时期，谁都逃不掉资产大缩水的宿命，特别是平民一族。

房价下降能否引发房企的退地潮

jieyb — Mon, 11 Aug 2008 17:00:16 GMT

直止今天，深圳楼市的销售量持续在百套之间游走，新商品房的库存量已高达至5.2万套，待售总面积超过560万平方米，按现在每月销售面积为30万平方米来计算，560万平方米的库存量，相当于需要18个月来消化。这还不包括下半年新上市的商品房，和目前不断新增的二手房。

以目前新房成交量来分析，下半年的新房还有下降空间，至于这个空间有多大，则要看楼盘所处在的地理位置和楼盘性能。对性能较好的楼盘，其降价幅度相对会收窄些，特别是正在销售后期建设的楼盘，降价幅度过大的话，必会引发前期业主前来索赔。

新房价格继续下降，二手房的优劣性亦越来越明显。原先死扛不降的二手业主，面对新房价格不断走低的冲击，终于不得不向市场低头降价求卖。特别是在去年高价位入市的楼主，更愿意卖回银行的贷款额，以求在银行系统中留个好声誉，谋求日后东山再起。

随着房价不断的下降，目前很多楼主，出售的价格，还不够抵扣银行的贷款额，是选择走断供之路还是死撑月供下去。从短期来说，选择断供的可能性还是较少，但楼市持续低迷下去，断供的可能性将会从小面积向外扩散，这极有可能引发多米诺的断供潮，断供之危机必一步一步向楼市逼近。

楼市持续低迷下去，对房企来说，是否引发房企集体的退地潮，特别是前年和去年高价抢入的土地。今明二年将是这部分土地竞得者，开工建设时期。按目前的销售量来看，房企是否会按原计划入市来销售，还是乞求主管部门批准其延后建设。减少其施工量，放慢施工速度，延后开市，这仅是缓兵之计而已。若楼市持续低迷，开市销售这一天迟早会到来的，这就要看房企采取何种应变措施，来针对性地解决低迷成交量的状态。就如上个月宝安有一块土地，就能得到政府的奏准，可延期开发。

从政府官方最近一份1月至7月楼市报告来看，深圳新建商品房销售面积197.69万平方米，同比减少53.49%。其中，住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%。

房企减少施工量，放慢入市的计划，解决目前的销售量，而不是开工量，是最正确的瘦身大法。对于是未开工的土地来说，只能采取“延后术”。

可房价持续下降的话，断供之危机必会引发房企对后市的谨慎，特别是房企手中紧握着大部分土地的，是放在手中腐烂还是让其自由长草支持环保建设。

对于一些只交了保证金的土地，还没有付清全款的土地，过了限期时间的，是由政府收回还是房企主动丢卒保车。从目前各地政府拍卖的土地情况来看，更不甚理想，流拍土地似乎已成为主流。

若房企主动做出退地请求，政府的土地又成为习惯性的流拍。很难去想像在未来二三年，还剩下多少个像万科、华远、SOHO类似的企业，指望这类房地产企业，给市民带来极大的降价实惠，还是别甭想了，不长几倍就谢天谢地了。

万科展开自救大行动

jieyb — Thu, 07 Aug 2008 16:59:58 GMT

日前，万科在香港举行中报发布会，年中报告期内指出，万科营业收入及净利润分别约为162.5亿元及20.6亿元，较去年同期上升50.702%及23.056%，期内结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和160.2亿元，较去年同期增长69.7%和57.1%。

以及万科执行副总裁肖莉指出，下半年万科将由原计划的848万平方米减少到683万平方米，减幅14.9%。并对部分地区降价较大的楼盘，实施放慢施工速度，延迟其施工进展。

