秋交会已经过去了，结果大家也看到了，成交量平平。本人也曾在29日秋交会开幕当日，和三号闭幕当日均去秋交会去踩过盘。有一部份评论家，认为秋交会没有实质性的意义，均没有发现什么大的促销，也没有发现开发商大打折的情况出现，我当然不知道这部份评论者是不是真正的去了解过楼盘的具体情况，但是就本人了解的情况来说，觉得秋交会打折的开发商不少，只是开发商的降价还有点遮遮掩掩的，好像有点害羞。为什么这么说？？我说我的以及我朋友跑盘的情况。

29日去跑盘时，现场人不多，比起以往的春交会，秋交会来说可以说微不足道，场子里面促销人员倒是众多。每一个在秋交会跑盘的人，手上都有大把大把的广告纸。到处是招人去看楼的售楼小姐，更有的楼盘打出来，买楼送宝马，也有的楼盘打出劳斯莱斯看楼车，当然也有搞笑点的，买楼就送你一头奶牛。但说实话，吸引力一般，因为我之前在另一个关于秋交会的文章里就说过，对于真正想买楼的客户来说，价格具有绝对的杀伤力，你至于搭售什么，客户都认为羊毛出在羊身上。当然现场用大红纸所标注的几几折，或者特价房什么的，就没有发现到这种。

3号情况也差不多，有一部份开发商都准备在那里拆台了，也没有看到更多的特别的东西。

我现在说说我具体看过的几个楼盘，盐田的一个楼盘，均价不高，6-7000左右，挺有吸引力，但是户型都很小，不超过70个平米，只适合度假小住，而不合适常住；福田区的楼盘两个，一个在梅林关口的，均价12000左右；一个在皇岗口岸，均价14000左右。当然以上的价格均是销售员和我说的情况，我都只是粗略的问一下，可能销售员觉得我购买意向不强烈，也没有更多的强烈推荐，我相信如果实际成交的话，肯定还会有折扣的，因为那些促销员也是这样和我说的，你具体去售楼处，他们会和我具体谈些东西。但是因为我纯粹是出于调查市场和陪朋友去看房，所以，也没有更多的仔细去看楼盘具体情况，没有更多的和售楼处的人去接触。

另外有两个楼盘，我却深入了解过，都在宝安，一个在宝安中心区，具体楼盘叫什么，不太清楚了，只知道叫什么庭的，楼下是沃尔玛的，就在宝安体育馆不远处，靠近几个公园的。因为我朋友很感兴趣，也具体的去楼盘看过房。之前我看了他的90平米的，和我报价说是8000多，我在半天虚假的购买意向后，售楼员和我说可以给我拿个特价房，60多万可以搞定，近7000左右。我假意留了留电话。然后我朋友看完房回来，和我说觉得90的太小了，要买个大点的，问售楼员，有120的，问大约的价是什么样子，因为是高层，说至少得9200多左右，因为我朋友是真心想买，所以问得比较细，经过老半天的了解，售楼员假意帮我们打电话请示公司经理，得到的结果是可以帮我们弄到一T，8000可以帮搞定。再次留下电话。

梅林关口的世纪春城，我的另一个朋友表现出了浓厚的兴趣，然后她也去看了一下具体的楼盘，看了一个房子，我就留在秋交会的会场了解情况，和销售人员说，这个楼盘大约的价格是多少？很简单，9000左右，觉得也还不算挺贵的，必尽这个开发商比较大，楼盘也比较大，可能配T什么的会好点，然后想细问，会不会有折扣，然后展会人员就大打太极，说他们只负责展会的，如果具体的销售要去看售楼处等等一大通。这个楼盘觉得并没有太多的了解的，就在那里等朋友。看完盘，朋友觉得还行。谁知道今天打电话，朋友说买下了，一个小户型，最后算下来7700一平米。包括送的装修，我朋友折成了现金，再打了一个九八折。

从两个楼盘的了解以及我朋友的购买过程来讲，其实开发商在这次参展时，就有了底线的，明确了具体的想法，知道如果不打折就无法进行销售，只是大家都有点害羞，不愿意赤裸裸的来谈打折，降价等，和春交会一样，没有什么实质性的进展，所以大家也看到了，秋交会的成交量并不高，也没有发现太多的楼盘销售有什么实质性的变化。根据深圳市房信网公布的信息，深圳现在存量房已经高达6.5T，发展商其实到现在，应该考虑下如何进行销售了，现在最简单的方法就是打折和降价销售。其实大家心里都明白什么情况，为什么一定要守住那一层窗户纸？？？

