——写给深圳特区30年

12年前，也是现在的季节，我从内地一个欧阳修曾经谪居的小城“仓皇”奔向深圳。 所谓“仓皇”，虽不至于像南唐李煜“辞庙”时那样狼狈，但是极为压抑的境况已让自己无法忍耐，离开成为最好的选择。因为在当时、当地的社会状态和价值体系中，个体的主观能动实在难见未来和希望。现在想来，自己只是当时全国“仓皇”南下大军的一员而已，那一年与我一样境遇、一样想法的何止成千上万！

深圳，一个无需跨海越洋的中国大陆的“新大陆”，自然成为那一时期众多“躁动”、“不安”、“不平”的心灵渴望的一方热土和港湾。在动身之前储备的深圳信息中，有国贸大厦创造“三天一层楼”的深圳速度，有蛇口“时间就是金钱，效率就是生命”创业宣言，有中英街上可以直面的 “一国两制”等等。当然，最重要的、也是最诱人的，还是那里“英雄不问来处”特区氛围吧！

那一年，乘坐火车，在查验“特区通行证”进入特区后，地王大厦渐行渐近的高大身影，永远定格在记忆中。到特区后的第一个月，几乎就成了“朝圣”之旅。世界之窗、国贸大厦、邓小平画像、蛇口宣传栏、洪湖沃尔玛等等，这些特区改革开放的一个个耀眼的标签，与曾经的想象一一对位。由此，对未来的无限憧憬在内心升腾！

经过在蛇口短暂几个月的过渡，我就很偶然地进入了房地产行业，并且一干至今。上海宾馆附近，国际文化大厦“MY OFFICE”的围墙广告，形成我对深圳房地产的原始记忆。那时的房地产市场有一点让我印象很深，售楼处可以随手拿到在售楼盘的价格表，而现在销售代表可是捂得很紧。至今，我还保留着一些楼盘的价格表，像万科“四季花城”一期的。

我是从做评估业务开始进入房地产的。记得我做的第一单业务是评估一个叫“西乡广场”的项目，当时好象是空置的，如今已成为宝安城区最高档的酒店了。做评估业务似乎并不适合我，所以1999年大约有半年左右的光景，算是我人生中一段重大考验。在那段时间里，生活上居无定所，吃饭甚至到了朝不保夕的地步，工作上则漫无边际地在特区的大街小巷游荡！还好，最终没有睡到深南大道、荔枝公园去！有了这几个月垫底，在后来的岁月里，再面对人生的困境时，也就坦然得多了。

1999年国庆，深圳中心区的烟花表演，是那一年最灿烂的事。烟花表演地点设在现在的福田中心区北区。那时，中心区绝大部分地方还是空地，只有儿童医院、中银花园极少数几个建筑物，所以是非常好的烟花表演场所。那天晚上，来自特区内外、四面八方、成千上万的人，聚集在莲花山上，面对璀璨的夜空，喜悦、欢呼、祝福，憧憬着新世纪，憧憬着特区的未来！听说今年特区30年庆典也会安排烟花表演，心里很期待，那将是一段深刻记忆的唤醒和人生片段的回味。

进入新世纪，个人的工作和生活开始逐步走上正轨。其中，一个重要基础是，我做了一件（直到现在都认为）在从事房地产行业中最有意义的一件事：用双脚丈量深圳。具体就是，根据当时深圳规划国土局划定的深圳片区组成，在买来的地图上将所有片区范围画出，然后每天到达一个片区，走过片区的每一条街道，将片区内所有已建、在建的建筑物或楼盘以及空地在地图上一一标出，同时还收集在售楼盘资料。大约经过三个月时间，我跑遍了特区内的所有片区和特区外的重点片区。由此，在房地产的区域和楼盘调研方面，我算是“深圳通”了。2000年，也是现在的季节，我辗转到了一家新公司，老总面试时问我有何专长，我说对深圳很熟，对楼盘很熟，在被录用后我确实是当时整个公司最了解市场的人。在那里我一干就是七八年，从最基层一步一个脚印地向前走，直到近两三年才尝试其它职业，但是都没有离开房地产业。对于新世纪十年的深圳房地产，我算是一个见证者、参与者，也受益过。

