近日万科公布2009年度报告，收入和净利润都创了历史新高，在国内房地产开发商中也是一马领先。万科现在无疑是国内最优秀的开发商，在开发规模上也是全球最大的开发商。对于优秀乃至卓越的企业而言，在细节经营上的精心打磨尤其打动人心。比如万科年报中“致股东”的部分，能在程式得有些古板的“硬”报告中，表现出“软软”的人文才情和社会理想，让人不由得感动。由此，每年阅读万科年报中这部分鲜活的文字成了本人的习惯，也不由想与同道分享。

以下全文转载万科2009年报“致股东”部分的全文：

2009 再次揭示了这个行业难以平静的宿命。2007 的刹那芳华，2008 的哀鸿遍野，再到2009 的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。

我们正航行在世界房地产有史以来最宽阔的海域。或许正因为如此，我们领略了同样前所未有的波澜起伏。然而，无论波谷处的压抑还是浪峰时的激越，都不应使我们遗忘此行的目标与既定的航线；在波浪的下方潜藏着大海的深邃，而那才是更为永恒的哲理。

复苏的逻辑

世界经济正经历二战以来最严峻的考验。这样的剧变中，复苏已成为全球共同祈祷的内容。在其他众多的经济领域，2009 年或许还只能看到希望的萌芽；但中国房地产市场，却率先走出了一条V 形反转的醒目轨迹。

对这一现象应该如何解读？中国房地产市场的前景又将如何？过去的一年中，被关注和猜测的最多的是这样一些外部因素：振兴规划、刺激政策、货币投放、流动性，等等。

无疑，这都是重要的话题。其中某些因素在特定时点，甚至可能对短期走势产生决定性的作用。但早在农耕时代，气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么，当时一个勤勉的耕作者，是否应以观测天气作为最重要的工作呢？

人类的理性是有限的。在这样一个充满复杂性的年代，人类占卜未来的知识瞬间显得苍白。作为一家企业，我们对于经营环境变化的预知能力，未必就高于一个古代农夫对天气的预测。回到田间、聚焦沃野，或许才是更务实的选择。

在 2006 年的年报中，我们就曾经讨论过这样一个话题——在以三大经济圈为中心的中国沿海，正诞生着全球有史以来最大规模的城市带。数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到这些地方，当他们到来的时候，他们可能只拥有自己的双手和智慧，但终有一天，他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜，以及为他们服务的足够技能，住宅企业就能够在这个过程中，获得近乎无限的发展空间。而这一点，才是住宅行业持续繁荣的真正奥秘。

我们可以用这样的逻辑，对近三年来行业的剧烈波动做出一种更质朴的解读。2007 年繁荣的上半段并非完全缺少合理性，但在下半程的亢奋中，一定程度上脱离了真实的购买力。即使没有外部环境的变化，2008 年的调整恐怕也难以避免。但在观望气氛笼罩的2008 年，真实的购买力也并未消失，只是在等待中不断蓄积而已；而企业库存不断增加的另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在2009年同时释放，自然造就了成交量的井喷。

2009 年的成交量，有一部分本应属于2008 年——在这样的解释下，2009 年创出的历史新高其实不足为奇。如果将这两年的数据平摊一下，那么2007 年到2009 年，全国新房成交量的年化增长率约为10％，而这恰与经济的年增长速度相接近。

在这样的逻辑下，我们将再度发现，住宅市场其实只是经济发展的一个缩影；在这样的逻辑下，我们无需因2009 年的成交新高而狂喜，也无需对2010 年可能出现的市场缩量过于惶恐。

无论有多少流动性进出于住宅市场，也无论购房者中有多少是投资性质，房屋存在最终的唯一价值和意义是有人居住在其中。因此对于住宅企业来说，只有两个课题是永恒的：其一是发现那些尚未得到满足的需求并设法去满足它；其二是对于那些在交易活动中已经存在的需求，尝试用更少的资源消耗去满足它。

