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深圳湾豪宅众生相之三：用材篇

meiheng — Fri, 21 Nov 2008 07:48:37 GMT

　　【深圳湾豪宅众生相之三：用材篇】

　　 ● 前言：

　　作为深圳高端居住最具核心竞争力的湾区，深圳湾楼市价值充满着猜想。有人说，这是一个前所未有好的区域，也是一个前所未有好的时机。今年深圳湾“湾时代”的集群规模将全面呈现，升级为深圳“豪宅”集约竞争的区域。

　　除了在售的浪琴半岛、维港、澳城等楼盘外，皇庭港湾即将面市，另有三湘、宝能项目正在建设中，曦湾已开放样板房，后海公馆正在销售，深圳湾真是烽烟四起。

　　闲暇之余，搜集到该区域几大豪宅的详细资料，从各方面解读下这些豪宅，也在饭后茶余跟大家分享些豪宅的那些“事儿”。之前已经聊过这些豪宅的规划和户型，今天就看看这些豪宅究竟用了什么样的建筑材质，哪些豪宅更舍得花钱。

　　● 澳城

　　外墙：德国“强利”高保温节能墙，这种高保温节能墙可以有效防止或减低墙体和屋面的温度变形，因此可以有效地提高主体结构的使用寿命，有利于保持室温稳定。使用后冬天可以起到一定保温效果，夏天可以起到一定降温效果，保持室内温度的舒适感，节能率高达50%。而且可以降低空调的日常能耗，延长空调的使用寿命，减少日常维护的烦恼。

　　耀华LOW-E玻璃：这是一种新型在线cvd法生产的热解多层镀膜玻璃，能够有效阻止室内外远红外热辐射的穿透，可见光透过率高且无反射光污染。

　　夹胶安全玻璃：其主要特性是安全性好，破碎时，玻璃碎片不零落飞散，只能产生辐射状裂纹，不致伤人。具有防暴、防盗、防弹的作用,抗冲击强度优于普通平板玻璃，防犯性好。并有耐光、耐热、耐湿、耐寒、隔音等特殊功能。

　　门窗把手及五金配件:意大利萨威奥品牌原装进口的门窗把手及五金配件。意大利萨威奥公司是全球唯一由法拉利跑车设计公司宾利法瑞那设计把手外形的五金配件制造商，荣获欧洲质量认证等众多知名品质认证。该品牌的门窗把手和五金配件表面处理的盐雾试验270个小时，远远高于国家标准（中国的国家标准为72小时）。

　　澳城在建筑材质上的关注与用心，完全体现了其以人为本、和谐、可持续发展的新都市主义理念，不仅花大成本引进国外先进材质，还更加注重环保与可持续发展，注重用材的艺术表现力，而施华洛世奇水晶吊灯与24K金箔妆点等等的奢华装饰，更加凸显澳城的第一海居豪宅的地位与特色。

　　建筑材质评分：A+

这是澳城的环保节能墙

　 ● 浪琴半岛

　　玻璃：南玻顶级铝合金双层中空LOW-E玻璃，南玻私家研制艺术阳台玻璃——灰玻中带磨砂线条，既不影响海景的视觉效果，又能避免恐高下的视觉压力。

　　外立面铝材：兴发铝材——豪华型铝料，国内铝材业中最高品牌价值，第一个建立国内铝型材业研发中心，国内铝型材业第一个获得国际质量金奖。

　　门扣，拉手：德国诺托牌ROTO，世界上最大的专业门窗多点锁五金系统的制造商。

　　外墙组砖：白兔牌，中国外墙砖第一品牌

　　完全贵族化的建筑材料选择，浪琴半岛真是舍得用钱来堆，仅外立面的铝板就要7千万，而其大堂里的一把椅子（据说是梁志天大师亲自从香港选购的）竟然价值14万，不得不感叹其开发商真是舍得。

　　建筑材质评分：A+

● 卓越维港

外墙石材：“津巴布韦黑”，与钻石生于同一地层，为一种黑色花岗岩，是全世界品质最好的黑色石材，深圳音乐厅也采用同样的石材。所有石材面都经过高温防腐处理，全部干挂工艺。

　　玻璃：同样是使用高远红外热辐射反射率、可见光反射率低于11%的LOW-E玻璃幕墙，可媲美甲级写字楼的玻璃外墙。

　　外墙涂料：氟碳金属漆，这种漆以树脂和银、铝等金属粉特种助剂精制而成，具有金属光泽和金属质感，多用于有高耐久需求和标志性建筑的墙面，如银行大楼、会展中心、宾馆等，使用寿命长达50年以上。在深圳，卓越是第一家将这种氟碳金属漆用到住宅建筑外立面上的。

　　简洁的灰色建筑和大面积的玻璃，让卓越这个崭新的区域充满了现代的气息。阳光照射在建筑的外立面上，可以看到高端石材反射出来的品质感，卓越在建筑材质上的花费心思，更能体现出卓越品质。

　　建筑材质评分：A+

● 皇庭港湾

　　外墙：这些豪宅无一例外的均采用了可阻止室内外远红外热辐射的穿透，可见光透过率高且无反射光污染的LOW-E中空玻璃，皇庭港湾为大面积灰蓝色，最大限度的满足隔音与采光效果。另外还采用了花岗岩高级石材。

　　皇庭港湾采用了大面积的玻璃幕墙，使得建筑极具现代感，同时品质也更为出众。

　　建筑材质评分：A

附加：

　　● 后海公馆

　　外立面：干挂石材，深圳首个将用于写字楼建筑的干挂石材应用于高层住宅建筑，虽然造价高昂，但克服了湿贴石材反碱、反锈、使用年限短等缺陷，增加墙面的耐久性与美观性。

　　后海公馆资料有限，仅了解到其外立面，但这一深圳首个还是很能吸引眼球的，而且后海公馆还送精装修，可都是国际一线品牌的优质家电呢。

　　建筑材质：A　

● 曦湾华府

　　曦湾华府的用材与上述楼盘相比没有什么特别之处，这里就放上曦湾的效果图，大家共同欣赏下。

从27年物业管理发展史看四季山水“普雷米恩” （Premium Living）的服务升级理念

meiheng — Fri, 21 Nov 2008 07:41:37 GMT

最近福田第一山水豪宅新世界.四季山水第一次在全国提出“普雷米恩”（Premium Living）金牌国际物管服务，引发市场对中国包括深圳物业管理发展多年后服务升级的探讨。

　　【改革开放20周年物管发展27年】

　　最近到书店看书，发现最抢眼的是改革开放30周年的系列书籍，涉及政治、经济、人文、地理、地产……细细读来，很受启发！作为地产人，非常感慨改革开放30周年来地产发展的演绎与变化，尤其是与常年生活息息相关的物管。联系最近新世界.四季山水的“普雷米恩”国际金牌物管服务签约仪式，以及新世界集团温国辉温总提出的“中国物管发展27年，是做点总结和展望未来的时候”的提议，相信不久的将来会有媒体放大这个声音。

　　如果简单概括27年历史，可以如此概括：“81年3月我国首家深圳市物业管理公司成立，标志着物业管理这一符合市场经济的新兴行业出现，随着从沿海到内地，从特区到大城市，从大城市到中小城市，物业管理迅速的在我国得到普及和发展。到今天全国已经有3.5万家，从业人员可能是350多万。这个行业已经得到了社会的认可”。

　　【资产保值增值不可或缺物管服务要求升级】

　　物管服务能得到认可的关键原因是与生活的常年息息相关，同时也是资产保值增值的必须的配套。

　　简单总结，物管服务经历了简单——复杂，从清洁维修——业主亲情互动，从生活管理——资产管理，从后期介入——前期介入等特征。

　　最早的官方提法是建设部33号令，住宅小区管理的服务是：是指住宅小区内的房屋建筑及其设备，市政公用设施绿化、交通、治安等环境容貌等管理项目进行维护、修缮；03年《物业管理条例》提出物管服务是：对住宅配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的秩序和活动。后来，慢慢演化出资产管理、委托出租、帮忙购买生活品等等延伸服务，增加了物管的附加值。