2005年之前，深圳的房价一直都比较平稳，大伙儿买房几乎都是自住，只有很少的一部分房子被香港人买来投资。楼盘销售期一般都在一年以上，而且都会剩下几套尾盘单位在最后特价卖掉。新房如果变成二手房再售，时间再短都要降点价才能卖出。即便租金抵月供还有剩余，大多数人还是选择租房。所以来深圳较早的人，租房的时间也较长，其中的故事也很多，都成为人生中的积淀了。

我个人的租房经历中，有从蛇口的工厂宿舍，到罗湖的草埔村，再到福田的南园村、福滨新村、田面新村等，直到2004年在深圳买下了第一套房。从2005年开始，深圳的房价一发不可收拾，一路飚升，后又暴跌暴涨。房地产也从一个经济产业成为广泛关注的社会问题，并且毁誉参半。

到深圳有些年头的人，对于过春节都会有很多感触。早些年，在深圳过春节是一件不可想象的事，接近年关深圳就逐渐变成一座空城，街道上人迹罕见，春节期间外出吃饭都成问题，所以春节前火车站就成了最有人气的地方。那时，对于囊中羞涩的人来说，坐火车回老家过春节无疑是一次次“炼狱”！后来，伴随着人口膨胀和一个个移民家庭的诞生，越来越多的人留深过节，归属感开始累积，逐步形成现在深圳和内地并无异样的热闹节日气氛。

今天是深圳特区30年的生日。回顾过往的12年，记忆中众多景象历历在目。这里有我最熟悉的工作和生活场景，这里有我最重要的谋生方式，这里有我亲手共建的家庭，这里还有我一生中流下的最多的汗水和泪水！对于这片我曾经用脚一步一步丈量过的土地，家乡的小城是我牵挂的故里，而深圳已经成为我实实在在的家园！

通胀是宏观经济中最重要的问题之一，并与百姓生活息息相关。按经济学的说法，通胀率处在温和、稳定的状态是合理的，如果通胀率出现快速、大幅上升就不正常了。在统计上，反映通胀的最主要指标是消费者物价指数，也就是通常简称的CPI。CPI与通胀呈现正相关关系，即CPI快速、明显上升，则通胀率也相应快速、明显上升，反之亦然。

2004年以来，国内CPI波动较大，其中04、07、08三年处于高位，其它三年则处于低位，这也与宏观经济出现的波动对应。今年《政府工作报告》确定的CPI控制目标为上升3%左右，然而1、2月份CPI分别上升1.5%和2.7%，升幅较大并逼近全年控制目标。随着宏观经济逐步改善，CPI上升预期增大，因此通胀压力也相应加大。

随着通胀压力逐步加大，老百姓开始考虑如何使得手上的现金和存款保值增值。目前，市面上的投资理财工具和产品看上去不少，但是真正实用、有效的很少。拿股市来说，中国股民们摸爬多年但是真正赚钱的非常有限。投资债券也未必能打平，而复杂的理财工具也多是有名无实。综合比较下来，从保值增值角度看，买房是好的选择。近十年来事实也显示，绝大多数买房者都取得财富增值。

对比股市，2000年底上证指数接近2100点，而2009年底上证指数约3200点，上涨约50%；2000年国内平均房价为2112元/平米，而2009年上涨到4695元/平米，上涨122%，在深圳等一线城市涨幅更大。此外，通过1998年房改以来的房屋销售价格指数与消费者物价指数（CPI）对比研究发现，两者变动也存在正相关关系。对比研究还显示，1998-2009年的12年中，每年房屋销售价格指数的升幅都大于消费者物价指数（CPI）。由此可见，买房是可以抵御通胀的，并且还会获得额外的收益。

2009年，房价同比上年出现大幅上涨，这导致年底以来中央政府和相关监管部门密集出台了一系列政策抑制房价过快上涨。目前，房地产市场出现观望势头。但是综合宏观经济和行业市场的各种因素看，2010年房价上升机率还是大于下降，如果CPI出现快速上升导致通胀压力加大，则房价上升幅度应会大于CPI。

至于通过买房应对通胀也并非不加选择，什么房都可以买。每个人的经济实力有所差别，实力强的可以买豪宅、商铺，实力弱一点的则可以买小户型公寓。需要强调的是，不要只盯着一手房市场，其实二手房市场中则更有可能找到性价比高的投资物业，并且投入成本还会低一些。

