秋交会已经过去了，结果大家也看到了，成交量平平。本人也曾在29日秋交会开幕当日，和三号闭幕当日均去秋交会去踩过盘。有一部份评论家，认为秋交会没有实质性的意义，均没有发现什么大的促销，也没有发现开发商大打折的情况出现，我当然不知道这部份评论者是不是真正的去了解过楼盘的具体情况，但是就本人了解的情况来说，觉得秋交会打折的开发商不少，只是开发商的降价还有点遮遮掩掩的，好像有点害羞。为什么这么说？？我说我的以及我朋友跑盘的情况。

29日去跑盘时，现场人不多，比起以往的春交会，秋交会来说可以说微不足道，场子里面促销人员倒是众多。每一个在秋交会跑盘的人，手上都有大把大把的广告纸。到处是招人去看楼的售楼小姐，更有的楼盘打出来，买楼送宝马，也有的楼盘打出劳斯莱斯看楼车，当然也有搞笑点的，买楼就送你一头奶牛。但说实话，吸引力一般，因为我之前在另一个关于秋交会的文章里就说过，对于真正想买楼的客户来说，价格具有绝对的杀伤力，你至于搭售什么，客户都认为羊毛出在羊身上。当然现场用大红纸所标注的几几折，或者特价房什么的，就没有发现到这种。

3号情况也差不多，有一部份开发商都准备在那里拆台了，也没有看到更多的特别的东西。

我现在说说我具体看过的几个楼盘，盐田的一个楼盘，均价不高，6-7000左右，挺有吸引力，但是户型都很小，不超过70个平米，只适合度假小住，而不合适常住；福田区的楼盘两个，一个在梅林关口的，均价12000左右；一个在皇岗口岸，均价14000左右。当然以上的价格均是销售员和我说的情况，我都只是粗略的问一下，可能销售员觉得我购买意向不强烈，也没有更多的强烈推荐，我相信如果实际成交的话，肯定还会有折扣的，因为那些促销员也是这样和我说的，你具体去售楼处，他们会和我具体谈些东西。但是因为我纯粹是出于调查市场和陪朋友去看房，所以，也没有更多的仔细去看楼盘具体情况，没有更多的和售楼处的人去接触。

另外有两个楼盘，我却深入了解过，都在宝安，一个在宝安中心区，具体楼盘叫什么，不太清楚了，只知道叫什么庭的，楼下是沃尔玛的，就在宝安体育馆不远处，靠近几个公园的。因为我朋友很感兴趣，也具体的去楼盘看过房。之前我看了他的90平米的，和我报价说是8000多，我在半天虚假的购买意向后，售楼员和我说可以给我拿个特价房，60多万可以搞定，近7000左右。我假意留了留电话。然后我朋友看完房回来，和我说觉得90的太小了，要买个大点的，问售楼员，有120的，问大约的价是什么样子，因为是高层，说至少得9200多左右，因为我朋友是真心想买，所以问得比较细，经过老半天的了解，售楼员假意帮我们打电话请示公司经理，得到的结果是可以帮我们弄到一T，8000可以帮搞定。再次留下电话。

梅林关口的世纪春城，我的另一个朋友表现出了浓厚的兴趣，然后她也去看了一下具体的楼盘，看了一个房子，我就留在秋交会的会场了解情况，和销售人员说，这个楼盘大约的价格是多少？很简单，9000左右，觉得也还不算挺贵的，必尽这个开发商比较大，楼盘也比较大，可能配T什么的会好点，然后想细问，会不会有折扣，然后展会人员就大打太极，说他们只负责展会的，如果具体的销售要去看售楼处等等一大通。这个楼盘觉得并没有太多的了解的，就在那里等朋友。看完盘，朋友觉得还行。谁知道今天打电话，朋友说买下了，一个小户型，最后算下来7700一平米。包括送的装修，我朋友折成了现金，再打了一个九八折。

从两个楼盘的了解以及我朋友的购买过程来讲，其实开发商在这次参展时，就有了底线的，明确了具体的想法，知道如果不打折就无法进行销售，只是大家都有点害羞，不愿意赤裸裸的来谈打折，降价等，和春交会一样，没有什么实质性的进展，所以大家也看到了，秋交会的成交量并不高，也没有发现太多的楼盘销售有什么实质性的变化。根据深圳市房信网公布的信息，深圳现在存量房已经高达6.5T，发展商其实到现在，应该考虑下如何进行销售了，现在最简单的方法就是打折和降价销售。其实大家心里都明白什么情况，为什么一定要守住那一层窗户纸？？？