万科为了应对楼市的低迷，对近期政府拍卖的土地一律持慎之的观察，极少重现去年的冲动。

万科在07年年销售住宅面积就达到613万平方米，年销售额超过523.6亿元。万科年初计划要在2008年完成销售面积达到848万平方米，虽说现在减少到683万平方米，但是否能完成683万平方米的销售量，况且这销售量，决定着万科对2009年后公司对未来市场的定向。

2008年楼市的突变和中国经济扑朔迷离的走向。万科能嗅觉出经济的动荡，率先“喊拐”，领头降价。虽说引来同行的责骂和白眼，并成了名副其实的叛徒。对这个带头大哥所作所为，不能用一语一言就能够表达完毕。

带头大哥在楼市一片向好时，所到之处皆成为其它房企涨价理由的风向标；楼市趋冷时，带头大哥若想跑赢大市，率先走出其它房企不敢走出的一步，这必会给其带来可喜的销售量。

带头大哥若想在2008年下半年，突破性地完成其计划内的销售量，并要给股东们一个好的交待。除了像年中报告中指出一样，放缓其施工量；提高其销售量（所谓的保量弃价）；减少其它各项瘦身的开支；对招拍挂持谨慎的克制；这是对付楼市冷淡最务实而有效的方法。

虽说前天有传闻万科已打算作出最坏的打算，将刮起新一轮降价风潮。但今天万科掌门人老王，却澄清不会采用继续降价之手法。

至于万科是否再次成为降价的焦点，其实并不是万科想降就降，不降就可以不降，而是由市场来决定其话事权。如果下半年楼市能走稳，万科不会笨到要降价促销，如果楼市越来越不乐观，万科再降价则是为了适应于市场发展需要。不降唯有死路一条，降价才能保命的定律，这是所有房企都能看到的，不仅万科才是聪明之企业。

如果这次降价之风，又是由万科先刮起，则对于其它房企来说，又多了一个劫数，这劫数能否完然无恙度过，则要看这些房企自身过硬的功夫了。

万科在此时吹起降价之妖风，意在跑赢大市，完成2008年全年销售量。万科想顺利迈入2009年最宏伟的“地王”地块中去，火拼2009年的楼市，在目前的楼市状况下，先展开自救大行动，是最为上策的。

以上纯属个人观点，与万科立场无关。

联合销售模式只是昙花一现？

jieyb — Tue, 05 Aug 2008 15:46:26 GMT

上个月看到深圳世联陈劲松先生，在其博客上撰文指出，“假如联合代理大行其道”的话题。对业内人士来说，这是突破性的销售模式；对营销人员来说，这需要去改变原有的销售观念；对策划人员来说，这可大胆去尝试的方案。

陈先生的“假如”还没有掷地有声，市场已经浮现联合销售的楼盘。日前深圳宝安、龙岗已涌现出一个代理商，寻求几个地产中介，在楼盘开盘时采取联合销售，将有诚意之客户集中在一起，进行洗脑式的销售。效果有多大，则要观其地产中介原始积累的客户量有多少。

记得07年春节期间，深圳红树湾某楼盘，亦推出联合销售模式，当时的联合销售模式，局限于代理商与代理商之间的联合。二个或以上的代理商联合代理一楼盘，各代理商通过各自原始积累的客户，或是发掘新的客户，这很考验代理商的实力和品牌。

对于当时深圳来说，联合销售模式还是个新鲜词儿，很多代理商并不接纳此种销售模式，其一是生怕造成恶性竞争循环；其二是如何协调与各代理公司正面的冲突；其三无法接受与同行分享同一果实。

联合销售模式当时仅在于一个高档的楼盘里推广，其后深圳新开售的楼盘，再也没有得到广泛的推广，或许这跟各代理商相互抵触有关，以使联合销售模式刚诞生不久，就被代理商修理得平平整整，难以再看到其它楼盘出现过联合销售模式。

当市场成交量相当火热时，新开售的楼盘根本不需代理商运用营销大法，就遭到购房者疯狂抢购，房企还舍得花巨资邀请代理商来策划代理吗？代理商还愿意让地产中介来分同一杯羹吗？

