发表于 :2008-08-14 07:44
房价下跌，业主“维权”无依据
文/梁赤
由于房地产价格下跌，有部分楼盘在不同的销售期出现了价格大幅差异，一部分已购买的业主由此产生心理不平衡，从而对开发商产生了抵触情绪，要求开发商对差价作出补偿。深圳就有好几个楼盘的业主组织了大规模的“维权”行动，甚至出现了以集体“断供”的方式给开发商施压。对于这样的业主“维权”的行动，新浪网曾邀请我们几位律师与部分业主的维权代表进行了面对面的探讨。作为房地产专业律师，我们一致认为：这种“维权”行动是没有法律依据的，不会得到法律的支持。
一．房价下跌，是市场行为，市场风险的体现。在市场经济的环境下，盈利或亏损都是正常的，买卖双方都不能将市场风险转嫁给另一方。现房价暴跌，业主的利益损，业主要求开发商补偿，希望将市场风险转嫁给开发商，于情于理于法均不符。在房价下跌的情形下采取的“维权”行动，反映出市场经济下房地产市场买方不成熟，在90年代末的金融风暴的影响下，香港房地产价格暴跌近50％，许多供楼的业主，身背负资产，虽然众多受害者怨声载道，但没有发生这种集体组织的“维权”行动。
二．跌价下的维权没法律依据。房产买卖建立在合同上的双方交易，我国《合同法》规定，“依法成立的合同，的当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。房产下跌，是市场经济的结果，不是开发商造成的。在开发商没有违反合同约定条款的情况下，单以开发商出售的房产价格前后不一，业主要求补偿价差，实际上是单方变更合同条款的行为，这是违法《合同法》规定，自然得不到法律的支持的。在市场经济的环境下，任何领域任何商品的交易行为均有市场风险存在，如汽车买卖，股票交易等，如果商品出现价格下跌，消费者都可以要求卖方补偿，将风险转嫁，那么，社会的经济秩序将出现极大混乱。
三．只有开发商违反合同约定，业主方可提出维权要求。在合同履行过程中，业主可以从多角度、多方面去考察开发商的履约情况，如果开发商违反合同约定，业主可以按合同的约定提出索赔，甚至提出退房。业主在收楼时，应特别注意开发商的交楼时间、房屋面积，小区规划，小区绿化，小区停车位等方面是否符合合同约定，是否存在这样或那样的问题。总之，业主维权应依法进行。
发表于 :2008-08-13 23:52
万人购房团的几个法律问题
文/梁赤律师
邹涛组织“万人购房团”在网上引起了一时的轰动，其初衷及愿望是美好的。但这种活动可行性，可操作性，“红旗能打多久”?我是持怀疑态度的。
“万人购房团”涉及到的法律问题，所面临法律风险，不知邹涛及其法律顾问，和报名参团的团员，有没有意识到，有没有设定对策加以防范和化解。在邹涛的网站上，关于如何避免法律风险和其他隐患，是这样表述的：“目前是全国上下都在重视奥运，很多大型活动都已暂停。因此我个人也服从大局，虽然万人团购的目的与奥运的宗旨相同，但本着从大局出发，奥运期间不建议大家太多人组团去团购。同时各区所有义务联络人都是自掏腰包，不要与团购的市民产生任何收费方面经济利益关系而招人非议”。我真不知其所云，到底有哪些法律风险，如何避免，并没有提及，这很容易误导公众。
本律师就万人购房团涉及的一些法律问题及法律风险，谈谈个人看法：
一、“团购”仅是买家谈判的一个筹码，不构成有效的、有法律约束力的民事行为。
这种团购活动是松散的临时性的组织，不是社团法人，不能以社团法人名义从事民事活动。因此，这种万人团购，仍然是以个人为主体的一种民事法律行为。团购作为谈判的筹码，可能会使发展商作出一定的让步，当团购谈判人员与发展商达成一致的意向时，也仅仅是一种意向，不具任何法律约束力。最终还是以发展商与小业主的合同为准，发展商在签约之前可以多种理由变更谈判承诺条件，而不用负任何责任，团购成员也无从追究发展商的责任。因此，团购谈判的结果，对发展商无任何法律约束力。
二、购房团成员与购房团（邹涛）关系不明，存在法律风险隐患。
按邹涛的说法，他是义务组织购房者向发展商购买低于市价20%的住房。邹涛与购房团成员是一种什么样的法律关系，双方权利义务是什么？是委托代理（代购）关系，还是居间经纪关系，还是其他什么关系？邹涛及其法律顾问均没有作说明。从邹涛网站介简来看，购房团成员与购房团（邹涛）的关系，虽然不存在经济关系，但从他们之间的行为来看，应该属于民事委托代理关系，也就是购房成员报名后，就形成了一个委托邹涛去与发展商购房砍价的关系。而这种关系是通过网络或电话上报名而设立的，没有正式的书面委托及明确的授权范围，双方的权利义务不清，这对于购房成员及邹涛都存在法律风险。比如，团友购买的房子手续不全、或者是质量有问题，邹涛及其骨干成员要不要负责任？由谁来负责任？