后金融危机时期，中国经济领域上上下下都在加快转变经济发展方式，积极调整和优化产业结构。其中，金融业因其巨大的经济引领作用，成为国内一线城市竞相选择发展的首位产业，上海、北京、深圳等先发城市自不待言，而后发的广州、天津、重庆等也都极力争取。因此，所在城市能被冠以“金融中心”的称号自然很好，如果能在国际上排上名号并且位置靠前那是再好不过。目前深圳在这方面算是顺风顺水！

近日，伦敦金融城发布全球金融中心最新调查报告，伦敦、纽约、香港位列全球金融中心三甲，中国内地的深圳、上海、北京也在15强之列。其中，深圳全球排名第九，在内地城市中排名最前，并且是第二次晋级全球10强和排名国内首位。

深圳得中国改革开发风气之先，30年特区建设和发展翻天覆地，城市发展奇迹闻名世界、彪炳史册。招商银行、平安集团以创新精神在国有金融巨头几近垄断的态势下杀出一片新天地，深圳证交所主板、中小板、创业板三板齐发彰显金融活力。然而，虽则深圳金融能量很强，但是要位列世界前茅、高居国内首位，似乎底气不足，难免让人生疑。

直观上看，深圳既没有纽约仅500米长就可以掌控全球金融命脉的华尔街，也没有伦敦仅1平方英里却可以在全球金融市场翻云覆雨的金融城。即便在国内，相对北京金融街庄严巍峨、统帅全国，深圳难以比肩；相对上海外滩“万国建筑群”体现的金融血统和陆家嘴金融区的大气磅礴，深圳更是难敌。

再从反映规模和实力的数据看，深圳相对上海、北京差距非常明显。2009年，深圳GDP为8201.23亿元，而同期上海、北京分别为14900.93亿元、11865.9亿元。在更直接的金融业增加值方面，2009年，深圳为1148.14亿元，比上年增长20.5%，占GDP比重为14%；上海为1817.85亿元，比上年增长25.6%，占GDP比重为12%；北京为1720.9亿元，比上年增长13.5%，占GDP比重为15%。

如此看来，在形象和规模上，深圳金融中心排名超越上海、北京，确有“被提前”之嫌。然而，深圳连续两年排名靠前又如何解释？想来原因有二：一是与金融中心排名评价指标设计有关，二是与深圳在金融方面确有建树有关。

查阅有关资料，其实伦敦金融城发布的是金融中心竞争力排名，然而媒体报道时没有强调“竞争力”，而给人的印象是综合金融实力和地位排名。实际上，国际上也有国家排名，但明确分类，比如在国家竞争力方面，瑞士、新加坡和北欧等小国都名列前茅。此外，深圳一直花大力气打造金融中心，并且在产业导向、制度创新、市场化建设方面走在全国前列，这些都可能是全球金融中心排名青睐深圳的原因。当然，金融中心排名靠前对深圳而言是好事，可以借机扩大国内外影响，推动产业升级，为打造国际性城市助力。至于对于房地产市场的影响，长远有利，短期作用有限。

近日万科公布2009年度报告，收入和净利润都创了历史新高，在国内房地产开发商中也是一马领先。万科现在无疑是国内最优秀的开发商，在开发规模上也是全球最大的开发商。对于优秀乃至卓越的企业而言，在细节经营上的精心打磨尤其打动人心。比如万科年报中“致股东”的部分，能在程式得有些古板的“硬”报告中，表现出“软软”的人文才情和社会理想，让人不由得感动。由此，每年阅读万科年报中这部分鲜活的文字成了本人的习惯，也不由想与同道分享。

以下全文转载万科2009年报“致股东”部分的全文：

2009 再次揭示了这个行业难以平静的宿命。2007 的刹那芳华，2008 的哀鸿遍野，再到2009 的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。

我们正航行在世界房地产有史以来最宽阔的海域。或许正因为如此，我们领略了同样前所未有的波澜起伏。然而，无论波谷处的压抑还是浪峰时的激越，都不应使我们遗忘此行的目标与既定的航线；在波浪的下方潜藏着大海的深邃，而那才是更为永恒的哲理。

复苏的逻辑

世界经济正经历二战以来最严峻的考验。这样的剧变中，复苏已成为全球共同祈祷的内容。在其他众多的经济领域，2009 年或许还只能看到希望的萌芽；但中国房地产市场，却率先走出了一条V 形反转的醒目轨迹。

