宋丁的空间

“救市”的问题在于用错了词

2008-10-22T06:33:51Z

“救市”的问题在于用错了词

宋丁

近几天来，全国近二十个城市因出台相关楼市扶持政策而被广泛认定为“救市”，受到很多质疑和批评。在深圳这个全国楼市率先下跌的城市，对市政府是否出手“救市”，说法不一，说需要“救市”的人和说不能“救市”的人似乎都有自己的一大堆理由。

我认为，这两派观点首先都搞错了概念。什么是“救市”？当国民经济或某个产业发生重大危机、面临崩盘的时候，例如当前的美国金融业，这时候才需要政府“救市”，也就是所谓“危机干预”。而当国民经济或某个产业出现一定的或比较严重的问题、但并没有到崩盘的地步时，也需要政府出台一些政策措施，防止问题继续恶化时，这叫“一般干预”，所谓“防患于未然”。无论危机干预还是一般干预，都是市场经济体制下政府的正常行为和规则行为，只是在不同的时期政府出手的力度、措施有很大不同罢了。

回过头来再看近来的所谓“救市”。第一，国内各个实施调控楼市政策的城市真的到了楼市要崩盘的地步了吗？没有，只是出现一定程度或比较严重的萎缩局面，在当前国内外经济危机加重的背景下，类似深圳这样的已经低迷了一年多的楼市，如果成交量继续低迷下去，可能对整体国民经济带来明显的不利影响。第二，任何一个城市的政策文件中，从来没有出现“救市”这个很极端的词，有的只是“稳定”、“促进”、“推动”、“刺激”这样的相对中性的词。显然，各个城市的政府实施的政策属于“一般干预”，而不是“危机干预”，当然就谈不上什么“救市”。

那么，“救市”论是如何大规模爆发的呢？是舆论界的贡献。一些业内评论人士以及媒体在没有对此作充分研究的情况下，直接认定政府在“救市”，经媒体传播，很快在全国弥漫开来。问题在于，这种传播效应对普通消费者的影响是相当大的，某种意义上说，加剧了市民对政府的质疑和对市场的担心。

我们应该有记性，过去几年中，当房地产一路上升过程中，从中央到地方，宏观调控的力度是不断加大的，这些大都是政府的“一般干预”，显然这些干预措施在去年收到了应有的良好成效。那时候，我们没有看到媒体和一些业内人士谈起“救市”。现在，当楼市成交量持续低迷、国内外经济又存在很大困难的时候，政府择机出台一些扶持性的政策，也属于“一般干预”，我认为很正常，如果非要找一些似是而非的理由给它戴上一顶“救市”论的帽子，也未免有点言过其词了。

我的结论是：第一，各地政府近来出台的扶持楼市的政策属于“一般干预”，并没有达到需要实施“危机干预”的“救市”行动；第二，深圳楼市低迷已达一年多，在价格趋向理性回归的同时，成交量在多种因素影响下，一直没有合理放大，所以，市政府应该结合国务院的要求，出台适当的“一般干预”的调控政策，推动成交量回暖，稳定楼市；第三，深圳的调控政策应以减轻交易环节相关税收为主导。

成交量：楼市跨年度走向的关键

2008-09-24T03:13:33Z

成交量：楼市跨年度走向的关键

宋丁

深圳楼市经过一年的调整，应该说，房价已经有了相当幅度的回落，这是各方面都希望看到的。现在，当房地产界积极备战秋交会的时候，我们知道，今年的最后一个季度来临了，也就是说，离房地产业进行年度总结的日子不远了。

以往每年的年终总结，大抵是兴高采烈的，毕竟一年下来，收获颇多，对来年的期盼也充满想象。然而，今年的情况大不一样，房地产界的各路神仙似乎还远远高兴不起来，深究下去，真正让他们感到郁闷的事情并不是房子价格的回落，毕竟以现在的价格看，绝大多数地产商仍然有不等的利润空间。他们为什么闷闷不乐？原来是房子卖不动，卖不好，买不快，资金回笼情况很不理想，压力越来越重！

