niudao的空间

牛刀：汤换了，药何时换？

niudao — Thu, 13 Mar 2008 04:52:07 GMT

牛刀：汤换了，药何时换？

深圳商报的编辑约我写篇文章，谈谈两会，说说房子。于是，我搜索了一下“两会房价”，立马飞出453万条目，偏偏第一条就是我写的《建设部防房价过猛下降是个伪命题》，看来有必要再来说说建设部了。

本届两会一个亮点就是国务院机构改革。大部制，三权分立，理顺政府内部职责，提高办事效率。改革开放以来，国务院重大机构改革就有五次，其中有四次提到“精简”，只有本次机构改革没提精简二字，因为越精简机构越多，越精简公务员队伍越庞大，再提精简显然不太好说。尽管没提精简二字，但实实在在作了一些调整，组建住房和城乡建设部就是其中之一。

国务院秘书长说：住房问题涉及广大人民群众的切身利益，为深入推进住房制度改革、加快建立住房保障体系、完善廉租住房制度、着力解决低收入家庭住房困难、进一步加强城乡建设规划统筹、促进城镇化健康发展，国务院决定组建住房和城乡建设部。该部主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

有博友分析说，实行大部制是为了把“决策权，执行权，监督权”分开，可一看新组建的住房和城乡建设部的职责，又让人惶惑。你看：拟订住房和城乡建设政策——这是决策权；统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革——这是执行权；监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等——这是监督权。明明三权一体，何来分开？

因此最重要的不是权分不分的问题，而是权为谁所用的问题。记得在凤凰卫视一虎一席谈，国务院参事任玉岭先生说，走进新加坡住宅局（相当于中国的建设部），迎面看见的是杜甫的诗：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。——我想，这也是一种权，是执政为民权，只有这个权才是神圣而崇高的。

新组建的住宅与城乡建设部就要开始运作了，我们欣喜的看见，“汤”已经换了，那么“药”何时换呢？相信很多网友和我一样，正投以期待的目光。

牛刀个人官方网站

牛刀：房价要上涨空军挡不住；房价要下跌多军也挡不住

niudao — Sun, 18 Nov 2007 13:53:46 GMT

牛刀：房价要上涨空军挡不住；房价要下跌多军也挡不住

专为坛子里的网友写一篇文章，是想力劝各位保持理性，保持克制。整个深圳楼市上空，弥漫着一股焦躁的氛围，从市场层面来说因中天的倒闭引发人们对未来的不妙预期，从坛子里来说一些网友互相猜测，诋毁和谩骂，这些都解决不了问题。深圳楼市的一地鸡毛，不是我所能收拾的。我想说的话，是表达我对市场的看法，听与不听，悉听尊便。

对网友自发形成的多空阵营，我一向不予支持，也从来不去认为谁多谁空。大家都是网友，生活当中认不认识都没关系，在网上的一声问候同样亲切。2005年前，在楼市发展较为理性和健康时，我也为网友购楼提出一些方向性的建议，对区位，价值做过一些理性的判断，甚至动员过温州人，山西煤老板来深圳买楼，也向深圳人推荐过东莞和惠州的楼盘。当我发现巨大的异地炒楼的大军中，很多是内地省长的女儿，市长的太太时，当我发现龙岗的一些二奶和老太太都在不顾一切开始炒楼时，当我从宏观调控后初步接触一些经济学知识时，我开始良心的发现，房地产不能再这样炒下去，否则，不是一大批炒楼者跳楼，就是国家经济的全面崩溃。不管是什么结局，这两者都是人们不愿意看见的。于是，我才开始不断阐述自己的观点，发表我对市场的看法，藉以警醒人们。

其实，你买不买楼买多少楼，和我本人没有关系。我既不是空军，因为我有不动产；我也不是多军，因为我只投资不投机，绝不炒楼。所以，我很不习惯把网友分成两个群体。就大的方面来讲，地球也成了一个村子；就小的方面来讲，大家生活在一个城市，只不过是有的起步早一点，机会多一点，有的起步晚一点，相对来讲机会少一点。但是，只要具有基本的素质，打拼精神和正义感，机会迟早都会来的。不过，从众多成功的人生来讲，不怕你赚钱多，就怕你投资失误，而房地产相对来讲占用资金比例较高，一动就是大额投资，也是最容易成功和最容易失败的。中外投资不动产，成功和失败的案例一样多。这里，我就不一一举例了。

我之所以不支持把网友分成两个群体，是因为房地产这个东西在中国来讲主要还是民生产品，其次才是商品。在远远没有解决好中国民众住的问题时，住宅作为商品只会占很少的比例，因为从目前来讲，还没有任何一种力量来改变中国的社会属性，中国的社会主义体制不管是初级还是中级，社会主义四个字是不可变更的。不明白这一点，至少会吃很多苦头。因此，你可以去香港炒楼，也可以去美国炒楼，但不要在中国炒楼。中国的炒楼现象一旦严重，不管是谁主政，政府都会出手干预。前有朱铁腕，后有温大哥。前者发现苗头，就一把掐死；后者尽管温和一点，但持续时间更长，影响人群更多。这也是房地产的属性所决定的。

中国房地产的体量之大，占GDP权属之重，是大家有目共睹的。因此，反映在房价上，当资本力量积蓄很久，一旦推动房价往上走，也不是一下就能遏制的。有的说是政府在设一个套，让大家都来买楼，然后边加息边加税，一直到房价自行下降。其实，这个问题是，房价不严重时，政府无法出重拳；只有等到问题严重了，才会一揽子解决。这也是符合逻辑的，是没有办法的。因此，房价在涨，绝不是空军唱空就能下降的。空军唱空无非是表达一种愿望。

近日，美国马里兰大学城市研究与规划系丁成日教授说，在中国住房投机一定是有的，因为住房投机的三个条件全部成立：第一，当一个商品是可交换的、耐久的，在其价格不断上升的时期，就一定有人进行投机买卖，中国许多城市的房价(无论是什么原因)，价格一直在增长(幅度不同)，因而如果说没有投机性购房那是说不通的；第二，中国目前的私人储蓄是巨大的；第三，对很多人来讲，购房是一个最好的投资渠道，中国目前缺少其他稳定可靠的投资渠道。因而当有投机性购房时，房地产市场的泡沫就一定存在，泡沫大小与投机性购房的比率成正比。

丁成日教授尽管没有谈到深圳，但他所说的三个条件在深圳全部成立。相对多军来讲，多听听这些研究只有好处没有坏处。丁成日认为：第一，国际上的理论和经验表明土地供给与住房价格的关系非常复杂，土地供给与房屋价格不是简单的线性关系；第二，城市化带来的有效需求与现阶段许多城市的高房价是不相匹配的。尤其在深圳，以土地供应紧张和城市化来炒作高房价的时代已经过了。面对现实，深圳楼市尽管还将经过一段时间的低量成交，但下行趋势是不可改变的，一厢情愿会导致非理性。因为，楼市一旦出现拐点，就会促使房价的长期下降，要改变这个点，会需要很长很长时间。

好了，就说这么多了。愿意交流，本人乐此不疲。但是，对一些素质较差的网友，动辄谩骂，本人不予奉陪。据此操作，后果自负。

牛刀：中天置业用麦芒捅破楼市泡沫

niudao — Thu, 15 Nov 2007 17:30:23 GMT

牛刀：中天置业用麦芒捅破楼市泡沫

中天置业老板蒋飞的大名，看来将与这一场即将爆发的楼市危机一样，永载中国房地产的史册。其实失败并不可怕，尤其是在这种大面积衍生泡沫的楼市环境之下，一个小小的专做三级市场的中介公司要想不败其实很难，关键是要敢于面对。蒋飞的错误在于，不仅不敢面对失败，反而卷走客户的钱财，由经营上的失败走向人格上的全面失败，即刻面临末路狂奔，真的好惨好惨。

中天置业评估有限公司于2003年3月4日在中国深圳成立。截至2007年10月，中天置业总资产已超过8000万元、分行150余间、员工2000多人，形成以深圳为总部、业务网络延伸至华东、华南、华西、华北各地的全国性房产经纪机构。在中国强手林立的三级市场上，中天公司也是一代枭雄。那么，中天为何而败呢？

首先，从大势上说，楼市危机终会爆发，尤其是在泡沫衍生的重灾区——深圳，大量的以三级市场为主业的中介公司终将难逃厄运。对他们来说，三级市场是成也萧何败也萧何的事。如果没有在疯狂的楼市投机面前，进行疯狂的扩张，而进行稳扎稳打的战略，尚且能求自保，而如果像中天一样进行大规模扩张，那现在应该是岌岌可危了。本来，按常规楼市泡沫破灭前，应该是一批炒家出问题，因为很多炒家动用的是银行的钱，再加上绝大多数炒家是个人行为，抵御风险的能力很弱，所以，一旦房子贬值，那是抛都抛不了只能坐等银行前来收楼。日本，香港，东南亚和本次次贷危机的美国，都是一大批炒家先出事，再是中介，地产商和银行。像这样由中介公司先出事的情况还颇为罕见。

其次，从策略上说，早在4个月前，成交量发生巨幅萎缩时，就应该认清大势，减少地铺，不断裁员，减少开支和成本，而不应以微量的业务收入继续支撑庞大的地铺网。美国房价5年涨了15%就引发了次贷危机，200万人无家可归，两家银行十多家基金牵连其中不能自拔。而深圳呢，仅2007年房价涨幅就在70%以上，泡沫想不破都难，只是一个时间问题。深圳是个年轻的城市，很多人没有经历过泡沫破灭或经济萧条，对前景预期良好，盲目跟风炒楼的情况非常普遍，接下来的情况可能很糟，应该有应对的准备。而中天硬撑了几个月，是在不值，这是非常令人惋惜的。

