牛刀：汤换了，药何时换？

深圳商报的编辑约我写篇文章，谈谈两会，说说房子。于是，我搜索了一下“两会 房价”，立马飞出453万条目，偏偏第一条就是我写的《建设部防房价过猛下降是个伪命题》，看来有必要再来说说建设部了。

本届两会一个亮点就是国务院机构改革。大部制，三权分立，理顺政府内部职责，提高办事效率。改革开放以来，国务院重大机构改革就有五次，其中有四次提到“精简”，只有本次机构改革没提精简二字，因为越精简机构越多，越精简公务员队伍越庞大，再提精简显然不太好说。尽管没提精简二字，但实实在在作了一些调整，组建住房和城乡建设部就是其中之一。

国务院秘书长说：住房问题涉及广大人民群众的切身利益，为深入推进住房制度改革、加快建立住房保障体系、完善廉租住房制度、着力解决低收入家庭住房困难、进一步加强城乡建设规划统筹、促进城镇化健康发展，国务院决定组建住房和城乡建设部。 该部主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

有博友分析说，实行大部制是为了把“决策权，执行权，监督权”分开，可一看新组建的住房和城乡建设部的职责，又让人惶惑。你看：拟订住房和城乡建设政策——这是决策权；统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革——这是执行权；监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等——这是监督权。明明三权一体，何来分开？

因此最重要的不是权分不分的问题，而是权为谁所用的问题。记得在凤凰卫视一虎一席谈，国务院参事任玉岭先生说，走进新加坡住宅局（相当于中国的建设部），迎面看见的是杜甫的诗：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。——我想，这也是一种权，是执政为民权，只有这个权才是神圣而崇高的。

新组建的住宅与城乡建设部就要开始运作了，我们欣喜的看见，“汤”已经换了，那么“药”何时换呢？相信很多网友和我一样，正投以期待的目光。

牛刀个人官方网站

牛刀：房价要上涨空军挡不住；房价要下跌多军也挡不住

专为坛子里的网友写一篇文章，是想力劝各位保持理性，保持克制。整个深圳楼市上空，弥漫着一股焦躁的氛围，从市场层面来说因中天的倒闭引发人们对未来的不妙预期，从坛子里来说一些网友互相猜测，诋毁和谩骂，这些都解决不了问题。深圳楼市的一地鸡毛，不是我所能收拾的。我想说的话，是表达我对市场的看法，听与不听，悉听尊便。

对网友自发形成的多空阵营，我一向不予支持，也从来不去认为谁多谁空。大家都是网友，生活当中认不认识都没关系，在网上的一声问候同样亲切。2005年前，在楼市发展较为理性和健康时，我也为网友购楼提出一些方向性的建议，对区位，价值做过一些理性的判断，甚至动员过温州人，山西煤老板来深圳买楼，也向深圳人推荐过东莞和惠州的楼盘。当我发现巨大的异地炒楼的大军中，很多是内地省长的女儿，市长的太太时，当我发现龙岗的一些二奶和老太太都在不顾一切开始炒楼时，当我从宏观调控后初步接触一些经济学知识时，我开始良心的发现，房地产不能再这样炒下去，否则，不是一大批炒楼者跳楼，就是国家经济的全面崩溃。不管是什么结局，这两者都是人们不愿意看见的。于是，我才开始不断阐述自己的观点，发表我对市场的看法，藉以警醒人们。

其实，你买不买楼买多少楼，和我本人没有关系。我既不是空军，因为我有不动产；我也不是多军，因为我只投资不投机，绝不炒楼。所以，我很不习惯把网友分成两个群体。就大的方面来讲，地球也成了一个村子；就小的方面来讲，大家生活在一个城市，只不过是有的起步早一点，机会多一点，有的起步晚一点，相对来讲机会少一点。但是，只要具有基本的素质，打拼精神和正义感，机会迟早都会来的。不过，从众多成功的人生来讲，不怕你赚钱多，就怕你投资失误，而房地产相对来讲占用资金比例较高，一动就是大额投资，也是最容易成功和最容易失败的。中外投资不动产，成功和失败的案例一样多。这里，我就不一一举例了。

我之所以不支持把网友分成两个群体，是因为房地产这个东西在中国来讲主要还是民生产品，其次才是商品。在远远没有解决好中国民众住的问题时，住宅作为商品只会占很少的比例，因为从目前来讲，还没有任何一种力量来改变中国的社会属性，中国的社会主义体制不管是初级还是中级，社会主义四个字是不可变更的。不明白这一点，至少会吃很多苦头。因此，你可以去香港炒楼，也可以去美国炒楼，但不要在中国炒楼。中国的炒楼现象一旦严重，不管是谁主政，政府都会出手干预。前有朱铁腕，后有温大哥。前者发现苗头，就一把掐死；后者尽管温和一点，但持续时间更长，影响人群更多。这也是房地产的属性所决定的。