            深圳第31届秋季房地产交易会，从今天开始算，只有短短的两天了。这一段时间经常在公交车上看相关的广告，记得一句话：你我的秋交会。

这一届的秋交会，场景会如何？个人认为这一届的秋交会可能会是真正你我的秋交会。为什么我会这么说？

从最近一段时间来看，整个中国房地产市场，面临冷遇，众多房地产开发商资金链出现问题。根据相关官方报道来看，深圳一直领跑着全国楼价的下跌，深圳七成以上的民众都抱着等待以及观望的态度。官方的数据更是体现，深圳存量房高达五万套以上。开发商如何利用这一次机会，出手存量房产，回笼资金是一个问题。根据现在有关的数据体现，今年参加秋交会的深圳本土开发商高达七十个之多，参加的楼盘更有上百个。这似乎就印证了我前面的一些推测：开发商的日子不好过，准备利用这次机会出货。

春交会时，因为当时房地产市场前景不明朗，所以很多房地产开发商都是一种慎重的态度，同时没有哪个开发商想成为开发商中间的叛徒，而率先降价出售，所以并没有出现大家所想看到的大量的楼盘大打折。而这次秋交会，房地产市场前景已经很明朗，那就是短时间内，深圳楼市肯定面临的是下跌。更何况开发商中间的叛徒已出，老大万科已率先大幅度降价，收回大量资金，更有一部分楼盘也在大打降价牌，降价已成为促销的一个重要手段。我想参加春交会的部份开发商肯定在那里后悔了，想为什么在春交会不降价出售算了，等到这会，折扣更低了。现在我想开发商应该也不会更遮遮掩掩了，大家都降价，还有什么好害羞的？？？

我个人推测，这次秋交会，应该打折楼盘不在少数，但是具体折扣会有多高，那就要视开发商资金厚度。还有什么优惠，例如买房送车，买房送高尔夫会员，这些，可能更多的就是看楼盘的价格定位了，对于我们普通老百姓来讲，你直接打折就好了，别送什么高尔夫会员，等到能经常能花千多块打高尔夫的人，也不在乎买个房多花几十W，不如你直接把价格杀下来，如果我们要打高尔夫，会自己买会员的。

当然并不排除有更另类的销售方法，有待于市民自己去体验。

让房价降得更猛烈些吧，你我的秋交会。

随着新一轮房地产的调整期，越来越多的业主参与到集体维权中来，然而常常因为开发商过于强势的地位，以及其不屑一顾的态度让众多小业主觉得无法忍受，因为对于开发商来说也许十多万算不了什么，但是对于小业主来说，是多年的积蓄。所以常常众多的业主会聚集到开发商的销售中心，而开发商了防止出大问题，也会出动众多保安，而这样两边都人多口杂，难免会因为一两句话起争执，而最后就会演变成全武行。这句情况在业主维权过程不是一次两次，最近的诺德国际，杭州的万科等等。

其实业主的目的很简单，就是为了争取自己的权益。然而在维权过程中应该如何做到有理有节，而不至于发生流血事件？我觉得业主和开发商都应该注意。

1、对于业主来说，不要单纯的拿房价说事。很显然，房价的升降完全是市场行为，开发商左右不了，国家也左右不了。而业主单纯因为房价的上涨下跌就要求开发商进行补偿，至少在法律上没有相关的依据，所以一般业主的这种单纯的要求肯定很难得到满足，同时根本在法律上站不住脚，也得不到的相关的支持。我记得电影中《七宗罪》中有这样一句话，值得广大业主注意：“要想让对方震憾，拍拍他的肩膀是不够的。”我并不是业主集体闹事造成影响，而是说你要有相关力度的东西让对方震憾。全国可以说没有哪一个开发商保证，自己开发的楼盘是没有一点问题，完全按照国家的相关规定来进行的，所以业主完全可以通过寻找开发商的弱点，来寻求自己合法权益的保护。只有当你拿到够多的证据，能让开发商不安了，开发商才会坐下来和你谈的。开发商虽然有钱，但是他们也是能省则省。