过去的几年峰回路转，而万科也已经连续两年成为全球最大住宅公司。但市场的一时起落并不需要患得患失，规模的一时扩张也并不值得如痴如醉。真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的本原动力，而以最少资源消耗来最大程度满足客户需求的能力才是企业竞争力的最终源泉。在这一点上，住宅行业与其他行业并无二致。

城市的舞步

中国正处于人类有史以来最快速的城市化进程中，正在发生人类有史以来最大规模的人口迁徙，这一过程给中国住宅行业带来了罕见的历史性机遇。这一点在我们以往的报告中曾多次提及，也日益成为社会共识，已毋庸赘言。

但对于企业来说，仅有大的方向、仅有信心来源和畅想空间还不够。我们需要更为清晰、具体的分析和判断。

人们聚集在城市，是出于对更美好生活的向往和追求。人类的富足与幸福，不仅来自基本物质财富的数量增长，也来自生活方式和体验的多样化。而无论从生产、物流、渠道还是知识、信息的规模效应来看，日趋差异化、多元化的消费需求，日趋复杂、精细的分工合作，都只有依托于密集居住的聚集效应才可能得到满足和实现。

但另一方面，人口越聚集，城市越拥挤，居住越逼仄。经济效率与居住空间之间的矛盾是永恒的。因此，在不同的背景下，在不同的历史阶段，人口聚集的方向与模式并非一成不变；而交通、物流与信息传播上的改善及技术创新，也在不断改变着城市的形态。

香港提供了一个可供深思的案例。作为中国最发达的城市，香港中产阶级的收入水平远高于任何一个内地城市，但香港中产阶级的人均居住面积却可能少于任何一个内地城市。这一点无法用人口密度来简单理解，因为深圳的人口密度已经超过香港。金融等高端服务业是香港最重要的产业；香港的工作效率在全球可能也是出类拔萃的——这也意味着，这里有着全中国最高的时间成本。——或许，这是更合理的诠释。

中国未来可能不止一个香港，但也不可能每个城市都成为香港。城市的分工与差异化，近年中正悄然发生，但还远未完成。在未来的若干年内，这将决定房地产行业的城市格局。在那些时间成本最高的大都市，轨道交通甚至电梯将成为最主要的交通工具，纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是城市综合体。

在过去若干年中，中国依托全球贸易迅速启动了经济成长，中国人口迁徙由此呈现从内地到沿海、从低密度地区到高密度地区的典型“马太效应”。但全球金融风暴已经对这种高度外向型的模式提出了挑战。作为一个幅员广阔的庞大经济体，中国也具备主要依托内部供求延续经济发展的必要性和可能性。在中国腹地，未来可能出现更多的产业中心、贸易中心、物流中心甚至研发信息中心。

高速铁路网、城际交通网的兴建，也缩短了城市之间的距离。这可能加速城市带的布局，带动现有大都市周边地域的发展，甚至导致中心城市向卫星城市的逆向移民。

中国的老年人口正在迅速增加。对退出忙碌工作、开始颐养天年的人们来说，是否依然居住在拥挤的都市，是一个可以重新考虑的选择。而随着基本物质需求得到满足，领略更多风景、甚至只是为了暂且远离城市的喧嚣正日益成为大众化的需求。养老住宅、旅游度假物业等细分市场正在逐渐成型。

历史上，正因为万科较为准确地把握住了城市发展的方向，而造就了万科往日的成功和今日的地位。“与城市共同发展”这一原则不会变化，但面对新的局面，有许多具体问题万科需要重新思考。

“城市，让生活更美好”，上海世博会提出了这样一个命题。为此，万科也将“城市，让生活更美好”定为今年的年度主题，这不仅是一句激动人心的陈述，更是一句引人深思的发问，需要我们用不懈的努力去求索和回答。

绿色的畅想

2009 年11 月，在举世瞩目的哥本哈根全球气候变化会议前夕，中国政府正式宣布了中期减排目标。在中国的经济发展史上，这可能翻开了2009 年最重要的一页。

对于中国企业而言，全球变暖和低碳经济不再只是见于报端的舶来概念，而将深刻影响几乎所有产业的发展趋势，房地产行业自然也不例外。而正处于高速城市化阶段的中国，是目前全球建筑行业最活跃的地区，提升建筑的节能环保水平显得更为迫切。