再说，中天毕竟很小，他的倒闭在整个深圳来讲只是一件小事。但是，中天的倒闭，却像一根麦芒，在坚硬的楼市泡沫上捅了一下。有的可能感觉到了，而大多数炒家不一定能感觉到，开发商，银行和深圳政府部门顶多徒有一声叹息，因为大家都有一个善良的愿望：相信房价只要降下来，泡沫是不会破的。更有甚者，徐滇庆之流还在鼓吹中国房价还要再涨20年，深港一体化深圳房价还有很大空间，两万元一平米一点也不贵，完全不顾深圳白领平均月薪才5200元的客观现实。当城市的主流群体——白领阶层，一年的收入不吃不喝，才只能在关外买6平方米的房子时，那些还在狂吠房价还要涨的专家不感到羞耻吗？

中天的倒闭只是深圳楼市泡沫行将破灭的一个信号，但愿我们能引以为警，亡羊补牢，未为晚矣。是为忠告。

牛刀：与炒楼者谈谈存款准备金率

niudao — Thu, 15 Nov 2007 03:44:09 GMT

牛刀：与炒楼者谈谈存款准备金率

           据传，央行行长周小川将出任社科院院长，此举表明央行软弱的的金融手段正在为宏观调控不力付出代价。看来新的央行行长，要想在宏观调控上有所作为，将会慎用加息和提高存款准备金率这两种手段，而会倾尽国力与美金抗衡，在这场史无前例的货币战争中展现中国作为一个大国的风采。唯有如此，才能有效保护中国的财富，保护中国20多年改革开放的成果。
       中国人民银行十日在官方网站称，央行决定从本月二十六日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率零点五个百分点，至此央行存款准备金率调至百分之十三点五，创下历史新高。
         央行只是语焉不详地表示，此举是为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。但此间观察家指出，今年以来，除了三月和七月份外，央行每月均上调存款准备金率，至今年内已是第九次上调，并已超过一九八八年创下的百分之十三的历史高位。专家指出，央行频密上调存款准备金率，表明管理层对于流动性过剩调控的决心；同时也显示对CPI上涨不敢掉以轻心。也有专家称，在本周股市大幅跳水的情况下，此举将对市场产生更大的压力。
           面对央行这一十分重大的举措，市场和民众反应同样冷淡。显然，所有的炒楼者对此也不屑一顾。有的以网友的身份在我的博客留言：事实证明你又一次错了，央行冻结再多的资金也不影响房价上涨，所以，楼市不缺资金。我清楚地知道炒楼者目前的心理，在一线城市房价滞涨，成交大幅萎缩的市场下，要想保住炒楼利润已经是很难很难了，何况，还有大量的炒家背负沉重的债务。那么，在这种情况下怎么办？
        老实说，提高存款准备金率，目的并不是遏制投机，抑制房价，这种金融手段在泡沫经济时代连格林斯潘都不屑于运用，为什么中国的央行乐此不疲呢？这里面有两个原因，一是中国的社会制度所决定，中国是社会主义公有制，尽管商业银行均在纷纷改制上市，但是所有体制不可变更，四大国有银行的性质不可变更，一有市场风险，那么，首先要做的就是这种保守而稳妥的做法；二是防止商业银行在利润面前头脑发热，不顾一切的去放贷，其实是用计划的手段处理市场问题，最后是中小企业寻求民间借贷，对楼市而言，其实质就是把金融风险转嫁给个人，或者说转嫁给炒家。深圳今年从7月开始就没有贷款额度，就是受到提高存款准备金率的影响。
         我想和炒楼者谈谈存款准备金率，是因为很多人没有意识到这种手段与加息的综合运用，会对市场产生什么样的冲击，尤其是在人民币兑美元升值的大背景下。万科王石有一句话大意是，尽管万科在银行拿钱可以有很好的优惠，但万科还是愿意和央企或基金合作。为什么呢？一般认为，万科在银行拿钱，资金成本只有6%左右，而与央企或基金合作，资金成本在15%，甚至更高。然而，在银行拿钱的时间成本和机会成本，却比基金高得多。所谓机会成本就是有这种政策因素。中国的楼市不是一个资金主导型的市场，而是一个政策主导性的市场，政府的政策，金融政策以足够大的力量，可以对楼市翻手为云，覆手为雨。而99%的炒家都依靠银行，政府和银行联手，要让你炒家赚的钱吐出来，用什么方式最好呢？那就是在提高存款准备金率时，不断加息，所谓用钝刀子割肉也能把肉割下来。
    那么为什么提高存款准备金率达到了一个高点，而炒家仍说“楼市不缺资金呢”？问题的实质就是，美元帮助了中国的炒家。今年，人民币兑美元的不断升值，幅度已达到5.87%。人民币每加息一次，仅为0.27，100个基点，美金就贬值一次，多时达200个基点。美元采取的是积极进攻的方式，如果实在贬不了，美联署就宣布减息，以抵御人民币的加息。这样，大量的各种渠道的货币源源不断的涌向中国，这条资金链到现在为止从来就没有断过，造成了我们所说的流动性过剩，继续支持中国的高房价，当然，也间接的给炒家提供了机会。这样下去的最后结局，就是中国改革开放20多年的成果被美元掠夺一空，而中国的楼市炒家其实是在为虎作伥。

作为一国之政府，在这种形势面前该如何应对呢？首先是化解金融风险。在金融风险难以化解的情况下，保护银行利益是第一位的，俗话说：大河有水小河流，大河无水小河干。其次是转嫁风险，最好的转嫁对象就是深陷其中的炒楼者。我这样说，只不过是把很复杂的问题简单化了，把深奥的道理说白了，也算是再一次规劝炒楼的网友。但是，据此操作，后果自负。

当然，我们更希望看见另一种结局，那就是新任央行行长以国家和人民利益为重，沉着应对美元的进攻，改限外令为禁外令，禁止一切外资在中国买楼。与此同时，中国楼市以商品住宅为主导必须改为以民生住宅为主导，让全体国民都能享受经济的繁荣，以消除楼市的投机行为，不给美元以任何可乘之机。中国人民在保护民族利益的大义面前，从来都是万众一心，英勇顽强的。相信这一次应对美元的进攻也是如此。

房贷新政将强降房价10％

niudao — Fri, 19 Oct 2007 08:56:40 GMT

本轮房贷新政出台，出乎所有炒家意外，见仁见智，本不足为奇。但日前有业内人士指出：房贷新政让需求下降了30％，却暗涨房价10％。对前者，本人持认可态度，而对后者本人不敢苟同。

其实，中国现在的房价如果有一种新政能够暗涨10％，就不可能减少需求30％。道理很简单，因为当今的中国房地产市场是以投机占主导的市场，只要房价还要涨，所谓的需求就不可能减少。

那么说“暗涨房价10％”的人，为什么犯了这么一个简单的逻辑错误呢？当二律背反时，其矛盾的两面是无法存在同一思维方向之中的。其观点说：房贷新政将二套房首付增加到4成以上，许多客户付不起首付，需要重新筹集资金。但更重要的是，客户对利率无法接受。据销售人员反馈，购房者在准备签约时才发现，房贷新政让第二套房利率上浮了25％而不是10％。按照原来的政策，商业银行一般对房贷按下浮15％优惠利率执行，为6.66％。按照新政，不但15％下浮优惠没有了。而且还要上浮10％，实际利率为8.61％，增长了25个百分点。而不是10％。对于利率25％的差别，有人算出这相当于房价涨了10％。第一套房执行优惠利率6.66％。第二套房执行上浮利率为8.61％。同样是贷款30万元。按20年等额还款计算，前者月供为2264元，后者月供为2625元。多了361元。相当于多贷款5万元。20年还款算下来，30万元贷款要多还9万元。这相当于房价涨了10％。

但是笔者认为，严格来讲这是给购买第二套房的人增加成本10％，算上契税还不止。如果增加了购买成本，就成了房价暗涨，言外之意就是房贷新政后房价还要涨10％。笔者置疑如此的算法，不知是谁的逻辑？

从国家一而再再而三的调控中也可以看出，唯有采取温和的调控政策不断将炒家热钱逼出房地产市场，才能实现市场的健康发展。

本轮房贷新政是配合央行加息而出台的，不排除中央政府还有更加严厉的措施出台，其政策指向性很明显，不仅仅是稳定房价，而是要重新布局房地产市场：一是保障人人有房住，二是中小户型普通住宅注重民生，三是分离面向投资者的高端住宅。因此笔者认为本轮房贷新政的效应将在半年之内体现出来，很可能将强降房价10％以上。其实相对炒楼的暴利而言，强降10％实在是不多。（作者系资深地产媒体人、评论员）