当楼市进入到冷冻时期，正所谓是英雄者皆识时势，在不同时期做出不同的选择，皆有利于自身发展的需要，就如今天一样，联合销售模式重新被代理商重用，只不过现在联合销售模式的主角改变了，由原先是代理商与代理商联合销售之模式，置换成代理商与地产中介联合销售模式。

楼市在冰冻期，销售量是考验房企唯一能保住命根的第一要素，在此背景之下，联合销售模式大行其道，就理所当然，随着楼市继续维持低迷的现状，并相信联合销售能顺势持续发展下去。可楼市一旦有回暖预兆，联合销售模式即寿终正寝。

联合销售模式，真正要进入到大行其道的时代，房价必须要回归到一个相当合理的水平上，市场上的房源相对充足时，联合销售模式才能发挥到极致的效果，这对购房者来说，应说是个利好的消息。如果市场上的房源处于供不应求，何来需要联合销售。

祝福奥运：请停息对楼市的舌战

jieyb — Sun, 03 Aug 2008 15:57:26 GMT

退房潮闹剧退场后，断供要挟论接触而至，在“猪坚强”发出救市呻吟呐喊后，伴随着喜欢在楼市喧哗中下赌注的赌徒们。这些狂妄不理性的言论，为本已萧条的楼市，渗入了许多不可预见破坏性的因素。

2008年，楼市似乎要注定历经多灾多难，先是冰灾挡了回家的路，后是大地震考验国人团结的心。在2008年的路上，随着人民币不断升值的影响，和通货膨胀长期的骚扰、央行从紧货币政策的捆绑。这一切注定了楼市要回归原来的真面孔。

2008年又是中国百年难遇盛世的奥运会，在每个国人一生中，试问又有几人能看到自己的国家在百年之内，相遇二次盛世的奥运会。

如此难得的世纪里，在全国人民共同期盼奥运圣火在自己的祖国举办时，我们更应以崇高的思想和满腔热忱。在奥运会期间，我们需要发出更多和睦的声音，需要展现出更多满面春风的笑容，也更需要全国人民来支持国家队的健儿们，祝愿他们为国多争光，为民族奏出响亮的国歌。

在奥运会期间，希望多军或空军、或业内人士、或经济大师、或教授，请停息你们多嘴的杂音，恳请你们以实事求事的科学态度，和用严谨的数据，做出你客观的评论，不可发表一些不正当的要挟言论，

对喜欢有捕风捉影丑习的人士，最好对于一切不经证实的传闻，先放在自己的肚子里，发酵一段时间，待掌握到有效数据后，再拿出来晒太阳，奉献给观众，或许这也算是对奥运会的一种支持吧！

让我们一起来祝福奥运会吧！祝福奥运会为我们带来吉祥的福光！用我们热情去拥抱全世界的到来，用热烈的掌声迎来全世界人民的关注，也祈祷全世界人民健康、快乐、和平。

祝福北京奥运会！祝福全世界人民！

你赞成消灭毛坯吗?

jieyb — Wed, 30 Jul 2008 17:47:44 GMT

日前，深圳立法禁止销售毛坯房，并规定政府投资伯办公场所在装修完成后八年内不得重新装修，这是深圳市第四届人大常委会第20次会议上审议的《深圳建筑弃物减排与利用（草案修改建议稿）》明确规定：“推行住宅一次性装修，普通住宅的建设单位应当直接向使用者提供装修成品房。”

深圳政府并希望力争在2008年内，将装修住宅销售比例达到30%，并按照建设部的要求，力争在2010年彻底消灭毛坯房。

曾几时，为了追求个性化的需求，似乎所有房企在交房时，都是按毛坯房所设计的标准提供给购房者，这样房企不但省了笔装修费用，还检了个便宜。按常理来说，房企出售的毛坯房，本应属于半成品，把半成品当成“成品”出售给购房者，购房者也很乐意地接受这半成品，这就有些不可思议。唯一能够解释的，就是完全为了追求所谓的个性化。房企为了节省更多的生产成本，更借以个性化来大力地宣传其的优点，市场一旦形成所谓潜默化的半成品，购房者最终则无可奈何去接受。