中国房地产的体量之大，占GDP权属之重，是大家有目共睹的。因此，反映在房价上，当资本力量积蓄很久，一旦推动房价往上走，也不是一下就能遏制的。有的说是政府在设一个套，让大家都来买楼，然后边加息边加税，一直到房价自行下降。其实，这个问题是，房价不严重时，政府无法出重拳；只有等到问题严重了，才会一揽子解决。这也是符合逻辑的，是没有办法的。因此，房价在涨，绝不是空军唱空就能下降的。空军唱空无非是表达一种愿望。

近日，美国马里兰大学城市研究与规划系丁成日教授说，在中国住房投机一定是有的，因为住房投机的三个条件全部成立：第一，当一个商品是可交换的、耐久的，在其价格不断上升的时期，就一定有人进行投机买卖，中国许多城市的房价(无论是什么原因)，价格一直在增长(幅度不同)，因而如果说没有投机性购房那是说不通的；第二，中国目前的私人储蓄是巨大的；第三，对很多人来讲，购房是一个最好的投资渠道，中国目前缺少其他稳定可靠的投资渠道。因而当有投机性购房时，房地产市场的泡沫就一定存在，泡沫大小与投机性购房的比率成正比。

丁成日教授尽管没有谈到深圳，但他所说的三个条件在深圳全部成立。相对多军来讲，多听听这些研究只有好处没有坏处。丁成日认为：第一，国际上的理论和经验表明土地供给与住房价格的关系非常复杂，土地供给与房屋价格不是简单的线性关系；第二，城市化带来的有效需求与现阶段许多城市的高房价是不相匹配的。尤其在深圳，以土地供应紧张和城市化来炒作高房价的时代已经过了。面对现实，深圳楼市尽管还将经过一段时间的低量成交，但下行趋势是不可改变的，一厢情愿会导致非理性。因为，楼市一旦出现拐点，就会促使房价的长期下降，要改变这个点，会需要很长很长时间。

好了，就说这么多了。愿意交流，本人乐此不疲。但是，对一些素质较差的网友，动辄谩骂，本人不予奉陪。据此操作，后果自负。

牛刀：中天置业用麦芒捅破楼市泡沫

中天置业老板蒋飞的大名，看来将与这一场即将爆发的楼市危机一样，永载中国房地产的史册。其实失败并不可怕，尤其是在这种大面积衍生泡沫的楼市环境之下，一个小小的专做三级市场的中介公司要想不败其实很难，关键是要敢于面对。蒋飞的错误在于，不仅不敢面对失败，反而卷走客户的钱财，由经营上的失败走向人格上的全面失败，即刻面临末路狂奔，真的好惨好惨。

中天置业评估有限公司于2003年3月4日在中国深圳成立。截至2007年10月，中天置业总资产已超过8000万元、分行150余间、员工2000多人，形成以深圳为总部、业务网络延伸至华东、华南、华西、华北各地的全国性房产经纪机构。在中国强手林立的三级市场上，中天公司也是一代枭雄。那么，中天为何而败呢？

首先，从大势上说，楼市危机终会爆发，尤其是在泡沫衍生的重灾区——深圳，大量的以三级市场为主业的中介公司终将难逃厄运。对他们来说，三级市场是成也萧何败也萧何的事。如果没有在疯狂的楼市投机面前，进行疯狂的扩张，而进行稳扎稳打的战略，尚且能求自保，而如果像中天一样进行大规模扩张，那现在应该是岌岌可危了。本来，按常规楼市泡沫破灭前，应该是一批炒家出问题，因为很多炒家动用的是银行的钱，再加上绝大多数炒家是个人行为，抵御风险的能力很弱，所以，一旦房子贬值，那是抛都抛不了只能坐等银行前来收楼。日本，香港，东南亚和本次次贷危机的美国，都是一大批炒家先出事，再是中介，地产商和银行。像这样由中介公司先出事的情况还颇为罕见。

其次，从策略上说，早在4个月前，成交量发生巨幅萎缩时，就应该认清大势，减少地铺，不断裁员，减少开支和成本，而不应以微量的业务收入继续支撑庞大的地铺网。美国房价5年涨了15%就引发了次贷危机，200万人无家可归，两家银行十多家基金牵连其中不能自拔。而深圳呢，仅2007年房价涨幅就在70%以上，泡沫想不破都难，只是一个时间问题。深圳是个年轻的城市，很多人没有经历过泡沫破灭或经济萧条，对前景预期良好，盲目跟风炒楼的情况非常普遍，接下来的情况可能很糟，应该有应对的准备。而中天硬撑了几个月，是在不值，这是非常令人惋惜的。

再说，中天毕竟很小，他的倒闭在整个深圳来讲只是一件小事。但是，中天的倒闭，却像一根麦芒，在坚硬的楼市泡沫上捅了一下。有的可能感觉到了，而大多数炒家不一定能感觉到，开发商，银行和深圳政府部门顶多徒有一声叹息，因为大家都有一个善良的愿望：相信房价只要降下来，泡沫是不会破的。更有甚者，徐滇庆之流还在鼓吹中国房价还要再涨20年，深港一体化深圳房价还有很大空间，两万元一平米一点也不贵，完全不顾深圳白领平均月薪才5200元的客观现实。当城市的主流群体——白领阶层，一年的收入不吃不喝，才只能在关外买6平方米的房子时，那些还在狂吠房价还要涨的专家不感到羞耻吗？

