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【65楼】回复： 《深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年～2007年》助您正确认识楼市现状，准确判断未来走势！ 深圳房地产市场价格运行与调控分析 （2000年～2007年） 一、2000～2007年深圳房地产价格运行分析 （一）2000～2004年期间 　　2000～2004年，深圳房地产市场连续保持平稳运行态势。5年期间，我市房价基本在 5000～6000元/平方米之间波动。此间，由于房地产开发投资增速较快，房地产供应较为充 足，商品住宅销售规模保持每年10%左右的平稳增幅；同时，由于人口的高速机械增长，对 房地产市场产生了较大的需求，并使全市房地产市场持续保持供求两旺,整个市场呈现稳定 发展的局面。 （二）2005～2007年期间 　　2005年下半年以来，深圳房价出现快速上涨。2005年、2006年、2007年三年，房价分别 为7040元/平方米、9230元/平方米、13370元/平方米，三年时间房价几乎翻了一倍，房价上 涨势头较为迅猛。这期间，本市房地产市场供求关系的紧张，是导致房价快速上涨的主要原 因；而在国内投资性需求快速上升的同期，本市住房市场投资、投机需求的增长，是加速房 价上升的重要原因。 附图：2000年以来深圳市新建商品住宅价格

发布者 深晚一兵  -  2008-01-11 11:38

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【64楼】回复： 《深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年～2007年》助您正确认识楼市现状，准确判断未来走势！ 从供求关系看，2005～2007年是深圳市住房市场供求关系比较紧张的时期。2000～2006 年，深圳市常住人口从432万人增加到847万人，人口的快速增长，使住房市场需求快速上 升；“十五”期间，每年商品住房销售面积达到800万平方米以上，比“九五”期间每年平 均水平高出了一倍。在住房需求不断增长的同时，住房供应却不断趋于紧张。自2002年以 来，由于深圳土地资源的紧缺以及国家土地管理政策的进一步严格，深圳市政府开始实施连 续多年的土地供应紧缩政策，包括房地产用地在内的全市各类建设用地都进行了供应总量的 严格控制。这期间，每年新增房地产用地供应仅为1平方公里，少于以前每年3平方公里的供 应规模。随着新增供应的持续减少，2005年以来，全市可供应的新建商品住房也随之减少。 2005、2006、2007三年，全市每年批准预售的住房面积分别下降了11.77%、2.39%、 15.83%；而可供应规模的持续减少，直接引致商品住宅销售面积的下降，造成2006、2007年 连续出现21%、29%的销售规模大幅下降，市场交易持续萎缩，“价升量减”的特点明显。综 上所述，2005年以来，深圳房地产市场在供应规模持续减少情况下，住房市场供求矛盾不断 加剧，这是导致2005年下半年以来住房价格快速上涨的主要原因。 附图：2000年以来深圳市新建商品住宅销售面积

发布者 深晚一兵  -  2008-01-11 11:39

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【63楼】回复： 《深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年～2007年》助您正确认识楼市现状，准确判断未来走势！ 从住房投资情况看，自2005年以来，国内经济形势的整体向好、人民币持续升值以及国 内资金流动性过剩，带来了国内新一轮投资性需求的快速上升。深圳作为国家改革开放的窗 口，经济持续几十年保持较快的增长；而深圳居民作为国家改革开发的受惠者，在国内各大 城市中具有人均收入水平高、个人资产累计程度高、财富聚集效应强等特点，并因此具有较 强的投资意识，一旦市场出现某种商品的价格持续上涨（如房地产、股票），即容易产生 “羊群效应”，追涨价格，获取投资回报。从近几年新建商品住房的购买对象看，每年近 60%的购房者都为本市户籍人口（仅占全市实际人口15%），购房意愿多为换房改善居住条件 或进行住房投资；而部分高档住房项目的调查表明，70%的购房者为多次购房家庭，购房投 资意向较强；尽管有关购房意向调查表明本市投资性购房意向者占全部购房意向群体比例为 30%，但从实际购房行为看，投资购房的比例远不止于此。此外，本市经济形势的看好，房 地产市场的多年持续旺盛发展，也对外地投资者有着强劲的吸引力，尤其是二手住房市场， 对各类外地的炒家具有一定的吸引力。从2000年以来深圳二手住房市场的交易情况看，每年 二手住房保持25%以上的增长速度，2007年二手住房销售面积高于新建商品住房近一倍，与 新建商品房销售持续出现萎缩形成鲜明对比；而近期深圳二手房交易的大起大落，恰与短期 炒房者的随机进、出场密切相关。 　　由上述分析可见，本市房地产市场投资、投机需求在特殊发展背景下的快速增长，是加 速房价上升的重要原因。 附图：2000年以来深圳市二手住宅成交量

