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未经消防验收合格的房屋，租赁合同是否无效？
文/梁赤
问题：我公司在集体土地上建设了一栋厂房，竣工后租赁给A公司，A公司打算改为仓储式商场。合同签订后，A公司交纳了定金，但一直没有接收房屋。现A公司反悔不想租了，向我司提出房屋没有经消防验收合格，房屋租赁合同是无效合同，要求我司返还定金。请问：我司的房屋没有经消防安全验收合格，是否会影响租赁合同的效力？
朱先生 2008－02－22
解答：朱先生,你的问题，法律有明确的规定，也有明确的司法解释。在一般情况下，房屋消防安全验收合格不是租赁合同有效的必要条件。
最高人民法院在2004年3月4日《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》指出：“房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”
我国《消防法》第10条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”
我国《消防法》第12条规定： “歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用开业。”
根据上述司法解释和法律规定，如果你的房屋不是“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程”， 房屋没有经过消防安全验收合格，不会导致租赁合同无效。
如果承租人将厂房改为仓储式商场，在商场开业前，承租人有义务向消防机构申报消防安全检查。因此，商场的消防验收合格的申报义务是承租人的义务，不是你方的义务。
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