中天的倒闭只是深圳楼市泡沫行将破灭的一个信号，但愿我们能引以为警，亡羊补牢，未为晚矣。是为忠告。

       牛刀：与炒楼者谈谈存款准备金率

           据传，央行行长周小川将出任社科院院长，此举表明央行软弱的的金融手段正在为宏观调控不力付出代价。看来新的央行行长，要想在宏观调控上有所作为，将会慎用加息和提高存款准备金率这两种手段，而会倾尽国力与美金抗衡，在这场史无前例的货币战争中展现中国作为一个大国的风采。唯有如此，才能有效保护中国的财富，保护中国20多年改革开放的成果。
        中国人民银行十日在官方网站称，央行决定从本月二十六日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率零点五个百分点，至此央行存款准备金率调至百分之十三点五，创下历史新高。
         央行只是语焉不详地表示，此举是为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。但此间观察家指出，今年以来，除了三月和七月份外，央行每月均上调存款准备金率，至今年内已是第九次上调，并已超过一九八八年创下的百分之十三的历史高位。专家指出，央行频密上调存款准备金率，表明管理层对于流动性过剩调控的决心；同时也显示对CPI上涨不敢掉以轻心。也有专家称，在本周股市大幅跳水的情况下，此举将对市场产生更大的压力。
           面对央行这一十分重大的举措，市场和民众反应同样冷淡。显然，所有的炒楼者对此也不屑一顾。有的以网友的身份在我的博客留言：事实证明你又一次错了，央行冻结再多的资金也不影响房价上涨，所以，楼市不缺资金。我清楚地知道炒楼者目前的心理，在一线城市房价滞涨，成交大幅萎缩的市场下，要想保住炒楼利润已经是很难很难了，何况，还有大量的炒家背负沉重的债务。那么，在这种情况下怎么办？
        老实说，提高存款准备金率，目的并不是遏制投机，抑制房价，这种金融手段在泡沫经济时代连格林斯潘都不屑于运用，为什么中国的央行乐此不疲呢？这里面有两个原因，一是中国的社会制度所决定，中国是社会主义公有制，尽管商业银行均在纷纷改制上市，但是所有体制不可变更，四大国有银行的性质不可变更，一有市场风险，那么，首先要做的就是这种保守而稳妥的做法；二是防止商业银行在利润面前头脑发热，不顾一切的去放贷，其实是用计划的手段处理市场问题，最后是中小企业寻求民间借贷，对楼市而言，其实质就是把金融风险转嫁给个人，或者说转嫁给炒家。深圳今年从7月开始就没有贷款额度，就是受到提高存款准备金率的影响。
         我想和炒楼者谈谈存款准备金率，是因为很多人没有意识到这种手段与加息的综合运用，会对市场产生什么样的冲击，尤其是在人民币兑美元升值的大背景下。万科王石有一句话大意是，尽管万科在银行拿钱可以有很好的优惠，但万科还是愿意和央企或基金合作。为什么呢？一般认为，万科在银行拿钱，资金成本只有6%左右，而与央企或基金合作，资金成本在15%，甚至更高。然而，在银行拿钱的时间成本和机会成本，却比基金高得多。所谓机会成本就是有这种政策因素。中国的楼市不是一个资金主导型的市场，而是一个政策主导性的市场，政府的政策，金融政策以足够大的力量，可以对楼市翻手为云，覆手为雨。而99%的炒家都依靠银行，政府和银行联手，要让你炒家赚的钱吐出来，用什么方式最好呢？那就是在提高存款准备金率时，不断加息，所谓用钝刀子割肉也能把肉割下来。
    那么为什么提高存款准备金率达到了一个高点，而炒家仍说“楼市不缺资金呢”？问题的实质就是，美元帮助了中国的炒家。今年，人民币兑美元的不断升值，幅度已达到5.87%。人民币每加息一次，仅为0.27，100个基点，美金就贬值一次，多时达200个基点。美元采取的是积极进攻的方式，如果实在贬不了，美联署就宣布减息，以抵御人民币的加息。这样，大量的各种渠道的货币源源不断的涌向中国，这条资金链到现在为止从来就没有断过，造成了我们所说的流动性过剩，继续支持中国的高房价，当然，也间接的给炒家提供了机会。这样下去的最后结局，就是中国改革开放20多年的成果被美元掠夺一空，而中国的楼市炒家其实是在为虎作伥。

    作为一国之政府，在这种形势面前该如何应对呢？首先是化解金融风险。在金融风险难以化解的情况下，保护银行利益是第一位的，俗话说：大河有水小河流，大河无水小河干。其次是转嫁风险，最好的转嫁对象就是深陷其中的炒楼者。我这样说，只不过是把很复杂的问题简单化了，把深奥的道理说白了，也算是再一次规劝炒楼的网友。但是，据此操作，后果自负。

