发表于 :2008-04-13 02:01
因为最近楼市的冷遇，很多开发商开始用降价的方式来争取业主，更有某开发商突出奇招，直接补偿以前高价买房的业主，或被装修，或直接还钱。然而这只是某一开发商的行为，针对更多的没有采取行动的开发商，他们的业主开始在想如何争取自己的权益了，有的拒付银行按揭款，以试图给开发商压力，或更有甚者，直接用诉讼方式解除。
那么，对于高价买房者，针对开发商的降价行为，是不是可以要求返还差价呢？有幸在《南方都市报》上看到四月九日第二版的一篇推荐文字《购房者要求“差价补偿”有法可依》，认为完全可以通过法律途径要求追回差价，本人认为该文字有不妥地方。
从房地产的买卖来看，其经过了众多环节，是完全当事人根据自己的需要进行比较后，再和开发商签定相关的合同，签定合同各方均为行为能力者，所以其合同无法从某一个角度上面进行否认。
然而最重要的就是价格问题了，房产的价格，是开发商根据市场原则进行制定的，有其市场性，在签订买卖合同时也得到了业主的认何，不可否认，在一定的阶段中，房产的价格是暴利，《南方都市报》上文字的着眼点就是价格行政部门的不作为，这一点我是认可的，因为在我2007年时的一篇博文中明确就指出过，房价完全可以通过物价局进行核准，这中间有一定的不作为。但是在物价局没有进行核准前，其价格是双方的确认，所以要求开发商返还差价也于法无据。因为一但可以要求开发商返还差价的话，那么在2006年时销售的房屋，开发商是否又可以要求业主来补充价格呢？显然这不利于市场的完善和市场经济的运行，这都是市场行为。
当然有的也不绝对一尘不变的，如果开商在进行销售时，就有会保值条款，或承诺不会降价销售的情况下，可以要求开商得到补偿，然后本人在从来以来尚未见到相关的承诺书。
发表于 :2008-04-08 23:10
当一个新楼盘开发成熟到一定的程度的情况下，房地产开发商，在取得预售许可后，开始进行预售，预售所签定的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，这个版本合同因为是国家版本，所以对于买房者的权益都会有相关的保证，然后往往开发商，会在预售合同之后，还有一个补充合同，然而这个补充合同会对买房者的权益会有损害，笔者就目前自身所接触到的部份补充合同条款进行说明：
1、 按揭责任。
因为在合同中并没有明确确定按揭责任是在哪方，一但无法放贷，损失应该由谁来承担，所以往往被充合同中会明确，卖方不负责按揭，一但无法放贷，那买方要不就补齐首期款或一次性付清所有楼款。
2、 对于车位以及其他相关权益的约定。
根据〈物权法〉的相关规定，如果一但没有对车位等进行约定的情况下，应归所有的业
主所有。开发商往往会在补充合同中约定，车位等其他相关权益归开发商所有。以保障开发商的权益，按深圳现有状况，一个车位的价格不下于一T住房。
3、 交楼。
交楼如何交，如果确认？同时对于配套设置的交付等等。在补充合同都会更加明确，往往买方不得拒绝收楼，同时对于配套设置在补充合同中，常常不用与主体工程一并交付使用。
4、 不可抗力。
对于不可抗力的确定，常常在补充合同中，会约定直接凭气象台的发布资料就可以做为
不可抗力的证明资料，而对于该台风或暴雨是否真正的影响到工程的进度可以完全不用管。
5、 面积误差。
根据〈预售合同〉中的规定，当误差达到多少，可以由卖方承担，误差达到多少买方可以要求退房并要求承担相关的违约责任。然后在补充合同中，却往往这条会变改得面目全非，既使达到相关的面积，要按照规定，多退少补。
6、 宣传资料。
根据〈预售合同〉的规定，广告等宣传资料均视为合同的一部份，然后在补充合同是却对这一点会删除，因为常常有开发商会虚假宣传，一但广告等宣传资料也视为合同的一部份，那么开发商可能面临双倍赔偿。