对这一现象应该如何解读？中国房地产市场的前景又将如何？过去的一年中，被关注和猜测的最多的是这样一些外部因素：振兴规划、刺激政策、货币投放、流动性，等等。

无疑，这都是重要的话题。其中某些因素在特定时点，甚至可能对短期走势产生决定性的作用。但早在农耕时代，气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么，当时一个勤勉的耕作者，是否应以观测天气作为最重要的工作呢？

人类的理性是有限的。在这样一个充满复杂性的年代，人类占卜未来的知识瞬间显得苍白。作为一家企业，我们对于经营环境变化的预知能力，未必就高于一个古代农夫对天气的预测。回到田间、聚焦沃野，或许才是更务实的选择。

在 2006 年的年报中，我们就曾经讨论过这样一个话题——在以三大经济圈为中心的中国沿海，正诞生着全球有史以来最大规模的城市带。数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到这些地方，当他们到来的时候，他们可能只拥有自己的双手和智慧，但终有一天，他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜，以及为他们服务的足够技能，住宅企业就能够在这个过程中，获得近乎无限的发展空间。而这一点，才是住宅行业持续繁荣的真正奥秘。

我们可以用这样的逻辑，对近三年来行业的剧烈波动做出一种更质朴的解读。2007 年繁荣的上半段并非完全缺少合理性，但在下半程的亢奋中，一定程度上脱离了真实的购买力。即使没有外部环境的变化，2008 年的调整恐怕也难以避免。但在观望气氛笼罩的2008 年，真实的购买力也并未消失，只是在等待中不断蓄积而已；而企业库存不断增加的另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在2009年同时释放，自然造就了成交量的井喷。

2009 年的成交量，有一部分本应属于2008 年——在这样的解释下，2009 年创出的历史新高其实不足为奇。如果将这两年的数据平摊一下，那么2007 年到2009 年，全国新房成交量的年化增长率约为10％，而这恰与经济的年增长速度相接近。

在这样的逻辑下，我们将再度发现，住宅市场其实只是经济发展的一个缩影；在这样的逻辑下，我们无需因2009 年的成交新高而狂喜，也无需对2010 年可能出现的市场缩量过于惶恐。

无论有多少流动性进出于住宅市场，也无论购房者中有多少是投资性质，房屋存在最终的唯一价值和意义是有人居住在其中。因此对于住宅企业来说，只有两个课题是永恒的：其一是发现那些尚未得到满足的需求并设法去满足它；其二是对于那些在交易活动中已经存在的需求，尝试用更少的资源消耗去满足它。

过去的几年峰回路转，而万科也已经连续两年成为全球最大住宅公司。但市场的一时起落并不需要患得患失，规模的一时扩张也并不值得如痴如醉。真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的本原动力，而以最少资源消耗来最大程度满足客户需求的能力才是企业竞争力的最终源泉。在这一点上，住宅行业与其他行业并无二致。

城市的舞步

中国正处于人类有史以来最快速的城市化进程中，正在发生人类有史以来最大规模的人口迁徙，这一过程给中国住宅行业带来了罕见的历史性机遇。这一点在我们以往的报告中曾多次提及，也日益成为社会共识，已毋庸赘言。

但对于企业来说，仅有大的方向、仅有信心来源和畅想空间还不够。我们需要更为清晰、具体的分析和判断。

人们聚集在城市，是出于对更美好生活的向往和追求。人类的富足与幸福，不仅来自基本物质财富的数量增长，也来自生活方式和体验的多样化。而无论从生产、物流、渠道还是知识、信息的规模效应来看，日趋差异化、多元化的消费需求，日趋复杂、精细的分工合作，都只有依托于密集居住的聚集效应才可能得到满足和实现。

但另一方面，人口越聚集，城市越拥挤，居住越逼仄。经济效率与居住空间之间的矛盾是永恒的。因此，在不同的背景下，在不同的历史阶段，人口聚集的方向与模式并非一成不变；而交通、物流与信息传播上的改善及技术创新，也在不断改变着城市的形态。

香港提供了一个可供深思的案例。作为中国最发达的城市，香港中产阶级的收入水平远高于任何一个内地城市，但香港中产阶级的人均居住面积却可能少于任何一个内地城市。这一点无法用人口密度来简单理解，因为深圳的人口密度已经超过香港。金融等高端服务业是香港最重要的产业；香港的工作效率在全球可能也是出类拔萃的——这也意味着，这里有着全中国最高的时间成本。——或许，这是更合理的诠释。

