李宗苗的空间

是“沉没”还是“勃发”？

lizongmiao — Fri, 28 Dec 2007 03:26:21 GMT

是“沉没”还是“勃发”？

2007年的中国房地产，充满种种争议，而棋到中局，政策的取向已清晰明朗。

温总理11月19日在新加坡发表了一系列针对房地产的讲话。决策层开始传达这样一个信号：政府管保障性住房，市场管高档商品房。

“市场化”不再是中国房地产的主流方向，取而代之的是“民生化”。继全国住房会议一系列住房保障文件出台之后，据闻有关部门正在研究抑制投机、防止商品房市场过度炒作的具体办法。可以判定的是，政府将在保障性住房和商品房市场采取“两手都要抓，两手都要硬”的政策。

这仅仅是其一。其二，中央经济工作会议指出，“明年将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。”这个调子可谓彻底打破了中国所有开发商冀望明年银行可以敞开供应房地产贷款的幻想。

其三，部分房价飙涨的城市明年将继续深度调整。“从紧”之后的货币，它的投向重点将不再是商品房市场和东部沿海城市，而是那些关乎民生的重点工程，天津、武汉、“长株潭”等地区将成为投资重点。

其四，从深圳现在的市场情况看，只要价格“到位”，购买力还是有的。银行紧缩贷款后，万科、中海等品牌大开发商在一些城市“主动刺破”房价泡沫，采取低价策略抢客，抢份额；香港几大地产商在楼市低潮期大幅降价抢市场，挤逼小开发商生存空间。房价深度调整，供应结构转换，“地王”频出的游戏寿终正寝，如果条件允许，正是拿地良机。

10年一轮回，历史正在回到原点，中国房地产市场的“紧急迫降”已经发生。是沉没还是勃发，这似乎已经是一个二选一的问题。

（作者系资深地产评论人，世联地产策划总监）

不是价格贵，而是值不值

lizongmiao — Thu, 15 Nov 2007 03:39:17 GMT

不是价格贵，而是值不值

                       李宗苗

    让一只被蒙上眼睛的黑猩猩向《华尔街日报》提供的股票投掷飞镖来选择股票投资组合，它的收益率可能会超过一个由所谓专家管理的资产组合。
    波顿·麦基尔的这个著名的笑话，放在最近两年的中国楼市一样适用。这几年活跃在中国房地产界各种各样论坛的所谓经济学家、房地产专家、政府官员、大腕中腕小腕，他们所作出的关于房地产价格走势的判断无一例外纷纷流产。今天我在这里大放厥词，大抵也难逃此运，而今天的话题（即央行再次提高存款准备金率对房地产市场的影响），即使金融业房地产业最最权威的专家学者也说不清楚，何况我等“小混混”！
    今天，明知不可为而为之，是想跟诸位看官交流一下最近市场出现的新变化，以及我的个人观点，欢迎拍砖。
    第一，央行提高存款准备金率、发行票据，财政部发行巨额特别国债，目的都是为了回收过剩的“流动性”。让人感到不妙的是“流动性”泛滥依然，而且将甚于以往。这将导致我们的房地产需求发生一些本质变化。个人认为，可怕的“流动性”制造的巨大的房屋需求，毫无疑问会在明年继续肆虐中国房地产，趋势上判断，房价依然会看涨，但同时政府干预经济干预市场的手段会更加严厉，更加出其不意。明年宏观调控的手段将趋于多元和深入，一二线城市的房地产投资之路将因此变数多多，投资成本越来越高。
    第二，自住型客户对房屋的单价和总价水平已经到了高度敏感的地步，未来开发商切不可盲目乐观，而应谨慎定位，合理定价。实在地块够靓，实力够硬，有条件剑走“高端”，则应做足功课，真金白银投入，以少搏多将没有好果子吃。
    第三，一度如日中天的“中天置业”的倒闭，再一次给业界敲响警钟：任何时候都要有“过冬”的准备。寒冬并不可怕，怕的是违反自然规律，违背市场法则的“寒冬”到来时，我们没有做好准备。
    第四，我怀疑去年底到今年年中涨上来的这50%的涨幅，十有八九是炒家的钱堆出来的“战果”。否则的话，就无法解释为何当下买家都商量好了似的一夜消失。看一个城市或城市的一个片区的楼市泡沫成分大不大，数一下中介地铺的数目就能猜个大概。在炒家蜇伏或撤离以后，拿什么来撬动成交？依据香港经验，最高端的产品和最低端（价格也比较低端）的产品一般问题不大，但对于“寒冬”乍到即已“病倒”的中端产品，却是除了增加投入或直接降价，别无他选。
    第五，正如我此前提出的，真正的优质物业，是经得起任何市场波动考验的，香港的一些优质物业就是这样，经历了10年经济低潮期之后它们率先涨回原价，相反，那些“伪豪宅”至今还在半山腰上艰难爬坡。
   第六，对于在售的中端项目，如何打破僵局？比较极端的做法是，降价。记得2004年上海最大的开发商，面对熊市，大胆降价，幅度之高，令人咋舌。结果怎么样呢？价钱触底之后的房子一边卖一边又逐渐涨到原来的价格水平。在深圳，在当下，直接一刀砍上去，行不行呢？
    个人认为，在当下深圳，降价这一招不一定管用。深圳房价到了现在这个水平，你降价能降多少，小幅地降，谁买得起（除非你够狠，一把掀到“地板价”），此为其一；其二，深圳房地产市场历史上通过降价起死回生的成功案例，可以说没有（尾盘清货不属此列），通过降价把自己逼进死胡同的，却是不胜枚举；其三，与其降价，不如增值（虽然实质上是一种“变相”降价），但通过增值突破成交，市场早已有炉火纯青的做法，有的时候客户实际上不是嫌你价格贵，而是看你值不值。

