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2008年深圳楼市十大关键词

szzmrls — Mon, 06 Oct 2008 01:51:46 GMT

2008年深圳楼市十大关键词
文/深圳张茂荣律师

如果说2007年是深圳房地产三级市场（主角是中介）动荡不安的一年，那么2008年则是二级市场（主角是开发商）波澜壮阔的一年，让我们通过以下关键词来回眸一下上半年深圳乃至中国房地产市场复杂多变的走势：

1、万科降价门

进入2008年，伴随国家宏观调控的不断深入，房地产市场由卖方市场转向买方市场，市场日趋理性，买卖双方陷入博弈阶段，房屋成交量日益萎缩，为快速回笼资金，中国房地产老大万科果断地率先出手降价，以实际行动践行了去年王石提出的拐点论，在业届引起雷动，并因此引爆退房潮，部分地方老业主甚至以给万科送花圈、挽联的极端方式“维权”。

2、业主维权

先下手为强，在万科做了带头大哥之后，部分开发商紧随降价，同一楼盘后期价格狂跌，前期业主未入伙便面临首期款亏完甚至变为负资产的境地，团结力量大，前期业主联合抵制入伙并要去降价补偿或退房呼声四起，深圳楼市出现了有史以来罕见的业主“维权”潮！

3、楼市猪坚强

银根紧缩，业主维权，房屋卖不出去，开发商资金链问题浮现，现金流岌岌可危，任志强甚至发出“要死，也是银行先死、房地产商后死”的言论！遗憾的是我们看到的只是开发商将较差楼房营销为“特价房”“打折房”糊弄购房者，宁愿送宝马也不愿大幅降价，食贯暴利的开发商们并没有学习汶川地震中的“范跑跑”大规模地降价自救，而是学习了汶川地震中的“猪坚强”，等待着政府救市。

4、房价赌局

徐滇庆牛刀的深圳房价之赌应该算得上是2008年中国房地产届最大的一个娱乐点了，毫无意义的赌局居然引发了全球的瞩目，牛刀在收获名气的同时，赌瘾也大增，期间亦有律师为博名气效仿牛刀百万战书再赌徐滇庆，引发笑谈。

5、万科捐款门

汶川地震，举世震惊，地产领袖王石号召旗下员工每人捐款十元的话更是语破天惊，导致网友强烈声讨，人送外号“王十元”，并进而引发社会关于当代企业家社会责任感缺失的讨论。事后王石表达了他对这一事件的歉意：“我现在认为在当时这种情况下，我所说的那句话还是值得反思。这段时间，我也为我这句话感到相当不安！”

6、断供

断供不是一个法律概念，是房地产市场日益低迷，房价暴跌下衍生出来的一个市场概念。2008年7月15日晚央视二套《经济半小时》播出调查节目,认为深圳房价下跌楼市缩水,导致“断供潮一触即发”，17日南方都市报记者再度调查并报道《深圳楼市断供迷局》得出与之完全相反的结论，认为：“断供者并未真断”、“深圳官方认可只有一例”，7月19日本律师根据了解的事实撰写博文《睁眼说瞎话，深圳楼市断供岂止一两例！》，爆出深圳碧水龙庭集体断供案，断供一时成为业内讨论最热烈的话题。

7、特价房

一方面是庞大的刚性自住需求，另一方面是开发商誓死做猪坚强，买卖利益博弈之下，开发商以特价房、打折房为诱饵，大肆宣传鼓动，而事实证明，这些特价房和打折房无论是结构还是朝向均是比较差的，房价本来就低于开盘均价，特价房只不过是开发商愚弄购房者的营销花招而已。

8、万人购房团

团购本不奇怪，现实生活中团购月饼、汽车等生活用品的情况长期存在，但自从邹涛号召成立万人购房团后，团购房屋便引起了业内的广泛争议，更有律师发表宏论明确指其违法！团购房屋是房价畸高下购房者抱团砍价的必然，只可惜房屋不同于其他商品，存在着不同层位、不同朝向、不同结构的严重个体差异，万人购房团的初衷无可置疑，但房屋的个体差异和成员的独立性决定了其不可能成功。

9、没收闲置土地

深圳的闲置土地清理风暴是从2007年开始的，成果发生在2008年。据报道，截至目前深圳已依法收回闲置土地87万平方米，全市已征收土地闲置费11276万余元，其中一宗地块涉及的土地闲置费高达5640余万元，其力度是前所未有的，没收闲置土地让往日囤积土地的地王们损失惨重！

10、救市

救市是目前争论最为激烈的话题了，国外方面，美国次贷危机后救市方案刚刚通过，国内方面，中房协上书住房和城乡建设部请求全国救市，西安、南京等地方政府救市已经在行动，其他地方政府亦在酝酿。伴随救与不救，业内产生了两种完全不同且针锋相对的声音，只要你敢大胆地提出论调并有一个好的标题党，不论是支持还是反对，不论有没有文采和内涵，你的文章都会被推荐传播！
本律师不是市场专家，但我估计反对救市的应该是打算买房又买不起房的一族较多，而主张救市的估计开发商和房产负资产一族较多，站在各自利益角度看问题当然会发生分歧！如果置之度外冷眼观之，就不难发现，房价持续暴跌，开发商纷纷倒闭绝非好事，因为房地产是国民收入的支柱产业，房地产市场崩盘会引起相关产业的纷纷倒闭、大量的失业和财税的流失，国家都穷了，工作都没有了，饭都吃不上了，即使房价再便宜你能买得起吗？

“关注房地产热点，捕捉房地产信息，规避房地产风险，化解房地产纠纷！”以上仅是本律师根据自我感觉的总结，不一定全面，所述观点也不一定正确，如有不妥，还望方家指正。

上篇文章：

《业主维权关键词扫描》

业主维权关键词扫描

szzmrls — Tue, 30 Sep 2008 09:14:46 GMT

2008年深圳业主维权系列之——

业主维权关键词扫描
文/深圳张茂荣律师

    交房验收：
    根据相关法律规定及购房合同约定，业主在收到开发商《入伙通知书》后应对房屋进行验收，经验收无异议再办理入伙手续。需要提醒业主注意的是，该验收不仅包括所购房屋的验收，还包括合同中约定的交付文件、公共配套设施、规划设计等涉及共有权益部分的验收。鉴于之前曾发生过开发商要求业主先入伙后验房的情况，提醒业主千万不要这样做，因为入伙是双方权利义务的转移点，一旦办理过入伙手续便开始起算物业费，承担物业毁损的风险。

    入伙异议书：
    提出入伙异议是业主维权的第一个杀手锏，业主验房后如认为不符合交楼标准或条件，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，逾期不提出，视为同意接受房屋。开发商收到《入伙异议书》后应对异议提出书面答复和处理意见，逾期不答复及处理的，视为业主异议成立，房屋视为未交付。
    由于我国现行法律、法规、规章及规范性文件并没有规定可以提出异议的事由范围，而《收楼意见书》又是开发商单方制定的，故业主完全可以从交付文件、房屋质量、房屋面积、配套设施、规划设计、周边设施等涉及房屋的所有问题提出异议，从理论上说即使房屋仅仅是出现了微不足道的缺陷，业主也有权提出异议，由此将问题交给开发商，如确有问题开发商必须整改，整改期限超过合同约定的逾期交房解约条件，业主便可解约退房，即使没有达到退房时限，也可追究开发商支付逾期交房的违约责任。