据统计，中国单位建筑面积能耗可能达到发达国家的2 至3 倍，新建筑中八成以上为高耗能建筑，存量建筑中95％以上是高能耗建筑。根据2008 年《中国建筑节能年度发展研究报告》，我国城乡建筑运行能耗约占我国商品能源总量的25.5％，而如果考虑建设过程中的能耗，则建筑行业相关能耗比例将更高。

节能是绿色建筑的重要一环，并非全部。人类一生的大部分时间是在建筑中度过；在人类制造和使用的非自然物中，体积和重量最大的恐怕都是建筑。人类活动对自然产生的影响、对自然资源的占用，很大程度上直接或间接与建筑相关。一个建筑一旦建成，它为之服务的许多人类活动对自然资源的使用方式也就基本定型。

绿色理念的兴起，反映着人类对于自身发展的重新思考。当大自然的承载力日益成为制约人类发展的关键环节，人类活动对自然的影响就日益等同于对他人的影响。当人类的自由开始相互碰撞，制度、权利和对价就应运而生。不管是以立法的形式，还是以资源价格的形式，人类活动对自然的影响正在重新定价的过程中，这将逐渐涉及到每个人的切身利益。

因此，对住宅企业来说，绿色不仅仅是一种高雅的理想，也是客户未来的利益所在。住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。

绿色竞争优势要真正作为货币化的收益清晰呈现在财务报表上，应该不会在 2010 年，甚至不会在未来的两三年。但作为永续经营的企业，万科将努力确保当这一趋势变为现实时，万科的客户可以率先享受到最符合绿色标准要求的产品和服务，万科的股东可以从绿色经济浪潮中获得最大程度的收益。

自万科诞生以来，最大的幸运莫过于始终拥有一群志同道合的投资者。在这个不平静的年代，股东的理解与信任，是万科人坚守理想与信念不断前行的最大动力源泉。

近年来，伴随着中国经济的快速发展和国力的日益强大，关于中国赶超世界强国的话题常被谈起，尤其是中国GDP何时超越亚洲邻邦日本晋级世界第二。

2月中旬，日本总务省统计局发布2009年GDP第一次速报数据。统计显示，日本2009年名义GDP为4,749,240亿日元，下降6.0%，按照日本银行发布的日元兑美元年度平均汇率换算，2009年日本名义GDP为50,728.90亿美元。

按照中国国家统计局1月21日公布的初步核算数据，2009年中国GDP为335,353亿元，以可比价格计算，同比增长8.7%，按2009年人民币兑美元年平均汇率计算，约为49,092.81亿美元。

这意味着2009年中国GDP并未超越日本GDP，但是仅有一步之遥。

在媒体热议中日GDP之时，另一个关于GDP超越的事项也很值得注意，这一超越的结果将对中国国内的区域格局产生很大的影响。这就是2009年上海GDP是否超越香港。

据上海市公布的数据，2009年上海实现GDP14900.93亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%。

2009年2月25日，香港特区政府统计处公布的2008年GDP为16785.14亿港元，实际增长2.5%，按照2008年港元对人民币的年平均汇率计算，约为14971.34亿元人民币。

比较显示，2009年上海实现GDP比香港2008年少约70亿元人民币。

香港2009年前三季度的GDP分别较上年同期实质下跌7.8%、3.6%和2.4%，港府早前的预测是全年下跌3.3%，多个分析机构也都预测全年下跌将超过2%。而港府将于2月24日在财政预算案中公布GDP的全年数据，估计被上海超越基本上已是定局。

为此，要更多地关注上海GDP超越香港的后续效应和影响：

1．龙头的转换

以香港为龙头的珠三角区域无疑引领了中国改革开放的前三十年，而中国未来三十年和更长时间的发展引领已非珠三角力所能及，格局更大的以上海为龙头的长三角区域当是不二之选，这应当是历史和地缘注定的。

