金秋时节，东莞楼市滞销状态依然延续，市场袭来阵阵“寒流”。对于深系开发商来说，这股“寒流”格外心凉，因为他们面对的不仅仅是滞销，还需要深刻反思。

　　与大部分东莞楼盘一样，深系开发商开发的楼盘并没有因为“深”字号获得额外青睐，销售同样停滞不前，这从近日东莞国土局公布的每日成交数十套住宅可以看出端倪。而尴尬的是，深系开发商因为“深”字号背上了额外“负担”，甚至受到部分东莞民众的“逆反”心态抵制。

　　直接的原因是07年大批深圳人进入东莞购房，抬高了房价，造成东莞公众不安，而深系开发商推广的“深”系营销模式、经营理念、建筑风格也与东莞市民内心要求有出入。在深圳客户退出东莞市场，楼市下跌之后，这一切矛盾全部爆发出来，目前东莞少数业主要求退房且声势较大的楼盘，如晶城、风临美丽湾、塞纳城市家园等，全部出自深系开发商。

　　深系开发商遭遇“寒流”，有市场宏观原因，也有自身原因。深圳建设集团百悦尚城营销总监刘燕妮认为，深系开发商在东莞还仅仅处于起步阶段，市场份额、土地储备还不多，就建筑风格来说，深系开发商注重欧美风格的建筑，但这在东莞不一定能被市民所接受。东莞的政策、媒介、客户与深圳并不一样，完全是两种市场，深系开发商要融入本地市场，还要走很长的路。

　　深城投滨江公馆营销总监吴志斌认为，前期深圳客户进入东莞市场有些盲目，应该选择品牌楼盘，前段时间塘厦数十位业主断供退房，就是因为该楼盘一直办不下房产证，有诸多问题。深圳市场比较成熟，所以深圳客户在东莞要有选择。同时东莞业界应该与深圳业界有更多的交流，东莞楼市本身也在向前发展。合正地产上东国际策划经理刘谦华也认同吴志斌的观点。

        对于深系开发商在东莞遭遇楼市“寒流”，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析，这主要是市场产业链“断裂”造成的。原先深圳客户在珠三角的众多城市置业购房，带动当地相关产业发展，与此同时，深圳开发商也输出自身的经营理念、营销模式、建筑风格，一旦出现楼市危机，深圳客户退出，这一产业链的支撑点就不存在，市场就出现“断裂”。这与国际金融危机、经济危机一旦爆发，繁荣景象下掩盖的种种缺陷、矛盾全部暴露出来一样。目前市场处于消化期，要慢慢消化原先产业链上那些“断裂”产品。

　　深系开发商面对楼市“寒流”，是“等”还是“自救”？部分深系开发商已经给出了答案。如万科就大幅下降部分楼盘价格，以团购价、清货价促销，取得良好的销售业绩；虽为东莞本土开发商，但操盘手全部出自深圳的中惠地产也以多样化的灵活促销方式取得不菲的销售业绩。

　　“目前市场低迷对于深系开发商、服务商来说也是机会，德思勤今年6月签下了东莞城区占地近百万平米的标志性大盘星河传说的代理，德思勤代理的中心区品牌楼盘东方华府也推广得风生水起。市场低迷是对营销经验的考验，而营销经验恰恰是深系开发商、服务商的优势。”德思勤东莞分公司运营总监黄峰说。
 
 

        想到这个话题，颇感有趣，“限价房”与“降价房”可谓一目了然，前者源出政府行为，后者是市场产物，“限价”、“降价”均为市场所迫，“限价”为主动，“降价”为被动。
 
    　“限价房”与“降价房”与楼市的喧哗、非理性密不可分，“限价房”痛击楼市无限升值软肋，及时干预市场，不论是一房一价，还是楼盘总价、均价限制，给楼市带来一股清风 ；“降价房”亡羊补牢，痛定思痛，企图换回人心与市场份额。

 　   同为理性楼市的药方，“限价房”可惜不是市场主流，它犹如杯水车薪，沦海一粟，无济于事，甚至在没有推广之前就消声于楼市，因为大量的“降价房”产生，“限价房”失去生存基础。而“降价房”也没有赢得市场好评，因为“高价房”高得失去理性，“降价房”也降得邪门，楼市不领情，大众不领情，“降价房”没有换回人心，也没有夺得市场份额。在一个非理性的季节，“降价房”成了廉价代名词，廉价并不等于同情，同样有价无市。

  　  欣喜的是，“限价房”与“降价房”同样是理性产物，是人们发现问题、企图解决问题的药方，讽刺的是它们同样失去市场存在的理由。不论是“春雷行动”主动降价，还是补偿业主损失，还是救市宣言，人们并没有走出楼市议题怪圈。楼市是什么？何以生？何以长？无论何种怪象，存在就是理由，楼市今天面临的是这样一个残酷的话题：是生存，还是死亡！