　　如果从经济学的角度讲，物业经营管理可以分成三个层次：第一是基本管理服务，如清洁卫生等；第二是物业的资产管理，如协助出租、卖楼等；第三是物业的投资组合管理，如共同经营共同盈利，如产权式酒店类。

　　物管的需求层次更新换代与马斯洛的精神需求层次一脉相承。生活在进步，需求在进步，服务在升级。

　　【新世界.四季山水引导新一代物管服务升级】

　　新世界.四季山水在着实引导新一代的物管服务升级。率先提出全球首个“普雷米恩”（Premium Living）服务，这是对传统服务的升级化版本，是引领物管服务向更高层次发展的一次小小“革命”，可能会促发市场对物管服务升级换代的新一轮思考和探索。

　　普雷米恩服务最大的特点在于：新世界.四季山水物管服务将几大“时尚”理念包括国家倡导的节能环保等理念进行有效结合：一站式服务理念、环保自然理念、环境管理理念、资产管理增值理念、人性亲和理念五大理念是截至目前中国最“先进”完善的服务理念。普雷米恩服务不仅仅可以提供客户服务、清洁保养、设备维护、安全消防、文化活动等，还可以让业主即便足不出户也可享受到优质的星级物业管理，例如可以利用社区保健站定期到小区内作宣传、讲座或提供一些基本的体检服务，既给小区业主带来便利，亦可借此带动与保健站日常业务的联系。也可以实现房产的保值升值服务。

　　改革开放30年，物管发展27年，诸多感慨，物管人员可能有更多的唏嘘与建议。在此小献笔。

【豪宅播报】：四季山水11.15举办两大“首创”活动（首个登山节+与DTZ签署首个“普罗米恩”服务）

meiheng — Tue, 18 Nov 2008 07:27:42 GMT

　　11月15日，新世界.四季山水同一天搞了两场活动：新世界集团联合szhome、移动电视频道举办首届梅林山登山节、开发商新世界集团和国际金牌管家戴德梁行共同签署全国首个“普罗米恩”金牌物管服务，两大活动吸引了上百名准客户和业主参加，共同见证了新世界.四季山水的山水生活理念和未来人居服务的上善生活方式，从而更好地展示了新世界集团为了开创品质生活而做出的积极努力。

　　【首个梅林山登山节：2天内报名人数爆满】

　　四季山水西、北、东有3个大的公园，并且拥有深圳最美的水库——梅林水库，如此天赋优越的自然环境，让梅林一带成为桃源般的生活天堂，但凡在这里居住过一段时间的人，都舍不得离开，这也是为什么梅林的房价一直比较坚挺，抗跌性最强的原因。试想，有几个区能做到3个公园+1个水库？山水为一体？

　　四季山水于上周推出“首届梅林山登山节”，仁者乐山，智者乐水，2天内报名人数便爆满，可见准业主、业主对健康生活的高度认可与积极体验。15日当天，来自深圳社会各界共计百余位朋友聚在一起，在新世界集团有条不紊的组织中成功举办登山节！无论是老人、小孩，还是年轻的朋友，全部都神采奕奕地，边登山边交流，其乐融融，所谓的比赛结果，其实并不重要，重要的是享受难得的快乐的健康时光。笔者已经接近1年没有登山，此次参与活动，倍觉享受大自然的可贵。

　　朋友，有空记得去山上呼吸点新鲜空气！从高处望翠绿的水库，那种怡然的心境，很难用一句话来形容！

　　梅林真不错，3个公园+1个水库，很霸道！

　　【新世界集团与国际金牌管家戴德梁行签署首个“普罗米恩”服务引业主赞叹】

　　登山比赛结束后，所有登山友包括业主、准业主共同见证了新世界集团与国际金牌管家戴德梁行签署首个“普罗米恩”服务，再次领悟新世界集团在提高生活品质方面所做出的积极努力和贡献。

　　戴德梁行是世界地产顾问五大行之一，在物管方面独有建树，中国许多楼盘以引进“戴德梁行”物管为荣，并可能以此作为卖楼时候的卖点。戴德梁行为切实响应新世界集团为业主打造品质生活需要，特地全球首次推出“普罗米恩”（ Premium Living，翻译过来就是优质生活）物管服务。笔者研究了一下，所谓普罗米恩服务就是全方位的服务——为业主提供客户服务、清洁保养、设备维护、安全消防、文化活动等，从描述看，最大的特色在于：为业主提供特约泰式园艺布局服务，包括对室内的园艺、水簇、装饰布局等；将针对各类系统制定短、中、长期维护保养计划，保障其正常使用，延长其使用寿命，令物业整体历久常新，使其价值保持在市场的合理水平。两大特色对于业主来说最实惠，前者可以将新世界集团立志打造四季山水泰式纯文化的理念发扬光大，后者可以增加物业的增值保值性——但凡投资的人都知道，房子是否升值、保值最重要的一条保障就是物管是否好。好的物管甚至可以提升口碑，创造新的价值。

　　现场业主对新世界集团此举非常满意，但也对戴德梁行所谓的“普罗米恩”服务多有不解。对此服务方式，也许只有在后期生活中更好地体验。

　　【新世界集团确实在为业主做积极的实事】

　　两次活动同时放在一起举办，本来就是一件要求协调工作能力超强的大事儿，15日两大活动都办得很顺，从登山报名规则拟定、人员邀请、媒体组织、现场控制、服装制定、饮食提供到签约、颁奖，都很顺畅，有条不紊的组织再次彰显新世界集团营销老总的领导能力和营销团队的合作精神。

　　对新世界集团最深刻的印象是商业、写字楼、住宅领域都想做“老大”，而且前两者已经实现：新世界中心是深圳CBD目前最高的写字楼，租金和售价都是CBD北区最贵的；另有无锡新世界国际纺织服装是中国最大的纺织服装城。住宅方面，四季山水是新世界集团希望打造的福田第一山水豪宅，引进都是国际机构合作，从纯泰国的设计公司泰国Green Architects到澳大利亚柏涛，从戴德梁行到中冶，都是品牌大腕合作，四季山水园林可以说是深圳第一泰式园林，肯定值得一看。

　　深圳市新世界集团是以房地产开发为主，集建筑、物业管理、贸易、实业为一体的多元化企业集团。旗下拥有13家全资企业，自1993年创立至今，已成功开发新世界荔园阁、新世界梅林山月居、新世界莲塘鹿茵绿地、新世界家园等多个高尚住宅项目，2004年，在全市房地产开发企业综合排名第14位，荣膺民营企业综合实力前三甲，2005年是集团快速发展实现历史性跨越的一年，至今平稳发展。

　　新世界集团多元化的道路赋予其特殊时期的超强抗风险性，如今的新世界集团面临着多元化发展的升级问题，地产开发在物类多元化的同时，是否需要“城市多元化”，也是需要考虑的问题。

新世界.四季山水有什么牛的！

meiheng — Tue, 18 Nov 2008 07:26:32 GMT

　　最近一帮人聚在一起聊楼市，聊豪宅，谈到四季山水，步步梳理，发现其实四季山水还真有所谓牛的！

　　■■地段：离城不离尘的CBD生活圈■■

　　没啥牛的，离福田中心区10分钟！离梅林关也10分钟，左右逢源，相比蛇口、盐田等深圳市区地方到达中心区，不过快10-20分钟而已。

　　不牛，数十路交通像网一样撒在梅林！

　　没啥好牛，地铁正在修建，未来进出深圳各地轻松快捷！

　　……

　　■■人文：高官、公务、仁者的天堂■■

　　没啥牛的，早期最大的福利房梅林一村聚集了深圳各个行业的高官贵人，公务员一大把，所以配套啥的好得很，梅林整个片区都跟着公务员区受贿。爬过梅林山公园、赏过梅林水库，才会知道为什么深圳最适合山水人居的地方就在梅林！

