回顾过去、展望未来，已成为每至年底的一项行为范式，不管风云变幻，岁岁风雨无阻。当站在2008-2009之交这样一个时点，这个例排行为引起的思绪和感想迥然不同。在飘忽的思维中，两个已经久远的名字闪过脑海：李慎之和李清照。一位当代自由主义思想家，一位历经沧桑、才华冠世的女词人。李慎之世纪之交时的一篇鸿文启示了本文的标题，而李清照九百年前在“晚来风急”的境况下写就的词句清晰了本文的思路，虽与表述房地产显得有些牵强，但还算能够行文而下。

2008：寻寻觅觅，冷冷清清，凄凄惨惨戚戚

2008年是一个改变历史的年份，无论在政治上还是在经济上，无论在中国还是在全世界。在中国，年初雪灾、汶川大地震、北京奥运会、台海两岸变局等几十甚至上百年难遇的重大事件相继发生；在世界范围，金融危机席卷全球，美国首位黑人总统诞生等重大事件也是前所未有。

2008年是具有历史里程碑和分水岭意义的一年。对于中国房地产而言，这一年同样是具有划时代意义的一年。改革开放三十年，房地产从小到大，由弱变强，成为国民经济的重要支柱产业，并且在2007年达到前所未有的高峰。房地产攀过高峰随后必然是要经过低谷，而前所未有的恶劣环境加剧了下行速度和强度。2008年房地产独特的走势，非常具象地体现了这一规律和进程，具体写照如下：

一、寻寻觅觅—房价不断探底。2008年1-10月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅分别为11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%、3.5%和1.6%，呈现逐月回落、调幅加大的趋势。在深圳，1-9月商品住宅销售均价每平方米分别15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元和12431元，相对于2007年10月17350元的最高点，房价在起伏中大幅探底，并且趋势不改。

二、冷冷清清—成交大幅萎缩。2008年1-10月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%，其中商品住宅销售面积下降17.0%。商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%，其中商品住宅销售额下降18.2%。截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1-9月提高2.9个百分点。10月，北京、上海商品房销售面积同比下降49.6%、40.4%，销售金额同比下降43.5%、38.6%。2008年是房地产全面市场化十年来成交量调整幅度最大的一年，也是最冷清的一年。

三、凄凄惨惨戚戚—收缩整编。2008年现金流紧绷、房价明显下调、成交大幅萎缩让房地产开发商体会深刻。面对前所未有的压力，开发商也只能收缩节流、整编甚至缴械。开发商龙头万科在2008半年度和三季度都以较大幅度调整了全年的开竣工面积。保利、招商等大型开发商资金链紧绷，收缩整编也是必然。更有甚者，一些开发商因资金链断裂，老板入狱或外逃，比如关注度较高的浙江丽水的银泰集团和金华的中港集团等。

2008年，对于房地产开发商而言，是煎熬的一年，但是置业者也并没有从调整的市场受益多少。在一个大幅波动市场中没有赢家。

2009：乍暖还寒，最难将息

展望未来，本来是一件开心的事，然而扑朔迷离的市场困局，加上错综复杂的国际国内形势，房地产的未来变得更加难以预料。

2008年诺贝尔经济学奖获得者保罗·克鲁格曼用“这是最好的时代，这是最坏的时代”来描述美国上世纪60年代——尽管纷扰动荡，但却是美国史上最美好的经济时期。展望2009年以及更长远的中国房地产，可以说“这是最坏的时代，这是最好的时代”。因为决定房地产市场发展的核心要素，如城市化、宏观经济增长等并未变化。鉴于未来的复杂性，对于很快到来的2009年，在此只能给出一些意念性的展望：

一、乍暖还寒，意更寒。对于2009全年的基本判断是，房地产经历近两年的调整，在国际国内宏观经济出现明显正面变化后，将逐步回稳。其中，上半年还将处于调整中，下半年将回归稳定，市场整体呈现乍暖还寒的格局。鉴于2008房地产在市场调整中消耗很大，加上国际国内宏观形势尚未明显好转，2009年的寒意从感觉会更甚上年。