2．香港的失落

无论过去如何辉煌，笃信“风水”的香港应该知道“轮流转”的道理。无论香港怎么强调自身特点，中央政府如何安慰贴补香港，在港人激辩“普选” 、“公投” 和“修不修高铁”之时，上海在GDP超越之后，将再借“世博”加速领先，也许上海迪斯尼建成之时就是上海全面超越香港之日。如今，港人再北上，以前的那种心理优势估计所剩无几。

3．上海的房价

即便经过2009年以及前些年的猛涨，上海现在的房价也不到香港的一半或更少，相对香港“天汇”、“天玺”等豪宅的六、七十万/平方米的价格，上海“汤臣一品”十几二十万的价格又算得了什么。然而放在上海在GDP超越香港的背景再度审视，房价到底是香港贵了还是上海便宜了呢？如果有泡沫，到底谁的泡沫更大呢？

其实需要审视和思考还有很多…………

           自去年12月中央为房地产市场调控定调以来，加上其它一些宏观因素变动影响，房地产领域可谓波澜起伏。其中，显著的是近期股市中房地产股票大幅下跌，还有一线城市房地产成交下降。近两个月来，房地产上市公司股票中，万科下跌28%、保利下跌30%、金地下跌31%，招商下跌36%，但同期大盘仅下跌11%。其实，房地产上市公司尤其是大型开发商不仅2009年业绩优异超越过往， 2010年1月的销售情况也是不俗。

万科：1月公司实现销售面积52.3万平方米，销售金额62.6亿元，分别比09年同期增长83.3%和185.9%。

中国海外：1月份实现房地产销售额41.0亿港元及实现销售面积32.5万平方米，同比增长241.4% 和103.7%。

恒大：1月实现合约销售额达34.8亿元人民币，同比上升331.3%，合约销售面积58.7万平方米，上升195.5%。

保利：1月公司实现签约面积40.36万平方米，销售金额33.24亿元，分别比09年同期增长119.67%和141.67%。

世贸：1月实现合约销售额达26亿元人民币，同比上升537%，合约销售面积26.9万平方米，上升366%。

富力：1月协议销售额约为25.64亿元，销售面积达约21.75万平方米，较去年同期分别增长106%和69%。

碧桂园：1月合同销售金额和面积同比分别增长约253%和211%。当月实现签约合同销售金额约22亿元，合同销售面积约37万平方米。

绿城：1月公司实现合同销售金额24.1亿元，涉及合同销售面积13.8万平米，较去年同期分别增长745%及334%。其中公司权益合同销售金额14.3亿元。

从上述列举的国内一线开发商1月的销售数据看，销售额最少也有一倍的增长，另外环比去年12月份的销售数据，其中万科、中海、保利、世贸、富力都有10%以上的增长。如此看来，市场确实有些反应过度。

此外，对于市场的波动，一个关键观察点是要注意银行的动向，因为银行把握房地产的命脉（资金），但它们又会时常把中央政策的经念歪。比如去年房地产之所以后期产生过热，关键原因在于银行对投资投机购房采取了与首套自住房同样优惠的按揭措施；2010年，中央政策定调依然支持首套住房和改善性居住需求，但是银行近期则对所有按揭购房收紧优惠和贷款。