　　仁者乐山智者乐水，3大公园+1个水库，让乐山者与智者享受不尽的生活境界！

　　深圳人气最旺且消费最实惠的地方，不在别处，就在梅林！

　　■■自然资源：穿过3个公园1个水库就到家■■

　　牛啥，不过拥有深圳最漂亮的梅林水库而已！

　　没啥牛，不过西、北、栋被3座公园环抱而已！

　　牛啥？不过背靠深圳第一大市政公园而已！

　　牛啥？也就背靠连绵50公里长塘郎山脉，深圳也就只有1%的可以享受山居生活而已！

　　……

　　■■产品：山水纯粹大宅■■

　　不牛，但很尊崇，连工人都带独立的入户电梯而已！

　　也没啥牛，深圳罕有同时赠送入户花园+露台+中空庭院的楼盘！能同时赠送这三项的楼盘最多只有5个，相当于买房就优惠了2成！

　　也不牛，深圳面宽最大的客厅宽达6m堪比别墅！

　　牛得有特色，深圳唯一拥有150米私家水上车道的浪漫大盘！

　　不过就是深圳第一泰式园林纯粹泰国公司打造而且连饰品都是进口泰国而已！

　　没啥牛，70-90政策下深圳罕有的2008深圳福田纯粹大宅！

　　……

　　总之，2008深圳福田第一山水豪宅，也就是四季山水而已。

　　【2008深圳福田第一山水豪宅】

　　——城市，土地，建筑，四季山水用奢侈参数成就山水大宅

　　项目总占地面积3.9万m2，总建筑面积为15万m2，一期占地2万m2，总户数327户，提供车位516个，车位户数比接近1.5：1，3.78的容积率，44%的绿化率，2梯2户或3梯2户的配置。

　　【2008深圳福田纯粹大宅】

　　——在无敌山水美景面前，除了用臻美的建筑回馈之外，别无他法。

　　坡地错落抬高式建筑设计，独特的“Z”字型布局：1、2、4、5栋分布在“Z”字的四个连接点上，3栋则处于“Z”字的中间位置——如此布局最大程度上保证了每栋楼宇的通风和采光及有效避免对视。纯板楼住宅，纯大户设计——入户花园、双层露台、景观阳台三重尊崇设计，或面山，或观园，南北通透、视野开阔，胜揽塘朗叠翠，小区水景园林尽收眼底。

　　纯粹大户型，面积150m2以上，70-90政策下罕有的大宅产品。

　　【深圳第一泰式园林！】

　　——参天之木，必有其根；怀山之水，必有其源。

　　泰国的园林大师LEM亲自设计。

　　中心庭院式设计手法，结合室外水池，会所，住宅首层架空，生态复式地下车库等，将水体、绿地、树木、铺地等交错布局，创造出一个多层次的休闲场所。

　　独立半岛——5栋楼王地位特殊，由浅水和绿化将其与其它的楼独立开来。

　　风水上的明堂——自4栋随台阶而下，落差高达10米的叠泉高低流淌下来直到售楼处，背山面水，感觉是从山上直接流水下来，像一条溪谷。

　　【深圳唯一拥有150米私家水上车道的浪漫大盘】

　　颇具特色的设计，水上私家车道，尽然长达150米，坡地式上升，享受走红地毯回家的尊贵待遇；高达10米左右的水池喷泉，绝对是CBD内第一个拥有如此喷泉的小区。

　　【深圳面宽最大的客厅宽达6m堪比别墅！】

　　——奢华的空间，生活的享受

　　生活的享受，以形式为外观，以内在的和谐度为落脚点，如此大面宽，短进深的人性化设计，多采光的同时带来多重景观视野，造就舒适的居住环境。更有10平方米阔绰观景大阳台，揽山纳水，举城罕有！

　　【深圳罕有同时入户花园+露台+中空庭院的户型】

　　在2006年的建筑测绘新政之后，深圳的大露台、中空庭院逐渐收敛并退出市场，而能同时做到大露台加中空庭院的已经寥寥无几，四季山水便是其中之一。而其赠送面积达30平方米，使用率接近100%。

　　【讲究私密：工人带独立电梯的豪宅！】

　　在楼王5栋，3梯2户的设计让服务电梯独立于主人电梯，通过服务电梯直接连接生活阳台，让家佣通过生活阳台步入厨房工作，而配有工人房的楼王设计，使得主仆生活彻底分开。照顾主人私密性的同时，也兼顾了工人的隐私。

　　【背靠连绵50公里长塘郎山脉的美宅】

　　塘郎山乃是深圳最长的一座山脉，主峰海拔430米，可南眺深圳湾和华侨城，此山风景秀美，负离子含量十倍于市区，对身体健康极其有益，非常适合登山驴友锻炼身体。

　　【背靠深圳第一大市政公园的美宅】

　　四季山水之后便是深圳第一大市政公园——梅林山公园。梅林山公园占地共121公顷，横跨福田，南山，宝安三区，集自然保护、康体保健、游憩休闲、生态科普教育于一体，并设有3条登山、漫步路径方便市民游玩。

　　【被3座公园环抱的美宅】

　　四季山水不仅有最大的第一市政公园做靠山，其那面还有莲花山公园和上梅林文体公园，如此丰富的文化休闲资源，更凸显四季山水的稀缺性。

　　【可远眺梅林水库的美宅】

　　同样位于四季山水西北面的梅林水库，面积达到4.26平方公里，三面青山环抱，四季秀色依然，四季山水的高层便可在家中一览可餐秀色。

　　下图：四季山水私家林荫道有华侨城的茂林

【深圳湾豪宅众生相】之一：规划篇

meiheng — Thu, 13 Nov 2008 09:36:06 GMT

■ 前言：

　　除了在售的浪琴半岛、维港、澳城等楼盘外，皇庭港湾即将面市，另有三湘、宝能项目正在建设中，曦湾也即将面市，后海公馆正在销售，深圳湾真是烽烟四起。

　　闲暇之余，搜集到该区域几大豪宅的详细资料，从各方面解读下这些豪宅，也在饭后茶余跟大家分享些豪宅的那些“事儿”。首先来聊聊现售或者即将推出豪宅的规划布局，从总体上认识它们。

　　■浪琴半岛

　　整体规划：项目所处区域为深圳高新区南区（又称南硅谷），位于南山区高新南滨海大道与科技南路交汇处，南临滨海大道，北临高新南环路和南外小学，东为科技南路，西面为卓越浅水湾。浪琴半岛由3栋高层住宅及1栋带下沉广场的独立商业组合而成；项目占地面积19967.8㎡，建筑面积57904.35㎡，容积率2.9；其中住宅51406㎡，商业5995.54㎡；地下共2层为商业、车库及设备用房。三栋为一类高层板式结构建筑。

　　1、2栋为30层，1层是全自然通风采光的生态车库及临街商铺。2层是东南亚滨海风情的景观园林及泳池，面积约10000㎡。1、2栋的2、3层是Townhouse海景别墅，特设私家车道及空中车库；4层是架空花园及娱乐设施，4层以上为平面海景美宅。

　　3栋为27层，高92.45米。1、2层是住户大堂和架空层；3层起是面积为251㎡的无敌海景5房3厅3卫单元；20层以上是面积为371㎡的复式单元。

　　规划特色之处：浪琴半岛地块本为小宗地块，且平地，按常规，即便设一层架空层，二层也会被滨海大道高大的树种遮挡海景视线，而且地下室也最多一层。但浪琴半岛的设计单位在坡地规划总理念的指导下，通过“抬高地势”的方式，让浪琴半岛实现：