2、业主维权，应走合法的途径。我们常常看到的情形是，众多的业主打着横幅到开发商的销售中心，阻止开发商销售。开发商为了正常销售，肯定会派人出来阻止，而在争取过程中，就难免发生一些肢体接触了。最后的结果可能就是不能控制了。所以说如果业主想要寻求一种平静的对话，就最好是能控制谈话人数，一次以三五人为限，带好相关的书面材料，以方便转达，最好实在不行了，寻求律师帮助，进行诉讼。这过程不只是业主的责任，在这个过程中，开发商的责任更大，就是开发商对于业主的合理合法的要求要重视，同时应该派出相应有级别的代表来与业主代表进行会谈，如果觉得麻烦，也可以叫公司的法律顾问出面来会谈，实质点，谈如何解决问题，不要只说自己的楼盘通过了国家的相关验收等等来应付业主的要求，或者更是理都不理，实在怎么了，就在背后找人对积极的业主进行定点打击，这只会更加激发冲突，难道和你们开发商对话就这么的难吗？

3、业主在买房时，应该看清楚自己的买卖合同，常常有很多业主在买房时根本没有看自己的合同，往往等到出现问题了，才看合同，然后发现合同中，众多不合理，不利于自己的条款，然后这时再来寻求律师帮助，说碰到霸王条款了，看怎么办。这会找到律师都晚了，除非该条款违反了相关的规定。霸王条款是每一个买房人都会碰到的实际情况，没有办法回避，除非是在碰到楼市低迷期。如果在买房时碰到过份条款，业主就应该考虑到是否买这T房了。

当然，在这个过程中间，还有很多值得注意的地方，我只是提及几个比较常碰见的情形以供大家参考。希望对业主维权，或者对开发商能有所提示。

近日，一篇名叫《万科松山湖会议纪要》的文章9月7日开始在网上疯狂流传，透露了万科要“敢于降价，勇于降价，未来16个月的对策和行动”的高层决策讲话，其核心观点就是万科“在还有较好利润时一定要以最快的速度出货”，并预计“半月后北京公司开始大降价”；降价的目的为快速回笼资金使得万科有钱以低价购入土地

   就在这篇“内部讲话”引发市场广泛猜测之时，万科执行副总裁肖莉作出澄清，并称：“万科集团近期没有在松山湖召开过任何会议，文中的观点系作者臆造，与万科无关。

按肖莉的说法，那么这篇《万科松山湖会议纪要》就是伪文。然而一篇伪文为什么会如此疯狂的流传？这其中就没有真正的触及到万科的东西吗？那就让我们一起来看看万科到底要干什么。

根据相关的数据保守估计，万科在过去的两年所赚取的利润在50-80亿之间。而根据万科2008年的中报，万科手上还拥有现金153亿，且负债率为37.1%。然而就在万科拥有如此多的现金量，并且负债率远低于行业水平的同时，万科通过中国证券监督管理委员会证监许可[2008]1056号文核准，获准向社会公开发行面值不超过59亿元的公司债券，并且发现工作于2008年9月9日已经完成。同时最近有报道称，万科在民生银行欲贷款30亿，然而因为万科所开具的条件太苛刻，而被拒绝。

如果以上信息均为真实的，153亿现金+已发行的59亿债券，不包括被拒的30亿，而从别的银行贷到的话，那么万科现在手头上所持有的现金量高达200个亿。我不知道还会有人在推断万科的资金链有问题吗？难道万科每年的运营成本会高达200个亿？即使高达200个亿，万科还是可以坚持到2009年的9月10日。万科拥有这么多现金量干什么？我认为有两个目的。

第一，储备过冬。王石一直在强调拐点论的到来，现实的状况也是民众观望太多，至少在深圳这个楼市来讲，大家都在等待。这个等待期到底有多长？谁也不知道。我自己估计在半年到九个月左右，那么万科这么大一个企业肯定有其自己的一个体系以及分析机构，对当前的楼市作出评估，同时评估完了之后，就会有一套应对方案，不管方案如何变，首先第一个不能少的就是现金，所以在这个冬眠期，万科肯定要准备足够的现金以应对随时出现的状况。

第二，那就是为了并购，在这一轮等待期中，会倒闭的房地产开发商不在少数，而我在之前的一篇文章中提到，为什么王石希望房价的下跌？因为房价一但下跌，那么就有很多原本拿地为王的开发商会面临着破产，而一但这种开发商破产，或者面临着严重的资金链时，那么像万科等这种大型开发商的机会就来了，就可以进行收购这种小开发商，而改头换面，以万科的名字对外销售了。而这一套一直是万科比较拿手的，至于作法合法不合法我一直在怀疑，你万科只是收购了别人的一些股份，你在这个项目中并没有拿地，并没有设计，没有施工，那为什么你最后又要以万科的名义进行销售呢？