以上仅是我个人所接触的部份，欢迎大家补充。
发表于 :2008-04-05 01:56
深圳有一定的特殊性，它现在已经无农村户口，然后就是在这种城市化的过程中，有众多的遗留问题，包括很多集资房的问题。
因为中国国家体制的问题，当初很多国有土地都被转化为单位土地进行修建房屋，而分配给单位职工或员工进行居住，而很多国有单位就直接将建好的房屋买卖给个人。因为土地的性质，所以很多单位都无法将房屋办理分户产权。同时因为一些房地产开发商，在以前土地管理尚不严格的情况下，也拿下了一部份土地，修建集资房，但因为土地规定用途，而无法办理分户产权。这两种情况使得市场上出现了数目众多的集资房。然而随着住户对于权力的要求，集资房的分户办证变得比较紧迫。
分户办证，就牵涉到一个土地使用费的补偿问题，只有补交了相关的土地费用，分户才能变成可能。然而就土地使用费谁来进行补偿？开发商？还是住户自身？
就目前我所接触到的进行说明：
1、 合同中明确约定有相关的补费办法。
有种情况是，开发商当初在买卖房产的时候，虽然是集资房，却以并不明显低于市场商品房的价格买卖给所有的住户，但这种情况下，因为当时无法办理产权，那么在合同中就有明确约定，开发商在时机成熟或合适的情况下，将会变理分户的产权证书，也就是说其实该责任是由开发商来进行承担的。
也有的情况就是因为开发商当初买卖房产时，明确告之是集资房，也明显以低于市场的价格将房产买卖给住户，所以就在合同中明确要求住户来自行承担该费用。
相对来说这两种情况下，很容易确定谁来补偿相关的费用，因为约定明确。
2、 合同中没有明确约定的情况下。
一种：以市场价格来进行发售。我们认为根据民法的基本原则，公平原则，应该是由开发商进行补偿相关的费用。
二种：明确说明是集资房，以非市场价格来进行发售，那么我们认为可能这需要住户自行承担相关的土地费用。
三种：明确说明是商品房，那么这种情况下，我们认为开发商在合同中有承诺是商品房，那么应该由开发商来承担相关的土地费用的补偿。
四种：没有说明房地产性质，用低于市场价格的性质来进行发售，我们认为这其中可能就需要双方共同来进行承担。
2001年，深圳市曾有发文，对于集资房问题，补交25%左右的土地使用费，就可以办理分户产权，该文适用于2001-2003年，而这中间，又涉及了一个该文件适用时，谁应该承担相关的告之责任问题。
当然，以上众多种情况，并非是死板的，因为本身在集资房的买卖过程中，就存在多种情形，我这里只是做简略的归纳，并不一定百分百正确，所以最好的方法是带齐资料，找到律师，然后面谈，这样得出来的结论才会比较正确。
发表于 :2008-03-31 11:19
十分有幸成为青年律师的特邀代表参加律协的代表大会，也有幸目睹了深圳大律的风度，在参会的同时，也发现律师的独立精神。
在中国，律师参政议政是不被看好的，也不受重视的，相比大部份国家，参政议政的大部份为政法人士来说，我们国家律师在国家权利机关和议政机关的人数少之又少，有个十几个人，都会欣喜，有了，说的话也人微言轻，因为律师机构没有一个强大的“爹妈”，自然没有人重视，政府部门也常常对于律师回避不及，哪个领导都不喜欢律师逮住机会了，就滔滔不绝，大有将本来是向领导反应情况或说明问题变成法庭辩论，根本无其他人插嘴之余地。领导都是鼻孔朝天的，哪里受过在律师鼻孔底下出气？所以说律师虽然独立，有着丰富的法律知识，法治精神，但参政议政总是不被看好的，这一部份是律师天生的表演欲望和职业病所造成的。律师的极难控制，这是在一部份人心里的看法，谁知道站在台上的律师说出的下一句话是什么，所以最好的方法是不让律师说话。
律师代表大会总不可能不让律师说话吧？但是中间的过程比较曲折，只闻原本是有想法不让律师说话的，但是后面在争取下，没有办法，不得不让律师说话。这样，我就看到了律师让律协领导难堪的一面了，从程序违法到实体违法，从形式到实质。一个关于提前还款五百万银行按揭的预算报告，让主席团都有点难堪了。这让我看到了律师天生独立精神的一面。
