主持人：刚才牛刀老师其实也提到了CPI和GDP增长的原因，现在有一些专家，包括易老师您也提过两大资产价格市场的快速上涨，存在一个很大的泡沫问题，这其实是通货膨胀的主要原因，不知道您这边是怎么解释的？

　　易宪容：钱多是我们通货膨胀最主要的形式，当大量的资金还没有变成消费品的时候肯定会比价格推高，股市直接影响CPI还是要有一个通道机制，对房地产来讲就可以直接影响，股市上涨获利以后会进入房地产市场，当很多人进入房地产市场的时候房价快速上涨，一方面会引起住房类相关的消费产品和服务价格，比如房价上涨了一定会慢慢带动房租的上涨，尽管房价的上涨幅度比房价的上涨幅度低一些但是肯定会带动，房价上涨以后也会带动物业和相关的服务产品，比如水电、维修等，因为房地产市场跟其他产品有一个很大的差异，它是一个跟55个行业相关的产业，它的价格上涨也会带动跟房地产相关的行业产品价格快速上涨，会带动产业工资、服务的上涨，在这样的情况下就很容易带动全面价格上涨。

　　我们钱很多的时候大家可能也会注意到，并不是钱很多全部铺开进入所有的行业，而且开始一定会进入投资相关的行业，比如房地产和股市，一般来讲投资的人都是财富的比重比较好的居民，房地产价格上涨了，在开始的时候是不会引起其他产品价格的上涨，通货膨胀来讲可能对我们中后期的影响是特别大的，因为在后期受影响的这些行业，他们获得的收益比例要比前面少得多，如果通货膨胀率很高的情况下其实是一种间接税。

　　华伟：应该说房市、股市本身不是泡沫产生的原因，是我们通货膨胀，货币供应过速的结果，在这个结果产生以后反过来对以前产生的原因进一步强化，所以我们要对症下药，股市是一个整体的，创造价格来源在什么地方，比如今年上半年一到六月我看了一下相关不完全统计，我们的基金赚了3600亿的利润，在这个情况下完全是一个投机市场，房地产市场有多远性，第一房地产行业包括两个层面，一个是住房保障，一个是靠市场，靠价格来决定的，政府24号文件让低收入阶层没有能力进市场的这批人必须不能靠市场来解决，大部分的城市家庭通过市场来买房的，房地产市场又分成住房市场和非住房市场，老百姓关注的是住房市场的中低端以及穷人的绝对政府提供的保障，这一块是我们房地产市场调控的重点，反过来对豪宅和非住宅物业，我们的关注度不应该那么大。比如我们换外汇，外汇今年增加了3000个亿，这不是利润，是我们用劳动换来的，如果外国人愿意买中国大陆的豪宅，愿意20万一个平方米买，为什么不让他们买？我们的房地产如果换外汇损失的是钢筋混凝土、损失的是70年的土地使用权，所以我们要因地制宜，把造成老百姓买不起以自住为主的住房这批需求从投资、投机角度转移到该它投资、投机的领域去，比如上海最贵的房子汤臣一品，卖14万一平方米，有钱人愿意20万一平方米买的话，不管谁赚谁亏最后为政府，为社会产生了巨大的税收，这个房价我们简单的算一下如果十万块钱单价成交，营业税5.5万，土地增值税2万，相关的土地出让金等等一大堆，住进去的人不管住不住还要交物业税，如果卖出去了无产阶级的老百姓没倒霉，如果没卖出去政府会少收入，廉租房讲起来是地方政府承担，地方政府的钱还不是向全社会分摊的，地方政府有更多的财源才有更大的能力来保障穷人，反过来我们另外一个问题是在市场的领域有一种非常不公平，公平的把狼和羊关在一起，有钱人和没钱人同时去买住房，有钱人叫改善，叫投资，没钱人是被动性的，今天不买，明天更贵。对整个房地产而言要区别市场和保障，对整个要打击调控关注的重点应该是住房领域中档需求和中低档需求，对高端需求我们应当适当的放开，让有钱人去做冒险的游戏，为我们整个社会提供大量的公共财政收入，而不是简单的把这批资金挡在外国，不炒楼就会炒股票，不炒住宅就会炒非住宅，与其被动的被别人找机会，还不如宜输不宜堵，房市不能简单的谈泡沫两个字，我们应该让它该有泡沫的地方去有泡沫，不该有泡沫的地方尽量少泡沫，结构问题的调整比我们谈总量更有意义。

