孙汉平的空间

半岛·城邦：宏观调控与房地产变革机会与挑战对话（图）

2008-07-22T02:38:13Z

由世华财讯主办的经济高峰论坛“中国经济2008：宏观调控与房地产变革机会与挑战的对话”19日16：00－19：00在深圳蛇口半岛·城邦举办。会上邀请中国城乡建设经济研究所所长、研究员陈淮，北京大学中国经济研究中心教授、加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆、世华财讯董事长于品海为主讲嘉宾，资深新闻评论员曹景行教授为嘉宾主持。
此次论坛的媒体主办为搜狐网、《深圳特区报》，中国银行深圳分行的200名VIP客户及100名奔驰车友参加此次高峰对话。

经济巨头，深圳论剑

是景是画？难以区分

跨海大桥，若隐若现

凭栏临海，诗情画意

【主持人曹景行】下面请在座的提问。

　　【提问】我想请问陈所长，近几个月现象，深圳的豪宅高端住宅卖得特别好，半岛·城邦也是属于这类，我想深圳的买家购买力非常强大，想问您对深圳的后市怎么看，有没有可能出现反弹的现象，因为有购买力的支撑。

【提问】我想问一下问题，我是京报的，我也是做房地产，很多朋友想买房，他们问现在的市场的很冷淡，但他们想买房，我想问一下专家，下半年的市场会不会有比较好的趋势，或者是反弹，大家那个时候比较好买房，这个问题可能我们买房的人会比较关注一点？

【提问】你好，我是香港商报的代表，我想请问在座的各位嘉宾，很多楼盘是开发商做过一些香港概念炒作，香港和深圳的毗邻，特别是西部通道开通，我想问的问题是香港的楼市是如何影响深圳楼市的，谢谢！

【提问】你好，我是搜狐网的记者，现在很多人说深圳的楼市从基本面和长期看是一个走好的趋势，关键是深港一体化的趋势，但是现在来看有一些情况不知道您了解不了解，香港做规划的时候似乎没有考虑例如高端的住宅区有垃圾处理场。深港一体化对深圳楼市的拉动和深圳经济的发展是一个可以预期的利好还是利空？谢谢！

【提问】你好，我是理财资讯网站caixun.com网站，我想问一下在深圳特别是高端房地产的走势有什么影响，谢谢！

【陈淮】老实说农民工住哪，4个地方。他们是真正在城镇中没有居住的群体，现在规模有1.4亿个，比网上天天骂人的小白领困难得多。自成房奴，说我们要结婚了只能跟男朋友的爸妈住一间。要是在20年前，爸妈说能够腾出一间房那是条件好。1.4亿农民工住的地方叫地下空间，北京地下住着过夜的人口有80万人以上。现在北京城里有80万人在地下室。还有住在营业场所的。按照卫生管理的条例、治安管理条例营业场所是不能住人的，但是不住住那儿。第三个是城乡接合部，城中村是怎么来，农民违规建的房子怎么来的，他真正支付的能力只能住廉租房，提供最大的廉租房供给的不是政府，而是城乡结合部的农民。北京有200万的北漂，光北京一个地方。第四个规模庞大的在哪儿，在中国建筑业的工棚里面，在建筑业打工的3400万人，全世界的正规军加在一块2900万不到，那得是美军、俄罗斯、中国加在一块，中国在北京、深圳这样的大工地上，每天晚上青壮小伙子3400万，这是我们中国面对的住房的重大危机与挑战，如果我们在不太长的时间内，不化解这个矛盾，比低收入群众的住房、小白领当房奴的危机要严峻得多。（摘录）

【徐滇庆】整个的房地产没信心，大家就陷入了观望的状况。这就是房地产市场陷入低迷的主要原因。大家可能要问，信心什么时候恢复了，什么时候大家会买房，买证券呢？大家现在都持币观望，把钱存在银行里面，承受着负利率，什么时候动?最近MBER、CCER联席会议。来了十几个美国的专家，我首先请问他们，美国人的信心什么时候恢复？他问你们中国人信心什么时候恢复，都存在互相观望的状态。信心恢复本事是混沌的理论，是高度不确定性的，我们在资本波动的时候很难解释信心什么时候突然就垮下去，什么时候恢复。具体的判断很难，混沌理论是福建的蝴蝶翅膀动一动就引起的加州下大雨。