数字是硬道理。今年前三季度，深圳一手楼成交量大约仅有200多万平方米，加上二手楼，总量也不过500万平方米左右，如果后半年延续这种成交量水平，则全年深圳一二手楼成交总量仅700万—800万平方米，这还达不到2005年一手楼的成交量。难怪有人说，深圳楼市成交量回到上个世纪90年代末的水平。

说实话，房价跌到现在的水平，是完全合理的，甚至再下滑一点都不奇怪，那只不过是理性回归而已。然而，成交量持续低迷长达一年，而且还有可能蔓延下去，这就不能说是一种“理性回归”了。因为现在的成交量远远不能反映深圳的真实消费需求。按照深圳城市人口和实际需求，每年的住房成交量不应该低于1000万平方米。

为什么真实的住房消费需求迟迟体现不出来呢？先看房价，在跌到2006年初的水平时，尽管市场上仍然有人说房价高，但越来越多的人已经开始询价了，可见房价正在淡出对成交量第一制约力的位置。其次，宏观政策方面，尽管还没有大的动作，但近日的两率下调以及公积金住房贷款利率下调政策已经释放出一点宽松的迹象，对低迷的楼市当然是一个利好，不排除政策面有进一步的举措。再次是供应量问题，经过一年的深幅调整，市场上积累的楼盘存量已经很大，而增量在不断扩大，加上政府规划的未来数年的增量部分，显然未来供需关系可能存在供大于求的局面。但是，这不应该成为目前成交量如此低迷的原因。最后就是心态问题了，一个最现实的解释是，市场“买涨不买跌”。跌了一年了，市场上仍然弥漫着一种不安的情绪，消费者从大量的媒体和专家嘴里得到的结论是，房价还没有跌到位，房地产商还应该继续降价。在这种舆论引导下，更多的人选择了继续等待。

深圳很强的自住性刚性需求面对大量的处在降价格局中的空置的房子，就是无法实现真实的买卖关系，这个问题就大了，因为低迷的成交量必然影响到人们的住房需求和整个城市经济的正常发展。我认为，深圳楼市价格正在回归到相对合理的空间，这是深圳经济整体发展水平的反映，也是楼市价值规律的合理反映。等待楼市价格继续大幅下降的想法和做法是不明智的。在时间即将进入年度最后一个季度并直指跨年度的时候，我不希望在深圳这个全国都关注的一线市场上只是任由几个“剑客”在那里鼓噪，我希望政府、业界和学者们能把握发展大势，把深圳房地产市场看得稍微正面一点，给出一点积极的信号，恢复市场的信心。应该引导作为深圳国民经济重要组成部分的楼市在成交量上产生明显的回升，因为成交量才是2009年深圳房地产业能否平稳进入良性发展轨道的关键。

都滑落了，但绝不是房地产价值

2008-08-20T14:20:40Z

都滑落了，但绝不是价值

宋丁

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

如果用一个字来形容深圳楼市将近一年来的情势，那就是“落”，下落、滑落、坠落、落花流水、破落，甚至有万人购房团集体“痛打落水狗”。也不能怪大家如此慢待房地产商们，谁让你们当时要对广大市民“落井下石”呢？到头来还不是落得个谁捅的窟窿谁来补，老老实实地把那个高企的房价给“落”下来。

其实，这一年，深圳楼市落下来的何止是房价，成交量大幅滑落，企业获利空间大幅滑落，政府土地和房地产税收大幅滑落，市民购房意愿大幅滑落，甚至波及开来，助推深圳经济主要指标大幅滑落，人们对深圳经济的信心也大幅滑落。

如此滑落，实在是深圳长期高速成长中的另类景观，有点不好交代改革开放三十年的总结报告。但是，这一片滑落都是真真切切地发生了，深圳无法回避。也许，这就是所谓的市场经济吧，该“落”的时候，就得让它落下来，硬撑着，恐怕是撑不住的。

“无边落木潇潇下”。淡市里，大家看到了太多的滑落，然而，恐慌心态下，还有多少人认同深圳房地产的价值？咱们不妨理一理思路：

首先是使用价值，人们住的房子难道会由于房价下跌而出现居住质量问题吗？答案是否定的。毕竟，这些年来，深圳的楼市产品品质在不断提高。无论上涨还是下跌，人们同样享受高品质房子带来的愉悦，这一点是显而易见的。