　　主持人：两位老师的意见可能有一点不一样不知道牛刀您怎么看？

　　牛刀：华伟老师这个观点理论上的我赞同，现实上的我不赞同，中国的社会现实不是很多理论的东西能够解释的，房地产房市有两个特征是值得我们关注的，第一个特征就是我们中国的商业银行全部在推行加按揭，就是你有一套房，以前做了七成、八成的按揭，供了一年的按揭，没有不良的记录就可以已经交的钱和原来的按揭再去做按揭，这种手法是中国绝大多数炒楼者的手法。第二个方法是这个房60万买来的，转手卖100万或者转手到评估公司评估成100万，再到银行贷款，再贷80万的资金，也就是60万的房子到银行拿出80万的资金出来，中国的房价本质上是这样炒高的，那么钱赚走了，剩下的东西都是银行的，这个泡沫是很严重的。中国社会有一个潜规则，谁跟银行关系好，谁就可以通过很多的路子在银行拿到钱，同样把2000多万的房子估值成7000万去贷款，这难道没有泡沫吗？

　　华伟：不能把一个个案当成一个整体，我们评判的问题是中国的房地产市场整体上存不存在泡沫，而论证它的依据是有缺陷的，因为拿一个个案来说，首先我们金融行业的制度健不健全，第二这个制度执行到位没有，你认为是因为有投资者去套取了银行资金来做了这件事，但反过来有两个解释，一个银行有风险控制，这个风险控制是评估值和房贷款的差额，公司如何认定这个评估公司，评估的结果是不是公正的，第二愿意按多大的比例放贷款，加按揭作为一个金融品种没有错，我的房子从一百万变成五百万了，向银行借三百万天经地义，问题是我弄虚作假，评估公司出虚假的来骗银行，评估公司是金融诈骗，这是一个犯罪分子而不是广大投资者，少数犯罪分子采取了违法的手段，个别金融机构没有严格的监管和评估，这个和整个市场是有很大的差距，因为有一个领导干部是坏人，就能否认整个领导干部主流吗？汽车撞死人本身是坏事，但是汽车行业要发展，高速公路照样建，房地产的问题不要认为是传统的误区，是贷款的人养活了银行，银行为了赚这个利息才会把钱借给你，你付出利息是很公平的人，而不是银行贷给你是一个恩赐，有什么样的能力，凭什么保证这是整个社会化服务体系完善的问题，如果是评估公司不归银行管，违法乱纪我们应该追究评估公司的责任，而不能把广大投资者列入了人民的对立面，先富裕起来的一部分人有权利不把钱存在银行里面去寻找出路。

　　牛刀：华伟老师我感觉到是在偷换概念，因为我们前面讲的是这个房市有没有泡沫，泡沫是怎么产生的，泡沫产生的方法有很多种，我只是讲了两个明显的特征，它还有很多另外的特征，包括目前的地价是它的价值吗？在种种因素的促成之下才产生了中国目前房地产高房价的现象，这个价格和价值是背离的，价格和价值的背离必然产生了资产的泡沫，这种资产的泡沫又在通胀的大面积增长当中进行了某种程度的化解，但是这种通胀和我们目前房市产生的泡沫来讲是小巫见大巫，中国房地产目前的泡沫不是通胀能消化的了的。

　　我没有指责中国金融机构体制是否健全，我只是讲在中国社会当中，中国银行的资金属于一种老百姓的资本，这种资本常常为某些人采取其他的手段所利用，这种现象不是个别的，也不是个案，它是普遍的现象，不管是温州的，深圳的，还是山西的这些炒房团，他们的资金来源很大一部分就是用各种手段从银行套取出来的。

　　易宪容：今年上半年基金获利有7000多亿，第二个就是你那个说法我比较赞同，我们房地产市场分成两块一个是投资市场，一个是消费市场。我们现在24号文件出发点肯定是对的，如何来解决中低收入阶层的住房问题，把房地产市场作为我们一个民生问题，房地产市场根本的宗旨就是如何来解决我们国内民众住房条件的改善，按照昨天建设部副部长的说法来看，我们低收入的居民到十一五规划的时候大概是一千万户左右，按照所占的比重来讲大概是三千万人口，我们现在的城市人口是5.7亿，到十一五规划末期的时候大概是7亿左右，如果是按照现在这样的低收入群体覆盖率大概是4%左右，其中就有一个问题我们希望去思考，如果说我们房价比较高的情况下，一线城市上海、广州、深圳、北京跟我们这几个城市居民收入水平来比的话大概有80%的居民没办法进入房地产市场，租房市场有一个很重要的问题一定要有一个很好的信用体系来保证，即使住房很多，而且租房市场也比较稳定，如果没有一个好的信用体系，租房的时候就会出现现在已经签约了，现在房价涨得很快了，那房东就有可能就违约了，重新来调整租约了，比如前期租了一个门面，已经签约签了五年，但是房价上涨之后，房主马上就违约了，我们现在就会面临这一系列的问题。