    解约通知函：
    提出解约是业主维权的第二个也是最重要的一个杀手锏，根据法律规定及购房合同约定，业主在开发商迟延交楼达到约定时限、房屋质量缺陷经两次以上维修仍不能满足正常使用要求或主体结构不合格、面积误差达到约定或法定范围、擅自变更原有规划设计、权利瑕疵导致买方无法取得房屋所有权、逾期办证达到约定时限等法定或约定解约条件时可以解约，业主提出解约的应当给开发商发出《解约通知函》，购房合同自开发商接到时解除，开发商有异议的可向法院或仲裁机关请求确认解除合同的效力。
    在房价暴跌下，业主给开发商发送《解约通知函》有利无害，因为业主是在行使单方解约权，按法律规定只要开发商收到通知函合同即告解除，如开发商认为不应该解除则需要由其提出诉讼或仲裁，业主只需在开发商收到后不退还已付购房款本息的情况下起诉要求返本付息即可。就诉讼或仲裁结果来说，如果认定解约合法，则退房成功，即使认定不符合解约条件而败诉，无非也就是和不打官司继续履行合同一样而已（与动辄缩水数十万的房价来比，诉讼成本微不足道）。需要提醒业主注意的是，解约有时限规定，如在合同约定的或法律规定的时限内没有提出则丧失解约权！

    断供：
    断供是一个比较敏感而又必须面对的问题，业主维权到底该不该断供，对此本律师在之前的博文中已有所论述，即业主与开发商之间的购房合同与和银行之间的借款合同分属两个完全不同相互独立的合同，业主针对开发商维权本不该祸及银行，故业主在提出赔偿诉讼时不应当断供，但在提出退房诉讼时，因我国《合同法》第119条明确规定了减损规则，如还不断供，则对方会以人为造成损失进一步扩大为由，拒绝支付供楼损失。所以，在业主提出退房诉讼后应该给按揭银行发送暂停供楼函，告知待案件终审判决后视判决结果（是否解除购房合同及借款合同）再确定是否恢复供楼并补齐所欠本息及违约金（详见本律师博文《业主提起退房诉讼后是否需要继续供楼？》）。

    索赔：
    业主维权无论是否要求退房都涉及到索赔事宜，业主索赔的计算根据开发商违约情况的不同而不同。一般有以下几种情况：1、开发商迟延交房、迟延办证未达到解约时限的，按合同约定计算违约金;2、符合解约条件的，由开发商按合同约定赔付违约金、返还业主已付购房款本息并赔偿购房者供楼等损失;3、开发商支付的违约金不足以弥补由此给购房者造成的损失的，在损失范围内开发商仍需赔偿。

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《公安部33号令为何屡屡强奸民意？！》
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公安部33号令为何屡屡强奸民意？！

szzmrls — Fri, 26 Sep 2008 04:41:34 GMT

公安部33号令为何屡屡强奸民意？！
文/深圳张茂荣律师

经国务院批准，1997年12月16日公安部以33号令发布《计算机信息网络国际联网安全保护管理办法》（以下简称33号令），并于同年12月30日起实施，该办法第第五条规定：“任何单位和个人不得利用国际联网制作、复制、查阅和传播下列信息：……（六）宣扬封建迷信、淫秽、色情、赌博、暴力、凶杀、恐怖，教唆犯罪的;……”。恕本律师直言，自从有了该33号令，中国便进入了近乎全民违法的时代，而该令也毫不畏惧全民的反对，屡屡挑战民众强奸民意！按南阳网警“狂热的风”所言，在该令面前没有法不治众之说，该令丝毫不逊色于全国人大的法律！且看真实案例：

    案例一：2008年9月12日河南南阳市民任超奇因自己电脑中下载有一部供自己观看的色情视频被当地网警根据33号令处以1900元罚款。舆论哗然，而南阳网警“狂热的风”舌战众网友，坚称处罚没错。
    案例二：2008年上半年香港陈冠希艳照门事件后，吉林省公安厅网警通过媒体提醒广大网民：点击、浏览淫秽色情网站是违法行为，提醒网民不要看艳照，否则或将依据33号令予以处罚。
    案例三：2004年9月12日，在温州洞头打工的鲁某在某网吧浏览黄色网站时，几名警察突然出现。事后，鲁某被警方依据33号令处以行政罚款1000元。
    案例四：2004年8月四川省公安厅网络安全监察处监察科的钟科长答记者问时表示“点击、浏览、查阅色情网站也是违法，四川省公安厅网监处向社会公布了举报电话。同月，某地两网民因登录色情网站浏览淫秽图片并留言，被当地警方抓获。
    案例五：2002年8月18日深夜，陕西延安张林因和妻子李巧花在家看“黄碟”被人举报，因和前来搜查的民警发生冲突被以“涉嫌妨碍公务”刑事拘留，后案件撤销，有关部门和当事人达成协议：宝塔公安分局向当事人赔礼道歉，一次性补偿当事人29137元，有关责任人被处理。张某从看守所回家后，出现精神异常。
    ……

上述案例无论是在法学界还是舆论界一度引发强烈质疑，而且对警方的做法几乎一边倒地持否定态度，但警察却执法如山，丝毫不为所动！

本律师认为，社会危害性应当是构成违法行为的前提，公民个人浏览色情网站不具有任何社会危害性（本律师绝不相信所有警察都没有看过黄片），获取信息是公民的基本权利，警察的执法公权不应肆意侵犯公民个人私权！33号令第五条缺乏基本的上位法支持，且与2006年3月1日起实施的《治安管理处罚法》相冲突，（《治安管理处罚法》并未规定观看、查阅色情物品违法），尽早修改或者废止，以与其他法律相协调。

法律不能强奸民意，如果全民都认为自己在家看黄碟不干他人的事，而法律非要予以处罚，那么法律到底是为谁制定的？是谁的意志体现？警钟又为谁而鸣？

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《业主提起退房诉讼后是否需要继续供楼？》

业主提起退房诉讼后是否需要继续供楼？

szzmrls — Tue, 23 Sep 2008 09:06:26 GMT

2008年深圳业主维权系列之——

业主提起退房诉讼后是否需要继续供楼？
文/深圳张茂荣律师

    网友咨询：
    我从开发商处贷款购买一套商品房，已供楼五个月，现因开发商违约我已向宝安区法院提起诉讼，要求解除合同，返回购房首期款本息，并赔偿我的供楼损失。请问：诉讼期间我是否需要继续供楼？如断供会不会影响个人信用？

    律师答疑：
    1、根据相关法律规定，因房屋买卖合同被解除导致贷款目的不能实现的，购房者有权同时要求解除借款合同，借款合同解除的结果是购房者不再受合同约束，自然不需要再供楼，也就不存在信用记录问题;
    2、退房诉讼期间是否需要继续供楼应视是否能确定退房而定。如退房请求能得到法律支持，根据合同法第119条规定的防止损失扩大原则，业主应当停止供楼，否则无权要求开发商赔偿诉讼期间的供楼损失;如退房请求不能被法律支持，则退房行为构成根本违约，购房者不但应当履行购房合同而且应当履行借款合同，断供必将影响到自身信用;
    3、鉴于诉讼有风险，现阶段退房维权案件的胜负具相当大的不确定性，为防止官司胜诉还供楼导致损失扩大或停止供楼后官司又败诉影响信用情况的发生，建议购房者以通知函的形式函告按揭银行暂停供楼，待案件终审判决后视判决结果（是否解除购房合同）再确定是否恢复供楼并补齐所欠本息及违约金。

