股市硬着陆，楼市软着陆

                                    秦刚

2008年是灾难之年，也是风浪之年。大风大浪之中，中国经济这艘航船遭遇打击也经受考验、磨炼筋骨。暴风骤雨之后，中国经济会更坚实更抗击。在股市急跌，硬着陆的同时，楼市则晃晃悠悠地渐入软着陆的状态。

1年来的宏观调控（主要是货币政策收紧）已取得降温效果。而美国金融危机可能带来的灾难性后果给中国敲响警钟，中国政府一定会力保投资、就业和金融的软着陆，让从紧的货币政策适度放宽，保持经济的平稳增速而非强行抑制。软着陆意味着中国房地产市场和房地产行业平稳度过危险期，宏观调控取得一定成效而又未损企业肌体，未伤实体经济；软着陆也意味着宏观调控使得房地产行业集体从亢奋回复平静，从狂躁回复理智，让疯狂的资本市场和土地市场同时“退烧”。我希望中国楼市软着陆成功。  

由2008最后一个季度开始，深圳楼市将渐趋稳定，成交量逐渐增加。06、07年常见的开盘售罄不是正常现象，08年以后，楼盘销售速度放缓，销售期延长将成为正常的市场现象。开发商将放缓开发速度和规模，这是理性之举。2008深圳秋交会是市场进入稳定期的开始。因数据统计的滞后性，国土局网站显示的备案数据与地产商、代理商的成交数据有不小的差距。据世联统计，其代理的项目总销量近600套；中原代理的第五园等项目在十一期间也有一倍的销量增幅。关外项目中有代表性的梅陇镇、第五园，价格在万元左右，销量渐增；关内南山区的招商海月5期、卓越维港销售速度稳定。招商海月是南山的大型品牌社区，生活成熟，均价在18000左右；维港均价在25000左右，这两个楼盘都获得较好的销量。当前市场上，处境艰难的都是定位不准、区位不佳、生活配套不成熟的关内小型楼盘，价格在1万5至2万的的最为尴尬；1万以内和2万以上的都有相对应的消费群体支撑。

2008年市场调整的结果促进了楼市价格梯次的形成，即宝安、龙岗这两个人口大区、土地大区（包括新划出的光明新区）的房地产价格位于整个城市的最底部，均价在8000至10000元；海岸资源区盐田、过气繁华区罗湖位于中部，均价在10000至15000；城市发展新区福田、南山位于深圳楼市金字塔顶端，均价在15000至20000元。2006到2007的狂热，让深圳房地产企业四处掘金，投资者遍地淘金，每个区域都大大透支了未来价值，宝安、龙岗两区是楼价增速最快的区域。2008的市场巨变首先把宝安龙岗楼市打回原形，下跌约40%；盐田、罗湖也下挫约20—30%；福田、南山的优质区域则下降有限，不足两成。这应是深圳楼市价格体系的基本格局，这个格局在未来5至10年都不会有改变，直到地铁、轨道形成全深圳贯通的网络，深圳由带状结构变成网状结构；二线关撤销，关外城市化改造成功，关内关外一体化。深圳的这场城市巨变是历史性的，最少需要20年到30年，即整整一代人的时间。想想香港的发展史，用了160年的时间才形成了今天的比较合理的理性、秩序、通达的城市空间结构。

深圳宝安、龙岗两区是人口数量最多、人口密度最高的区域（两区人口总和近千万），也是房地产价格下跌幅度最大，楼价最低的区域。深圳楼市与中国其他一二线城市的最大区别是关内关外的畸形二元城市结构。每次通过布吉关、梅林关时，拥挤堵塞的绵延车流都告诉你这是一个被人为割裂的城市，像冷战时期的东西柏林一样。这种城市结构的先天“畸形”导致深圳楼市的“畸形”。深圳楼市价格的大幅落差是由关内关外城市发展水平、城市管理水平决定的，并非是房地产开发水平所致。。