二、最难将息，更难熬。2009年市场境遇会象李清照说的：“这次第，怎一个愁字了得！”对于房地产开发商，估计会面临其中一段相对2008年更加艰难的时期，行业将面临一定程度的重组。“辗转反侧”，可能会是房地产开发商普遍的状态。只有熬过难关，方能守得云开。

“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”。 在新旧交替之际，唯有直面现实，坚持不懈，开拓思维，共度苍黄岁月，才有机会浴火重生，迎接更加美好的未来。

          11月15日，以美国为首的发达国家和以中国为首的新兴市场国家组成的二十国集团领导人在美国华盛顿召开金融市场和世界经济峰会，会后发表宣言强调，在世界经济和国际金融市场面临严重挑战之际，与会国家决心加强合作，努力恢复全球增长，实现世界金融体系的必要改革。国际舆论普遍认为，这是一次空前团结的成功的会议。本次峰会确定了一系列重要的指导性原则，这些重要原则适用于指导同样处于困局中的中国房地产市场。

一、恢复信心迎挑战。

面对上世纪三十年代以来最大的一场金融危机，全世界都面临极大的挑战，并且挑战前所未有。应对这种挑战，第一步是应该缓解紧张情绪，重新恢复市场信心。唯有重拾信心，相关政策措施的贯彻执行才会有力度、有效率、不走样。对于已经全面深幅调整的中国房地产市场而言，目前市场观望气氛浓厚，市场信心极其萎靡。鉴于“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”，因此，恢复房地产市场信心，对房地产业发展至关重要，对于中国克服世界金融危机同样至关重要。

二、同舟共济度时艰。

在世界性金融危机冲击下，无论是富国、穷国还是富人、穷人都不能幸免，用句俗语说：“都是绑在一条绳上的蚂蚱”。因此面对危机，同舟共济，共度艰难是最好的选择。对于房地产市场而言，任何单边大幅变化，对于多数市场参与者长远而言都没有好处。房价大幅上涨短期对于开发商、投资者或许有很大的收益，但市场波动将会使得获利回吐；房价大幅下跌，会降低购房成本，但更会引起宏观经济调整，导致收入下降，尚未购房者同样买不起房。所以政府、开发商、置业者、银行、中介机构等房地产市场参与者应该成为利益共同体，以稳定、健康的市场为诉求，同舟共济，齐心协力解决房地产市场问题。

三、开放透明防风险。

既然危机要求重树信心，同舟共济，那么以开放的态度公开、透明地运用危机处理机制，将是克服危机，共度时艰的重要保障。对于房地产市场，开放透明要求公开公正，患难与共，不再博弈，否则各怀心服事，终将会是一盘散沙，难以成事。具体来说，政策的制定和执行要公开透明，开发商和中介机构面对置业者要开放、诚信，置业者要理性、不偏激。如此则可将风险保持在可控范围内。

四、监管监督促改革。

放任自流、监管缺失是造成金融危机的最大原因，同样也是造成中国房地产困局的重要原因。在房价持续上升过程中缺乏行之有效的坚督管理才最终酿成目前房地产市场量价大跌、极度低迷的困局。因此，从监管监督角度出发，对房地产市场进行改革，明确长远发展方向、市场结构、运行机制则是要务。

          进入新千年以来，中国房地产政策伴随着市场的起伏有控、有保。鉴于房地产市场多数时间运行在上升通道，少数时间处在调整期，因而政策面更多采取的是调控措施。

2003年6月出台的央行“121”文件是当时对房地产市场采取的较为严厉的调控政策。然后事隔两个月后，国务院一纸文件又首次将房地产业列为国民经济支柱产业，这又是从正面保护和促进房地产市场发展。在这之后，从2004年到2007年伴随着房地产市场突飞猛进的发展，政策以调控为主调，并且力度逐步加大。