　　我们现在的覆盖率3%、4%会面临很大的问题，如果是3%的覆盖率今后面临的困难会比现在还要大，因为这样就把很大一部分中产阶级剔除之外了，那样整个城市的竞争力就会下降，廉租房和经济适用房这一块不能超过10%的比重，真正有能力的比重大概是25%，可以作为居住，也可以作为投资，还有中间这块作为一个消费品市场，我们居民来讲只能买来自己住，不能作为投资品，买一套税收和利息等等都可以优惠，买第二套的时候利息、税收等等方面都会不一样，所以我觉得应该有一个比较细的区分。

　　其实银行这几年也通过房地产市场获得了很大的发展，我们房地产市场早几年为什么能发展，就是因为按揭贷款快速的发展，到2007年6月份的时候按揭贷款已经达到了2.65万亿，加上公积金一共是三万多亿贷出去，这个有没有问题，问题出在哪里？

主持人：各位网友，下午好！《地产三剑客》又与您见面了，我是主持人赵敏，很高兴今天能在上海绿城会所能与大家共渡这段时光。《地产三剑客》是新浪华东房产倾心打造的一档网络脱口秀节目，在每周六下午三点与您准时见面，每期节目中我们会邀请中国地产界的知名权威人士和意见领袖，与网友们共同探讨房地产行业的热点话题，欢迎大家在线参与。

　　在国家通过一系列的政策调整，提高了行业准入门槛后，国内金融风险仍在进一步加剧：人民币对外升值对内贬值，按揭贷款条件的限制，境外资金热钱不断的涌入，美国次贷危机的爆发对中国金融业也敲响了警钟等等，这些现象之间有着怎样千丝万缕的联系，这些现象背后又潜藏着怎样的风险和危机，我们如何破解这种困局，在此让我们的三位专家就此专题畅谈自己的看法。

　　现在让我来介绍一下今天到场的三位嘉宾，他们分别是：中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员、经济学博士易宪容老师。

　　易宪容：各位网友下午好。

　　主持人：复旦大学房地产研究中心主任、房地产专家华伟老师。

　　华伟：各位网友下午好！

　　主持人：资深的地产评论家、地产剑客牛刀老师。

　　牛刀：各位网友好。

　　主持人：欢迎各位的到来！最近我们大家能够亲身体会到的最明显的一个经济问题就是物价上涨过快，有数据表示中国7月份CPI上涨为5.6%，这已经远远超过国际正常上涨幅度了。其实易教授，在您的博客中我也看到，这就是中国式的通货膨胀，而且是整体性的通货膨胀。

　　易宪容：5.6%的CPI其实并不太高，一般通货膨胀率5%是比较正常的，为什么说我们现在的通货膨胀率比较高，从几个方面来理解，我们和欧美的通胀率是不一样的，中国式的通货膨胀我把它理解首先在两大价格的快速上涨，比如房地产和股市导致了食品价格的上涨，引起了消费价格的上涨，根据我们目前中国的CPI指数体系来思考，如果说我们对中国的CPI指数体系有另外一种理解，或者按照我们国家统计局所说按国际惯例所理解，我们CPI这个上涨的幅度可能会比这个高，这就是为什么中国通货膨胀率比较高的原因，中国的CPI体系真正建立是1993年根据联合国国民经济计算体系来设计的，中国从计划经济转轨开始，那种情况下我们很多产品，消费者根本就没有出来，当时我们居民的恩格尔系数比较高，是33.6%，由于这么多年经过了十几年的变化，我们中国的房地产市场还有中国居民整个消费模式和消费行为发生了根本性的变化，比如说我们房地产市场过去没有的，现在有了，还有我们过去消费平台比较低，那时候我们上大学基本上不要钱，这都是很低的，我记得我在华师大上学的时候我每个月还有多的钱，基本不要交钱的，还有我们医疗保险等等发生了很大的变化，在这种变化的情况下我们CPI体系调整相当慢，最近来讲我对这个问题做了一系列的研究，对国家统计局的CPI体系提出了一些质疑，有一些人说CPI体系不应该把房价计算进去，其实我们不要把房价计算进去，只要把房地产市场这一类消费品计算进去之后我们CPI上涨的幅度是比较高的，在这样的CPI体系情况下，房价这块上涨，教育费用上涨，医疗保险等等上涨的时候，我们是反应不出多少的，因为跟住房有关不仅仅基数低，而且权重也小，到现在为止只有3%左右，在基数来讲我们每年居民居住类消费2005年只有802块，2006年是904块，由于它的基数小，还有所占的权重比较小的话，我们住房价格这块消费变化很大的情况下根本就没有反应进去。因为这个没有反应，我们要反应的东西就是只有到我们这个CPI体系，食品比重比较高的时候我们CPI的变动就会比较大了，今年来讲食品的价格一调整，CPI就出现一个快速上涨的态势，比如说6月份CPI上涨了4%，7月份上涨5.6%，估计8月份还会涨得更快一点。