大鹏飞来：深圳投资置业人士来惠州买楼趋势分析

niudao — Wed, 05 Sep 2007 10:14:24 GMT

大鹏飞来：深圳投资置业人士来惠州买楼趋势分析

    ◆ 惠州买楼趋势分析（↑）：惠州市建设总体规划力度得到提高
    2006年惠州市加大了“一城两区”的建设进程，惠阳区、大亚湾区的总体规划力度得到
了相当的提高，市区主干道道路网建设和改造，为惠州房地产发展提供了良好的整体环境。
城市化的发展带动了惠州的房地产开发，近年来总量和水平都得到了相当的提高，吸引了当
然多的置业群体到惠州来购房、投资。
    ◆ 惠州买楼趋势分析（↑）：惠州的城市特点富有人性化
    首先，惠州市象深圳一样，也是一个新型的移民城市，不断有大量的外来人口进入。作
为一个移民城市，自然对各种文化的融合力就比较强，其产生的移民文化天生就具有目光远
大、胸怀宽广、开放乐观、积极进取的特色。正所谓“海纳百川，有容乃大。”
    移民城市，最大优点是市民之间没有任何偏见，大家都是外地人，大家都是在这里生
活、赚钱、闯世界的，也就没有所谓本地人对外地人的歧视，由于人口的增多，对住房的需
求就会大幅提高，所以惠州房地产的优势就凸现出来。
    ◆ 惠州买楼趋势分析（↑）：惠州的发展拥有“得天独厚”的条件
    中国最大的中外合资项目??中海壳牌南海石化项目在惠州建成投产，中海炼油厂正在
建设当中，惠州港也在开发和建设之中，所以惠州的经济发展值得期待。惠州市由于地理环
境的优势，逐渐成为衔接粤东、内地、连接世界的交通枢纽，形成了内通外连、四通八达的
公路网络，它还是重要的客货分流中心和商品集散地。得天独厚的地理位置，高新发达的立
体交通网络，惠州港完全有能力成为多功能综合性国际中转枢纽港。
    ◆ 惠州买楼趋势分析（→）：2006年新政对惠州房地产的影响
    2006年是中国房地产“大事”的一年，这年来，房地产的调控“迷雾”笼罩着整个房地
产市场，然而，牛刀认为，宏观调控的目的在于解决中国的主要大中城市出现的房价过高的
问题，而对于珠三角洲城市的房地产现状来说，需要调控什么呢？房价高的问题？惠州中心
区的房价才3000多元每平方米，土地稀缺吗？惠州市区内还有大量的土地闲置着，有待于更
多的发展商去投资开发新项目，惠州经济不断发展，城市覆盖不断向外扩张，惠州的房地产
市场不仅仅局限于本地的消费能力，越来越多的周遍地区的市民到惠州购房。
    ◆惠州买楼趋势分析（↑）：城市房地产概念深入人心
    惠州房地产近年来出现的火爆现象，不仅仅在于大量的房地产开发商入驻惠州，而在于
带动了惠州市的城市建设。每个城市的房地产都有一个比较大的居住概念，而惠州的城市居
住概念是“绿色地产、和谐人居”，从城市的竞争力、文化、规划设计等方面都有了更深一
层次的理解，成为吸引置业者的卖点之一。
    提出关注健康生活、提高生活品质的理念是对房地产开发“以人为本”的基本理念，在
于追求自然、建筑和人之间的关系，在为居住者创造一个舒适、健康、人文的生活环境的同
时，控制对自己资源的使用，以求生态平衡对人类的重要性。譬如惠州市“美地•花园城”
的居住理念就是“寻梦理想之邦”。
    ◆惠州买楼趋势分析（↑）：旅游业、服务业推动惠州的经济发展
    最后，惠州市集名山、名湖、大江、大海于一身，是中国乃之世界人类最好的居住地。
西湖风景名胜区是最著名的景区之一，它位于广东省惠州市区内，由西湖景区、红花湖景
区、金山湖景区构成。惠州不但是功能齐全、服务一流、独具特色的旅游渡假区，而且邻近
人口高度密集的广州、深圳、香港等城市，将依托丰富的旅游资源，创新和开辟具有吸引力
的品牌旅游景点，朝着集休闲、旅游、购物、娱乐、经济技术交流为一体的现代化旅游业发
展。
    ◆惠州买楼趋势分析（↑）：“名校+名盘”??惠州教育和地产“联姻”
    随着近年来惠州教育地产声势渐大，很多的楼盘项目与名校合作办学，走“名校＋名
盘”之路，譬如“美地•花园城”和南坛小学合作开办南坛小学分校。南坛小学分校校长将
由原校长全职担任，教师除了有20名原校骨干老师外，其他教师则由教育局统一招聘。这种
教育和地产的“联姻”方式势必会带动惠州房地产的发展。
    ◆惠州买楼趋势总结（↑）：深圳投资置业人士到惠州买楼的的趋势是迟早的事情，不
仅是深圳，周遍的城市对惠州的房地产业也充满了期待。因此，惠州市的地产火爆现象不仅
仅只是 “偶然”，它将会持续相当长的一段时间。

注释： “↑”代表上升趋势、“→”代表平稳势头
◆相关链接：
[教育地产] 惠东人为名校买城区房
[美地•花园城] 楼盘在售，教育先行
[七雄•河南岸片区] 随主干道“攻城略地”

拷问万科之五：3年以后万科将被ST

niudao — Wed, 05 Sep 2007 10:13:41 GMT

拷问万科之五：3年以后万科将被ST

    一惯是即想靠疯狂炒作来牟取暴利又想靠大肆宣传来树立品牌的万科，2006年新政之
后，许多手法已经不灵了。媒体上关于万科的报道只有两点：一是为项目借钱，二是并购南
都。
    冷静看待万科的表现，多视角分析王石一系列言论，大胆预测新政后房地产企业的走
势，万科已是不得已自己给自己戴上了沉重的镣铐。
    对万科来讲，这是备尝痛苦的一件事。一方面，他们过去很成功的“王石制造新闻，万
科开发项目”的那种天衣无缝的宣传模式，不仅过时，而且找不到新意；一方面，靠疯狂炒
作豪宅，网罗社会闲散炒家以哄抬房价来卖楼的模式也遭受重创，几近灭顶之灾。因此，
2006年后的深万科面临的只有两个字：崩塌。
    现实是残酷的，中低收入人群尽管是弱势人群，但力量非常强大，一个小小的万科在这
种力量面前算不上什么。从中央政府一而再再而三地加大力度调控市场，并以倡导“居住权
是基本人权”的理念，来为中低收入人群解决住房问题，可以看出，未来的房地产市场将会
发生历史性的变化。而万科在此大势面前却找不着北，始终固守那种“造豪宅、卖高价、牟
暴利”的经营模式，必将为市场所唾弃。近期，万科金域蓝湾3期，万科东海岸，万科城统
统被市场凝固，广告投入量之大，宣传势头之猛与成交量之低形成了鲜明的对比，似乎是对
万科所谓的品牌的深刻嘲笑。
    面对新政，万科失掉的是天时。
    房地产市场是个地域性特点很强的市场，而万科一门心思要做同行业的老大，匆匆忙忙
全国布阵，多次失利仍不悔改。万科人在房地产暴利面前，已经忘记了房地产业的特殊性，
房地产市场的地域性，房地产产品的多元性，已经处于上帝要让其灭亡的最后状态??疯狂
之中。并购南都，万科得到了什么？对外宣传是南都的土地资源，什么完成长三角布局的战
略打法，这些是都虚的，面子上的，好听的，实际上是给自己背上了一座乞力马扎罗雪山。
改造南都成本之高，负担债务之重是行业外的人无法预料的。可以说，并购南都，是万科在
精明的浙商面前栽了一个大跟斗。而万科人自己被人蒙了一把，却在弹冠相庆，真是愚蠢到
了极点。
    万科四季花城靠分期开发，逐期抬价的模式在深圳获得了成功，并以此向全国各地克
隆。客观的说只有在南昌获得了成功，因为南昌和深圳比较近，地域性特点不明显。而在北
方，万科四季花城项目做成了垃圾，为许多同行所耻笑。而万科却陶醉在自己精心设计的克
隆陷阱之中，全然不顾死亡之神的召唤。
    万科最近融资42亿，干什么呢？万科本次非公开发行所募集的资金拟投资项目包括厦门
吕岭路项目、佛山南海桂城A7项目、北京顺义四季花城项目、杭州江干区九堡项目、佛山顺
德新城区项目、武汉京汉大道项目、上海吴泾镇锦川项目、成都金牛区沙湾项目等8个项
目，总投资额为89.38亿元，项目预期的投资收益率在10%-14.93%。为了给这8个新的杂乱无
章的项目做开发资本，除了融资，别无他法，而预期的利润还是水中月，镜中花。能够拿到
钱是万科的本事，表明万科还在活着。但是，拿到钱也不一定都是好事，因为钱这个东西本
身就是一把双刃剑。就拿厦门这个项目来说，如果按90平方米占到70%，万科必死无疑。那
么，剩下一条路，买通当地政府官员，据不执行新政，把这块地通通建成豪宅，分期销售，
逐期抬高房价，……如此这般，可能是苟活之道。
    面对新政，万科已没有地利可言。
    前面谈到，万科一个很成功的宣传模式就是“王石制造新闻，万科开发项目”，这是一
个企业的智慧。王石每次去南极，珠峰什么的吸引眼球的活动，看上去与万科无关，但时机
的选择都是在万科进入新的市场，有大的项目开发的时候。媒体对王石的疯狂报道，其实已
经间接影响到万科项目的销售，这就是“品牌”的号召力。但是很遗憾，王石即将从董事长
的位置上退下来，万科新的掌门人还没有学到这一手。话说回头，王石即使不退，也找不到
什么制造新闻的新手法了，不过，剩下还有一个，那就是登月球。
    这么多年，王石个人品牌一直在影响着万科的品牌，甚至有提升万科品牌的作用。可以
说，万科在这个方面可谓煞费苦心。但是，企业的根基是长久的，个人的品牌不可能永远对
企业产生影响，尤其是在中国。中国不是香港、不是美国，李嘉诚是以巨额资本和个人品牌
的结合，才产生了长久的魅力。而王石只是万科的职业经理人，他即将离开万科，也就构成
了王石个人品牌和万科企业品牌的分离。在这个简单的分离过程中，万科将蒙受巨大损失。
面对不可抗拒的因素，万科惨失人和。