发布者 深晚一兵  -  2008-01-11 11:39

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【62楼】回复： 《深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年～2007年》助您正确认识楼市现状，准确判断未来走势！ （三）2007年下半年以来 　　2007年下半年以来，在国家和本市一系列房地产市场宏观调控政策的作用下，深圳新建 商品住宅与二手住宅成交量均出现明显下降，房价开始出现调整和下降，供求关系也有所缓 和。具体表现以下几个特征： 　　一是新、旧商品住宅销售面积持续呈下降趋势，市场观望气氛不断加剧。从各月商品住 宅销售面积看，自年初开始，住房销售面积持续下降，从1月份的80.26万平方米，下降至10 月、11月、12月的15.36万平方米、17.99万平方米、18.65万平方米；尤其是往年市场成交 较为活跃10月份，销售面积仅为15.36万平方米，是年度成交量最低的月份。 　　二手住房市场在上半年总体呈现快速上升，交易面积从年初的平均60万平方米左右，上 升到7月的134万平方米。8月份以后销售量开始出现大幅回落，8、9、10三月成交量分别环 比下降26.39%、43.04%、36.78%；11月、12月，每月交易量均在40万平方米以内的较低水 平。 附图：2007年以来各月商品住房销售面积

发布者 深晚一兵  -  2008-01-11 11:40

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【61楼】回复： 《深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年～2007年》助您正确认识楼市现状，准确判断未来走势！ 二是新建商品住宅价格出现波动调整和回落。从2007年各月房价变动看，1～10月，各 月住宅销售均价总体呈现持续上涨，从1月的10872元/平方米，上升到10月的17350元/平方 米。10月份以后，随着市场交易量的持续大幅减少，住宅市场由“有价无市”向“量价齐 跌”转折；11月房价为15069元/平方米，环比10月下降13.15％；12月房价继续保持15000 元/平方米左右的水平，且90平方米以下、90～144平方米和144平方米以上各类户型的住宅 价格，均出现不同程度的回落（环比降幅分别为1.68%、2.4%、9.35%）。 附图：2007年以来各月商品住宅价格

发布者 深晚一兵  -  2008-01-11 11:40

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【60楼】回复： 《深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年～2007年》助您正确认识楼市现状，准确判断未来走势！ 三是房地产贷款总额自9月份出现大幅下降。根据中国人民银行深圳中心支行的统计数 据，8月份深圳全市房地产贷款总额为145亿元，9月下降到99亿元，环比下降31.7%，10月仅 为49亿元，环比下降50.5%；房地产贷款发放量与住房成交量同步变化，并呈现持续减少状 况。 　　上述数据表明，2007年下半年，在新、旧住宅成交量连续四个月出现大幅下降后，深圳 住宅价格明显开始回落；自 2005年以来房价持续上涨的势头，最终得到遏制。总结深圳房 价回落的原因，一方面是因为2005年以来房价持续的快速上涨，使得居民购房支付能力逐渐 下降，抑制了广大群众的合理住房需求，而“房价上升、需求减少、进而抑制房价上升”的 市场规律最终开始发挥其自身调整作用，使得房价向理性回归。另一方面，国家和本市房地 产宏观调控政策的不断落实和深化，尤其是本市商业银行住房贷款额度的控制和国家有关部 门提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布，使住房市场的资金来源得到了严格控 制，市场的投资、投机现象得到了有效抑制，避免了市场规律失灵而出现房价越高需求越大 的情况。因此，深圳房价出现下降，是市场和宏观调控政策多种因素综合作用的结果，这将 有利于房地产市场逐步向理性发展回归。