其次是保值价值，在资产价格剧烈波动的时期，人们的余钱放在那里比较安全？比较具有保值功能？银行是最常态的选择，但是，银行也不见得完美呢，在CPI高企的时代，钱放在银行还是负利率呢！近年来，越来越多的人认为，房地产作为不动产，其稳定性事实上是比较高的。去年在疯涨中买入的是少数人，因此房价剧烈下跌时真正受到严重影响的人其实并不多。大多数人面对一定的跌幅并没有惊慌，甚至不太理会，正是对其保值功能的充分认同。

再次是增值价值，房子作为投资品，当然要讲它的增值和回报。这一轮下跌中，房子的投资功能遭到一些人的痛骂。然而，骂归骂，房子的投资功能是客观存在的。买来房子住，它就是消费品，随后你出手转卖了，它就成了投资品。从投资的角度看，房子的价值更加突出。因为，房子作为不动产，最适合于长期投资，以深圳的发展前景看，长期是明确被看好的，未来几年房价出现健康稳定上扬的局面是在意料之中的事。因此，从长远看，深圳房子的增值是毫无疑问的。

淡市里，一切都在滑落，唯有价值不倒。真正的好房子，真正的好企业，真正的好产品，是不会因为一时的价格波动而改变其价值形态的，这个价值就是深圳房地产业多年来在竞争中磨练底蕴、构筑品质和打造品牌的结果。深圳是好样的，因为我们看得见，有了十年房地产改革的历练，更多的企业和房子经受住了这一轮大调整的严峻考验，正在积极调整方向，以更加健康的心态和行动迎接未来更大的挑战，因为他们相信价值常在。

这就是我的“价值论”。

宋丁：呼唤深圳房地产的平稳健康发展

2008-08-18T09:27:55Z

反思深圳地产

呼唤深圳房地产的平稳健康发展

宋丁

一、当前深圳房地产的总体态势

以去年九月国家关于房地产信贷收缩政策出台为标志，深圳在全国率先开始了剧烈的楼市调整，到目前基本上过去了一年时间。一年的时间不长也不短，似乎可以站在更到的基点上对这一年来的调整以及未来的发展做出一点粗浅的判断了。我有以下几点基本认识：

第一，这次调整，一定要来。回想中国房地产业的发展，上个世纪九十年代初期发生在海南、北海、惠州等地的烂尾楼事件并不能说明那时已经有了真正的房地产业和市场，那时只是中国房地产业的早期试验阶段。真正的房地产发展来自上个世纪九十年代后期开始的房地产市场化改革，从那时候起，中国房地产迅速崛起，在八、九年中，基本建立了国内房地产的制度体系、房地产开发商体系、房地产市场体系等，相伴随的就是房价的一路走高，尤其是近三年来，房地产价格进入一个快速拉升的阶段，在深圳，从2005年开始，一连三年都是高速抬升，17%、26%、50%，显然，到2007年，这种上涨已经进入一个投机爆炒的时代，而真正的下降和调整还没有尝试过。既然走过了头，就一定要调回来，假定政策面不给出调控的信号，只是市场的力量，也会在某个时点上形成“崩盘”局面，这就是市场经济。好在有效的政策出手了，“过山车”终于没有爬到更高的地方去。

第二，理性回归，大势可期。经过将近一年的调整，深圳的房地产市场出现了比较明显的理性回归局面。从成交量看，今年上半年平均每个月的一手楼盘成交量只有20多万平方米，而房价也从去年九月的全市平均17000多元下跌到今年六月的11000多元，下跌幅度达到36%。尽管由于成交量的剧烈萎缩和价格的大幅下降，导致一些房地产商和一些投资客的日子有点不好过，但由于符合市场规律，大多数市民还是乐意见到的，毕竟他们开始看到久违了的趋向合理的房价正在回来。从目前的态势看，这种调整格局可能还会继续一段时间。