虽不敢说，在2010年之前，就能够完全消灭毛坯房，并且要求达到“四节一环保”（节地、节能、节水、节材和环保）的政策方针。这是个很值得去关注的话题，虽然现在政策措施出台了，可后期的监督工作，能否及时跟进更新，则需要更详细相关制约性的法律出台。

对于房企提供装修好的商品房，其保质期有多长时间，其质量标准达到何种等级。对敢于偷工减料的房企，和以充冲好者，该受到何种处罚，这一系列风险性的范畴，必应写入相关法律条规中去，以使能够制约到房企有“小聪明”之经营理念。

新建商品房全部提供标准统一的装修风格，是否全部适应大众化的需求，这需要在实施的过程中，不断地去检验，才能得出最符合大众利益的结果。以及是否在极短的时间内，造成二次环境污染和物资的浪费，还有待去评估。

消灭毛坯房，是支持环保一项利民工程，保护环境不受到再次污染，以及房企在未来生存空间中，必须要迈出更高标准的要求和更出色的服务理念

政府护市信号越来越强烈

jieyb — Mon, 28 Jul 2008 17:30:59 GMT

救市的吵闹声越来越充斥着人们每根神经，有房的人希望能看到政府出手相扶；没有房的人，则痛恨政府将要出手救市。至于需不需要救市，成了08年新一届政府领导班子遇到的新科题。从某网站通过关于是否需救市的民意调查显示，就遭到网民87%反对救市的浪潮。

7月初，中共中央高层，频频南下江浙、莞深、山东，抽样取证当地经济发生的变迁。特别是中小企业碰到信贷资金的困境；和靠“外单”吃饭没有自主研发权的中小企业；在外围美元持续贬值，人民币却持续走高相对应之下，此类中小企业的生存空间被挤得越来越小。

中共中央如此高度密集关注目前经济发展，源于担忧今年中国经济能否走完健康之路。从08年全国各地上半年的经济报告显示，各地区的经济任务指标可说是一片红，用报告最炫目的字眼来解读，就是“好、稳、快”。

而下半年各地区的经济任务指标，是否能继承“好、稳、快”这三个字呢？日前国家统计局公布二季度GDP达到10.1%，较去年同期大幅下挫2.6个百分点。从目前处于高通胀的困境来看，下半年经济增长的幅度必将有所放缓。

中国经济出现放缓，必会影响到各类行业，也逼使大部分人员重新择业。正源于此，中共中央才密切地关注经济能否保持健康发展下去，和采取何种手段来抗衡外围动荡不安的经济来骚扰。

从去年7月到今年7月，一年期间，股市从最高点狂泻至最低沪指2400多点，全民统一缩水，简直可说是无一股民能赚到钱。深圳楼市亦从最高峰均价17350元一平方米，跌至现在均价不到11000元一平方米。

一年期间，暴涨暴跌涉入人们所有中枢神经。6月初关于断供千亿之流言，刚刚才被认定为“恐吓、要挟”政府之事件。虽列为“要挟”政府之事件，不过却把银监局吓出一身冷汗，以使银监局不得不出面向市民澄清，从银监局刚公布的数据显示，深圳中资银行个人贷款余额2198.72亿元，不良贷款余额为17.35亿元，不良贷款为0.79%。

今年是中国遭到灾害最多的一年，特别是冰灾、汶川大地震。在极大的困难面前，并没有难倒中国，中国让世界看到了中国人团结一致的雄心。这仅是天灾，是无法预测的天灾。

天灾无法挡，人祸却可避。从最近中共中央频频出动高层，到各地区调研经济发展状况。以及25日中共中央政治局举行经济工作座谈会，并邀请多名经济专家共同参与，会议中一致指出，保持当前经济稳定发展，和解决高通胀是首要任务。