温总理：我们言必信、行必果！坚定不移地实现甚至超过低碳目标！

奥巴马：医改？就业？华尔街？台湾军售？还有低碳？晕！！！

马尔代夫：万能的真主！再不低碳，二十年后我们只能在海底朝拜了！

非洲兄弟：低碳？！我们从没高过，咋就又要低了呢！

香港：五区低碳公投，全民减排起义！

海南：房价高不可攀，低碳实难下去！

王石：低碳房地产开发的旗手，还是非我万科莫属！

宋卫平：别老拿低碳说事，明年的地产老大该让让位了！

地博三剑客：低碳将是推倒中国高房价的最重要的一块骨牌！

任志强：根据我们详尽测算，如果实施低碳开发，房价将额外上涨18.88%！

北京长安八号：我们低碳了，我们要卖8万/平米！

深圳十五峰：跨越低碳，我们就是十六峰了！

章子怡：墨不能乱泼，碳不能乱排，否则都会害死了！

中央一号文件：做好2010年农业农村和低碳工作意义十分重大。我们要振奋精神，开拓进取，扎实工作，奋力开创农业农村和低碳工作新局面！

经过一百多年探索实践，香港房地产形成了私营房地产和公营房地产两大系统，政府的房屋政策即是指导两大系统相互协调、配合，满足香港多元化发展需求。

2008年，当时的房屋及规划地政局局长发表房屋政策声明，当中阐述的房屋政策建基于三大原则：首先，政府的资助房屋政策，应以帮助没有能力租住私人楼宇的低收入家庭为重点；其次，政府应尽量减少干预私人物业市场；最后，政府应确保土地供应充足，并提供配套优良的基础设施，从而保持一个公平稳定的经营环境，让私人物业市场持续健康发展。

香港私营房地产系统处于主导地位，由市场决定的私人物业市场对香港经济举足轻重，政府房屋政策减少干预，在土地供应上进行调节，提供配套的基础设施，从而形成公平稳定的经营环境，使市场持续健康发展。

在满足经济和市民的住屋需求方面，私营机构扮演着极为重要的角色。根据香港差饷物业估价署撰写的《香港物业报告2009》，截至2008年12月底，香港私人住宅单位总存量为1085922个，私人写字楼总存量为10392300平方米，私人商业楼宇总存量为10587800平方米，私人分层工业厂大厦总存量为17374000平方米，私人货仓总存量为3418200平方米。

经过多年的发展和调整，香港公营房地产系统已经形成完整的独立体系。目前，在公共房屋方面，港府成立了一个法定机构，即香港房屋委员会(房委会)，以制定和推行公共房屋计划，房屋署为房委会的执行机关。具体开展以下工作：

租住公屋：政府的政策是为没有经济能力入住私人楼宇的家庭提供租住公屋，就此而言，香港的租住公屋计划是一项重大社会事业。截至2008年12月，全港约有200万人居于香港房屋委员会（房委会）及香港房屋协会（房协）建设的公屋。截至2008年年底，租住公屋单位共有733500个。

资助自置居所：自1978年起，政府透过多个资助自置居所计划，以折扣价共售出458100个单位给合资格的家庭/人士。这些计划包括房委会的居者有其屋计划（居屋计划）、私人机构参建居屋计划（私人参建计划），以及租者置其屋计划（租置计划）等。

为支持政府的房屋政策，房委会自2003年起停建和停售居屋单位、终止私人参建计划，以及停售租置计划下的租住公屋单位。为处理剩余居屋单位，房委会于2006年初决定，由2007年起将约16600个剩余居屋单位有秩序地分期推售。2007年1月至2008年6月，已分三期合共推出9363个剩余单位发售。

根据“综合住户统计调查”的结果，2008年第四季按房屋类型划分的全港陆上非住院人口分布如下：公营租住房屋29.2%，资助出售单位18.2%，临时房屋0.6%。2008至09年度政府用于房屋方面的开支占公共开支总额的5.1%。

香港的公营房地产系统类似于内地的保障房建设体系，但其效率和成果远胜于内地，其经验非常值得内地大城市学习和借鉴。

昨日，国家统计局公布了2009年全国房地产市场运行情况，具体情况摘录如下：

一、房地产开发完成情况

2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

二、商品房销售情况

2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

三、房地产开发企业资金来源情况

2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。

在笔者最关心的房地产销售方面，2009年，全国商品房销售创了历史纪录。商品房销售面积高达93713万平方米，比上年增长42.1%，这是1994年以来第二高增速（2005年增速为45.1%）；商品房销售额更高达43995亿元，比上年增长75.5%，这是1994年以来增速最快的一年。其中， 2009年12月一个月，全国商品房销售面积高达18510万平方米，销售额高达8008亿元，是全年月平均水平的的两倍多，而销售面积接近2000年全年水平（18637万平方米），销售额更是超过2003年全年水平（7956亿元）。