第三，正常需求，等待释放。尽管我们都讲“理性回归”，但是，真正的理性回归还要具体分析。从房价来讲，理性回归的格局比较明显，尽管仍有一些该降价的楼盘没有降到位，楼市从总体看应该说还是产生了较大幅度的降价，整体价位正在逐步进入相对合理价位空间。而从成交量看，则还不能说是“理性回归”，因为，目前的成交量显然没有真正反映深圳的实际需求量。深圳是一个超过千万人口的特大城市，即便考虑到特殊的移民特征，有不少人可能没有考虑在深圳买房，但是，总的来看，每年的一、二手住宅需求总量肯定不应低于1000万平方米。但是，从新盘成交量看，2005年900万平方米，2006年700万平方米，2007年500万平方米，今年可能只有300多万平方米。从二手楼市看，去年略高于一手楼，今年大体与一手楼成交量持平。这样看，今年的楼市成交总量可能只有700多万平方米，还达不到2005年一手楼的成交量。显然，这种成交量无法反映深圳的真实需求，更多的需求仍然在等待和观望。如果说，过去几年上涨期裹杂了一些投机的购买力进来，引发了“不该买而买”的非理性需求状态，而在房价逐步进入相对合理的通道时，正常的刚性居住需求也由于在某种舆论引导下对后期走势抱有一定程度的担心而迟迟不愿入市购房，则会导致产生另外一种“该买而不买”的非理性需求状态。

二、深圳房价的高低问题

为什么那么多的深圳住房需求，包括刚性需求在等待和观望？从现象看，似乎在印证一种流行的说法：买涨不卖跌。在楼市下降通道里，人们担心买了房子后，房价再下降。而我们看到的主流舆论似乎是以“降价”为主导的。降价对于等待卖房的市民来说，当然是好事，所以大家宁愿再多等一些时候，等出能够见底的更好的房价来。

现在的问题就来了：深圳的房价底在哪里？现在的房价到底高不高？我认为，一个地方的房价，不能太高，也不能过低，要与国民经济发展水平和居民消费水平相适应。过高，会影响居民住房消费，过低，会影响国民经济正常发展。从目前价位看，回到2006年底、2007年初的住房均价水平，我不敢说这就是深圳房价的底部了，但可以说正在进入相对合理的价位空间，在此基础上，房价下跌的空间已经明显收窄了，这是由深圳国民经济的总体发展要求和居民购房能力和客观需求决定的，而不是由少数舆论人士决定的。这种情况下，成交量按道理说，应该有一个平稳放大的过程。

从居民消费水平看，最重要的莫过于房价收入比了。通常是以1：6的比值来分析合理性，即一个家庭6年的总收入可以买得起一套住房。但是，目前的这个统计主要采用国家统计局城调队的口径，我个人认为，这个统计是不准确的，因为这个统计基本上是以被调查家庭的工资收入为主，而实际上，目前国内城市家庭还有相当部分统计外的收入，包括不少灰色收入。这些收入都会影响居民的购房需求。有一种理论界也采纳的分析方法，即个人收入占当年人均GDP的大约40%，深圳2007年的人均GDP超过一万美元，按这个数据和当年美元汇率1：7左右的比值统计，深圳人均收入大概在30000元左右。人口统计显示，目前一个家庭的人口为三点多个，这样算下来，一个家庭的平均年收入大约在10万元左右。以这种测算，在深圳买一套普通住房还是可能的。当然，平均数不能代表一切，仍然有不少人的实际收入在平均线以下，怎么办？一部分人应该进入政府保障性住房安置之列，另一部分人则需要通过市场调节，在商品房中间通过选择地段、户型、配置、服务等因素，来选择适合自己购买能力的房子，因为量力而行才是市场经济下的行为准则。