但是律师也太独立了，所以有的律师过于自私，这是我的看法。为什么会这样说？中餐过后是每个小组的分组讨论时间，每个小组是三十九个律师，分组讨论的时间是90分钟，如果每一个律师都要发表一下自己的观点和意见的话，那每个人的说话时间不得超过二分钟，表达观点既可。然而在我们小组，自私的律师出现了，并且不只一个。有的律师口若悬河的说上十几分钟，完全把这九十分钟当作了自己的舞台，没有考虑过后面的人，在分组小组长打断了数次，提醒了十数次的情况下，有的律师仍然要长篇大论。在明确提出如果赞同前面律师的观点，提出赞同就可，而不需要仔细说明，但有律师仍然在说同意的同时，说为什么要这样，这根本就是职业病的表现了。最好的结果就是，我们小组用时最多，120分钟，却仍然有数位律师没有能表达自己的观点，因为整个代表大会都在等我们小组，我们不得不放弃。
是的，我们看到了律师独立精神，但是有时过于独立就是自私，最重要的是在别人反复提醒下仍然自私，这如何让人忍受？每一个人都希望有一个展示自己的舞台，但这一个舞台也不仅仅只是你一个人的。是的，“我虽然不赞同你的观点，但我誓死捍卫你说话的权利。”，但是“人生而自由，却又无往不在枷锁之中。”让你自己权利得到保护的时候，有没有想过别人的权利？当然这只是我看到的我们这一组的一些现象，听闻别的小组都能在指定的时间完成任务。
不卑不亢，在享受自己权利的同时，也尊重了他人的权利。这才是真正的律师独立精神。
发表于 :2008-03-28 18:03
我开始要重新审视一些东西，我曾经在我才来深圳不久的时候写下一篇文字，我碰到了深圳好人，然而在我随后在的生活中，我碰到的却是太多的不如意，骗钱的，偷手机的，下T的，欠了律师费不给的，等等，我常常在想，也许好人只会在特殊情况下才会碰得到，然而就当我开始对一些美好的东西失去信心的时候，我却发现深圳的好人一如既往的存在。
昨天，在华强北，赛格群星购物广场那里，我从客户那里下来，然后就坐在前面的椅子那里打电话，打到情急之处，就起身然后到处转着打，当时在椅子上坐时把一个文件就放在了椅子上面，等到一个小时后，电话打完了，人也准备走了，却把那个文件遗忘了，然后坐车离开华强北到罗湖，然后可笑的是，我就是到了罗湖都没有意识到自己的文件丢了。直到捡到我东西的刘小姐打电话给我，我才记起有一个文件丢在了华强北。
我真的应该把自己臭骂一下，把一个重要的文件丢了，却不自知，一直要等到别人打电话给我才会知道。同时我更多的是要感谢刘小姐，因为是她，把对她没有任何用处，却对我十分重要的文件，捡起，返还给我，就像我在上次碰到好人时说的，好人一生平安，我也祝福所有的好人，每天都开开心心。
发表于 :2008-03-26 20:54
随着银行贷款政策的紧缩，一手新房的房贷也受到了冲击，然而根据深圳现有的状况来看，通常百分之八十的客户都会选择按揭付款的方式。然而通常在买房时售楼处都会告之客户预计大约可以贷下多少款，客户都会根据售楼处工作人员的告之，而来确定自己的付款和是否决定买房。
然而现在会碰到的情况，有时候银行根本无法按照售楼处的预计支付按揭款，如果客户有多的现金，会选择补齐首期款，而一但客户无法补充首期款，该房款无法继续支付，这个责任谁来承担？
根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》的第六条贰的规定按揭付款方式：签订本合同之日起___日内首期支付本房地产总价款的___%,即人民币____________(小写 ),其余价款自签订本合同之日起_____日内向银行贷款支付。