就我目前的了解来说，万科在深圳要和别人联名开发，或准备并购的项目不下五个，而这种项目的并购是需要大量现金的，因为每个项目的收购至少都是以亿来计算，而万科在全国准备收购的项目到底有多少？只有万科自己知道。而这些项目全部收购下来，要多少现金？可能只有万科自己知道。万科是一个有野心的公司，我想它不会放过这个充实自己的机会。

以上两个目的看来，《万科松山湖会议纪要》也许是一篇伪文，却不无道理，这也就是因为什么万科要急于出来说清楚的原因，也许万科还不想让他的战略意图暴露得太多。所以我坚信万科在未来的十六个月中，会勇于降价，敢于降价。现在只是杭州公司，上海公司，深圳公司在降价，很快北京公司也会降价了。放心，这一天很快就会来。为什么？首先为了更好的资金回笼和处理手中的存量房，同时只有万科降价了，别的公司才迫不得已降价，只有当万科的房子都降到一定的底线了，才能逼死部份小的开发商，那样万科的机会才会出现。

  深圳市宝安区碧水龙庭小区业主集中断供的事情，到现在已经有一段时间，事情发展到这一步可能是很多人没有想到的，当我们接受碧水龙庭业主的咨询，我们就相关的法律风险告之当事人，然而有很多人对碧水龙庭的业主有一个误读，本人虽然并不参与业主与银行之间法律关系的处理，然后本人作为碧水龙庭的咨询律师，我觉得有必要将有些情况进行说明：

我不知道最早是哪家媒体报道，碧水龙庭的业主绝大多数都是抄投客。我们不敢保证所有业主均为自住客，因为每一个楼盘总会有投资者，但是我们可以很负责任的说，百分之八九十以上的业主都是自住者，大多在深圳只拥有一套住房，还有部份业主买房是为了结婚，这家媒体应该没有认真的核实业主的情况，可能更多的是完全引用了开发商的某些言论。既使就是存在投资者，我想投资者的行为并不为法律所禁止，也并不违法，投资者也应该有权利维护自身权利。

业主断供并非因为房价下降而心理不平衡要求补差价，而是因为开发商不遵守规划，对部份规划没有严格执行，同时施工质量等都存在着问题，要求开发商出来进行沟通，寻求解决方法。因为之前有说，业主大部份均为住家，房价的上涨下跌并不会给业主造成太大的影响，因为买房时就综合考虑了相关的情况，房价涨到30000一平米，要居住，你跌到3000一平米，同样仍然要居住。现在的情况却是开发商在违反了相关合同约定的情况下，仍然强势不愿意解决问题，才会有了之后的断供。

业主断供并不是要求政府救市，更不是威胁，而只是手段，寻求一种和开发商同等对话的权利。就我们所了解的情况来说，业主在咨询我们之前已经和开发商商谈过两次，在我们介入之后，我们作为业主的代表，也与开发商之间有过一个协谈，然而开发商根本不是想解决问题，而更多的是和政府相关部门一起向业主进行“解释”，强调开发商的小区规划不存在任何问题。而我们的实质性问题提出来，却不愿意进行实地测量。可以说总是在拖时间，并且拖而不决。

所有业主都不把断供当作目的，幻想政府会免除相关的贷款，碧水龙庭的业主从来都不曾想过这一层。我们律师也一直强调，断供行为不可取，因为这是你与银行之间的贷款关系，而业主与开发商之间的纠纷是购房合同之间的权利义务关系，两者之间并不存在实质上的法律联系，至于说开发商与银行之间是不是签有相关的担保合同或者回购合同，并不得而知，一但断供，可能会对业主以后在银行的信用系统中会有不良纪录。然而为什么业主仍然会选择断供这种极端的方式？只因为开发商太强势，业主不得已而为之，只能把断供当作一个筹码和一个手段。

前段时间牛刀与徐滇庆的深圳楼市大赌局终于结束了，赌约内容以为深圳楼市7月11日新房成交价为标，赌注那就是在《南方都市报》整版的道歉，结果出来了，表面是上牛刀赢了，但是牛刀真的赢了吗？我认同贺承军博士的一段话，大约内容是在这次战争中牛刀和徐滇庆两个都没有胜利。要我个人看，胜利的是背后那支手。