从国民经济发展的要求看，今年以来，深圳的国民经济出现了前所未有的严重局面，一季度的GDP增幅三十年来第一次低于全国平均水平。从拉动国民经济增长的“三驾马车”看，出口由于受人民币升值和国际能源、原材料涨价的影响，出现了严重的增幅减少的局面，而消费方面，由于CPI高企，股市楼市下滑，国家银根收紧，导致消费不畅，而投资方面又出现了房地产市场剧烈下滑带来的投资偏冷。目前，政府一方面通过鼓励和扶持企业发展的办法来稳定和推进出口和需求，另一方面就是加大固定资产投资力度，确保投资拉动经济增长。而在投资拉动中，房地产投资占很重要的比重。问题在于，由于目前房地产市场走弱，需求处在很强的观望和停滞状态，开发商拿地的积极性很低，去年和今年，深圳多幅土地出现流拍现象，政府土地收益必然减少，而政策规定，政府保障性住房的资金是要从土地收益中产生的。显然这种流拍现象会影响政策性住房的建设。从另一方面看，市政府从满足市民住宅需要的角度出发，做出了未来5年平均每年提供包括政策保障性住房在内的大约八、九百万平方米住宅面积的建房计划。在当前这种房地产低迷情势下，这个计划很容易让人想起香港1997年后房地产市场低迷态势下，港府仍然作出的那个麻烦不断的“八万五计划”，当然这个居屋计划最后是停止执行了。因为，深圳下一步如果新盘供应突然大规模放量，加上新盘存量和二手房，将导致供给总量远高于市场实际需求的地步，那将进一步强化供大于求的局面，结果是进一步助推房价下跌，带来市场的波动，继续影响深圳国民经济的正常发展。

三、宏观调控不等于“救市”论

深圳市某官方背景的研究机构在年中报告中提出，根据近一年来深圳住宅市场的下跌调整格局，建议政府在税收等方面推出一定的鼓励措施，来保障房地产市场的平稳和健康发展。我认为这个建议是有道理的。然而，在深圳舆论界，这个建议被一些人称为“政府救市论”。事实上，这个报告提出的建议仅仅是属于政府的一种宏观调控的方法，并没有提到什么“救市”不“救市”，某些人用“救市”这个词形容也太夸张了。当房价涨得过快的时候，政府出台一些政策予以适度干预；当房价跌得过快的时候，政府也可以出台一些政策予以干预，这是完全正常的，真正的市场经济决不是把一切都交给市场，而是市场和政府这两只手都要合理地用。有一种说法，认为政府不能干预，这是连最基本的道理都抛在脑后了。当然，政府如何干预，是要选择的，比如，更多的是采取经济和法律的手段，但是说政府不能干预，显然是常识性的错误。美国应该是市场经济最发达的国家了吧，但是我们可以看看，次贷危机下，美国政府出手的力度相当大，给“两房”的政策扶持力度几乎让我们不敢想象。当然我们不能说，美国怎么也搞起计划经济来了。

事实上，从2003年以来，随着中国房地产市场的逐步趋热，国家和中央政府就一直在推进适度的干预，包括采取货币、税收、法律、行政等各种办法，防止房地产泡沫对房地产市场的负面影响加剧。当然，2007年9月推出的第二套房贷的货币政策是一个关键性干预，从深圳看，楼市的真正下跌，最后就是这个干预的效果。如果一定要用“救市”的概念，这不就是最大的“救市”吗？为什么当时推出这种对房地产市场有极为重大影响的国家政策时，有些人没有说这是“救市”，反而对深圳本地的一个希望政府出台一些相关政策的小小建议冠以“救市”来大加批驳？这实在是咄咄怪事。我希望房地产舆论界千万不要总搞一些不着边际的事情，任由一些人在那里搅乱舆论导向。

四、深圳房地产发展应该明确的几个问题

深圳房地产发展到今天，可以说大体要经历一个完整的轮回了，就是发展起来，涨上来，涨到不合理的地步，再跌回来，跌到合理的位置，然后再继续发展。我认为，对于深圳房地产下一步的发展，我们应该有如下一些明确地认识：

第一，必须保持房地产市场的合理、稳健的发展。总希望房价上涨显然是错误的，但是，希望房价一直跌下去的想法也是不对的。深圳房地产界现在有一种怪现象，“剑客”横行，怪论当道，一会儿搞什么“专家打赌”，一会儿又冒出个“千亿断供”，紧接着就来了“万人购房团”。当这些躁动的东西充斥深圳房地产市场，并诱导人们的目光偏离了对城市经济平稳健康发展和居民合理正常的居住消费的关注时，这完全是改革开放先锋城市深圳的悲哀。我认为深圳在房地产发展方面应该恢复传统的大气和从容，负责任的各界人士应该团结起来，真正为这个城市的长远着想。从目前情况看，深圳的楼市已经到了需要相对稳定发展的阶段，不应该鼓励大起大落，政府和业界应该着眼于在新的起点上的产业整合、制度建设、行业规范和市场培育，而不是让少数“剑客”式的人牵制市场的走向。

