发表于 :2008-03-16 11:39
最近看《南方周未》第一千二百五十七期（2008年3月13日）的一篇文章，第15版的《宋庄案还在开庭》，其中主要写到关于农民房买卖的效力以及后果问题，虽然文中案情发生在北京，然后我觉得本案对于深圳有着同样深远的意义，深圳作为一个成农村城市化的城市，留下了无数的农民房，同时就我们目前所接触到的情况来看，深圳农民房买卖，也成为房产交易一个主要方面，作为专业的房地产律师，认为有必要对于农民房的买卖作一些议论。
根据“农村居民不得出售宅基地给城市居民。”的有关规定，北京市二中院，最终认定，农民房的买卖最终无效。为什么会有本案的出现，就是因为本案所发生的城中村，已经整做规划，要进行改造拆迁，会有一大笔的拆迁赔偿款，而当地的农民看到实际情况，进行反悔，要求判决房产买卖无效。
本案的实际影响，就直接导致同村的另外十二户村民准备进行诉讼，也要求法院判决房地产买卖无效，更深层次的影响，可能是谁也没有想到的，那就是对于整个中国的农民房买卖的影响。
唯一有后手的是，现在买房的人提出诉讼，认为其信赖利益受损，要求赔偿48万。关于赔偿的诉讼尚在审理中。是不是能判决得到赔偿，这将是一个关键问题，如果得不到赔偿，那么导致的将是无数的农民房被收回。
本律师曾接到过很多的咨询，关于农民房买卖的问题，曾有很多人希望通过律师见证来回避法律风险，然而我需要提醒的，律师见证了并不就是认同这个文件的合同有效性，律师的见证可能更多的就是对于签名真实性的一个见证。所以这也是公证处为什么不对农民房买卖进行公证的原因，因为这种买卖本身就有违法的地方。
本律师认为：虽然国家有关规定，认定宅基地不能出售给城市居民，但是国家也要考虑到一些实际情况，像深圳已经完全城市化，而在这个城市中存在着大量的农民房，应该允许部份村民将其自有的宅基地进行出售，当然这可以通过特区立法来实现。
同时该问题也不是说完全没有解决的途径，首先在订立合同时，对于回收房产的赔偿进行约定，这样从一个层面阻止了农民回收农民房。第二个解决方法就是：国家的规定是农村居民不得出售宅基地给城市居民，那么买房者找一个农村居民的近亲属，先办理买卖，再办理赠予，通过这样的途径来合法回避。
发表于 :2007-12-03 17:40
案件：甲先生签订预售合同，购得某小区某一物业，后甲先生因为手头紧迫，为了回收现金，将该物业以X万元，售予乙先生。但因为该物业的房产证尚在办理过程中，双方约定在房产证出来后，办理相关的过户手续。在办理房产证的过程中，因为开发商拖延时间较久，时间长达数月，而这时房价上涨了近一半。甲先生觉得有点亏，认定为这是期房买卖合同，应当依法认定为无效合同，要求解除合同。乙先生不同意。甲先生于时起诉法院要求解除合同。
法院判决：该买卖合同合法有效，驳回甲先生的诉讼请求。
律师评点：就本案的实际情况并不复杂，只是单纯的牵涉到一个期房买卖合同是否有效的问题。根据我国《房地产管理法》的规定，买卖房产应当依法取得房地产证，同时再加上深圳市政府大力打击期房买卖，所以很多人认为期房买卖无效。其实不然那只是一个管理条款，而不是法律上认定为合同无效的条款。所以不要以为期房买卖无效。
律师提醒：期房买卖并不无效，但是其中因为期房的房地产证几时出来无法预计，而如果时间过长，可能房价上涨过快，会导致卖方要求解除合同，这时买方应当在签订合同时注意保护自己的合法权益，以及预期的利益。
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