这里面传递的过程是不确定的。但是我们有一个基本判断，只要资金没有大量的留出中国，基本上中国资本市场的状况是属于肉烂在锅里，如果股市、房市下跌，资金外套，这个是金融危机，如果是股市、房市下跌，资金继续往里面走，这个是在整个金融历史上，在金融教科书上都没有出现，这是中国第一次遇到这样的问题。而且流入的资金量还这么大。总体上看，有钱总比没钱好，资金进来没有出去，直接触发金融危机的可能性目前不大，所以我对股市和房市都持有乐观的态度。基本的态度是大家沉住气，等一等，看一看，等到信心恢复的时候，股市、房市会自然回归到他自然的状态。

这个还要看看，这个不要急于得出结论。北京、上海的房产走势和深圳不一样，而金融问题是一个整体的问题，所以呢，不要因为出现一些波动就大惊小怪，还是要沉住气，慢慢观察他的整个走向，现在我们头上，刚才陈淮说的我们头上悬着堰塞湖，流入的资金的数量之大，我们从银行的城乡居民存款余额上可以看得出一些分晓。2007年10月份，我们城乡居民存款余额只有16.2万亿，而现在我们已经突破了20万亿，短短几个月就增长了将近4万亿，这个数字放在那儿，我们大家知道目前是负利率，通货膨胀利率是7.2，而银行基准是4.14 ，3点多个百分点，金融学告诉我们，负利率是一个很讨厌的东西，只要有负利率在，银行存款就缺乏稳定性，资金总要寻找保值、增值的途径，他会移动。我们现在要考虑银行里短期内增加的这么多的资金来自于三大块，第一块正常的储蓄，第二块股市逃出去了，第三块是海外进来的。就算是万亿级的数量，他会流到哪里去，如果通货膨胀率继续的上升，那么流出来的势头更猛，越高他越会流动，我们希望就此通货膨胀率下降到4％以下，维持正利率，我希望这样，但是这样做，陈淮教授刚才也分析了可能性不大，现在通货膨胀率在增长，国际上油价居高不下，现在从148降到130，但是离我们油价还高了很多，铁矿砂涨了80—90%。而且我们上半年进口原油9050万吨，而2007年全国进口1.4亿吨，平均半年就7千，咱们上半年就多了两千万吨。铁矿砂进口了2.3万亿吨，而价格一下又涨了那么多，我们的钢铁要不要涨？所以压力放在这里的，这不是我们的错，但是没有办法，要买这么多的东西，如果通货膨胀如果再上一上，负利率更严重，存的钱更要流动大家要想一想，往哪儿流，堰塞湖不停涨，堤坝越来越结实，一旦下来，我们要防范。他要往哪里流？他要流的渠道，金融市场五个部分：证券市场、债券市场、期货市场、房地产市场、外汇市场，我们现在外汇市场、期货市场基本没有，证券市场连GDP1 ％还不到。那么，只有房市和股市，这个洪水冲到房市房市暴涨，冲到股市股市就要大起大落，冲到消费市场，CPI要上升。我们目前没有看见这个事情发生，我们要防范，既然要这么大的压力在这儿，我们要沉住气，重要是要防范金融危机。（摘录）