中国未来可能不止一个香港，但也不可能每个城市都成为香港。城市的分工与差异化，近年中正悄然发生，但还远未完成。在未来的若干年内，这将决定房地产行业的城市格局。在那些时间成本最高的大都市，轨道交通甚至电梯将成为最主要的交通工具，纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是城市综合体。

在过去若干年中，中国依托全球贸易迅速启动了经济成长，中国人口迁徙由此呈现从内地到沿海、从低密度地区到高密度地区的典型“马太效应”。但全球金融风暴已经对这种高度外向型的模式提出了挑战。作为一个幅员广阔的庞大经济体，中国也具备主要依托内部供求延续经济发展的必要性和可能性。在中国腹地，未来可能出现更多的产业中心、贸易中心、物流中心甚至研发信息中心。

高速铁路网、城际交通网的兴建，也缩短了城市之间的距离。这可能加速城市带的布局，带动现有大都市周边地域的发展，甚至导致中心城市向卫星城市的逆向移民。

中国的老年人口正在迅速增加。对退出忙碌工作、开始颐养天年的人们来说，是否依然居住在拥挤的都市，是一个可以重新考虑的选择。而随着基本物质需求得到满足，领略更多风景、甚至只是为了暂且远离城市的喧嚣正日益成为大众化的需求。养老住宅、旅游度假物业等细分市场正在逐渐成型。

历史上，正因为万科较为准确地把握住了城市发展的方向，而造就了万科往日的成功和今日的地位。“与城市共同发展”这一原则不会变化，但面对新的局面，有许多具体问题万科需要重新思考。

“城市，让生活更美好”，上海世博会提出了这样一个命题。为此，万科也将“城市，让生活更美好”定为今年的年度主题，这不仅是一句激动人心的陈述，更是一句引人深思的发问，需要我们用不懈的努力去求索和回答。

绿色的畅想

2009 年11 月，在举世瞩目的哥本哈根全球气候变化会议前夕，中国政府正式宣布了中期减排目标。在中国的经济发展史上，这可能翻开了2009 年最重要的一页。

对于中国企业而言，全球变暖和低碳经济不再只是见于报端的舶来概念，而将深刻影响几乎所有产业的发展趋势，房地产行业自然也不例外。而正处于高速城市化阶段的中国，是目前全球建筑行业最活跃的地区，提升建筑的节能环保水平显得更为迫切。

据统计，中国单位建筑面积能耗可能达到发达国家的2 至3 倍，新建筑中八成以上为高耗能建筑，存量建筑中95％以上是高能耗建筑。根据2008 年《中国建筑节能年度发展研究报告》，我国城乡建筑运行能耗约占我国商品能源总量的25.5％，而如果考虑建设过程中的能耗，则建筑行业相关能耗比例将更高。

节能是绿色建筑的重要一环，并非全部。人类一生的大部分时间是在建筑中度过；在人类制造和使用的非自然物中，体积和重量最大的恐怕都是建筑。人类活动对自然产生的影响、对自然资源的占用，很大程度上直接或间接与建筑相关。一个建筑一旦建成，它为之服务的许多人类活动对自然资源的使用方式也就基本定型。

绿色理念的兴起，反映着人类对于自身发展的重新思考。当大自然的承载力日益成为制约人类发展的关键环节，人类活动对自然的影响就日益等同于对他人的影响。当人类的自由开始相互碰撞，制度、权利和对价就应运而生。不管是以立法的形式，还是以资源价格的形式，人类活动对自然的影响正在重新定价的过程中，这将逐渐涉及到每个人的切身利益。

因此，对住宅企业来说，绿色不仅仅是一种高雅的理想，也是客户未来的利益所在。住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。

绿色竞争优势要真正作为货币化的收益清晰呈现在财务报表上，应该不会在 2010 年，甚至不会在未来的两三年。但作为永续经营的企业，万科将努力确保当这一趋势变为现实时，万科的客户可以率先享受到最符合绿色标准要求的产品和服务，万科的股东可以从绿色经济浪潮中获得最大程度的收益。