三、损害购房成员利益无法监管，也无从追究。
委托代理关系通常是建立在信任的基础上设立的一种民事法律关系，在法律上，受托人在授权范围内从事的民事行为的一切后果，均由委托人承担，如受托人利用委托人的信任及授权的漏洞，损害委托人的利益，委托人往往也难以追究。
万人团购，蕴藏巨大的购买力，是一种巨大的资源，邹涛如果运用得好，将会财源滚滚。尽管邹涛在网上反复强调不收购房成员的费用，但并没有表明收不收发展商的佣金。试想，按目前地产中介惯例，代理楼盘佣金通常在1.5%，按每平方米6000元，90平方米一套，每套佣金8100元，如真的有一万人购买，佣金将是一个可观数字。（在此，我并无怀疑邹涛本人的人品人格之意，只是律师的职业习惯通常作反向思维分析）。如果出现这种情形，实际上是损害购房成员利益的，而这种损害，法律上一般是难以追究的。
发表于 :2008-02-26 16:38
未经消防验收合格的房屋，租赁合同是否无效？
文/梁赤
问题：我公司在集体土地上建设了一栋厂房，竣工后租赁给A公司，A公司打算改为仓储式商场。合同签订后，A公司交纳了定金，但一直没有接收房屋。现A公司反悔不想租了，向我司提出房屋没有经消防验收合格，房屋租赁合同是无效合同，要求我司返还定金。请问：我司的房屋没有经消防安全验收合格，是否会影响租赁合同的效力？
朱先生 2008－02－22
解答：朱先生,你的问题，法律有明确的规定，也有明确的司法解释。在一般情况下，房屋消防安全验收合格不是租赁合同有效的必要条件。
最高人民法院在2004年3月4日《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》指出：“房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”
我国《消防法》第10条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”
我国《消防法》第12条规定： “歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用开业。”
根据上述司法解释和法律规定，如果你的房屋不是“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程”， 房屋没有经过消防安全验收合格，不会导致租赁合同无效。
如果承租人将厂房改为仓储式商场，在商场开业前，承租人有义务向消防机构申报消防安全检查。因此，商场的消防验收合格的申报义务是承租人的义务，不是你方的义务。
发表于 :2007-12-31 23:46
祝各位朋友新年快乐！新年进步！身体健康！
发表于 :2007-12-28 16:28
补充合同条款陷阱面面观
文/梁赤
在售楼过程中，有的发展商在售楼时与买方签订《认购书》后，未签订正式《房地产买卖合同》就要求买方签订《补充合同》，而《补充合同》常见的条款改变了合同的主要内容，并 “约定”《补充合同》的优先适用，买方如不加注意，就会落入发展商设置的合同陷阱中。根据笔者工作中接触的合同，常见的补充合同条款陷阱有：
一、项目竣工时间陷阱
条款：“买方已知悉并接受本合同项下的房地产项目系分期开发，本项目土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施的交付时间，不迟于本房地产项目全部竣工交付的时间。”
该条款将公共设施的交付时间定在本房地产项目全部竣工，与本合同房产竣工时间分开，可使公共设施完成时间交付可后于房地产项目时间。换言之，即使小区的公共设施未建好，会所未完成，绿化、道路未搞好也可交楼，业主也不得追究发展商。
二、装修质量陷阱
条款：“本合同约定，房屋的具体装置、修饰标准以本合同附件二约定为准，买方同意按上述标准和现状进行接收。装置、装修和装饰的保修期限，以产品生产厂家规定的保修期为准。房屋及设施交付业主后，装置、装修和装饰如需维修，由业主直接向生产厂家提出，卖方负责向业主提供生产厂家的联系方式。”
该条款约定房屋及设施交付业主后，装置、装修、装饰如需维修，由业主直接向生产厂家提出，这实际上是将质量责任推向厂家。法律规定，房屋质量（包括装修、装饰），在保修期内，由发展商负责。