在高通胀没有得到彻底的解决时，政府出台相应减税惠民政策是利民的。对于是否加息，则成了央行最难以决策的调控方针。政府护市，则是从宏观经济面来衡量中国整体经济的发展。

护市并不是说，政府要让股市上涨、房价暴涨的局面，而不顾及百姓对高房价的痛责，相信高房价是政府下个重点整治的对象。但中国经济处于动荡难安的局面下，中国政府必先以大局着手。政府在护市的同时，如何控制到房价放缓地增长或处于平稳阶段，则需要出台更多相关极其详细的金融政策，对房地产行业做到有保有压，有紧有松，房地产行业才得以有序发展下去。

此时，中国正历经最困难的经济时期，一切维护惠民市场信心之政策措施，相信很快相继出台。从新华社连续多次发文指出，当前的经济，一切需从信心开始。尤其是从下半年开始，如何防止经济在放缓过程中，出现各行业的萧条状况，和如何把高通胀降至5%之间的水平上，则相当考验新一届政府高层的智慧。

在奥运会即将来临之至和在奥运会期间，国家更需要一个安定稳优的经济环境，这是国之幸，民之运！！！

易中天：品中介

jieyb — Sun, 27 Jul 2008 17:16:34 GMT

前三年就在中央电视台百家讲坛栏目中，收看易先生品三国精彩的演说，其精辟的观靡臆测功夫，着实让人惊叹不己。三国中每个关键人物，一到易先生嘴里，简直就是一个活生生现代版的时代领袖。

易先生品三国的热潮，吹起了一股文化明星热浪，也造就了易先生的事业，有如品三国中最有计谋的诸葛亮，达到了路人已皆知的境界。

正当易先生事业如日冲天时，或许是因为名气大太的缘故，竟然惹上与地产中介的纠纷。在地产中介行业中，还没有真正一部法律来保护地产中介的利益时，千奇百态丧失诚信的跳单方法，应有尽有发生在地产经纪人身上，地产经纪人也只能根据主人翁身份背景不一样的案例，来作出轻重不一样的处理罢了。

在事情还没有完全弄清楚之前，不敢妄加推测是易先生老糊涂，还是地产中介借易先生的大名气，来告诫其他想跳开地产中介而成交的小字辈，别给自己的聪明才智所误人生前程。

易先生能深谙三国历史人物的心理变化，能品出每个历史人物，从仕途开始，至步入青云，为官之道，为民之治，样样精通。放在今天来说，能读懂人情世故，深谙官场游戏规则之人，达到炉火纯青的境界，试问从古至今，能有几人能望尘所及。

或许地产中介，在易先生的眼皮下，算是颗小葱就不错。或许易先生并不知道地产中介，跳单之百花齐放的怪相。易先生或许还认为戴眼镜的人就会守诺言；肥头大耳就是一幅老板相；尖嘴猴腮就是穷酸书生相；拿羽毛扇的就是诸葛亮；耍大刀的就是最讲情义的关公老爷；最好不要以具有这些特质，狂妄过早作出结论，当今社会一个人的诚信，是无法用肉眼的道德水平尺来为其量度。

一个兴起地产中介行业，或许易先生是不放在眼底里，更不用说敢要劳驾到易先生去品，像品三国那样去精雕细刻。地产中介经纪人辛勤的付出，和百发难中的艰巨性，易先生是无法用想像去品的。

正所谓无风不起浪，地产中介不顾情面围攻易先生，看来易先生是不得不出屋来澄清，与地产中介的事事非非。当“事非不请而来，做名人挺难，保名节更难”！！！看来需要易先生认认真真品一下地产中介，说不定易先生又能在百家讲坛中再火一把。