            深圳第31届秋季房地产交易会，从今天开始算，只有短短的两天了。这一段时间经常在公交车上看相关的广告，记得一句话：你我的秋交会。

这一届的秋交会，场景会如何？个人认为这一届的秋交会可能会是真正你我的秋交会。为什么我会这么说？

从最近一段时间来看，整个中国房地产市场，面临冷遇，众多房地产开发商资金链出现问题。根据相关官方报道来看，深圳一直领跑着全国楼价的下跌，深圳七成以上的民众都抱着等待以及观望的态度。官方的数据更是体现，深圳存量房高达五万套以上。开发商如何利用这一次机会，出手存量房产，回笼资金是一个问题。根据现在有关的数据体现，今年参加秋交会的深圳本土开发商高达七十个之多，参加的楼盘更有上百个。这似乎就印证了我前面的一些推测：开发商的日子不好过，准备利用这次机会出货。

春交会时，因为当时房地产市场前景不明朗，所以很多房地产开发商都是一种慎重的态度，同时没有哪个开发商想成为开发商中间的叛徒，而率先降价出售，所以并没有出现大家所想看到的大量的楼盘大打折。而这次秋交会，房地产市场前景已经很明朗，那就是短时间内，深圳楼市肯定面临的是下跌。更何况开发商中间的叛徒已出，老大万科已率先大幅度降价，收回大量资金，更有一部分楼盘也在大打降价牌，降价已成为促销的一个重要手段。我想参加春交会的部份开发商肯定在那里后悔了，想为什么在春交会不降价出售算了，等到这会，折扣更低了。现在我想开发商应该也不会更遮遮掩掩了，大家都降价，还有什么好害羞的？？？

我个人推测，这次秋交会，应该打折楼盘不在少数，但是具体折扣会有多高，那就要视开发商资金厚度。还有什么优惠，例如买房送车，买房送高尔夫会员，这些，可能更多的就是看楼盘的价格定位了，对于我们普通老百姓来讲，你直接打折就好了，别送什么高尔夫会员，等到能经常能花千多块打高尔夫的人，也不在乎买个房多花几十W，不如你直接把价格杀下来，如果我们要打高尔夫，会自己买会员的。

当然并不排除有更另类的销售方法，有待于市民自己去体验。

让房价降得更猛烈些吧，你我的秋交会。

近日，一篇名叫《万科松山湖会议纪要》的文章9月7日开始在网上疯狂流传，透露了万科要“敢于降价，勇于降价，未来16个月的对策和行动”的高层决策讲话，其核心观点就是万科“在还有较好利润时一定要以最快的速度出货”，并预计“半月后北京公司开始大降价”；降价的目的为快速回笼资金使得万科有钱以低价购入土地

   就在这篇“内部讲话”引发市场广泛猜测之时，万科执行副总裁肖莉作出澄清，并称：“万科集团近期没有在松山湖召开过任何会议，文中的观点系作者臆造，与万科无关。

按肖莉的说法，那么这篇《万科松山湖会议纪要》就是伪文。然而一篇伪文为什么会如此疯狂的流传？这其中就没有真正的触及到万科的东西吗？那就让我们一起来看看万科到底要干什么。

根据相关的数据保守估计，万科在过去的两年所赚取的利润在50-80亿之间。而根据万科2008年的中报，万科手上还拥有现金153亿，且负债率为37.1%。然而就在万科拥有如此多的现金量，并且负债率远低于行业水平的同时，万科通过中国证券监督管理委员会证监许可[2008]1056号文核准，获准向社会公开发行面值不超过59亿元的公司债券，并且发现工作于2008年9月9日已经完成。同时最近有报道称，万科在民生银行欲贷款30亿，然而因为万科所开具的条件太苛刻，而被拒绝。

如果以上信息均为真实的，153亿现金+已发行的59亿债券，不包括被拒的30亿，而从别的银行贷到的话，那么万科现在手头上所持有的现金量高达200个亿。我不知道还会有人在推断万科的资金链有问题吗？难道万科每年的运营成本会高达200个亿？即使高达200个亿，万科还是可以坚持到2009年的9月10日。万科拥有这么多现金量干什么？我认为有两个目的。

第一，储备过冬。王石一直在强调拐点论的到来，现实的状况也是民众观望太多，至少在深圳这个楼市来讲，大家都在等待。这个等待期到底有多长？谁也不知道。我自己估计在半年到九个月左右，那么万科这么大一个企业肯定有其自己的一个体系以及分析机构，对当前的楼市作出评估，同时评估完了之后，就会有一套应对方案，不管方案如何变，首先第一个不能少的就是现金，所以在这个冬眠期，万科肯定要准备足够的现金以应对随时出现的状况。