2007年9月底，央行和银监会出台的“9·27”政策是房地产市场化以来最为严厉的调控措施，直接导致一年多来房地产市场调整由部分大城市向全国蔓延，呈现量价齐跌不止的市场格局。

在严厉政策引起房地产全面调整的同时，外部的国际国内宏观经济环境也发生重大变化。美国次贷危机演变为世界性金融海啸，造成上世纪二十年代以来的最严重的全球经济危机。强劲的中国经济在金融海啸影响下明显回落，出口型中小企业大量倒闭，股市跌幅居全球前列，社会财富大量蒸发。在内外交困下，2008年前三季度中国房地产持续处于政策和市场寒冬，经历前所未有的危机。

在行业内外、国内国外危机形势每况愈下之际，发端于美国的救市浪潮席卷全世界，中国的宏观经济政策目标也从年前的“防经济过热、防通货膨胀”转为“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”，再调整到目前“保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落”。

国内宏观经济救市政策自9月中旬降息以来密集出台，与此相随，中央层面的房地产新政自10月中旬以来相继出台，并且逐步由调控转向正面维护。

10月17日召开的国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的措施。这是房地产政策在一年后从中央层面发出的最新指令。10月22日晚，财政部、央行公布房地产最新政策，运用财税和金融两种手段促进房地产市场回暖。11月5日，国务院常务会议将“加快建设保障性安居工程”列为国内克服全球金融危机、保持经济平稳较快增长的十大内需措施之首。

11月10日，国务院召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，温家宝总理部署了落实中央政策措施的七项工作，其中第三项工作为促进房地产市场平稳健康发展。工作内容指出：“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”

这是五年多来再次为房地产业的国民经济支柱产业地位正名，对于行业发展意义重大，预示经过五年多的长期调控后，未来房地产政策将在克服金融危机、保持经济平稳较快增长这一大前提下全面转向正面支持，由此，一个房地产的政策春天在内外危机态势下应运而生，逐步来临！

         11月9日晚，据媒体新闻：总理温家宝11月5日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。

本次国务院常务会议有三个显著特点：一、决定性地调整了宏观经济政策，提出当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策；二、确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，明确提出到2010年底约需投资4万亿元；三、态度鲜明地要求扩大投资出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实，并且要及时果断。

国务院出台的十大扩大内需措施分别是：

一是加快建设保障性安居工程。

二是加快农村基础设施建设。

三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。

四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。

五是加强生态环境建设。

六是加快自主创新和结构调整。

七是加快地震灾区灾后重建各项工作。

八是提高城乡居民收入。

九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。

十是加大金融对经济增长的支持力度。

观察本次会议和政策特点和内容，应该会对未来一段时间中国经济走向产生重大影响。在此更多关注本次政策对房地产市场的影响。

十大扩大内需措施，对房地产市场将产生影响的主要是第一、八、十项内容。其中第八项措施提到提高城乡居民收入，但就其具体政策针对弱势群体而言，对于房地产市场影响很小。第十项措施关于加大金融对经济增长的支持力度，提出取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，会在一定程度上缓解房地产资金紧绷的状况，而有针对性地培育和巩固消费信贷增长点，房地产也应该是其中重要选项。对房地产市场影响更大和更深远的应该是第一项措施。

在10月17日总理温家宝主持召开国务院常务会议上，“加大保障性住房建设规模”的措施，仅在四季度十项工作内容的第十项“努力解决好涉及民生的问题”提及。但在本次国务院常务会议上，“加快建设保障性安居工程”，已成为国内克服全球金融危机，保持经济平稳较快增长的十大内需措施的首要措施。这一重要变化或将改变房地产市场的整体格局。