（作者系世联地产市场总监，资深地产评论人）

房价暴涨有什么好？

lizongmiao — Thu, 15 Nov 2007 03:36:12 GMT

房价暴涨有什么好？

李宗苗

蜗居深圳第11个年头，接到各地一些同学的来电：宗苗啊，你们深圳房价涨得那么厉害，你小子发达了！

心想：本苗这几年眼睁睁看着几次摇身一变成为千万富翁的机会擦肩而过，肠子都快悔烂了呢，哪有心情与你调侃？

这两年，本苗住的房子，市面价显示翻了几倍。账面上，本苗已经是百万富翁！但是，我切身的感受，房价飞涨以后，口袋里的钱越来越不够用，贬值了，购买力下降了，而作为资产的一部分，即使房产大幅升值，其它资产相对真实的购买力，却都在贬值，包括车子、工资等等。很多朋友都说，假若把房子卖了，变了现，也买不起现在的房子啊，甚至，负担会更重。

那么谁最喜欢房价飞涨并且能从中分肥呢？我看一是开发商；二是房产炒家；三是准备卖掉房子“移民”的人；四是本地原住民；五是政府公务员和类公务员。大家想想看，还有谁喜欢房价继续涨

标准化是机遇还是挑战？

lizongmiao — Thu, 15 Nov 2007 03:35:12 GMT

标准化是机遇还是挑战？

李宗苗/文

万科将于2010年实现销售额1000亿元人民币，由此预定目标带来的是万科对传统业务模式和管理模式的颠覆性思考。万科因此加快了标准化、工厂化布局，重新选定标杆企业??普尔迪，开始了一场堪称中国房地产史上前所未有、自上而下的企业变革。

无独有偶，中国房地产中介服务行业的另一明星企业世联地产，也提出了标准化业务流程的战略构想，这家在房地产营销策划和咨询顾问领域如鱼得水的房地产服务企业，并没有像中原那样遍开地铺，而是在发展的过程中摸索出一条适应本土的业务模式。世联开始选择世邦魏理仕作为学习的标竿，麦肯锡的咨询服务也一度成为它学习的榜样，但历经十余年求证与摸索，世联发现，它们都不能成为学习的榜样。

