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万人购房团的几个法律问题
文/梁赤律师
邹涛组织“万人购房团”在网上引起了一时的轰动，其初衷及愿望是美好的。但这种活动可行性，可操作性，“红旗能打多久”?我是持怀疑态度的。
“万人购房团”涉及到的法律问题，所面临法律风险，不知邹涛及其法律顾问，和报名参团的团员，有没有意识到，有没有设定对策加以防范和化解。在邹涛的网站上，关于如何避免法律风险和其他隐患，是这样表述的：“目前是全国上下都在重视奥运，很多大型活动都已暂停。因此我个人也服从大局，虽然万人团购的目的与奥运的宗旨相同，但本着从大局出发，奥运期间不建议大家太多人组团去团购。同时各区所有义务联络人都是自掏腰包，不要与团购的市民产生任何收费方面经济利益关系而招人非议”。我真不知其所云，到底有哪些法律风险，如何避免，并没有提及，这很容易误导公众。
本律师就万人购房团涉及的一些法律问题及法律风险，谈谈个人看法：
一、“团购”仅是买家谈判的一个筹码，不构成有效的、有法律约束力的民事行为。
这种团购活动是松散的临时性的组织，不是社团法人，不能以社团法人名义从事民事活动。因此，这种万人团购，仍然是以个人为主体的一种民事法律行为。团购作为谈判的筹码，可能会使发展商作出一定的让步，当团购谈判人员与发展商达成一致的意向时，也仅仅是一种意向，不具任何法律约束力。最终还是以发展商与小业主的合同为准，发展商在签约之前可以多种理由变更谈判承诺条件，而不用负任何责任，团购成员也无从追究发展商的责任。因此，团购谈判的结果，对发展商无任何法律约束力。
二、购房团成员与购房团（邹涛）关系不明，存在法律风险隐患。
按邹涛的说法，他是义务组织购房者向发展商购买低于市价20%的住房。邹涛与购房团成员是一种什么样的法律关系，双方权利义务是什么？是委托代理（代购）关系，还是居间经纪关系，还是其他什么关系？邹涛及其法律顾问均没有作说明。从邹涛网站介简来看，购房团成员与购房团（邹涛）的关系，虽然不存在经济关系，但从他们之间的行为来看，应该属于民事委托代理关系，也就是购房成员报名后，就形成了一个委托邹涛去与发展商购房砍价的关系。而这种关系是通过网络或电话上报名而设立的，没有正式的书面委托及明确的授权范围，双方的权利义务不清，这对于购房成员及邹涛都存在法律风险。比如，团友购买的房子手续不全、或者是质量有问题，邹涛及其骨干成员要不要负责任？由谁来负责任？
三、损害购房成员利益无法监管，也无从追究。
委托代理关系通常是建立在信任的基础上设立的一种民事法律关系，在法律上，受托人在授权范围内从事的民事行为的一切后果，均由委托人承担，如受托人利用委托人的信任及授权的漏洞，损害委托人的利益，委托人往往也难以追究。
万人团购，蕴藏巨大的购买力，是一种巨大的资源，邹涛如果运用得好，将会财源滚滚。尽管邹涛在网上反复强调不收购房成员的费用，但并没有表明收不收发展商的佣金。试想，按目前地产中介惯例，代理楼盘佣金通常在1.5%，按每平方米6000元，90平方米一套，每套佣金8100元，如真的有一万人购买，佣金将是一个可观数字。（在此，我并无怀疑邹涛本人的人品人格之意，只是律师的职业习惯通常作反向思维分析）。如果出现这种情形，实际上是损害购房成员利益的，而这种损害，法律上一般是难以追究的。
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