      当然，我们更希望看见另一种结局，那就是新任央行行长以国家和人民利益为重，沉着应对美元的进攻，改限外令为禁外令，禁止一切外资在中国买楼。与此同时，中国楼市以商品住宅为主导必须改为以民生住宅为主导，让全体国民都能享受经济的繁荣，以消除楼市的投机行为，不给美元以任何可乘之机。中国人民在保护民族利益的大义面前，从来都是万众一心，英勇顽强的。相信这一次应对美元的进攻也是如此。

本轮房贷新政出台，出乎所有炒家意外，见仁见智，本不足为奇。但日前有业内人士指出：房贷新政让需求下降了30％，却暗涨房价10％。对前者，本人持认可态度，而对后者本人不敢苟同。

    其实，中国现在的房价如果有一种新政能够暗涨10％，就不可能减少需求30％。道理很简单，因为当今的中国房地产市场是以投机占主导的市场，只要房价还要涨，所谓的需求就不可能减少。

    那么说“暗涨房价10％”的人，为什么犯了这么一个简单的逻辑错误呢？当二律背反时，其矛盾的两面是无法存在同一思维方向之中的。其观点说：房贷新政将二套房首付增加到4成以上，许多客户付不起首付，需要重新筹集资金。但更重要的是，客户对利率无法接受。据销售人员反馈，购房者在准备签约时才发现，房贷新政让第二套房利率上浮了25％而不是10％。按照原来的政策，商业银行一般对房贷按下浮15％优惠利率执行，为6.66％。按照新政，不但15％下浮优惠没有了。而且还要上浮10％，实际利率为8.61％，增长了25个百分点。而不是10％。对于利率25％的差别，有人算出这相当于房价涨了10％。第一套房执行优惠利率6.66％。第二套房执行上浮利率为8.61％。同样是贷款30万元。按20年等额还款计算，前者月供为2264元，后者月供为2625元。多了361元。相当于多贷款5万元。20年还款算下来，30万元贷款要多还9万元。这相当于房价涨了10％。

    但是笔者认为，严格来讲这是给购买第二套房的人增加成本10％，算上契税还不止。如果增加了购买成本，就成了房价暗涨，言外之意就是房贷新政后房价还要涨10％。笔者置疑如此的算法，不知是谁的逻辑？

    从国家一而再再而三的调控中也可以看出，唯有采取温和的调控政策不断将炒家热钱逼出房地产市场，才能实现市场的健康发展。

    本轮房贷新政是配合央行加息而出台的，不排除中央政府还有更加严厉的措施出台，其政策指向性很明显，不仅仅是稳定房价，而是要重新布局房地产市场：一是保障人人有房住，二是中小户型普通住宅注重民生，三是分离面向投资者的高端住宅。因此笔者认为本轮房贷新政的效应将在半年之内体现出来，很可能将强降房价10％以上。其实相对炒楼的暴利而言，强降10％实在是不多。（作者系资深地产媒体人、评论员）

