深圳张茂荣律师【咨询：13510208605】张茂荣，二手房法律专家，广
<br/>东耕兴律师事务所创始人、资
<br/>深律师、首席合伙人，搜房网
<br/>律师答疑及焦点房地产网律师
<br/>在线版主，深圳房地产专业律
<br/>师圈圈主，中华全国律协会员。
<br/>点评案例曾被央视《新闻周刊》
<br/>《中国法治报道》、南方周末、
<br/>南方都市报、羊城晚报、深圳
<br/>晚报、深圳特区报等多家新闻
<br/>媒体报道，并被中国新闻网、
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<br/>委托咨询：075521239772
<br/> 13510208605
<br/>http://blog.soufun.com/szfdczylshttp://blog.fwwwd.com/szzmrls/Atom.aspxI-Favourite2008-06-09T19:05:22Z生于忧患，死于安乐：再谈断供！http://blog.fwwwd.com/szzmrls/archive/216977.aspx2008-07-21T10:47:52Z2008-07-21T10:47:52Z<div align="center"><strong><font color="#ff0000">生于忧患，死于安乐：再谈断供！</font></strong><strong></strong></div>
<div align="center">文/深圳张茂荣律师</div>
<div> </div>
<div> 断供传闻已有多日，但随着本月15日晚央视二套《经济半小时》放话深圳楼市“断供潮一触即发”后，断供话题似乎像华南虎照一样再度热了起来，对此央视和南方都市报的报道完全相反，一个说“一触即发”，一个说“只有一例”！19日本律师根据自己所接触的案例，撰写博文<a href="http://www.baidu.com/s?tn=magicset&ie=gb2312&bs=%B4%CE%B4%FB%CE%A3%BB%FA%BA%AC%D2%E5&sr=&z=&cl=3&f=8&wd=%B6%CF%B9%A9+%B4%CE%B4%FB%CE%A3%BB%FA&ct=0">《睁眼说瞎话，深圳楼市断供岂止一两例！》</a>，本来只是就事论事随便说说，没想到也引来网友极大关注，并被相关网站做成新闻，故再写本文做深入探讨。</div>
<div> </div>
<div> 本律师认为：深圳房价下跌，楼市缩水，部分高价位所买按揭房资（指按揭房屋价值，下同）不抵债（指按揭贷款，下同）已是不争事实，断供现象已经发生，无论是否达到“一触即发”的程度，深圳银行都有必要保持一定的忧患意识，切不可再掩耳盗铃，自欺欺人了！</div>
<div> </div>
<div> 之所以说深圳银行有“掩耳盗铃，自欺欺人”之嫌在于7月18日南方都市报报道<a href="http://www.nanfangdaily.com.cn/epaper/nfds/content/20080717/ArticelA07002FM.htm">《深圳楼市断供迷局》</a>中深圳银行对“断供”的不恰当定义和“只有一例”的虚假说明！</div>
<div> </div>
<div> 深圳银行部门在接受南都记者采访时对断供持否认态度，认为“根据银行的规定,客户1个月不还款属于“非正常”,而达到3个月以上不还款,才会被归为“不良贷款”,客户开始“断供”。”可笑之极，是谁给赋予当事人一方银行的“断供”定义权？如果由银行定义“断供”，那么如果银行规定拖欠贷款2年以上才算不良贷款，那么是不是说即使业主明确表示断供不还，在两年内也不叫断供呢？！央视断供论受采访者含糊其词，银行如此毫不含糊地解释断供就正确吗？</div>
<div> </div>
<div> 深圳银行系统至今只认可有一例断供，而本律师接触的就不止一例！银行担心报道后会带来负面效应的顾虑可以理解，但如此不堪一击的谎言实在无法让人信服！如果担心并有所防范还好，如果仍然高枕无忧则后患无穷！</div>
<div> </div>
<div> 断供不是一个法律概念，是房地产整体下滑背景下产生的市场概念，基于房价下跌带来资不抵债的事实，绝不能将断供与正常情况下的不良贷款等同，更不能根据拖欠贷款时间的长短来判断是否属于断供！</div>
<div> </div>
<div> 从字面理解，断就是中断、停止的意思，只要是有支付能力而故意停止支付且不打算继续还贷的都应该叫断供，即恶意停供属于断供，暂时拖欠属于不良资产。</div>
<div> </div>
<div> 在无法查明业主停止供楼原因（恶意停供还是暂时拖欠）的情况下，应当根据按揭楼价和业主的明示予以判断，只要是由于资不抵债，业主有偿还能力而拒不履行还贷义务的都属于断供，对于像碧水龙庭业主联名致函按揭银行明确表示不再还贷款的，超过一日也叫断供！</div>
<div> </div>
<div> 深圳银行既做运动员又做裁判员，既是当事人又是双方争议“断供”的定义者，未免荒唐，金融系统是否已受断供冲击，受到多大冲击只有其自己知道。“生于忧患，死于安乐”，只有警钟长鸣，始终保持忧患意识，并引美国次贷危机为戒方能防患于未然。</div>
<div> </div>
<div> 可喜的是我们看到深圳各家银行已经风声鹤唳，包括外资银行在内，在深圳街头都统一挂出了相关条幅，呼吁市民“珍爱信用记录”等字样，告诫市民断供等于经济自杀，但宣传于外更需防范于内！</div>
<div> </div>
<div> 相关文章推荐：
<div> <a href="http://www.baidu.com/s?tn=magicset&ie=gb2312&bs=%B4%CE%B4%FB%CE%A3%BB%FA%BA%AC%D2%E5&sr=&z=&cl=3&f=8&wd=%B6%CF%B9%A9+%B4%CE%B4%FB%CE%A3%BB%FA&ct=0">《睁眼说瞎话，深圳楼市断供岂止一两例！》</a></div>
<div> <a href="http://blog.soufun.com/10695734/2071076/articledetail.htm">《律师提醒：弃房断供，得不偿失》</a></div>
<div> </div>
<div> 上篇文章：<a href="http://blog.soufun.com/10695734/2239409/articledetail.htm">《安利到底是不是“合法的传销公司”？》</a></div>
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<p align="center">欢迎阅览我的<a href="http://blog.soufun.com/10695734/articlelist.htm">更多文章</a><a target="_blank" href="http://img1.soufun.com/album/2007_08/28/1188267832617_000.gif"><strong><img onload="resizeImg(this,400);" border="0" alt="" src="http://img1.soufun.com/album/2007_08/28/1188267832617_000.gif" /></strong></a> </p>
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</div>szzmrlshttp://blog.fwwwd.com/szzmrls/default.aspx房价上涨业主毁约，仲裁裁决强制履行！http://blog.fwwwd.com/szzmrls/archive/198006.aspx2008-07-14T03:15:53Z2008-07-14T03:16:23Z<font face="Arial"><strong><font color="#ff0000"> 房价上涨业主毁约，仲裁裁决强制履行！<br />
</font></strong> 文/深圳张茂荣律师<br />
<br />
案例：<br />
2007年1月17日经深圳中原地产居间介绍，买方赵先生与卖方王先生、陈小姐签订《房地产买卖合同》一份，以85万元购买王先生、陈小姐所有尚未办出产权证的深圳市宝安区龙华锦绣江南某物业，合同同时对其他事项进行了详细约定。签约当日赵先生如约支付定金10万元，2月2日房屋交付赵先生装修使用，5月王先生、陈小姐因经济困难由申请人为其按月垫付供楼款4100元，其后涉案房屋的燃气、有线电视、水、电、管理处登记相继过户到赵先生名下并由赵先生交纳相关费用，5月28日涉案房屋办出房地产证，7月4日王先生、陈小姐致函赵先生解除合同不卖。经多次协商无效，申请人赵先生委托本律师向深圳仲裁委员会提起仲裁，要求被申请人王先生、陈小姐继续履行合同（将涉案房屋过户于其名下）并承担申请人为本案所支付的律师费、仲裁费、保全费（仲裁过程中，为防止王先生、陈小姐再高价卖于他人，本律师申请法院查封了涉案房屋）。<br />
<br />
被申请人答辩：<br />
被申请人律师当庭辩称：1、涉案房屋转让时属于期房且未采用房地产主管部门统一文本，转让行为无效;2、申请人严重违约，被申请人有权解除合同;3、根据情势变更原则，现在房价已明显上涨，被申请人无房居住，如继续履行对被申请人重大不公！<br />
<br />
仲裁庭意见：<br />