自万科诞生以来，最大的幸运莫过于始终拥有一群志同道合的投资者。在这个不平静的年代，股东的理解与信任，是万科人坚守理想与信念不断前行的最大动力源泉。

近年来，伴随着中国经济的快速发展和国力的日益强大，关于中国赶超世界强国的话题常被谈起，尤其是中国GDP何时超越亚洲邻邦日本晋级世界第二。

2月中旬，日本总务省统计局发布2009年GDP第一次速报数据。统计显示，日本2009年名义GDP为4,749,240亿日元，下降6.0%，按照日本银行发布的日元兑美元年度平均汇率换算，2009年日本名义GDP为50,728.90亿美元。

按照中国国家统计局1月21日公布的初步核算数据，2009年中国GDP为335,353亿元，以可比价格计算，同比增长8.7%，按2009年人民币兑美元年平均汇率计算，约为49,092.81亿美元。

这意味着2009年中国GDP并未超越日本GDP，但是仅有一步之遥。

在媒体热议中日GDP之时，另一个关于GDP超越的事项也很值得注意，这一超越的结果将对中国国内的区域格局产生很大的影响。这就是2009年上海GDP是否超越香港。

据上海市公布的数据，2009年上海实现GDP14900.93亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%。

2009年2月25日，香港特区政府统计处公布的2008年GDP为16785.14亿港元，实际增长2.5%，按照2008年港元对人民币的年平均汇率计算，约为14971.34亿元人民币。

比较显示，2009年上海实现GDP比香港2008年少约70亿元人民币。

香港2009年前三季度的GDP分别较上年同期实质下跌7.8%、3.6%和2.4%，港府早前的预测是全年下跌3.3%，多个分析机构也都预测全年下跌将超过2%。而港府将于2月24日在财政预算案中公布GDP的全年数据，估计被上海超越基本上已是定局。

为此，要更多地关注上海GDP超越香港的后续效应和影响：

1．龙头的转换

以香港为龙头的珠三角区域无疑引领了中国改革开放的前三十年，而中国未来三十年和更长时间的发展引领已非珠三角力所能及，格局更大的以上海为龙头的长三角区域当是不二之选，这应当是历史和地缘注定的。

2．香港的失落

无论过去如何辉煌，笃信“风水”的香港应该知道“轮流转”的道理。无论香港怎么强调自身特点，中央政府如何安慰贴补香港，在港人激辩“普选” 、“公投” 和“修不修高铁”之时，上海在GDP超越之后，将再借“世博”加速领先，也许上海迪斯尼建成之时就是上海全面超越香港之日。如今，港人再北上，以前的那种心理优势估计所剩无几。

3．上海的房价

即便经过2009年以及前些年的猛涨，上海现在的房价也不到香港的一半或更少，相对香港“天汇”、“天玺”等豪宅的六、七十万/平方米的价格，上海“汤臣一品”十几二十万的价格又算得了什么。然而放在上海在GDP超越香港的背景再度审视，房价到底是香港贵了还是上海便宜了呢？如果有泡沫，到底谁的泡沫更大呢？

其实需要审视和思考还有很多…………

           自去年12月中央为房地产市场调控定调以来，加上其它一些宏观因素变动影响，房地产领域可谓波澜起伏。其中，显著的是近期股市中房地产股票大幅下跌，还有一线城市房地产成交下降。近两个月来，房地产上市公司股票中，万科下跌28%、保利下跌30%、金地下跌31%，招商下跌36%，但同期大盘仅下跌11%。其实，房地产上市公司尤其是大型开发商不仅2009年业绩优异超越过往， 2010年1月的销售情况也是不俗。

万科：1月公司实现销售面积52.3万平方米，销售金额62.6亿元，分别比09年同期增长83.3%和185.9%。

中国海外：1月份实现房地产销售额41.0亿港元及实现销售面积32.5万平方米，同比增长241.4% 和103.7%。

恒大：1月实现合约销售额达34.8亿元人民币，同比上升331.3%，合约销售面积58.7万平方米，上升195.5%。

保利：1月公司实现签约面积40.36万平方米，销售金额33.24亿元，分别比09年同期增长119.67%和141.67%。

世贸：1月实现合约销售额达26亿元人民币，同比上升537%，合约销售面积26.9万平方米，上升366%。

富力：1月协议销售额约为25.64亿元，销售面积达约21.75万平方米，较去年同期分别增长106%和69%。

碧桂园：1月合同销售金额和面积同比分别增长约253%和211%。当月实现签约合同销售金额约22亿元，合同销售面积约37万平方米。

绿城：1月公司实现合同销售金额24.1亿元，涉及合同销售面积13.8万平米，较去年同期分别增长745%及334%。其中公司权益合同销售金额14.3亿元。

从上述列举的国内一线开发商1月的销售数据看，销售额最少也有一倍的增长，另外环比去年12月份的销售数据，其中万科、中海、保利、世贸、富力都有10%以上的增长。如此看来，市场确实有些反应过度。