【于品海】徐教授的回答我要加一点东西，第一中国对外资的进入，很明显是有全世界最严格的体系，不管是进还是出。这点我们作为香港企业是非常有体会的，中国目前的外汇进入的情况来讲，当然除了出口和创汇就是FDI，外资投资。06年过万亿，现在是刚过2万亿，数字量是很大的，由于中国外汇管制的情况，这些钱像徐教授说退潮的可能性是技术性在，法律是在，但是现实来讲，肯定不可能一下子退了，因为是一个非常严格的管制。我又讲回到97年亚洲金融风暴，除了香港、中国之外，另外有个马来西亚，他采取政策立刻在2天时间内实行外币管制，使马来西亚在那次经济危机当中受损相对比较小，比泰国、印尼小太多。这次是中国来讲，涨潮时我们是管制，退潮的管制也是非常严厉，在加上这次像97 年金融风暴一样，当亚洲经济出现问题的时候，资金外逃了，中国经济好处，除了资金不外逃之外，另外他的外汇储备是历史深没有这么庞大的，就表示他抗御这个情况非常有能力。这是第一个补充。第二个补充是银行体系，中国的银行体系在过去4、5年的时候是脱胎换骨的，从资产度的角度讲，中国的金融体系应该来讲是历史最健全的阶段，能不能改善更多，绝对不可。这个是在管理、各方面经营上，产品的多元化，非常依赖中国储蓄的文化，让他的资产负债表非常强，也是过去几年中国银行在资本积累的增长上做了很多工作。在市场上吸了多少个亿来补充金融体系。再加上过去应该从可以从99、98年开始不断地提升准备金率，到今天是17.5的比率，这个比率的意思对很多人理解为宏观调控的一个手段，其实这个宏观调控的手段的结果是银行体系的抗御能力非常强。（摘录）

就深圳房屋抗震问题采访深圳建筑设计专家

2008-06-16T09:37:06Z

2008年5月12日，发生在四川汶川的8.0级特大地震瞬间吞噬了数万四川同胞的生命，毁坏了他们赖以生存的家园。如今，虽然我们已经渐渐远离了5.12这个黑色的日子，但是，举全国之力支援灾区的行动却没有丝毫懈怠。灾后重建也引起了社会的沉重思考，为什么大量的建筑物在地震中倒塌会如此严重，而有的房屋在震后却依然完好？灾区重建房屋时应吸取哪些教训？同时，对于我们生活的深圳这座城市，其防震能力又是怎样一种现状？带着这些疑问，房地网记者于6月初采访了深圳市建筑设计研究总院总工程师王启文和深圳市宗灏建筑师事务所有限公司董事长、总工程师程宗颢。

深圳市建筑设计研究总院总工程师王启文

建设哪种房子抗震性能会更强？

——访深圳市建筑设计研究总院总工程师王启文

２００８年５月１２日，四川汶川发生了８．０级特大地震。如今，虽然我们已经渐渐远离了这个黑色的日子，但是，灾后重建越来越引起社会的沉重思考，为什么大量的建筑物在地震中倒塌如此严重？灾区重建应吸取哪些教训？深圳的防震能力又是怎样的状况？带着这些疑问，本报记者近日采访了深圳市建筑设计研究总院的总工程师王启文。

记者：目前深圳的建筑物对地震的防御能力是怎样一种现状呢？

王启文（以下简称王）：深圳是严格按照全国的地震区划图来进行设计和施工的。所谓地震区划图就是说一个城市在进行规划或者对建筑物进行设计的时候，它的一个设防依据。我们依据全国性的这个规范性文件，依据区划图，深圳的设防裂度应该是７度。它对应的震级应该是５．５级－６级。

记者：假如说深圳出现了大于设防裂度之外、震级比较高的地震，我们有没有什么应急的措施？

王：从专业设计的角度来说，虽然深圳的房屋设防裂度都是７度这个标准，但是根据房屋重要性的不同，还有个分类。比方说我们把房屋分为甲乙丙丁四类。在地震后会造成城市瘫痪的重要工程分成甲类，在抗震救灾中还要继续运行的生命线工程，我们分为乙类。而大量的（房屋）分为丙类。在城市同样设防裂度的前提下，根据地震破坏造成对经济影响的不同，还有这样的分类。就是说，类别越高，房屋本身对设防裂度还有个提高。另一个方面，对于我们现行的设防裂度来说，我们有三个水准：第一是小震不坏，中震可修，大震不倒。虽然我们是按照７度抗震裂度进行设计，但是我们同时还采取了其他很多构造方面的抗震措施。其目的就是要保证在发生更大级别的地震时，保证房屋不倒塌。

记者：在深圳最容易在地震中受破坏严重的建筑物有哪些呢？

王：我觉得从专业角度来讲，平面布置非常不规则的建筑物容易遭到破坏，但是也不能简单的说是高层还是低层容易遭到破坏，因为本身在设计的时候，针对设防裂度的不同，高度的不同本身设防的裂度也是不一样的。但是总的一个规律是，一个平面有竖向、扭转等不规则的情况下，容易受到破坏。这是从历次比较大的震害中总结出来的经验。