1、双方签订《房地产买卖合同》时虽是期房，但在申请人申请仲裁前涉案房屋取得了房地产证，合同内容合法有效;2、《房地产买卖合同》未采用主管部门统一文本不影响其效力;3、申请人已接收、装修、使用房产至今，并代两被申请人偿还数期按揭贷款，认定合同有效有利于维护正常的交易秩序，有利于保护当事人合法权益;4、申请人并无违约行为，两被申请人构成违约。<br />
<br />
仲裁裁决：<br />
2008年4月20日深圳仲裁委员会终局裁决：1、两被申请人继续履行《房地产买卖合同》，按照该合同约定的价格将房产过户于申请人名下;2、两被申请人承担申请人因本案而支出的律师费3万元、财产保全费4770元，合计34770元;3、本案仲裁费24678元由两被申请人承担。<br />
<br />
律师说法：<br />
1、期房买卖合同只要是双方当事人真实意思表示并不违法法律强制性规定，属有效合同;<br />
2、房地产主管部门统一制定的房地产交易范本只是基于对房地产的行政管理所用，不使用该范本并不影响合同的效力;<br />
3、房价上涨导致房屋卖亏属于正常的市场交易风险，不适用情势变更原则，同时我国《合同法》并未将理论界的该项原则法律化。<br />
<br />
上篇文章<font color="#ff0000"><font color="#000000">：</font><a href="http://blog.soufun.com/10695734/2219051/articledetail.htm">《恭喜深圳张茂荣律师搜房博客点击量突破三十万！》</a><br />
</font> 欢迎阅览我的<font color="#ff0000"><a href="http://blog.soufun.com/10695734/articlelist.htm">更多文章</a></font> <br />
</font>szzmrlshttp://blog.fwwwd.com/szzmrls/default.aspx质疑：法院会判决徐滇庆承担“房奴”购房损失？http://blog.fwwwd.com/szzmrls/archive/184444.aspx2008-07-07T05:37:26Z2008-07-07T15:23:27Z<font face="Arial"><font color="#ff0000"><strong> 质疑：法院会判决徐滇庆承担“房奴”购房损失？<br />
</strong></font> 文/深圳张茂荣律师<br />
<br />
大限将至，2007年7月，“徐牛赌门事件”进入高潮，北大教授徐滇庆、深圳地产评论家牛刀深圳房价之赌几乎覆盖深圳各大主流媒体、电视、网络，徐虽已表示道歉，但牛穷追不舍，认为其没有诚意，名为道歉，实为辩解，而其间半路又杀出了个程咬金，深圳某律师事务所金律师发布致深圳市民公开信，号召“房奴”起诉徐滇庆，并声称如徐在7月11日（赌期届满之日）未能如期道歉，将提起诉讼。<br />
本律师不是房地产市场研究专家，对谁赢谁输及赌局的实质意义不做评述，但认为即使徐赌输也不负有赔偿深圳“房奴”购房损失的义务，即使徐拒绝道歉，除牛之外的深圳市民也没有权利要求法院强制其道歉！现发表自己一管之见与金律师商榷并请网友评论：<br />
<br />
一、徐滇庆没有赔偿深圳“房奴”购房损失的法定义务<br />
首先，徐与深圳“房奴”之间不存在任何法律关系<br />
影响房价涨跌的因素很多，购房者买房后房价缩水变为“房奴”属于正常市场行为，徐预测深圳房价必涨并没有诱导深圳市民积极购买的故意，更没有承诺如房价下降将赔付购房者损失，其预测房价纯属个人行为，是在行使自身的言论自由权利。<br />
其次，深圳“房奴”无法举证其购房损失与徐言有关<br />
进入2008年深圳房价下跌，其中一个十分重要的原因是开发商主动降价，深圳市民购房受损纷纷要求退房，其实明白人一眼就看出，以受徐错误诱导购房受损起诉徐只不过是其无奈之下的借口而已，一套房子动辄上百万，作为终身居所，作为一个完全民事行为能力人，一般人一生中最大的投资，购房者不可能仅仅因为徐的预测而购房！反过来再看牛，牛在几年前就预测深圳房价必跌，岂知2007年上半年房价一路飙升，我就看到有网友在牛博客留言“牛刀，你真牛B，几年前就说房价下跌，信你话，一直到现在都没有买房，现在买不起了，误我买房！”，如金律师所言，那这位网友是否也能起诉要求牛赔偿损失呢？！<br />
第三，徐对深圳房价的预测属于其言论自由范围，并不违法<br />
作为国家根本大法的我国《宪法》第35条规定“中国人民共和国公民有言论、出版、集会、结社、示威的自由”，该规定并没有对行使言论自由公民的身份、地位予以限制，结合《宪法》第33条规定的法律面前人人平等原则，徐的身份地位对其言论自由没有任何影响，徐在一年前预测深圳房价必涨并无违法之处，因点评深圳房价失误要求徐赔偿无异于要求股评专家赔偿股民损失！<br />
<br />
二、除牛刀之外，深圳市民对徐滇庆不具有道歉诉权<br />
首先，主体方面，深圳市民不属于赌约主体，即使徐赌输不道歉也不具有诉讼请求权。根据合同的相对性原理，只有合同主体之间存在诉权，徐牛赌门事件的双方主体是徐和牛，深圳市民只是合同外第三方（如果赌约可视为合同的话），而且与赌约本身不具有任何权利义务关系，故不具有法定诉权。<br />
其次，实体方面，深圳市民只是徐牛赌约中的“受益方”（无端被道歉），不负有任何义务，亦不享有任何权利，无论徐牛谁赌输赌赢权益都没有受损。本来徐牛赌是徐牛之间的事，谁输谁赢与深圳市民无关，无论谁输都没有向深圳市民道歉的法定义务，只是为了提高市民的重视程度和社会的关注度，徐牛将向深圳市民道歉作为赌约践行结果（在法律之外为自己设定了额外义务）。如此以来，天上掉馅饼，深圳市民反倒受益。<br />
第三，徐牛只是向对方承诺如赌输向深圳市民道歉，并没有向深圳市民承诺，只负有应对方要求向深圳市民道歉的义务，不负有应深圳市民要求道歉的义务。 <br />
<br />
三、徐牛深圳房价之赌属于民事法律行为还是非法律情感行为尚待商榷<br />
并不是所有的民事行为是民事法律行为，徐牛深圳房价赌约是否属于合法有效的民事合同，是否受到法律保护尚不确定。<br />
<br />
综上，本律师认为，根据我国《民法通则》第106条规定，无论侵权民事责任还是违约民事责任，都必须以民事主体违反民事义务侵害他人的民事权益为前提，民事义务是民事责任发生的前提，没有民事义务就没有民事责任。徐滇庆和牛刀房价之赌没有侵犯深圳市民的民事权益，无论谁输都不应承担深圳“房奴”的购房损失！<br />
<br />
上篇文章<font color="#ff0000"><font color="#000000">：</font><a href="http://blog.soufun.com/10695734/2174440/articledetail.htm">《租客拖欠多久租金，业主方可解除合同？》</a> <br />
</font> 欢迎阅览我的<font color="#ff0000"><a href="http://blog.soufun.com/10695734/articlelist.htm">更多文章</a></font> <br />
</font>szzmrlshttp://blog.fwwwd.com/szzmrls/default.aspx 租客拖欠多久租金，业主方可解除合同？http://blog.fwwwd.com/szzmrls/archive/174037.aspx2008-07-01T03:19:55Z2008-07-01T03:21:36Z<font face="Arial"> <strong><font color="#ff0000"> 租客拖欠多久租金，业主方可解除合同？<br />
</font></strong> 文/深圳张茂荣律师<br />
<br />
案例：<br />
2007年8月业主刘先生与秦先生签订租赁合同，以每月3000元租金将其房屋租给秦先生居住使用，租赁合同并没有约定秦先生拖欠多久租金刘先生可以解除合同。进入2008年秦先生开始无正当理由拖欠租金，经多次催促至今仍拖欠两个月未付，刘先生要求解除合同，秦先生不同意，刘先生欲强行赶走秦先生，但不知是否合法。<br />
<br />
分析：<br />
刘先生强行赶走秦先生实际是在解除合同，根据法律规定，合同自成立后生效，非经对方同意或具备法定条件，不得单方修改、变更、解除。合同的解除必须符合法律规定或合同约定，否则将构成毁约。不同法律规定的法定解除条件有所不同：我国《合同法》规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同;《深圳经济特区房屋租赁条例》规定超过合同约定期限的;合同未约定，拖欠租金达三个月以上的，出租人有权解除合同;所以刘先生是否能够赶租客走与应适用的法律有关。<br />
<br />
答疑：<br />
1、如刘先生的房屋在深圳特区内（关内），在合同没有特别约定的情况下，只有在租客拖欠租金达到三个月以上时刘先生方可解除合同。如解除合同后秦先生拒不迁出，刘先生可向法院提起诉讼要求秦先生加倍支付租金并赔偿损失;<br />
2、如刘先生的房屋在深圳特区外（关外），刘先生必须先通知秦先生在合理期限内支付，只有在秦先生逾期仍不支付的情况下，刘先生才可解除合同。<br />
<br />
提醒：<br />
根据我国《合同法》第96条之规定，除协商一致，当事人一方解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。<br />
<br />
说明：<br />