    相关规定：
    1、《合同法》第119条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
    2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

    上篇文章:《宝安国土局没收某公司闲置土地行政可诉性分析》

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【新闻】去年深圳高价盘今年入伙难拒绝入伙理由解密

szzmrls — Tue, 16 Sep 2008 02:21:48 GMT

【新闻】去年深圳高价盘今年入伙难拒绝入伙理由解密
来源：2008年9月12日南方都市报
点击查看－>视频报道

[摘要] “去年二手房违约官司特别多，今年则是新房维权的多。”在深“主打”房地产官司的律师张茂荣告诉记者，近几个月他接手的业主维权官司就有好几起，多数是要求退房或补偿。据他所了解的数据这些很可能只是深圳目前房地产市场遭遇的冰山一角。

2007.9-2008.8深圳楼价走势图

　　从去年“9·27”新政深圳楼市陷入低迷，到现在已经持续一年时间。去年楼市疯狂时期入市的高价楼盘，现在大多已到入伙时间。房价高歌猛进而后大跌带来的最直接后果是，退房和拒绝入伙的声音越来越高涨。

　　入伙难归根到底是什么原因？开发商如何迈过这个坎？业主怎样保证维护正当权益又不至于过激？上述问题和答案，对于现正处于维权漩涡中心的开发商和业主来说或许至关重要。未来三个月深圳还有不少楼盘要入伙，它们可能面临同样甚至更严重的问题。

　　“去年二手房违约官司特别多，今年则是新房维权的多。”在深“主打”房地产官司的律师张茂荣告诉记者，近几个月他接手的业主维权官司就有好几起，多数是要求退房或补偿。据他所了解的数据这些很可能只是深圳目前房地产市场遭遇的冰山一角。

　　本报做了一次抽样调查。抽查对象是今年春节至9月中旬入伙的楼盘，样本一共35个，其中发生严重入伙难现象的就有15个，所占比例近半。只有少量业主维权的楼盘，尚不在此列。

　　近半开发商难迈“入伙关”

　　自发出入伙通知书以来，宝安一知名房企的工程部副总就一直很繁忙，公司客户服务部的电话也变成热线。“业主不断投诉房屋质量问题，楼盘实际情况与规划不符，并声称不改善就拒绝入伙甚至退房。情况属实的我们会尽力解决，但我们担心的是，他们需要的只是退房。”该人士说。

　　这样的担心，在开发商中普遍存在。宝安、龙华坂田等区域是业主维权的重灾区，这些片区维权的“中标率”接近80%.之前炒得沸沸扬扬的金地梅陇镇、碧水龙庭等维权事件，时至今日仍在持续并有恶化趋势。“我们也很无奈。去年楼盘都卖高价，我没有理由以相对低价销售。我们也想维护好与老业主的关系，但现阶段似乎是个无法破解的问题。”宝安一不愿具名的开发商的话很有代表性。

　　相关政府同样面临这个难题，不少维权业主已选择通过政府途经寻求解决。宝安规划分局一内部人士告诉记者，很多楼盘业主都以楼盘跟规划有出入为由要求规划部门核实，处理这些问题基本上成为现阶段工作的核心。“为了维护稳定，如果只是小问题，我们会要求开发商牺牲一些利益以求解决。”上述人士说。

　　房价下跌才是问题核心

　　此次调查的样本中，明确表示因为降价而维权的尚占少数，更多的业主以其他名目要求退房或补偿。但接受记者采访的多位业内人士均认为，房价下跌才是最根本原因。这一答案也得到几乎所有在维权漩涡中心的开发商的认同。

　　“为什么在房价下跌的时候出现（集体拒绝入伙）？为什么房价平稳的时候没有出现？我的理解是楼价下跌给业主带来的心理、经济上的压力，拒绝入伙被当成是与开发商进行谈判的筹码。”一资深业内人士的话一针见血。

　　在各房地产论坛上，维权业主对于房价下跌的不满溢于言表。但也有业主表示，楼盘本身存在的诸多问题，加上房价又缩水厉害，矛盾因此激化。“本来房价跌一半就很难接受了，再摊上一堆质量问题，搁谁不难受？”网友海阔天空说。

　　业主维权要避免“两败俱伤”

　　怎样避免出现集体性拒绝入伙事件？业内人士的建议是，开发商首先要拿出足够的诚意，并在能力范围内进行一些实质性补偿，或提升楼盘品质。“开发商首先要言而有信，那些在高峰期没有足够重视楼盘品质打造的开发商，更应该检讨。”深圳中原地产总经理李耀智说。

　　事实上，已经有不少开发商在行动。宝安就有开发商专门成立了租赁中心，免费帮不肯入伙的业主转租住房，以缓解其对降价的不满情绪;有楼盘开始着手整改周边环境，对房屋质量问题积极进行修复;也有楼盘提出“送装修”方案。

　　对于维权业主，律师的建议是，业主首先需要衡量拒绝入伙的理由是否正当，然后需要考虑维权的方式，业主维权也要避免两败俱伤。“毫无疑问，现在部分业主采取的断供就是两败俱伤的方式。正当利益当然要争取，与开发商和平谈判，或通过法律途径都能得到解决。”广东耕兴荣律师事务所律师张茂荣说。

　　■各方声音

　　市场调整凸显双方矛盾

　　王锋深圳市房地产研究中心副主任

　　以正当或非正当理由拒绝入伙，这和之前发生的断供现象类似。对此，我们应该以平常心对待，就是说，在市场好或者是不好的时候，这些问题都有可能发生，比如楼盘质量问题、规划变更问题甚至是断供问题。这些都不是新事物，只是因为在市场调整过程中，原来不显眼的矛盾都暴露出来了。如果业主觉得自身权益受到损害，的确应该维权，但一定要依法维权，只要业主拿出充足的法律依据，相信能够得到社会各界的支持。但是，如果业主没有充分的法律依据，只是以此达到额外的目的，比如像断供那样，恐怕很难得到社会的支持。

　　不应一味以市场风险推卸责任

　　邓坚深圳市尚模发展有限公司营销策划部经理

　　绝大部分业主拒绝入伙，其实就是因为房价大幅下跌而导致的，从法理上看，房价上涨下跌是市场行为，业主们也很明白，以此为由可能难以达到目的，所以他们选择了像质量缺陷这类正当理由进行维权。他们的目的不外乎两个，要么是退房，但是他们也清楚这个目标实现起来比较渺茫，所以，大多数业主会要求补偿。对业主的诉求，我们应该从两方面去看，一是，业主们应有契约精神，有很多业主在2004-2005年买了房获了利，但却没有开发商要求分去利润，那么在下跌过程中，业主也应该有这样的心理准备。二是，开发商们在定价策略上应该有合理的评估，不应该急转直下。可能从市场和契约的角度，业主无法质疑开发商的做法，但是，这样的定价思路，也显示出开发商的投机心态。老业主是非常宝贵的资源，如何在市场调整中维护业主们的情绪，是一项事关重大的工作，开发商们不应该一味以市场风险将责任推卸干净。