我知道这次赌局的讨论差不多结束了，但是关于深圳楼市的讨论远没有结束，深圳楼市也许在全国都会有一种标杆的意义，至少是深圳楼市率先在07年上半年暴涨百分之五十，在08年上半年再暴跌百分之三十，深圳楼市就像一个年幼的小孩子，屡次摔倒屡次又站起来，屡次站起来又跌倒。

在这个过程中，断供，救市，利好，免税，放开银行贷款等等声音此起彼伏，当然这些声音都代表着自己集团的的利益：断供的大约是一个业主；要求救市的不外乎投资客和开发商；要求免税的多了，开发商，准备购房者等；要求放开银行贷款的，一般是开发商。看得出开发商的声音远比我们强大。这一切当然都是正常的需要，这种呼喊是来自内心的，然而我却没有想到，深圳的房地产真正要用赌局去刺激或是去破迷局。

从牛徐的房价大赌局时，一个叫金焰的律师跳出来，说要约定一百万违约金，要再与徐滇庆赌房价，并且金律师肯定的说徐教授要赔房奴的钱，其实我倒是想和金焰律师对赌，当然不是赌房价，赌的就是如果金律师起诉能让徐教授赔房奴的钱，我就整版《南方都市报》道歉，后面作罢，觉得本来让徐教授赔房奴的钱就是作秀，又怎么会当真呢？

钝刀兄两次放赌盘，一次赌2010年房价均价会超过今年100%；接下来又一次放盘，这次赌的就是万科三年会不会ST。第一赌局赌注高达100万，无人接手，其实金律师如果确信房价会跌的情况下，倒可以来接下钝刀兄这个赌盘，第二个盘，针对的就是牛刀，然而牛刀却不接招。

后面又有一个叫鸡刀的，也要与牛刀对赌万科三年之后会不会ST，当然牛刀也没有接招。

其实很正常，牛刀又不是呆，喊喊口号的赌可以，但是真的要拿些钱出来赌，可能就有些麻烦，最重要的是关于万科的赌盘，牛刀有点点胜算吗？根本没有任何机会，他会做吗？

侃大哥先说楼市千年一赌，现在是10万赌政府的调查结果。当然这种打赌都无果而终。没有人去接盘。

今年又看一个贴子，这个贴子又是牛刀贴出来的，赌政府是否会出来救市。

零零总总来看，深圳房地产市场最近这几个月赌局不断，总是不断有人出来放赌盘，然而当一个城市的房地产要用赌局来破局的话，我们觉得还只是好笑这么好玩吗？

今天你断供了吗?也许在不久的将来会成为深圳业主们的问候语，在最近断供成了流行语，包括近段时间的中央电视台，南方都市报等媒体都极为关注深圳的断供行为。在中央电视台的相关报道中，提到将会形成断供潮，而在《南方都市报》的相关报道中引用银行部门的相关说法，断供者仅为一例。这两个报道，本人都不太认同。

本律师团队的张茂荣律师分别已经写了《睁眼说瞎话 深圳楼市断供岂止一两例》以及《生于忧患 死于安乐 再谈当下的断供》两文，对其中一些情况均作了说明，我个人仅就我朋友的案件来讲一些情况。

我朋友于2008年5月被南山工行进行的起诉，开庭日期定在8月。根据三方所签的借款合同以及相关的担保合同。银行只有在借期期限内，借款人连续三期或总共六期未能正常还款，才能起诉借款人和担保人。而我的朋友在五月被起诉，那就意味着，在五月份之前，我的朋友至少有三期未能正常还款。而事实上是，我的朋友有连续四期未还款，而被起诉。并据我朋友讲，他并不是第一个，那么央视所提及的将至断供潮，其实可能早就在形成，只是尚未形成大浪，所以大家都无法看到在平面下能量的聚集。南都的报道官方认同的仅一例断供，报道中所提及的却并非我朋友，我不知道我朋友都已经被起诉了，是否可以被官方认同为第二例。如果真正按照《南方都市报》的报道进行逻辑推理，那我朋友可能就是第一例被起诉断供者。我对这个推断结果保持怀疑。