三、业主验收陷阱
条款：“买方确认：卖方拟交付的房地产座向，户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与本合同约定相符，且卖方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具务合格交付条件，买方应按合同约定办理入伙手续。除此以外，若房屋存在其他质量问题，买方有权要求卖方在《质量保证书》规定的保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，卖方不承担因此造成的延期交楼的违约责任。”
业主在入伙时，有对所购房屋的验收权利。如不合格，有权拒绝收楼。而该条款约定卖方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具合格交付条件，买方就要办入伙手续，实际是剥夺了业主对所购房屋的验收权利。
四、按揭付款陷阱
条款：“买方以按揭方式付款的，须在本俣同签订之日起十五个工作日内办妥银行按揭贷款手续并支付房款，如买方逾期未办妥手续支付房款或因买方原因被银行拒绝批准贷款，买方应当在接到卖方通知之日起的七个工作日内与卖方达成新的付款方式，逾期视作为违约，卖方有权解除合同。”
如果发展商同意买方按揭方式付款，而因买方的申请未被银行批准，这属于不可归责双方的事由，不得追究任何一方的违约责任，购房合同应予解除。而本条款约定买方按揭付款未能得到银行批准，在七天内要变更付款方式，否则违约。实际上是将不可归责双方的事由，强加到买方头上。因为买方购房是因资金不足才向银行申请贷款，如银行不批，以其他方式付款的可能性很少。因此，将买方的申请未被银行批准当作买方作违约处理，是不公平的。
五、售楼广告陷阱
条款：“卖方售楼书、模型、售楼广告等资料，属于要约邀请，样板房仅作为艺术化空间展示，并非未来可实现的状态，同属于要约邀请性质。上述资料，数据若与本合同有关内容不符，则以合同约定及政府主管部门最终批准为准”
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法律若干问题》的解释第三条明确规定，售楼广告，资料等应当视为合同内容，如有违反，应当承担责任。而该条款约定明显是违反法律规定的。业主如同意该条款等于允许发展商可以不负责任地乱发售楼广告、承诺。
六、延期交楼陷阱
条款：“战争、地震、洪水、泥石流、暴雨和台风等不可抗力因素，对房地产高空危险作业的安全存在重大威胁，依据《国家安全生产法》及《建筑工程安全生产条例》规定，遭遇前述情况必须停止生产作业。鉴于有关部门已通过新闻媒体等方式向社会公告，卖方无需再向买方发书面通知。卖方可凭工程监理公司出具的书面证明相应顺延交楼时间，买方对此无异议。”
该条款约定发生暴雨、台风等不可抗力情形，发展商将监理公司的证明作为顺延交楼并免责依据，是对发展商有利。因为监理公司是发展商聘请的，另外，监理公司的职责只是对工程质量负责，工程延期与否，它没有任何的法定证明责任。因此，暴雨、台风等情形引起的工程顺期，应以气象部门的证明为准。
发表于 :2007-10-23 12:55
那场高考的艰难岁月
文/梁赤
相信每个参加过77年高考的考生，他的背后都有一段艰辛而可歌故事。三十年后的今天，我目睹参加高考的这一代学子，目睹伴陪他们考试的、与我同龄的家长，我感慨万千。我翻出那尘封发黄的知青日记，勾起了我那深深的记忆，那段参加高考的历史，依然鲜活……。
1977年，我作为知识青年上山下乡，在粤西的一个茶场接受贫下中农再教育，已经有三个年头了，在这莽莽的大山之中，过着日出而作，日落而息,碌碌无为的茶农生活。我那人生的青春，就浪费在这穷山恶水，那壮志豪情，就湮灭在这山间黄土。那年月，知青的唯一奔头，就是希望早日的招工回城，做个工人。我那茶场处在大山深处，不通公路，没有电话，没有广播，信件也只能寄到墟镇的邮局，自己去取，可见其闭塞。77年10月，党中央决定恢复高考制度，可我是在11月8日假期回家休息，才知道高考的消息。我意识到，高考是我们知青鱼跃龙门的一条捷径，是彻底改变命运的一个绝佳机会。我是多么的欢欣鼓舞，欣喜若狂啊！1977年11月8日，我在知青日记中写了两首诗：
《喜闻招生制度改革》
招生制度重改革，喜讯传来心潮涌。
驱逐文霸万众欢，文坛花香花更红。
祖国栋梁如春笋，贤才豪杰将尽现。
实现“四化”日可待，东方巨龙可擎天。
《自勉》