大鹏飞来：深圳投资置业人士来惠州买楼趋势分析

    ◆ 惠州买楼趋势分析（↑）：惠州市建设总体规划力度得到提高
    2006年惠州市加大了“一城两区”的建设进程，惠阳区、大亚湾区的总体规划力度得到
了相当的提高，市区主干道道路网建设和改造，为惠州房地产发展提供了良好的整体环境。
城市化的发展带动了惠州的房地产开发，近年来总量和水平都得到了相当的提高，吸引了当
然多的置业群体到惠州来购房、投资。
    ◆ 惠州买楼趋势分析（↑）：惠州的城市特点富有人性化
    首先，惠州市象深圳一样，也是一个新型的移民城市，不断有大量的外来人口进入。作
为一个移民城市，自然对各种文化的融合力就比较强，其产生的移民文化天生就具有目光远
大、胸怀宽广、开放乐观、积极进取的特色。正所谓“海纳百川，有容乃大。”
    移民城市，最大优点是市民之间没有任何偏见，大家都是外地人，大家都是在这里生
活、赚钱、闯世界的，也就没有所谓本地人对外地人的歧视，由于人口的增多，对住房的需
求就会大幅提高，所以惠州房地产的优势就凸现出来。
    ◆ 惠州买楼趋势分析（↑）：惠州的发展拥有“得天独厚”的条件
    中国最大的中外合资项目??中海壳牌南海石化项目在惠州建成投产，中海炼油厂正在
建设当中，惠州港也在开发和建设之中，所以惠州的经济发展值得期待。惠州市由于地理环
境的优势，逐渐成为衔接粤东、内地、连接世界的交通枢纽，形成了内通外连、四通八达的
公路网络，它还是重要的客货分流中心和商品集散地。得天独厚的地理位置，高新发达的立
体交通网络，惠州港完全有能力成为多功能综合性国际中转枢纽港。
    ◆ 惠州买楼趋势分析（→）：2006年新政对惠州房地产的影响
    2006年是中国房地产“大事”的一年，这年来，房地产的调控“迷雾”笼罩着整个房地
产市场，然而，牛刀认为，宏观调控的目的在于解决中国的主要大中城市出现的房价过高的
问题，而对于珠三角洲城市的房地产现状来说，需要调控什么呢？房价高的问题？惠州中心
区的房价才3000多元每平方米，土地稀缺吗？惠州市区内还有大量的土地闲置着，有待于更
多的发展商去投资开发新项目，惠州经济不断发展，城市覆盖不断向外扩张，惠州的房地产
市场不仅仅局限于本地的消费能力，越来越多的周遍地区的市民到惠州购房。
    ◆惠州买楼趋势分析（↑）：城市房地产概念深入人心
    惠州房地产近年来出现的火爆现象，不仅仅在于大量的房地产开发商入驻惠州，而在于
带动了惠州市的城市建设。每个城市的房地产都有一个比较大的居住概念，而惠州的城市居
住概念是“绿色地产、和谐人居”，从城市的竞争力、文化、规划设计等方面都有了更深一
层次的理解，成为吸引置业者的卖点之一。
    提出关注健康生活、提高生活品质的理念是对房地产开发“以人为本”的基本理念，在
于追求自然、建筑和人之间的关系，在为居住者创造一个舒适、健康、人文的生活环境的同
时，控制对自己资源的使用，以求生态平衡对人类的重要性。譬如惠州市“美地•花园城”
的居住理念就是“寻梦理想之邦”。
    ◆惠州买楼趋势分析（↑）：旅游业、服务业推动惠州的经济发展
    最后，惠州市集名山、名湖、大江、大海于一身，是中国乃之世界人类最好的居住地。
西湖风景名胜区是最著名的景区之一，它位于广东省惠州市区内，由西湖景区、红花湖景
区、金山湖景区构成。惠州不但是功能齐全、服务一流、独具特色的旅游渡假区，而且邻近
人口高度密集的广州、深圳、香港等城市，将依托丰富的旅游资源，创新和开辟具有吸引力
的品牌旅游景点，朝着集休闲、旅游、购物、娱乐、经济技术交流为一体的现代化旅游业发
展。
    ◆惠州买楼趋势分析（↑）：“名校+名盘”??惠州教育和地产“联姻”
    随着近年来惠州教育地产声势渐大，很多的楼盘项目与名校合作办学，走“名校＋名
盘”之路，譬如“美地•花园城”和南坛小学合作开办南坛小学分校。南坛小学分校校长将
由原校长全职担任，教师除了有20名原校骨干老师外，其他教师则由教育局统一招聘。这种
教育和地产的“联姻”方式势必会带动惠州房地产的发展。
    ◆惠州买楼趋势总结（↑）：深圳投资置业人士到惠州买楼的的趋势是迟早的事情，不
仅是深圳，周遍的城市对惠州的房地产业也充满了期待。因此，惠州市的地产火爆现象不仅
仅只是 “偶然”，它将会持续相当长的一段时间。

注释： “↑”代表上升趋势、“→”代表平稳势头
◆相关链接：
[教育地产] 惠东人为名校买城区房
[美地•花园城] 楼盘在售，教育先行
[七雄•河南岸片区] 随主干道“攻城略地”

