网络日志
sunhanping于2008-03-20 16:26
我主要策划和视频主持的“合作建房，能否浇灭深圳高房价”论坛
     地产思想者论坛第一期—“合作建房，能否浇灭深圳高房价”
时间：2007年4月7日下午
地点：深圳特报38楼会议室

实录内容：
      主持人：我是房地网副总监孙汉平。今天很高兴能够把在座的各位嘉宾，都是深圳知名的专家学者，包括我们合作建房发起人之一，把这么多嘉宾和新闻界同行都请到一起，在这里共同探讨深圳地产当前最热门的一个话题：个人合作建房。这次论坛是我们房地网今年首次举办的论坛，也是我们房地网去年11月8号成立以来，举行的首次主题论坛。所以我们各方面的领导都非常支持，也非常重视。我首先简单介绍一下到会嘉宾（排名不分先后）：
　　
    深圳合作建房发起人牛刀；
    深圳社会观察家知名博客戴欣明；
    深圳著名建筑评论家贺承军；
    长城置业机构董事长周春润；
    雅颂文化机构总经理秦刚；
    深圳异形工作室总经理异形；
    深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心地产研究员宋丁；  
    深圳著名律师梁赤。
　　
    媒体代表：
    深圳广播电影电视台《家园·二手楼市》主持人武敬谊；
    深圳特区报地产版编辑陈聪；
    深圳商报记者卢青；
    深圳晶报记者胡春；
    深圳晚报记者陈昌询。
      
    还有几位嘉宾正在路上。
　　
    今年以来，深圳房价继续大幅上涨，去年已经破了均价1万元大关，这让广大市民、置业者都非常担忧。怎么样降低房价，大家都想了很多办法。包括两会期间广州市市长张广宁也强调广州准备推行单位集资建房。深圳的林立人通过个人合作建房方式，得到了沙井一个烂尾楼，现在都已经入住了。昨天林立人先生又在布吉得到了一个烂尾楼，3000多平米，房价大概2000多元，这是最新的消息。所以合作建房在深圳来讲，不管业界，还是广大置业者都非常关心、关注，我们今天办这个论坛也非常及时、非常有必要。更早之前温州个人合作建房模式在全国比较早，也就是去年下半年，他们是从拿地开始，从一个街道拿到一块，当地政府对他们这个作为有不同看法，基本上还是否定的多一点，但是置业者还是比较认可，看好这个做法，所以今天我们就请在座嘉宾、专家学者一起讨论这个问题，把这个问题可以谈得深一点，对这个问题大家可以各抒己见，因为这个时候正是需要讨论。从行业里，把这个问题谈透一点。下面就请各位嘉宾发言。

       秦刚：我发现关于合作建房，你们在座的人都讲过了，我在网上看到很多大家这方面的言论，我过去对这方面没有太多关注，但是房地产一些东西还是挺关注的，今天借这个机会谈谈我的想法。主持人给的题目是：“合作建房，能否浇灭深圳高房价”。我的意见还是否定的，合作建房不可能浇灭高房价的。我的观点是，合作建房在目前这个阶段还是对平抑房价有一定的作用，政府部门，包括金融机构、一些政策部门应该对合作建房这个事情给予关注和支持。这段时间以来，我们所看到的一些群众、市民的行为，还不能算严格上讲合作建房。合作建房有很多经济上的制约和运营上的制约是无法实现的，因为房地产开发毕竟是专业分工所致，我们过去其实都经历过很长时间的合作建房模式，过去单位建房就是合作建房，我们很多人都是从内地过来的，可能在内地都分过房，这种房子就是合作建房，因为那个时候单位承担了这个角色。过去是两种情况，一种是政府机构给自己单位干部建房。另外一种是国有企业，那个时候可以在工厂厂区或者单位的地方建房。不管一般的工人，低收入阶层，还是说公务员、领导干部都通过合作建房实现了居者有其屋这个社会公平。
　　所以我觉得合作建房从中国国情来说，是适合中国国情的一件事情。我们中国是公有制，对私人拥有不动产权利的重视也是在最近这些年随着市场经济发展才重视起来，过去不存在私人的不动产，也不存在私人产权问题，所以我们以前一直都是合作建房，我觉得这挺好。过去很多年房价没有大涨，也没有房地产这么样成为社会舆论的焦点，我觉得合作建房在起到一个很好的作用，所以这一点我认为还是符合中国国情的。
　　但是现在目前如果以民众个体方式联合起来去做这件事显然是无法和房地产市场相抗衡，所以起不到浇灭房价的作用。但是因为这段时间房价的暴涨，使得这个问题引起了社会稳定。现在合作建房口号提出后，还没有政府机构对这种方式给予肯定。其实合作建房还是有助于平抑房价，毕竟他在社会上能够吸纳相当一部分人的资金，然后满足相当一部分中低阶层买房的要求，因为我们从合作建房参与者可以看出来，一般中高收入者是不会参与合作建房，因为他觉得凭他的收入可以从容的挑选好的房子。对合作建房呼声最响应的就是一部分中低收入阶层，这部分阶层觉得目前以自己的经济能力已经无法买到相应的住房，所以这部分人是最踊跃的。尽管他们踊跃，最后只是买到一些烂尾楼，实质上没有完成合作建房这个事情。但是我觉得有运营能力的一些公司可以和相当一大批想买到廉价房居民的要求，能够满足他们的要求，能够把一部分社会资金集中起来，这一点必须需要得到政府的支持，因为你政府不支持的话，他去买地、公司化运营都无法实现。出于满足一部分民众住房需要的要求，我觉得政府可以主动来面对这个事情，可以把社会一定资金吸纳起来来做这件事。也不排除一些公司，比如像周总这个公司，他这么多年已经有了一定实力了，他个人经营公司的能力上肯定比一些个人要强，因为运作公司是需要一定的经验，我觉得可以有一些公司、个人以及有成功运营公司经验的人出来充当这个角色，政府要给予政策上的扶持，如果是这样的话，还是符合国情的，有利于平抑房价。

       主持人：秦刚认为我们合作建房不能浇灭房价，但是会有一定作用。这个观点我很赞同。下面哪位嘉宾谈谈？

       周春润：我分析研究了一下，我感觉合作建房的意义、它的真实想法是什么？就是什么叫合作建房？我个人有不同看法。我觉得合作建房从表面上看是把一部分弱势群体集合起来来获得他们居者有其屋的权利，但是现在在我们很多地方，打个比方，在温州合作建房就不是合作建房，它是合作炒房、合作投机房、合作投资房。包括深圳定义的也不是真正意义上的合作建房，应该是合作购房。这个是需要肯定的。我个人认为不仅不能浇灭高房价，它也不能起到平抑房价的作用，而且一定作用都没有。我们取得了3000平或者3万平这么一个量，在深圳这么庞大的量面前应该是杯水车薪的，我个人觉得它的宣传作用要远远大于它的实际效果。
　　它起到什么作用呢？因为刚刚开始可能大家觉得我们拍了一两栋，但是随着我们运作的越深入，出现的问题就会越来越多。深圳用不了很长时间就会出现第二、三、四、六合作建房者。就像我们深圳，我们搞了车友会，现在深圳有500多个车友会。第一批的人几乎80%都自己开车友会赚钱了。所以我觉得它起到了一个宣传作用。在这样的社会和大势情况下，弱势群体向整个社会一种呐喊或者一种无奈又无助的表现。这种无奈又无助体现在哪里呢？首先我们研判深圳房价贵不贵。有很多人觉得不贵，有很多人觉得大不贵，很多人买得起房。上个星期我陪一个内地来的高级干部，因为他儿子要从加拿大回来，有人动员他在深圳，他说我先把房子给他买好。包括红树林沿线、四季村房价1.6万，他说算了，还是去上海吧。上海就是中心地带贵，剩下其他地方不贵。深圳房价贵不贵的因素不是由谁来研判的，是整个社会应该有一个具体标准，这个标准不仅仅有经济标准，还有一个社会责任标准。100年前孙中山提出一个居者有其屋，这是一个奋斗的理想。现在深圳的情况，居者大部分是无其屋的，我举一个例子，我们公司中层员工平均工资5000、6000元，他现在想房是在深圳租房，在惠州、汕尾、东莞等地买房。深圳对他来讲就是一个扶贫现象。这种高房价对于深圳下一步发展，对深圳经济的进步无疑是破坏者。反过来讲政府的职责，我们合作建房正是表明了政府在某一方面的作为不够或者不作为。如果从理论来讲，单位自建房是社会的一种倒退，但是这种倒退正是符合了社会当前广大群众最基本的要求。我想这种倒退也是必然的。
　　所以我个人感觉我们来研判合作建房这件事，我想对深圳房价平稳没有作用，但是它的宣传作用，号召我们社会、我们新闻单位、各方面来关心和爱护为深圳辛辛苦苦做贡献的这部分绝大部分人群是有作用的。从另一方面来讲，也反衬出我们整个社会一种机能和功能的缺失，不仅仅是看病难、住房难，很多方面都难。我想对我们合作建房组织者，能走出这一步在深圳来讲是非常不容易的，他要承受巨大的心理上的、精神上的、法律法规上、私人的压力和磨难，他们能走出第一步了，我祝愿他们能走出第二、三步，祝愿他们走得更好。