一年复一年，光阴尽消磨。 白了少年头，磋砣又坎坷。
奋斗在七七，潜龙脱枷锁。 再续寒窗梦，豪气泣山河。
尽管这是两段是蹩脚的顺口溜，但它铭刻着我三十年前对高考的祈盼与大学的梦想。我清楚记得，77年的高考是在12月11日到12月13日，从我知道到考试的日子，只有一个月零3天，也就是说，那场高考，我只有33天准备时间。
我们这一代，可以说是文革荼毒最深的一代。文革中，我父亲被下放到一个乡村中学教书，我随之在那里读书。那年月，学校根本没有系统教授文化课，我最记得是数学课，学面积体积，是到农场挖粪坑，实地查丈，学习计算各种形状的体积，其他的代数、方程等一点印象也没有。物理课是学修理农机，化学课是学使用农药杀虫。这样的文化底子，参加高考的困难是可想而知的。幸好我有一个做语文教师的父亲，家庭教育为我的语文打下了良好的基础，我将主要精力放在数理学科上，在这33天中，硬是把初中的数理化书本重学一遍。那段日子，最令我难以释怀的一件事，是那个贫下中农的场长，不准我请假脱产复习，我只能在每日的凌晨、在晚上复习功课，用“日以继夜”、“焚膏继晷”来形容这段日子一点不为过。可恨那场长，竟然说我的煤油用多了（那时没有电灯，是煤油灯照明的）。我的那场高考，多么不容易呀！看着今时今日的高考，全社会为之开绿灯，我禁不住要对这幸福的一代说：要珍惜啊，孩子！
那年的高考题目基本上是初中水平，但许多题目我还是不会做。77年12月13日我在日记中是这样写的：“题目不算深，考得不顺心，基础太差了，今年考不上，信心不能失，明年秋再来”。考试完后，我对77年的升学已不抱更多的希望了。没想到在1978年1月18日，我收到了高考体检的通知，上了高考第三批分数线，那年的高考不公布成绩，上了分数后，通知体检，再填报志愿。我有幸进入第三批体检，应该是刚过分数线，如果当时填报个三类学校如地区师范之类的，肯定被录取。但我那时太自负了，太想上名牌大学了，不听老爸的话，三个志愿均填了名牌大学。结果，再没有等到我想要的大学录取通知书。
77年的高考上了线没被录取，不但没有打击我的斗志，反而使我认定我是一个读书的料子，我自信一定能考上名牌大学，我继续了78年的高考。那时，高考重理轻文，80%的考生是报考理科的，我那时的理想是做一名科学家，自然是报考理科。现在看来，我真是太没有自知之命了。我的数理化底子差，偏偏去考理科，落榜就是自然的事了。78、79年两届高考，我的数学只考了三十几分。三年的落榜，我的锐气大受挫折，是我的父亲在精神上、物质上鼓励支持着我。三次落榜，父亲没有说过半句风凉话、泄气话，对我更多是引导和鼓励。父亲说：“孩子啊，你的语文底子要比数学好得多，你应该考文科，一定能考上，读中文、历史专业也可以嘛！”
80年高考，我听从老爸的劝告，转考文科，同时，不管单位同不同意，写了一张半年的假条，重返校园复读，拉开了背水一战的架势。在这复读的半年中，我没有迈出校园半步，宿舍里全部贴满了复习的各种卡片，“两耳不闻窗外事，一心只读高考书。”终于，上天不负有心人，80年的高考放榜，我以全县文科第三名的成绩（记得是总分362分），考入了中山大学法律系。从此，我改变了命运，告别那茫茫的大山，走进了法律的殿堂，律师生涯，从那一刻就注定已经开始了。
我有今天，我要感谢邓公的英明决策，更加感谢我那慈祥的父亲。
发表于 :2007-10-23 12:54
最亮点 平等保护公私财产
文/梁赤
《物权法》第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
这一条规定在立法过程中争议是最大的，物权法通过后成为最大的亮点。这一条文字虽然不多，但是内涵十分丰富。
物是动产和不动产的总称；物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这一条规定就是说动产和不动产的所有权、用益物权和担保物权受法律保护，并且“任何单位和个人不得侵犯”。
物权的主体是是国家、集体、私人，还有“其他权利人”。这里的“其他权利人”，一般的理解是指“公益性基金会组织等”，即是用社会捐赠建立的基金，如“红十字基金”、“慈善基金”、“老年基金”、“见义勇为基金”等等。这些公益性基金组织的物权与国家、集体和私人的物权的法律地位是一样的。
要正确理解本条规定，还要结合第二条规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法”。就是说，物权法的适用范围，仅限于物权的归属和使用而产生的民事关系，这里将国家、集体、私人与其他权利人置于并列的地位，是限于物权中的民事关系。