　　1.住户一层也能看到南边深圳湾、香港、填海区的景致；

　　2.立体式园林，错落有致，高低起伏，移步换景，且大大提高绿化率到50%；

　　3.降低建筑覆盖率至26%；

　　4.首创此类物业地下设2层车库，车位总数498个，而住户255户，车位与户数比约2：1，即1户2个车位；

　　5.地下车库设置2层，且都生态阳光，而且5户Townhouse可享有独立的私家园林走道和坡地景观，通过景观带而不是门卡来区别底层Townhouse小园林和小区大园林的关系，而且，Townhouse还有私家车道，私车还可入户；

　　6.既没有增加建筑覆盖率，还在2万㎡的小区设立了独立式商业，而且是下沉式商业，与交通系统连为一体。

　　规划布局评分：A+

　　■卓越维港

　　该项目位于深圳后海填海西区，紧临西部通道口岸区，科苑大道西，招商路与工业八路之间。总占地面积6.5万㎡，总建筑面积约13万㎡，容积率为2.0，其中住宅建筑面积10.4万㎡，商业建筑面积2.36万㎡。项目被市政用地（市政绿地）分隔成了南北两区，共9栋高层以及百余套Townhouse，其中南区5栋高层全为板式结构，仅北区有两栋为品字结构，项目配备有1080个停车位，而住户有556户，车户比约为2：1。项目东侧均为规划建设中的城墙公园和学校绿地，西侧也是一个带状绿化公园。

　　卓越维港向东看海，东面布局别墅，北面布局高层，别墅隐私性略微偏差。又由于别墅密集，园林略显局促。

　　规划布局评分：A

　　■澳城

　　项目地处深圳蛇口，东临填海规划区，北临工业五路。整体规划占地面积近20万㎡，一期占地面积40557.10㎡，总建筑面积86520㎡，容积率为2.5，其中住宅建筑面积74940㎡，商业建筑面积7200㎡。项目由7栋高层小高层组成，共447户，主力户型为130-150㎡的三房、四房，配有500个停车位。项目设有配套商业设施、配套社区服务设施、幼儿园等建筑，室外配套设施有活动广场、休闲绿化花园、户外游泳池等，有2.8万㎡的六大组团现代生态坡地园林。

　　澳城组团式规划赋予项目规模达2万m2的园林空间，易于表现园林的大气精美。适当错落起伏的坡地规划赋予园林及建筑台地式的优雅造型。澳城一二期之间需要讲究有机融合。

　　总结澳城最大的特点：组团式，大园林。

　　规划布局评分：A

　　■皇庭港湾了

　　项目位于南山区蛇口东填海区，深圳湾畔，紧邻卓越维港。占地面积26401㎡，总建筑面积83392.27㎡，容积率为2.0，其中住宅建筑面积42155㎡，商业建筑面积10000㎡。项目共由5栋高层南北通透板式楼、9栋联排、4栋双拼组成，户型以176平米三房为主，以及少量236平米四房、复式，其中三房174套，四房16套，高层顶层为12套复式，双拼4套，联排9套，共计215套，配有462个车位，车户比超过2：1。高层全部三梯两房，保姆有单独的电梯，双拼别墅有电梯直接入户。

　　皇庭港湾规划上最大的特点是商住一体：底层作为商业，别墅、高层、花园、泳池等都设在2层以上，相当于抬地建筑，有利于观海。但相对于豪宅对隐私的需求而言，如此商住一体化的规划相比浪琴半岛商住独立的规划明显略逊。共五栋高层南北呼应，中间布局别墅，相比维港一排高层力压一栋栋别墅而言，皇庭港湾的密度显得略微舒适。

　　规划布局评分：A

　　附加：两个项目的资料

　　后海公馆：项目位于深圳南山区后海大道与蓝天路(原工业五路)交汇处，总占地面积25040.3㎡，总建筑面积85040.92㎡，容积率为2.56,其中住宅建筑面积60500㎡，商业建筑面积2500㎡，会所建筑面积1000㎡。项目规划有4栋31-32层高层住宅，总户数549户，提供车位454个。项目园林采用坡地式园林，靠近商业街铺一边抬高，自然隔开居住区与商业区，且园林中的栈道与小台全为手工制作。

　　后海公馆建筑面积澳城相差无几，但占地面积却少于澳城，其舒适度就要稍逊一筹了。且园林面积偏小，加上项目西北方向的连销售人员都不清楚的一块空地，对景观视野会有一定影响。

　　规划布局评分：B

　　■曦湾

　　项目位于深圳豪宅聚集地后海湾片区，北临东滨路,西接后海滨路,东为科苑南路。总占地面积14463.68㎡，总建筑面积48865.55㎡，容积率2.0，其中住宅建筑面积 20830㎡，商业建筑面积6000㎡。该项目规划有196户纯复式住宅，分叠拼和高层两种，配备了250个停车位。其中高层全为三房纯复式艺墅空间，总共164套，建筑面积约为89平方米。叠墅共4栋32套，建筑面积为200多平方米。

　　其布局与卓越维港类似，叠墅分布在东面，西面两侧两栋高层，叠墅完全在高层俯视之下，私密性稍差，且园林面积小而局促没有特定风格。

　　规划布局评分：B

　（下图：深圳湾楼盘布局图）

看浪琴的效果图

澳城：

皇庭港湾的：

后海公馆：

新规2年后，深圳哪些盘还带露台和中庭？

meiheng — Thu, 13 Nov 2008 02:42:25 GMT

　　“大露台”的故事从2003年开始蔓延，2004年疯狂，2005年癫狂，一个大露台赠送面积最高可以达到30m2！开发商赚到了吆喝，也赚到了销售率，当然羊毛出在羊身上，多出的赠送面积是需要业主多掏钱才买得到的，房价拉高一度归罪于大露台，于是，2006年，深圳政府出台了包括限制大露台免费赠送的《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》政策，其中对大露台的约定是：两层及以上高阳台（俗称“露台”）小于12平方米，不计算面积。有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面或主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积。其余情况计入建筑面积。新规之后，深圳的“大露台”逐步收敛：面积减小或者干脆不做大露台。

　　相当于大露台的花哨无当而言，可改做一间房的“中空庭院”来得实惠得多。中空庭院从香蜜山开始，中信红树湾将之发扬光大，鸿荣源地产的项目从2005年开始就没少过送空庭，如此“中空”等于白送一间房！有没有诱惑力？有！显然，大露台+中空庭院大面积的赠送助推了房价的上涨。在2006新测绘标准中也对中空庭院做了明确规定：“对无柱凹阳台或有柱，但水平投影面积小于等于12.0平方米的凹阳台，当其对外开敞面宽度（阳台宽度）小于等于2.0米时，其凹入进深（取阳台结构板外缘至外墙外缘的垂直距离）不应超过2.0米；当对外开敞面宽度大于2.0米且小于等于5.0米时，其凹入进深不应超过2.40米；当对外开敞面宽度大于5.0米时，其凹入进深不应超过2.8米。”如此规定显然对“偷空庭”没啥意义，因为这样大小面积的空庭做房间不舒适，还有点与整体布局格格不入，于是，相对于大露台而言，现在市场上的“中空庭院”更加的稀缺。

　　个人统计：如今市场上在卖的带大露台的项目有如下系列（如有遗漏请补充）

　　南山：澳城浪琴半岛维港兰溪谷桑泰丹华鼎太风华中信红树湾红树西岸

　　福田：四季山水珑园水木澜山

　　罗湖：晴山月

　　盐田：八佰麓居（麓港国际）东海岸

　　宝安：中粮澜山湾上六座花园星河丹堤花园熙龙湾花园（N23区）鸿荣源禧园世纪春城四期

　　龙岗：洋畴湾花园第五园(五期) 君悦龙庭公园大地花园水蓝湾园中海康城花园慢城龙园意境华府

　　个人统计：如今市场上在卖楼盘带中空庭院的项目有如下系列（如有遗漏请补充）

　　南山：澳城中信红树湾

　　福田：四季山水

　　宝安：熙龙湾花园（N23区）鸿荣源禧园

　　龙岗：公园大地花园

　　换言之，能同时做到赠送大露台+赠送中空庭院的楼盘只有如上几个。从户型布局看，以上楼盘前三者澳城、红树湾、四季山水的中庭可以改建一间房，而且非常的舒适大方。

　　未来，大露台、中庭将逐步退出舞台。如果要评选历史的记忆，可以到澳城、四季山水等楼盘中探寻。要寻找绝版的历史性标本，也可以到这些楼盘。

　　澳城、四季山水、红树湾等几个同时赠送露台+中庭的楼盘，如果算上基本上每户都可以达到20-30%的赠送面积，那么均价相当于自动下调2-3成，如同时卖2万平方，实际相当于1万6每平方左右，这种性价比，以后可能少有。所以，这些楼盘有点像最后的“赠送”晚餐而被记忆。