第二，那就是为了并购，在这一轮等待期中，会倒闭的房地产开发商不在少数，而我在之前的一篇文章中提到，为什么王石希望房价的下跌？因为房价一但下跌，那么就有很多原本拿地为王的开发商会面临着破产，而一但这种开发商破产，或者面临着严重的资金链时，那么像万科等这种大型开发商的机会就来了，就可以进行收购这种小开发商，而改头换面，以万科的名字对外销售了。而这一套一直是万科比较拿手的，至于作法合法不合法我一直在怀疑，你万科只是收购了别人的一些股份，你在这个项目中并没有拿地，并没有设计，没有施工，那为什么你最后又要以万科的名义进行销售呢？

就我目前的了解来说，万科在深圳要和别人联名开发，或准备并购的项目不下五个，而这种项目的并购是需要大量现金的，因为每个项目的收购至少都是以亿来计算，而万科在全国准备收购的项目到底有多少？只有万科自己知道。而这些项目全部收购下来，要多少现金？可能只有万科自己知道。万科是一个有野心的公司，我想它不会放过这个充实自己的机会。

以上两个目的看来，《万科松山湖会议纪要》也许是一篇伪文，却不无道理，这也就是因为什么万科要急于出来说清楚的原因，也许万科还不想让他的战略意图暴露得太多。所以我坚信万科在未来的十六个月中，会勇于降价，敢于降价。现在只是杭州公司，上海公司，深圳公司在降价，很快北京公司也会降价了。放心，这一天很快就会来。为什么？首先为了更好的资金回笼和处理手中的存量房，同时只有万科降价了，别的公司才迫不得已降价，只有当万科的房子都降到一定的底线了，才能逼死部份小的开发商，那样万科的机会才会出现。

这两天看《南方都市报》，上面北京的开发商开始猛降房价了，最高的降幅高达四十万，某别墅区“买一套联排别墅赠送一套价值63万元的精装公寓”，更有某大户型楼盘的开发商打出广告：“你买房，送宝马。”很高兴，在去年六、七月份看过买房人疯狂后，现在终于看到开发商的疯狂了，疯狂得有点让人像是在看戏剧。

相比一二个月前，开发商都还在疯狂的赚取暴利，都认为房价还会猛涨，更有讽刺意味的是，国家发改委和统计局的统计是三月北京新房售价相比二月份，上涨幅度高达16%。如此看出来，真的像有的人所说的是，那仅是北京房价的回光返照，一个月不到，北京开发商的动作却如此迅猛，有点像是在看《无间道》，前一秒钟还是某黑道人物，转眼间掏出枪来，说我是警察，我对国家发改委以及统计局的所谓统计数字产生怀疑，一个月前还以16%的数据在暴涨，一个月后，却如此兵败如山倒？至于吗？我想不至于，想想深圳的楼市，最高时涨幅好像也没有达到一个月上涨16%，但是从去看八月份深圳楼市出现拐点开始，从交量明显下降后，到现在也没有看到哪个开发商说买楼盘，送宝马等大型的促销活动。当然统计数据通常都是讲究技巧的，就像每年的我的收入都在整体增加一样，但是我就没有发现我的收入会所增加。

春交会，如果提到深圳的楼市，那么不得不提到春交会，五月一日开始的，一场原本大家都以为的一场“捡鱼盛会”，会有众多的开发商会借此这个机会下台，进行一次大特价行动，将手中众多楼盘以大特价的形式，全部清盘而出，使得市民得到了实惠，同时也保全了开发商高高在上的脸面。我们看到的是什么？每日成交量不高于300套，并且是包括深圳所有的楼盘，某研究院的高海燕主任，还略有失望，认为开发商原本可以借此机会跳出圈子，而不应该是如此冷清，当然不是针对春交会本身，而是针对新房成交量来说。我没有任何失望，为什么？鲁迅曾说过，不惮以最坏的恶意来推测中国人。我是不惮以最坏的恶意来推测中国的开发商，更何况是深圳的开发商。在去年疯狂的掠夺利润的后，在后面出现楼市拐点，深圳的开发商是死活不认可，更有更多的房产中介来推波助澜，当楼价明摆着在下跌时，还抱着一种施舍的态度，小小的给点好处，然而当小小的好处仍然没有理踩时，虽然开发商内心比较急躁，因为我分析过其贷款的压力，然而却仍然抱着一种坚定的态度，那就是打死他都不愿意降价的态度。所以春交会成交量的冷清，原本在我的意料之中。

然而在我意料之外是的北京开发商的疯狂，也谁北京的开发商会让深圳的开发商明白，谁会逃跑才是高手。当京城的开发商都如此动作了，深圳的开发商，不降价，看你死扛到几时。