发布者 深晚一兵  -  2008-01-11 11:40

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【59楼】回复： 《深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年～2007年》助您正确认识楼市现状，准确判断未来走势！ 二、2000年以来深圳房地产市场宏观调控政策分析 （一）国家及本市房地产调控政策回顾 　　房地产业是国民经济发展的重要产业，住房价格一直是社会普遍关注的问题。住房价格 上涨过快，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整 个国民经济的健康运行。自2000年以来,国家及深圳出台了一系列调控房地产市场、稳定房 价的重大政策和措施，对保持深圳房地产市场的健康发展，促进本市居民改善居住条件，具 有积极的作用。 　　一是2001年3月和7月，市政府相继出台了《深圳市土地交易市场管理规定》（深府 〔2001〕100号令）和《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》 （深府〔2001〕94号）。这两个规范性文件的出台，意在加强房地产市场的宏观管理和进一 步推进土地市场化，以市场方式配置土地资源，并进一步搞活和规范房地产市场。100号令 的出台，突破了现时制度不允许纯粹土地使用权转让的限制，有力促进土地管理改革的深 化。94号文划定了今后以协议方式出让土地的范围和以公告市场价格出让的价格基准，明确 了可以减免地价以及补交地价的基准和范围，同时采取了二、三级市场房地产买卖免征土地 增值费，对闲置二年以上未开发的土地依法收回或征收土地闲置费，提高商品房预售条件等 降低交易成本、减轻购房者经济负担、规范房地产市场发展的举措；有利于盘活存量土地和 房产、搞活市场、缓解市场供应压力，促进房地产市场的健康发展。 　　二是自2002年以来，实施严格的土地供应政策。深圳土地面积1953平方公里，扣除基本 生态控制线内土地，线外基本农田、河流、湖泊及滩涂等各类保护用地之后，可建设用地仅 900平方公里左右；而多年的经济快速发展对土地的需求以及土地的粗放式利用，截止2002 年全市可建设用地仅余300平方公里左右，未来可供全市经济社会发展和城市建设的土地资 源非常有限。为了在土地资源紧约束下保障经济社会的持续发展，自2002年起深圳提出了创 新土地利用方式、加强土地集约利用、严格控制新增土地供应规模的策略；今后每年，包括 房地产用地在内的全市各类建设用地都进行严格的总量控制。这期间，深圳每年新增房地产 用地供应仅为1平方公里，而特区内基本停止新批房地产用地；同时将存量土地纳入计划， 并实施了减免二手房交易税费等政策，促进存量房地产进入市场，一定程度解决了房地产市 场供应问题。