第二，房地产业应该为保持深圳国民经济的合理、健康、快速发展继续做出贡献。近来，党中央、国务院根据全国上半年宏观经济发展的实际，提出由原来的“双防”改为“一保一控”，并且央行也将配套对去年以来实行的从紧的货币政策进行局部微调。这是国家在宏观调控方面的重大转变。其中的一个核心指向是，不能让国民经济萎缩退步。从深圳角度看，这个问题显得更加迫切。今年以来的经济形势不容乐观，其中，房地产市场的低迷态势是做了很大“贡献”的。让暴利充斥的房地产市场在较短时间内跌下来，这是大好事，但是，当这个市场低迷到对国民经济的良性发展都要产生严重负面作用的时候，就应该收敛了。恢复深圳房地产市场的良性发展，决不是说要让房价掉头再次走高，这是不现实的，也是不合理的，房地产商和中介再也不要干那种可以任意提价的蠢事。我认为房价在相当长一段时间内应该保持平稳。良性发展的主要表现应该是楼市能够真正按照实际需求实现应该有的成交量。现在的成交量完全没有反映出深圳的真实需求。让那么多房子卖不出去，让那么多应该买房的市民在那里持币观望，这种现象是不正常的。政府也好，舆论也好，专家也好，开发商也好，大家都应该认真想一想如何真正解决深圳的经济困难，而不是在那里各自为自己的一己之利而战。

第三，深圳已经无法忽略香港房地产的影响。总有些人对于把深圳和香港进行直接比较不以为然。但是，深港之间日益强化的互动已经是不可逆转的事实。现在，深圳和香港之间的合作正在加大力度，已经提出要在未来共建深港国际大都会。现在两地的交往日益频繁，特别是香港人到深圳工作、置业的人越来越多，深港之间的那条管理线正在日益虚化。这种情况下，问题就出来了，从两地的经济差距看，香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP10000美元，香港平均房价约4万元港币，深圳平均房价1万多元人民币。显然，随着深圳经济的快速发展，两地的经济实力会不断缩小，相应地，两地的楼市价格也会慢慢地接近，这是不以人的意志为转移的。当然，真正出现价格接轨，要等到二十年以后，而这种缓慢的接轨过程就发生在每一年中。这就意味着，如果我们不能保持深圳房地产市场的平稳、良性发展，而是任由它长期低迷下去，可能的结果是，到了一定的时段，这个市场会出现报复性反弹，再一次的暴涨格局不能说就一定不会出现。为了防止这种局面的出现，就应该未雨绸缪，通过理顺行业和市场，加大对非理性的暴涨和暴跌两个方向的宏观调控力度，来确保深圳房地产市场的良性发展。这是保持深圳经济稳定健康发展的需要，是保障深圳市民基本住房条件的需要，是维护深港正常关系的需要，也是认真完成中央交给深圳的维护香港繁荣稳定任务的长期需要，每一个深圳人都应该在这个问题上保持清醒的认识。

（作者系综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、研究员）

两会风向：房地产协调发展才是真

2008-03-13T09:05:42Z

两会风向：房地产协调发展才是真

宋丁

不出所料，正在召开的全国两会上，房地产、楼市、房价又成为代表和委员们热议的话题。最引人关注的无疑是温家宝总理在政府工作报告中关于房地产问题的重要阐述。初读下来，感觉充满一种对民生、对解决百姓住房问题的深切关注。政府在行动，政策在落实，过去曾被戏称为“宏观空调”的宏观调控从来没有如此有效地显现出它的威力，有力地促进着房地产业的健康发展。然而，也有人心生一种担心：长达十年的房地产市场化改革到头了吗？政府如此强力介入房地产业，大规模开发保障性住房建设，会不会又回到当年政府大包大揽的老路上去？