拷问万科之五：3年以后万科将被ST


    一惯是即想靠疯狂炒作来牟取暴利又想靠大肆宣传来树立品牌的万科，2006年新政之
后，许多手法已经不灵了。媒体上关于万科的报道只有两点：一是为项目借钱，二是并购南
都。
    冷静看待万科的表现，多视角分析王石一系列言论，大胆预测新政后房地产企业的走
势，万科已是不得已自己给自己戴上了沉重的镣铐。
    对万科来讲，这是备尝痛苦的一件事。一方面，他们过去很成功的“王石制造新闻，万
科开发项目”的那种天衣无缝的宣传模式，不仅过时，而且找不到新意；一方面，靠疯狂炒
作豪宅，网罗社会闲散炒家以哄抬房价来卖楼的模式也遭受重创，几近灭顶之灾。因此，
2006年后的深万科面临的只有两个字：崩塌。
    现实是残酷的，中低收入人群尽管是弱势人群，但力量非常强大，一个小小的万科在这
种力量面前算不上什么。从中央政府一而再再而三地加大力度调控市场，并以倡导“居住权
是基本人权”的理念，来为中低收入人群解决住房问题，可以看出，未来的房地产市场将会
发生历史性的变化。而万科在此大势面前却找不着北，始终固守那种“造豪宅、卖高价、牟
暴利”的经营模式，必将为市场所唾弃。近期，万科金域蓝湾3期，万科东海岸，万科城统
统被市场凝固，广告投入量之大，宣传势头之猛与成交量之低形成了鲜明的对比，似乎是对
万科所谓的品牌的深刻嘲笑。
    面对新政，万科失掉的是天时。
    房地产市场是个地域性特点很强的市场，而万科一门心思要做同行业的老大，匆匆忙忙
全国布阵，多次失利仍不悔改。万科人在房地产暴利面前，已经忘记了房地产业的特殊性，
房地产市场的地域性，房地产产品的多元性，已经处于上帝要让其灭亡的最后状态??疯狂
之中。并购南都，万科得到了什么？对外宣传是南都的土地资源，什么完成长三角布局的战
略打法，这些是都虚的，面子上的，好听的，实际上是给自己背上了一座乞力马扎罗雪山。
改造南都成本之高，负担债务之重是行业外的人无法预料的。可以说，并购南都，是万科在
精明的浙商面前栽了一个大跟斗。而万科人自己被人蒙了一把，却在弹冠相庆，真是愚蠢到
了极点。
    万科四季花城靠分期开发，逐期抬价的模式在深圳获得了成功，并以此向全国各地克
隆。客观的说只有在南昌获得了成功，因为南昌和深圳比较近，地域性特点不明显。而在北
方，万科四季花城项目做成了垃圾，为许多同行所耻笑。而万科却陶醉在自己精心设计的克
隆陷阱之中，全然不顾死亡之神的召唤。
    万科最近融资42亿，干什么呢？万科本次非公开发行所募集的资金拟投资项目包括厦门
吕岭路项目、佛山南海桂城A7项目、北京顺义四季花城项目、杭州江干区九堡项目、佛山顺
德新城区项目、武汉京汉大道项目、上海吴泾镇锦川项目、成都金牛区沙湾项目等8个项
目，总投资额为89.38亿元，项目预期的投资收益率在10%-14.93%。为了给这8个新的杂乱无
章的项目做开发资本，除了融资，别无他法，而预期的利润还是水中月，镜中花。能够拿到
钱是万科的本事，表明万科还在活着。但是，拿到钱也不一定都是好事，因为钱这个东西本
身就是一把双刃剑。就拿厦门这个项目来说，如果按90平方米占到70%，万科必死无疑。那
么，剩下一条路，买通当地政府官员，据不执行新政，把这块地通通建成豪宅，分期销售，
逐期抬高房价，……如此这般，可能是苟活之道。
    面对新政，万科已没有地利可言。
    前面谈到，万科一个很成功的宣传模式就是“王石制造新闻，万科开发项目”，这是一
个企业的智慧。王石每次去南极，珠峰什么的吸引眼球的活动，看上去与万科无关，但时机
的选择都是在万科进入新的市场，有大的项目开发的时候。媒体对王石的疯狂报道，其实已
经间接影响到万科项目的销售，这就是“品牌”的号召力。但是很遗憾，王石即将从董事长
的位置上退下来，万科新的掌门人还没有学到这一手。话说回头，王石即使不退，也找不到
什么制造新闻的新手法了，不过，剩下还有一个，那就是登月球。
    这么多年，王石个人品牌一直在影响着万科的品牌，甚至有提升万科品牌的作用。可以
说，万科在这个方面可谓煞费苦心。但是，企业的根基是长久的，个人的品牌不可能永远对
企业产生影响，尤其是在中国。中国不是香港、不是美国，李嘉诚是以巨额资本和个人品牌
的结合，才产生了长久的魅力。而王石只是万科的职业经理人，他即将离开万科，也就构成
了王石个人品牌和万科企业品牌的分离。在这个简单的分离过程中，万科将蒙受巨大损失。
面对不可抗拒的因素，万科惨失人和。
    天时、地利、人和都相继痛失，万科岂不崩塌，。牛刀在此斗胆预言，三年后，万科必
将ST。

你做你的“学术”、我做我的“房奴”

niudao — Wed, 05 Sep 2007 10:12:52 GMT

言论自由，一直是无数文人墨客梦寐以求的事情。现在，大家倡导言论自由，越来越多的人跑出来说话了，挂着专业的牌子，成就了各行各业的专家和教授。

在房地产行业，最被关心的话题无疑是房价，所以房价一高了，马上就会有人站出来高谈阔论一番，众说纷纭，‘公说公有理、婆说婆有理’，被忽悠的还是老百姓。有些个专家甚至把自己往刀口上推，冒天下之不公，对立民众，为开发商的行为说理开脱。

一些专家不止一次的站在“学术立场”上，发挥着为房产商撑腰的客观作用。从尊重“学术自由”的角度，我支持专家们勇于发言的精神。但是，身为一个“无资产阶层”的，没有资本当“房奴”的人，我坚定地站在“房奴立场”上说话。

首先，肯定一些专家教授的敬业精神，也相信他们是出于学术良心，进行过认真和深入的研究，但是我对很多专家的观点正确性提出了质疑，事实上，很多的专家、教授的观点本身就是“一家之言”。

开发商的观点很明确，就是房价问题不应该成为问题。“商品房就是卖给中高收入者的”，“房奴那是活该”。这些话从开发商的嘴里说出来，他们是站在经济利益的角度上，他们没有考虑到，住房问题是大众化的问题，不解决住房问题，就无法解决生存的根本条件，公开的争论不休，骂声一片，所以专家们的话就不再是“学术问题”这么简单的事情了，而是一个十分严肃的“政治议题”。近年来，买房难已成为民生问题的热点之一，其次是物价上涨，就业等问题。这些都关系到数千万计的群众的自身利益，涉及到社会的稳定和和谐的大局，所以任何相关的议题都不会是“可笑”的。如果按照公民投票参与房价问题，那么专家们的只是作为一位公民，为房地产商投上一票，而房奴们却有数以千万计的。

我是站在自己的坚持“房奴立场”上，不是我愿意做房奴，实在是生活之所迫，找个老婆结婚的先提条件就是要有自己的住房，如果连住房都没有，何以谈家庭，谈生活，谈理想？而中薪阶层的我，如果不向银行贷款按揭，又有什么能力去买房？所以成为“房奴”已成必然，但是我不要做糊涂的房奴，现在的住房价格成本不透明已经造成信息不对称，侵犯到了消费者的知情权。当然，开发商不会傻到什么都告诉，如果告诉所有人，房地产到底利有多大，那么，想必挨骂的还是发展商，从挨骂的轻重来衡量，开发商选择了前者，隐瞒价格成本，最多是烙上“隐瞒事实、不老实”的印子，而不会落下“奸商”的骂名。

说来说去，我现在是连当“房奴”的资本都没有，对于专家、教授们的“学术”我一笑而过，因为不管政策怎么变，我最终想要看到的是房价到底怎么变？我信任政府的前提是：政府是否真正解决了我的住房问题，至于过程是什么样子的，我不关心，也不去费那个神，整天担心这，担心那没有用，搞房地产的人一个一个打的头破血流，和自己又沾不上边，今天睡觉了，明天醒来，我还是一个普普通通的打工的人，我要考虑的是我的前程，我是否适合这个社会的发展，我该如何去学习和提高，争取更高的薪水。

房价高了，买不起房了，那么自然会有人会出这个头，我何必跟风似的去“赶时髦”呢？，我就是一个普通的小老百姓，“做上几年工，买上一套房，供个十几年，换回自由身。”说不定我还会从心底感谢政府和银行，如果没有贷款买房，说不定辛苦了一辈子也一次性付不起一套房的钱。今天房价是这个价，明天又是另外一个价，但是，现在这个时候，我是不会买的，因为还不到时候，因为适合我的房子还没有，市场上炒房的太多，而且“争论”还在喋喋不休，等大家都安静了，房价稳定了，我再去做“房奴”。