　　开发商躲避易激化矛盾

　　孙先生盐田某楼盘维权业主

　　我个人认为，开发商在面对业主维权的时候，应该积极应对，而不是一味躲避。虽然业主提出的要求不一定都能实现，但是坐下来沟通，这是事件向更好方向发展的基础。开发商能满足业主的要求那是最好，如果不能满足，也可以协商出折中的办法，再协商不了就只能诉诸法律，这是理性维权的做法。如果开发商一开始就躲避不给予理睬，那么业主肯定会采取更加激烈的行动表达自己的意愿，甚至出现到各个政府部门去投诉等行为。

　　拒绝入伙条件界定尚不明确

　　张茂荣广东耕兴律师事务所律师

　　现在的入伙难问题是很难避免的，一方面是因为每个楼盘肯定都有这方面那方面的瑕疵，另外政府也没有规定哪些地方可以提出异议拒绝入伙。界定不清楚，导致很多业主抓住了园林规划、超容积率等不影响入伙居住的问题跟开发商较量，导致了最终的入伙困难。

　　■拒绝入伙六大理由

　　在本次调查的维权样本中，拒绝入伙的业主提供了多个理由，按照所占比例依次为：楼盘质量问题、开发商虚假宣传、房价下降、规划“货不对板”、隐瞒楼盘瑕疵和开发商承诺未兑现。

TOP1

　　楼盘质量有问题

　　概述：根据本报记者的调查，因为质量问题拒绝入伙的楼盘大部分在去年高峰时候入市，业主购买价格较高。今年业主入伙时候反馈的质量问题主要包括使用劣质材料、墙壁渗水、墙壁裂缝和空鼓等问题。最严重的是博海名苑，业主反映有墙体和车库渗水、车位不符合规划、小区园林减少、会所面积缩水、房间内五金构件劣质等等问题。

　　案例：博海名苑

TOP2

　　开发商虚假宣传

　　概述：在本次调查到的15个有入伙难问题的楼盘中，有3个楼盘的焦点问题在于业主质疑开发商有意做宣传误导，例如作为楼盘特色宣传的“变房”户型结果变不了，以可做写字楼的形式面市的楼盘结果是住宅楼，表明赠送天井的结果却作为建筑面积计入了总价……有维权业主表示：“如果不是被误导不会按照当时的价格购买”，而开发商方面则多强调：“为什么在签订购房合同时候没人提出疑问，而是到了一年后入伙时才有诸多不满，其实根本的原因还是房价下降了。”

　　案例：宏发中心大厦

TOP3

　　房价下降要补偿

　　概述：在调查的15个维权楼盘中，有3个楼盘是因为降价原因直接导致入伙较难。从类型来看，都是品牌开发商的楼盘出现该问题，不过也是品牌开发商的带头降价，才会引发了业主的较大反应。

　　从开发商的解决方式来看，部分开发商提出了送装修作为补偿的做法，也得到了部分业主的认可。甚至有些开发商对于降价后的差价进行了补偿，不过也只适用于之前售出较少单位的楼盘，更多开发商是采取不支持补偿的态度。而业主在入伙时也普遍改变直接要求补偿的策略，变为寻找开发商在规划、结构、合同方面的瑕疵，以求达到补偿甚至是退房的目的。

　　案例：梅陇镇

TOP4

　　规划“货不对板”

　　概述：据记者了解，以规划货不对板为由拒绝入伙的楼盘不止一两家，宝安还有一楼盘也是代表。该楼盘买卖双方各持己见，最终演绎到了“上书规划部门”的程度。未入伙即发生规划维权事件的楼盘更是常见，频繁见诸报端。南山前海一楼盘尚未入伙，已有业主发现实际户型和户型图纸不符合，并准备通过法律途经寻求解决。

　　案例：碧水龙庭

TOP5

　　隐瞒楼盘瑕疵

　　概述：隐瞒瑕疵也是众多业主拒绝入伙的一个重要原因，在记者的此次调查中，很多楼盘都或多或少存在这种情况。隐瞒瑕疵，主要是涉及到开发商售楼广告及楼盘项目介绍的内容。大多数情况下，主要是指在楼盘介绍上对于楼盘附近环境、配套等一些瑕疵问题进行回避。

　　案例：半山溪谷

TOP6

　　开发商承诺未兑现

　　概述：“承诺不兑现”也是业主拒绝入伙的一个理由。业主通常会以开发商“承诺不兑现”，为由，拒绝入伙。在调查中，这种理由在各维权楼盘中普遍出现。

　　案例：金域东郡

......

详细内容可访问：

搜房新闻：http://esf.cq.soufun.com/newsecond/news/2079982_1.htm

视频报道：http://news.sz.soufun.com/2008-09-12/2080642.htm

南都新闻：http://epaper.nddaily.com/E/html/2008-09/12/content_571020.htm

上篇文章:《开发商逾期交房的法律责任》

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开发商逾期交房的法律责任

szzmrls — Thu, 11 Sep 2008 07:28:30 GMT

2008年深圳业主维权系列之——

开发商逾期交房的法律责任
文/深圳张茂荣律师

商品房的交付期限由双方当事人在购房合同中约定，根据2006版《深圳市房地产买卖合同（预售）》规定，开发商向购房者交付房地产时，应发《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付房地产的套内建筑面积。除非另有约定，开发商逾期交房在90日之内（含90日）的，由开发商按房地产总价款的日万分之三向购房者支付违约金，合同继续履行;逾期超过90日的，购房者可以选择：1、在约定的交付期限届满之日起半年内要求开发商退房返还购房款本息（利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）并支付房地产总价款10% 的违约金;2、继续履行合同，由开发商按房地产总价款的日万分之四支付违约金，直至实际交房之日止。

    律师提醒：
    1、房屋的交付包括实物交付和文件交付，购房者在收楼时应当注意要求开发商提供房地产登记机关认可的测绘机构（深圳市为深圳市地籍测绘大队）出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、公共设施设备接管查验清单等文件，文件不全的，视为不符合交付标准，购房者可以拒绝收楼，开发商需承担逾期交房的法律责任;
    2、购房者应当按顺序先验楼再收楼，切不可应开发商要求在办理完毕入伙手续后再验楼，以免开发商逃避责任，自己还要提前支付物业管理费用;
    3、购房者如认为房屋不符合交付标准或条件的，应当于约定的异议期内在《收楼意见书》中一次性提出，逾期不提出将被视为同意接收。同样，开发商收到异议后在约定的期限内不予书面答复和处理的，视为购房者异议事实成立，房地产视为没有交付;
    4、购房者在收到开发商《入伙通知书》后无正当理由拒绝验收或拖延验收时间的，房屋交付时间为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日;
    5、开发商支付的违约金不足以补充购房者实际损失的，应补偿其差额;
    6、如合同没有约定逾期交房违约金，按逾期交付房屋期限有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定;
    7、如合同没有约定逾期交房多久购房者可以解约，购房者必须先行催告开发商交房，只有开发商在催告后三个月内仍未交房的情况下，购房者方可解约;
    8、如合同没有约定解约权的行使期限，法定期限为一年，自解除权发生之日起计算（如对方当事人有催告，解约权行使的期限为三个月），逾期不行使的，解约权消灭。