　　（有多少露台可以重来）

深房企老总自称：回暖还看2011年

meiheng — Thu, 13 Nov 2008 02:27:57 GMT

　　今日拜会房企周总，每次与之聊天必有收获，此次不例外。周总在地产形势好转、购房时机、开发商前景等方面都有所涉猎。

　　周总认为，经济发展有规律，每次调整期在3-4年，初步预计2011年经济和地产形势可能会好起来，但事实上，在国际经济衰退大环境下，颇有中流砥柱之名的中国也不能独善其身，可能回暖时间会拉得更长，而且，以后也很难像过去两年里的疯狂，所有人应做好过冬的准备。

　　对于购房，周总告诫：永远没有底部，正如永远没有顶部。当你认为到底而入手的时候，也许更低的点就要出现；当你认为到顶的时候，还有更高峰可以攀登。依此话，说到底，没有谁是神仙可以预知未来从而确定所采取的行动是正确的。按笔者观点：既如此，该买还买，只要你认为值，过了此村没有此店，每套房都是唯一的；想观望不妨留守，谁不不能强迫消费。

　　对于开发商的前景，周总讲到一个特别有意思的观点：现在处于理性降价期，开发商缺钱了，就弄几套特价房卖，待到资金再出现问题，又弄几套特价房卖，但到明年，很可能出现“开发商无序逃跑”的局面。市场将面临巨大的考验。

　　如上三大观点有待后市检验，且拭目以待。但有一点是必须认识的：世界似乎经历着如美国1929年十年大衰退的危险局面，全球各国纷纷采取降息、增加投资、拉动内需等方式自救，美国推出8500亿“救济款”、日本推出总额达26.9万亿日元的经济刺激方案、荷兰单向全球人寿保险公司便助资30亿欧元、英国推出5000亿英镑拯救经济方案、中国推出4万亿的经济刺激方案震撼全球！此次全球各国反应速度之快，非常难得。

　　中国是世界的一大份子，必然受到国际环境的影响。周总所论，自有一番应和国际国内环境的成分。仔细分析，发现周总所论观点与深圳大学国际金融研究所所长、深圳市政府经济顾问国世平博士的诸多观点大同小异。国世平博士指出“今年只是地产商的秋天，明年才是冬天，后年是隆冬”，此“隆冬论”引起了市场小小震撼，与周总所论2011年可能回暖比较吻合。国世平还指出，此番调整，深圳房价可能会回调到8000元/平方米左右才能回到与经济发展及居民收入相称的均衡状态。相应的，深圳楼市目前已经出现的负资产现象，“到明年可能达到顶峰”。这与周总即将推出的某可实现“一房变三方”的楼盘均价定位在8000左右又十分的吻合。

　　不管国世平博士抛出怎样刺激眼球的“隆冬论”和周总提出怎样的“底部论”，正如郎咸平不论怎样忧虑地产的崩溃，但都免不了最终的一致的结论：地产是长期投资产品，看好长期行为。

房地网成立两周年之际初登梅林山

meiheng — Tue, 11 Nov 2008 03:37:48 GMT

昨天有幸参加了房地网在四季山水举办的一场特别有意义的两周年庆典活动。活动分三个环节：登山、地产沙龙、自助晚宴。每个环节都组织得非常到位，不仅让来宾感受到了房地网的精心组织、房地网的特殊运作和魅力，也让来宾对深圳福田第一山水豪宅有了更清晰的认识。

房地网是中国第一家报网联动的地产专业网站，特设了新闻聚焦、深圳地产、2小时生活圈、1555地产新闻视频播报、现场直播、政策法规、球体看楼、网上看楼、人物专访、土地信息、美女样板房、图解新盘、看楼直通车、二手楼市、大势分析、商业地产、写字楼、地产论坛、地产博客、律师楼语、家装家居、建材超市、八卦地产等栏目。其中的特色栏目有：美女样板房、1555地产新闻视频播报、图解新盘、球体看楼和网上看楼。以资讯的丰富和及时，以动态的视频与美女看楼的指引，房地网成为深圳地产界一朵奇葩。来宾都对房地网予以高度的表扬，并希望房地网再接再厉，再创辉煌。

由于第一次登山，一路走来，特多感慨，故对登山环节多言几句。

昨日天气晴朗，金秋季节的天空一片蔚蓝，如幕布般的缀着片片云朵，阳光暖暖，夹着徐徐清风扑面而来的空气格外清爽。如此怡人天气正适合登山远眺，品味山水美景的自然境界，放松疲惫的身心，释放格子间里的迫人压力，彻底融入到巍巍大山的幽静与潺潺水流的轻快之中去。

登山入口离四季山水并不远，仅百余米而已，且车流稀少，对行人比较安全。入口处一块大石醒目而又简洁，大石后面积很大的一块草坪郁郁葱葱，让人在登山之初就已放松身心，开始享受之后的登山活动。

登山小路平整洁净，并没有想象中的那么陡峭崎岖，难以攀登，再辅以路旁的葱郁的树丛和青青草地，这样的登山实在是一种心灵的享受。梅林山的登山路设计的非常之人性化，坡度不大，路面宽敞，一段上坡路之后便会有一段水平或者坡度极小的路来让你调整呼吸和体力，完全不会有气喘吁吁，上气不接下气的疲累。

在登山起点处还有一特别的景点呢，三圣宫和土地宫。三圣宫里供奉的便是我们熟悉的佛教宣称的西方极乐世界的三位尊神阿弥陀佛，观音菩萨和大势至菩萨，门前香火不衰，说明来此登山拜佛朝圣者还不少呢。三圣宫旁边便是土地宫，香火同样旺盛，只是庙小佛微而已。

从三圣宫门前过，便正式开始了登山之旅，道路坡度开始加大，路面也要窄许多，难度显然要比刚才大些。可是，不付出一定的汗水和攀登怎能欣赏到山脚下所看不到的风景，更难体会只有在山顶才会有的一览众山小的开阔胸怀。其实登上山之巅并不是那么难，难就难在是否能坚持，能否坚持下去登上顶峰，挑战自己的体能。

很遗憾的是昨日的登山只是房地网庆典活动的开幕，目的只是为了让大家稍了解梅林山水，放松下心境而已，并没有让大家登上山顶领略梅林山水的自然之美。所以，走马观花的看了下登山之路，沿水库大坝路欣赏了梅林水库的秀美之后就下山了。不过在山脚的一番逗留也足以让人心旷神怡，更加期待登上山峰之巅去远眺脚下的一切，不仅是众山的小，碧水的迤逦，还有远离都市喧嚣的那种自由自在的轻松。

就因为只是简单的走访一下，所以更想登上那巍峨的山峰去体验成功的喜悦。这也是为什么新世界四季山水登山节活动（11月15日）公布之后两天就已名额报满的原因吧，不过登山的目的并不在那个“节”字，登山爱好者未尝不可以自己结伴来挑战梅林山，退却比赛的外衣之后也许更能体会登山的乐趣。