      主持人：周总发言很精彩，他把现在购房行为归纳为合作购房，并不是合作建房。然后又谈到了现在这个阶段单位合作建房是可行的，就是支持我们广州市长张广宁的讲话。对我们广大置业者是很有必要的。我觉得很精彩。

       贺承军：关于合作建房，我们也见过这种合作建房，包括政府部门一些同事，也有3、5个人一起买农村宅基地，那个是违法建筑。为了保障我们房地产健康发展，那个是违法建筑，就要撇到一边去。从理论上，我认为合作建房是社会允许的，也不是一个开倒车不倒车的问题。
　　我觉得有几类合作建房是拒绝的，一个是政府部门集资建房，他是有很多公共优势。包括企业组织合作建房，这也应该拒绝。有组织的，不管企业组织的还是政府组织的，都要拒绝。个人合作建房是应该允许。广州所说单位在自己的土地上建房应该是拒绝的，单位土地也是国有土地，你作为行政部门占有这块地，如果是空地，按理说应该把这块地交出来拍卖，这才是符合公共原则。有时候边角地也盖不出什么豪宅，这种合作建房是不允许的。这是我对合作建房的理解。
　　如果要解决房地产发展矛盾，要从这些角度探讨，包括对我们土地制度进行一些调整。合作建房一个是拍卖地，而不是通过关系搞地。第二，委托设计。设计上存在一些舞弊，关于设计风格、综合达标是一个难处。第三，施工。谁去监督它？这个角度又是一个难度。第四，房屋分配。他说可以通过预先抓阄，这可能是公平的。第五，公共设施使用维护这也是非常难的事。针对一个平地建一个楼，个人权益维护都是非常难的。我觉得合作建房实际上在中国还是搞不起来的。
　　至于说能不能浇灭房价，我个人认为还是有用的。为了我们房地产兴旺起来、健康起来，所以拒绝了深圳宅基地的违法建筑。这对我们健康市场肯定是有很大冲击的。第二，从城市规划角度。包括物权法强调了土地的危机。我个人认为耕地是有危机。小平同志也讲希望一部分先富起来，你富起来之后还保证你的升值，我们土地形态都支撑了这一点。城市发展讲究治理污染，而不是控制规模。控制规模是地方政府控制，而不是中央政府。中央政府可以监督你污染搞得怎么样，污染搞坏了，就治你地方政府的重罪。我们城市建筑在这方面有一些缺失。我觉得就近的土地优化整合，可以深圳市政府名义到惠州、东莞征一块地。这样我们土地的危机感也消失了。第三，旧城改造计划。
　　降低房价不是通过简单的合作建房可以降低，我们现有体制上也有办法可以降低，只是政府要花一些精力来做这个事情。

       主持人：贺博士认为单位集资建房是应该杜绝的，他认为这个不公平。他也给我们分析了合作建房一些难处，我觉得分析得很有道理。最近网上流行一个观点，我们房价上涨跟地价有关系。招拍挂从另外一面也推高了我们房价。

       宋丁：我想我先讲三个心情吧：第一，对我们深圳合作建房发起者，包括牛刀先生、林立人，我表示一种敬意。做好事，就表示敬意。至于能不能成功是另外一回事。第二，对于参与合作建房的各界朋友，我表示理解和同情。为什么呢？因为他被逼无奈。一年打工的钱都被房价吞掉了，他肯定很难受。所以被逼进来了，所以我表示同情理解。第三，从我研究的角度来说，我们要对这种形式做一下分析。我是挺担心的。我有四个问题抛出来：
　　第一，我们这种模式有没有能力与现行中国占主流的开发模式对立起来。所谓市场化改革条件下，房价不断高企，弱化了相当一个阶层的住房需要，所以我们才扯起一面绿旗。我觉得要研究，特别是主持这件事的人要把这件事吃透。我对立这个东西是不是一个特别坏的东西，我希望最后不要别人说你就是唐基柯德。如果我说中国房地产经历了三大阶段，是这样的：第一阶段，原来纯福利政策。我们租金极其低廉，可以忽略不计。我们20、30元工资可以养活一家人。90年代我们住房分配货币化，政府不管了，全部抛给市场。所以过去10年左右时间里，我们的政府和我们的市场，我们很天真的以为这是完全合理的解决了我们市民阶层的住房问题，但是经过这么多年运转，突然发现他还不能才根本上解决。让我们相当一批人很难受、睡不着觉。这批人赶不上房价上涨，就产生出我们这个合作建房模式出来。它试图拯救这种模式。我们这次在全国两会上看到一种力量，第三阶段就是看不见的手和看得见的手同时发力，政府发力就是解决低收入群体住房问题。我认为像易宪容这种学者不配当学者，因为他骂错对象了，你应该骂整个国家机器。你不能说都是地方政府责任，我7、8年政策都是你建设部发出来的，你把责任全抛给地方这是不对的。所以我们应该中央和地方联手运作，就是这个看不见的手。所以这次两会提出大力发展廉租房、经济适用房。我们经济适用房只管进口，不管出口。进口是很低的价钱给它了，但是出口不管了。如果政府把出口也压住了，就没有开宝马车的去买经济适用房了。我们是不是要检讨一下要不要跟强大的国家机器对抗，既然对抗不过就不要做这种事。
　　第二点，我们能不能面对一些巨大障碍。资金、土地、合法程序，比如林立人竞拍了两栋楼，我对此高度怀疑。像上次拍卖沙井，那是两栋工业宿舍。真正的住房是有洗手间、有厨房，它什么都没有。你这种建筑根本无法住。包括它的产权，问题特别多。所以你不能说拍卖成功就成功了，你可能只是痛苦才开始。我相信你们集资领导者个人的人格，但是不能让社会上完全相信，因为这个风险确实很大，从土地拿到、住房建设等等，这一线问题太多了。为什么说到目前为止我们还没有看到一次真正意义上的合作建房成功呢？温州出了问题，我们这儿就是竞购，根本不是建房。所以不存在这个问题。到目前为止全部在概念上、口头上，没有进入实操。真正把它拍到，还没有先例。所以我们现在讨论的还是一个空中楼阁。
　　第三，我们能不能消耗得起合作建房这件事可能隐含的无限成本。包括我们一次次失败，如果消费者把十几、二十几万竞拍，本来这二十万可以买一套小户型，到明年又买不到了，这怎么办？所以上次广州市长张广宁公然说房子会降价。假如说广州房价7000元，等你说了一年，你提供不了，到明年房价8000元，这1000元谁来补？那不是被消费者骂死了。所以我觉得我们所面临的是无限的成本，包括有形成本、无形成本。时间损耗、风险的担忧。这只是成为一种游戏了。如果我真有确凿的把握，你进来就会成功了。我看不到这个东西。如果成为一种游戏就很可怕，举办者要承担风险和道德责任。每个人都是3、5个月黯然离开了，我们是不是要达到这个目的？不是吧。
　　最后一个问题，我们敢不敢承认合作建房是远景美好、前景艰难的理想主义模式。我看到这个就想到理想主义社会。美国允许富翁竞选总统，但是那个人永远没有成功过。这只是代表一种阶层而已，不能指望他有实际效用。所以高房价和合作建房没有任何关系。因为你离这个市场太远了。这种前景我们看不到。我看网上牛刀先生一篇文章写得非常好，文采很漂亮，上面写到“我们绝对不是乌托邦。”我现在放一句话，你可能是一个乌托邦，可办不成。我建议大家盯住国家、盯住政府，不管地方政府还是中央政府，你不给我们穷人盖房子，我就起诉人，你政府不作为。所以中国房地产发展到第三阶段，以商品房模式解决住房是主要，然后政府做一些配套，比如15%做进口、出口都受政府控制的经济适用房。温家宝总理讲得很清楚，我们将来主要目标还是建大量的普通商品房。我想不妨我们紧紧抓住政府，深圳政府每年几百亿的财政收入，你怎么不能给我们解决一点问题呢？我只是提出一些我的不成熟观点，大家一起分享，解决问题。谢谢！