上篇文章：《开发商逾期办证的法律责任》

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开发商逾期办证的法律责任

szzmrls — Wed, 10 Sep 2008 06:46:05 GMT

2008年深圳业主维权系列之——

开发商逾期办证的法律责任
文/深圳张茂荣律师

根据2006版《深圳市房地产买卖合同（预售）》规定，开发商办理《房地产证》的期限为房屋交付之日起240日内，逾期在120日内的，由开发商按房地产总价款的日万分之三向购房者支付违约金，合同继续履行;逾期超过120日（含120日）的，购房者可以选择：1、在半年内要求开发商退房返还购房款本息（利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）并支付房地产总价款10% 的违约金;2、继续履行合同，由开发商按房地产总价款的日万分之四支付违约金，直至实际取得《房地产证》。

    律师提醒：
    1、如合同没有办证期限约定，办证期限为90日内，预售房屋从房屋交付使用之日起算，现售房屋从合同订立之日起算;
    2、如合同没有约定逾期多久可以解约，购房者只有在开发商逾期办证超过一年方可解约;
    3、如合同没有约定解约权的行使期限，法定期限为一年，自解除权发生之日起计算（如对方当事人有催告，解约权行使的期限为三个月），逾期不行使的，解约权消灭;
    4、如合同没有约定逾期办证违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算;
    5、开发商是否应承担逾期办证法律责任，视逾期原因而定，只有因开发商自身原因导致所售房屋在约定或法律规定的期限内未能办理房地产证时才承担法律责任。

上篇文章：《降价退房无理取闹，依法维权法律支持！》

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降价退房无理取闹，依法维权法律支持！

szzmrls — Mon, 08 Sep 2008 03:39:57 GMT

2008年深圳业主维权系列之——

降价退房无理取闹，依法维权法律支持！
文/深圳张茂荣律师

    “万科第五园”、“金地梅陇镇（二期）”、“碧水龙庭”、“金泓凯旋城”、“岭尚时代园”、“诺德国际”、“锦峰森邻”、“宏发领域”、“卡罗社区”、“半岛城邦”、“雷圳0755”、“风临域”……随着小区业主集体维权潮的出现，维权行为的正当性引发了社会各界的强烈争议，其中大部分持否定态度，究其原因，不外乎维权是由于房价的下跌，维权业主大多属于炒房投资客。作为维权律师，本人承认业主维权潮的发生根源于房价的下跌，但同时认为房价的下跌并不能成为开发商违约的免责理由。因为房价下跌要求开发商退房或降价补偿确属无理取闹，而因为开发商在交楼时间、房屋质量、面积误差、规划设计、权利瑕疵、虚假承诺、办证等方面存在违约提出退房或降价补偿则属于依法维权，法律将给予支持。

    单纯因房价下跌要求退房或降价补偿没有任何法律依据
    对此，早在今年3月12日南方都市报就深圳首个业主维权小区－万科第五园老业主要求降价补偿采访本律师时，本律师就明确表示购房属双方自愿，房价下跌属市场行为，业主因此索赔无依据（见中国经济网报道），其后各地专家学者亦发表相同看法，因房价下跌要求开发商补偿的维权行动一时成为人们茶余饭后的谈资笑料。

    因开发商违约要求退房或降价补偿合情合理合法
    降价补偿维权走入绝谷后，业主们开始咨询律师理性维权，从房屋质量、规划设计等方面来寻找开发商的违约违规之处，又由于任何房子在建筑和装修等方面都不可能做到十全十美，业主因此拒绝入伙正好击中开发商在房地产开发及销售环节的此先天不足之软肋（据报道，近期深圳包括万科、金地、中海在内的多数开发商都遭遇了交楼难困境，业主集体拒绝收楼的现象集中爆发）。本律师接访的业主维权案件中就有很多楼盘存在质量不合格、擅自变更规划设计，容积率超标等问题，而根据相关法律法规及《深圳市房地产买卖合同》约定，只要迟延交房达90日以上或质量缺陷经两次以上维修仍不能满足正常使用要求或擅自改变原有规划设计的业主均可主要退房。

    自住客还是炒房客身份与维权成功与否无关
    媒体采访过程中很多记者都会问本律师维权业主都是炒房客还是自住客，好像自住客维权天经地义，炒房客维权天理难容似的。对此，我想主要是人们出于对炒房客炒高房价的痛恨，认为是他们去年炒高了房价并赚了钱，现在是因果报应，理应承担降价带来的损失（炒楼风险）。本律师对此愤恨心理完全能够理解，但解决纠纷的依据毕竟是法律而不是情理，很久以前本律师就写博文说过炒房投资并不违法，在购房合同中，炒房客与自住客都是买方，两者具有完全相同的权利义务，在法律适用上并无区别。

    上篇文章：《房价维权，业主斗法开发商》

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业主维权，中粮地产《规划验收合格证》被撤！

szzmrls — Tue, 02 Sep 2008 08:21:43 GMT

业主维权，中粮地产《规划验收合格证》被撤！

文/深圳张茂荣律师

    随着深圳楼市业主集体维权潮的出现，小业主与开发商的矛盾日益升级，部分楼盘业主不惜以断供方式“自残”维权，而开发商虽然表面上寸步不让意志坚定，实际却也焦头烂额度日如年！最近本律师接访的深圳宝安海滨广场开发商就因业主的维权而被深圳市规划局宝安分局撤消了入伙前发放的《深圳市建设工程规划验收合格证》。

    深圳宝安海滨广场（三期）即卡罗社区位于宝安区新安街道宝安大道与裕安路交汇处，是由号称世界500强企业中粮集团旗下中粮地产（集团）股份有限公司开发建设的框剪结构高层住宅，楼盘于2007年8月取得预售许可，总套数1142套。据中粮地产介绍“该社区是宝安中心区新老城区交汇处的门户位置。项目西南毗邻宝安体育馆，远眺宝安区政府，交通便利，地理位置优越，景观、市政资源丰富，既享受老城区成熟完善的生活娱乐、教育、商业等配套，又坐享宝安CBD无可比拟的城核活力，是宝安中心区目前最成熟的生活片区。”

    由于认为室外游泳池和绿化与规划图纸不一致，在中粮地产发出入伙通知后，该楼盘大部分业主拒绝入伙，但入伙异议均被中粮地产以项目已经政府主管部门验收合格，异议不成立为由驳回。无奈该楼盘业主采取上访等各种手段集体维权，2008年7月24日深圳市规划局宝安分局经调查核实认为中粮地产在申报该项目规划验收时没有完整地提供原批准的全部图纸，室外游泳池与绿化没有按原批准的总图纸实施，并以此为由下发《撤销行政许可决定书》，撤销了中粮地产该楼盘的《深圳市规划局宝安分局准予行政许可决定书》及《深圳市建设工程规划验收合格证》！

    律师提醒：
    根据我国《城市房地产开发经营条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，竣工验收合格证明是开发商交付商品房必需提供的文件之一。即，只要开发商通知业主入伙必然该项目已验收合格，但验收合格并不等于实际合格，业主没有必要被开发商出具的验收合格证明所吓到，只要实际存在违约之处，业主完全可以大胆提出异议并主张权利。