我国《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》规定承租人拖欠租金达六个月以上的承租人方可以解除合同赔偿损失，但由于该规定不属于法律，故不能成为解除合同的依据，立法机关应根据《合同法》第94条及时废止该规定。<br />
<br />
附相关规定：<br />
《合同法》<br />
第227条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。<br />
第94条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：<br />
......<br />
（五）法律规定的其他情形。 <br />
《深圳经济特区房屋租赁条例》第29条：<br />
承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：<br />
......<br />
（四）超过合同约定期限的;合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。<br />
因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。<br />
《广东省城镇房屋租赁条例》第20条：<br />
承租人有下列行为之一的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并且可以解除租赁合同：<br />
......<br />
（四）拖欠租金达六个月以上的。<br />
《城市房屋租赁管理办法》第24条：<br />
承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：<br />
......<br />
（四）拖欠租金累计六个月以上的;<br />
......<br />
<br />
相关文章<a href="http://blog.soufun.com/10695734/1774954/articledetail.htm"><font color="#ff0000">：《“一市两法”，深圳法律适用指南》</font></a><br />
上篇文章<a href="http://blog.soufun.com/10695734/2161203/articledetail.htm"><font color="#ff0000">：《更多业主报案 受骗者拟起诉》<br />
</font></a> 欢迎阅览我的<a href="http://blog.soufun.com/10695734/articlelist.htm"><font color="#ff0000">更多文章</font></a> <br />
</font>szzmrlshttp://blog.fwwwd.com/szzmrls/default.aspx房价下跌买家""找茬" "开发商增附加条款防退房http://blog.fwwwd.com/szzmrls/archive/168024.aspx2008-06-26T03:20:42Z2008-06-26T03:22:14Z<font face="Arial"> <strong><font color="#ff0000">【新闻】房价下跌买家""找茬" "开发商增附加条款防退房</font></strong><br />
2008-06-25 09:37 南方都市报<br />
<br />
“签约的时候看到有附加条款，称如果银行办不下贷款或者贷款不够，要自行筹资支付房款，这样的合同我要不要签？”近日，多名读者来电咨询，反映开发商在商品房买卖合同中增设附加条款。而记者采访了解到此举是为提前防范购房者“找茬”退房，律师则提醒就附加条款协商不一致可要求退定。<br />
<br />
<strong>增加条款防止“主观退房”<br />
</strong> <br />
据了解，房价下调以来，一、二手楼市中买家退定、退房的要求增多，现在有些开发商已采取措施主动规避风险，例如给出额外优惠，鼓励提前签约;在国土局提供的格式合同以外，采用附件或附加条款的方式，在签约、付款等环节上对购房者提出更多明确要求，同时在交楼、市场变化等方面给开发商留出更大变通空间。最典型的一类附加条款就是“如果贷不下款，由购房者自行筹资、支付房款”，或者“如果银行按揭成数达不到预期，差额部分由购房者自行筹资、补齐房款”。<br />
<br />
“以按揭办不下来为缘由要求退房的购房者不少，其客观原因确实是因为银根紧缩、银行房贷审批严格，但也有见房价继续走低，购房者主观上想要放弃购买的原因。这两种原因都不是开发商一方能控制的，所以，在买卖合同中作出附加约定也是保障我们自身的利益。”龙岗某楼盘销售负责人说道。不过他也表示：“这样的约定只是作为附加条款，需要与购房者协商一致，不同意的人可以不签。”<br />
<br />
<strong> 协商不一致可以退定<br />
</strong> <br />
“我们最近也接到一些案例，在签订《房地产买卖合同》时，开发商要求同时签订诸多显示公平的附件，购房者不愿意接受因而想退定。”深圳市耕兴律师事务所张茂荣律师表示此现象现有普遍性，他明确指出：“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，《商品房认购书》签订后，因双方就《商品房买卖合同》条款(包括附件等补充条款)未能协商达成一致，导致无法签约，属于不可归责于当事人双方的事由，可以要求开发商返还认购定金。”<br />
<br />
但是按照商品房交易流程，办理银行按揭要在交付首期款、签订《商品房买卖合同》之后，所以购房者在签约之前务必先估算下自己可能获得的按揭成数，并且看清楚合同附件。“因为如果附加条款中约定了按揭不够要自行筹资，那么即使办不了按揭购房者还是不能退房，购房者需自行筹资解决房款问题。”张律师说道。他提醒购房者签订购房合同时，一定要看清合同附加条款，根据自身条件选择是否买房。<br />
<br />
来源：2008年6月25日南方都市报：<font color="#ff0000"><a href="http://cd.house.sina.com.cn/news/2008-06-25/4058959.html ">http://cd.house.sina.com.cn/news/2008-06-25/4058959.html <br />
</a></font> <br />
上篇文章：《【新闻】<font color="#ff0000"><a href="http://blog.soufun.com/10695734/2153394/articledetail.htm">张茂荣律师当选新一届深圳律协房地产与建设工程法律专业委员会委员》 <br />
</a></font> 欢迎阅览我的<font color="#ff0000"><a href="http://blog.soufun.com/10695734/articlelist.htm">更多文章</a></font> <br />
</font>szzmrlshttp://blog.fwwwd.com/szzmrls/default.aspx租客优先购买权：卖房的隐形杀手！http://blog.fwwwd.com/szzmrls/archive/160400.aspx2008-06-18T02:14:06Z2008-06-18T02:14:06Z<font face="Arial"> <font color="#ff0000" size="2"><strong> 租客优先购买权：卖房的隐形杀手！<br />
</strong></font> 文/深圳张茂荣律师<br />
<br />
真实案例：<br />
2006年11月28日业主高先生与租客彭小姐签订《房屋租赁合约》，将自有深圳市南山区金色海琴苑某房屋出租给彭小姐使用，租期从2006年12月1日起至2007年11月30日止，月租1800元。2007年1月3日高先生致电彭小姐称欲出售涉案房屋征询其是否愿意购买，彭小姐迟迟未予明确。同年3月10日经深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间，高先生与屈小姐签订《房地产买卖合同》，以100万将涉案房屋卖于屈小姐，3月29日签订《房地产买卖合同（现售）》（成交价填写为原登记价），4月3日涉案房屋过户至屈小姐名下。5月14日彭小姐以优先购买权受侵犯为由，将高先生、屈小姐起诉至深圳南山法院，要求确认高先生与屈小姐之间的房屋转让合同无效，同时确认自己对涉案房屋享有优先购买权。<br />
<br />
一审判决：<br />
深圳市南山区法院经审理认为：原告彭小姐与被告高先生之间签订的《房屋租赁合约》及两被告高先生与屈小姐签订的《房地产买卖合同（现售）》均系当事人真实意思表示，除买卖合同价款违反法律规定外，均属有效合同。我国《合同法》230条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告高先生在签订《房地产买卖合同》之前2个多月通知原告将要出售房屋，“足以使原告就是否购买涉诉房屋进行充分的考虑并作出决定，故该期限属于法律所要求的"合理期限"，原告在上述合理期限内未作出购买涉诉房屋的意思表示，应视为已放弃优先购买权”。判决：1、两被告所签订《房地产买卖合同（现售）》中交易价条款无效；2、驳回原告彭小姐的其他诉讼请求。<br />