记者：深圳目前已经建成的建筑物是否也存在着一些问题？将来我们在进行新的建筑物设计时，针对这次震后暴露出来的一些问题是不是会有一些设计上的改变？

王：从目前深圳的情况来看，在上世纪９０年代以后所建的房屋基本上都是线浇的框架结构，那种砖混结构已经很少了。砖混结构在８０年代初期建的可能还有一些，包括住宅等等。我觉得深圳应该从这次汶川特大地震中充分总结，来指导我们现在的工作。深圳有必要对目前的中小学校抗震能力到底如何，进行一次普查。包括还有没有砖混结构的建筑物存在，都应该进行一次彻底的普查。其次，对于现有的房屋来说，特别要注意的一点就是整个建筑，除了美观、装修以外，要更关注房屋的抗震性能。（详情见房地网ｗｗｗ．ｆｗｗｗｄ．ｃｏｍ）

专家连线

符合标准的建筑设计是怎样的？

程宗颢

建筑是音乐的凝固。作为建筑设计师，他是一定要讲究美观的。如果不注意美观，那还叫什么设计呢？但是从现在地震的情况来看，只注意美观还不够，一定要美观、实用、经济，安全。因此设计不要怪，尽量做到方正、对称、均匀。否则不符合抗震要求。应该想到以人为本，要想到这个房子盖起来，一旦发生地震或者其它情况，安全不安全。在树立这个观念以后，做方案的时候自然就会考虑建筑物的抗震性能，这些对设计根本没有影响。两者是完全统一的。建筑师以后应加强抗震概念设计，就是建筑师在一开始做方案的时候就把防震意识贯穿进去，方案才会实用。从三方面说，就是第一平面一定要规则、对称、均匀，结构要方正，不要凸进去或者凹进来。第二要有良好的整体性，这样地震发生时建筑物不会有很大的变化。第三，如果能把人防、消防和抗震结合起来，这样设计就更完美了。（作者系深圳市宗灏建筑师事务所有限公司董事长、总工程师）

(本文发表于深圳特区报2008年06月13日G02版，作者孙汉平胡靓田云)

深圳媒体人同唱《深圳有爱》MTV

2008-06-10T08:14:41Z

5月30日、31日，参加深圳媒体人同唱《深圳有爱》MTV拍摄和制作。

目前音频已制作完成,敬请欣赏：

http://blog.fwwwd.com/sunhanping/FileDownload/5AE210871393850A.aspx

深圳有爱

作词：卢茂新植海洋作曲：黎勇

A段：（两次）

无法预见家园在瞬间毁灭

突然之间幸福就这样沦陷

哭红了眼苦难已阻挡视线

深圳充满爱祈福驱散阴霾明天依然精彩

请不要再悲哀爱可以排山倒海

相隔万水千山共呼吸未来

B：（两次）

我们血脉相连同甘共苦把手牵

让心与心相连天地间爱跨越生命线

深圳有爱无边飞越时空的界限

让彼此肩并肩共许愿新的家园定会重建

C：（一次）

天不老地不荒山河在情更长

深圳有爱爱在远方

“深圳有爱”上周末风雨无阻高质量地完成了！
30日晚上的场面，太感人了！大家一遍又一遍地唱啊、唱啊，好听极了！
31日，瓢泼大雨，大家依然兴致高昂，全情投入！在大梅沙许愿塔前高唱“深圳有爱”。

真的有歌星的感觉了......

学唱一首歌

合唱现场(有人开小差了,李主编神情肃穆)

步调不一致

冷风凄雨

爱心烛点燃

生的希望

塔下许愿

星星之火

爱心小靓女

爱心小帅哥

爱心大靓女

勤练爱心歌

马上要进录音棚了

爱心，让我们凝聚在一起

我拍的浪琴半岛样板房

2008-06-10T03:13:31Z

位于深圳湾的一线海景、高层纯板楼、纯粹大户型、南北通户户海景的浪琴半岛于6月7日开盘。

现场沙盘

销控表

签约现场

豪华主卧

开扬餐厅

气派客厅

宽敞厨房

创意书角

青岛(琴岛)地产考察行(组图)