       主持人：宋老师给合作建房发起人提出了四点建议，也给我们政府工作提出了更高的要求。

       戴欣明：老宋提出了一些忧虑，我们这个标题叫做：合作建房，能否浇灭深圳高房价。如果把这个词稍微改改，如果合作建房达到70%，能不能抑制高房价？这是可以的。但是我们现在能不能达到这么多？这简直是天方夜谭。前两天我发了一篇文章，说到关于合作建房，是一个美妙的插曲。我们能不能把这个事情做下去是取决于政府。如果说政府说这件事可以做，各方面都提出一些措施、法律保障，这是完全可行的。比如新加坡、香港在政策性住房方面已经做得很好了。如果这个题目再换一个，政策性住房达到70%一定能浇灭高房价。政策性住房是什么概念？它的价格很低。我们用国际上的标准，3：1、5：1的收入比，我们就可以买得起。刚才老宋说要相信政府。前几天有一个论坛讲了物权法，我对物权法就仔细研究了好几遍。我们不研究政策的话是不行的。物权法第3条很明确的说，国家在社会主义初级阶段坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展。套用到我们房地产来说，我们房地产目前肯定是商品房为主流。前两天我算了一下我们政策性住房有多少，我一看很少很少。到底我们政策性住房有多少？近期内想超过15%的可能性几乎没有。所以这么低的政策性住房，肯定目前是以商品房为主。我们的政策、我们的市场，目前我们市场走得非常快，市场化进程非常快，但是我们的政策远远跟不上。当然这个不能深谈了。我只是希望引起某些人的注意。
　　回到合作建房这个问题，如果认为这件事可行不可行，包括国有企业单位自建房、民营企业单位自建房可行不可行？实际上都是可行的。问题是这就涉及到政府在这方面执政能力和政府对法律制定上就不像我们现在这种能力，这种能力能不能马上有？我怀疑。但是什么时候能把这些能力都学到。但是明显我们政府目前正在向市场学习。前段时间就放开。因为的确要放开，很多人根本搞不清楚什么事情。国外很多新模式政府采用不到。最终考验的是什么？考验政府在这方面的执政能力到底有多强、执政能力有多强。是否能做到？能做到的话，合作建房是可以的。有法合天下，如果这个法做不到的话，我们单单强调某一方面是不现实的。如果法能做到的话，我认为合作建房都应该鼓励。如果有这样的新政策，我相信一定能把房价抑制下来。我们市场化解决部分甚至超过了90%，这样发展的话，如果再没有一些好的政策出台，我是很担心的，我想先讲这么多。