彭小姐败诉后不服一审判决提起上诉称：虽然《合同法》对于提前通知的合理期限没有明确规定，但是《城市私有房屋管理条例》第11条及最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条均明确规定需提前3个月通知，两被上诉人仅提前2个多月通知仍属违法，要求撤销原判予以改判。<br />
<br />
二审判决：<br />
深圳市中级人民法院经审理认为：上诉人彭小姐与被上诉人高先生之间签订的《房屋租赁合约》合法有效，上诉人作物涉案房屋的承租人依法享有优先购买权，依照最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人出售房屋应提前3个月通知承租人，未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。被上诉人高先生在与屈小姐签订《房屋租赁合约》之前的2个多月将要出售涉案房屋的事实告知上诉人不符合上述法律规定，侵害了上诉人的优先购买权。判决：1、撤销深圳市南山区法院一审判决；2、两被上诉人签订的房地产买卖合同无效。<br />
<br />
律师说法：<br />
1、个人认为法律的效力高于最高法院的司法解释，新法大于旧法，1999年通过的《合同法》之所以没有规定提前3个月通知承租人行使优先购买权就是对1988年最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定的否定，但是由于没有明确废止司法解释规定，导致了二审法官将88年司法解释规定的3个月期限理解为99年《合同法》规定的合理期限！<br />
2、除《合同法》及最高院上述司法解释外，《深圳经济特区房屋租赁条例》第44条规定提前通知的期限为1个月，涉案房屋位于特区内，应优先适用特区法规，所以司法解释规定的3个月是否可以理解为《合同法》规定的合理期限对本案并无影响，本案高先生提前2个多月通知彭小姐应属合法。<br />
3、出租人出售出租房屋往往是在找到合适的买家并谈妥合适的房价后才确定出售的，要求出租人出售前提起几个月通知租客行使优先购买权并不现实，其本质是要求业主找到合适买家通知租客几个月后才能与买家签订购房合同！<br />
4、根据法律规定，优先购买权的诉讼时效为两年，从其知道或应当知道权利被侵害之日（一般指知道业主出售房屋）起计算，也就是说如果没有取得租客放弃优先购买权证明，租客在业主卖房后两年内都可以要求确认买卖合同无效！故对于买卖双方来说，说租客优先购买权是买卖租赁房的隐形杀手绝非危言耸听！<br />
5、解决问题的唯一办法就是业主在找到合适买家签订买卖合同时不要单纯地保证租客会放弃优先购买权（这样遇到恶意租客就会很麻烦），而是签约前取得租客放弃优先购买权的书面说明或在合同中约定如租客不放弃优先购买权导致本合同无法履行的，合同终止履行，互不追究责任。<br />
<br />
上篇文章：《<a href="http://blog.soufun.com/10695734/2073120/articledetail.htm">业主售房最好提前三个月书面通知租客</a>》 <br />
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</a></font>szzmrlshttp://blog.fwwwd.com/szzmrls/default.aspx租客优先购买权：卖房的隐形杀手！http://blog.fwwwd.com/szzmrls/archive/160399.aspx2008-06-18T02:00:38Z2008-06-18T02:00:38Z<font face="Arial"> <strong><font size="3"> </font><font color="#ff0000" size="2">租客优先购买权：卖房的隐形杀手！<br />
</font></strong> 文/深圳张茂荣律师<br />
<br />
真实案例：<br />
2006年11月28日业主高先生与租客彭小姐签订《房屋租赁合约》，将自有深圳市南山区金色海琴苑某房屋出租给彭小姐使用，租期从2006年12月1日起至2007年11月30日止，月租1800元。2007年1月3日高先生致电彭小姐称欲出售涉案房屋征询其是否愿意购买，彭小姐迟迟未予明确。同年3月10日经深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间，高先生与屈小姐签订《房地产买卖合同》，以100万将涉案房屋卖于屈小姐，3月29日签订《房地产买卖合同（现售）》（成交价填写为原登记价），4月3日涉案房屋过户至屈小姐名下。5月14日彭小姐以优先购买权受侵犯为由，将高先生、屈小姐起诉至深圳南山法院，要求确认高先生与屈小姐之间的房屋转让合同无效，同时确认自己对涉案房屋享有优先购买权。<br />
<br />
一审判决：<br />
深圳市南山区法院经审理认为：原告彭小姐与被告高先生之间签订的《房屋租赁合约》及两被告高先生与屈小姐签订的《房地产买卖合同（现售）》均系当事人真实意思表示，除买卖合同价款违反法律规定外，均属有效合同。我国《合同法》230条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告高先生在签订《房地产买卖合同》之前2个多月通知原告将要出售房屋，“足以使原告就是否购买涉诉房屋进行充分的考虑并作出决定，故该期限属于法律所要求的"合理期限"，原告在上述合理期限内未作出购买涉诉房屋的意思表示，应视为已放弃优先购买权”。判决：1、两被告所签订《房地产买卖合同（现售）》中交易价条款无效；2、驳回原告彭小姐的其他诉讼请求。<br />
彭小姐败诉后不服一审判决提起上诉称：虽然《合同法》对于提前通知的合理期限没有明确规定，但是《城市私有房屋管理条例》第11条及最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条均明确规定需提前3个月通知，两被上诉人仅提前2个多月通知仍属违法，要求撤销原判予以改判。<br />
<br />
二审判决：<br />
深圳市中级人民法院经审理认为：上诉人彭小姐与被上诉人高先生之间签订的《房屋租赁合约》合法有效，上诉人作物涉案房屋的承租人依法享有优先购买权，依照最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人出售房屋应提前3个月通知承租人，未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。被上诉人高先生在与屈小姐签订《房屋租赁合约》之前的2个多月将要出售涉案房屋的事实告知上诉人不符合上述法律规定，侵害了上诉人的优先购买权。判决：1、撤销深圳市南山区法院一审判决；2、两被上诉人签订的房地产买卖合同无效。<br />
<br />
律师说法：<br />
1、个人认为法律的效力高于最高法院的司法解释，新法大于旧法，1999年通过的《合同法》之所以没有规定提前3个月通知承租人行使优先购买权就是对1988年最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定的否定，但是由于没有明确废止司法解释规定，导致了二审法官将88年司法解释规定的3个月期限理解为99年《合同法》规定的合理期限！<br />
2、除《合同法》及最高院上述司法解释外，《深圳经济特区房屋租赁条例》第44条规定提前通知的期限为1个月，涉案房屋位于特区内，应优先适用特区法规，所以司法解释规定的3个月是否可以理解为《合同法》规定的合理期限对本案并无影响，本案高先生提前2个多月通知彭小姐应属合法。<br />
3、出租人出售出租房屋往往是在找到合适的买家并谈妥合适的房价后才确定出售的，要求出租人出售前提起几个月通知租客行使优先购买权并不现实，其本质是要求业主找到合适买家通知租客几个月后才能与买家签订购房合同！<br />
4、根据法律规定，优先购买权的诉讼时效为两年，从其知道或应当知道权利被侵害之日（一般指知道业主出售房屋）起计算，也就是说如果没有取得租客放弃优先购买权证明，租客在业主卖房后两年内都可以要求确认买卖合同无效！故对于买卖双方来说，说租客优先购买权是买卖租赁房的隐形杀手绝非危言耸听！<br />
5、解决问题的唯一办法就是业主在找到合适买家签订买卖合同时不要单纯地保证租客会放弃优先购买权（这样遇到恶意租客就会很麻烦），而是签约前取得租客放弃优先购买权的书面说明或在合同中约定如租客不放弃优先购买权导致本合同无法履行的，合同终止履行，互不追究责任。<br />
<br />
上篇文章：《<a href="http://blog.soufun.com/10695734/2073120/articledetail.htm">业主售房最好提前三个月书面通知租客</a>》 <br />
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</a></font>szzmrlshttp://blog.fwwwd.com/szzmrls/default.aspx风波过后再看深圳中介三巨头http://blog.fwwwd.com/szzmrls/archive/152464.aspx2008-06-09T10:50:56Z2008-06-09T10:54:39Z<div align="left"><font color="#ff0000"></font>