物权法规定平等保护公私财产，是在因物的归属和利用而产生的民事关系中平等保护，不因国有、集体财产而特别保护，不因私有财产而歧视。
有的人把《物权法》将国家与集体、私人并列，理解为国家与集体、私人平等，理解为集体及私人可以和国家平起平坐，那是错误的。首先，国家是政权主体和管理主体，国家的地位必然高于任何社会团体、任何社会成员。另一方面，任何一个国家，都是把国家利益放在第一位的，任何一个国家，都毫无例外地要求公民无条件地忠于国家利益，在必要时得牺牲个人和利益甚至生命。公民享受了国家给予的权利，就必须对国家尽相应的义务。强调平等保护，不能否定国家的主导地位和管理权力，更不能用个人利益与国家管理相对抗。
法律赋予任何人的权利都不是绝对的，是受限制的，个人在行使物权时，必须要顾及公共利益。《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。
除《物权法》以外，还其他有关保护公私财产的法律：
《宪法》第十二条 社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
《民法通则》第二条 调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。第五条 公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《刑法》的任务是保护国有财产和劳动群众集体所有的财产，保护公民私人所有的财产。
《基金会管理条例》第二十七条 基金会的财产及其他收入受法律保护，任何单位和个人不得私分、侵占、挪用。
由此可见，把《物权法》理解为国家与集体、私人平等，是与宪法精神相违背的，实际上也是行不通的。《物权法》在保护财产方面，并没有独立的强制权，涉及刑事犯罪或行政侵权，还是要通过刑法和行政法来处理。
发表于 :2007-10-23 11:53
老话题 宅基地与宅基地使用权
文/梁赤
《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《物权法》草案先前的六次修改中一直有宅基地使用权“不可流转”一词，但在第七稿中，已将“不可流转”的条文删去”，现已通过，说明《物权法》为今后修改对宅基地使用权的规定预留了空间。
现有关于宅基地与宅基地使用权的法律有：
《中华人民共和国宪法》第10条第二款规定：“宅基地属于集体所有”。
《土地管理法》第8条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”； 第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”；第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
依据现有的法律法规规定，农民宅基地属于集体所有的土地的一部分，集体土地分为农业用地与农村建设用地，而宅基地属于农村建设用地部分。在现有的法律框架内，农民宅基地使用权是禁止上市流通转让的。
王兆国有关《物权法》草案的说明提到，关于土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题。考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。
由此可见，《物权法》对宅基地使用权上市流通转让没有开禁，是因为从全国范围看条件尚不成熟。换言之，如果条件成熟即允许上市流通。
笔者认为，在广东尤其是深圳，宅其地使用权上市流转的客观条件是具备的。在农村城市化改造完成后，农民已变成城市人。即便是在宝安、龙岗的农村，村里集体建设新村，村民均有两处以上的住房，原在宅基地建造起来的房屋不再是安身立命之本，大多用于出租。另一方面，农村的产业结构与生产模式也在发生变化，随着户籍制度的改革，流动人口的长期暂住，大量的农村人口融入城市，一些农民将其原建造的房屋出售给非本集体组织成员的"外地人"，这些都是现实存在的客观事实。因此，以宅基地捆绑农民在原土地不符合当前的农村现实。
据报道，广东省国土资源厅现已草拟了“关于加强农村宅基地管理的通知”，是在坚持“一户一宅”原则的前提下，让农民合法的宅基地可上市流转，以使农民分享土地出租、出卖、出让获得的利益。该通知明确了农民合法的宅基地可上市流转，各地要按规定对现有的农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证手续。