　　如果我们的CPI体系真正的反应了我们居民的消费模式和消费行为相关价格变化的时候，那么我们的通胀率早就是比较高了，我自己的理解其实中国通货膨胀来讲已经早发生了，只不过我们指标体系没有反应出来。既然通货膨胀发生了，我们现在有很多观点，我们现在的价格上涨这么快，主要是由于食品的价格引起的，有人就说除掉食品的价格，我们CPI其实没有上涨，中国根本就不存在核心CPI，用核心CPI来看中国的CPI体系，我们就可以把CPI近40%剔除了，这个CPI根本就不可能来反应价格整个变化，欧美国家核心CPI表达都不一样，比如美国核心CPI是除掉了食品，在日本来讲只涂掉了鲜活商品。中国来讲看风向的CPI关键是中国的居民恩格尔系数还是比较高的，中国的CPI指数体系上涨幅度不是太快，如果是真正居民消费价格指数来看，食品上涨很快短期内是不会改变的。

　　华伟：易老师讲得很专业，理解这个道理非常简单，通货膨胀讲白了就是钱越来越不值钱，如果重庆一下暴雨，武汉会不会涨水，肯定涨，也可能不涨，因为三峡大坝可以暂时的蓄水，各位朋友如果仔细考察一下中国经济过去十年的轨迹，总体看一下我们平均的GDP虽然增速很快，但是我们中央银行货币发行的增量速度更快，今年的数据M2钱增加的速度是18%，而我们GDP还不到11%，钞票的发行速度比我们生产商品和服务的速度快了7%，如果不能把这些钱变到银行里面变成增加的储蓄存款，那么这些钱如果不买东西就是一张纸，我们叫储蓄分流，不在银行里面待着分流到社会上，买什么什么涨，买车车涨，买房房涨，买米米涨，买一套房子一百万就体现在房价上，如果不把这一百万买房子，50万买股票，2千块买猪肉，3百块钱买大米，作为的东西都涨，只要大量的过剩的货币出笼，又没有适当得出路必然体现在整个社会商品还有服务的价格上。很遗憾中国现在正在进行轰轰烈烈的宏观调控根本上讲是势在必行，客观上我们调节通货膨胀的手段是控制土地，另外一个控制银行贷款规模，也就是控地根，控银根。不允许多贷款就没有理由多吸收存款，在这样一个背景下银行不愿意大量的吸收存款，而我们的中央银行又大量的发行货币，同时美元的外汇顺差源源不断的进入中国大陆都变成人民币，逼着中央银行被动投放货币，在这种情况下市场上钱多，不是我们的商品和劳务少了，而是钱比它增长得更快，结果是同样的商品和劳务只能换到更多的钱，反过来同样的钱只能买到比以前更少得商品和劳务，一方面钱不值钱，另外一方面感觉到用钱来衡量商品和服务的价格大部分都上涨，而且不是一点点，像猪肉一涨50%、60%，铁矿石一涨70%、80%，房子一涨10%、20%。我们反应出的现象就是说现在商品价格和服务价格上涨是无法避免的，而且这个趋势在短期之内难以改变，所以中国进入了一个通货膨胀时代，同时按照易老师讲的，我们计算CPI的统计方法和口径和国际上有比较大的差异，实际情况比我们看到的还要更加汹涌，为什么钱放到银行里面越来越不值钱，反过来外国人也着急，美元去年1元可以买8块钱的东西，但是现在买得更少了，中国人急是因为人民币通货膨胀，美国人急美元首先对人民币第一道贬值，中国大陆的通货膨胀又超过美国又实现了第二道贬值，所以晚进中国不如早进中国。但是美国人进到中国不会买白菜，也不会买猪肉，所以一定考虑买中国的资产，主要就是股票，证券还有不动产，我们的房价经过几年的宏观调控也不会回调，现在是涨长，涨短的问题，任何一个经济现象都是在大的背景下得到一个综合体现。

