老话题 宅基地与宅基地使用权
文/梁赤
《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《物权法》草案先前的六次修改中一直有宅基地使用权“不可流转”一词，但在第七稿中，已将“不可流转”的条文删去”，现已通过，说明《物权法》为今后修改对宅基地使用权的规定预留了空间。
现有关于宅基地与宅基地使用权的法律有：
《中华人民共和国宪法》第10条第二款规定：“宅基地属于集体所有”。
《土地管理法》第8条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”； 第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”；第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
依据现有的法律法规规定，农民宅基地属于集体所有的土地的一部分，集体土地分为农业用地与农村建设用地，而宅基地属于农村建设用地部分。在现有的法律框架内，农民宅基地使用权是禁止上市流通转让的。
王兆国有关《物权法》草案的说明提到，关于土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题。考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。
由此可见，《物权法》对宅基地使用权上市流通转让没有开禁，是因为从全国范围看条件尚不成熟。换言之，如果条件成熟即允许上市流通。
笔者认为，在广东尤其是深圳，宅其地使用权上市流转的客观条件是具备的。在农村城市化改造完成后，农民已变成城市人。即便是在宝安、龙岗的农村，村里集体建设新村，村民均有两处以上的住房，原在宅基地建造起来的房屋不再是安身立命之本，大多用于出租。另一方面，农村的产业结构与生产模式也在发生变化，随着户籍制度的改革，流动人口的长期暂住，大量的农村人口融入城市，一些农民将其原建造的房屋出售给非本集体组织成员的"外地人"，这些都是现实存在的客观事实。因此，以宅基地捆绑农民在原土地不符合当前的农村现实。
据报道，广东省国土资源厅现已草拟了“关于加强农村宅基地管理的通知”，是在坚持“一户一宅”原则的前提下，让农民合法的宅基地可上市流转，以使农民分享土地出租、出卖、出让获得的利益。该通知明确了农民合法的宅基地可上市流转，各地要按规定对现有的农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证手续。
该通知是作为宅基地使用权流转的试验，报省政府批准后实施。
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