从2003年提出“平台不败”理论，到2006年提出“标准化”流程管理，世联先于所有同行迈出了蝶变的第一步。

一个是万科，一个是世联，两家中国领先的房地产企业，虽然业务模式和身份均如此不同，却不约而同选择以“标准化”作为企业可持续规模增长的突破口，这预示着一种必然。

万科定位于住宅专业开发商，世联的主营业务和企业定位也与住宅密切相关。众所周知，在中国，在一些一线的重点城市，住宅产业将越来越远离“启蒙”和“教育”阶段，拿地，规划，设计，建造，销售，服务，整个流程将越来越规范，越来越专业分工化，“标准动作”将取代“自选动作”成为业务的常态??这些城市房价飞涨进一步加速了这个标准化的进程。一手楼的成熟，二手楼的流转，都使得以往那种凭借个人而非组织的操作运营经验越来越失去市场，个人英雄主义色彩正在远离这些地产已然成熟了的这些城市。

而在二三线甚至四线城市，地产“启蒙”教育的任务远未结束。随着业务规模的扩大，以往做营销代理采取的人海战术既不经济也不效率。在这些城市派上现场的，是在一线城市被证明有竞争力的成熟的平台。

这是一个游戏规则急剧变化的市场，当越来越透明、公开、标准的市场规则展现于眼前，除了透明化、标准化我们的流程，没第二条道路可走。

非流程管理会带来什么危害呢？用中国企业CRM资深专家田同生的话说就是，“英雄的做法往往是凭经验办事，而这种经验又只是驻留在他本人的脑袋里，如果英雄有一天耍了态度，撂了挑子，对企业而言无疑是一种伤害。”

世联目前正在委托汉普公司做核心业务流程的标准化工作。我以前没听说过汉普，不知道它是否有能力帮助世联完成业务模式的转型，但对世联来讲，它意味着一个崭新的开始。

有人认为，所谓“标准化”，就是总结经验，提炼精华，留存本原。但我认为这仅仅是标准化的基础，是第一步。一个好的标准化流程的价值，是存在于链上各个环节的价值，否则又将是一盘散珠，形不成关键节点上的核心价值。

有的房地产企业规模做大了以后，不仅效率迅速下降，而且项目、团队、服务水平、业务能力等也有极大差异。我熟悉的一个房地产开发商，虽然也是业界知名的品牌之一，但显然其开发的同档次楼盘，识别性和影响力都不理想，尽管这些楼盘都分布在深圳。

我们可能容易陶醉于某一场战役的胜利，也容易迷失于某一利润贡献巨大的业务无法自拔，但是，一个趋同的市场必然会到来，一个诉求边际利润的时代离我们不远，标准化，将成为强者生存必然法则。

开征物业税或可缓解“仇富”

lizongmiao — Thu, 15 Nov 2007 03:31:52 GMT

开征物业税或可缓解“仇富”

就在深圳房价受全国关注之际，市地税局官员透露，深圳将试点开征物业税，虽然开征时间及征收对象、征收方式、范围等问题“还在研究中”，但消息一发布，胸口嘣嘣跳。

钱太多（“流动性过剩”）、投资渠道狭窄（“出口”滞塞）、房屋“换手率”高（“不动产”变成“流动产”），正在成为2007年深圳房价飞涨的三大“推手”。

如何解决“钱太多”的问题是经济学家的事。去年中央整顿上海，导致巨量资金南下，供应本已十分紧张的深圳房地产市场因此迅速“沦陷”，成为炒家的海洋。是驱赶炒家，还是不理不睬不调不控，任由炒家“控股”深圳房价，要挟深圳经济社会稳定？

打击地产“炫富”是一个序曲，严打开发商捂盘、禁止办理VIP卡等变相认购行为、禁止收取任何形式的诚意金、住宅预售价格表必须备案、房屋交易必须做到“三公”、限制境外人士购买住宅等相关措施的出台，包括坊间盛传深圳四大国有商业银行（工农中建）严格限制二手楼按揭贷款，解决的都是住宅交易流通环节的问题，这些政策有的虽然未必收效，消灭“阴阳合同”这一见效快的“杀手锏”到目前也没有使出来，但是，敏感的业界人士已然闻到了深圳楼市即将“喘气”的味道。

说到物业税，它是对物业保有环节进行征税，严格来讲，这个物业税怎样征，征多少，如何整合其它税种，都有可能导致不一样的结果。在具体操作细则没有出来之前，空谈物业税对楼市的影响，实际上意义不大。

比如说，如果以144平方米和90平方米来划线，144平方米以上得征物业税，144平方米－90平方米减征，90平方米以下免征，那么它可能导致待规划楼盘大做特做拼接户型，以此规避物业税，那不仅库银损失，而且无助平抑房价。