<div align="center"><font color="#ff0000"><strong>风波过后再看深圳中介三巨头</strong></font></div>
<div align="center">文/深圳张茂荣律师</div>
<div align="center"> </div>
<div> 2007年下半年，以中天倒闭为开端，长河歇业为继续，深圳出现中介倒闭潮，中介信任危机空间严重，作为全国最大的中介创辉租售在舆论高压的轮番轰炸下也陷入艰难困境，中天置业蒋飞、长河地产皮锦州、创辉租售林凤辉一时成为深圳乃至全国谈论最多的公众人物。2008年1月31日，本律师撰写博文<a href="http://blog.soufun.com/10695734/1683171/articledetail.htm">《为创辉喝彩，向创辉学习》</a>，专门对其三人异同进行了对比，并认为三人中创辉总裁林凤辉是压力最大但值得敬佩的，与中天、长河相比，创辉的行为值得我们喝彩，值得其他中介学习！文章发出后褒贬不一，谩骂者有之，认同者亦有之。</div>
<div> </div>
<div> 时值今日，深圳楼市早已没有了昔日的狂热，在房价下跌一手房纷争凸显的背景下，上述中介三巨头似乎慢慢淡出了人们的视野，今天突然从南方都市报再次看到三人报道<a href="http://news.sz.soufun.com/2008-06-06/1811690.htm">《昔日中介“风头人物”，“善后”举措相差甚远》</a>，记者调查显示目前“中天彻底消失，长河挂牌结业，创辉却欲东山再起正大刀阔斧改革”，三中介仅创辉可觅门店。</div>
<div> </div>
<div> 事实证明本律师半年前的预测是正确的，我们应当学习创辉不屈不挠知难而上的创业精神。</div>
<div> </div>
<div> 新闻报道：<a href="http://house.scol.com.cn/html/2008/06/005047_647486.shtml">《昔日中介“风头人物”，“善后”举措相差甚远》</a></div>
<div> </div>
<div> 相关文章：<a href="http://blog.soufun.com/10695734/1683171/articledetail.htm">《为创辉喝彩，向创辉学习》</a></div>
<div> </div>
<div> 上篇文章：<a href="http://blog.soufun.com/10695734/2064993/articledetail.htm">《【视频】羞辱逼迫女子裸露涉嫌构成侮辱罪》</a></div>
<div> </div>
<div>
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<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2"></font></div>
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2"><font color="#000000"> </font>2007年深圳十大地产博客、深圳二手房律师团首席律师张茂荣</font></div>
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2">地址：深圳市罗湖区深南东路文华大厦东座八楼D</font></div>
<div align="right">
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2">本律师的新闻报道请点击：<a href="http://news.baidu.com/ns?cl=2&ct=0&rn=20&tn=news&word=%D5%C5%C3%AF%C8%D9%C2%C9%CA%A6"><font color="#ee1111">百度新闻</font></a><font color="#ee1111"> </font><a href="http://xinwen.yahoo.com.cn/search?pid=204123_1006&source=3721_union&p=%D5%C5%C3%AF%C8%D9%C2%C9%CA%A6"><font color="#ee1111">雅虎资讯</font></a><font color="#ee1111"> </font><a href="http://news.google.com/news?hl=zh-CN&ned=cn&inlang=zh-CN&ie=GB2312&oe=GB2312&client=pub-0194889602661524&forid=1&cof=GALT%3A%23008000%3BGL%3A1%3BDIV%3A%23336699%3BVLC%3A663399%3BAH%3Acenter%3BBGC%3AFFFFFF%3BLBGC%3AFFFFFF%3BALC%3A0000FF%3BLC%3A0000FF%3BT%3A000000%3BGFNT%3A0000FF%3BGIMP%3A0000FF%3BLH%3A50%3BLW%3A108%3BL%3Ahttp%3A%2F%2Fgo.haokan123.com%2Fhaokan123logo.jpg%3BS%3Ahttp%3A%2F%2Fgo.haokan123.com%3BFORID%3A1%3B&q=%D5%C5%C3%AF%C8%D9%C2%C9%CA%A6"><font color="#ee1111">谷歌资讯</font></a><font color="#ee1111"> </font><a href="http://search.soufun.com/news/search.jsp?q=%C9%EE%DB%DA%D5%C5%C3%AF%C8%D9%C2%C9%CA%A6"><font color="#ee1111">搜房快讯</font></a></font></div>
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2">座右铭：受人之托，忠人之事；坦坦荡荡做人，踏踏实实做事</font></div>
</div>
</div>
</div>
</div>szzmrlshttp://blog.fwwwd.com/szzmrls/default.aspx业主售房最好提前三个月书面通知租客http://blog.fwwwd.com/szzmrls/archive/152462.aspx2008-06-09T10:48:02Z2008-06-09T10:55:41Z<div align="center"><strong><font face="Verdana" color="#ff0000">业主售房最好提前三个月书面通知租客</font></strong></div>
<div align="center">文/深圳张茂荣律师</div>
<div align="center"> </div>
<div> <strong>网友咨询：</strong></div>
<div> 我的房子带有租约，两个月前我通知租客要卖房，问他要不要买，他迟迟不表态，现我已通过中介与他人签订《二手房买卖合同》，租客说要起诉我和买主，请问我要不要承担法律责任？</div>
<div> </div>
<div> <strong>律师答疑：</strong></div>
<div> 同等条件下的优先购买是租客的法定权利，我国《合同法》并没有就提前通知的时间作出具体规定，《深圳经济特区房屋租赁条例》规定须提前一个月书面通知租客，而最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见(试行)规定要提前三个月通知（虽然事实上并不可行）。如果你的房子在深圳特区内则优先适用特区条例，你提前两个月通知租客，而租客没有作出表示应视为放弃优先购买权，你与买方签订的买卖合同有效；如在特区外，根据法律效力高于司法解释的原则两个月期限应属《合同法》规定的合理期限，但不排除法官将三个月理解为合理期限的情况，建议你在取消合同在通知三个月后再与买方签订或在签订合同时明确约定如租客不放弃优先购买权则此合同解除。</div>
<div> </div>
<div> <strong> 相关规定：</strong></div>
<div> 最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条：出租人出卖出租房屋，<strong>应提前三个月通知承租人</strong>，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。</div>
<div> 《深圳经济特区房屋租赁条例》第44条：出租人出售已出租房屋，<strong>须提前一个月书面通知承租人</strong>；在同等条件下，承租人有优先购买权。</div>
<div> 《合同法》第230条：出租人出卖租赁房屋的，<strong>应当在出卖之前的合理期限内通知承租人</strong>，承租人享有以同等条件优先购买的权利。</div>
<div> </div>
<div> 南方都市报相关报道：<font face="Verdana"><a href="http://epaper.nddaily.com/E/html/2008-06/06/content_485953.htm">http://epaper.nddaily.com/E/html/2008-06/06/content_485953.htm</a> </font></div>