行万里路，做天下事，我不承认自己的智商有多高，但是站在“房奴立场”上，我想对专家、教授们说，你做你的“学术”，我只是在维护自己的实际利益，现在我在表达自己的观点，这是因为我们正在经历一场谁也无法回避的利益的博弈

深圳西岸的概念是对宝安房地产的误导

niudao — Wed, 05 Sep 2007 10:12:07 GMT

   从一开始，我就不支持将宝安中心区定义为深圳西岸。宝安中心区的文化内涵，不是一
个所谓西岸能容纳的。可是，还没等我回过神来，以南方都市报为主导的各类媒体，已经开
始近乎疯狂的对这个“深圳西岸”进行恶炒。那么，一些别有用心的企图已经昭然若揭了。

    我想，炒作者的用意是，将宝安中心区比作美国的西海岸。可浅薄的是，炒作者根本就
没有认真地去研究美国的西海岸，那里的房地产有哪些特点？又有哪些东西值得宝安中心区
借鉴？美国的西海岸究竟有多长，起点在哪，终点在哪？但又知道一点皮毛，比方说，美国
的西海岸是一个富人休闲和度假的地方，仅此而已，就把这么一个似是而非的概念给用过来
了，套在了宝安中心区的身上。

    地球人都知道，深圳地产界有一帮专门炒作概念的大师。这帮人的操作模式是这样的，
对某个片区或某个楼盘，找出美国或欧洲国家的类似之处，生发一个名词，再动用某一个媒
体炒作一番，然后开始圈钱。至于这个概念能否经得起时间的考量，能否为着个片区或楼盘
起到一个积极的作用，不是是否成功的指标，而是以圈了多少钱来论胜负。所谓“深圳西
岸”也是这样。

    深圳的媒体基本都因“深圳西岸”而发了一笔财。时过不到一年，原本泡沫不多的宝安
中心区，在地产新政面前不仅仅是窘迫和尴尬，也有痛苦。请看------

    成交量下降只是调控影响之一，市场观望情绪浓厚更是让宝安三级楼市“雪上加霜”

    “去年调控政策出台后，并没有出现如此之大的心理影响。”记者在走访宝安中心区的
几家中介公司时，大家都表达了相似的忧虑，成交量下降只是问题的一方面，观望情绪和过
激情绪的出现，让本来已经进入怪圈的宝安中心区三级市场更加雪上加霜。

    价格上天，成交量落地

    从宝安三级市场的成交情况来看，宝安老城代表性的住宅小区主要有御景台、蟠龙居、
鸿昌花园、新安湖花园等，房价在近年来得到大幅上涨，涨幅达30%。以2003年入住的蟠龙
居为例，当时一手均价在3100元/平方米，目前的二手均价已经达到了6000元/平方米，上涨
幅度达到80%。

    世华地产关外住宅部副总经理张俊表示，从2005年下半年开始，由于南山一手房供应紧
张，不少人转移到南头关外的宝安买房，带动了宝安一手房价上涨，一手房价的高涨使不少
人只能转向二手住宅。而最近由于调控政策的出台，交易量已经下降了近3成。中原地产成
交数据也显示了同样的问题，今年6月全市二手住宅成交面积较上月下降34%，宝安区成交量
下降更是达到4成。

    心理失衡，投资客乱了阵脚

    很多放盘业主出现两种做法，一是停止继续放盘，另外一种是贱卖房产，中原地产区域
总监郑昌洪表示，去年“6.1”大限的政策并没有产生如此之大的影响，更多的放盘者没有
动摇原来的买卖计划，今年政策出台，特别是“组合拳”式的系列政策让更多的放盘者、投
资客乱了阵脚。

    有置业顾问告诉记者，一般来说业主大多每五年换一次房，目前宝安正处于换房高潮
期，而最近受到宏观调控政策的影响，不少换置大房的买家断绝了换房的行为。郑昌洪提
醒，宝安市场前两年发展迅猛，投资客占到40%，购房者还须理性置业。

    之所以原文引用，是想告诉网友，这个只是表象。更为复杂的背景要牵扯出的，就是片
区形象定位不准，只靠空泛的概念来支撑一个重要的片区，缺少的不仅仅是底气，也缺少力
量。

    为什么讲“深圳西岸”定位不准呢？有三个重要原因：

    一是美国西海岸与深圳西岸根本就是两回事。喜欢高尔夫的朋友都知道，美国西海岸有
17个国际标准的球场，档次之高，球场之密集在全球都很难找到。因此，美国西海岸的房地
产带有明显运动休闲的特征，而且，是以高尔夫运动为主体。美国西海岸南起圣迭戈北至西
雅图，分布着旧金山，拉斯维加斯，洛杉矶等城市和29个港口，是美国与亚洲地区进出口贸
易的最主要门户，每年进出口货物价值达3000多亿美元，占美国贸易总量的半壁江山。在与
亚洲国家贸易中，经过西海岸港口最多的是中国、日本和韩国。以去年为例，美国从中国进
口的货物90.8%是经西海岸港口入境的，由此出口到中国的货物也占48%以上。经济发达，富
豪云集，决定了房地产以超高端产品为主。而所谓“深圳西岸”岸线有多长呢？如此类比出
的概念，不是很荒唐可笑吗？！

    二是“深圳西岸”抹煞了宝安中心区应有的文化内涵。这对一个区域的房地产营销来讲
是非常可惜的。美国西海岸是个充满传奇色彩的地方，也是许多艺术梦想和时尚文化诞生的
地方。来自不同文化背景下的时尚弄潮人在这里大试身手。通过大胆率性的各种艺术形式，
来颠覆现实，表达对生活的真挚感受。不受世俗规范、追求个性与创新，也成为美国西海岸
文化的典型特征。而宝安中心区前身是赫赫有名的宝安县城，其文化特征多有固守和传统，
福田和罗湖很多前卫而时尚的生活观念，对宝安始终产生不了很大的冲击。从这个意义上来
说，鸿荣源的熙园应该放在宝安而不是香蜜湖，那种“齐家，治国，平天下”的理念与宝安
中心区一脉相承。这与美国西海岸文化来比，有点风马牛不相及。因此，“深圳西岸”这个
概念抹煞了宝安中心区应有的文化内涵。

    三是宝安中心区就是一个片区。这个片区的规划是很有特色的，建设完成后，也可成为
中国城市规划的一个范本，不仅现代而且颇具深厚的文化底蕴，把这几个规划要点讲清楚
了，这个片区的营销效果也就出来了，完全没有必要生发出一个“深圳西岸”的概念而人云
亦云，不知所以。

    按常规判断，宝安中心区应是这次新政影响最小的区域，抗性也更强。因为“深圳西
岸”的空泛和脱离实际，使大量购房者在新政情况下犹豫和彷徨，有的甚至恐慌性抛售。这
种因形象定位失误而导致的市场误判，将在很长的一段时期内，由下跌的房价来买单。

现在买房，如何？

niudao — Wed, 05 Sep 2007 10:11:20 GMT

5月17日，是一个值得房地产值得纪念的日子，这一天，新“国六条”诞生，从而引发了长达两个多月的楼市观望现象。地产商在观望：这是在绝望之中抱着侥幸心理的观望。并且这种千分之几的幸运却降临了，就在新政后的两个月后，政府为地产商开了“后门”，从而，进入八月，房地产市场将渐渐开始复苏，那么现在买房，如何呢？

现在买房，当然不是时候，甚至是最坏的时机。

观点一：政策上的模糊概念，容易对购房者产生误导。

国六条出台以来，所有人都在讨论90平方米和70%的概念，90平方米是否适合和满足大多数的购房者需求？在大多数的购房群体当中，70~120平方米是主流。有将近一半的购房者会选择买70~90平方米的房子，而还有一大部分的人会买90~120平方米，由于购房者的喜好不同，有的喜欢经济实用，要求够住就可以小户型，有的喜好宽敞、采光、通风各方面比较好的中大户型，大多数购房者会对“一梯多户”、“景观欠佳”要求很高，住房该如何设计得住起来舒服？这些都是新政后，住房应解决的问题，但是由于观望时间过长，很多楼盘停工，这段时间，住房结构肯定是个模糊的概念，所以现在就买房，必然承担很多的风险，如果买了一套房子，住进去后觉得不合适，再后悔就晚了，所以，如果对住房要求高的购房者可以多参考几套住房，慢慢做出自己的选择。

观点二：新政后，住房价格到底是上涨还是下跌，还是个未知数。

在国六条出台后，就有很多种观点，阐述新政后房价是升还是跌，现在过去了二个多月了，房价仿佛藏在迷雾中，死活都不露面，有人说由于90平方米以内的住房增多，那么90平方米以上的大户型将成抢手货，这种说法不无道理，由于土地大面积闲置，新政时间，大部门楼盘停工进行结构调整，原先早就提交过住房结构申请的开发商不用担心重新规划，而手中“存货”将成“抢手货”，别墅、豪宅在没有动工前就被抢购一空，大户型也在认购之中，一切的假象都好象表明房价不会跌，还会有上涨的势头。