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    经典案例：解约定金首次让位于公平原则！

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经典案例：解约权的行使不得违背公平诚信原则！

szzmrls — Sun, 24 Aug 2008 09:17:59 GMT

经典案例：解约权的行使不得违背公平诚信原则！

——兼论解约定金与公平诚信原则冲突的选择适用问题

文/深圳张茂荣律师

真实案例：

2005年10月28日经深圳市兆天房地产经纪公司居间介绍，林小姐与陈先生达成《房屋转让合同》，以100.5万元购买陈先生深圳福田区沙嘴路金沙花园某房屋，付款方式：定金2万元，首期款8.5万元，按揭贷款90万元。合同约定有解约定金条款：如卖方在收取定金后，不以合同条款将该物业售于买方，则卖方须双倍返还定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求卖方进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。签约后，林小姐如约支付了定金（托管于中介），监管了首期款，取得了银行按揭承诺并为陈先生垫付佣金、赎楼担保款，12月28日陈先生将房屋交付林小姐居住使用至今，期间林小姐对房屋进行了装修。履约过程中，房屋先后两次被陈先生债权人申请法院查封，导致合同履行两次被迫中断。2007年6月林小姐突然接到深圳仲裁委通知，得知陈先生已提起仲裁，要求解除合同（房屋时价已过250万）退还房屋，并由林小姐赔偿居住期间的房租损失和其聘请律师费用！手足无措的林小姐委托本律师应诉，经本律师调查，涉案房屋的二次查封已于2007年1月解除，但由于房价暴涨，陈先生迟迟不予告知，拖延履行合同，且“恶人先告状”。由于房屋已装修入住一年半，基于诚实信用、公平的原则及维护交易秩序的稳定，本律师大胆建议林小姐提起反仲裁，要求仲裁委驳陈先生要求解约退房赔偿损失的仲裁请求，裁决其继续履行合同赔偿林小姐损失！为防止仲裁过程中陈先生将房屋高价卖与他人造成既成事实，本律师同时申请了保全措施，查封了涉案房屋。

仲裁庭意见（原文）：

……

关于双方的房屋转让合同是否应继续履行的问题。申请人（指陈先生，下同）称，在法院查封了涉案房屋后，申请人明确表示终止合同，双方当事人也没有继续履行合同，该合同已实际终止，不应该继续履行。而第一被申请人（指林小姐，下同）称，本案合同有效，第一被申请人已经全面履行了合同义务，不存在不能履行的情形，合同应继续履行。仲裁庭注意到，双方当事人在合同签订后，第一被申请人按约将定金支付给申请人，并将首期款支付到银行监管账户中，申请人也依约将房屋交付给第一被申请人使用，第一被申请人已经将房屋进行了装修，现双方仅差办理房屋的产权转移登记手续。因此，合同是否继续履行成为本案争议的焦点，要解决该问题，首先，要看当事人在合同中的约定，双方当事人在合同中明确约定“如卖方在收取定金后，不以合同条款将该物业售于买方，则卖方须双倍返还定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求卖方进一步赔偿或逼使卖方履行此合约”。仲裁庭认为，当事人的上述约定，仅约定了卖方在收取定金后不履行合同的情形，而没有对卖方交付房屋后的情形进行约定，本案中，第一被申请人按约支付了定金，并将首期款支付到银行监管账户中，申请人交付了房屋，第一被申请人已经将房屋进行了装修，显然，如果在这种情况下解除合同，将对守约方造成不应有的损失，且有违公平原则，因此，双方的房屋转让合同应当继续履行。同时，仲裁庭还注意到，该合同继续履行，将涉及到银行的资金监管、贷款承诺、款项支付、产权转移等一系列环节，因资金监管协议在诉前就已经失效，因此，申请人应本着诚实信用的原则，积极配合被申请人办理相关事宜。

……

仲裁裁决：

2008年7月31日深圳仲裁委裁决如下：

1、驳回申请人的仲裁请求；

2、申请人与两被申请人（指林小姐和中介公司）于2005年10月28日签订的《房屋转让合同》继续履行；

3、申请人在被申请人按照合同约定的方式办理完资金监管和贷款等手续后10日内协助被申请人办理产权过户手续，相关税费按双方当事人约定的办理；

4、申请人补偿被申请人律师代理费人民币2万元；

5、被申请人向人民法院支付的财产保全申请费人民币5000元由申请人承担；

6、本案仲裁费29500元、反请求仲裁费29226元，由申请人承担；

申请人应支付的上述款项，由申请人于本裁决送达之日起10日内支付给第一被申请人。

本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

律师说法：

1、解约定金条款是双方真实意思表示，一般情况下都是有效的，任何一方当事人都可以据此解约，但如果合同的主要义务已经履行完毕一般不再适用，否则将不利于交易秩序的稳定；

2、解约权的行使要遵循最起码的公平、诚实信用原则。如本案例，合同约定定金只有2万，而仲裁时房价已升值150万以上，如果允许陈先生以赔偿林小姐2万元为代价解约，将给林小姐造成148万元以上的重新购房损失和全部的装修款损失，这对林小姐来说显失公平。

相关文章：

《关注“3•15”:二手纠纷审判标准不一维权难处多》

《房价下跌，业主毁约变守约》

上篇文章：

《律师提醒：格式条款效力待定，贷款不成或可退房！》

律师提醒：格式条款效力待定，贷款不成或可退房！

szzmrls — Fri, 15 Aug 2008 12:15:12 GMT

律师提醒：格式条款效力待定，贷款不成或可退房！

文/深圳张茂荣律师

真实案例：

2007年9月9日李小姐与东莞市光大房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《商品房买卖合同》，购买其开发建设的东莞市东城区康乐花园（景湖春晓）某房屋，房价653674元，合同约定首期款213674元于2007年7月31日前付清，剩余楼款44万银行20年按揭贷款。签约时开发商要求李小姐同时签订了一份《补充协议》，该协议足有4页13条之多，其中第4条付款方式规定“……如乙方（李小姐）贷款申请未获按揭银行的批准的，乙方即应在银行或甲方（开发商）发出通知之日起7日内将剩余房价款一次性支付给甲方。如乙方未在上述期限内付清全部房款，且未获甲方同意变更付款方式的，甲方有权按《商品房买卖合同》约定追究乙方逾期付款的违约责任……”，开发商并没有针对该条款对李小姐予以特别提示说明，李小姐签字时也没仔细看。签约后李小姐向农业银行东莞市东城支行（开发商指定银行）提供了按揭所需全部资料，但由于国家宏观调控，银行紧缩房贷，贷款申请未获批准，李小姐要求解除合同退还首期款，开发商拒不同意，双方由此发生纠纷。后经了解：《补充协议》系开发商事先制定好,适用于所有购房者的格式条款，购房者签订国土房产局版本《商品房买卖合同》必须同时签订该《补充协议》。

律师说法：未尽提示说明义务、加重对方责任的格式条款无效

首先，格式合同的提供方对相对方负有提示和说明的义务。我国《合同法》第39条第1款明确规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”