<div> </div>
<div> 上篇文章：<a href="http://blog.soufun.com/10695734/2071076/articledetail.htm">《律师提醒：弃房断供，得不偿失》</a></div>
<div>
<div>
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<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2"></font></div>
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2"><font color="#000000"> </font></font></div>
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2">2007年深圳十大地产博客、深圳二手房律师团首席律师张茂荣</font></div>
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2">地址：深圳市罗湖区深南东路文华大厦东座八楼D</font></div>
<div align="right">
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2">本律师的新闻报道请点击：<a href="http://news.baidu.com/ns?cl=2&ct=0&rn=20&tn=news&word=%D5%C5%C3%AF%C8%D9%C2%C9%CA%A6"><font color="#ee1111">百度新闻</font></a><font color="#ee1111"> </font><a href="http://xinwen.yahoo.com.cn/search?pid=204123_1006&source=3721_union&p=%D5%C5%C3%AF%C8%D9%C2%C9%CA%A6"><font color="#ee1111">雅虎资讯</font></a><font color="#ee1111"> </font><a href="http://news.google.com/news?hl=zh-CN&ned=cn&inlang=zh-CN&ie=GB2312&oe=GB2312&client=pub-0194889602661524&forid=1&cof=GALT%3A%23008000%3BGL%3A1%3BDIV%3A%23336699%3BVLC%3A663399%3BAH%3Acenter%3BBGC%3AFFFFFF%3BLBGC%3AFFFFFF%3BALC%3A0000FF%3BLC%3A0000FF%3BT%3A000000%3BGFNT%3A0000FF%3BGIMP%3A0000FF%3BLH%3A50%3BLW%3A108%3BL%3Ahttp%3A%2F%2Fgo.haokan123.com%2Fhaokan123logo.jpg%3BS%3Ahttp%3A%2F%2Fgo.haokan123.com%3BFORID%3A1%3B&q=%D5%C5%C3%AF%C8%D9%C2%C9%CA%A6"><font color="#ee1111">谷歌资讯</font></a><font color="#ee1111"> </font><a href="http://search.soufun.com/news/search.jsp?q=%C9%EE%DB%DA%D5%C5%C3%AF%C8%D9%C2%C9%CA%A6"><font color="#ee1111">搜房快讯</font></a></font></div>
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2">座右铭：受人之托，忠人之事；坦坦荡荡做人，踏踏实实做事</font></div>
</div>
</div>
</div>
</div>szzmrlshttp://blog.fwwwd.com/szzmrls/default.aspx律师提醒：弃房断供，得不偿失http://blog.fwwwd.com/szzmrls/archive/152459.aspx2008-06-09T10:46:38Z2008-06-09T10:56:29Z<div align="center"><strong><font color="#ff0000">律师提醒：弃房断供，得不偿失</font></strong></div>
<div align="center">文/深圳张茂荣律师</div>
<div align="center"> </div>
<div> <strong> 网友咨询：</strong></div>
<div> 我去年房价高的时候通过银行按揭的方式以148万从开发商处购买了一套商品房（产权证已办到我的名下），首期款支付了四十八万，按揭了一百万，现在房价下跌，我的房子市值尚不足一百万，我想知道如果我不要房子也不还按揭贷款了会怎么样？</div>
<div> </div>
<div> <strong> 律师答疑：</strong></div>
<div> 房价下跌对你和银行之间的借款合同没有影响，你的房屋只是银行用于实现债权的抵押物，抵押物不足以抵付银行借款的，银行仍然有权利向你追偿。你如果弃房断供，信用首先会降低，进而影响你以后的各种交易；其次，断供后银行会起诉并执行你的房屋，滞纳金、诉讼费、评估费、拍卖费、执行费等加起来是一笔不小的负担；再次，拍卖抵付后不足清偿银行借款部分，银行还可以执行你的其他财产（如在本地或异地的房产、车辆、存款、公司股权、工资收入等），即使你现在没有其他财产可供执行，在你有财产后银行还会随时申请执行，更何况从发展的眼光来看，楼市复苏后房价还有可能上升，所以，弃房断供不可取。</div>
<div> </div>
<div> 上篇文章：<a href="http://blog.soufun.com/10695734/2067016/articledetail.htm">《风波过后再看深圳中介三巨头》</a>
<div>
<div>
<div align="center">欢迎阅览我的<a href="http://blog.soufun.com/10695734/articlelist.htm">更多文章</a></div>
<div align="center"><font color="#1a1ae6"><u> </u> </font></div>
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<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2"></font></div>
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2"><font color="#000000"> </font></font></div>
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2">2007年深圳十大地产博客、深圳二手房律师团首席律师张茂荣</font></div>
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2">地址：深圳市罗湖区深南东路文华大厦东座八楼D</font></div>
<div align="right">
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2">本律师的新闻报道请点击：<a href="http://news.baidu.com/ns?cl=2&ct=0&rn=20&tn=news&word=%D5%C5%C3%AF%C8%D9%C2%C9%CA%A6"><font color="#ee1111">百度新闻</font></a><font color="#ee1111"> </font><a href="http://xinwen.yahoo.com.cn/search?pid=204123_1006&source=3721_union&p=%D5%C5%C3%AF%C8%D9%C2%C9%CA%A6"><font color="#ee1111">雅虎资讯</font></a><font color="#ee1111"> </font><a href="http://news.google.com/news?hl=zh-CN&ned=cn&inlang=zh-CN&ie=GB2312&oe=GB2312&client=pub-0194889602661524&forid=1&cof=GALT%3A%23008000%3BGL%3A1%3BDIV%3A%23336699%3BVLC%3A663399%3BAH%3Acenter%3BBGC%3AFFFFFF%3BLBGC%3AFFFFFF%3BALC%3A0000FF%3BLC%3A0000FF%3BT%3A000000%3BGFNT%3A0000FF%3BGIMP%3A0000FF%3BLH%3A50%3BLW%3A108%3BL%3Ahttp%3A%2F%2Fgo.haokan123.com%2Fhaokan123logo.jpg%3BS%3Ahttp%3A%2F%2Fgo.haokan123.com%3BFORID%3A1%3B&q=%D5%C5%C3%AF%C8%D9%C2%C9%CA%A6"><font color="#ee1111">谷歌资讯</font></a><font color="#ee1111"> </font><a href="http://search.soufun.com/news/search.jsp?q=%C9%EE%DB%DA%D5%C5%C3%AF%C8%D9%C2%C9%CA%A6"><font color="#ee1111">搜房快讯</font></a></font></div>