拷问万科之五：3年以后万科将被ST


    一惯是即想靠疯狂炒作来牟取暴利又想靠大肆宣传来树立品牌的万科，2006年新政之
后，许多手法已经不灵了。媒体上关于万科的报道只有两点：一是为项目借钱，二是并购南
都。
    冷静看待万科的表现，多视角分析王石一系列言论，大胆预测新政后房地产企业的走
势，万科已是不得已自己给自己戴上了沉重的镣铐。
    对万科来讲，这是备尝痛苦的一件事。一方面，他们过去很成功的“王石制造新闻，万
科开发项目”的那种天衣无缝的宣传模式，不仅过时，而且找不到新意；一方面，靠疯狂炒
作豪宅，网罗社会闲散炒家以哄抬房价来卖楼的模式也遭受重创，几近灭顶之灾。因此，
2006年后的深万科面临的只有两个字：崩塌。
    现实是残酷的，中低收入人群尽管是弱势人群，但力量非常强大，一个小小的万科在这
种力量面前算不上什么。从中央政府一而再再而三地加大力度调控市场，并以倡导“居住权
是基本人权”的理念，来为中低收入人群解决住房问题，可以看出，未来的房地产市场将会
发生历史性的变化。而万科在此大势面前却找不着北，始终固守那种“造豪宅、卖高价、牟
暴利”的经营模式，必将为市场所唾弃。近期，万科金域蓝湾3期，万科东海岸，万科城统
统被市场凝固，广告投入量之大，宣传势头之猛与成交量之低形成了鲜明的对比，似乎是对
万科所谓的品牌的深刻嘲笑。
    面对新政，万科失掉的是天时。
    房地产市场是个地域性特点很强的市场，而万科一门心思要做同行业的老大，匆匆忙忙
全国布阵，多次失利仍不悔改。万科人在房地产暴利面前，已经忘记了房地产业的特殊性，
房地产市场的地域性，房地产产品的多元性，已经处于上帝要让其灭亡的最后状态??疯狂
之中。并购南都，万科得到了什么？对外宣传是南都的土地资源，什么完成长三角布局的战
略打法，这些是都虚的，面子上的，好听的，实际上是给自己背上了一座乞力马扎罗雪山。
改造南都成本之高，负担债务之重是行业外的人无法预料的。可以说，并购南都，是万科在
精明的浙商面前栽了一个大跟斗。而万科人自己被人蒙了一把，却在弹冠相庆，真是愚蠢到
了极点。
    万科四季花城靠分期开发，逐期抬价的模式在深圳获得了成功，并以此向全国各地克
隆。客观的说只有在南昌获得了成功，因为南昌和深圳比较近，地域性特点不明显。而在北
方，万科四季花城项目做成了垃圾，为许多同行所耻笑。而万科却陶醉在自己精心设计的克
隆陷阱之中，全然不顾死亡之神的召唤。
    万科最近融资42亿，干什么呢？万科本次非公开发行所募集的资金拟投资项目包括厦门
吕岭路项目、佛山南海桂城A7项目、北京顺义四季花城项目、杭州江干区九堡项目、佛山顺
德新城区项目、武汉京汉大道项目、上海吴泾镇锦川项目、成都金牛区沙湾项目等8个项
目，总投资额为89.38亿元，项目预期的投资收益率在10%-14.93%。为了给这8个新的杂乱无
章的项目做开发资本，除了融资，别无他法，而预期的利润还是水中月，镜中花。能够拿到
钱是万科的本事，表明万科还在活着。但是，拿到钱也不一定都是好事，因为钱这个东西本
身就是一把双刃剑。就拿厦门这个项目来说，如果按90平方米占到70%，万科必死无疑。那
么，剩下一条路，买通当地政府官员，据不执行新政，把这块地通通建成豪宅，分期销售，
逐期抬高房价，……如此这般，可能是苟活之道。
    面对新政，万科已没有地利可言。
    前面谈到，万科一个很成功的宣传模式就是“王石制造新闻，万科开发项目”，这是一
个企业的智慧。王石每次去南极，珠峰什么的吸引眼球的活动，看上去与万科无关，但时机
的选择都是在万科进入新的市场，有大的项目开发的时候。媒体对王石的疯狂报道，其实已
经间接影响到万科项目的销售，这就是“品牌”的号召力。但是很遗憾，王石即将从董事长
的位置上退下来，万科新的掌门人还没有学到这一手。话说回头，王石即使不退，也找不到
什么制造新闻的新手法了，不过，剩下还有一个，那就是登月球。
    这么多年，王石个人品牌一直在影响着万科的品牌，甚至有提升万科品牌的作用。可以
说，万科在这个方面可谓煞费苦心。但是，企业的根基是长久的，个人的品牌不可能永远对
企业产生影响，尤其是在中国。中国不是香港、不是美国，李嘉诚是以巨额资本和个人品牌
的结合，才产生了长久的魅力。而王石只是万科的职业经理人，他即将离开万科，也就构成
了王石个人品牌和万科企业品牌的分离。在这个简单的分离过程中，万科将蒙受巨大损失。
面对不可抗拒的因素，万科惨失人和。
   