自1998年城镇住房制度改革以来，商品房开发逐步成为解决城镇居民居住问题的主流方式，经济适用房等保障性住房所占比例很小，大多数城市的比例不到10%。

虽然本次“加快建设保障性安居工程”的措施内容主要提到：“加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”，但迹象显示未来“加大保障性住房建设”有成为房地产市场首要政策的可能性。一旦如此，住房供应结构将发生重大变化，房地产市场格局将全面改写，尤其对房地产开发将产生根本性变革。

          据万科10月底公布的三季报，1-9月份，万科结算面积268.4万平方米，结算收入222亿元，分别比去年同期增长75.3%和59.5%；1-9月份，公司实现营业收入225.4亿元，净利润22.8亿元，分别较去年同期增长59.1%和18.8%。截至9月末，公司尚有383万平方米已销售资源未竣工结算，签约金额合计约337.9亿元。

从经营业绩来看，在2008年房地产市场全面调整的态势下，万科营业收入和净利润依然保持了较快的增长。业绩增长幅度弱于中海、保利，明显好于金地、招商，但龙头规模优势无人撼动。对于不错的业绩，为何万科表现忧心忡忡呢？

原因在于业绩虽好，但主要反映的是过去的情况，这和房地产业特殊的收入结算方式有关。根据相关要求，房地产必须竣工验收后达到交付条件时才能确认营业收入和利润，而真正反映当期实际经营情况的销售收入如果不能达到上述条件是不能计入营业收入的。真实的情况是万科今年的销售是负增长，并且下降势头不减。1-9月份，万科累计实现销售面积402.4万平米，销售收入356.1亿元，分别比去年同期减少8.9%和3.2%。1-10月份，万科累计实现销售面积448.8万平米，销售收入389.6亿元，分别比去年同期减少9.6%和7.1%。

另外，万科要达到股权激励要求的净利润增长15%以上，必须在第四季度实现约33亿元的净利润，这比前三季度之和还要多出10亿多。在市场持续低迷的情况下，万科只能无奈宣布：“这一业绩指标难以达成。公司将从本报告期开始，按照无法达成这一指标的情况进行会计处理。”

更为严重的是，随着金融危机在全球持续发酵、中国经济逐步放缓，万科对未来房地产市场的信心大幅减弱。这表现在万科三季报《管理层讨论与分析》的不长篇幅中，六次使用“复杂”、五次使用“不确定”来表达对市场的看法。以下摘录更能反映万科市场看法的“不确定”内容如下：

1、“公司对中国经济及中国住宅市场的长期前景，依然怀有坚定不移的信心。但短期内经营环境的变化，正面临空前的复杂性和不确定性。”

2、“全球能源、资源价格的急剧波动以及国内就业形势的变化也将给住宅开发成本带来更多的不确定性。”

3、 “面对如此众多的不确定性，公司管理层认为，企业的经营策略，只能回到更基本的商业逻辑，在短期的高度不确定性之外，把握确定、恒久的市场规律。”

 4、“鉴于市场成交量持续大幅度萎缩，部分城市房价出现下跌，加之房地产市场在未来一段时间的高度不确定性，公司预计2008年度限制性股票激励计划计提激励基金要求的净利润增长率超过15%这一业绩指标难以达成。”

万科是中国房地产龙头，市场占有率最高，进入了全国三十多个城市，年销售楼盘好几十，年成交客户好几万，对房地产市场的研究和理解应该最全面、深入。既便如此，万科也认为：“当前全球经济正处于极为特殊的阶段，中国住宅市场短期内的变动可能也极其复杂，已经超出了企业的预测能力。”因此也就有了那么多的“不确定”。

作为中国房地产最优秀的开发商、中国房地产的持续领跑者，万科的“不确定”反映了当前房地产的最大迷惘。房地产业正面临市场化以来最大的信心危机。

           2008年诺贝尔经济学奖得主—美国经济学家保罗·克鲁格曼在新书《美国怎么了》说过一句很辩证的话：“这是最好的时代，这是最坏的时代。”

