发表于 :2008-02-25 01:02
在一般中介居间的房地产买卖合同中，很少会出现有约定的解约条款，因为买卖双方对于房地产买卖合同中的风险以及流程不太熟悉的缘故。但是随着二手房交易流程的细化，一部份交易者对于风险流程知道得更清楚，开始在一部份房地产买卖合同中有了解除条款。
解除条款的效力：一但约定的解除合同的条件成就，合同自动解除。
然后当合同中有了解除条款后，怎么样的适用？开始出现问题。因为有的条件的成就是多方面的原因造成的，解除合同方最好不要轻易的去认定为哪一方违约，然后就直接根据解约条款直接发函解除合同。因为解除合同的意思表示到达对方，即发生效力，合同就宣告解除。常常有解除方自以为是，没有深思。当然也有律师不清楚房地产过程中的一些问题，而自以为专业。笔者就曾看到同事的一个判决书，对方当事人委托律师发函，认为期房买卖无效，要求解除合同，不愿再履行合同。最后面法院正是引用这一律师函，认定对方违约，需对笔者同事的当事人进行赔偿。
房地产买卖合同所牵涉的数额巨大，解除合同条款更是不能随意使用，对方迟缓履行一般须经催告。一但对于合同效力发生争议最好是通过法院解除，而不要自行解除。有解除条款，条件成就时综合考虑条件的成就是由哪方原因所导致。最好经专业的房地产律师进行把关。
发表于 :2007-11-20 13:02
案情：张先生以X元/月承租李先生名下物业，双方签订有租赁协议，租赁期限为3年，后李先生欲出售该物业，征求张先生的优先购买意向，张先生没有这么多现金，无法购楼，就放弃了优先购买权。后李先生将该物业以XX万元的价格卖给了刘先生，刘先生在购买该物业前十分清楚该物业的出租状况，但自己想当然的认为，该物业如果处于他名下，他完全可以解除尚有两年的承赁期限。更名后，刘先生一纸催告，要求张先生在一周内搬出物业，张先生认为租赁期限未到，拒绝搬出，发生纠纷，刘先生起诉法院。
法院判决：驳回刘先生的诉讼请求，租赁合同继续履行。
律师评点：其实在这个案情牵涉到，我们民法中一个基本原则，那就是买卖不破租赁，其实际意思就是，在该物业出售前，如果有租赁合同，那么该租赁合同继续合法有效，应当继续履行，只是履行主体不同。并不因为主体变更而导致合同无效。
律师提醒：这种情况常常是当事人的想当然，才导致后果的出现。其实在物业的处理过程中，作为买方，最好是控制一部份楼款在该楼房实际交付后再支付。因为常常因为过户时间较长，如果碰到恶意的出卖人，出卖人完全可以在搬出该物业前，找一个承租人，签订长期的租赁协议，那么买方的实际权益将受到损害。
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