       图腾镜：我们请牛总把这个事先谈清楚，然后我们再评判一下。

       牛刀：非常感谢房地网，我在特区报工作这么久，这个会议室还是第一次来，原来都没有来过。可想而知，房地网为了把这个活动组织好，两位CEO是费了很大力气的。宋丁这些专家都是我们仰慕已久的，很早就关注过你们的理论，今天在这里碰到，真的很高兴。
　　我就不谈浇灭高房价的事情了。因为合作建房跟浇灭高房价是两回事。合作建房不会影响到高房价，高房价要政府、市场多项手段来解决。合作建房有没有做的必要？能不能做成功？在中国可行不可行？这么几年，人们能在市场上买到房，所以合作建房基本销声匿迹了。96、97年深圳房价就4000、5000元，关外的2000多的都有，非常便宜，大家收入跟房价成一个比例。但是现在房价跟收入不成比例，深圳情况是房价跟个人比1：16.5，房价太高了。这样的话，大部分人买不起房。合作建房在国外也表现出非常强劲的势头。英国就有合作建房的模式，有工人的，也有农民的。为什么中国合作建房在现在市场经济发展这么多年后走得这么非常艰难？这里面有三个原因：
　　第一，中央政府坚守了农村用地18亿亩的底线。也就是说，不管你怎么规划、城市化进程发展得怎么快，中国GDP发展得怎么快，但是农村用地不能低于18亿亩的底线。其实我们很多规划可以放到城市规划的地现在都掐得比较紧。深圳也有这种情况。我很赞同宋教授的意见，我们有这么能力的话，为什么不到东莞、惠州再搞一个深圳城呢？还搞得这么多人跑到那边买楼，这没有必要嘛。现在大量土地都是一小块一小块的，大片的地非常难。
　　第二，中国市场经济以来推行的招拍挂制度，我是一直有疑问。招拍挂是我们深圳的第一锤，当时为什么响这个第一锤，也是小平同志倡导的深圳改革开放，建立特区，要走市场经济。当时我们没有现成模式，我们仿照香港，但是中国和香港是截然不同的两种性质的问题。香港的土地批租，是英国人为了在这100年内实现香港的繁荣，它的最大手段就是卖地，但是中国的城市是咱们中国人民自己的江山，是老百姓自己的，他不是在100年内实现繁荣，是要永久繁荣。有没有需要通过招拍挂使我们土地变革呢？房地产产品跟其他任何产品都不一样，甚至跟一些服务业产品也不一样。为什么？它是一个带有金融性的，但是又是人们生活所必须的产品属性。你如果没有符合中国国情的制度来推广我们中国房地产，就出现现在这个现象，过度的投机、大量的占有和大面积延伸的泡沫以及在这种体制下所造成的官商勾结腐败。
　　为什么合作建房现在有很多人尝试。其实现在中国各大城市的合作建房已经有了四种模式，像我们深圳这个东西不能叫合作建房，就是合作竞拍，买烂尾楼，它跟建房沾不上边。沾上的边一个是温州的赵智强，赵智强所做得这个是从拍地开始，设计图纸、进行施工、分配房子，很可惜的是他这块地比较小，但是他拍下来了，正在建。这个有可能可以成为一个比较成功的范例。尽管温州政府部门回答的口径不一样，但是没有一个部门推翻了他拍地的成果，所以他这个模式还是比较成功的。
　　第二个模式是金华模式。浙江金华也是一个相对比较富裕的二线城市。他们采取第一批找十几个人花钱拍地，一个人可以拿出几百万，都是老板。把这块地拆分的很小，然后大家把地组成一起。第二步是招募合作建房者，他的承诺跟我们的承诺一样，非盈利、非公益。我这个房子不赚钱，但是也不是公益的，你必须把基本管理成本折合成总的房价卖给参加合作建房者。这种模式目前在市场上也有人提出了批评，你拿地的这帮人不是中低收入群体，而都是大老板，几百万、几千万可以拿出来。第二个模式只是在这个问题上受到一点质疑。
　　第三种模式是我们北京一位先生倡导的，但是他这种模式已经经过了5次失败，也是比较理想化的。
　　我为什么要在深圳做这个事情呢？我是感觉到深圳经过20多年改革开放，它确确实实是发展。深圳人均收入都是相当高。但是这几年有三大群体值得我们关注：第一，家里的地没了，失地以后的农民工。第二，年轻的大学毕业生，他们刚刚到深圳来，原先一个大学毕业生试用期满后可以拿3000元，报社可能更高。我当时在晚报的时候，我招了几个新来的大学毕业生，试用期一满就6000元。报业集团薪水是比较高的。还有一个阶层是中产阶层。现在大学生平均工资大多数是2000多元，不好的1500、1600元，包括一些企事业单位。现在房价越来越高，这几大群体收入越来越低，叫他们买房只有一个出路，就是借钱或者找父母。现在要结婚了，男女双方动员自己父母拿钱交首期，这种情况在深圳比较多。我们合作建房以来，给我们填表的大概700多人，基本都是在深圳工作了3-6年时间，基本是白领，他们思想观念比较新，理解程度比较深。我们这次拿地是失败了，离我们目标相差太远。我们打算出到2个亿，最后金地4.02亿拿下来，这是远远没有想到的，但是我们有300个人，每人拿出10万，3000多万打进来。所以这种影响力在想买房的群体当中是有市场的，大家都有一个共同的想法，用自己的力量解决自己的问题。英国住宅公社都是跟私人讨价还价拿地，那个地很便宜，我们中国的地是政府的，就必须参加竞拍。原先我们考虑过跟发展商合作，有些小发展商有地，但是我们不想这样做，第一，怕产权不清。第二，怕不符合政府政策。因为这两个原因影响了我们跟其他小的发展商合作，我们现在只采取一条，就是我们以自己的能力在政府手上拿地，这个地是比较干净的，也符合合作建房者的需求。但是这个地也非常难拿，政府所有拍卖的地，开始时期我们调查的时候，我们拿了这个房是马上建的，发展商2007年拿的可能2009年才建或者更久，他的预期是非常高的，而我们只是看到眼前的实在价值。这是我们失地的主要原因。我们只是看到现在差不多，大概2个亿，总共5600元/平米，大家皆大欢喜，但是这样太理想化了。是不是这样就不能做下去了？我们认为还可以做下去。起码还有1000多人支撑着。我们合伙人有5个，有建筑专家、有房地产专家、有曾经在国土局的专家、有律师，还有我本人。法律上我们不会出现任何漏洞，包括资金监管、开发、抽签这些细节问题。
　　现在合作建房摆在我们面前的问题可能不是一个售后问题，它是一个技术操作问题。我们也没有必要跟发展商斗，我们不是唐基柯德。我们就是为中低收入群体服务的，我又不是一个公益性的事业，我是要大家共同出资、共担风险，一起来做我们可以共同承受的房价的这么一个房子。现在我们又看了几块地，有的地可能8、9月份才拍，深圳现在拍卖地还有一个现象，就是地块比较大，占有的资金也就比较大，这也不符合合作建房。所以这也是一个困难。好在我们感觉到这帮中低收入阶层心比较齐，这是非常难得的，我们要开一个会，会议室立马做得满满的，我们只要在网上发一个消息，人全来了。所以我不觉得这是一个社会问题，也不觉得我们是在跟发展商抗争，发展商现在还是主流，中国住宅必须要靠发展商解决。政府目前解决的不可能像我们奢想的那么大，像深圳15%经济适用房也不足以拉低深圳房价，只要深圳高房价存在一点，合作建房就有它存在的理由，就有很多人前仆後继来做。现在关键是必须有一个强有力的团队，做成第一个项目，后面的事情可能就好说一点。所以我们现在找的地会比较小，资金量也没有么大。现在愿意参加合作建房的人已经没有问题了，越往后发展，可能参加合作建房的人会越来越多，现在上海也出来了。昨天我看了一个报道，200多人，这已经在我们之后了，我们春节前就几百人了。所以不管上海、北京还是广州，这种合作建房势头会越来越猛，这是我对合作建房的信心和对他前景的展望他会有一个前景，但是他这个前景不是主流，就是我合作建房成功了，也不是解决中国所有老百姓的住房问题，这个问题必须靠政府解决。只是说有这么多中低收入群体买不起房，但是他确实有需求，这个需求是刚性的，我们把这部分群体吸引过来，然后把服务工作做好。我估计高房价的时代离结束也不远了，也不可能像现在一年上涨20%的速度，我们能够做到什么程度，尽我们最大努力去做，希望能够把这个事情做好。谢谢！

      主持人：牛刀是我们深圳合作建房的实践者，也是我们在座合作建房唯一一个发起人和参与人。他讲述了几种个人合作建房的方式，也表示了对个人合作建房的决心、信心，作为新闻同行，我们预祝他成功。现在有请杨总讲话。

       杨磊：欢迎我就不用了，本来我应该道歉的。作为主人，我应该在这里恭候大家光临。因为各位都是地产界很重要的人物。从房地网刚开始，各位都给我们提供了很中肯的意见。房地网能够有今天的影响和一点点的成绩，我衷心向所有参与过、支持过所有的朋友们、老师们，表示感谢。房地网最开始交给我承办的时候，我就提出两个拳头：第一，思想者的盛宴。因为地产界是出政策、出观点、出理论、出实践的地方，尤其在我们深圳，作为一个经济特区、改革开放前沿，我们在过去很多年，深圳地产圈很多人物、事件、公司品牌都是引领全国的，都是做出表率作用的。在深圳报业集团投资兴办的房地网，它首先应该立足于这块，把我们深圳最有核心竞争力的、在地产圈有号召力的思想推出来、把相应人物推出来、把相应观点推出来、给相应房地产法规法律、专业性、高度性、权威性、准确性、及时性的诠释。我们不仅要向我们置业者来解释，更有义务向全国同行作出我们的呼应，给出深圳应有的声音。今天有各位的出席，我相信这个任务是可以完成的。
　　房地产还有一个盛宴，就是美女盛宴。这是网络的一个特点，我们打开所有网站，包括TOM，它基本上是食色性也，男人也喜欢漂亮、女人也喜欢漂亮。我们打造房地网，第一，我们工作人员就很漂亮。我们推出几大栏目：第一，美女样板房。这在中国可以说是首创。平面媒体没有做，电视媒体没有做，网络媒体我们是第一家做的。第二，我们推出地产女主播，下一步我们还要准备延长播出时间。我刚刚从北京回来，想吸纳更多的美女加入。各位剑客、博客有时间就多上上我们房地网，养养眼，有屏保作用的。我在北京也会见了肖勇、王侯等人，也拜访了几个地产商，同时在大连参加了全国网络联盟。我每次去大连回来，我都有感悟。我是02年从大连回来的时候，在晶报发表了跨版文章，说深圳很多开发商、代理机构走向全国。自那后，大量的地产商、中介商走向全国。今天我继续要提出，因为在深圳的思想者越来越少，所有好的项目在深圳的开发商值得他们炫耀的越来越少了。我这次参加了大连房交会，有不少出名发展商。而深圳今年春交会有多少参展商，真的令人担忧，我估计就20多个楼盘左右，更多的会是一些建材、陶瓷。我这次去大连，门外一里路的地方，全都是黑压压的人群，像卖青菜一样卖楼，我们在深圳是拒绝路边让散发二手楼资料。而他们是在路边抢着拿二手房资料。挤得满满的，我们没有想到大连，一个收入这么低的城市会这么好。而深圳说实话到今天值得我们骄傲、自豪的东西越来越少了。所以为了保住深圳在全国地产的号召力和美誉度的话，在座各位真的是要危机感、责任感、使命感。我觉得今天能够坐到这里来，能够接受我们的邀请，第一，表示感谢。第二，也会觉得肩上的担子比较重。在北京跟肖勇、王侯、蔡照明交流后，也发现市场非常大。销售面积、销售套数和均价进行排名的时候，我看到已经排到897个楼盘，我们深圳的楼盘有多少？市场的容量是不一样的。原来是我们这里市场起步比较早，作为一个试验田，很多楼要供我们去研究。而现在能出成果的东西没有太多。所以这块，我们媒体再不承担起这个责任的话，可能下一步我们很多东西会流失。
　　这个栏目今天我们开了一个很好的头，在座每位都是大名鼎鼎的，我希望大家从今天起更多的关心、关注我们房地网，我们作为四大报的一个补充、配合，我们把地产思想盛宴在全国打响。
　　这次还有一个收获跟大家分享一下，全国有35个房地产专业网站，这些网站基本都是政府出资的，将共同打造一个中国地产网络联盟的概念。他们也从技术上、设备上来做，并且首页已经传给我们了。全国有地产的新闻都往上放，我们会把房地产重要活动、在座的新思想推荐给全国35个网站来发布。第二，我们地产女主播将对全国的房地产新闻进行报道，而不仅仅是报道深圳特区报广告客户。因为做新闻必须是大视野的，不能这么窄。他们网站也会挑选适龄的美女主持地产女主播，作为一个中国地产新闻联播的形式来报道。我们现在已经是文字直播、现场摄像直播，一旦技术成熟后，我们将联网直播，30多个网站联网直播，这样我们的活动将会越来越精彩、我们的思想观点能传给更多的人。
　　因为我对合作建房了解的不多，这段时间都是关注在网络建设、经营管理，对专业方面下降了太多了。所以我更愿意让我们网民听你们的，这样的话，这个网络才更精彩，希望大家一如既往支持报业集团地产事业，同时也多支持我们房地网和我杨磊，再次对大家的光临表示感谢，谢谢大家！