但是值得商榷的是限量的住宅数量是否能达到炒房者所需要的数量，如果炒房的人连要炒的房都没有，拿什么去炒呢？价格又怎么上的去呢？规划当中的90平方米以内的住房，面对着大量的普通住房需求的购买者来说，将无疑是雪中送炭，不用担心为买一套房而倾家荡产，但是现在还不是买房的时候，因为这些理想中的住房还处在规划建造当中，现在又到哪里去买这样合算的住房呢？

观点三：炒房者殊死一搏下，必有无辜受害者

国六条以及补充细则中，明文规定要打击投机炒房者，那么那些以炒房为生的投机商人会老老实实的坐以待毙吗？答案是不可能，道高一尺，魔高一丈，上有政策，下有对策，在十几年房地产的摸爬滚打中赖以生存的炒房者已经炼就了一身“金刚不坏”的能力，银行控制了炒房基金，不代表他们就没有钱，只有有钱，那些投机炒房者有什么做不出来的，现在是观望末期，炒房者在痛苦的忍耐了几个月的时间后，现在他们急切的会希望将手中的房产抛出去，就象被套牢的股票一样，如果不能卖出去，那么他们将没有流动资金用于下一轮的炒房，所以这个时候，去通过中介公司或通过关系找到的二手房，新房的购房者来说，是极为不明智的，在这个时候去买上一套房，无疑会成为下一个“东郭先生”。

观点四：“物价”上涨，现在买房将加剧“房奴”的产生

随着中国经济的快速增长，人民的收入水平的不幅度提高，收入提高了，但是存款不见多，这是为什么呢？因为收入增多了，消费也跟着高了，原先的5块钱能吃一顿饭，现在一份普通的快餐都要10元以上，现在商场里琳琅满目的衣服价格很少是低于100元以下的，出门坐公交车，一个来回就要10以上，高标准，高消费让生活在大城市的人们的日子并不好过，更不用提买房了，现在买房大多数都是银行贷款，交个首付，每月按揭的模式，那就是每月要准备好一千多元交给银行，在算上买东西，吃饭，出行，交际等，一个月下来，不说存钱，能不欠钱就不错了，在大城市打工的人如果不是有稳定的工作，可观的收入的话，请不要自己往“房奴”中挤了，里面的人想挤出来，外面的人挤进去，最后谁也出来。所以不管什么时机，不具备买房条件的人请慎重考虑是否该买房，还是租房？

如果要说，现在不是买房的时候的理由有很大一堆，其实道理大家都知道，只是，说归说，做不做是另一码事，在外打工，谁都希望自己能买套房，但是买什么样的房？什么时候买？都是需要好好考虑的。在房地产市场还处于混乱的时候，在房价还不明了的现在，在开发商千方百计得“钻空子”的时候，不要受一些眼前利益的诱惑，不要贪图那么一点小便宜就上了某些人的当，现在还不是买房的时候，甚至可以说在深圳就不适合小市民买房，如果有钱，不如考虑回家，或是中小城市，环境比较好的地方买套又大又便宜又实惠的住房，毕竟在已经“成精”大城市里，买房不是容易的事。在现在的政策形式下，房地产市场下，绝不是买房的时候，努力工作多赚钱是应该去追求的目标。

居住证有利深圳地产健康发展

niudao — Wed, 05 Sep 2007 10:10:45 GMT

近期，深圳市政府权威人士透露，深圳市人大将为深圳市居住证制度立法，今年内开始

实施。此举打破了户籍藩篱，具有划时代的意义。

深圳拟将居住证分为A,B两类，A正自愿办理，B正强制办理。

深圳目前大约有500万人可拿到A证。也就是说，来深务工，创业，生活，有房产等将近500万人，可在深圳享受和深圳户籍人口一样的待遇，享受到就医，上学，租房等一系列服务，也为来往港澳提供了便利，真正体现国民价值以及公民利益的平等化。

据统计，深圳还有500万以上处于流动状态的人口，将拿到B证。这个500万的相当大的一部分，将要做好购房的准备，有的只有购房才能拿到A证。结合房地产新政的实施，90平方米户型市场空间已被打开。

深圳自1984年推出了暂住证制度。办证要交钱，要出具身份证、婚姻状况证明、计划生育证、劳动合同、来深通行证等，花钱，花时间，花精神，打工族说起来都会是“记忆的心痛”。而现在暂住证制度在深圳已是名存实亡，办证率不到50%。在国家整肃乱收费之下，办证已从“赢利”变成了无利可图，随着国家法治的加强，将无证者严惩重罚，“递送出境”的法理依据也不存在了，管理者没有了积极性，办证者也就趁机甩掉这烦心事。没有了暂住证制度，社会统计，城市规划，人口管理等似没了依据，对管理者来说是一件难以认可的事，因此想到以居住证取代暂住证的改革。

有人认为，居住证只是暂住证的升级版，依旧不公平。居住证要覆盖包括户籍和非户籍

的全部常住人口，可借鉴美国的社会安全号码，把居住证与人们日常生活紧密联系在一起，

比如没有居住证不能在深圳租住房屋、劳动就业、开通电话、手机、银行账户、燃气户口等

等，才是真正的公平。

这是政府从社会管理角度出发的行为。从房地产的角度出发，一是有安居的意义；生活

便利了，就容易产生归宿感，为这个城市平添一点荣耀。二是有利于政府管理，在社会治安

综合治理上提供了一个新的平台，能有效的解决宝安，龙岗两区的生活环境问题，为房地产

的发展提供新动力。三是便于建立和谐社会。

据测算，500万的流动人口购房潜力不可小看，这除了社会因素外，人的心理因素也是

动力之一。只有买了房，才能很快成为真正的深圳人。当然，小户型是最好的选择。

所谓新政：行政权和资本权对购房者的双重侵犯

niudao — Wed, 05 Sep 2007 10:10:15 GMT

自从有国家出现以后，行政权都是掌握在政府手里，政府是国家机器中最早出现的机构。那什么是行政权呢？行政权有可以称为“行政权力、行政职权、行政管理权”，是对应于立法权、司法权的一种权利。

随着行政权的日益扩展，事务渐趋复杂，它越来越广泛的深入到公民的生活，造成公民权利受到影响和侵害的可能性也越来越大。社会主义国家机关在行使国家权力时需向人民证明其合法性和正当性。一个国家的职能可分为立法、执法和司法三种，有相对应的国家机关行使，由行政机关行使的权利就是行政权。

房地产行业、以及与其有紧密关系的部门是近年来让国家行政机关行使行政权最频繁的行业，由于近年来的房价上涨过快，建设部出台了若干意见，但是每次都没有达到一个预想的结果，尤其是从今年的“国六条”开始以来，国土、金融、建设、税务等部门都显得有些忙乱，在这样的情况下，购房者应有足够的权利去保护自己的利益。

随着最近各种细化的“政策补丁”诞生，渐次出台以贯彻“国六条”精神，房地产新政日益凸显出具有立体感的政策体系。但是不能否认，行使了新政后，市场不可避免进入了观望阶段，从最初开发商的各方激动，到现在的各方观望，房地产新政正走向非常态化，但是也反映出开发商对新政的干扰，如果开发商观望，表现出来的意思我理解为，对新政不好操作，既然不好操作，我就暂时不卖房。这是对房地产市场正常运作的干扰，观望时间被拉长，一方面造成中小开发商难以为继，加剧房地产市场的动荡幅度，增加金融风险。另一方面，新政出台后，房地产市场没有多大起色，房价不见下跌，等待让购房者积累了不满情绪。由于政府受到各方面的干扰，新政遭到外部扭曲，新政是否受到了开发商的要挟？

这对购房者来说已经造成了侵犯，购房者没有行使自己的权利。

另一方面，又有这样一个问题：一部分权益侵犯另一部分权益，或者一部分人的权益受到重视，另一部分人的权益受到漠视。

新政出台了，所有的条款都针对了开发商，维护需要住房的购房者权益，因为新政上涉及的内容是为了大部分人的权益而侵犯了另一小部分人的利益。随着现在市场的发展，私人资本权与国家资本权都出现在市场上，这两种资本权将会发生什么样的变化？国家资本权的目标是考虑保值、增值、就业、税收、社会稳定等。私人资本权要求的是资本最有效率的配置，并带来最大的收益。

国家资本权考虑更多的是国家发展的大方向，私人资本权是希望获得最大的收益，银行拥有国家资本的行使权。而现在购房中，更多的人是通过银行贷款按揭付款的方式，而开发商通过向银行贷款来开发房地产，这些从而也增加了金融风险。

早先的资本权的控制者是行政任命取得的，不是由市场竞争而获得的，目前中国市场上出现的兼并，收购浪潮让资本权慢慢朝着企业效益最大化为目标，人们对不能行使控制权的资本权产生了漠视，这样，资本运作效率就无人负责，新的资本权控制格局在还有完成建立起来的基础上，被各种利益集团提供了获取资本控制权的机会。利益集团通过他们的优势，加速对资本的集聚与垄断，这与现在的房地产行业很像，大的开发商掌握了大量的资本，手中握有大量的土地资源和足够的资金，他们的垄断资本并不是使资本的价值最大化的实现，而是实现自己利益最大化。

现在的房地产行业的资本权掌握在少数的开发商手中，他们可以为所欲为，他们可以通过这些资本来实现他们所制定的目标，这使得大量的别墅、豪宅问世，而拥有大量客源的实用型住房、经济类住房是越来越少。在这样的一种状况下，政府希望通过行政权来迫使掌握资本权的开发商改变他们的发展目标和计划，这明显和开发商的利益背道而驰的，由于行政权拥有不能违背的权利，是国家行使权利的方法，既然不能行使权，开发商掌控着资本权，停滞观望，间接体现新政施行起来的难度，从而达到政府改变新政的行使权，这是对新政的要挟，而对购房者来说，行使权与资本权都大大伤害了购房者的权益。