发布者 深晚一兵  -  2008-01-11 11:40

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【58楼】回复： 《深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年～2007年》助您正确认识楼市现状，准确判断未来走势！ 三是自2005年起，积极贯彻国家房地产市场宏观调控系列政策，出台市政府〔2006〕75 号文、98号文及〔2007〕262号文等政策。针对2003年以来全国房地产市场开始升温、房地 产投资增长势头过快、住房价格上涨过快等问题，2005年3月，国务院出台了《关于切实稳 定住房价格的通知》 “国八条”）；而后，又转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房 价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号），进一步提出了市场调控、稳定房价的具体政策 措施。“国八条”提纲挈领，强调了政府对稳定房价的重视和决心，并提出了调整住房供应 结构、控制被动性住房需求、引导居民合理消费预期等加强宏观调控的要求；而26号文针对 房价问题又出台了具体的调控措施，在保护百姓自用住房、打击炒房炒地行为以及禁止期房 转让等方面作出了具体规定，充分体现了政府稳定房价和促进我国房地产市场健康有序发展 的决心。 　　“国八条”和26号文实施一年后，针对部分地区房价继续快速上涨、结构性矛盾突出等 问题，2006年5月，国务院出台《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳 定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），将调整住房结构供应、稳定住房价格列 为两大重点，对住房供应结构、住房保障制度建立、土地供应、规范市场秩序等方面作出了 明确指引；尤其是其中的“自2006年6月1日起，凡新批、新开工的商品住房建设，套型建筑 面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以 上”的政策，表明了国家调整住房供应结构、大力发展普通商品住房的决心。 　　为贯彻落实国家调控政策，深圳市先后出台了《关于稳定房价促进我市房地产市场持续 健康发展的意见》（深府〔2006〕75号）与《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发 展的意见》（深府〔2006〕98号）等系列文件，加大对房地产市场在供应结构和住房价格方 面的调控力度。 　　房地产业在经历了持续几年的调控之后，房价上涨的势头并没有得到彻底的遏制，普通 居民尤其是低收入人群的住房困难问题日益凸显。在此情况下，2007年，国务院颁布实施了 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），24号文要 求进一步建立健全城市廉租住房制度、改进和规范经济适用住房制度、逐步改善其他住房困 难家庭的居住条件、完善配套政策和工作机制，在制度上彻底改变过分依赖市场解决住房问 题的模式，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府重要工作和住房制度改革的重要内容。 为贯彻落实国务院24号文，深圳市于今年底出台了《关于进一步促进我市住房保障工作的若 干意见》（深府〔2007〕262号），提出了我市住房保障工作的指导思想、基本原则、制度 安排和组织保障，以及我市保障性住房的保障对象、标准、具体措施等。

发布者 深晚一兵  -  2008-01-11 11:42

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【57楼】回复： 《深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年～2007年》助您正确认识楼市现状，准确判断未来走势！ （二）深圳市加强房地产市场宏观调控、破解高房价的具体措施 　　自2005年下半年，针对深圳房价上涨较快，深圳市委、市政府高度重视我市房地产调控 工作，积极落实国家各项调控政策。许宗衡市长在2007年市四届人大三次会议上所作的《政 府工作报告》中，把关注民生民计，实现和谐安居作为我市十件民生实事之一。2007年6 月，深圳市政府召开全市房地产座谈会，分析研究我市房地产形势，进一步提出我市房地产 调控的四个重点，即盘活存量土地，加快年度土地供应计划的落实；关注普通民众，加快保 障住房的建设供给力度；规范房地产市场行为，加快房地产市场全方位监督体系的建立；促 进社会和谐，加快住房社会保障制度体系建立。在市政府的统一部署下，深圳市各有关部门 密切配合、狠抓落实，有针对性地采取了一系列措施，取得了阶段性的调控成效。 1、切实调整新建住房供应结构，积极发展普通商品住房，满足广大普通居民家庭住房需求 　　2006年以来，为积极落实国家的各项宏观调控政策，深圳市政府制定了调整住房供应结 构的系列原则，切实调整新建住房结构。根据深府〔2006〕98号文，自2006年6月1日起，对 新出让住宅用地，严格按照国家文件，落实新建住房结构调整要求，并取得显著成效。截至 到2007年11月，全市已取得建设用地规划许可证和施工许可证的住房项目中，套型90平方米 以下住宅面积所占比重均超过70%。 2、盘活存量土地，落实土地供应计划，积极增加住房供应规模 　　为促进住房供应，改善房地产市场供求关系，深圳市出台了《深圳市住房建设规划 （2006～2010）》及相关年度住房建设实施计划，明确规定“十一五”期间全市住房建设总 量需达到69万套，且套型建筑面积90平方米以内的住宅用地量占住宅用地供应总量的比例不 得低于70％，并按国家有关规定停止了别墅类高档住宅用地的供应，以保证中低价位、中小 套型普通商品房与保障性住房的供应。此外，为促进住房供应，出台了《深圳市闲置土地处 置方案》，加大旧城旧村改造力度，积极盘活存量土地，促进市场供应。

