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                                                            深圳楼市进入结构性调整阶段

英联国际不动产顾问事业部副总   卢义容

 

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今年3月，英联在一年一度的房地产市场趋势分析发布会上，明确表达了自己的市场观点：深圳楼市四、五月会加速探底，六月进一步快速探底，放量寻求支撑，在楼市出现一个合适的价格重心后，年底将会趋稳。

深圳楼市从去年第三季度调整至今，整个市场的价值正在慢慢分化当中，整体楼市快速调整阶段已接近尾声，现慢慢进入结构性调整阶段。就结构性调整的差异而言，表现为商业、写字楼与住宅调整的差异、小户型与大户型调整的差异、一手楼与二手楼调整的差异、关内与关外调整的差异、豪宅与普通住宅调整的差异。在次贷危机中，美国四大房地产开发商2007年亏损额在7—27亿美元之间，而最大的豪宅开发商TOLLBROTHERS尚盈利3500多万美元，这正是结构性调整的差异表现之一，本轮房地产调控中，受影响最大的不是高端住宅，而是普通住宅。

就目前的区域比价关系而言，特区内的楼价调整基本到位，特区外特别是一些短时间内房价上涨过快的区域仍有较大调整空间，投资者在弱市中应积极寻找抗跌性较强的物业，快速进行换仓处理。

在目前的市场环境中，开发商跑赢同行比跑赢市场更重要；充足的现金流比高额的利润更重要；做营销比销售更重要。在一片滞销声中，那些顺势而为，大幅调价销售的楼盘仍取得了较好的销售业绩。降价带头大哥万科今年1—5月累计销售面积221万平方米，同比增长39.15%。因此，市场的刚性需求仍是充足的，当楼价达到置业者心理预期时，他们还会继续入场。

中国经济的发展模式正在发生转变，未来地产的开发模式也将发生转变。开发商在疯狂拿地后也将进入反思与思辩期，已有开发商认识到单一住宅开发模式的风险，开始研究绿色地产、集成地产、产业地产、酒店地产及旧改地产。随着房地产短周期时代的来临，未来的地产开发模式必将不同于过往10年的开发模式，因此，新的市场形势下，房地产投资者必须对新的产品模式、融资模式、营销模式及土地开发模式做深入研究，先知先行，方能做大做强。

 

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