根据国泰君安的报告，今年我国房地产行业总资金缺口高达7100亿元，然而有业内人说总资金缺口高达1万个亿以上。我不知道哪个的推断会更加真实可信，在如今这种资金链紧张的情况下，为什么有部份一手业主会选择断供来“危胁”开发商？从法律角度上，根据双方的房地产借款抵押合同，开发商是作为一手业主的担保人，业主不再还供，那么开发商将同样面临被起诉的危险，这样会让开发商雪上加霜。如果再加上这部份资金缺口，可能开发商的总资金缺口会超过上述规格。业主可能目的很简单，就是想得到补偿，因为没有哪个开发商可以保证自己所开发项目中，百分百的没有一点违反规划或合同的地方，业主通过这种捆绑利益，而进来逼使开发商接受一些合理要求。为什么说是捆绑利益，因为断供，其实对业主来说也危害深重。

很多人在这种断供潮和资金链断裂，资金缺口数目巨大的情况下，认为很多中小开发商将会被并购。是的，一部份中小开发商会在这种“雪灾”中死去，但我觉得更多风险的是大开发商，去年的行情，开发商占地为王，但到了今年，却转化成为现金为王，而根据我国的相关土地政策，两年之内拿到的土地不动工，有被收回的可能性，所以在去年大量拿地的基础上，为了避免土地被收回，部份开发商被逼无奈，强行开发。而大开发商，拿到的土地也就更多，一个项目的投入可能高达数亿元，一但资金链出现问题，项目将无法继续，只得烂尾或者被别的公司收购。而我所接触的部份中小公司房地产，开发一个项目，赚一个项目的钱，不紧不慢的拿地，不紧不慢的开发，不储存土地，自己手头的现金量也足够开发一个项目，而不需向银行借款，这种情况下显然不会死亡。

任志强曾在凤凰卫视采访时说，他认为要分清房地产市场的冷淡和宏观经济状况不好的情况下，谁因谁果的关系，并且认为房地产局部的调整，不会使整个大盘都会出轨。

我从另一个角度理解就像曾看到的某房地产开发商的广告，我们只是在做俯卧撑。我引到断供这件事来说，那就是深圳的断供，不会给全国造成多大的影响。

我是不太认同他这种观点，中国的房地产本来就是在良好轨道上运行的吗？拿地，违建，拆迁，有一个形象的词，很黑很暴力。我们是市场经济吗？我觉得在中国国情下，当你触及到一定底线，任何东西都是可以牺牲的，更何况开发商的利益？？？深圳的次贷到底有多少？肯定过百亿。但是断供的有多少？根据目前一些报道上的说，半岛城邦，碧水龙庭等都将会选择断供，如果报道消息属实，那么我想这两个小区断供的都将会过亿。

现在更有部份业主希望寻找银行的漏洞，来追求断供的合法性，因为根据中国人民银行的相关规定，对于首付有着一个限定，然而在深圳楼市高峰时期，却有着很多房产，都是通过在银行备案的合同提高成交价，最终实现零首付。本人在回答搜狐采访时就这一问题进行了回复，断供的合法性，在理论上存在着可能，但是一但进入现实操作，将会困难重重。

现在在各大网站，号召断供的人此起彼伏，如果当断供成为一种习惯，并形成风潮，受损的不仅有银行，房地产开发商，业主等等。后果是什么？不敢想。

为什么城中村的改造需要律师的配合以及需要请专业的律师帮助维护自身权益？现在就在城中村改造过程中专业律师所能起到的作用进行简要的述说。本人认为城中村改造过程中，律师能参与以及提供帮助的问题众多，今天仅提出五个问题，进行说明，其他问题留待改日说明：

（1）城中村改造过程中土地使用权及地上附着物权属确认；

在城中村改造过程中土地使用权的权属关系到补偿面积，根据中国法律的规定，中国的土地使用权归国家和集体所有，而城中村改造项目中的，大部份土地是归集体所有的，但是还尚有一部份土地是归国家所有的，而显然国有部份肯定得不到补偿。同时地上附着物的权属确认，有利于补偿的实际到位，将补偿发放到实际权属人手中，防止重复补偿，也更有利保障被改造方的权益，因为地上附着物就包括建筑物，和绿地等等。

（2）政府与城中村集体经济组织或开发商签订拆迁改造框架协议；

只有签订了相关的改造框架协议，才使得改造者的地位得到确认，同时也是确认该改造计划的性质，因为正常的房地产开发的资金来源与城中村改造项目的资金来源有着明显不同，同时就地价以及相关配套项目的办理，均有着很大程度上的优惠，而律师的介入帮助起草相关的改造协议，以及协调相关的法律关系。