深圳市政府在设计物业税时，应考虑既要让大户型房子成为“买得起，用不起”的物件，又不能让普通市民背上太大的负担，这或许有助缓解社会“仇富”，有利构建和谐社会。

我看肖勇离别

lizongmiao — Thu, 15 Nov 2007 03:30:23 GMT

我看肖勇离别

肖勇离开搜房，就像天要下雨，改变不了，抵挡不住。但肖勇离开主语，就像老妪改嫁，尼姑生仔，孰可信，孰不可信！

昨天，以沉稳著称的肖勇在他的博客上发表“履新声明”，算是一个正式的交待？文字中依旧嗅不出江湖喜闻乐见的政见分歧、权力角斗痕迹。肖勇刚加盟主语传媒时的凌云壮志好斗狼性也随之消失，绚丽之后只剩下平淡？展望，展望，中国房地产传媒史上一段传奇佳话就此划下句号??

本人已于一周前从主语传媒辞职，今天（2007年6月18日）正式履新，担任新成立房龙网络科技（北京）有限公司董事长。

　　房龙的主要发起人包括肖勇、李咏涛等，业务方向是以新媒体为主的房地产传媒运营，目标是构建中国领先的房地产传媒新平台。

　　房龙目前已与优博传媒达成战略合作，将以顾问方式参与中国房地产报的相关业务运营与管理。

　　在此，特别感谢主语传媒董事长王侯先生及主语各位同仁的支持与信任！特别感谢各位新朋好友、各位网友博友的关心、关注！

　　创业尚未成功，我辈尚需努力。

俱往矣。

2005年肖勇毅然决然离开特区报，离开深圳，去投奔他心中的麦加。肖勇是谋士，更是一名战士，他不愿意活在人心叵测的权力场上，而宁愿在战火中、在战场上淬炼生命的价值。

然而，那一年肖勇没有如期出现在单大伟治下的中国房地产报编委会上，他于2005年初投奔了莫天全，投奔了搜房，留下一个“总顾问”的身份，自2005年6月起牢牢占据着中国房地产报日新月异的“通讯录”显要位置。单大伟一直在等他？相信他一定会回来？

刘凯走了，袁一泓走了…业界惊讶于单薄的单大伟的抗压耐力。没有了肖勇，没有了刘凯、袁一泓，单大伟竟然可以在深不可测的京城地产界，不断收获尊重和认同。老中房报人发难，单大伟挺过来了；上海住交会“遇冷”，单大伟挺过来了；“收编风波”强袭，单大伟挺过来了；王侯挖角，吴晓东兵临城下，李咏涛出走……种种考验接踵而至，单大伟的脸上也看不出溃败的印记。

单大伟，单大伟，肖勇结束与主语与王侯的短暂“蜜月”后牵手单大伟，“回归”乎，“另起炉灶”乎？

从定位看，肖勇担任董事长的“房龙网络科技（北京）有限公司”，将与单大伟担任董事长的优博传媒战略合作，“以顾问方式参与中国房地产报的相关业务运营与管理”，甲方乙方关系一望即明。然而，知情人都知道，这与2年多以前单大伟接手中国房地产报经营权后给肖勇的“定位”，可谓半斤八两??不同的是，“性质”变了，肖勇这回是以乙方董事长的身份与单大伟“战略合作”。

天晓得，这算是单大伟的让步，还是肖勇的妥协？

叫人琢磨的还有这“新成立”的“房龙网络科技（北京）有限公司”。从本苗掌握的消息来看，几年前，单大伟即以“房龙网”董事长的另一重身份现身业界，而单大伟的“宿敌”、中国住交会前合伙人郭建波也曾对外宣布他对“陆虎房龙网”开通事件负责。此次肖勇创业，不约而同也选择了以房龙为平台，意欲意欲登陆以新媒体为主的房地产传媒运营业。巧合？还是另有隐情？这不能不让人平添猜测。

肖勇宣称：“房龙的主要发起人包括肖勇、李咏涛等”??那意思是说，房龙的股东不止肖、李二人，没准单大伟也是股东之一。如果是这样的话，老肖“履新声明”里唯一语重心长的“创业尚未成功，我辈尚需努力”，又应作何解？老王没给够空间肖？