此外，对于市场的波动，一个关键观察点是要注意银行的动向，因为银行把握房地产的命脉（资金），但它们又会时常把中央政策的经念歪。比如去年房地产之所以后期产生过热，关键原因在于银行对投资投机购房采取了与首套自住房同样优惠的按揭措施；2010年，中央政策定调依然支持首套住房和改善性居住需求，但是银行近期则对所有按揭购房收紧优惠和贷款。

温总理：我们言必信、行必果！坚定不移地实现甚至超过低碳目标！

奥巴马：医改？就业？华尔街？台湾军售？还有低碳？晕！！！

马尔代夫：万能的真主！再不低碳，二十年后我们只能在海底朝拜了！

非洲兄弟：低碳？！我们从没高过，咋就又要低了呢！

香港：五区低碳公投，全民减排起义！

海南：房价高不可攀，低碳实难下去！

王石：低碳房地产开发的旗手，还是非我万科莫属！

宋卫平：别老拿低碳说事，明年的地产老大该让让位了！

地博三剑客：低碳将是推倒中国高房价的最重要的一块骨牌！

任志强：根据我们详尽测算，如果实施低碳开发，房价将额外上涨18.88%！

北京长安八号：我们低碳了，我们要卖8万/平米！

深圳十五峰：跨越低碳，我们就是十六峰了！

章子怡：墨不能乱泼，碳不能乱排，否则都会害死了！

中央一号文件：做好2010年农业农村和低碳工作意义十分重大。我们要振奋精神，开拓进取，扎实工作，奋力开创农业农村和低碳工作新局面！

经过一百多年探索实践，香港房地产形成了私营房地产和公营房地产两大系统，政府的房屋政策即是指导两大系统相互协调、配合，满足香港多元化发展需求。

2008年，当时的房屋及规划地政局局长发表房屋政策声明，当中阐述的房屋政策建基于三大原则：首先，政府的资助房屋政策，应以帮助没有能力租住私人楼宇的低收入家庭为重点；其次，政府应尽量减少干预私人物业市场；最后，政府应确保土地供应充足，并提供配套优良的基础设施，从而保持一个公平稳定的经营环境，让私人物业市场持续健康发展。

香港私营房地产系统处于主导地位，由市场决定的私人物业市场对香港经济举足轻重，政府房屋政策减少干预，在土地供应上进行调节，提供配套的基础设施，从而形成公平稳定的经营环境，使市场持续健康发展。

在满足经济和市民的住屋需求方面，私营机构扮演着极为重要的角色。根据香港差饷物业估价署撰写的《香港物业报告2009》，截至2008年12月底，香港私人住宅单位总存量为1085922个，私人写字楼总存量为10392300平方米，私人商业楼宇总存量为10587800平方米，私人分层工业厂大厦总存量为17374000平方米，私人货仓总存量为3418200平方米。

经过多年的发展和调整，香港公营房地产系统已经形成完整的独立体系。目前，在公共房屋方面，港府成立了一个法定机构，即香港房屋委员会(房委会)，以制定和推行公共房屋计划，房屋署为房委会的执行机关。具体开展以下工作：

租住公屋：政府的政策是为没有经济能力入住私人楼宇的家庭提供租住公屋，就此而言，香港的租住公屋计划是一项重大社会事业。截至2008年12月，全港约有200万人居于香港房屋委员会（房委会）及香港房屋协会（房协）建设的公屋。截至2008年年底，租住公屋单位共有733500个。

资助自置居所：自1978年起，政府透过多个资助自置居所计划，以折扣价共售出458100个单位给合资格的家庭/人士。这些计划包括房委会的居者有其屋计划（居屋计划）、私人机构参建居屋计划（私人参建计划），以及租者置其屋计划（租置计划）等。

为支持政府的房屋政策，房委会自2003年起停建和停售居屋单位、终止私人参建计划，以及停售租置计划下的租住公屋单位。为处理剩余居屋单位，房委会于2006年初决定，由2007年起将约16600个剩余居屋单位有秩序地分期推售。2007年1月至2008年6月，已分三期合共推出9363个剩余单位发售。

