“救市”的问题在于用错了词

宋   丁

近几天来，全国近二十个城市因出台相关楼市扶持政策而被广泛认定为“救市”，受到很多质疑和批评。在深圳这个全国楼市率先下跌的城市，对市政府是否出手“救市”，说法不一，说需要“救市”的人和说不能“救市”的人似乎都有自己的一大堆理由。

我认为，这两派观点首先都搞错了概念。什么是“救市”？当国民经济或某个产业发生重大危机、面临崩盘的时候，例如当前的美国金融业，这时候才需要政府“救市”，也就是所谓“危机干预”。而当国民经济或某个产业出现一定的或比较严重的问题、但并没有到崩盘的地步时，也需要政府出台一些政策措施，防止问题继续恶化时，这叫“一般干预”，所谓“防患于未然”。无论危机干预还是一般干预，都是市场经济体制下政府的正常行为和规则行为，只是在不同的时期政府出手的力度、措施有很大不同罢了。

回过头来再看近来的所谓“救市”。第一，国内各个实施调控楼市政策的城市真的到了楼市要崩盘的地步了吗？没有，只是出现一定程度或比较严重的萎缩局面，在当前国内外经济危机加重的背景下，类似深圳这样的已经低迷了一年多的楼市，如果成交量继续低迷下去，可能对整体国民经济带来明显的不利影响。第二，任何一个城市的政策文件中，从来没有出现“救市”这个很极端的词，有的只是“稳定”、“促进”、“推动”、“刺激”这样的相对中性的词。显然，各个城市的政府实施的政策属于“一般干预”，而不是“危机干预”，当然就谈不上什么“救市”。

那么，“救市”论是如何大规模爆发的呢？是舆论界的贡献。一些业内评论人士以及媒体在没有对此作充分研究的情况下，直接认定政府在“救市”，经媒体传播，很快在全国弥漫开来。问题在于，这种传播效应对普通消费者的影响是相当大的，某种意义上说，加剧了市民对政府的质疑和对市场的担心。

我们应该有记性，过去几年中，当房地产一路上升过程中，从中央到地方，宏观调控的力度是不断加大的，这些大都是政府的“一般干预”，显然这些干预措施在去年收到了应有的良好成效。那时候，我们没有看到媒体和一些业内人士谈起“救市”。现在，当楼市成交量持续低迷、国内外经济又存在很大困难的时候，政府择机出台一些扶持性的政策，也属于“一般干预”，我认为很正常，如果非要找一些似是而非的理由给它戴上一顶“救市”论的帽子，也未免有点言过其词了。

我的结论是：第一，各地政府近来出台的扶持楼市的政策属于“一般干预”，并没有达到需要实施“危机干预”的“救市”行动；第二，深圳楼市低迷已达一年多，在价格趋向理性回归的同时，成交量在多种因素影响下，一直没有合理放大，所以，市政府应该结合国务院的要求，出台适当的“一般干预”的调控政策，推动成交量回暖，稳定楼市；第三，深圳的调控政策应以减轻交易环节相关税收为主导。

  两会风向：房地产协调发展才是真

宋  丁

不出所料，正在召开的全国两会上，房地产、楼市、房价又成为代表和委员们热议的话题。最引人关注的无疑是温家宝总理在政府工作报告中关于房地产问题的重要阐述。初读下来，感觉充满一种对民生、对解决百姓住房问题的深切关注。政府在行动，政策在落实，过去曾被戏称为“宏观空调”的宏观调控从来没有如此有效地显现出它的威力，有力地促进着房地产业的健康发展。然而，也有人心生一种担心：长达十年的房地产市场化改革到头了吗？政府如此强力介入房地产业，大规模开发保障性住房建设，会不会又回到当年政府大包大揽的老路上去？

其实，温总理的报告细读下来，这种疑虑就会完全打消。这个报告反映了两会作为国家最高权力机构和议政机构关于房地产业发展的核心价值判断，这就是，中国房地产全面实现协调发展才是根本方向。何谓协调？就是在政府和市场、供给和需求、消费和投资、高收入家庭和中低收入家庭、近期目标和中长期目标等矛盾因素之间搭建起沟通的桥梁，寻找到建立平衡关系的办法，实现房地产业的平衡、和谐、科学和稳健发展。

显然，不同时期，协调发展的重点有所不同。例如，十年前，当中国住房问题更多地表现为政府长期包办的福利性政策，从而无法实现中国住房建设的高效化、高质化和现代化的时候，国家出台了城市住房问题的全面改革方案，拉开了长达十年的中国房地产业发展的市场化改革之路，极大地催生和提升了中国的住房建设和房地产业发展。近年来，当贫富分化问题明显加重、房价节节攀升导致工薪阶层越来越买不起房的时候，以宏观调控的手段大力推进政府主导的保障性住房建设就成为解决中国住房问题的重心所在。

我们注意到，协调发展的思想明确地出现在温总理的最新报告中。例如，报告中说：房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。这句话一方面表明，当前房地产发展的重心是建设更多的满足广大人民群众需要的普通住房，另一方面也表明，这些需要重点发展的住房仍然是商品性质的，而不是由政府包办的福利性住房，过去十年住房市场化改革的成功经验还会继续得到弘扬。又如，报告中说：正确运用政府调控和市场机制两个手段。这句话更是直接点出了中国社会主义市场经济条件下房地产业发展必须采取的两大互补性的手段，即政府通过公共政策主导保障性住房建设和市场通过企业运作主导商品性住房建设，这两大手段缺一不可。再如，报告中说，优化商品房供应结构。这就是说，应该根据住房消费市场的实际需求，建设不同类别的住房，既要根据国内居民日益提升的生活水平的实际，建设一些高档性质的房子，满足这部分相对富裕的群众的需要，更要从中低收入家庭和居民占大多数的实际出发，把住宅开发的重点放在建设保障性住房和小户型商品房的建设上来，以更多更好的普通住房来满足广大普通群众的住房需求。

    房地产界的争论还会继续，房价的升升跌跌也在变幻。但今年两会上温总理的报告已经使我们认清了一个朴素的真理：房地产协调发展才是真。

                               深圳地产   "可喜可贺"

    细想一下，2007年的房地产依然“可喜可贺”。

    一是失控局面终于被控制住了。强势调控组合拳打出来，深圳房价的疯涨局面总算管住了，可喜可贺。

    二是穷人的住房问题越来越被重视了。随着国家保障性住房制度的出台和加快落实，深圳市政府也推出了一系列相关政策和措施，看来，至少未来低收入阶层的住房问题会逐步解决。这又是一件好事。

    三是房地产行业的洗牌力度明显加大了。前不久中天置业的倒闭，就是经典案例。更多的不良房地产开发商和中介出局，这当然也可喜可贺。

    四是房地产交易更加规范了。过去深圳房地产交易过程中存在诸多的问题，例如，阴阳合同、随意估值、挪用客户资金、哄抬房价等等。现在，政府出台了一系列调控政策和措施，使深圳市民购房更加放心了。

    五是老百姓的房产投资理念和行为趋向理性了。普通深圳市民在房产方面的投资概念也就是这两年才“井喷”的。现在经历市场动荡，明白房产投资也有风险。这种理性趋势也可喜可贺。

    笔者认为，深圳的房地产总体上是在朝健康、合理的方向发展。预计2008年还会有较长时间的调整，但是对未来发展仍应乐观。

    （作者系综合开发院深圳分院地产研究主任）