发表于 :2008-02-17 23:24
在深圳市仲裁委员会，一个关于一手房的开发商迟缓办证的案件：
合同中间约定很明确，从什么时候开始计算违约金。我们的仲裁请求也就是要求支付违约金。问题来了：就违约金的诉讼时效问题，仲裁委的意见，违约金的时效是按天计算的，也就是每一天的违约金都有一个诉讼时效，也就是如果当事人需要开发商支付违约金的话必须按天催告。而本人认为违约金的计算有一个起始时间，也有一个计算到什么时候的时间，要求当事人按天进行催告不现实，也不合理，应该把违约金作为一个整体，从计算到终止的那天起开始计算诉讼时效。然后仲裁员说这是仲裁委员会的意见。我只能在庭审中表达了我的意思，但我知道仲裁结果应该是仲裁员所说的那样。
本人就该点想和仲裁委员会商榷，为什么整体计算的违约金要分段计算诉讼时效，这明显不利于买房者的权益保护。
发表于 :2008-02-12 02:17
最近手头的一个案子，让我觉得对于法律的理解出现偏差，贴出来与所有的法律人士进行探讨，同时与深圳市仲裁委员会商榷。
案情：甲与乙在某中介公司签订房地产买卖合同一份，将甲名下物业以XX万元卖给乙，而某中介公司呢，当年尚未进行年检。签订合同当天，甲收取了乙2万元定金。后因为房价上涨，甲拒绝履行相关的义务，乙通过中介公司，律师事务所均向甲提出要求其继续履行合同，甲不予理睬。乙向仲裁委员会提出仲裁请求要求双倍返还定金。
最后裁决：双倍返还定金的要求不予支持，返还已收定金。
裁决理由：因为中介公司没有进行年检，甲可以行使不安抗辩，虽然进行合理催告，也未告诉其拒绝履行的理由，但是其以行动表明了拒绝履行合同。
本律师不明白之处：1、本合同是一份居间合同加买卖合同，居间合同出现问题，应当并不影响买卖合同的效力，那么买卖合同应该继续履行，为何甲不履行买卖合同，而不用承担相关的违约责任？
2、行使不安抗辩，根据第我国《合同法》第六十八条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条 当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
从以上规定可以看出，不安抗辩权的行使是必须进行通知，方能中止履行义务，而本案的甲方不但没有通知，而且在乙方和中介公司通知后不理睬，也不履行合同的，那么其行使不安抗辩的合理性在哪？其拒绝履行买卖合同的合理性又在哪？
商榷之处：为何法律规定明确要进行催告的不安抗辩后，而在深圳市仲裁委员会的裁决中却不再需要催告，就可以直接解除合同，并且不需要赔偿相关的法律责任？并且所有的所谓不安抗辩的事由都是因为事后仲裁行为的需要而另找的，并且中介公司没有年检，就直接导致买卖合同解除，并不需要承担法律后果？？？
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