       图腾镜：杨总带来很多新信息，新的一些方向，我相信房地网一定能做好。我们言归正传，合作建房存在深圳已经很早了，现在我们玩的是个人合作建房。之前集体合作建房是特别多，而且程序非常成熟，包括林立人在网上发布的合作建房管理条例，这就是针对开发商发布的一些东西。我还不知道牛总跟林立人是不是一伙的。

       牛刀：不是一伙的。

       图腾镜：另外能否浇灭高房价，我觉得这个就不用论了。我觉得应该谈谈合作建房能不能做？这个事情可能网友更感兴趣。牛刀说一定能做，我们宋丁说不能做。个人合作建房跟开发商开发房子有什么区别？
　　第一，开发商做房子，先有产品，后有买家。个人合作建房是先有买家，后有产品。我产品出来了，有多少个点能够打动你，你愿意买单的就买，不愿意买的就走人。这是房地产开发程序流程里一个非常顺畅的通道。个人合作建房就反了，先有买家，后有产品。刚才宋教授担心这方面的问题，我也支持。先有买家后，后出现产品，那就出现众口难调，各个人有各种想法，可能后面会带来很多纠纷，包括法律风险。你说你的产品应该这样做，他说不对。你说你的产品应该3000元/平米，他说只有2000元/平米，最后决策的时候就会出现问题。我的产品是不是适合我目前征集的这部分人，这是一个大问题。买家集中了，凭什么500人同意的产品是对的？这个东西都是老板，大家来决定一个产品的时候就众口难调。我虽然站在反方这边，但是我还是非常佩服牛刀做这个事情。但是这个事情能不能走到底，最好我们在会上能给牛刀一个方向。不要说白费了这么多年，合作建房没有做成。如果我们能看到希望，牛刀就继续往下走，我是很支持的，通过个人合作建房能解决中低收入住房问题。
　　还有一个区别，开发商是资金密集、人才密集、专业密集。个人合作建房很难找到这三个密集点。牛刀刚才说了已经有5个专家组成这个小组，现在他人才是有了，人才拿不到工资，他是不是能坚持做下去？他即使将来开发起来，他应该得到的回报存不存在？我上次听牛总说了好像是拿3%作为回报，我是告诉他这个钱是不够的。所以这里面资金密集、人才密集、专业密集是个人合作建房里面很难解决的一个问题。开发商随便去玩，你说一个亿，我说三个亿都行，那合作建房做不了。开发商开发商品房的时候他的程序一环扣一环，非常完善。当然我不怀疑牛总的组织能力。包括产品的优化性、价值性、买家满意度、后期管理等等，这都有很多问题存在。这个我就不详细说了。
　　现在还有一个问题，如果资金达不到，而且又是中低收入做这个事情，土地首先是第一门槛。牛刀这次跟金地去拼，是完全拼不过，底气不足。我们深圳发展商有点傻，后面商量好了，金地多2000万拿走算了，现在却多了2个亿。再加上牛刀刚才也说了，现在拍卖的地都是很大。所以资金面是一个很大的问题。在资金密集方面，个人合作建房是做不到。
　　我在这里透露一个信息，我可能会给牛总一个启示，有可能未来经济房会代替合作建房。这个信息是比较有意思的，我们看深圳，深圳15%的经济房捆绑，不需要交地价，不需要建设成本，开发商无偿交给政府。这个房子卖给中低收入者，永远优于个人合作建房。个人合作建房土地成本在这里，还要建，你就是不赚钱，5000元地价、1000元、2000元成本，这就7000多了。开发商无偿交给政府的经济适用房，你怎么竞得过经济适用房？不可能。
　　我们再看广州，广州已经宣布了税七条已经明文规定凡是经济适用房土地全部是划拨，不需要交地价，鼓励开发商参加经济适用房建设，由政府统一回购。跟深圳道理一样。出租也好、卖给一般低收入群体也好，这个房子成本绝对比个人合作建房成本低得多。另外广州还鼓励品牌开发商对下面商品房开发建设有一定的优惠条件，那就是鼓励经济适用房的建设。我相信深圳也好、广州也好，在极力的推动经济适用房的建设。这个领导班子重压比较重，可能是怕自己的乌纱帽给丢了。所以现在两会下来后，经济适用房开始往前推了。深圳也公布了数据，3.2万套经济适用房，165万平米的建筑面积。深圳和广州都在动。另外我前一段时间我跟武汉规划国土局一批局长们聊天，武汉在推经济适用房的时候是怎么设定的呢？曾经推了800多套经济适用房，买家限定是家庭收入5000元以下的，已婚的。在武汉市没有任何产权房屋的，在国土局查不到这个家有房子登记的，夫妻俩都没有，包括老子、儿子都没有，而且月收入5000元以下的群体。公布出来后，政府进行实地调查这批人是不是真正收入在5000元以下，我感觉政府倒流的做法做得非常好。以前中国的微利房、福利房都卖给政府人了，老百姓没有拿到。我们反问他们有没有卖给公务员的？他们说谁敢，谁敢做就丢乌纱帽。还要去调查，调查完了符合条件的，如果人多，就进行抽签解决800套房归属问题，这个做得非常好。当然目前在深圳、广州还没有建立这方面的措施。
　　所以我觉得个人合作建房的困难非常多。第一，拿地。如果拿不到地，什么都不用说了。第二，拿到地后，后面还有一大道程序等着牛总完成。林立人做得所谓竞拍烂尾楼、问题楼，是因为第一，规模太小，开发商无利可图，不愿意去竞拍。所以林立人走这条路应该是走对了，我认为他现在找小规模的，我只解决基本功能居住问题，就不解决所谓的身份、所谓的豪贵问题，我纯粹是为了解决居住功能，他拍了两次了，都成功了。深圳有多少这样的楼？肯定不多。深圳92年宏观调控后，有一大批烂尾楼已经完成了，很少。他可能拍个2、3栋，就没有楼可拍了。我相信如果说牛刀这边要把个人合作建房做好，必须请求政府支持，如果不请求政府支持，通过招拍挂拿地，这个事我看玩不了。如果我们以经济适用房用户身份申请用地，是不是免地价，或者免多少地价，可以让政府调查这部分人是不是确实没有房子，我相信牛刀也没有办法调查这一批人是不是真的没有房子。很多买家见到有利可图的事情都来了，牛总这边也不好调查。可能政府配合来做的时候，这部分群体是不是低收入群体，如果确实是，以就是需求经济适用房的买家来向政府打申请报告，不需要政府讨太多的钱，我们自己来解决建设成本问题，比经济适用房好多了。经济适用房是地价免了、建设成本免了，什么都免了。还有深圳经济适用房推出后，这批人会不会流失？会不会马上到经济适用房那边去？都不好说。政府如果以2000、3000元房子去推，个人合作建房就到头了。所以我感觉要好好思考这个事，能不能走得完、走得好，这个问题值得我们牛总，包括我们想做合作建房这批组织人员去思考。经济适用房出来后会不会对我们冲击？我们有没有办法向政府申请解决我们这批人合作建房的问题。我认为通过招拍挂解决这个问题可能似乎不太通，最后可能会浪费了我们的青春。这么好的黄金年龄，当然为这么多人群做这个事情是一个好事，我希望能成功，但是有这么多困难，我认为是非常难成功。