　　牛刀：刚才两位老师都讲了CPI指数，在我们日常生活当中的意义，大家对CPI指数的关注主要可能还来源于今年全国人大的两会，因为在3月5日的会议上，我们的政府温家宝总理在做政府工作报告的时候就曾经庄严的承诺把CPI指数控制在3%以内的上涨幅度，比GDP控制在8%以内，这两个数据是得到全国人大的鼓掌通过，大家一致认为只有这两个指数才可以让中国的经济出现一个平稳发展的趋势。那么现在来看仅仅是半年过去了，我们的CPI指数不仅仅没有控制在3%以内，反而窜上了5.6%，我们的GDP大家也知道不仅仅没有控制在8%，现在甚至到了11%，这里面有一个疑问，我们中国的政府工作报告向中国民众的宣言到底还算不算数，如果还算数的话我们要怎么来控制CPI和GDP的增长，因为这两个不仅仅是指标的问题，而是关乎经济大局的问题，也关乎民生，因为在这两项指标的飞速发展之下，房价、证券、股票都出现了涨，这种涨是正常的，是健康的或者说还是有很多的泡沫，这个问题很多的专家都作出了阐述。我个人认为中国的GDP之所以控制在8%，政府肯定是有它的全局考虑的，因为在中国持续十年的高速发展过程当中，中国的资产已经出现了泡沫，那么把2007年的反应目标定为8%，就意味这政府想从宏观经济上化解一些经济泡沫，CPI指数很容易和我们的通胀率成正比，如果出现大规模的通货膨胀，真正能够的是中国的民生，没有影响到出口，也没有影响到投资，那么中国的民生受到影响，这个可能是很多网友一致关注的问题，所以我认为国家特别是政府应该在全局经济上采取更进一步的措施，让中国的经济能够有一个平稳上升的趋势，而不是出现大规模的泡沫。

我早就提醒过地产界的朋友，特别要注意持续一个多月的地量成交后，深圳楼市成交量的变化，因为这将预示今后较长一段时间深圳楼市的走势。如果成交量放大，房价依然走高，那后市还可看高一线；反之，成交量放大，房价开始暴跌，那深圳楼市的拐点是真正的来了。

道理很简单，深圳这一个多月的地量产生的原因不仅仅是季节性的，而是买家开始观望，以致最低时成交量才13套，一般平时维持在50套左右的水准。这种地量维持的时间越长，市场聚集的能量就越大，不管是涨的能量还是跌的能量都是如此。从9月1日开始，市场选择在周六突然放大成交量，价格逐日下调，从8月29日的21500元降至8月31日的14806元，再下探至9月2日的11995元，而成交量则是过去一个多月来每日成交量的4至6倍。

一般来说，价格狂跌而成交量同时放大，表明开发商已经松动了价格底线，该跌的还将下跌。同时，我们也应该看到，结构性因素也是本轮深圳房价下降的主要因素。宝安，龙岗两地成交占了绝大部分，而房价较高的南山，福田推盘量越来越小。就拿9月2日来说，在总成交的212套中，宝安，龙岗有202套，而宝安，龙岗正是深圳房价较低区域，所以拉动了整个房价的下降。

那么，深圳一手楼结构性下降有没有意义呢？有。从整个楼市来说，如果只是一手楼结构性下降还很难言说后市，关键在于一手楼结构性下跌是伴着二手楼量价齐跌同步而来，并且，在全国许多城市一片“地王”声中，深圳今日也拍一地，楼面价仅为3700元，由此可见，深圳将重现6000元一平米的房子，可见开发商并不看好深圳楼市后市。??资料：深圳市土地房产交易中心于2007年9月3日，公开出让一宗位于龙岗区坪山的商品房住宅用地。该宗地的宗地号为G11336-0061（位于坪山街道，地块面积72640.84平方米，建筑面积218086平方米）。对于这宗地块，将继续执行【90/95】（单套建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建筑总建筑面积的95％以上）和【15%】（住宅总建筑面积的15％建设公共租赁住房或经济适应房《这宗地是建设公共租赁住房》，建成后产权移交政府）的政策。

不管媒体怎么炒，深圳新拍的地就只值3700元，并且还有15%的捆绑。剔除15%的捆绑成本，这块地其实只值3200元，这也为深圳后市树起了一个标杆。

每平方米11995元的均价，将是深圳楼市的主流，并将维持很长一段时间。随着国务院24号文件的落实，深圳经济适用房的大规模推广，深圳房价还将进一步下降，中产阶层有望不做夹心层，同样能买到适合自己的房子。顺便说一句，不知徐滇庆之流看到11995元的价格，是否早一点去登整版广告，向深圳市民道歉呢？