为什么城中村的改造需要律师的配合以及需要请专业的律师帮助维护自身权益？现在就在城中村改造过程中专业律师所能起到的作用进行简要的述说。本人认为城中村改造过程中，律师能参与以及提供帮助的问题众多，今天仅提出五个问题，进行说明，其他问题留待改日说明：

（1）城中村改造过程中土地使用权及地上附着物权属确认；

在城中村改造过程中土地使用权的权属关系到补偿面积，根据中国法律的规定，中国的土地使用权归国家和集体所有，而城中村改造项目中的，大部份土地是归集体所有的，但是还尚有一部份土地是归国家所有的，而显然国有部份肯定得不到补偿。同时地上附着物的权属确认，有利于补偿的实际到位，将补偿发放到实际权属人手中，防止重复补偿，也更有利保障被改造方的权益，因为地上附着物就包括建筑物，和绿地等等。

（2）政府与城中村集体经济组织或开发商签订拆迁改造框架协议；

只有签订了相关的改造框架协议，才使得改造者的地位得到确认，同时也是确认该改造计划的性质，因为正常的房地产开发的资金来源与城中村改造项目的资金来源有着明显不同，同时就地价以及相关配套项目的办理，均有着很大程度上的优惠，而律师的介入帮助起草相关的改造协议，以及协调相关的法律关系。

（3）拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理的程序及实体；

因为拆迁涉及到后面项目的改造，拆迁是改造的基础条件，以什么主体去办理拆迁许可证，以及如何办理，这些过程，均可以由项目负责律师提供相关的法律意见以及协助办理。

（4）村内股份制合作企业自行组织改造及与其他机构合作；

如果由村内自行组织改造或与其他机构合作改造的话，那就涉及到一个利益分配的问题，利益如何分配，以及在开发过程中，谁为主开发，谁作为配合方协助办理相关的手续，以及出现一些情况下责任如何承担，这可能都是项目律师需要在开发之前提供相关的法律意见，起草相关的协议所做的工作，同时这个中间还涉及到可能双方律师的一个变判过程。

（5）村外其他机构参加城中村改造竞标或挂牌过程；

因为村外其他机构参与城中村改造，用的是招标或挂牌形式，那么在招投标过程中，就包括一个招标书的制作，以及后面一但招标或挂牌成功后还有一个协议的签署过程，而这个过程中涉及的问题较多，同时协议标的比较，应该由专业律师全程参与，更有利于权益的一个保障

  深圳是全国第一个所谓的消除了农村人口的城市,其实还有遗留的问题尚未解决,包括城中村的问题，城中村是所有城市化过程中无法回避的问题，只是情况会有所不同。在深圳来讲，城中村有着不同寻常的意义，在这个角落里龙蛇混杂，深圳很多的公司老总最初都是从城中村的租赁房屋中走出，也有很多的犯罪情形发生。深圳市政府早就开始了城中村改造，在改造过程中存在一系列法律问题，我仅就深圳的城中村提出一些个人想法。

    目前深圳市关于城中村所依据的法律法规以及规定包括中华人民共和国城市规划法，国务院村庄和集镇规划建设建设管理条例，广东省实施《中华人民共和国城市规划法》办法，深圳市城市规划条例（2001修），深圳市城中村(旧村)改造暂行规定，深圳市人民政府关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见，深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法，然而这些问题，均只是对于城中村的改造进行了一些整体上的把握，却没有对一些具体的问题进行述说。

    城中村的改造主体限于深圳市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。被补偿的主体是在城中村居住的原农村集体经济组织及其继受单位具有深圳户籍的成员，包括在村内合法拥有住宅的其他居民。对于被补偿主体，包括的不仅是原住民，也有可能包括外来人口，却在城中村拥有合法住宅的人，所谓合法住宅，是否包括买卖的农民房？本人认为要看该买卖行为是否合法有效，如果是城市户口的人，是禁止买卖农民房的，这种情况下，买方显然无法得到补偿，当然也不是绝对的，因为这中间还涉及到《房屋买卖合同》中对于合同无效情形，以及出现补偿情况下，收益归谁所有的问题。补偿方式也分几种，第一种是置换方式补偿，但是置换面积不得超过480平方米，超过部份只能货币补偿，第二种是直接货币补偿，第三种就是置换与货币补偿结合。然而与内地有所不同的是，之前在内地所接触的一般当地政府都会出台一个补偿意见，对于建筑物如何补偿，青苗如何补偿，都会有明文规定，当然这更多的是保护政府利益，政府的权益会得到重大的保障，然而在深圳市我并没有找到相关的规定，在上述所列明的文件中，都只是说要改造方与被改造方进行商谈，并用书面协议固定下来，我觉得在这一点上，深圳市政府走在中国前列，真正保障了权利人的物权，至少没有强拆这一规定。然而谈判那么会是一个艰苦的过程，也许多补偿一百块钱一个平米，多补偿出去的钱可能就要用亿来计算。

    对于城中村的改造的目的就是空出土地进行重新建设，土地一但空出，重新开发，就存在地价的补偿问题，就目前的规定来说，政府是根据规划所最后批准的容积率来进行地价规划的，根据所批准的容积率来进行分段收费。同时对于城中村的改造的改造方的限定，除非是经政府部门同意外，村内原本有的股份有限公司不准参与进行改造，并且如果是外有的单位改造，区政府应当会同土地管理部门通过公开招标或者挂牌的方式确定城中村改造项目建设单位。在这一点上是为了避免城中村改造过程中，如果由原有股份公司进行的话，会损害一方的利益，因为毕竟股份公司会争取其股东的权利的。