       主持人：图腾镜是今天唯一的开发商，也是我的好朋友。他刚才分析了开发商建房和个人合作建房的区别。下面有请我们电视台靓丽的主持人武小姐发言。

       武敬谊：首先在这里要阐明一点，我们是抱着学习和交流的态度过来。刚才听到很多专家、前辈、学者说得都很具体、很系统，我的压力比较大一点，因为我对合作建房也不是很了解。我们刚刚做了两期节目，话题就是合作建房的可行性，请了一些中介顾问公司来探讨这个话题。我们的疑问就是很多，比如说如果真的有人参与到合作建房，那么土地的报批、银行资金监管，很多人问这个房子以后可不可以再交易、产权延续性怎么样？很多人都有疑问。包括我自己也是这样认为，如果要选择合作建房，我就要慎重再慎重，考虑再考虑。比如刚才宋老师所说的，这些外部客观的因素都不是现在购房者首选。包括现在二手楼市，很多人也会参考。今天我们就做了看楼直通车活动，很多人对合作建房的概念都还是零。深圳的合作建房更多的是像网络上的团购一样，因为他不涉及土地报批、建材，而是有一个现成的宿舍供大家去选择，这种形式是不一样的。我们节目是抱着公正、客观、准确、及时的态度来报道这件事，大家一起来探讨和分享这个话题，可能各方面的观点不一样，但是我觉得深圳作为一个特区城市，允许这样的新生事物存在，而且我个人觉得合作建房在深圳刚刚推出来，我看到新闻报道好像几年前在北京中央台媒体就已经提出了。
　　合作建房作为一个新生业态对深圳房地产的补充是一个很好的形式，以后的发展我们拭目以待，希望他越走越好，圆我们很多人的购房梦。我们的杨总说深圳人是一个没有思想的群体、没有思想的城市，我觉得这不对，有一句话叫做人类一思考，上帝就笑了，也许有人说深圳人一思考，经济家就笑了。我们一些家庭主妇打来电话就跟我们交流说，现在深圳这个市场我决定不买房，我参加你们的节目只是多走走、多看看，因为目前的股市是牛市，我们家的积蓄是要用钱生钱，而不一定进入房产怪圈中。我们跟很多中介公司交流，他们也发表了自己的观点，他们下面业务员去跑盘的时候也提出这样的观点，就是深圳存在很多的毛坯房，并不一定有人住。我们就有一个疑问，究竟我们深圳的住房是为建的？希望以后有这方面的话题，我们希望跟在座的学者、专家多多在我们二手楼市里谈房说事里共同交流，谢谢大家！

       主持人：下面请我们梁赤律师谈谈，究竟个人合作建房存在哪些问题？

       梁赤：关于今天的话题，我同意图先生的观点。今天的话题我觉得应该加两个字，应该是个人合作建房，这个定义要明确。合作建房在我们现有法律制度下，我认为在法律上没有障碍的，它更多是来自行政的障碍。从现有法律法规，它并没有对个人合作建房有禁止性规定。法无明文规定者不算违法。在我们全国合作建房的潮流来看，好像各个省都有一个发起人作为个人合作建房，也有很多个人合作建房模式，由于法律上没有禁止性的规定，在个人合作建房模式上就可以给发起人提供很广阔的舞台。只要没有触犯现有法律法规禁止性规定，你都可以做。这就形成了个人合作建房是一个探索的阶段，也就是刚才很多发言者提出的为什么个人合作建房道路走得这么艰难。
　　第二，个人合作建房也没有一个很明确的法律指引。现在我们找到的是92年国务院颁布的城镇住房改革管理暂行规定，我认为这个法规和现有的个人合作建房行为是比较相近。但是里面的内容还是有所区别的。第一个，个人合作建房发起者在这个条例当中是没有明确规定，明确允许个人可以作为合作建房的发起者。这个暂行规定只是仅仅规定单位或者行业、政府部门批准的发起者可以作为合作建房的发起者，没有规定个人。由于没有一个明确规定，所以政府部门的主观意志就很随意。从现有合作建房现象来看，其实在温州、在大连，政府部门对个人合作建房还是有微词。比如温州合作建房，就是建设局认为这个合作建房存在违规的现象，违规是违什么规呢？就是说你没有房地产开发资质进行房地产开发，他不是指你个人合作建房这个行为，他只是在别的法规中对你提出异议。所以我个人目前个人合作建房阻力主要来自这块。既然全国各地个人合作建房都形成了一个势头，呼声也很高，我认为应该向政府、向立法机关更多的呼吁颁布有关个人合作建房的法律法规，特别是修改92年的城镇住房改革暂行条例，这更符合目前个人合作建房这个行为，得到政府部门的支持和法律明确的规定以后，我想个人合作建房的道路会走得比较畅顺。从目前现在这个情况来看，个人合作建房一个主体其实是很不明朗，比如说我个人参加牛刀先生的个人合作建房团体，由于现在个人合作建房主体资格不明朗，我不明白跟谁签订的合同，俗话说名不正，言不顺，你这个没有法律保障，我跟你签订的合同肯定就无效的合同。所以我认为现在更多的应该是去研究相关的法律，打法律的擦边球，这一点上温州合作建房模式，那个发起人赵智强他研究目前的法律我认为是研究的比较透。我想这个模式很可能以后就是个人合作建房模式的推广。为什么说他这个模式比较能行得通呢？第一，他是以温州营销协会组织合作建房。一个协会在法律上，它是一个团体法人，也符合92年国务院颁布的城镇住房改革暂行条例里面的个人合作建房主体。第二，他首先要求合作建房者参加这个协会，只有参加了，才能取得个人合作建房的享受者。在法律上他这两点是打了擦边球，主管部门要找他的岔子是找不到的。所以温州这个模式我认为在现阶段法律法规来看，他是研究的已经透。这是在现有法律情形下，参照温州的模式，我想个人合作建房会走得比较顺。这是我个人对个人合作建房一个看法。
　　第三，我个人对合作建房的一些意见。从目前个人合作建房取得土地的途径来看，都是去参加市场上商品房的土地拍卖。刚才几位发言者也讲到了，作为个人合作建房团体去竞投商品房土地拍卖，这显然是不能跟发展商抗衡，事实也证明了这一点。牛刀的拍卖，给金地公司两倍的价钱压下去了，北京几次的拍卖都打不过发展商。个人跟发展商实力相差非常悬殊，从这一点上我觉得非常难走得通。个人合作建房取得土地的途径应该从两方面考虑：第一，向政府部门申请微利房、经济适用房土地，免交或者减交地价、税费。第二，考虑进入农村集体土地流转地。这一块广东省已经开放了，农村集体土地流转办法当中，允许集体土地是盖农民房的，在这一点上也是一个打擦边球的行为，我觉得作为个人合作建房组织者应该在这方面充分利用这个政策法规去取得集体的土地来进行个人合作建房。用集体的土地去进行个人合作建房还有一点优势是什么呢？商品用地取得的土地进行合作建房，按照牛刀先生所倡导的我这个合作建房组织就是非盈利、非公益，如果仅仅以成本价给各个合作建房者，那么这里面这个房子就有一个很大的投机性的空间。这样就会使很多合作建房参与者抱着不纯的动机，不仅仅是为了买房住，而是为了炒楼，这样就会违背你的宗旨，如果这种事情一发生，政府肯定第一时间封杀。在商品房这个土地上竞投，这个与价值观也是不相符，也就是存在里面利润太大，会吸引很多动机不纯的投机者进行投机，这种投机行为会形成一系列不良后果，如果你用集体土地来进行合作开发的话，那么这个集体土地建起来的房子不能转卖，这样的话，使没有房子的人居者有其屋，这样才能实现你的宗旨。这两点会使合作建房更好的走下去。
　　刚才有两位先生谈到合作建房确确实实步履很艰难，但是并不是说不能走下去。在我的朋友圈子，我们在05年大家在聊天过程中曾经就有这么一种想法，就是朋友当中我们到时候退休了怎么过这个生活？其中有的朋友就提出我们大家集资去选定一个风景秀丽的地方盖一个四合院，把里面所有设施、包括医院、商场等等都有，搞它100来户，一个大的四合院里面做成一个适合养老的，他们提出有一个老伴、有一个老底、有一个老窝、有一帮老朋友大家共同度过晚年，这也是一种合作建房方式。问题就是谁去做？大家都有工作，没有人主动牺牲自己的工作主动去做这个事情，如果按照这个朴素的想法，这个合作建房是可以做。所以我个人觉得个人合作建房虽然现在没有一个明确法律规定，但是为个人合作建房倡导者提供了一个更加广阔的舞台，可以去尝试，我个人也非常支持牛刀先生的做法。谢谢大家！