购房者在购房中只是充当了一个配角，只是消费者，而户型应该什么样？价格多少？该如何按揭？首付多少？所有的所有都是行使权与资本权在决定，而购房者只能承受，而不能行使自己的权利，既然人民的利益高于一切，那么人民的住房利益受到了侵害，谁来负责？

资本权为获得更大的暴利，对购房者又造成了侵犯！而新政、行使权与资本权就是对购房者的双重侵犯。

房价“病入膏肓”：新政不是“神丹妙药”该怎么办？

niudao — Wed, 05 Sep 2007 10:09:25 GMT

今年上半年，深圳的普通住宅价格上涨了20%，国家、地方调控政策层出不穷，但深圳楼价仍然涨声一片。除了新商品住宅在上涨外，二手住宅价格也上涨了。“国六条”出台之后，深圳是第一个出台相关细则的城市，可是细则出台也有段日子了，但是深圳楼市还是一片观望的态度，商品住宅交易量还在下降了，但是价格却变化不大，并没有实现预想的：“政策新出台，价格新变化。”

深圳市房地产的市场运作还处于一个调整阶段，但是对于经历了无数次摸爬滚打的开发商来说，宏观调控对他们是否有用呢？这是值得商榷和怀疑的。从这几年来的物价上涨来看，住房的价格肯定会稳步上涨的，但是每年的涨幅也太大了，买房逐渐成为了一些人赚钱的手段，炒房的群体越来越大，自己的老本掏空了不说，有的甚至都跑到银行去贷款买房了。这种玩法就跟炒股差不多了，“低价买进，高价卖出”。

因为住房是每个人生活的消费品，所以这些年来，房价上出现的问题就慢慢“积累成疾”，逐渐“步入膏肓”了。

前几年的几次宏观调控，虽然在结果上，没有让房价下跌，但从某种意义上来说，间接的减缓了房价的大幅度上升的势头，所以调控是正确的，也是有必要的。如果把房价比作“疑难杂症”的话，那么宏观调控就成了大家期望的“灵丹妙药”，但是前几次的调控没有起到这种作用，就象大夫没有找到病因，没有对症下药。所以，这些年来，专家“大夫”们都整天在研究病因，希望能找到一种“药到病除”的方法，但是房价有如顽症，只见病情恶化，没有好转迹象。

老百姓花上一辈子才能住上一套自己的房子，如果增长过快，势必给老百姓的买房带来困难。现在，物价普遍都上涨了，房子的价格如果一成不变，那也无益于经济的发展，和人民的消费水平，但是，无能如何也不能让房价脱离了普通收入这根缰绳狂奔，如果放任房价如野马一般，那这匹野马总要撞翻些东西才可能停得住脚！

如今，这匹野马似乎是碰到了一些障碍，就象前几次的调控，但是似乎这些障碍没能阻止房价上涨的势头，但是每次的调控都能让房价的热度缓停一阵子，但是每次的观望后的结果都是新一轮的房价上涨。在步入2006年后，房价越来越受到社会的关注，炒房者大张旗鼓、明目张胆的从银行贷款上千万，甚至上亿用于炒房，开发商大面积购地建豪宅，房地产市场上的普通收入消费能力的住房危机日趋严峻。

在这样的一种形势下，在广大的舆论压力下，政府坐不住了，毕竟广大的民怨已经带来了社会不稳定的危机，中央政府在2006年5月出台了新的宏观调控?“国六条”。其实，如果我们细心点能发现，5月份，一直是国家出台政策的“高峰期”。就在房地产宏观调控的前几天，央行第三次上调了利率，而新的宏观调控基本上是去年政策的延续与提升。新一轮调控的号角响起了，但是在一片质疑声中，新的宏观调控能否成为根治房价这个“顽疾”呢，如果新的政策还起不到什么明显的效果的话，那该怎么办？政府如何向国民交代？发展商是自由商人，价格怎么定是开发商的事情，政府无权干涉，而且由于的地价昂贵，造出来的房子的成本不见得会低，所以政府如何协调与开发商的关系将是协调房价高低的办法之一。

开发商不妥协，停止销售、隔岸观火，政府不能公开批评说这是一种消极态度。宏观调控遇到新的挑战，我们看看政府是怎么解决的呢？

最近的建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》给了我们最好的答案。这样给人一种“退一步、海阔天空”的做法，我的理解是：政府是明智的，明知房地产是经济发展的支柱产业，没有摆出一副非要和开发商拼得“你死我活、鱼死网破”的姿态，这也是是谁都不愿意看到的。但是，我不免会担心，这样纵容下去，房价这个长久以来的政府“心病”，购房者心里的“顽疾”何时才是个尽头？

综上所述：我有一点可以断定，宏观调控不是‘妙手回春’的‘神丹灵药’，但肯定是一剂‘顺气开胃’、‘养气安神’的良药，虽然不能达到房价狂跌的效果，但是能稳住各地的房价，稳定房地产市场，也算是没白看这个“病”。如果能多增加一些普通住房的数量，少开一些“药”，将会有助于房地产的健康。毕竟“药”吃的多了，也会有副作用。所以如何掌握一个用药的“度”，将是经济学家们需要更多考虑的事情。

资本。品牌。置业的三重侵犯

niudao — Wed, 05 Sep 2007 10:08:48 GMT

鸟看东莞，这块珠三角最大的腹地，正开始长出一片一片楼群。

如果再用田园风光来形容东莞，一定会被网友们讪笑的。你看，从距离深圳最近的塘厦，凤岗，到樟木头，虎门，厚街，常平，长安，再到东莞城区，到处可见林立的高楼，大片的厂房，当然，也有景色优美的松山湖，旗峰山，观音山等等。东莞的GDP仅次于广州，深圳而位列珠三角第三，其城市建筑业在珠三角城市群中独具风采。

而我，却宁愿她是有着炊烟，有着牧笛，有着农妇的田园。那自然的清新的空气，翡色的山峦，大片大片的绿色，悠闲悠闲的生活，甚至农庄，甚至稻田......在广州和深圳这两座完全工业化的城市之间，这块田园是多么可贵呀！但是，她却被深深地侵犯了。

一是资本这头巨兽。外来资本对东莞的渗透已有年头了，可是，带着房地产特色的资本，却是近几年从深圳窜入东莞，加上香港和广州的也贴着房地产标签的游资，开始大举侵犯这美丽的田园。一块一块的土地被蚕食，一片一片的良田被毁垦，代之而起的是被称作花园的房子，可那根本就不是花园。花园是什么？绿茵遍地，花团锦?，色彩缤纷，小桥流水......那才是花园。可房子就是房子，钢筋水泥的丛林罢了。也就是说，资本这头巨兽把我们的花园，变成料钢筋水泥的丛林了。

二是品牌这只狐狸。品牌是什么？相对我们的田园来说，品牌是一只只狡诈的小狐狸，什么万K，什么金D，什么富T，什么佳兆Y，全都是一只只有着标榜，有着身价，有着金牌的小狐狸，经常窜入人的眼帘，先是撩一下什么，又溜走了。它们带有明显的功利性和目的性，有的甚至和本土的老狐狸胶合在一起，玩起西洋魔术。什么运河东运河西，把江南水乡舶来东莞，开起了历史的玩笑；患有什么格林小镇，明明是北欧的小镇也搬来东莞，开起了地球人的玩笑；......嗨，有点像东北人下饺子----一锅煮了。生生地把我们美丽的田园变得离奇了，古怪了。你说这只狐狸可恶啵？

三是置业者这帮饿狼。几十上百，成群结队，那儿有新盖的房子就往哪儿奔，全都披着深圳的外衣。明眼人说，一到周末，东莞的许多售楼处前停的车除了粤S牌照的就是粤B牌照的，不是S就是B，整个一帮SB。要问这帮饿狼想干啥？答日：一是投资罗，东莞离深圳才一小时车程，而同品质楼盘的价格只有深圳的三分之一，未来的增值空间有蓝天那么广阔的想象；二是度假，毕竟还有些田园风光让人舒爽，买一栋小楼度度假，也是一种生活方式。前者有第一国际，有四分之一的楼是被深圳这帮饿狼吞噬；后者有三正半山豪苑，有6成别墅被这帮饿狼吃定。

就这么着，东莞在他们眼里呈现着另类的美态，使得深圳的巨兽，狐狸，恶狼一起奔了过来，像进入了原始森林。但愿我是那个人猿泰山

拷问万科之三：万科权证如同“废纸”？

niudao — Wed, 05 Sep 2007 10:08:13 GMT

最近写了两篇关于万科的文章，是关于万科经营理念的背弃和万科的投机炒卖。通过不同的角度来阐述现在的万科，旨在用万科的问题来呼吁房地产行业的行为规范。

一直以来都只见新闻报道：万科的股票市值多少个亿，什么房地产龙头。但是我就纳闷了，为什么有万科权证一钱不值的说法呢？G万科曾张贴过关于“万科HRP1”投资风险的提示公告，称万科权证理论上的价值为零，投资风险不言而喻，然而短短几十个小时后，万科权证出现反弹走势。这样的结果让人不得不猜测万科权证借“苦肉计”和“激将法”来摆脱纸灰的命运。