其实，温总理的报告细读下来，这种疑虑就会完全打消。这个报告反映了两会作为国家最高权力机构和议政机构关于房地产业发展的核心价值判断，这就是，中国房地产全面实现协调发展才是根本方向。何谓协调？就是在政府和市场、供给和需求、消费和投资、高收入家庭和中低收入家庭、近期目标和中长期目标等矛盾因素之间搭建起沟通的桥梁，寻找到建立平衡关系的办法，实现房地产业的平衡、和谐、科学和稳健发展。

显然，不同时期，协调发展的重点有所不同。例如，十年前，当中国住房问题更多地表现为政府长期包办的福利性政策，从而无法实现中国住房建设的高效化、高质化和现代化的时候，国家出台了城市住房问题的全面改革方案，拉开了长达十年的中国房地产业发展的市场化改革之路，极大地催生和提升了中国的住房建设和房地产业发展。近年来，当贫富分化问题明显加重、房价节节攀升导致工薪阶层越来越买不起房的时候，以宏观调控的手段大力推进政府主导的保障性住房建设就成为解决中国住房问题的重心所在。

我们注意到，协调发展的思想明确地出现在温总理的最新报告中。例如，报告中说：房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。这句话一方面表明，当前房地产发展的重心是建设更多的满足广大人民群众需要的普通住房，另一方面也表明，这些需要重点发展的住房仍然是商品性质的，而不是由政府包办的福利性住房，过去十年住房市场化改革的成功经验还会继续得到弘扬。又如，报告中说：正确运用政府调控和市场机制两个手段。这句话更是直接点出了中国社会主义市场经济条件下房地产业发展必须采取的两大互补性的手段，即政府通过公共政策主导保障性住房建设和市场通过企业运作主导商品性住房建设，这两大手段缺一不可。再如，报告中说，优化商品房供应结构。这就是说，应该根据住房消费市场的实际需求，建设不同类别的住房，既要根据国内居民日益提升的生活水平的实际，建设一些高档性质的房子，满足这部分相对富裕的群众的需要，更要从中低收入家庭和居民占大多数的实际出发，把住宅开发的重点放在建设保障性住房和小户型商品房的建设上来，以更多更好的普通住房来满足广大普通群众的住房需求。

房地产界的争论还会继续，房价的升升跌跌也在变幻。但今年两会上温总理的报告已经使我们认清了一个朴素的真理：房地产协调发展才是真。

深圳地产“可喜可贺”

2007-12-28T03:25:12Z

深圳地产 "可喜可贺"

细想一下，2007年的房地产依然“可喜可贺”。

一是失控局面终于被控制住了。强势调控组合拳打出来，深圳房价的疯涨局面总算管住了，可喜可贺。

二是穷人的住房问题越来越被重视了。随着国家保障性住房制度的出台和加快落实，深圳市政府也推出了一系列相关政策和措施，看来，至少未来低收入阶层的住房问题会逐步解决。这又是一件好事。

三是房地产行业的洗牌力度明显加大了。前不久中天置业的倒闭，就是经典案例。更多的不良房地产开发商和中介出局，这当然也可喜可贺。

四是房地产交易更加规范了。过去深圳房地产交易过程中存在诸多的问题，例如，阴阳合同、随意估值、挪用客户资金、哄抬房价等等。现在，政府出台了一系列调控政策和措施，使深圳市民购房更加放心了。

五是老百姓的房产投资理念和行为趋向理性了。普通深圳市民在房产方面的投资概念也就是这两年才“井喷”的。现在经历市场动荡，明白房产投资也有风险。这种理性趋势也可喜可贺。

笔者认为，深圳的房地产总体上是在朝健康、合理的方向发展。预计2008年还会有较长时间的调整，但是对未来发展仍应乐观。

（作者系综合开发院深圳分院地产研究主任）

地产中介自暴黑幕的联想

2007-11-08T01:11:29Z

地产中介自暴黑幕的联想

宋丁

近日网上一个原来在深圳某地产中介的人士离职后揭露中介行业的种种欺诈和弊端的文章引来业界和市场上的一片关注，声讨者有之，喊冤者有之，理性分析者也有之。这种行内人士自暴黑幕的事情，并不是头一遭，前两年深圳旅游业也有离开行业的原导游揭露行内弊端的事情。无论怎样，这总是一件好事，在这个房地产行业相对萧条的时刻，大家静下心来反思一下，总归是有利于未来行业良性发展的。我看了这个消息，产生了一些联想，不妨与大家讨论讨论。

