逆市之中,谋定而动
李耀智
当前深圳楼市观望气氛比较浓厚,这一方面是因为房价经过长达两年的持续增长,到目前为止,消费者对房产估值产生了疑惑,另一方面接连出台的政策调控加强了消费者的利空预期,必然会导致部分消费者退出市场,转为观望。成交量萎缩促使价格增长速度放缓甚至是下调,使得后市的发展蕴含着较大的不确定性。
在目前的市场环境中,置业者的选择风险提高了,市场开始逐渐回归理性,价格开始趋近于实际价值,价格虚高的楼盘将会在接下来的几个月遭到销售上的打击。但是楼市的规律是不变的,优质而有潜力的楼盘在经济持续发展的大环境下,后市中仍然会有良好表现。
目前置业者选房要摆脱盲目性,寻找潜力楼盘,需要重点考虑三个方面因素:首先要考察楼盘价格是否与其实际估值契合,其次楼盘在后市是否有充足的成长潜力,第三就是楼盘的投资回报率是否合理。这三个因素互相影响,融为一体的,需要综合考虑。
在发展相对成熟的地区购房可以保证房产的流动性,在需要套现时成本和风险都相对较小。同时这一类物业的估值也相对成熟,偏离价值程度小,贬值风险低。另外,选择有信誉保证的地产开发商,不但可以保证楼盘的质量,同时价格水平也会在较为合理的区间。
楼盘的成长潜力有多方面要素,但是最重要的就是该地区是否有合理的远景规划和清晰的发展路径,如果未来有重大利好,将可以带动地区楼市繁荣。在细节上,周边设施的发展水平,社区人口构成结构都是未来的影响因素,可以结合地区发展综合考虑,但是要注意仔细甄别楼盘宣传概念的合理性,不要被假大空的大概念迷惑,要考察楼盘概念是否能够转变成今后的升值助力。
同时,在经济上的精打细算也是必要的,确定预期的投资回报率,再计算出相应的楼盘升值速度是否合理。作为判断的依据。不论是投资还是自住,都要明确自己的成本和收益状况,确定风险等级,才能做出准确的判断。
市场充满变数,也因此而充满机遇,不同的市场环境会有不同的亮点,发现越早,收益越大。(作者系深圳中原总经理)