拷问万科之五：3年以后万科将被ST


    一惯是即想靠疯狂炒作来牟取暴利又想靠大肆宣传来树立品牌的万科，2006年新政之
后，许多手法已经不灵了。媒体上关于万科的报道只有两点：一是为项目借钱，二是并购南
都。
    冷静看待万科的表现，多视角分析王石一系列言论，大胆预测新政后房地产企业的走
势，万科已是不得已自己给自己戴上了沉重的镣铐。
    对万科来讲，这是备尝痛苦的一件事。一方面，他们过去很成功的“王石制造新闻，万
科开发项目”的那种天衣无缝的宣传模式，不仅过时，而且找不到新意；一方面，靠疯狂炒
作豪宅，网罗社会闲散炒家以哄抬房价来卖楼的模式也遭受重创，几近灭顶之灾。因此，
2006年后的深万科面临的只有两个字：崩塌。
    现实是残酷的，中低收入人群尽管是弱势人群，但力量非常强大，一个小小的万科在这
种力量面前算不上什么。从中央政府一而再再而三地加大力度调控市场，并以倡导“居住权
是基本人权”的理念，来为中低收入人群解决住房问题，可以看出，未来的房地产市场将会
发生历史性的变化。而万科在此大势面前却找不着北，始终固守那种“造豪宅、卖高价、牟
暴利”的经营模式，必将为市场所唾弃。近期，万科金域蓝湾3期，万科东海岸，万科城统
统被市场凝固，广告投入量之大，宣传势头之猛与成交量之低形成了鲜明的对比，似乎是对
万科所谓的品牌的深刻嘲笑。
    面对新政，万科失掉的是天时。
    房地产市场是个地域性特点很强的市场，而万科一门心思要做同行业的老大，匆匆忙忙
全国布阵，多次失利仍不悔改。万科人在房地产暴利面前，已经忘记了房地产业的特殊性，
房地产市场的地域性，房地产产品的多元性，已经处于上帝要让其灭亡的最后状态??疯狂
之中。并购南都，万科得到了什么？对外宣传是南都的土地资源，什么完成长三角布局的战
略打法，这些是都虚的，面子上的，好听的，实际上是给自己背上了一座乞力马扎罗雪山。
改造南都成本之高，负担债务之重是行业外的人无法预料的。可以说，并购南都，是万科在
精明的浙商面前栽了一个大跟斗。而万科人自己被人蒙了一把，却在弹冠相庆，真是愚蠢到
了极点。
    万科四季花城靠分期开发，逐期抬价的模式在深圳获得了成功，并以此向全国各地克
隆。客观的说只有在南昌获得了成功，因为南昌和深圳比较近，地域性特点不明显。而在北
方，万科四季花城项目做成了垃圾，为许多同行所耻笑。而万科却陶醉在自己精心设计的克
隆陷阱之中，全然不顾死亡之神的召唤。
    万科最近融资42亿，干什么呢？万科本次非公开发行所募集的资金拟投资项目包括厦门
吕岭路项目、佛山南海桂城A7项目、北京顺义四季花城项目、杭州江干区九堡项目、佛山顺
德新城区项目、武汉京汉大道项目、上海吴泾镇锦川项目、成都金牛区沙湾项目等8个项
目，总投资额为89.38亿元，项目预期的投资收益率在10%-14.93%。为了给这8个新的杂乱无
章的项目做开发资本，除了融资，别无他法，而预期的利润还是水中月，镜中花。能够拿到
钱是万科的本事，表明万科还在活着。但是，拿到钱也不一定都是好事，因为钱这个东西本
身就是一把双刃剑。就拿厦门这个项目来说，如果按90平方米占到70%，万科必死无疑。那
么，剩下一条路，买通当地政府官员，据不执行新政，把这块地通通建成豪宅，分期销售，
逐期抬高房价，……如此这般，可能是苟活之道。
    面对新政，万科已没有地利可言。
    前面谈到，万科一个很成功的宣传模式就是“王石制造新闻，万科开发项目”，这是一
个企业的智慧。王石每次去南极，珠峰什么的吸引眼球的活动，看上去与万科无关，但时机
的选择都是在万科进入新的市场，有大的项目开发的时候。媒体对王石的疯狂报道，其实已
经间接影响到万科项目的销售，这就是“品牌”的号召力。但是很遗憾，王石即将从董事长
的位置上退下来，万科新的掌门人还没有学到这一手。话说回头，王石即使不退，也找不到
什么制造新闻的新手法了，不过，剩下还有一个，那就是登月球。
    这么多年，王石个人品牌一直在影响着万科的品牌，甚至有提升万科品牌的作用。可以
说，万科在这个方面可谓煞费苦心。但是，企业的根基是长久的，个人的品牌不可能永远对
企业产生影响，尤其是在中国。中国不是香港、不是美国，李嘉诚是以巨额资本和个人品牌
的结合，才产生了长久的魅力。而王石只是万科的职业经理人，他即将离开万科，也就构成
了王石个人品牌和万科企业品牌的分离。在这个简单的分离过程中，万科将蒙受巨大损失。
面对不可抗拒的因素，万科惨失人和。
    天时、地利、人和都相继痛失，万科岂不崩塌，。牛刀在此斗胆预言，三年后，万科必
将ST。

   从一开始，我就不支持将宝安中心区定义为深圳西岸。宝安中心区的文化内涵，不是一
个所谓西岸能容纳的。可是，还没等我回过神来，以南方都市报为主导的各类媒体，已经开
始近乎疯狂的对这个“深圳西岸”进行恶炒。那么，一些别有用心的企图已经昭然若揭了。

    我想，炒作者的用意是，将宝安中心区比作美国的西海岸。可浅薄的是，炒作者根本就
没有认真地去研究美国的西海岸，那里的房地产有哪些特点？又有哪些东西值得宝安中心区
借鉴？美国的西海岸究竟有多长，起点在哪，终点在哪？但又知道一点皮毛，比方说，美国
的西海岸是一个富人休闲和度假的地方，仅此而已，就把这么一个似是而非的概念给用过来
了，套在了宝安中心区的身上。

    地球人都知道，深圳地产界有一帮专门炒作概念的大师。这帮人的操作模式是这样的，
对某个片区或某个楼盘，找出美国或欧洲国家的类似之处，生发一个名词，再动用某一个媒
体炒作一番，然后开始圈钱。至于这个概念能否经得起时间的考量，能否为着个片区或楼盘
起到一个积极的作用，不是是否成功的指标，而是以圈了多少钱来论胜负。所谓“深圳西
岸”也是这样。

    深圳的媒体基本都因“深圳西岸”而发了一笔财。时过不到一年，原本泡沫不多的宝安
中心区，在地产新政面前不仅仅是窘迫和尴尬，也有痛苦。请看------

    成交量下降只是调控影响之一，市场观望情绪浓厚更是让宝安三级楼市“雪上加霜”

