成交量：楼市跨年度走向的关键

                                                                 宋   丁

深圳楼市经过一年的调整，应该说，房价已经有了相当幅度的回落，这是各方面都希望看到的。现在，当房地产界积极备战秋交会的时候，我们知道，今年的最后一个季度来临了，也就是说，离房地产业进行年度总结的日子不远了。

以往每年的年终总结，大抵是兴高采烈的，毕竟一年下来，收获颇多，对来年的期盼也充满想象。然而，今年的情况大不一样，房地产界的各路神仙似乎还远远高兴不起来，深究下去，真正让他们感到郁闷的事情并不是房子价格的回落，毕竟以现在的价格看，绝大多数地产商仍然有不等的利润空间。他们为什么闷闷不乐？原来是房子卖不动，卖不好，买不快，资金回笼情况很不理想，压力越来越重！

数字是硬道理。今年前三季度，深圳一手楼成交量大约仅有200多万平方米，加上二手楼，总量也不过500万平方米左右，如果后半年延续这种成交量水平，则全年深圳一二手楼成交总量仅700万—800万平方米，这还达不到2005年一手楼的成交量。难怪有人说，深圳楼市成交量回到上个世纪90年代末的水平。

说实话，房价跌到现在的水平，是完全合理的，甚至再下滑一点都不奇怪，那只不过是理性回归而已。然而，成交量持续低迷长达一年，而且还有可能蔓延下去，这就不能说是一种“理性回归”了。因为现在的成交量远远不能反映深圳的真实消费需求。按照深圳城市人口和实际需求，每年的住房成交量不应该低于1000万平方米。

为什么真实的住房消费需求迟迟体现不出来呢？先看房价，在跌到2006年初的水平时，尽管市场上仍然有人说房价高，但越来越多的人已经开始询价了，可见房价正在淡出对成交量第一制约力的位置。其次，宏观政策方面，尽管还没有大的动作，但近日的两率下调以及公积金住房贷款利率下调政策已经释放出一点宽松的迹象，对低迷的楼市当然是一个利好，不排除政策面有进一步的举措。再次是供应量问题，经过一年的深幅调整，市场上积累的楼盘存量已经很大，而增量在不断扩大，加上政府规划的未来数年的增量部分，显然未来供需关系可能存在供大于求的局面。但是，这不应该成为目前成交量如此低迷的原因。最后就是心态问题了，一个最现实的解释是，市场“买涨不买跌”。跌了一年了，市场上仍然弥漫着一种不安的情绪，消费者从大量的媒体和专家嘴里得到的结论是，房价还没有跌到位，房地产商还应该继续降价。在这种舆论引导下，更多的人选择了继续等待。

深圳很强的自住性刚性需求面对大量的处在降价格局中的空置的房子，就是无法实现真实的买卖关系，这个问题就大了，因为低迷的成交量必然影响到人们的住房需求和整个城市经济的正常发展。我认为，深圳楼市价格正在回归到相对合理的空间，这是深圳经济整体发展水平的反映，也是楼市价值规律的合理反映。等待楼市价格继续大幅下降的想法和做法是不明智的。在时间即将进入年度最后一个季度并直指跨年度的时候，我不希望在深圳这个全国都关注的一线市场上只是任由几个“剑客”在那里鼓噪，我希望政府、业界和学者们能把握发展大势，把深圳房地产市场看得稍微正面一点，给出一点积极的信号，恢复市场的信心。应该引导作为深圳国民经济重要组成部分的楼市在成交量上产生明显的回升，因为成交量才是2009年深圳房地产业能否平稳进入良性发展轨道的关键。