万科发展至今有二十多个年头，它也是中国第一批上市的公司之一，给所有的人感觉是像万科这样能持续十几年保持赢利增长的公司绝无仅有，而且取得这样的成绩，让其他的房地产企业把万科列为“榜样”或“标杆”，从1991年1月29日上市至今，可谓深市常胜将军。从1996年4月开始，G万科在二级市场上走势稳定，涨多跌少。至今已经走出了长达10年的个股超级大牛市。

但是在这种情形下，万科权证早已退去了上市时的美丽光环，朝着价值回归的方向渐行渐近，最终走向纸灰。是什么造成这样的情况呢？说到底，还是与万科的本身分不开的，从最开始的务实、脚踏实地的做事到后来的投机炒卖，谋取暴利一样，从万科的股市上就能清楚的看到。万科权证今年8月底就要“挂牌”了，所谓内在价值可以说是一文不值，但是还有很多的人在购买或持有万科权证，为什么呢？说到底，就是这些年来，万科刻意营造了一个投机炒卖楼盘的市场，有很多的投机者因炒万科的楼成为了富翁，在大把大把钞票的面前，谁不会为之动心，利益熏心下的股民们，当然是挤破头都要钻进万科这个口袋里，万科当然求之不得。万科的高明之处在于，如果有一天万科倒闭了，只是做个假设，就象当初的三九集团一样，因为某些问题出现严重纰漏而导致公司运转不灵，导致破产，那么就会有无数的股民和万科会员跳楼。栓在一起的蚂蚱能长久？

万科清楚的了解到权证本身就具有极强的投机性，但是投机和投资是有共同之处的，分为盲目投机和理性投机，现在还是购买或持有万科权证的投资者就是抱着抄底的目的，想当然地认为以万科的实力，总会有反弹的时候，然而，这种可能性是微乎其微的，盲目的投机只会收获更多的“废纸”。

现在投资万科越来越要承担巨大的风险，盲目投资更是要不得。万科权证的上涨是一部分投资者抱着抄底投机的目的在炒卖万科，权证即将到期，总有些不理智的人会最后一搏。如果废纸都能变钱，那么万科就真的有“点石成金”的本领了。现在的万科公司并没有延长权证交易时间的迹象，万科权证就属于认沽权证，如果股民们不想给自己带来过大的风险，在一堆废纸的面前，卖出才是唯一的方法。

在第二篇文章中，提到过有深圳一位万科股民曾经给万科公司发过一封邮件，由于在深圳对万科的耳熟能详，所以持有大量的G万科（000002）股，然而被彻底套牢，被形容成一个被大群人围殴的小偷，无还手的余地。为什么万科股票走势一路阴跌呢？而公司的基本面没有任何走坏的理由，散户开始对万科缺乏信任和认同越来越淡，甚至有可能是万科内部发生了什么问题，那就不得而知。

其实很多的人都认为象万科这样的有头有脸的大公司，肯定是一个大盘绩优股，以前也一直是，但是现在却沦落在如此地步呢？似乎任何理由都无法解释的清楚。，说到底还是万科其身不正。万科当初的发展是靠民心积累起来的，而现在的万科却因谋取暴利而背弃了当初。

民心不可欺，在股市里民心即钱潮，万科却置股民利益于不顾，这种做法和行为是会受到谴责的。

商女不知亡国恨，谎话说一千遍就成了真理。所以我不免对万科又要“令眼相看”了，不知道万科当初承诺过多少东西，值得有那么多的人为其“拼了老命”。万科将“商人”这个概念演绎的很透彻，很完美。仁者见仁智者见智，我不免为那么多的投机者感到担忧，拼掉命后，你还能做些什么？

万科发展到今天，他的成就大家是有目共睹。万科权证走到今天山穷水尽的局面，我也开始幻想万科如果走到这样的局面会是一个什么样的结果，一些人整天在我面前吹嘘着，谁说上百亿资产的公司没有倒闭的先河？没有谁是永远的霸主，只有不断进步、没有永远第一，一些人认为本人是在无的放矢，是在夸大其词，我不禁想偷偷乐，如果我是在无理取闹而设计的无稽之谈，那为什么有这么多事实摆在面前，让所有的人瞠目结舌呢？难道所有的问题都是本人加在万科身上的“莫须有”吗？最近，万科花钱雇佣了一批枪手，拼命为十七英里和金域蓝湾造势，在网上发出那么多令人恶心的帖子，又有几人再信呢？

利用房地产投机炒作，谋取暴利的行为已为时代所不耻。

新政后：观望究竟让谁付出代价

niudao — Wed, 05 Sep 2007 10:07:39 GMT

自楼市调控以来，有关讨论房价是涨还是跌的问题就络绎不绝。自新政出台后，全国各地的楼盘成交量都明显下降，深圳更是达到了历史的新低，整个深圳市一天的成交量最少竟然只有72套。这已经证明了市场上的观望气氛浓烈，加剧了购房者的观望与开发商的无所适从。购房者持币观望，开发商囤房观望，两者抱着不同的心态，到最后都会如愿以偿吗？这样的等待真的是让房价下降吗？

房地产作为中国经济的支柱产业，政府肯定希望房地产市场能健康持续的发展，而不是衰落。政府现在的调控，不是为了让房价大跌，开发商都破产，这样对中国经济肯定是有害而无利的，所以调控旨在抑制部分地区的房价疯长，进而让全国的房价平稳下来。这就有如：一群孩子，里面有几个调皮捣蛋的，家长老师批评甚至打了不听话的孩子，其实目的是为了教育孩子，不要再犯错，从而让所有的孩子都能懂事听话。

房地产行业涉及政府、银行、开发商、消费者；影响到上百种行业、上千种商品。所以政府最担心的就是用何种有效合理的手段来稳定房价，即达到稳定房价、又不让其衰退。对于政府来说，土地拍卖是地方政府的主要财政收入之一，对土地收益的依赖性决定地产政府不会希望房价大幅度下跌。

希望房价下跌的是那些还没有购房的人，房地产的价格是由城市的价值决定的，不因人的意志而转移，不会因为今天我在这里写几篇房价下跌的文章，房价就下跌。

我能理解购房者的持币观望的态度是何用意，一是由于政策还不明朗；二是希望房价能降点下来。谁也不希望自己一辈子的积蓄去买一套立马下跌的住房，所以也间接造成了现阶段楼盘销售陷入低谷的状况。购房者观望最多是晚几年买房，没什么利益冲突在里面，而开发商就不同，如果资金运转周期拉长，让一部分靠银行贷款运作的开发商将面临严峻的考验。不说深圳，在上海有报道，发展商民间借贷利息高达8分，有的发展商资金琏已经断了。

从开发商的开发成本来计算，日趋严谨的土地政策，建安成本的增加、资金回笼慢所带来的财务成本大幅上升，使开发商如坐针毡，有人说，这种成本最终都会转嫁到消费者头上，房价将会进一步上涨，持币观望将增加购房成本。我觉得这是无稽之谈，也是可笑的，既然政府提出了经济适用房，何谓经济，难道比原先房价还贵的、还不划算的房叫经济适用房？购房者有资金凭什么非要买价格贵的房，在同等的竞争市场里，同等质量的住房增多的条件下，性价比将决定购房者的取舍。

有人剖析新政的真正意图，认为政府的出台的新政是为了打压局部的楼市泡沫和投机行为，规范房地产市场，控制房价增长速度，把楼市引入一个健康的发展轨道。这种观点我持肯定的态度，但是我也认为这只是新政的目的之一，如果说新政稳定了房价，那么这些年来由于房价上涨而造成现在一套房上百万的情况由谁买单？就成本而言，观望让开发商付出的代价远比购房者要多的多。如果在人们都观望、关注、楼市冷清状态下，开发商不敢降低价格，如果降了，观望者的心理会发生变化，观望周期可能会更长。开发商如果不降低房价，那么成本也会越来越高。

观望造成的成本还会体现在银行上，从银行的角度上来看，当然是希望房价持续稳定增长。这是由于多数房地产公司的80%的资金来源于银行贷款。而新政对贷款的要求也越来越严格。而观望直接影响了银行信贷资金的收回，如果房价大幅度下跌，而开发商成本过高，就会造成银行出现大量的呆帐、坏帐，开发商可以宣布破产，但是银行里老百姓的血汗钱找谁负责呢？为了避免金融系统不会出现严重的危机，所以房价下跌的也不会太大。最后结果有可能是国家出台具体的房价标准，那将是没有办法的办法。

任何一个开发商都知道，也清楚房价格和股市一样，一旦降了，也许能逢凶化吉，但是也有可能跌无止境，而且现在各种原材料价格不断上涨的今天，开发商既然没有利润，就会死撑着。

观望对职业炒房者来说是毁灭性的打击。他们大量购买住房，囤房观望，当然希望房价上涨了，那么手中的房子才有用武之地，否则他们将付出惨重的代价！所以打击投机炒房者是必然的，也是政府稳定房价的手段之一。

对于没有购房的居民来说，肯定是希望房价下跌的，市场的观望并不是一种正常的市场形态，不利于整个行业的健康发展，不仅是开发商成本增加，政府、银行都有影响。观望究竟让谁的成本更高？

其实谁也不好妄下结论，但是有点肯定的是开发商的成本和付出的代价将是巨大的，而如果妄想把这种成本代价转移到购房者的身上的想法也是幼稚的。所以如何细则调控，如何协调好各方面的关系，才能解决观望可能造成的后果。