在本合同中却没有对于如果银行贷款下来的责任如何承担进行分割，本来按照合同的权利义务关系来说，支付价款的义务在客户，那么一但银行贷款无法支付应该是由买方进行承担。然而在合同却约定有首期款，同时也确认其他款项由银行贷款支付的情况下，也就是买卖双方都确认了支付数额和支付款项的方式，所以如果非双方原因导致银行贷款无法支付，那应该由双方共同来承担。
但是现在通常开发商会在一个补充协议中回避掉这一责任，就是通常另行约定，如果一但银行无法按照预计的放款，买家应该补齐首期款。而一做法，就增大了买方在支付首期款上的责任。
然后就是在被充协议中有开发商不进行协助的条款时，然后在买楼时，售楼处同样会告之客户说，可以贷到几成，同时也保证会贷到几成，但在合同却没有体现，售楼处工作人员有误导的意思，最好的做法就是让开发商另行出具承诺书，一但无法按照承诺的贷到七成或八成，那开发商应该退还首期款。
发表于 :2008-03-23 23:14
随着市场的一路走冷，深圳楼市一路下滑，按照目前笔者的统计，一般的楼市按照2007年的六七月份来比，二手房的房价有下降二三成左右。然而就是在这二三成的降幅之下，仍然没有太多买家有购买欲望。然而另一种声音开始出现：“楼市的价格开始在回暖，全国其实也就是广州的楼市在降价，北京上海的都在稳中有升。”我不知道这种声音来源的真实性，因为我本身不处在上海，更不处在北京，所以也不明白在那个市场的感觉，然而就我所感受到的深圳市场来说，和报纸上所说的，有所不同。
有几个朋友是在高位时进去炒房的，而现在的后果就是银行信用卡透支高达数十万，原本想用来炒作的几个楼盘，没有能及时出手，现在自己成了房东，每个月偿还着不少的银行按揭和信用卡还款，压力巨大，有几个楼盘他想在市场价格下放血十万出手，然而却找不到下家接手，很是郁闷。他想通过我的途径给他找一个买家，看是否有合适的买家想出手。然而我说我朋友现在仍在观望，他也很无奈，说现在大部份的人都抱着这份心态。所以现在二手房市场，炒家急于脱手，大放血，香密别墅的主人不是放血甩卖吗？买家呢，都保持着良好的心态，观望，你不降到6000我不出手。
我一买新房的朋友，来请教我，看买新房时要注意的有些什么方面，我给他提出我的意见，认为预售合同问题不大，主要是关于补充协议中的问题，果然，在补充协议中就明确写明，开发商不负责贷款，然而在我朋友买房时，售楼处的人，却信誓旦旦的说保证会贷到八成，却没有任何书面的东西。我建议我的朋友，要他们写一个承诺书最好，我这只是建议，我当然也告诉我的朋友，不要抱太多的希望。为什么我要我朋友不抱希望，因为我曾有一大学同学，同样是一法律专人，在2007年4月买房时，他提出合同都是霸王条款，得到的就是售楼处的一句话：你可以换一家别的公司看看。然而出乎我意料之外的是，开发商竟然开了一个承诺书给我朋友，并且承诺如果贷不下来，退还定金。这很是让我惊奇，但也说明现在新房是买方市场了。梅珑镇，万科五园不都是有惊人之举吗？
政府部门，听闻在2008年将投放更多的微利房，虽然我辈尚无条件申请，但不停的投放，至少可以让商品房的价格不至于如此高。
我远没有看到北京上海的明降实升的效果，当然这也许是开商的手笔，为了更好的让房价涨上去，当然也可以是现实，但是就目前我们所经历的深圳市场来说，尚是冷峻的市场，冷峻的人。
发表于 :2008-03-20 23:02
甲将其名下抵押在银行做按揭的某物业以XX万元的价格转让给乙，而该物业除银行抵押外，尚有某人民法院查封在册，合同约定双方都清楚明白该物业所处的状态，同时约定在签订合同后3个月内，甲应该拿钱解除抵押和查封。后房价一路上涨，甲不想再将该物业售给乙，认为签订合同时该物业在抵押并且有法院查封，合同应属无效，而乙认为合同有效，双方起争议，甲诉至法院，要求宣告无效。
法院判决：合同合法有效。