2008-04-07T04:12:11Z

2007年9月23日，随深圳特区报广告部总经理宋革、副总经理舒畅等一同前往青岛参加一年一度的中国广告界的“奥斯卡”——第十四届中国广告节长城奖颁奖盛典。闲暇时间拍了以下一组照片。

离岸看青岛，感觉城市与海融为一体

紧邻海边的别墅，时价1.2万

美丽的导游小姐

青岛日报报业集团

躺在军博里的潜艇，还有现代军舰等

青啤旧址

啤酒一条街，这里的原浆啤酒味道鲜极了

崂山索道，可惜到了山脚下因要下雨而未能上去

青岛美食，大壳的那个据说很稀有

在“蓝色崛起——深圳东岸蓝色国际门户价值研讨会”上的讲话

2008-04-03T03:43:47Z

各位领导、各位朋友：

很高兴在2008新春时节和大家相聚于此。作为协办方代表，我今天主要讲两点。

第一，关于今天的会议主题。滨海深圳，滨海生活，尤其是深圳东岸地产，这些话题，在座的各位都是来自第一线的专家，比我理解和研究得深刻。但我只强调一点，那就是深圳滨海物业的一个特点。深圳虽说是滨海城市，但由于深圳城市中心、中央生活区离海岸存在较远的距离，腹地广阔，这样就给我们地产留下了一个大的开发空间，在这一带，我们既可以建容积率低的单栋独栋別墅，如万科17英里，天琴湾等，又可以建普通住宅。这个就和上海、青岛、珠海等国内滨海城市不一样了，和美国的东岸城市也不一样。再加上未来深圳至惠州大亚湾的沿海高速公路的开通，深圳至惠州大亚湾的车程缩短为20分钟，这无疑更加延伸了深圳东岸的蓝色生活。

第二．关于房地网与这次活动。房地网是前年11月8日成立的，至今有一年多了。这期间，我们在报业集团和深圳特区报的领导下，充分利用各方面资源，着重抓了网站的栏目和内容建设，如今已初成模样。打开网站，既可以看到丰富、权威的地产资讯，又可以看到精彩的视频、论坛、博客等内容。在完成了网站基本框架以后，今年我们将重点放在市场上，紧贴市场，服务大家。所以，这次活动是我们网站2008年的首个地产活动，也是房地网成立以来规模最大、时间跨度最长的一次地产活动。我们相信，在我们特区报等单位的主导下，在大家的共同努力下，我们一定会打响这深圳地产开春第一炮。

具体到操作层面上，对于这次参加活动的开发商和楼盘，我们除了为大家提供最优惠的硬性广告外，我们还将提供精彩的视频服务。我们将以视频报道各楼盘的开盘盛况、样板房开放盛况、各种营销活动、看楼活动，等等动态，也可以做美女样板房、视频专访等较深刻的视频节目。可以说房地网是目前深圳最好的视频地产网站。去年下半年，我们为广东雅居乐地产拍摄了中山、河源及惠州三地的美女样板房视频节目，结果三地新盘成交达4000多套，据其销售经理反映，这其中6%的购房者正是由于看到了房地网上的一系列关于雅居乐地产的报道，才获得该楼盘全面直观的信息并进行了购买。

谢谢大家！

现场视频：http://info.fwwwd.com/doc/live/live.aspx?id=6695AF41-B37F-4AC1-89FD-D504B363671D

我拍的珠江·东岸样板房（组图）

2008-04-03T03:38:15Z

3月15日，参加珠江地产组织的“首届精英植树节”活动。在珠江·东岸活动现场，顺便拍下了一组样板房照片。

客厅

小区花园

人体手绘

沙盘

客厅模特

赠送130平的地下后花园

地下客厅

本轮楼价下降的拐点究竟会在几月出现？

2008-03-26T08:29:40Z

房地网特设PK大擂台网友纷纷投票表达观点

2008年年初，置业者“持币待购”的观望气氛，依旧深度笼罩在深圳楼市的上空，本轮楼价下降的时间底线究竟是在6月前还是6月之后？为此，深圳特区报房地网（www.fwwwd.com）特设PK大擂台，吸引众多网友投票，表达自己的立场和观点。