该通知是作为宅基地使用权流转的试验，报省政府批准后实施。
发表于 :2007-10-23 11:53
文/梁赤
《物权法》第六十三条第二款规定“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”
第七十八条规定第二款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
这两条是《物权法》赋予给业主、集体成员行使撤销权的新规定。
业主、集体成员行使撤销权的诉讼属于民诉法撤销之诉，行使撤销权的主体限制在该小区的业主、该集体经济组织的成员，除此之外的案外人无权行使。
集体成员行使撤销权的内容，是集体经济组织或者其负责人作出的决定，或者是村民委员会会议通过的决定侵害该集体成员合法权益。集体经济组织或村民委员会侵害集体成员合法权益的现象，常见于：私分征地补偿款；分红或者宅基地只分男丁不分女丁；本村离婚女不分红；不合理的硬性摊派等等。
业主行使撤销权的内容，是业主大会或者业主委员会作出的决定，侵害业主的合法权益。业主大会或者业主委员会侵害业主合法权益的现象，常见有：业主委员会违规使用物业维修专用基金；改变物业管理用房的用途；业主大会以无效表决票通过投票表决，；业委会擅作主张，没有业主大会决议授权，就提起诉讼。深圳市有两个典型的案例：一个小区业委会一年里共打了8起官司，输了官司业委会主任就辞职不干了；深圳市东部某小区业委会一年共打了5起官司，却输了四场官司，这些官司没有一宗是经过业主大会表决通过的。输的官司里有一个是侵害了物业公司的名誉权，被法院判决赔偿几万元，业委会按每家每户分摊赔偿款；凡此种种，都是业主委员会损害广大业主合法权益的行为。
业主、集体成员行使撤销权以个人名义即可提起撤销之诉。
《物权法》没有规定行使撤销权的时效。笔者认为，行使撤销权的时效适用《合同法》第五十五条第一款“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”，即业主、集体成员行使撤销权的诉讼时效为业主、集体成员自知道或者应当知道合法权益受侵害之日起的一年之内。
发表于 :2007-10-23 11:52
新亮点 物权异议登记程序
文/梁赤
《物权法》第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
所谓异议登记，就是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利。利害关系人发现登记簿上的产权登记是错误的，可以向登记部门提出产权的异议。登记机构予以异议登记后，起到一个该物权在争议阶段的警示的作用，如果买卖双方继续交易该房屋，买受人会承担潜在风险，一旦异议成立，买受人不再受善意取得制度的保护，其信赖利益不再受到保护。异议登记的最大意义在于保护物权的真正权利人。
《物权法》的物权异议登记程序在司法救济途径上，对现行的登记制度有新的突破。
现行的产权登记制度，房产登记合房产确权合二为一，是政府房地产主管部门的行政行为，只要颁发了《房地产证》，确权就具有法律效力。如果利害关系人发现产权登记有错误的，只能向政府部门提出复议，政府部门作出复议决定后，当事人不服，才可以向法院提起行政诉讼，而在行政诉讼中，法院仅仅审查登记机关登记行为的程序上和实体上的合法性，往往忽视异议人的异议证据，这一制度在实践中产生极大的弊端，救济途径单一，使行政复议流于形式，变成多余的程序，浪废当事人的时间。也使得司法、行政部门互相推却，法院对于已颁发《房地产证》而要求房产确权，或者变更登记的民事案件，不予立案，要求当事人通过行政途径向政府主管部门申请复议，此时，行政主管部门却往往表示会依据司法部门的裁决结果重新登记确权。如此一来，就弄得当事人进退两难，无所适从。这种案件，律师也很头疼。
物权法第十九条第二款，打破了异议登记的单一救济程序，允许利害关系人向登记机关申请异议登记，在登记机构予以异议登记后，直接向人民法院提起确权的民事诉讼，提起民事诉讼的期限是申请人在异议登记之日起十五日内，超过这一期限不起诉，异议登记失效。
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