    以前仅是对于城中村改造中一些法律规定进行初探，在后面可能会说明一些律师在城中村中改造过程中的作用进行描述。

学在随着深圳房贷的紧缩，中天的逃跑，长河的破产，再加上一些小规模地产的离场，几个大的房地产股票，都有下滑，导致整个深圳人对楼市开始反思。新盘抛低，二手房交易几近为零，偶有居家置业的人买个房，都要考虑再三。六七八月的火暴和现在的冷遇形成鲜明的对比。用王朔的一篇文字来形容2007年的深圳楼市，一点都不为过，《一半是海水，一半是火焰》。

就我目前所了解到的深圳楼市的状况来说，深圳楼市整体的下跌水平应当是在10%左右，当然这并没有拿到官方的数据统计，更多的是从中介朋友处了解的，以及对于一些楼盘的个人了解。更有听闻的是布吉某一新开楼盘，房价7000-8000元/平米，却鲜有人问津。这都说明大部份人处在了一种观望状态。深圳楼市也影响到了广州的楼盘，听同所律师介绍，广州几次大宗土地的转让拍卖，都流拍了，广州的朋友也说，广州的楼价也有不同程度的下跌。深圳是站在风口浪尖，深圳楼市的下跌对全国市场有什么样的影响？

我最近一段时间正好是出差到了苏州，上海，长沙以及株洲，也就顺带了解了一下当地的房地产市场状况。与很多人的预计相反，深圳楼市的下跌并没有带动整个全国楼市价格的回落。就我所了解到的情况来看，苏州的房价并没有什么大的变化，升幅不大，没有下跌，上海的楼市好像还保持着平稳，但也开始有观望的势头。唯有长沙在这几个城市明显不同，长沙的房价依旧是一路高歌，也许更深入的分析不是太奇怪，深圳楼市的冷场，使得一部份资金外流，流向二线城市，二线城市中长沙算得上是一个有潜力的城市，同时最近国家划定的二个试验区，长株潭是一个，虽然我个人对于这种结合并不感冒，因为长株潭除了靠得近外，这三个城市，却没有什么值得试验的地方：没有大型的港口，河道运输不发达，湘江上无数的桥限制了内海运输，高速公路的话，履盖率也不广，长沙城市布局尚可，株洲湘潭的城市布局很混乱，没有大规模的矿产或原料基地，为工业发展提供基础，如果说运输方面，稍微过得去的就是铁路运输。值得一提的是长沙是一个娱乐城市，用湖南人惯有的娱乐精神，玩娱着全民。长沙更多的是只是一个单纯的消费城市，这次试验区，更多的可能是出去张春贤同志和周强同志在中央的影响力吧。我朋友和我说，长沙河东市区范围基本上找不到低于六千的房子，他在荷塘的房子现在涨到了6800元/平米。这让我大跌眼镜，我原本以为长沙市区的房子还停留在3000-5000左右这个范围，这一下玩笑开大了，我不知道当所有的买房从现在以如此高价的房价买下房子，出手时还可以卖多少钱？我深圳的一个朋友说的，房子的价值不在于你是多少钱买进来的，而在于，你出手的时候还能卖多少。我觉得是一句真理。同时也提醒所有炒家，在准备炒高二线城市房价的同时，考虑一下当地生活水平的接受能力吧。就我个人在长沙读书四年的经历来讲，6800元/平米，是一个危险的数字了。听别的律师介绍，珠海的房价还在上涨，觉得正常，珠海近海，又靠近深圳，不排除一部份无法在深圳居家置业的人，去珠海安家，我没有去过珠海，只是听说珠海环境很好，更有一道情我堤增加无数亮色，也不妨碍一部份有钱人在那边买个度假房，在周末是逃离深圳这个紧迫的城市，而选择去珠海过两天安静的生活。

这些都无不说明深圳楼市现在根本还没有达到影响全国的能力和水平，这说明一个城市的地位问题，当然也说明了现在的人理性面对投资，对于投资方式方法方向更成熟的问题，并不再因为一个城市经济的影响，而会牵一发而动全身。这是一种乐观的态度，也希望如此，必尽中天事件已经过去了，长河也快破产完成了，正真一但出现蝴蝶效应，国家的经济全受到重创。

这次因为一个商标案件回内地处理,先到苏州,准备材料,每天睡五六个小时,然后一个一个材料的核对,或是进行修正。五天时间，只在忙碌中度过，从来不知道什么叫做，休息，也许是因为在深圳呆了一段时间的原因，节奏明显快过那边的人，厂里人戏言，我就像一个强盗，抢走了所有厂方的资料，并且厂里的几个人就是围着我转。我觉得还好，他们却觉得有点累了。

带上所有的资料回到湖南，和湖南的律师碰头，明显感觉到了不同。也许是因为感情的问题，或是因为处事方法的不同，至少在某种程度上觉得那边律师的节奏慢得太多。开庭的效果不理想，可能要寻求别的途径。但是至少我觉得是不是在深圳这个城市，律师执业太累了呢？还是我过于的为一个案件投入感情，而会导致自己身心疲惫呢？不知道，所有的一切都不知道。我想其实内地也是一个不错的选择，有家人，有更多的朋友，当然最重要的是没有这么紧张逼人的生活。

晚上七点半的飞机回到深圳市，回到住所时是十点了，直接就倒在床上，不说是家，因为那房子是房东的，并且在我回家时没有人给我留热饭，更没有人为我按摩，当然也没有家人。一切都是为了简单生活而自己购买的，小电视，小床，炉灶等等，没有心思再自己去买菜做饭了，睡觉吧。

第二天早上一觉醒来，恍如隔世。