          前两天，在一个来月后第二次登上海南岛，又一次近距离观察当地房地产项目和市场。然而也就仅仅一个来月，在建设“国际旅游岛”概念的强劲催化下，海南房地产市场“日新月异”，跨进了“新时代”！

这两天没去三亚，主要在博鳌、琼海市区、海口还有澄迈转悠。

上次去三亚时，房价已经让我惊诧不已，近期通过媒体了解到房价又涨了不少。其中，记忆深刻的是深圳特区报上一个三亚房地产项目——凤凰岛打的一则整版广告：开盘700套公寓售罄，均价65000元/平方米。整幅广告显露出一个三亚房地产项目，在政府调控的背景下，一种放眼全国“舍我其谁”的傲气！此外，上次在三亚了解过两个楼盘，当时觉得价格已经非常高，一个月下来均价分别由33000、35000元/平方米涨到40000、45000元/平方米了。这让我这个来自深圳、也算是见识过高房价的行内人，实在钦佩三亚开发商提升价格的勇气和购房者的价格承受力！

博鳌是这次海南之行的重点，上次由于时间原因未能成行。博鳌是海南琼海市下面的一个临海镇，因是“博鳌亚洲论坛”会址而声名鹊起。中信是博鳌的大地主，有五大项目陆续开发。目前正在开发首个项目千舟湾，该项目总占地面积约628亩，总建筑面积约28万平方米，计划分三期开发，现正销售二期公寓。去之前上网查到的项目资料显示：近日将推出200多套公寓销售，将售公寓起价9500元/平方米起，带1500-2000元/平方米装修。当时根据经验估计均价应该在12000-13000元/平方米，觉得博鳌房价格比三亚理性不少。等到两天后到达楼盘销售现场了解了实际情况，几乎当场跌倒：200多套公寓开盘基本售完，剩余的几套单位，其中一套一楼的单位单价23000多元/平方米，好位置的单位单价超过30000元/平方米。据了解情况的人说，现在博鳌卖房几乎是一天一价，房价能在一个月内涨一倍！

本以为除了三亚、博鳌外，海口应该相对理性些，然而在看了西海岸的一个楼盘后，这个念头也彻底打消。有个叫夏威夷海岸的楼盘，1房1厅面积能到140平方米、别墅面积有800多平方米，也已销售得所剩无几。所剩公寓单位单价在17000元/平方米左右，比去年7、8月开卖时涨了70、80%，近期上涨了20%。

在海南这两天也见了一些开发商和投资者，他们也感觉市场前所未有的火爆和疯狂，也都不愿置身事外而是参与其中。其中一个开发商土地还在平整，大量投资者已风涌上门要求订房，而他的预期价格听说几乎每天上浮1000元。

从最近海南领导者在央视的言论看，他们并不觉得海南房地产市场问题如何严重，而他们停止出让土地的做法无疑又再为房价加热。

对于曾经有过恶炒房地产经验的海南来说，看来它们已经作好准备以疯炒和放房价卫星来笑傲迪拜，笑傲全球了，而“国际旅游岛”可能就是那个发射卫星的助推火箭，不知道在推高房价之后会否掉落大海或荒野！

           2010年元旦之后，国内大开发商陆续公布2009年销售情况，绝大多数都取得大幅度的增长，以下列举已公布业绩、销售额在200亿元以上的大开发商并作比较：

按销售额多少排序：

万科：634.2亿元，同比上年增长32.5%

绿城：513亿元，同比上年增长239%

保利：433.82亿元，同比上年增长141.38%

中海：477.9亿港元（约人民币421亿元），同比上年增长79.6%

恒大：303亿元，同比上年增长402.3%

富力：241.97亿元，同比上年增长50%

碧桂园：232亿元，同比上年增长32%

雅居乐：226亿元，同比上年增长95%

世贸：225亿，同比上年增长88%

金地：210.48亿元，同比上年增长84.6%

按同比上年增速排序：

恒大402.3%、绿城239%、保利141.38%、雅居乐95%、世贸88%、金地84.6%、中海79.6%、富力50%、万科32.5%、碧桂园32%。

恒大、绿城、保利增幅最大，其中恒大增速最快。2009年1-11月，全国商品房销售额35987亿元，同比上年增长86.8%。以上十大开发商只有一半超过全国增速，万科、碧桂园增速明显低于全国水平。