  　  当面临太多的诱惑的时候，楼市如脱疆的野马，漫无边际奔跑；当面临太多痛苦的时候，楼市如霜打的茄子，失去的飞翔的翅膀。“限价房”与“降价房”不应该成为楼市绝响，因为它们并不包涵楼市所有内涵。

 
　　不论从过去、现在、未来看，还是从大中小盘、高中低产品看，还是从奥体版块、中心城版块看，竞争日益激烈的中心城，在楼市降价风潮不断涌现的 “拐点”面前，不经意间已成为数十个楼盘竞相惨杀的绞肉机。

　　中心城延续07年销售至今的楼盘有天健·现代城、徽王府、招商·依山郡一期、公园大地、欧景花园、龙城国际等，08年推出的主力军有水蓝湾、君悦龙庭、一城风景、中海康城国际、风临国际中心、深圳紫麟山花园、万科清林径、绿景项目等，没有谁会不显山露水，都在磨刀霍霍，都在准备一飞冲天。

　　然而，这些楼盘都面临一个困境，就是如何给自已定位？这定位并不是指规划前的项目定位，而是面对复杂多变的市场，如何面对竞争，面对购房者的定位！

　　“9.27”之后，中心城风光不在，高房价项目销售陷于停滞，降价风潮此起彼伏，与中心城一步之隔的奥体版块的某品牌开发商项目打出5000元/平米的起价。尽管如此，目前中心城楼盘价格并没有人们想象那么低，高端楼盘仍在10000元/平米以上，大部分楼盘在8000元-9000元/平米左右，而之前打出起价5000元/平米的楼盘实际上1期均价仍在7000元/平米左右。

　　中心城应该有一个美好前途，而不是一段美好回忆。之前中心城定位堪比宝安中心区、福田中心区，随着时间的推移，宝安中心区飞速发展，中心城似乎落后了：一方面，中心城房价比不过宝安中心区，另一方面，关内客户在中心城购房比率不断降低。实事上，中心城的落后是人为拔高的结果，是中心城过早透支了自身潜力。中心城居龙岗中心，龙岗经济及居民收入落后于宝安，而宝安大道的通车使得宝安中心区与南山实现无缝结合，龙岗中心城自然落为人后。

　　数十个楼盘惨烈竞争，中心城人为拔高后的后患终于有了结果：高房价大幅降价，购房者普遍降低认同感，关内客户与中心城的心理距离近一步拉大。这一切还不够，问题是：中心城楼市该走向何处？房价最终在哪个合理区间才会被购房者接受？深圳人最终会接受什么样的中心城？

　　数天前，水蓝湾一则广告语一语道出了楼市迷津：“水蓝湾，让房价回归2005年！”多么豪迈的心声，多么激情洋溢的话语。水蓝湾道出了大众心声，回想2005年，那时新亚洲花园余音绕梁，花半里产品精致，风格独道，与关内不相上下，依山郡磅礴大气，笔者曾喻其为中心城第三代产品。社会为之瞩目，世人为之关注，而中心城6000元/平米左右的房价让关内外深圳人为之动心。虽然那并不是一个低房价的年代，但那是一个充满激情、充满理性、充满创造的年代。

　　让房价回归2005年！让楼市回归一个激情洋溢的理性时代！这正是大众所需要的，行之，则世人幸甚，楼市幸甚。

　　沈从文的《边城》意境优美，文词隽雅，只是惭愧的是，《边城》尽管读了几遍，却没有发自内心的颤动，甚至读不进去，也许不写作的人读不懂文章的真髓，这与当局者迷，旁观者清正相反，我始终认为有些优秀的作品如果不是写作到一定境界的人或者文学研究者，读者肯定读不深透，不能领会其奥妙。

　　今天的湘西凤凰城没有《边城》里“土匪” 的浪漫生活，大部分人工景区代替了诗情如画的自然，象凤凰城最美的一段河景，就是十多个投资人合伙买断了其60年经营权，而亭立在碧绿水中的五颜六色的吊脚楼也淡化了自然的韵味。

　　在降临凤凰城的那一刻，我突然发现，这里仅仅是一个中国独有的没有被西化的旅游小城。保留《边城》诗意的不是多多少少的人文景点，不是密密麻麻的吊脚楼，不是周边2小时旅游圈内的微微粉饰后的苗寨和古长城，不是这里的炸螃蟹和臭豆腐，更不是沈从文纪念馆，沈从文墓地，沈从文书屋。

　　《边城》诗意仍然保留在那本古色古香的书卷中，不论是阖卷还是开卷，这本书卷收藏着一个历史老人永久的思想，一个文化人永远的沉默，她静静地盛开在凤凰城，能理会她的内涵的人越来越少。