当前，百年难遇的世界金融危机肆虐全球，昂扬的中国经济也逐步放缓，全世界的财富都在大幅缩水，无论富人还是穷人。时下可以基本确定为前所未有的“最坏的时代”。然而辨证法告诉我们：“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”，“最坏的时代”也在孕育“最好的时代”，现在也可认为是“黎明前的黑暗”，是一个非常时期。

非常时期更需要冷静和理性，这是常人都明白的一个道理。然而道理经常与实际行动相距甚远，不然人世间怎么会时有风云变幻、潮起潮落？房地产市场近年来又怎么会如此跌宕起伏？作为平常人有时不那么冷静和理性还可以理解，但作为人类社会最强大、最严密组织的政府，如果时有不冷静和不理性，那将是灾难。

中国房地产业正处在非常时期，其前途和命运靠自身功能已经无法调节，政府正在决定着行业的发展空间和未来，但结果是好是坏，取决于政府是否理性应对。

全面市场化是1998年朱镕基领导的城镇住房制度改革的核心目标，在这一目标指引下，中国房地产开始了波澜壮阔的十年，大力推动经济发展，也在很大程度上解决着城镇住房问题。然而就是这样一个与市场经济相适应的政策在房地产的非常时期有改弦更张的可能。

在房地产界颇具影响的潘石屹在其博客文章《保障性住房将改写住宅房地产市场格局》提到：“住宅房地产市场格局已经发生了很大变化。以前，住宅市场以商品住宅为主，今天以保障房为主。对开发住宅的发展商，他们市场空间变小了。”

潘石屹现在主要从事商业房地产开发，其说法有隔岸观火之嫌，但并非信口开河。2005年以来的宏观调控政策逐步加大了保障房建设力度，房地产全面市场化政策扭转的趋势加大。今年10月17日总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作，其中涉及房地产内容为：“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。保障性住房建设已成为政府考量房地产政策的首要问题。

建设一定的保障房，解决部分低收入阶层住房问题本无可厚非。但是如果保障房成为住宅供应主流，将导致房地产全面市场化政策的倒退，那无疑是房地产市场的灾难。中国目前根本不具备大规模的资源和财力推动保障房成为住宅供应主体。照搬新加坡模式，不符合中国国情。新加坡国小、人少，有世界上最高效和最清廉的政府，并且较早达到发达国家水平。这些都是中国不具备。目前，中国城市化程度仅有45%，还有很长的路要走，也刚由低收入国家升至世界中等偏下收入国家行列，此外中国城乡二元格局依然根深蒂固，大量建设的保障房如何分配到不同身份的城镇居民手中都是个难题。

在全球金融危机的非常时期，政府更应该保持理性，谨慎建设保障房。10年前，董建华的“八万五”房屋政策在亚洲金融危机影响下，最后导致香港楼市危机，教训深刻。

对于中国这样特殊的人口大国、发展中大国，住房市场化解决始终应该是有效的主流方案，过犹不及的保障房建设不符合国情，更不利于房地产市场健康发展。加大内需可以加大铁路等公共投资，但不可使保障房成为房地产主流。

房地产全面市场化始终应该是个需要不折不扣执行的硬道理。

          10月中下旬，在国务院提出指导性意见后，财政部、央行公布了房地产最新政策，所谓房地产“救市新政”由此出台。新政以扩大内需、改善民生为目的，期待通过财税（契税、印花税、土地增值税）、金融（贷款利率和首期比例）两种手段对房地产市场施加影响、产生作用。

在本次房地产新政中，财税政策对于购房者实质上能减免的税仅0.55%，用华远董事长任志强的话来说，就是“隔靴搔痒”；金融政策虽力度较大，但实施细则出台反复、难产，波折不小。新政对于开发商只字不提，估计是懒得理会。纵观本次新政，好处只有首次置业者独享，非首次置业者和开发商完全未入政府法眼，成了歧视性政策的弃儿。然而这种歧视性政策根本救不了当前楼市，原因有三：