第一，关于市场的联想：房地产行业不要中介行吗？

看了揭黑幕的文章，可能大家本能的想法就是，以后买卖房子，干脆不要找中介，不就省下被他们坑蒙拐骗了？这个想法很无奈，也很理想化。想想看，当一个市民想要买卖一套房子的时候，他要独立完成所有的交易环节的程序，那将是多么繁杂的、难以想象的一件重任！把这些琐碎的杂事交给专业机构做，这恐怕是绝大多数市民自然的选择。事实上，当房地产市场发展到如此规模的时候，全世界都离不开中介的力量，我们怎么能“独善其身” 呢？地产中介有没有黑幕？当然有，这几乎是“秃子头上的跳蚤——明摆着的事”，不过，我还是想先为中介讲几句公道的话，这个行业是市场的产物，这些年来，为市民的房产交易做了不可磨灭的贡献。应该理性地把行业正常的市场行为与行业欺诈行为区别开来。不应该倒洗澡水时，把盆子里的孩子也倒出去。

第二，关于诚信的联想：经营就一定要黑幕操作吗？

我在想，假如房地产行业还是前几个月那种火爆场景，这位揭黑幕的人士会离开充满暴利诱惑的房地产中介行业，来干揭黑幕这种得罪业内同行的事情吗？在巨大的利益诱惑面前，人们的良心往往显得有点苍白。说实话，在现在的市场条件下，买卖房子这件事，到底什么价格才是合理的，并没有一个权威可以定论，连政府也不能决定具体的房价。说到底，还是市场说了算。什么是市场？买卖双方共同构成市场，卖方报出价，由买卖双方协商，成了就交易，不成就拉倒，正所谓“周瑜打黄盖，一个愿打，一个愿挨”。问题在于，现实的房产买卖大多数并不是由买卖双方直接交易的，而是在中介协助下完成的。而信息不对称理论告诉我们，掌握更多房地产内部信息的恰恰是中介，而不是买卖双方。于是，一个市场经济条件下最基本的问题就产生了：到底是诚信经营，合法赚钱，还是欺诈运作，牟取暴利？这是一个涉及到职业道德的事，涉及到人品的事，涉及到人类良心的事，可以肯定，目前全世界还没有从根本上解决这件事，特别是在市场经济正在迅速发育过程中的中国。这就给本来应该公平操作的中介留出了太多的作弊的机会。可以说，中国到了今天，诚信已经成为影响国格国威的大事，尤其是类似房地产中介这样的最容易发生失信问题的机构，更是如此。揭一揭黑幕并不难，难的是全行业能不能真正深刻反省，以诚信为本，唤回社会的信任。

第三，关于法制的联想：行业黑幕真的就管不住吗？

坦率地说，让在巨大利益诱惑下的任何一个行业和个人都能完全靠内心的诚信和道德约束住可能发生的欺诈等违法行为，显然是不现实的。这种情况下，道德以外的硬约束是非常必要的。遗憾的是，在市场经济迅速发展中，我们的制度、法规建设往往显得滞后，甚至严重滞后。比如，在对房地产中介的监督管理方面，除了一些粗线条的法规条例外，我们并没有看到更多的实际能够形成约束的法律法规或管理条例，在不断涌现的威胁市场秩序、破坏市场法则的中介不良操作面前，我们的法制力量显得那样的软弱。经历了深圳今年上半年那种房地产中介也参与助推的房价狂涨格局，我们真的希望不仅是房地产中介机构能积极反省自身的诚信问题，而且立法机构和政府也真正能够加快相关法律法规的立法程序和相关行政监管措施的制定和落实程序，因为，可以肯定，行业黑幕下的不轨行为是能够管住的，长期放任不管，这不仅是立法和行政的失职，也是对房地产中介行业不良行为的纵容，更是对全社会的不负责任。