【2008年1-10月深圳豪宅销售报告】

meiheng — Mon, 10 Nov 2008 08:55:06 GMT

【2008年10月深圳豪宅营销动态】

meiheng — Mon, 10 Nov 2008 08:51:49 GMT

【2008年10月深圳别墅销售报告】

meiheng — Mon, 10 Nov 2008 08:47:47 GMT

深圳能否成功打造第一个Hip Hotel？

meiheng — Mon, 10 Nov 2008 04:14:46 GMT

　　【未来全球酒店内部装修越来越像“家”】

　　根据4月法国CDC证券公司调查结果显示，全球各类连锁酒店所占的比重分别为：豪华型5%，高档30%，中档37%，经济型20%，适用型8%。不过，经济型和适用型的酒店仅占28%，发展潜力较大。

　　未来酒店业发展有几大趋势：酒店集团化趋势更加明显、品牌酒店加速全球化、“数据库一族”亮相（员工“比任何人都要了解你的常客，同时在你的电脑系统中要保存并跟踪他们的信息”）、跨产业合作成为新景象、个性化服务不再是虚言、市场细分新概念层出不穷、酒店内部越来越像家。最后一点：酒店内部越来越像家已经比较明显，这也是“个性化服务”的基础。

　　以写意化的设计空间、定制化的私密性服务赢得市场口碑的Hip Hotel之所以受到全球特色人士需求，也正是迎合了“个性化服务需求”。作为国际化的大国——中国其实很需要Hip Hotel。

　　【什么是Hip Hotel？】

　　一提到hip，也许你首先会联想到年轻人常说的Hip-hop，也就是所谓的嘻哈，穿着大号的服饰，带着沉甸甸的金属挂饰，说着黑色基调的粗口，在街头随兴地节奏感极强地扭动身体----也就是街舞，或者风格怪诞的涂鸦等等。这是起源于美国贫民街区黑人的生活中，现在已演变成为一种流行的文化方式和代名词。

　　HIP Hotel是行业内继Boutique Hotels之后新崛起的酒店类别，其原意为 “Highly Individual Property （具高度个性的物业）” ，以极富个性和风格的设计和极强的定制化私密性服务闻名遐尔，室内设计和空间规划充满创意，与Boutique Hotels的温和典雅装修风格也大有不同。

　　Hip Hotel最早起源于巴厘岛的AMANRESORTS酒店集团，在上个世纪的90年代，在整个欧美的发达国家日益兴起，而且它非常具有风格的酒店，非常讲究室内设计，讲究空间创意。而此种酒店通常都是小规模的，二三十个房间，收费方面一点也不便宜，却渐渐蔚为潮流，受到很多客户欢迎。

　　Hip Hotel最突出的特点就是不拘泥于某些特定的模式和标准，完全以市场需求为原则，以自身条件为基础，采取“目标市场设计”的办法，以一种创新、讲究的专业设计，很有文化品位的产品定位打造了一种不流于世俗的高端产品。其室内设计及整体环境充满创意。它强调“艺术、品味、风格、尖端、潮流、创意、引领”等诸多具有主观引领意味的行事趋向。Hip Hotel在服务方面，不是商务酒店那一套标准化星级制度，反而更注重于人与人之间的亲密感受，真正要做到宾至如归的要求。而商务酒店始终都有那种办公出差、过客的感觉，对要求悠闲、放松、度假的旅游人士，总会显得格格不入。相比较而言，Hip Hotel给人的感觉就要更加亲和了，让客户能够放松，体验轻松人生。

　　【澳城能否成功打造Hip Hotel】

　　澳城是深圳湾与蛇口半岛交汇处的最大的在售海居大宅，扼守深圳与香港等珠三角城市互动的关口，把脉深港、珠三角经济、人文互动，并且，由于澳城位于深圳湾与蛇口半岛聚集处，属于“两岛一湾”的核心位置，既可以辐射深圳湾百万豪宅群及百万金融圈的商务、生活、政务、旅游酒店需求，而且可以辐射蛇口半岛大量国际友人的酒店式居住需求，有此可见澳城规划酒店是非常具有长远眼光的策略！

　　目前，深圳湾酒店极少，现有的凯宾斯基和未来的体育公园酒店远远不能满足深圳湾百万金融圈高级白领、高管的酒店居住需求。

　　但澳城能否成功打造Hip Hotel？

　　该类酒店是国际上非常具有特色的酒店，设计、经营都独具特色，澳城若想成功打造Hip Hotel，还需要首先做足以下功夫：特色的匹配装修设计、寻找良好的经营团队。至于其他硬件，比如澳城自身的经典园林、艺术殿堂式的硬件设备与装修等已经为hip hotel打好基础。

　　期待深圳第一个Hip Hotel正式亮相。

　　（图：Hip Hotel St. Martenslane ）

观澜湖球会别墅算不算顶级豪宅区？

meiheng — Thu, 06 Nov 2008 03:23:23 GMT

　　上周末参加在观澜湖大宅举行的“特报改革开放三十年名流之夜”活动，来自深圳开发、媒体等领域的大佬、先生、女士们聚居一堂，在驾保时捷兜风中、在冷餐热饮传递间、在杯来酒往中，再次体验了一回“顶级豪宅生活方式”，大家蜻蜓点水地论及当晚的主题之一顶级豪宅开发模式及市场走向。话语交谈间，大家先考虑到的是：顶级豪宅区构成元素是什么？观澜湖球会算不算顶级豪宅区？

　　在东海岸一业主朋友的网络文章中，他认为深圳唯一的顶级豪宅区只有一个：大梅沙，原因很简单， “个人以为，深圳2000万以上的别墅（含独立和联排）和1000万以上的平面大户型或复式单位方可称为顶级豪宅。占据真正稀缺自然资源，良好的周边环境，并拥有相当数量的(如项目户数总量的30%以上)千万级单位的物业才有资格称为顶级豪宅项目。在同一片区同时拥有数个顶级豪宅项目的地区方可称为顶级豪宅区。”对于“唯一”和“同时拥有数个顶级豪宅项目”这两个概念我持保留意见，其他观点，我个人比较赞同。比如：

　　1、顶级豪宅因资源而贵，占据稀缺的自然资源，可以成就豪宅的品质生活。从这个意义上讲，观澜湖大宅拥有不可颠覆的20平方公里的世界第一代球会，而且被规划为政府的绿色保护地带，具有永久性，不会被填掉。世界十大豪宅中，也有高尔夫豪宅在列。

　　2、顶级豪宅需要有高起步价格或高户型面积。“2000万以上的别墅和1000万以上的平面大户型或复式单位方可称为顶级豪宅”有一定的道理，这两点对观澜湖大宅来说毫无悬念，观澜湖大宅最高售价超出 1亿，成为珠三角第一栋亿元别墅。当然也有相对比较便宜的单位，比如现在正在卖的“上堤”别墅，售价720万左右，相当于3.5万/m2左右，雷同星河丹堤、东海岸的价格。

　　个人认为，在以上基础上，定位“顶级豪宅区”还有几个标准：

　　1、居住群的身份与价值。顶级豪宅不外乎两种：资源型、人文型。资源性表现在对稀缺资源的占有，如山湖林海资源，东部海滨大梅沙片区能成为顶级豪宅片区的背景就在拥有绝对的海景资源和山景资源。而另一种顶级豪宅区因人文而贵，正如英国的城堡因为国王、王子或皇室贵族居住过而昂贵无比，也就是“名人效应”的价值所在。名人效应下形成类似身份者的群聚，从而提升人文的价值。大梅沙片区高官达人成群，观澜湖的业主非富即贵，而且来自世界各地，香港、台湾、北京、深圳等地有钱有闲的人群聚在此。

　　2、顶级豪宅区还应该有顶级的像样的产品。虽然有年代的产品看似更加值钱，但在中国，在房地产仅仅发展30年的国家，“有年代的产品”成为经典的说法不太现实，显然，必须要有时代理念的产品才可能具有顶级豪宅的模样。观澜湖大宅多为意大利风格，砂岩、雕塑、铁艺等用材用料，都传递的是一种“ 原滋味”、“国际化”，虽不是最抢眼的，但是很有味道。