其次，加重对方责任的格式条款无效。《合同法》第40条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

第三，本案中开发商让李小姐签订的购房《补充协议》属于格式合同。根据《合同法》第39条第2款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。开发商让李小姐签订的购房《补充协议》是其预先制定好的，用与所有购房者签订的，要求购房者必须接受的条款，属于格式合同。

第四，《补充协议》第4条加重了购房者的责任、免除了开发商的退款责任且未向购房者予以提示说明应属无效条款。一套房屋动辄上百万，与所有贷款买房者一样，李小姐之所以选择20年按揭贷款购房就是因为没有一次性付款的能力，开发商以《补充协议》中格式条款的方式规定“如乙方（李小姐）贷款申请未获按揭银行的批准的，乙方即应在银行或甲方（开发商）发出通知之日起7日内将剩余房价款一次性支付给甲方”，明显地加重了李小姐的购房负担，该规定在客观上也无法履行！同时，就格式合同免除或者限制其责任的条款向对方予以提示说明是格式合同提供方的法定义务，本案中，如果没有《补充协议》第4条的规定，在非李小姐原因按揭不成的情况下，根据最高法院的司法解释，开发商负有退房退款的责任，《补充协议》第4条免除了开发商的退房退款责任，开发商应当提请李小姐注意，并按照李小姐的要求对该条款后果的严重性予以说明。由于该条款既加重了李小姐的责任，又免除了开发商的责任，同时没有对李小姐提示说明，故应属无效条款。

解决方案：

李小姐可先与开发商协商解约退款，协商不成的情况下可向涉案房屋所在地法院提起确认之诉，要求法院确认《补充协议》第4条无效，判决开发商返还购房首期款本息并承担案件诉讼费。

律师提醒：

1、政府主管部门制定的《商品房买卖合同》比较公平，但房地产市场萎缩环境下，为“顺利”卖出房子，开发商以《补充协议》、《附件》等形式变更甚至架空《商品房买卖合同》的情形大量出现，很多购房陷阱都藏在《补充协议》、《附件》中，由于其是《商品房买卖合同》的变更补充，一般情况下其效力反比《商品房买卖合同》还要高，建议购房者买房时一定要格外注意，特别是付款、交房等主要条款！

2、打官司有风险，虽然《合同法》规定了具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但由于不同法官对“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”等无效事由成立的理解不同，可能会导致判决结果的差异，为避免诉讼风险，最好的办法就是防患于未然，慎重签约。

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易中天跳单与庶民同“罪”！

szzmrls — Mon, 04 Aug 2008 07:41:35 GMT

易中天跳单与庶民同“罪”！

文/深圳张茂荣律师

    易中天，1947年生，湖南长沙人，1981年毕业于武汉大学，获文学硕士学位并留校任教，现任厦门大学人文学院教授，长期从事文学、艺术、美学、心理学、人类学、历史学等多学科和跨学科研究，著有《〈文心雕龙〉美学思想论稿》《艺术人类学》等著作。近年撰写出版了“易中天随笔体学术著作·中国文化系列”四种：《闲话中国人》《中国的男人和女人》《读城记》和《品人录》以及《帝国的惆怅》等。去年因在央视“百家论坛”主讲“汉代风云人物”而为公众所熟悉，一举成为当前内地最炙手可热的学者和作家。《易中天品读汉代风云人物》《品人录》等著作一纸风行。
                                                                        摘自：人民网文化名人库易中天

2008年7月17日海峡导报爆出《易中天买别墅赖中介费？》使名人易中天身陷“跑单门”（实际签约人为易中天太太李华），进而引发国内房产中介围剿！作为深圳二手房律师团首席律师，受搜房网深圳站长小螺号之邀，现从法律层面对该事件予以剖析，本律师团认为，易中天的行为已构成跳单，应当同普通庶民一样承担相应的法律责任。

跳单的含义

跳单，亦称跑单，是业内（主要指二手房租售）对于通过中介居间介绍的交易双方为逃避支付中介佣金而跳开中介私自成交行为的俗称，其本质是对诚实信用原则的粗暴践踏，属于严重违约行为，一向为包括中介在内的世人所不耻！

易中天与鑫东鑫之间形成居间法律关系

2007年10月7日易中天夫妇从厦门鑫东鑫房地产代理有限公司获得涉案房屋待售信息，并与其签订《房产求购委托书》，由中介工作人员带领看房，并最终购得，与厦门鑫东鑫房地产代理有限公司之间形成居间合同关系，双方的权利义务受我国《合同法》中居间合同约束。

李华的行构成违约，应承担违约责任

《房产求购委托书》第3条第2款明确约定：“乙方（中介）介绍实地看房后，无论甲方（易中天妻子李华）通过何种途径与出售方或其代理人私下成交，或介绍他人与出售方私下成交，均视为乙方介绍，甲方应按本委托书约定的出售报价的2．5% 支付中介费。”该约定并不违反法律规定，属有效约定，现李华与业主私下成交，应当承担约定的违约责任。

易中天的辩解不能成立

首先，鑫东鑫有无原业主的《售房委托书》与易中天是否应承担法律责任无关

易中天拒付鑫东鑫佣金的一个主要理由就是鑫东鑫带其看房时没有原业主的《售房委托书》，对此稍有法律知识并了解二手房居间程序的人都知道，业主委托售楼与客户委托购房分属两个相互独立的不同法律关系，两个委托在事实上不具有同时签订的可能，中介完全可以先与客户签订《购房委托书》，再与业主签订《售房委托书》，更何况本案中原业主接受鑫东鑫带易中天夫妇看房的行为已表明其有售房意向并同意鑫东鑫为其介绍购房客户，故，鑫东鑫当时有没有原业主的《售房委托书》与易中天是否该支付中介费无关。

其次，易中天对签空白合同的辩解负有举证责任

易中天拒付佣金的第二个理由是当时只在中介提供的空白《看房书》上签了名字，并没有签订《房产求购委托书》，对此鑫东鑫已向媒体提供了有易中天妻子签名的对佣金收取标准、违约责任有明确约定的《房产求购委托书》（见下图），在易中天无法举证证明其签订空白合同的情况下，鉴于其夫妇均属于完全民事行为能力人，应当推定《房产求购委托书》并非空白状态下签订，其内容是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。

第三，鑫东鑫还是鑫东龙、男中介还是女中介均不影响合同效力

易中天拒付佣金的第三个理由是当时带其看房的是鑫东鑫的吴先生，而非鑫东龙的张小姐，由于合同是与鑫东鑫签订，鑫东鑫与鑫东龙之间有无争议，故无论哪家中介人员带其看房，都不影响《房产求购委托书》的效力。

易中天应当对其妻子的违约行为承担的连带责任

首先，李华应当承担违约责任。易中天妻子李华作为签约人，其无论何种原因绕过鑫东鑫与原业主成交均构成违约，根据《房产求购委托书》第3条第2款约定，应当支付鑫东鑫佣金。

其次，易中天也负有连带偿还责任。易中天与李华系夫妻关系，根据我国《婚姻法》规定，夫妻关系存续期间所得财产属于共同财产，所负债务亦属于共同债务，易中天作为李华丈夫，陪同李华共同看房，参与商讨房价，涉案房屋虽然最终过户于李华名下，但仍属于其夫妻共同财产。

图片说明：中介方提供的易中天夫人签字的“看房委托书”

附《合同法》相关规定：

第424条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第426条　居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。......