<div align="right"><font color="#1a1ae6" size="2">座右铭：受人之托，忠人之事；坦坦荡荡做人，踏踏实实做事</font></div>
</div>
</div>
</div>
</div>szzmrlshttp://blog.fwwwd.com/szzmrls/default.aspx汶川地震按揭房产坍塌损失的责任承担http://blog.fwwwd.com/szzmrls/archive/147870.aspx2008-06-03T05:10:05Z2008-06-09T10:59:03Z<div align="center"><strong><font color="#ff0000">汶川地震按揭房产坍塌损失的责任承担</font></strong><strong></strong></div>
<div align="center">文/深圳张茂荣律师</div>
<div> </div>
<div> 汶川地震，举国志哀。整理哀伤之余，坍塌房屋损失如何承担成为业内人士特别是按揭银行关注和探讨的话题之一。2008年5月28日某大型网站焦点关注栏目特意邀请本律师及业内知名人士就此次地震引发的地产行业问题予以反思，现整理成文从法律角度对按揭房屋灭失后的责任承担予以分析并与业内同行商榷。</div>
<div> </div>
<div><strong> 首先，抵押贷款的法律关系决定了房屋的坍塌灭失并不能免除业主偿还按揭贷款的义务</strong></div>
<div> 业主将所购房屋抵押给银行获得按揭贷款（用于支付开发商购房款），与银行之间形成抵押借款法律关系，其中借款合同是主合同，抵押合同是从合同，按揭房屋则是抵押物。银行既是债权人又是抵押权人，业主既是债务人又是抵押人。从法律上说，主合同的无效或终止会导致从合同的无效或终止，而从合同的无效或终止并不影响主合同的效力。按揭房屋坍塌导致抵押物灭失，银行的抵押权因此消灭，作为从合同的抵押担保合同自然终止，银行担保债权转为一般债权，但作为主合同的借款合同并不受任何影响，也就是说，业主仍然负有偿还按揭贷款的义务。</div>
<div> </div>
<div> <strong>其次，由于地震属于法律上的不可抗力，业主的迟延还款将不够成违约</strong></div>
<div> 不可抗力既不能预见、不能避免并不能克服的情况，是法定的免责事由之一。地震被公认为不可抗力，由于地震的发生，导致业主家破人亡，还款能力下降或失去，无法按期还款不够成违约，银行应当减少或免除业主的借款利息。</div>
<div> </div>
<div> <strong>再次，如业主死亡，借款合同自然终止，其继承人在遗产继承范围内负有偿还义务；无遗产的，损失由银行自行承担</strong></div>
<div> 业主死亡后如有遗产（包括存款及其他财产）可供执行，银行可以其遗产实现债权。死者有遗产继承人的，继承人应当代为偿还死者债务，但以所继承财产范围为限，继承人放弃继承的不承担责任。死者无遗产可供执行的，所有损失由银行承担。</div>
<div> </div>
<div> 四川受难同胞的不幸让我们悲恸，无奈法不容情！可喜的是本律师注意到银监会已发布通知要求各银行业金融机构要根据《金融行业呆帐核销管理办法（2008年修订版）》的规定，对于借款人（业主）因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆帐并及时予以核销。</div>
<div></div>
<div> 新闻报道：<font face="Arial"><a href="http://sz.focus.cn/news/2008-05-29/478523.html">http://sz.focus.cn/news/2008-05-29/478523.html</a> </font></div>
<div> </div>
<div> 上篇文章：<a href="http://blog.soufun.com/10695734/2003792/articledetail.htm">《[视频]感人至深:<生死不离>诗朗诵》</a></div>
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<p align="center"><font face="Verdana"><strong><font color="#ff0000">合同藏“霸王” 买房陷僵局</font></strong><br />
<u>买主质疑购房合同附件条款,开发商不同意只签合同正本,国土局已介入调查</u></font></p>
<p align="center"><font face="Verdana"> </font><font face="Verdana"></font> 本报讯 （记者 王成波）“合同条款是双方约定的，他们逼我们签带有霸王条款的合同附件，达不成协议也不退定金。”昨天上午，买主林先生说，上月他们在宝安龙华世纪春城四期购房并签订认购书，因合同及附件一些条款没达成协议，开发商却拒不退还定金。目前双方还在协商，国土局等部门已介入调查。</p>
<p align="left"> </p>
<p><font face="Verdana"> <strong>买主：合同附件有很多霸王条款</strong></font></p>
<p><font face="Verdana"> “我是4月6日签的《深圳市房地产认购书》，当时交了5万元定金。”买主林先生看上了宝安龙华世纪春城四期的一套房子，于是交了定金。而上周他们去签订购房合同时却遇到了麻烦。“他们让我签一份合同附件，我和其他购房者仔细研究后，发现上面有很多霸王条款，我们不能接受。”他说，合同附件有很多条款不规范，于是他向开发商提出只签合同正本或解除认购书，但对方不同意。</font></p>
<p><font face="Verdana"> “他们说不签附件就不能签合同正本，我们多次协商没有成功，就这样僵持着。”林先生说，他们已给对方发过协商函，但一直未获回复。</font></p>
<p><font face="Verdana"> <strong>发展商：不可能只签合同正本</strong></font></p>
<p><font face="Verdana"> 世纪春城四期开发商深圳恒安房地产开发有限公司邓经理告诉记者，公司委派他负责处理林先生的事情，现在双方还在协商。</font></p>
<p><font face="Verdana"> “他们要求不签附件只签合同正本，这个要求我们无法接受。”邓经理介绍，合同正本有些规定不完整，需要根据具体情况进行补充，而且在开盘前，他们的合同附件等都是经过国土局相关部门核定的。</font></p>
<p><font face="Verdana"> “一味地答应买主的要求是不可能的，否则我们的工作无法进行。”邓经理说，他们无法接受林先生提出“只签合同正本，否则就退定金”的要求，只能试着进一步协商。目前，国土局等部门已介入调查此事。</font></p>
<p><font face="Verdana"> <strong>■律师说法</strong></font></p>
<p><font face="Verdana"> <font color="#5566aa">广东耕兴律师事务所律师张茂荣认为</font>，附件是合同的一部分，按《合同法》规定，双方应在平等自愿原则上签订合同，任何一方都无权强迫对方接受。他建议林先生和其他购房者跟开发商协商解决；如果实在达不成一致，则可诉诸法律。</font></p>
<p> 日期：[ 2008年5月11日 ] 版次：[ SA09 ] 版名：[ 深圳新闻 城事 ] 稿源：[南方都市报] </p>
<p><font face="Verdana"> 来源：<a href="http://epaper.nddaily.com/H/html/2008-05/11/content_464658.htm">http://epaper.nddaily.com/H/html/2008-05/11/content_464658.htm</a></font></p>
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</font></font>szzmrlshttp://blog.fwwwd.com/szzmrls/default.aspx律 师 函http://blog.fwwwd.com/szzmrls/archive/142322.aspx2008-05-07T08:42:09Z2008-05-07T08:42:56Z<div align="center"><strong><font color="#ff0000">律 师 函</font></strong></div>