律师点评：本案中就是关于抵押房产和法院查封的房产，签订相关的合同是否有效？根据《担保法》的相关规定，抵押房产需经抵押权人同意才得转让，甲将抵押房产需经抵押权人同意才可以转让，误以为合同签订无效，这是对法律的误读。甲乙的合同经他们双方签字已经生效。而本案中为什么约定赎楼，以及解除查封等，也就是说要解除抵押，查封，在进行物权变更时，而不需要银行和法院同意。
发表于 :2008-03-19 00:11
中天置业事件对于深圳市房地产市场影响巨大，同时也影响到了一部份业主的成交，有一部份客户的问题，银行方面已经做了解决，本律师和以及我们顾问团的成员，都曾对那些问题作出来报道，也不再重复。然后有一部份业主与客户之间的问题是银行没有解决的，然后却实际发生的，例如买家支付定金给卖方，卖方签收后放在中介方托管的。
就本律师所了解的情况来看，在南山法院就公开审结过一起，判决书的内容是卖方收受的定金，应该由卖方返还给买方，但是因为该笔定金在中天置业公司托管，所以应该由中天置业公司直接返还。就目前中天公司的状程来看，就是实际判决后果由买方自行承担，因为该判决是一审判决，不清楚买方是否上诉，本律师将继续关注。
本律师就一审判决来说，有不适当的地方，我认为应该由卖方承担该损失，为什么？托管在中介方是卖方与中介方的另一个托管合同，而买方与卖方之间是买卖合同，买卖合同所产生的纠纷，不应该由托管合同的另一方来直接承担，因为合同有明确的相当性，而一审判决由中介方返还定金给买方，破坏了合同的相对性。
发表于 :2008-03-16 11:39
最近看《南方周未》第一千二百五十七期（2008年3月13日）的一篇文章，第15版的《宋庄案还在开庭》，其中主要写到关于农民房买卖的效力以及后果问题，虽然文中案情发生在北京，然后我觉得本案对于深圳有着同样深远的意义，深圳作为一个成农村城市化的城市，留下了无数的农民房，同时就我们目前所接触到的情况来看，深圳农民房买卖，也成为房产交易一个主要方面，作为专业的房地产律师，认为有必要对于农民房的买卖作一些议论。
根据“农村居民不得出售宅基地给城市居民。”的有关规定，北京市二中院，最终认定，农民房的买卖最终无效。为什么会有本案的出现，就是因为本案所发生的城中村，已经整做规划，要进行改造拆迁，会有一大笔的拆迁赔偿款，而当地的农民看到实际情况，进行反悔，要求判决房产买卖无效。
本案的实际影响，就直接导致同村的另外十二户村民准备进行诉讼，也要求法院判决房地产买卖无效，更深层次的影响，可能是谁也没有想到的，那就是对于整个中国的农民房买卖的影响。
唯一有后手的是，现在买房的人提出诉讼，认为其信赖利益受损，要求赔偿48万。关于赔偿的诉讼尚在审理中。是不是能判决得到赔偿，这将是一个关键问题，如果得不到赔偿，那么导致的将是无数的农民房被收回。
本律师曾接到过很多的咨询，关于农民房买卖的问题，曾有很多人希望通过律师见证来回避法律风险，然而我需要提醒的，律师见证了并不就是认同这个文件的合同有效性，律师的见证可能更多的就是对于签名真实性的一个见证。所以这也是公证处为什么不对农民房买卖进行公证的原因，因为这种买卖本身就有违法的地方。
本律师认为：虽然国家有关规定，认定宅基地不能出售给城市居民，但是国家也要考虑到一些实际情况，像深圳已经完全城市化，而在这个城市中存在着大量的农民房，应该允许部份村民将其自有的宅基地进行出售，当然这可以通过特区立法来实现。
同时该问题也不是说完全没有解决的途径，首先在订立合同时，对于回收房产的赔偿进行约定，这样从一个层面阻止了农民回收农民房。第二个解决方法就是：国家的规定是农村居民不得出售宅基地给城市居民，那么买房者找一个农村居民的近亲属，先办理买卖，再办理赠予，通过这样的途径来合法回避。
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