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房价的话题，永远是最敏感、最引人关注的。最近，深圳龙岗的楼盘水蓝湾直接打出了“让房价回归2005年”的广告语。引起了众多人士关注，各媒体也纷纷报料。

 

不要被假象迷惑

据悉，水蓝湾的代理商德思勤公司表示：提出的“让房价回归2005年”，不是单纯指价格回归，而是市场置业理性的回归。龙岗区待售的楼盘不少，但市场需求也很大，我们对未来非常有信心。根据房地产的周期性发展规律和我们的市场调查来分析，龙岗区的房价在３年以后会上升30％左右。而水蓝湾的价格计划定在5800元/㎡起，甚至有可能更低，是想为业主预留增值空间。价格回归，置业理性回归，不代表品质回归。相反，随着开发商建筑水平的提高，产品质量不断提升，品质超越2008年完全可能。

从上面的内容，我们应该看到了蹊跷。首先，水蓝湾打出这句广告语主要是为了吸引眼球。就象前不久佳兆业一块户外广告牌“再低，就不可能了”被各媒体报道，尽管后来被拿下，但茗萃园项目因此名声大振，5000多元/㎡的价格据说销售还不错。

其次，5800元/㎡起，是起价而不是均价，实际均价则可能到7000元/㎡，显然具有欺骗性。之前，龙岗区中海康城国际，宣传语是4988元/㎡起，让大家吊足胃口，前往参观咨询者甚众。开盘才知道只是虚晃一枪，实际均价达7300元/㎡，成交情况与现场人气大相径庭。至今开盘两月据说成交不足20%。

其三，龙岗区今年的推盘量是最大的，而市场需求不能完全靠本地，必须吸引市区内客户来购买。加上前期积压较多，而且价格一度虚高，炒家居多，大运会和地铁概念也被过度炒做。连一向牛哄哄的公园大地也把价格调到了8000多元/㎡，招商、龙光等也纷纷调整价格。所以，龙岗后市其实很严峻，不容乐观。

 

2005年的价格

其实，自1998年之后，深圳房价一直在涨。在2003年非典时出现小波动后，在2006-2007年间出现暴涨，2007年10月后才开始进入调整。查阅深圳官方——市房地产研究中心的报告《2005年深圳房地产市场发展与2006年展望》，2005年全市商品住宅均价为7040.10元/㎡，同比2004年上涨17.38％。其中，特区内住宅均价8720.24元/㎡，特区外住宅均价5346.26元/㎡。

很明显，水蓝湾5800元/㎡起价，已经比2005年关外均价5346元/㎡高出。如此大谈“让房价回归2005年”，只是一个噱头。

 

发展商的成本上升

先看建安成本。以前，业界一般认同普通高层的建安成本在2000-2500元/㎡左右；但是如今，随着钢材、水泥、沙子、装饰材料等建筑材料价格和人力成本的上涨，很多开发商表示，的建安成本上涨到3000-3500元/㎡。（尤其注意深圳的人力成本远高过内地）

再看财务成本。由于银根紧缩、销售低迷，深圳不少开发商面临很大的资金压力。有背景的开发商还能贷到一些款，而部分开发商不得不采取向基金借款、同业拆借等各种手段筹集资金，直接导致资金成本急剧攀升。据了解，深圳某些开发商向基金借款以渡困难，需要用土地或者其他资产抵押，利息至少是20%以上；而同业拆借的利率则更高。

再看税收、营销成本。材料显示，从取得土地阶段到项目竣工，开发商应缴纳的税种有12项，包括城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、预缴土地增值税、企业所得税等等，其中项目预售阶段的各种税种的税率相加约28%，5年内还将逐渐递增至35%。开发商的另一个难题是，目前市场冷清，消费者观望气氛浓厚，因此必须做广告、举办各种营销活动才能吸引眼球，促进成交。于是营销费用也随之大幅攀升，令资金更加紧张，一旦营销效果不佳，问题就将更严重。据宝安某开发商说，各种税收的成本摊下大约是400-500元/㎡，营销成本要300-500元/㎡。

还有一个隐性的费用就是公关费。据某发展商介绍，虽然表面看房地产开发利润偏高，但其实有20-30%的部分是用于各种环节、关系的费用。房地产领域的黑洞是有目共睹的，据该发展商透露，他们每年用于请某些政府消费、旅游，以及红包的费用相当惊人。所有这些成本当然都是加在房价上！

再一个主要成本就是地价。这是和地理地段、发展商拿地的时机等相关，也和相关政府的关系、发展商后台背景等有关。目前走市场上的招拍挂，当年在2001年红树湾3300元/㎡的楼面价、2004年香蜜湖7500元/㎡楼面价都已经叫人喊疯； 2006年宝安6500元/㎡的楼面价（天健），龙岗3780元/㎡的楼面价（深业），坪山2300元/㎡的楼面价（万科）；而2007年龙华5900元/㎡的楼面价（金地），福田保税区竟出15000元/㎡的楼面价（天健）。就说龙岗，2003年招商依山郡地块楼面价是745元/㎡，2004年天健现代城为1717元/㎡，2005年龙光君悦龙庭是2998元/㎡，2006年深业龙晟为3780元/㎡；每年增幅25%到30%。

如此综合成本总账，龙岗楼盘成本可能已经达到5000元/㎡以上，某些可能已经超过7000元/㎡（如深业龙晟）。

 

房价难以回到2005年

说到房价难以回到2005年，可能是很多老百姓不愿意听到的，但必须要接受这个现实。首先，从2006年到2008年两年多时间，深圳高价（以2005年为参考）成交了30多万套房子。若房价回到2005年，这30万的买家将遭遇损失；更有部分2007年的买家，房产价值只剩1/2，成为负资产。

其次，发展商的成本上升，房价下降空间不大。虽然在市场低迷情况下，很多发展商不得不让利，但后市再出现普遍的大幅降价几乎不可能。专家认为，只有两类楼盘可能大降价，一是早几年前以协议价拿地的，地价成本极低，有降价空间。二是现金流非常紧张，不得不割肉求存的。

其三，深圳政府也是随行就市，肆意抬高土地起始价，增加财政收入。地价的上涨直接导致楼价的高位运行；另外，政府腐败造成的费用，也成为抬高房价的黑手。

 

还有2000元的调整空间

综上分析，深圳房价不可能回到2005年。老梁曾在今年4月发文《深圳房价何处是底》，里面详细的阐述了我的观点：2006年的房价才是谷底，全年均价约在9000元/㎡，对比2005年7040元/㎡涨幅为28%。

目前，深圳房价经历近一年的调整，已经从2007年9月最高均价17000元/㎡调整到现在的11000-12000元/㎡。所以还有约2000-3000元/㎡的调整空间。

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