    主持人：希望梁律师这些意见、建议能够对牛总公司的运作有很大意义。下面我们请异形发表高见。

       异形：先从杨总那个话题开始谈起，其实大连跟深圳形势不太一样，大连正进入一个购销两旺的形势，而深圳基本上是一边倒，基本是一个卖方市场状态，发展商不需要多参加房交会、甚至不需要打广告、软文。
　　第二点，特区报从去年开始已经组织了东莞、惠州买楼，应该来说非常成功。现在到东莞、惠州买楼的也很多，当然也产生了很多负面效应，把两地房价市场给抬起来了。很多东莞、惠州的人说狼来了。他们一开始没有想买房的意识，等他们想买的时候，房价已经高了。现在很多在东莞、惠州买房的，也造成一个形势，一手楼市场很乱，二手楼没有接棒者。我们知道深圳特区靠近关口的区域房价已经很高了，如果我们泡沫不是很多的情况下，你指望房价下降是很难的。2011年的时候，地铁线基本已经通了，而且跟珠三角轻轨接驳，我认为2011年后，由于地铁，大量人迁往惠州、东莞居住，而这两地会平抑深圳房价。
　　合作建房其实有多种形式，包括发展商合作、土地合作、资金合作。今年很多地区单位进行集体建房，这是一个好事。其实它的出发点是好的，只是里面的复杂性比较高。至于说能否抑制房价，我觉得抑制不了。为什么？第一，他可能实现。第二，他可能实现的单数是极少的，只是大浪淘沙中的一朵浪花，怎么可能对房价有影响？不可能的。另外政府对于经济适用房的定价也不会过低的低于商品房市场，因为政府也考虑到一定的收入。政府的收入最终还是为人民创造财富。第二，不能扰乱商品房市场。毕竟商品房市场是深圳的主流。
　　我先谈一下问题，刚才大家谈到了拿地。如果通过市场拿地，这个实现的可能性很小。除非这个地很烂，政府附加条件很高。但是如果这个地很好的情况下，确实很难拿到。政府虽然默许你搞这个，实际上他不太会支持你，始终是一个擦边的状态。对经济市场、法律市场会产生一系列问题。第三，合作建房要有一个强有力的组织，或者在一个单位内、或者在一个团体内、或者在一个协会内，这里面的群体相互有一定的认知性，而这个单位的头头对大家有很多影响性。我们这个组织是纯社会民间的组织。一开始大家热情很高，目的很单纯，但是一到具体因素的时候，就很复杂了。你作为一个松散型的组织可能就很难控制。你现在成立这个组织，我觉得很好。第一，这五人肯定是不够的。一个发展商做一个项目公司恐怕都要几十人。第二，要真正做成这个事情，首先从操作上来讲肯定要挂靠一个组织。这个组织对社会、公众有一定的影响力。这个组织才能做到。另外还有一个资金问题，一开始竞拍，你收的资金比较少，一旦成交了，你要交很多资金，你这个钱不一定马上能收起来，银行也不一定贷款。这完全是一个新生事物，因为银行都是一个盈利单位，又是一个半行政单位，他愿不愿意承担这个风险，这也是一个问题。合作建房多少对我们楼价会有一定影响，也会影响消费者购买情绪，更多意义上他是从舆论上对房价产生一些影响，至于真正能不能搞好，这是另外一回事。

       主持人：最近我看到还有一个观点，有人认为个人合作建房资金门槛也比较高，动不动就10、20万，像我们牛总那边启动资金10万，拍卖地后再交10万。这帮拿地的人还是算比较有钱的人，还不算纯粹的中低收入者。还是一些中产阶层居多。下面请深圳晚报的地产负责人陈昌询讲话。

       陈昌询：首先我非常感谢房地网能够让我们参加这个很有意义的论坛。地产思想者系列论坛我个人感觉非常好，就像杨总说得，我们深圳地产产业要发出自己的声音，我希望这个论坛要经常办，大家要经常来坐一坐，聊聊天。
　　合作建房这个话题抛出来了，我觉得个人合作建房是很难浇灭高房价。为什么呢？解答数学题根本就是要看清题目，现在深圳高房价是什么造成的呢？我个人认为不是居者无其屋，深圳户籍人口200多万，到底多少人没有住房，我觉得应该调查一下。其实深圳很多人都有房，而不是没有房子。有人有好几套房子。很多人把房地产作为谋取利润的工具，它有一定的垄断性质，有钱人、资金雄厚的人把它作为自己谋取利润的工具。谁来把工具折断，这相对比较难了。所以这个问题是一个数学问题，也是一个经济问题。可能经济学家每天讨论这个问题，都无法给出一个明确答案。
　　我昨天晚上去华侨城参加一个活动，华侨城波托菲诺4期马上就要推出了，他们老总说了今天来吃饭，我们不谈房价。我估计最便宜的也要4、5万，为什么他们不谈房价。我们早期去参加活动，开发商基本都要问我们你看我们这个值多少钱。现在不谈了，因为觉得这样不符合企业公民的形象。波托菲诺是卖给穷人的吗？肯定不是。是给一般人住的吗？也不是。波托菲诺业主有8、10套房子的都有。波托菲诺居住了一帮富翁，同时也创造了一帮富人。他们已经成为一个产业了。所以你说高房价怎么扑灭？这是很难的。所以我认为牛刀做这件事要抓紧，国家有这个政策支持，通过法律和政策方法，赶快找到一批人，做是可以做的，抓紧时间做可能可以做成，长期来做这个生意我看很难。任何事物都会产生一定的影响，可能会小试牛刀一下，想大刀阔斧的干是很难的。
　　我以前参加上海一个会议，说到居者有其屋。深圳有一个抑制房价的办法很好，以前梅林一村旁边的安置区梅山苑这种形式就很好，我认识很多本科毕业生都住在那里，这个房子真正起到了稳定房价作用。我认识很多人，他们实力达到百万资产，他们还是住在梅山苑，他们没有去炒房、没有去火上浇油干这件事，已经很不错了。深圳政府能不能多建梅山苑这样的房子，这是可行的。少建安托山安居房，多建梅山苑。还有我们个人要求要降低，比如我们刚参加工作要量力而为，不要毕业就想住180平米。所以也需要把自己要求降低一下。高房价是个市场行为，在纽约、日本都发生过股灾、房灾，房地产是一个商品经济，最终还是要由商品经济解决。深圳这帮超炒者，下一帮总有人接，从哪里盈利，从哪里要亏进去，最终有人要栽到房地产里面，这也是他们牟利的一种结局。商品房经过一段时间会进入一个低潮，再过10、8年又是一个高潮，这才是市场经济，我们不要害怕什么、不要恐慌什么，房子跌下来也是正常的。