截止到3月26日，共有17303名网友参与了本次PK大擂台投票，其中认为本轮楼价下降的时间底线在6月份以前的有2733票，约占投票总人数的16%，认为本轮楼价下降的时间底线在6月份以后的有14570票，约占投票总人数的84%。

我们对双方各自的观点和表述进行了整理。

支持本轮楼价下降的时间底线在6月份以前的主要理由是：

第一个因素，1月份我国CPI达到7.1%，2月份我国CPI更达到8.7%。我们直观来看这个通货膨胀的比率应该是比较高的。而且从去年下半年以来的数据看，这个数据有走高迹象。在这样一个背景下，我们认为一些产品或者是生产资料等许多方面价格的上涨已经不可避免。当然我们国家采取了很多宏观调控的办法，在一些人们必须的生活品上进行控制，但是在许多产品上这个价格是向上的。
　　第二个因素，住房的刚性需求依然很大，很多没有房的人在寻求房源。只不过受目前环境影响，他们把需求暂时放缓，一旦调整期结束，一些城市，尤其是一线城市巨大的需求在理性的市场中将重新释放。

去年下半年开始的房价下跌，因下滑速度较猛，产生了一股下滑的惯性。一直到春节后的今天，卖房的人舍不得卖了，而买房的人则期盼房价再往下降降。可一旦房价跌到众多人认可的心理购买底线时，一部分人会坐不住了，率先进行购买，由于集群效应，会带动更多的人参与购买大军。就如股市一样，随着一段时间的清淡交易，当大盘跌到一定程度时，大家都认为市场跌得差不多了，于是蜂拥购买。
　　第三个因素，房屋租赁市场的坚挺，支撑新房房价。租房客如果一年不买房，便要多承受一年的房租。原来租两房的钱现在只能租一房了，而原来租一房的钱现在只能租个床位了，这些迫使他们在房价跌到一定价位时，趁低购买。因此，坚挺的房屋租赁市场对房价下滑有强力的抑制作用，房地产市场的下降幅度应有一个限度。

第四个因素，奥运会的举办，将带来巨大的房屋消费热潮。四年一度的奥运会举世瞩目，今年8月，奥运会将首次在中国举行，这对中国是个巨大的兴奋点。正如春节、周末刺激人们购买日常消费品、长达7天的“黄金周”刺激人们进行旅游消费一样，即将到来的奥运会，置业者会因奥运会举办带来的兴奋、激越而刺激他们的消费欲望，进而购买房屋。
　　当然还有其他因素，社会稳定和谐因素、国民经济持续发展因素、人民币升值因素、资产保值因素等，也许到6月份就会出现比较好的成交局面。

支持本轮楼价下降的时间底线在6月份以后的主要理由是：

第一个因素。2005年，六部委出台的“国八条”开始正式拉开房地产调控序幕。在两年多的时间内，土地政策、金融政策、税收政策以及住房政策等房地产制度变革频繁出台，政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。尤其是2007年下半年，紧缩的货币政策（十次上调存款准备金率、连续六次加息）、二套房贷新政、严格的土地调控等一系列有针对性的房地产调控政策，对市场产生了放大效应。

如果中央有关部门认为眼下的房价仍然没有调整到位，他们势必会继续推出新的调控政策。

第二个因素，近两年累积下来的楼市泡沫，尤其是去年下半年的快速上升，难以在短时间内消化殆尽。即使是有如万科这样的知名地产企业，今春以来在全国率先降价，大打折扣，甚至附送更多面积，更多家私，直至“全额补偿”，实际上这些企业本身的利润并没有降低多少，高额售房收入减去实际成本后的利润“饽饽”难以在短时间内降到合理水平。而且此一轮下滑所产生的巨大惯性难以一时控制。

第三个因素，深圳今年计划安排建设保障性住房4.58万套，建筑面积228.4万平方米，其中经济适用住房0.78万套，建筑面积38.4万平方米，公共租赁住房（含廉租住房）3.8万套，建筑面积190万平方米。由于增大了这类低价房的供应，供求矛盾得以缓解，必然延长本轮楼价下降时间，加大楼价下滑幅度。