发布者 深晚一兵  -  2008-01-11 11:42

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【56楼】回复： 《深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年～2007年》助您正确认识楼市现状，准确判断未来走势！ 3、进一步整顿和规范房地产市场秩序 　　2007年深圳市开展了房地产专项整治工作，进一步整顿和规范我市房地产市场秩序。 　　一是加大对各类违法违规行为的处罚力度。市国土房产局对房地开发企业、中介机构和 个人的违规行为进行了立案查处，工商（物价）局对含有浮夸、炫富内容广告进行清理整 治，并依法进行处理。此外，我市出台相关政策，全面禁止内部认购、内部认筹、内部登 记、办理“VIP”卡、囤积房源、捂盘惜售、手写合同及认购书、“炒卖楼花”等行为，坚 决打击房地产领域的违法违规与投机炒作、扰乱市场的行为。 　　二是出台了《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》、《关于启用深圳市二手房 买卖合同2007版及深圳市二手房预约买卖及居间服务合同2007版的通知》等一系列文件，从 制度上规范我市的房地产市场。 　　三是发布了《关于建立深圳市房地产与金融信息共享机制的通知》，建立了房地产与金 融信息共享机制，有效解决了商业银行在房地产金融业务中与客户、中介机构方面信息不对 称问题。此外，还下发了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，加强了境外 机构和个人在我市购买商品房的管理。 4、积极发挥信贷、税收政策的调节作用 　　一是落实税收政策。市地税部门制订了关于调整房地产营业税的实施细则及征管规定， 制定了土地增值税、契税、城镇土地使用税等房地产相关税种的征收管理办法，并适时调整 了我市普通商品住房的价格标准，如期按照国家文件的规定执行新的住房税收政策。同时， 按照《税收征管法》的有关规定，加强减免税管理；加强对税收代征行为的监督检查；充分 运用信息化手段加强税收征管，实现房地产税收精细化管理。 　　二是落实信贷政策。市银监部门规定：严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不 齐等不符合贷款条件的开发企业发放贷款；严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款；对于囤 积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款；加强按揭贷款管 理，严厉打击虚假按揭等套取和诈骗银行贷款的行为；严格贷款发放条件，认真落实第二还 款来源，审慎确定抵押率；防范和控制信贷风险。人民银行深圳市中心支行发布通知，将 “自住购房”明确定义为“首次购房”，各金融机构自2006年9月1日起，对首次购房且套型 建筑面积在90平方米以下个人住房按揭贷款仍执行首付款比例20%的规定，其它个人住房按 揭贷款业务首付款比例不得低于30%。2007年9月27日，中国人民银行和银行业监督管理委员 会出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了购买第二套住房的贷款首付比 例和贷款利率，我市多家银行已经开始执行新的房贷政策。 5、全面推进住房保障工作，切实解决低收入家庭住房困难 　　一是加快住房保障政策法规建设，进一步完善住房保障制度体系。深圳市政府于2007年 12月出台了《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》（深府〔2007〕262号，以下 简称《若干意见》），作为深圳住房保障工作的指导性文件，明确了本市住房保障的指导思 想、工作原则、基本制度，提出了保障性住房资金的八种来源、八种筹建渠道，建立了保障 性住房的建设、分配及管理机制。 　　二是编制我市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划，明确我市住房保障工作目标。 为明确我市住房保障的发展目标和实施步骤，保障性住房的建设作为重点内容，列入了《深 圳市住房建设规划（2006～2010）》，明确提出：“十一五”期间我市将建设保障性住房14 万套，其中经济适用房2.6万套，公共租赁住房（含廉租住房）11.4万套。在上述规划提出 的保障目标和保障性住房建设规模的基础上，我市加快制定本市住房保障的工作规划和年度 计划，明确工作目标和各相关部门工作重点及任务分解。 　　三是加大保障性住房建设力度，积极落实“十件民生实事”。2007年市政府“十件民生 实事”中提出的“开工建设2.5万套并分配给低收入者6000套保障性住房”的建设目标。目 前已经顺利完成；其中，落实新增保障性住房用地60.5万平方米；年内开工、在建的经济适 用房和公共租赁住房共2.82万套；年内可向社会低收入家庭提供保障性住房6006套并已开始 分配。

发布者 深晚一兵  -  2008-01-11 11:42