       主持人：最后请特区报地产版编辑陈聪小姐发言。

       陈聪：我们特区报地产部跟房地网一直是紧密合作关系，刚才听了各位专家讲了这么多，从宏观到微观，分析得很精辟。我谈一下感想，我个人认为中国房地产未来发展趋势应该是多元化结构，应该是开发商开发商品房，包括经济适用房、廉租房、政策性保障住房在内的一个多元业态的趋势。我觉得个人合作建房的意义是为多元化结构提供了一个有益探索。
　　第二个利，像牛刀先生初衷一样，它为一部分低收入群体提供了一个更多的选择。
　　我觉得它也有四大弊：第一，政策方面。中央也好、地方也好还没有明确表态，可能还有微词，这是政策上的不明朗。
　　第二，市场上的。刚才牛刀说他的客户群都是从网上，发一个帖子，一下子1000多人就跟上来了。遇到市场上价格的变化，如果是经济适用房一旦推出后，可能对这个产生冲击。一旦面对变数后，我们个人合作建房还怎么走？还怎么随着变化而发展？这也是一个问题。
　　第三，法律上的问题。包括资金监管、产权问题都涉及到法律问题，这些还非常不成熟。
　　第四，技术层面的问题。刚才讲了房地产开发有很多精细分工，包括以后的物管，他是一个很持续的过程，不是建完就完了。房子的交替、业主更换都面临一系列非常复杂的问题，个人合作建房最大的问题是各个方面还不是很成熟，因为毕竟还在探索阶段。
　　至于今天的主题，“合作建房，能否浇灭深圳高房价”。我觉得不能浇灭高房价，也不能平抑房价。因为牛刀刚才也讲了他这个不是主流。当然这也是房地产多元化一个有益的补充，但是这个补充到底是不是能起到正面和有益的作用，可能就要看牛刀下一步怎么操作，是不是能有一批人像牛刀先生一样起到很好的带头作用，这才能决定它的补充作用到底是正面的还是负面的。谢谢！

       律师：我是一个专业的房地产律师，我听了大家对这次这个话题比较低沉，如果有时间的话，我愿意跟大家PK一下。先讲这个话题：“个人合作建房，能否浇灭深圳高房价”。我讲两个问题，我是陕西西安人，它是一个古城，西安有两个特点，第一，军工产业非常发达。第二，老工厂非常发达。90年后全国下岗潮，包括沈阳，西安出现了一个什么情况呢？西安房价一直上不去。我在西安买了7套房。西安房价为什么上不去？只有一个原因，单位和事业单位集资建房太多了，一度达到了85%，不知道大家对西安房地产市场有没有了解，近几年有所回头。我把西安的房地产市场给大家做一分钟简介。西安的买房人就是最好的房子买得最好，最差的房子也买得最好，中档的房子卖得不好。西北五省有钱人、官员都在西安买最好的房子。最差的房子也买得很好，因为西安人均收入水平很低。我买了七套房，其中有六套是集资房。这个房价为什么上不去呢？99年单位集资建房的达到85%，真正的商品房在市场上销不掉，曾经不断的跌价。不管是不是合作建房，只要有一种非商品房存在，商品房有严格的界定，就是开发商开发出来的一手房，除此之外都不是商品房。除了这个之外，包括合作建房在内，认为能否浇高房价？只要范围、投放量足够大，那是一定能可以浇灭的。西安城市规模比深圳城市规模大三倍。但是为什么房价上不去呢？就是因为解决下岗职工的时候，下岗职工说你可以人我没饭吃，但是得有一个地方住。单位小利益团体可以参加集资建房，如果卖不完，外面的人可以进来买掉。
　　所以个人合作建房能否浇灭高房价，这个在于有多大的投放量。我认为每一个有梦想的人都应该对个人合作建房抱有一些希望。我们盖房子跟开发商盖房子是一模一样，仅仅少了销售环节，一切可以做到，质量非常好，资金监管我们已经实施过一次了，非常安全，我们这次虽然没有成功，我跟牛刀在第一次拿地，我们有三个目标：第一，有一个人能把10万元存入我们的监管帐户，我们就成功了。第二，我们去拍了，这是第二个成功。我们交易市场深露面了。第三个成功，拿到地了。我操作过深圳十几个烂尾楼，我非常熟悉，银行对我们支持非常大。资金监管我们这次是3600万，监管了9天，非常安全，原数退还给所有人。梁律师刚才发言很清楚，法律上没有任何问题。我们不存在销售，所以我们资金不存在问题，拿到地后就不存在烂尾楼，所以设计、监理、建设、竣工验收，我们都是按照最好的标准去做。
　　我们现在房地产开发体制是一个垄断的体制，农村房价为什么不涨？是因为农村都在自己建房，我需要多少，就建多少。但是为什么城里房价会上涨呢？因为只有一种，完全市场化这种供应体制，合作建房只要有需求就有它的生命力，有生命力就有人可以做好。比如我们说我们就在尝试，我希望大家可以看到我们成功的一天。我们也不一定非得抱着什么使命或者什么责任，但是我觉得既然市场和社会需要这种形式，我们就要把这个做出来。
　　什么是合作建房，我相信很多人不了解。合作建房现在有两种观点：第一，法律对合作建房下的定义。建设部有一个开发经营管理办法，合作建房就是一方出地、一方出资金，当然两方的主体是不限的，但是至少有一方要有开发资质，如果没有资质，要省级建设部门批准。但是现在我们社会上所流行的个人合作建房实际上很简单，大家拿一块地把房屋盖好。大家对某一个行业不懂，不能否定它。我虽然对建筑行业不懂，但是我们知道有专业人才存在，开发商可以请，那合作建房也可以请，所以我觉得合作建房不存在任何问题，这就是我为什么跟牛刀一起努力的原因，我大概讲完了。

       梁赤：你们现在合作建房组织形式是什么？

       律师：已经在民政部注册民间团体，已经到了筹备阶段。

       梁赤：以协会还是以建房合作社？

       律师：就是建房合作社。这次资金监管是用个人的名字。

       牛刀：我们叫做根本（深圳）住宅公社。

       律师：我们下一步合作建房会以根本（深圳）住宅公社这个社会团体出现。

       梁赤：有希望批吗？

       律师：应该问题不大。

       牛刀：我们现在中国房地产开发政策，第一资质随地，这个没有政策上的障碍。也就不存在一定要先有资质才能拿地的情况。现在关键就是拿地。第二，合作建房人要不要房产证，如果不需要房产证，就以个人名义、个人资质就可以建这个房了。如果需要房产证，我们还要交营业税。我们作为股东，成立有限公司开发这个项目。这是随着开发房子进程来做这些东西。

       律师：我说一句抱歉的话，我这个人可能是性格的原因。我一般说话比较直，不会留余地。

       图腾镜：现在愿意参加个人合作建房的人，你能保证他们是低收入者吗？

       律师：不能保证。

       图腾镜：如果是富翁的话，那怎么办？

       律师：目前这个发起阶段，我们是没有这个精力、也没有这个能力、时间去做。我们现在仅仅要做得是保证两点：第一，保证所有个人合作建房集资者资金安全。第二，保证所有流程经得起法律推敲、经得起政府监督。我们目前最主要是做到这两点，至于个人合作建房主体，我们目前还没有能力、精力去做。

       图腾镜：营运过程中，成本控制下面所有人不认可怎么办？

       律师：我们有一个执行委员会、监察委员会，执行委员会就是干活的，一切方案是由执行委员会做的。

       图腾镜：我是很支持你们俩人，也希望能够成功。你们什么时候能做完第一单？这里有网络为证。

       律师：说得可靠一点，两年之内必然可以做成第一单。

       主持人：今天我们发言，大家都非常踊跃，各自都发表了自己的看法、观点，我以前对这个问题，就我们网站来讲、包括我个人对这方面都理解不是很深，什么是合作建房？合作建房能否走通？这里面会碰到哪些问题？包括资金监管，能不能对房价有所压抑。经过今天探讨发言，我觉得起码对我们网友、对我个人、对我们房地网都受到了启发，使我们对这个问题有很深入的了解，我代表房地网感谢大家。今天的论坛到此结束！

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标签： 房地网 合作建房 现场直播
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