（3）拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理的程序及实体；

因为拆迁涉及到后面项目的改造，拆迁是改造的基础条件，以什么主体去办理拆迁许可证，以及如何办理，这些过程，均可以由项目负责律师提供相关的法律意见以及协助办理。

（4）村内股份制合作企业自行组织改造及与其他机构合作；

如果由村内自行组织改造或与其他机构合作改造的话，那就涉及到一个利益分配的问题，利益如何分配，以及在开发过程中，谁为主开发，谁作为配合方协助办理相关的手续，以及出现一些情况下责任如何承担，这可能都是项目律师需要在开发之前提供相关的法律意见，起草相关的协议所做的工作，同时这个中间还涉及到可能双方律师的一个变判过程。

（5）村外其他机构参加城中村改造竞标或挂牌过程；

因为村外其他机构参与城中村改造，用的是招标或挂牌形式，那么在招投标过程中，就包括一个招标书的制作，以及后面一但招标或挂牌成功后还有一个协议的签署过程，而这个过程中涉及的问题较多，同时协议标的比较，应该由专业律师全程参与，更有利于权益的一个保障

  深圳是全国第一个所谓的消除了农村人口的城市,其实还有遗留的问题尚未解决,包括城中村的问题，城中村是所有城市化过程中无法回避的问题，只是情况会有所不同。在深圳来讲，城中村有着不同寻常的意义，在这个角落里龙蛇混杂，深圳很多的公司老总最初都是从城中村的租赁房屋中走出，也有很多的犯罪情形发生。深圳市政府早就开始了城中村改造，在改造过程中存在一系列法律问题，我仅就深圳的城中村提出一些个人想法。

    目前深圳市关于城中村所依据的法律法规以及规定包括中华人民共和国城市规划法，国务院村庄和集镇规划建设建设管理条例，广东省实施《中华人民共和国城市规划法》办法，深圳市城市规划条例（2001修），深圳市城中村(旧村)改造暂行规定，深圳市人民政府关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见，深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法，然而这些问题，均只是对于城中村的改造进行了一些整体上的把握，却没有对一些具体的问题进行述说。

    城中村的改造主体限于深圳市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。被补偿的主体是在城中村居住的原农村集体经济组织及其继受单位具有深圳户籍的成员，包括在村内合法拥有住宅的其他居民。对于被补偿主体，包括的不仅是原住民，也有可能包括外来人口，却在城中村拥有合法住宅的人，所谓合法住宅，是否包括买卖的农民房？本人认为要看该买卖行为是否合法有效，如果是城市户口的人，是禁止买卖农民房的，这种情况下，买方显然无法得到补偿，当然也不是绝对的，因为这中间还涉及到《房屋买卖合同》中对于合同无效情形，以及出现补偿情况下，收益归谁所有的问题。补偿方式也分几种，第一种是置换方式补偿，但是置换面积不得超过480平方米，超过部份只能货币补偿，第二种是直接货币补偿，第三种就是置换与货币补偿结合。然而与内地有所不同的是，之前在内地所接触的一般当地政府都会出台一个补偿意见，对于建筑物如何补偿，青苗如何补偿，都会有明文规定，当然这更多的是保护政府利益，政府的权益会得到重大的保障，然而在深圳市我并没有找到相关的规定，在上述所列明的文件中，都只是说要改造方与被改造方进行商谈，并用书面协议固定下来，我觉得在这一点上，深圳市政府走在中国前列，真正保障了权利人的物权，至少没有强拆这一规定。然而谈判那么会是一个艰苦的过程，也许多补偿一百块钱一个平米，多补偿出去的钱可能就要用亿来计算。

    对于城中村的改造的目的就是空出土地进行重新建设，土地一但空出，重新开发，就存在地价的补偿问题，就目前的规定来说，政府是根据规划所最后批准的容积率来进行地价规划的，根据所批准的容积率来进行分段收费。同时对于城中村的改造的改造方的限定，除非是经政府部门同意外，村内原本有的股份有限公司不准参与进行改造，并且如果是外有的单位改造，区政府应当会同土地管理部门通过公开招标或者挂牌的方式确定城中村改造项目建设单位。在这一点上是为了避免城中村改造过程中，如果由原有股份公司进行的话，会损害一方的利益，因为毕竟股份公司会争取其股东的权利的。

    以前仅是对于城中村改造中一些法律规定进行初探，在后面可能会说明一些律师在城中村中改造过程中的作用进行描述。