           在此前政策并未改变市场预期的情况下，国务院终于打出房地产调控重拳。2010年1月10日（周日），国办发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。该政策由五部分组成：

一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；

二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；

三、加强风险防范和市场监管；

四、加快推进保障性安居工程建设；

五、落实地方各级人民政府责任。

之所以将本次政策称为重拳，主要因为针对国内房地产市场的现实，唯有通过控制过度的投资投机性购房需求才能抑制房价过快上涨，其中最有效的抓手不是增加供应和税负，抑或加强市场监管，而是提高房贷按揭政策的门槛，此次政策的核心正是抓住了这一点。具体是在政策第二项内容中明确表示：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”

事实也表明房贷按揭政策调整是房地产调控政策中是最具力度的，也是最有效的，因为它最能有效调控需求，尤其是击中房地产投机要害。正是2007年9月底房贷按揭政策的调整，加上金融危机的影响，2008年国内房地产市场出现10多年来最大的一次调整。2009年房地产市场回暖并火爆，也是因为房贷按揭政策的大幅改善推动的。

本次政策基本回到2007年9月底的政策水平，采取二套房贷一刀切的措施，因此，将有效改变市场预期，显著加大市场投机成本，达到抑制房价过快上涨的目的，而这一目的是此前税收、土地政策根本达不到的。

另外，本次政策只字未提“支持改善性住房需求”，这也正好对应了二套房贷一刀切的措施，这表明国务院在短短的一个月间对房地产调控的态度发生实质性变化，调控决心显著增强。

综合各种情况看，本次政策出台后，房地产市场会呈现一个观望的局面：成交量将可能逐步下降，房价涨跌两难，短期投机会无利可图。普通购房者期望通过房价大跌实现购房，还将是一个“等待戈多”的戏剧性质的梦想。

国办《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》详见：http://politics.people.com.cn/GB/1026/10737157.html

           去年年底，两则开发商合作事项的消息见诸媒体。

其一：12月27日，远洋地产公告：中国人寿保险公司有条件地同意认购远洋地产配发及发行的9.34亿股股份，认购价6.23港元/股，总投资58.19亿港元。中国人寿将成为远洋地产第二大股东。

其二：12月30日，佳兆业集团公告：与生命人寿保险公司成立策略联盟。佳兆业将与生命人寿保险公司签订为期五年的策略联盟框架协议，联手进军商业地产领域，以租赁、买卖、信托、抵押融资等方式开展合作。

在去年更早时间，平安保险公司旗下的平安信托已先后与房地产开发商金地集团、绿城集团签订投资协议，计划三年分别投入100亿和150亿与两家开发商展开房地产投资合作。

实际上，上述合作揭示了金融和房地产领域的一个大动作，即金融业的保险资金开始大步进入房地产业进行规模投资，而此一动作的政策背景是酝酿已久、最终到去年12月25日保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》征求意见稿。该征求意见稿明确提出险资可投资不动产，包括基础设施类不动产、非基础设施类不动产等。有测算显示，未来险资进入房地产领域的投资资金在3000亿左右。

2009年1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，其中，国内贷款8994亿元，个人按揭贷款7009亿元，分别增长40.2%和130.1%。为应对金融危机，2009年全年国内贷款总量巨幅增加到近10万亿，预计随着经济好转，2010年贷款总量将减少到7.5万亿，房地产贷款也将相应收缩。然而，随着险资大规模进入，这无疑又将弥补开发商贷款的减少。

2009年的火爆销售已经带来大量现金流，加上险资助阵，看来在2010年开发商的资金面不是“不差钱”，而是较宽裕！政府相关部门这边收紧，那边又放水，在这样的情况下，房价也就很难降下来！