    “去年调控政策出台后，并没有出现如此之大的心理影响。”记者在走访宝安中心区的
几家中介公司时，大家都表达了相似的忧虑，成交量下降只是问题的一方面，观望情绪和过
激情绪的出现，让本来已经进入怪圈的宝安中心区三级市场更加雪上加霜。

    价格上天，成交量落地

    从宝安三级市场的成交情况来看，宝安老城代表性的住宅小区主要有御景台、蟠龙居、
鸿昌花园、新安湖花园等，房价在近年来得到大幅上涨，涨幅达30%。以2003年入住的蟠龙
居为例，当时一手均价在3100元/平方米，目前的二手均价已经达到了6000元/平方米，上涨
幅度达到80%。

    世华地产关外住宅部副总经理张俊表示，从2005年下半年开始，由于南山一手房供应紧
张，不少人转移到南头关外的宝安买房，带动了宝安一手房价上涨，一手房价的高涨使不少
人只能转向二手住宅。而最近由于调控政策的出台，交易量已经下降了近3成。中原地产成
交数据也显示了同样的问题，今年6月全市二手住宅成交面积较上月下降34%，宝安区成交量
下降更是达到4成。

    心理失衡，投资客乱了阵脚

    很多放盘业主出现两种做法，一是停止继续放盘，另外一种是贱卖房产，中原地产区域
总监郑昌洪表示，去年“6.1”大限的政策并没有产生如此之大的影响，更多的放盘者没有
动摇原来的买卖计划，今年政策出台，特别是“组合拳”式的系列政策让更多的放盘者、投
资客乱了阵脚。

    有置业顾问告诉记者，一般来说业主大多每五年换一次房，目前宝安正处于换房高潮
期，而最近受到宏观调控政策的影响，不少换置大房的买家断绝了换房的行为。郑昌洪提
醒，宝安市场前两年发展迅猛，投资客占到40%，购房者还须理性置业。

    之所以原文引用，是想告诉网友，这个只是表象。更为复杂的背景要牵扯出的，就是片
区形象定位不准，只靠空泛的概念来支撑一个重要的片区，缺少的不仅仅是底气，也缺少力
量。

    为什么讲“深圳西岸”定位不准呢？有三个重要原因：

    一是美国西海岸与深圳西岸根本就是两回事。喜欢高尔夫的朋友都知道，美国西海岸有
17个国际标准的球场，档次之高，球场之密集在全球都很难找到。因此，美国西海岸的房地
产带有明显运动休闲的特征，而且，是以高尔夫运动为主体。美国西海岸南起圣迭戈北至西
雅图，分布着旧金山，拉斯维加斯，洛杉矶等城市和29个港口，是美国与亚洲地区进出口贸
易的最主要门户，每年进出口货物价值达3000多亿美元，占美国贸易总量的半壁江山。在与
亚洲国家贸易中，经过西海岸港口最多的是中国、日本和韩国。以去年为例，美国从中国进
口的货物90.8%是经西海岸港口入境的，由此出口到中国的货物也占48%以上。经济发达，富
豪云集，决定了房地产以超高端产品为主。而所谓“深圳西岸”岸线有多长呢？如此类比出
的概念，不是很荒唐可笑吗？！

    二是“深圳西岸”抹煞了宝安中心区应有的文化内涵。这对一个区域的房地产营销来讲
是非常可惜的。美国西海岸是个充满传奇色彩的地方，也是许多艺术梦想和时尚文化诞生的
地方。来自不同文化背景下的时尚弄潮人在这里大试身手。通过大胆率性的各种艺术形式，
来颠覆现实，表达对生活的真挚感受。不受世俗规范、追求个性与创新，也成为美国西海岸
文化的典型特征。而宝安中心区前身是赫赫有名的宝安县城，其文化特征多有固守和传统，
福田和罗湖很多前卫而时尚的生活观念，对宝安始终产生不了很大的冲击。从这个意义上来
说，鸿荣源的熙园应该放在宝安而不是香蜜湖，那种“齐家，治国，平天下”的理念与宝安
中心区一脉相承。这与美国西海岸文化来比，有点风马牛不相及。因此，“深圳西岸”这个
概念抹煞了宝安中心区应有的文化内涵。

    三是宝安中心区就是一个片区。这个片区的规划是很有特色的，建设完成后，也可成为
中国城市规划的一个范本，不仅现代而且颇具深厚的文化底蕴，把这几个规划要点讲清楚
了，这个片区的营销效果也就出来了，完全没有必要生发出一个“深圳西岸”的概念而人云
亦云，不知所以。

    按常规判断，宝安中心区应是这次新政影响最小的区域，抗性也更强。因为“深圳西
岸”的空泛和脱离实际，使大量购房者在新政情况下犹豫和彷徨，有的甚至恐慌性抛售。这
种因形象定位失误而导致的市场误判，将在很长的一段时期内，由下跌的房价来买单。