一、不合时宜。目前房地产市场面对的是前所未有的新形势。国际金融危机已演变为全球经济灾难，全世界一片救市声，美欧等国成千上万亿美元砸下去，经济也未明显起色。在中国，经济也未能独善其身，大批出口型中小企业倒闭；GDP增长也由两位数下调到一位数，未来将继续放缓；股市跌幅世界罕见，24万亿灰飞烟灭。中国政府也推出了救市措施，三次降息但幅度不大，两万亿元的铁路投资不知多少年才能完成。

二、凝聚力弱。首次置业者，包括首次购买普通自住房和改善型普通自住房，应该主要是社会的中低收入者阶层，他们购买力有限，在房地产弱市中更容易观望。在国内外经济动荡的情况下，想要激活和凝聚他们的购买力明显要比中高收入者难。

三、一箭双雕难成。房地产新政想要达到两个目的：一是以扩大内需促进经济增长，二是改善民生建设和谐社会。也就是既有效率，又见公平，而且政策面向首次置业者，明显把公平摆在了更重要的地位。而中国的国情是，虽然有了很大发展，但也仅由低收入国家升至世界中等偏下收入国家行列，还将长期处于社会主义初级阶段。在房地产市场，效率还是要优先的，公平要逐步体现，因为资源是有限的。

在这样的态势下，房地产新政犹豫不定、偏执一方而带有歧视性，着实有些可笑。目前的市场是要大力维护的。房地产市场短期再次炒热的几率为零，因为前两年楼市火爆的条件，如人民币快速升值、流动性过剩、国际经济共荣等完全不再，况且24万亿都蒸发了，还有多少钱可以炒作？！

此外，本次房地产新政貌似公平，但基本不对路，一个没有效率的政策注定要失败的，更遑论救市！想来政府要么持续加大力度全面救市，要么浅尝辄止，压根就不想救房地产的市！但纵观国际国内大势，现在不是完虚的时候！

          10月22日晚，财政部、央行公布房地产最新政策，也就是所谓房地产“救市新政”，这是自去年“9·27”房地产调控后，事隔一年多，中央层面首次出台房地产调控政策。笔者近者参加了多个媒体和房地产业内政策研讨，对相关政策内容进行了深入观察和分析，现归纳整理如下：

一、本次救市新政分析结论

1、两个面对

面对新形势（国际金融危机、国内经济放缓）、面对首次置业者（首次购买普通自住房和改善型普通自住房）

2、两个目的

扩大内需促进经济增长、改善民生建设和谐社会

3、两种手段

财税手段（契税、印花税、土地增值税）、金融手段（利率和按揭首期比例）

4、两个特点

前提条件多（享受优惠政策的对象限制较多）、弹性空间大（给执行层较大实施空间）

5、两种影响

财税手段影响小、金融手段影响大

二、本次救市新政出台推进次序

1、政策源起

10月17日总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。其中四季度工作安排共十条，其中涉及房地产内容为

……（十）努力解决好涉及民生的问题。其中关于房地产提出:

……加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房……

2、政策出台

10月22日晚，财政部、央行相关房地产政策公布；

3、地方跟进

10月23日，《上海市人民政府办公厅转发市建设交通委等五部门关于促进本市房地产市场健康发展若干意见的通知》公布。

三、本次救市新政内容及其影响

（一）财税政策（财政部发布）

1、政策主要内容：

从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

2、政策调整和影响：

在符合价格和容积率的条件下，首次购买 144㎡标准以下（多数城市按此标准）契税由1.5%下降至1%；印花税 0.1%（买卖双方各0.05%）暂免；土地增值税暂免（实际也未征）。总体免税0.6%。

营业税和附加费等没有变化。

非首次购房和首次购买144㎡标准以上大户型缴税没有变化。

本次免税仅针对首次购买144㎡标准以下中小户型，且总体免税0.6%，在非常低迷的市场情况下，影响很小。

（二）金融政策（央行发布）

 1、政策主要内容：

自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

三是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

2、2007年9月27日央行、银监会政策：

（1）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平