　　3、最后一条，顶级豪宅区更应该有顶级的服务。贺承军博士说中国至今没有顶级别墅，因为没有可能自己找个地方圈地、找名家设计盖房，即便有这样的房子，也没人敢住，因为不安全。博士所谈涉及到 “服务”的问题，包括会所配套、保安服务等。观澜湖的五星级酒店、双城双会馆、世界第一大球会的服务、保安配警犬、保安讲3语（粤语、普通话、英语）等也算保证了顶级的服务。

　　最遗憾的是，观澜湖球会虽然有100万m2建筑面积的总规划，但都是一个开发商打造，无法达到如东海岸业主所论的“同时拥有数个顶级豪宅项目”的目标。

　　所以，从各个角度看，你认为观澜湖大宅是否称得上顶级豪宅区？

你住的房子节能环保吗？

meiheng — Wed, 05 Nov 2008 03:17:26 GMT

　　【你住的房子节能环保吗？】

　　■ 环保建筑在国外

　　当记者向比利时专家请教当今建筑材料的最新发展趋势时，专家们几乎众口一声地回答说：节能、环保。这是新型建筑材料的发展趋势，也是保证建筑业持续发展的金科玉律。

　　比利时国家建筑科学技术研究中心专家让?德斯米特尔说，建筑业是消耗资源和原材料的大户，也是制造废料、对环境产生直接影响的重要行业。自上个世纪70年代出现能源危机，以及环境恶化促使人们越来越重视节能和环保以来，建筑业也面临着如何改变传统观念，改进建筑技术，开发节能、环保新型建筑材料的问题。

　　胶粉玻化微珠保温浆料

　　国外保温材料工业已经有很长的历史，建筑节能用保温材料占绝大多数，如美国从1987年以来建筑保温材料占所有保温材料的81％左右，瑞典及芬兰等西欧国家80％以上的岩棉制品用于建筑节能。国外一些发达国家早在上世纪70年代末就已经开始了建筑节能的工作，强制建筑业在新建建筑中执行节能标准，美国在1975年第一次颁布了ASHRAE（美国采暖、制冷及空调工程协会）标准90-75新建筑物设计节能。以此为基础，1977年12月官方正式颁布了《新建筑物结构中的节能法规》，并在45个州内收到很明显的节能效果。美国国家能源局、标准局及全国建筑法规和标准大会，不断地在建筑节能设计等方面提出新的内容，每5年便对ASHRAE标准进行一次修订。

　　泡沫玻璃

　　■ 环保建筑在国内

　　从上世纪80年代开始，国家建设部就针对建筑节能开展了相应的工作，首先是针对北方寒冷地区的采暖建筑制定了相应的用能标准。随后，相关工作逐渐展开，包括制定规划、政策、规定、标准、通知，召开建筑节能工作会议，组织建筑节能检查，推动建筑节能技术进步，发展建筑节能产业等，形成了一系列的法规与标准等成果。

　　但是从目前来看，建筑节能推广的实际效果并不理想，大量新建建筑虽强制按照标准兴建，但由于开发商的趋利原则，造成工程质量、实际节能效果并不理想。而既有居住建筑的节能改造，由于住户本身节能投资积极性不高，其进程更是举步维艰。

　　外墙保温材料

　　■ 环保建筑在深圳

　　深圳在环保节能方面也做了大量的尝试和努力，振业城的建筑节能达到3A标准，成为全国的典范。

　　最近踩盘后海澳城，发现做了大量的工作，值得聊聊：为了打造最适合居住的海居楼盘，澳城购入德国“强利”牌绿色高保温节能墙，这种高保温节能墙可以有效防止或减低墙体和屋面的温度变形，因此可以有效地提高主体结构的使用寿命，有利于保持室温稳定。使用后冬天可以起到一定保温效果，夏天可以起到一定降温效果，保持室内温度的舒适感，节能率高达50%。而且可以降低空调的日常能耗，延长空调的使用寿命，减少日常维护的烦恼。

　　在建筑材质上也如此费心，正契合了澳城要打造以人为本的、和谐的、可持续的人文社区的理念。不仅使澳城成为南山地区第一个使用节能保温墙的高端豪宅，更让澳城成为最适合作为第一居所的海居大宅。

　　澳城的环保建筑外墙

【我们离山有多远】

meiheng — Wed, 05 Nov 2008 03:14:59 GMT

　　【我们离山有多远】

　　1.前言

　　贺成军曾经写过一篇博客，主要话题是我们离海有多远。他说我们住在一个海滨城市，海似乎就近在眼前，可是离海滨城市生活却很远，仅仅货仓、码头、小卖部、医务室、俱乐部、小旅舍到了海边，那只是构成物流港口功能的一部分。只有街道有一端通到了海边，并在临海处形成街口广场才可能有真正的海滨生活。在街道两边，可以容纳工人住宅、商人住宅、展览馆、博物馆、商店、货栈、酒店、诊所、地方会馆、私人俱乐部、警署、救济院、佛堂、庙宇、教堂、妓院等等，这些似乎都是工业革命时代长期发育的典型空间，它们才真正构成了我们对于海滨生活的经典想象。但是，中国当代的海滨城市建设，似乎已远远超过了工业革命逐步累积的阶段。比如，深圳市港口很短时间内发展到吞吐量位居世界排名的前列，但港口空间犹如军队驻地一般，普通市民对之很隔膜。而海滨酒店，一开张就挂星，很像舞台布景，衣冠不整者不得入内，显得不是一种真实的城市生活。

　　同样的，深圳北面和东北面多为山地和丘陵，重峦迭翠，有丰富的森林资源。比如深圳海拔最高的梧桐山，可是“深圳河”的发祥地，风水先生也称此地为“九龙戏珠”的风水宝地；其他如莲花山、笔架山、大南山等，均是“乐山之仁者”的天堂。可是，真正融入到这些山景资源中的住宅物业又有多少呢？笔者不得不问一下，我们离山到底有多远？

　　深圳的所谓山景楼盘盘点

　　在深圳，还是可以随处听到某某楼盘为山景楼盘，享有某某稀缺山景资源，下面来看看这样的楼盘有哪些，是否真的如其所说占据山景资源。

　　近期销售业绩颇为不错的xx雅居，称其依傍凤凰岗生态区，凤凰山与铁仔山双景融汇，揽城市健康与园林风情于一身。可是翻开地图细看，就会发现，该项目与北面的凤凰山有前进二路相隔，与南面的铁仔山的距离就更远了，广深公路和宝民二路的双重阻隔，融入生活谈何容易？

　　即便是以南山作深圳人靠山来大肆宣传的某楼盘，一条东滨路的横断就让距离成为享有南山资源的最大劣势，远眺南山更为合适贴切。

　　四季山水离山有多远

　　作为CBD之上坐拥稀缺资源的山水大宅的四季山水，可以说是完全与山水融为了一体。而集自然保护、康体保健、游憩休闲、生态科普教育于一体的梅林山公园的规划与建成，将让四季山水与塘朗山更加亲密的接触。公园规划的三个登山口中，有一个就在龙尾路北，距离项目不到百米，可以说就在项目身边，入住四季山水的业主可以便利地从此登山，享受梅林山公园地独特魅力与登山情趣。

　　被塘朗山这个特区内最大山脉拥入怀抱的四季山水，从此有了坚实地靠山，更加凸显山水大宅的举城罕有，将久违的自然在城市回归。

【山水楼盘的抗跌性】

meiheng — Wed, 05 Nov 2008 03:14:03 GMT

　　【山水楼盘的抗跌性】

　　■前言

　　一边是开发商愈演愈烈的降价打折风，一边是购房者持续看低的观望与等待，在楼市“拐点”论调盛行之际，各大城市的房价也齐齐领跌。

　　形形色色的“抗跌”楼盘开始成为市场新宠。但是，这些外表看起来很美的“抗跌”楼盘未必就是“真金”，如何从中筛选出金子，需要你的火眼金睛来辨别。

　　那到底哪些楼盘是不怕“火炼”的抗跌呢？笔者认为稀缺性是最主要的因素，同类型的物业就要看其稀缺性，稀缺就意味着垄断和不可复制，稀缺就表示其抗跌，稀缺就赋予了其巨大的升值空间。而山水楼盘就具有不可再生资源的稀缺物业，就是不怕火炼的“真金”，就是具有抗跌保值的豪宅大盘。