<div align="center"><strong></strong><strong></strong> </div>
<div><font face="楷体_GB2312"> 案情：2007年6月26日业主秦小姐通过美联物业居间与买主刘先生达成《房屋转让及经纪合同书》，约定将自己所有位于深圳市南山区御景东方花园某物业（期房）以480万卖于刘先生，合同签订后刘先生如约支付秦小姐购房定金60万元，同年12月涉案房屋一手房地产证办出，但因房价已下跌，刘先生迟迟不履行首期款监管、申请按揭义务。秦小姐打算另行出售又担心出售后刘先生追究其违约责任，遂向本律师咨询，本律师建议其先催告后解约，受其委托向刘先生发送履约督促函如下：</font></div>
<div align="center"><strong></strong> </div>
<div align="center"><strong>履约督促函</strong><strong></strong></div>
<div>致刘××先生：</div>
<div> 广东耕兴律师事务所依法接受秦××的委托并指派本律师就您迟迟不履行你们之间签订的《房屋转让及经纪合同书》，向您致函如下：</div>
<div> 据秦××提供材料显示，2007年6月26日你们通过美联物业（深圳）有限公司居间签订《房屋转让及经纪合同书》，约定您以480万人民币购买秦××所有位于深圳市南山区御景东方花园某物业（期房），合同第二（二）条约定，您应于涉案房屋办出房产证30日前监管首期款84万、15日前申请银行按揭承诺。合同签订后，秦××收取您定金60万元。2007年12月12日涉案房屋房地产证登记，秦××取得房地产证后多次督促您履行合同，但由于房价下跌，您迟迟不履行上述义务，导致合同至今无法履行。</div>
<div> 本律师认为，您与秦××之间签订的《房屋转让及经纪合同书》真实、合法、有效，你们双方均负有严格履行的义务，您在涉案房屋办出房地产证后至今不履行首期款监管、申请银行按揭承诺等义务已构成严重违约。</div>
<div> 诚请您于接到此函后一周内办理完毕上述首期款监管、申请银行按揭承诺等义务，逾期，秦××将依法解除合同，由此造成的所有法律后果均由您承担。</div>
<div> 此函！</div>
<div> </div>
<div> 上述<font face="楷体_GB2312">律师履约督促函发出后，刘先生仍未履行义务，2008年4月29日秦小姐再次委托本律师发函解约，解约函如下：</font></div>
<div align="center"><strong></strong> </div>
<div align="center"><strong>解约通知函</strong><strong></strong></div>
<div>致刘××先生：</div>
<div> 广东耕兴律师事务所依法接受秦××委托并指派本律师向您致函如下：</div>
<div> 因您迟延履行2007年6月26日与秦××签订的《房屋转让及经纪合同书》，秦××曾于2008年4月7日委托本律师向您发出《履约督促函》，督促您于接函后一周内办理完毕合同约定的首期款监管、申请银行按揭承诺等义务，然您在接函后至今仍拒不履行上述合同义务（至今迟延履行期限已近半年），根据我国《合同法》第94条（三）项之规定，秦××有权解除合同，为此特通知如下：</div>
<div> 1、2007年6月26日您与秦××签订的《房屋转让及经纪合同书》自您接到此函后解除；</div>
<div> 2、你所支付秦××的购房定金60万元由秦××没收。</div>
<div> 如有异议，您可请求人民法院对解除合同的效力予以确认。</div>
<div> 特此通知！</div>
<div> </div>
<div><strong> 律师提醒：</strong></div>
<div> 迟延履行主要债务不构成根本违约，守约方只有经过催告，对方在合理期限内仍不履行的情况下方可解约，否则将构成构成根本违约。就本案来说，如秦小姐未经催告直接解除合同或直接另行出售给他人则构成根本违约，将面临双倍返还刘先生定金120万元的风险。</div>
<div> </div>
<div> 上篇文章：<a href="http://blog.soufun.com/10695734/1956926/articledetail.htm">《离婚后，一方无权擅自变更孩子姓氏》</a></div>
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<div class="news_title" align="center">文/深圳张茂荣律师</div>
<div class="news_title" align="left"> </div>
<div class="news_title" align="left">
<div><strong> 真实案例：</strong><strong></strong></div>
<div> 2007年4月29日，经深圳创辉租售居间介绍，买方徐先生与卖方黄先生达成《房地产买卖合同》，约定以41万购买黄先生位于深圳市福田区梅林海康大厦某物业。合同签订后，徐先生如约支付黄先生购房定金2万元，在银行监管了首期款9万元，并通过担保公司从银行贷款30万元打入担保公司账户用于给黄先生赎楼（已开始按月支付利息），期间由于房价上涨，黄先生毁约不卖，给徐先生造成巨大损失。</div>
<div> 2007年7月徐先生以全部付清购房款并已供楼，合同主要义务已经履行完毕为由，将黄先生告上法庭要求黄先生继续履行合同将涉案房屋过户至其名下，深圳市福田区法院机械地适用解约定金条款判决驳回徐先生的诉讼请求，徐先生不服上诉至深圳市中级法院，时至2008年楼市风向突变，房价下跌，黄先生又主动提出愿意按原合同履行，20083月25日双方达成和解协议：合同继续履行。</div>
<div> </div>
<div><strong> 律师感言：</strong><strong></strong></div>
<div> 2007年上半年深圳房价一路飘升，引发业主毁约潮，买卖双方争房现象频频发生，进入2008年，随着房价的下跌，业主又开始主动要求履约，一涨一跌中，业主逐利毁约心态可见一斑！而法官机械地适用法律，错误地判决无疑使得守约方雪上加霜！</div>
<div> </div>
<div> 上篇文章：<a href="http://blog.soufun.com/10695734/1962743/articledetail.htm">《律师函》</a></div>
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</div>szzmrlshttp://blog.fwwwd.com/szzmrls/default.aspx离婚后，一方无权擅自变更孩子姓氏http://blog.fwwwd.com/szzmrls/archive/142088.aspx2008-05-04T03:50:10Z2008-05-04T03:52:27Z<div align="center"><strong><font color="#ff0000">离婚后，一方无权擅自变更孩子姓氏</font></strong></div>
<div align="center">文/深圳张茂荣律师</div>
<div align="center"> </div>
<div><strong> 案例：</strong></div>
<div> 张某、李某于2006年诉讼离婚，年仅2岁的婚生子张小强由李某抚养，张某每月支付抚养费。2007年李某与王某再婚并将孩子姓名改为王小强，张某得知后提出异议并以不改回原名就不再尽抚养义务为由拒绝继续支付抚养费。</div>
<div> </div>
<div><strong> 问题：</strong></div>
<div> 1、李某离婚后有无权利单方改变孩子姓氏？</div>
<div> 2、张某有无权利因此拒绝支付抚养费？</div>
<div> 3、发生纠纷后如何处理？</div>
<div> </div>
<div><strong> 律师答疑：</strong></div>
<div> 1、我国《婚姻法》第22条规定“子女可以随父姓，可以随母姓”，故夫妻双方在给孩子入户时可以让孩子随父姓或母姓，名字一经确定并入户即视为双方协商一致，未经对方同意任何一方不得擅自更改。</div>
<div> 2、父母与子女间的关系，不因父母离婚而消除，张某与李某离婚后任何一方均负有抚养教育子女的义务，故张某不能因此拒绝支付抚养费。</div>
<div> 3、双方对于孩子的姓氏发生纠纷可通过诉讼解决或直接申请户籍管理机关恢复原姓名。本案中，张某可以李某为被告向法院提起诉讼要求李某为孩子恢复姓氏，也可以向孩子户籍所在地公安机关申请恢复。</div>
<div> </div>
<div><strong> 律师提醒：</strong><strong></strong></div>
<div> 离婚后未经对方同意，直接抚养孩子的一方不得将孩子姓氏改随自己，更不能改随继父性氏，否则，就要承担民事侵权责任。</div>
<div> </div>
<div> 上篇文章：<a href="http://blog.soufun.com/10695734/1952502/articledetail.htm">《深圳张茂荣律师祝您五一愉快～》</a> </div>
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