根据“综合住户统计调查”的结果，2008年第四季按房屋类型划分的全港陆上非住院人口分布如下：公营租住房屋29.2%，资助出售单位18.2%，临时房屋0.6%。2008至09年度政府用于房屋方面的开支占公共开支总额的5.1%。

香港的公营房地产系统类似于内地的保障房建设体系，但其效率和成果远胜于内地，其经验非常值得内地大城市学习和借鉴。

昨日，国家统计局公布了2009年全国房地产市场运行情况，具体情况摘录如下：

一、房地产开发完成情况

2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

二、商品房销售情况

2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

三、房地产开发企业资金来源情况

2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。

在笔者最关心的房地产销售方面，2009年，全国商品房销售创了历史纪录。商品房销售面积高达93713万平方米，比上年增长42.1%，这是1994年以来第二高增速（2005年增速为45.1%）；商品房销售额更高达43995亿元，比上年增长75.5%，这是1994年以来增速最快的一年。其中， 2009年12月一个月，全国商品房销售面积高达18510万平方米，销售额高达8008亿元，是全年月平均水平的的两倍多，而销售面积接近2000年全年水平（18637万平方米），销售额更是超过2003年全年水平（7956亿元）。

          前两天，在一个来月后第二次登上海南岛，又一次近距离观察当地房地产项目和市场。然而也就仅仅一个来月，在建设“国际旅游岛”概念的强劲催化下，海南房地产市场“日新月异”，跨进了“新时代”！

这两天没去三亚，主要在博鳌、琼海市区、海口还有澄迈转悠。

上次去三亚时，房价已经让我惊诧不已，近期通过媒体了解到房价又涨了不少。其中，记忆深刻的是深圳特区报上一个三亚房地产项目——凤凰岛打的一则整版广告：开盘700套公寓售罄，均价65000元/平方米。整幅广告显露出一个三亚房地产项目，在政府调控的背景下，一种放眼全国“舍我其谁”的傲气！此外，上次在三亚了解过两个楼盘，当时觉得价格已经非常高，一个月下来均价分别由33000、35000元/平方米涨到40000、45000元/平方米了。这让我这个来自深圳、也算是见识过高房价的行内人，实在钦佩三亚开发商提升价格的勇气和购房者的价格承受力！

博鳌是这次海南之行的重点，上次由于时间原因未能成行。博鳌是海南琼海市下面的一个临海镇，因是“博鳌亚洲论坛”会址而声名鹊起。中信是博鳌的大地主，有五大项目陆续开发。目前正在开发首个项目千舟湾，该项目总占地面积约628亩，总建筑面积约28万平方米，计划分三期开发，现正销售二期公寓。去之前上网查到的项目资料显示：近日将推出200多套公寓销售，将售公寓起价9500元/平方米起，带1500-2000元/平方米装修。当时根据经验估计均价应该在12000-13000元/平方米，觉得博鳌房价格比三亚理性不少。等到两天后到达楼盘销售现场了解了实际情况，几乎当场跌倒：200多套公寓开盘基本售完，剩余的几套单位，其中一套一楼的单位单价23000多元/平方米，好位置的单位单价超过30000元/平方米。据了解情况的人说，现在博鳌卖房几乎是一天一价，房价能在一个月内涨一倍！

本以为除了三亚、博鳌外，海口应该相对理性些，然而在看了西海岸的一个楼盘后，这个念头也彻底打消。有个叫夏威夷海岸的楼盘，1房1厅面积能到140平方米、别墅面积有800多平方米，也已销售得所剩无几。所剩公寓单位单价在17000元/平方米左右，比去年7、8月开卖时涨了70、80%，近期上涨了20%。

在海南这两天也见了一些开发商和投资者，他们也感觉市场前所未有的火爆和疯狂，也都不愿置身事外而是参与其中。其中一个开发商土地还在平整，大量投资者已风涌上门要求订房，而他的预期价格听说几乎每天上浮1000元。

从最近海南领导者在央视的言论看，他们并不觉得海南房地产市场问题如何严重，而他们停止出让土地的做法无疑又再为房价加热。

对于曾经有过恶炒房地产经验的海南来说，看来它们已经作好准备以疯炒和放房价卫星来笑傲迪拜，笑傲全球了，而“国际旅游岛”可能就是那个发射卫星的助推火箭，不知道在推高房价之后会否掉落大海或荒野！