网络日志
meiheng于2008-09-28 11:38
万科东海岸10年后价值几何？

 

 

    前半月有机会到万科东海岸走了一趟，是二通道开通之后首次开车走这条路，一路畅通，交通之顺畅还超出我想象，车走在梧桐山中，满眼苍翠，当开车离开嘈杂的深圳市区后，面向深圳的东方，迎着朝阳，呼吸着久违的清新空气，行驶在穿山搭桥而建的高速通道上，开车兜风的感觉真叫一个爽字。更重要的是，你的内心感觉进入了一个切换，从车水马龙，噪音刺耳的市区，到了另外的世界，这种感受只有自己亲临罗湖与盐田的切换才有感受，我就不言表了。

    车下了高速一转弯就进了东海岸的地盘，万科的园林设计给人的感觉恰到好处，自然而不做作，这样说它是因为它明显区别于有些所谓的欧式园林，高大的罗马柱，喷泉之类的景观，自然的景观映称着安静而有序的社区，一切都显得自然亲切，进入东海岸，不会让人有距离感，它是适合人居的，是闲散的。

   停好车，几个同行的朋友都兴起想逛逛走在盘转的路上，山风拂面，当沿着山道拾阶而下的时候，当满目绿色的时候，对东海岸的占有欲望便从内心隐约出现了，不管你有没有购买力，不论你在楼市和房市的泡沫中损失了多少资产，或者你在这个泡沫市场中盈利多少，你已经开始让万科牵着走了，是的，发展商要做的就是牵引着大家的消费，虽然我们明白销售之道，但是明白销售之道并不能让自己具备抵御它的能力，一切都是人性使然，人是对好东西有很强占有欲的，就如同女人对商场里的高档消费品，男人对事业与金钱，虽然这种比喻显得没什么新意或层次。但这种对东海岸的占有欲真是见后而自然产生的，但凡看了的朋友都会想，在这里有个养老或休闲的居所是件终极要做的事。 

   我们也看过很多楼盘，或许很多人在看样板间的时候都会为很多东西吸引，但是当我们走出楼盘的时候，我们大都会理性地看周围的配套，但是在万科东海岸我们没有看配套的想法，我们想要的，乃是它的纯净自然，我感觉甚至边上没有商场，没有餐厅，没有所谓的衣食住行的诸多配套才是最好的，因为有了这些配套，就破坏了你现有的感觉，甚至我也知道这个小区目前的入住率不是很多，但我仍希望只有目前的入住率才是最合适的，人多了就没有这种自然闲适的感觉了。所以，在这里不要谈这些，而实际上小区已经有了不少这样的配套，不过我的建议是将这些配套的东西藏起来，从视觉和印象上将它们抹去。 

    朋友问我这里的房子将来会值多少钱，这也大致是很多人关心的，无论是业主还是将来的业主，抑或是无心买房的人，因为东海岸是万科的一个态度，它值多少钱真的很重要，它代表着万科在地产方面的思想，它的错误定位会使万科也变得平民化，管理层也变得如同股市中的散户。不过它值多少钱还真得以一个良好的数学模型来算一下。 

    要不，大家算一下看看，我是价值投资者，所谓的价值投资必须有清楚而符合逻辑的评估过程，并且这一过程要大家认可，认可的人群必须是保守型的，因为只有保守型的认可才能将风险降到最低。房产的投资收益高于5％后，基本上属于一个安全区，8％以上就属于非常不错了。在全民理财时代的到来，我们不要企望动不动就能捡到高于这个收益的房产。东海岸以现在的销售情况来看，大多数人认为它的价值似乎从投资上来讲并不高。

    城市是在上行或下行过程与上述的收益请估关系很大，上行的城市每年的回报率会有一个提升，而下行就只有下降了，这就如同股市中同一个PE的个股可能股价差别一倍或数倍的原因，我想大多数人会认为深圳是上行的吧，如果深圳将来是个下行过程，那对中国，未来就是灾难性的了，我相信绝大多数经济人士对深圳是乐观的，因为在深圳有着中国人民最勤劳最进取，最具有梦想精神的那一部份。

    在上行轧道中，或许会出现房产的短期波动，甚至大幅下降，可能会使得收益率降到4％，甚至低于4％，但这不意味它将来不会再回到5％以上。关键是投资人在这个过程中要有足够的现金，而房价的下跌多是由资金断裂者引发的。而资金断裂形成的下跌至多是短期的，时间可以修成很多远离合理估值的价格。 

    上面的这几点是针对普通的房产而言。我们再来看一下东海岸 

    对于东海岸，评估的方法还得略为改一下，因为高端房产是为高端人群设计的，高端人群的购买力会远超过普通购房者，因此他们的认为的价值不会是以利差赚取收益的银行家们认为的价值。银行认为的价值往往与息率关联度最大。

    记得前期有报纸称，深圳现金资产500万美金以上者有6万人。如果从对自己的人生有个交待，自己对得起自己的说法来讲，或者说自己总得享受一下人生而言，有两套好房子并不过分，一个是离工作点近一些的好房子，一个是适宜休养的地方。我们不妨来看一下深圳有多少地方可以让这些高端用房占有，结论很明显，那就是现有的高端房产不多，不够这些人分。也有些人会说，我可以等，等这个字的含意很丰富，它意味着你用若干年愉悦的生命换取了部份金钱，而这部份金钱你省下来了，而你失去的是本可以愉悦的时间，我说到这，要提示一下，这种情况不针对没有能力购买高端房产的人。如果没有足够资产，请不要拍砖，因为我们现在谈的房子，不是安居房。 

    说来说去，你会问，20年后它到底值多少钱？假设每年的房产平均增值5％，现在售价合理，那么它的价值并不只是1.05的20次方，而应是另外一个系数。它是富有阶层的财富增长系数，这个数值很可能是8％－10％，甚至还要高一些，顶尖的豪宅可能在一段时期内的增幅连续多年高达15％。但是我不赞成别人问20年后，为什么呢？这个数字有个叠加效应，数字的叠加是很可怕的。我觉得按10年后计算比较好，因为连续的高速叠加需要国家处在一个特殊宏观经济高速增长区，否则豪宅的价格增幅也会脱离富豪的财富增长速度，再说20年，对人的一生来讲，占了太大一部份，对很多人已经没有意义。我们看看香港豪宅区这几十年的变化，看它的增值效应与普通住宅的增值的差异，这也就清楚地说明为什么香港某些珍惜豪宅的增幅远高于普通住宅增幅的原因。因为客户是分层的，而不同层面上的人的资产增长情况也是不一样的。真正的豪宅的价格它只与这个社会中可能不到1％的人有关。而极其稀有豪宅的价值是由这部份人的财富拥有量来决定，而不是由社会购买力来决定。 

    当然我要说的是豪宅，但是在深圳想挂这个名的地方太多，顶尖的豪宅和普通一些的豪宅，或虚假的豪宅是需要客户自己甄别的，豪宅是需要按比例来定义的，我们不可能将深圳在建的新房中的3成说成是豪宅，除非深圳是天堂之美的地方。至于万科东海岸，只有想买的人去看了之后，给了它一个清楚的定位后才能套用上面的算法。定位错了或套用公式错了，未来的收益区别会很大。 

    所以，我不能告诉你它值多少钱，但大致值多少是完全可以估算的，如果现在略有透支，也需要一定时间的修正，关键是投资人将它列在哪个价值区的产品更显得重要。投资一定要定位准确再加上精算。最后送一句广告词：愈欣赏，愈懂得欣赏！
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发布者 Fioricet.  -  2008-11-15 04:30
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