相关报道：《易中天PK中介：购500万元别墅，被疑拒付13万中介费》

跳单案例：《专业律师提醒：<委托看楼书>和<购房委托书>具有法律效力，顾客跳单须赔付中介损失！》

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质疑：深圳万人购房团涉嫌违法？

szzmrls — Mon, 04 Aug 2008 07:31:49 GMT

质疑：深圳万人购房团涉嫌违法？

——兼与金焰律师商榷邹涛召集万人购房团的合法性

文/深圳张茂荣律师

深圳楼市总是有说不完的热点，继“徐牛赌局”、“断供风波”之后，最近邹涛的深圳万人购房团再次为各大媒体所关注！本月3日，同行广东东方金源律师事务所金焰律师在深圳晶报爆出《深圳万人住房团购涉嫌违法》，万人购房团的合法性一时成为媒体关注焦点。今天，深圳电视台《第一现场》记者就此采访本律师意见，本律师认为，邹涛召集的万人购房团不具备社会团体的长期性、稳定性、社会性特征，不属于法律意义上的社会团体，不登记并不违法。现发表如下观点与金焰律师商榷：

社会团体的概念和特征：

法律意义上的社会团体是指公民、法人或其他组织，根据法律规定，按照一定宗旨和目的自愿结成且不以盈利为目的的社会组织，社会团体应当具备法人资格，俗称社团法人。

社会团体具有长期性、稳定性、社会性的基本特征，并且具有完善的组织议事规则，有固定的经费来源和办公场所，如行业协会、学会、联合会、研究会、基金会、联谊会、促进会、商会等。

深圳万人购房团并非法律意义上的社会团体

深圳万人购房团只是一个临时性（表现为一次性购房）、松散型（加入和退出的随意性）的非社会性（只是为自己办事，不为团体之外的社会不特定人服务）集体，不具有社会团体的长期性、稳定性和社会性特征，不属于法律意义上社会团体，不受深圳特区《社会团体管理规定》、国家《社会团体登记管理条例》及广东省《社会团体登记管理实施细则》的约束。

本律师认为：深圳万人购房团中的“团”其实是集体的意思，就像汽车团购、月饼团购、旅游团一样只具有数字上的意义，并不具有社会团体中的“社会”意义，如果邹涛也是购房者之一，其只是团购召集人，召集成功后仅是团购代表人而已。团购行为不需要登记，邹涛号召的深圳万人购房团并不违法。如果说团购商品房违法，那么团购汽车、团购月饼、团队旅游以及其他各大网站组织的看房团均属违法！

相关报道：《律师质疑：深圳万人住房团购涉嫌违法》

上篇文章：《易中天跳单与庶民同“罪”！》

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开发商欺诈售房，业主或可要求退房并双倍返还购房款！

szzmrls — Thu, 31 Jul 2008 07:50:05 GMT

                                                            开发商欺诈售房，业主或可要求退房并双倍返还购房款！
                                                                                                     文/深圳张茂荣律师

    2008年7月28日南方都市报报道深圳龙岗锦峰森邻楼盘业主因开发商涉嫌欺诈销售要求退房赔偿并与保安发生激烈冲突，报道中业主称开发商开盘时虚假造势，诱导业主不加思索抢购房屋，并宣称开盘首日销售率就达到七成，而事实是截至目前该楼盘只卖出一半！本律师认为，如开发商欺诈售房属实，业主应当有权退房并要求开发商双倍返还购房款！

    一、业主要求开发商退房并双倍返还购房款的法律依据
    业主因被欺诈购房，要求开发商退房双倍返还购房款的主要依据是《中国人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）和深圳市及广东省的实施办法：
    1、《消法》相关规定：
    第8条：消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。
    第19条：经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。
    第49条：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。
    2、深圳经济特区实施《消法》办法相关规定：
    第21条第1款：房地产经营者应当严格执行国家和特区有关房地产开发管理的法律、法规和规章，不得以虚假的销售宣传误导消费者;不得将未经验收合格的商品房交付使用;不得拒绝履行法律、法规、规章规定和合同约定应当承担的管理、维修和保养义务。
    第34条：经营者违反本办法规定，以虚假或者不正当手段欺诈消费者，有下列行为之一的，除向消费者按照有关法律、法规的规定承担民事责任外，还应当根据消费者的要求增加赔偿其损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用总额的一倍：
    ……
    （四）以虚假的商品说明、商品标准、实物样品以及虚假的现场演示和说明等方式销售商品的;
    ……
    （六）进行欺骗性的销售诱导的;
    （七）利用广播、电视、报刊等大众传播媒介对商品作虚假宣传的;
    （八）骗取消费者预付款的;
    （九）以其他虚假或者不正当手段欺诈消费者的行为。
    3、广东省实施《消法》办法相关规定：
    第12条：经营者提供商品或者服务，有下列欺诈行为之一的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍：
    ……
    （五）作虚假的现场演示或者雇人进行欺骗性的销售诱导的;
    ……
    （八）以虚假广告欺骗和误导消费者的;
    ……

    二、业主购房属于消费行为，受《消法》保护
    由于房屋同时兼有商品和投资品双重属性，以往对业主购房是否适用《消法》曾有过争论，但深圳及广东省实施《消法》办法已明确将购房者与开发商界定为消费者和经营者的关系并受《消法》调整，目前争议的仅是投资客购房是否受《消法》保护（部分观点认为投资客购房目的不是消费而是投资，故不适用《消法》），但由于投资客身份难以界定，在开发商不能举证的情况下，应推定其身份为消费者并受《消法》保护。

    三、开发商作为商品提供者，负有如实告知相关信息的义务
    如上所述，知情权是消费者的基本权利，无论是《消法》还是深圳市、广东省实施《消法》办法都明确规定了经营者的如实告知义务，开发商虚假宣传欺诈售房侵犯了购房者的知情权，违反了其法定义务，应当承担相应的法律责任。

    四、由于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条仅规定了开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”三种欺诈情况并导致合同无效或者被撤销、解除情况下购房者的双倍索赔权，对因其他原因受欺诈购房业主可否要求开发商退房并双倍返还购房款没有规定，本律师认为，最高院的该司法解释肯定开发商上述三种欺诈责任并没有否定开发商采取其他欺诈手段诱骗购房后购房者根据《消法》追究其退房并双方返还的权利，故开发商因其他欺诈事由诱骗购房者购房的，购房者有权依据《消法》要求退房并双倍返还购房款。

    五、风险提示：
    由于我国系成文法国家，法官的自由裁量权较大，不同法官可能对此作出不同的理解，而深圳又存在一个中级法院、六个区级法院、两个仲裁委，不同法院甚至相同法院不同法官可能会作出不同的判决。

    附：欺诈行为概念：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。

    相关法律：
   《消费者权益保护法》
    《深圳经济特区实施<消法>办法》
    《广东省实施<消法>办法》
    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    相关报道：《深圳一楼盘被疑欺诈销售业主保安激烈冲突》
    相关文章：《<房地产买卖合同>的解除条件、程序及后果》
    上篇文章：《关于对媒体报道不准确之处的纠正》

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