　　■代表性山水楼盘二手房价

　　笔者特选择了几个具有代表性的山水楼盘2007年11月与2008年9月的二手房价进行比较，来看其下跌幅度。

　　其中半山海景下跌幅度仅为2%，下跌幅度最大的东海岸也不超过10%，说明这些物业抗跌性能极好，而星河丹堤不仅没有下跌，反而大幅升值，疯狂热销。

　　■对比各区二手房价

　　很显然，山水楼盘的下跌幅度要远小于各区以及全市的水平，其抗跌性可见一斑。

　　■各区典型楼盘二手房价

　　笔者又从各区中挑选出典型楼盘，对其2007年11月与2008年9月的二手房价进行比较，来看其下跌幅度，并与山水楼盘进行比较，此时到底谁抗跌就一目了然了。

　　而以下几个物业跌幅就较大了，最少也下跌13.5%，跌幅最大的万科城达到了28.6%，也远高于全市平均下跌幅度。

　　■总结

　　在楼市低迷时期，多数楼盘大幅下跌，价值缩水，这个时候，那些抗跌楼盘就格外引人注目。毫无疑问，那些拥山据水的山水楼盘就成了关注的焦点，其抗跌性的原因也值得深究。

　　星河丹堤的逆市疯狂热销，就在于其拥有山水的稀缺资源——背靠银湖山，面临大湖泊，依山伴水，将建筑完全融入山水之中，营造丰富的人文价值。

　　又比如梅林的四季山水，背依绵延50多公里的塘朗青山，凭眺四季潺潺的梅林绿水，青山绿水间，将举城罕有的豪宅稀缺资源悉数尽得。如此的山水楼盘当然耐得住市场得考验，也只有拥有稀缺山水资源的物业才具有收藏的价值。

赵总诠释：豪宅生活与豪宅发展（11月1日沙龙实录整理）

meiheng — Wed, 05 Nov 2008 03:12:53 GMT

　　前言：

　　赵总是财富集团的投资总监，负责将国内外和公司的“钱”与地产发展有机结合的人，为了做好深圳某顶级别墅的开发，走访了许多城市：上海、杭州、重庆、东莞、珠海等，并对国外的豪宅生活做了深入的研究，有大量的心得体会，于是本人盛情邀请赵总给感兴趣的人尤其是我们深圳地产人群的朋友共享，在多次邀请后，谦虚的赵总浓重地准备了若干的材料，在昨日举行的沙龙上与来宾（深圳地产群网友+豪宅购房群网友+其他报名网友）共同分享了“豪宅生活与豪宅发展”PPT以及美国、俄罗斯、波兰、澳大利亚等国家的豪宅实景图。赵总娓娓道来的谦谦君子之风留给来宾深刻的印象！其报告中有许多精髓的东西涉及到规划、设计、销售、客户把握、生活品味等等，值得开发商、代理商、买房人细细品味。

　　贺承军博士的思想则带着骨子里的精彩，看问题的角度总是那么的特别而有深意。仔细品味博士所谈到的土地制度以及政策所带来的开发与居住的个性化需求难实现的话题，引起了大家的共鸣。同时，博士今日就昨天的话题做了进一步的延展，已经在新浪、搜房、焦点等博客上发表了《降价之矛难以刺穿别墅或豪宅的堡垒？》的文章，博士的出手真是快。

　　其他到场的网友各自发表了观点，杨的“建筑中式文化的缺位思考”甚是精彩、真Jack的实战经验发人深思、蔡总的投资理财十分谨慎乐观……

　　昨日的沙龙得到澳城花园的鼎立支持！不仅提供了3楼的5感会所使用，并准备了各种糕点、水果、饮料，同时邀请所有来宾共进晚餐了。对于公益的活动澳城能如此的热心，可见澳城对客户一贯的尊重。澳城是后海在售最大的海居大盘之一，口岸物业兼未来的地铁物业，自身有教育、酒店、会所、商业等完善的配套，香港式的精工细作非常经得起锤炼。

　　核心观点梳理：

　　赵磊赵总：

　　●豪宅功能一：豪宅是一个实现梦想的地方。

　　●豪宅功能二：提升健康的居所。

　　●豪宅功能三：提供安全和私秘的住所。

　　●豪宅功能四：满足个性化的品位。

　　●豪宅区分为两类，一类是人文的豪宅区，一类是自然豪宅区。前者因富而归，后者因贵而富。

　　贺承军博士：

　　●真正的别墅生活与中国的土地制度相关

　　●大规模制造往往像工厂化生产一样，必定不是顶级的，只有顶级完善了之后整个链条才会感觉比较完善，整个的社会形态也相对比较完善

　　●动不动就说什么意大利风格，我不是笑话它，一个文明的进化附庸风雅是好的，如果不搞附庸风雅，每个人都像土匪一样动不动就动刀子，那文化就没法进展，附庸风雅就是在进展之中，今天国内的别墅是在附庸风雅过程之中慢慢完善自己

　　●财富不是庸俗的，而是强大的动力，

　　●在中国顶级别墅的居住成本太高了，在美国住一个别墅，我出门去了，门口放根绳子就可以了，而中国的别墅，如果没有人把守，一家一户在山里你敢住吗？

　　网友金霸（某地产开发公司总裁）：

　　●一个地方经济上的发展比较要有比较厚重的东西，现在海南省整个经济都是不景气的，靠的是在那里建邮轮港等，事实上有这种东西的地方太多了。

　　杨扬网友：

　　●发觉中国传统的东西现在很少了，其实住豪宅最先住的应该是中国人，包括苏州园林，包括以前官员住的都是几进的

　　●当人们重视本国文化时，本国建筑才会得到更好地发展。

　　真Jack：

　　●我现在房市不再玩了，股市也出来了，今天的互动分享给我们传递的最大信息是目前房地产走势，尤其是豪宅，豪宅本来是投资保值增值非常好的资金避难所，除了黄金之外，本来是有这个感觉，但突然之间缩水超过20%-30%，是不是现在是个机会？

　　蔡总：

　　●目前消费层的表达还没到内敛文化层次。

　　●我们国家的别墅市场很初级，但我认为初级的原因在于两方面，一方面是开发商没有到那个高度，还没有那个视野，没有了解什么叫别墅，我提供的顶级富人应该是怎样的？第二点、居住别墅的人还没有达到那个层面。

　　半城：

　　●实际上风水讲的是空气上的摆设问题，比如左青龙右白虎，左边高一些就作为青龙，但也可以换一种语言表达，

　　●其实所谓的风水只是一套语言，只不过有些人把它搞的神秘了。

　　吴茂萍：

　　●前段时间我跟一位策划师聊深圳房价大概是怎样降价的，我们认为分为四个步骤走：第一波降小户型尤其关外小户型产品，第二波降关外大户型好产品，第三波降关内大户型好产品，而第四波降别墅，当别墅降到位的时候，市场整体肯定都算降到位了，换句话说就是抄底，现在或许是机会——强调：个人观点。

　　●总结一下到底还有多少别墅要卖，2005-2006年剩下6.6万平米，2007年剩下9万平米，2008年剩下20.8万，合计36.4万平米约1200套，其中2007年1月-2008年9月批准预售15个别墅中828套待售，这个数据不包括2004年及之前的别墅，所以这里的待售别墅只限近4年，估计04年及之前的深圳别墅待售量是150套左右，加起来深圳还有1350套左右的别墅要销售，如果平均按照一个月卖一百套的话要卖一年。

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