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szzmrls于2008-06-03 13:10 |
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汶川地震按揭房产坍塌损失的责任承担 |
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汶川地震按揭房产坍塌损失的责任承担
文/深圳张茂荣律师
汶川地震，举国志哀。整理哀伤之余，坍塌房屋损失如何承担成为业内人士特别是按揭银行关注和探讨的话题之一。2008年5月28日某大型网站焦点关注栏目特意邀请本律师及业内知名人士就此次地震引发的地产行业问题予以反思，现整理成文从法律角度对按揭房屋灭失后的责任承担予以分析并与业内同行商榷。
首先，抵押贷款的法律关系决定了房屋的坍塌灭失并不能免除业主偿还按揭贷款的义务
业主将所购房屋抵押给银行获得按揭贷款（用于支付开发商购房款），与银行之间形成抵押借款法律关系，其中借款合同是主合同，抵押合同是从合同，按揭房屋则是抵押物。银行既是债权人又是抵押权人，业主既是债务人又是抵押人。从法律上说，主合同的无效或终止会导致从合同的无效或终止，而从合同的无效或终止并不影响主合同的效力。按揭房屋坍塌导致抵押物灭失，银行的抵押权因此消灭，作为从合同的抵押担保合同自然终止，银行担保债权转为一般债权，但作为主合同的借款合同并不受任何影响，也就是说，业主仍然负有偿还按揭贷款的义务。
其次，由于地震属于法律上的不可抗力，业主的迟延还款将不够成违约
不可抗力既不能预见、不能避免并不能克服的情况，是法定的免责事由之一。地震被公认为不可抗力，由于地震的发生，导致业主家破人亡，还款能力下降或失去，无法按期还款不够成违约，银行应当减少或免除业主的借款利息。
再次，如业主死亡，借款合同自然终止，其继承人在遗产继承范围内负有偿还义务；无遗产的，损失由银行自行承担
业主死亡后如有遗产（包括存款及其他财产）可供执行，银行可以其遗产实现债权。死者有遗产继承人的，继承人应当代为偿还死者债务，但以所继承财产范围为限，继承人放弃继承的不承担责任。死者无遗产可供执行的，所有损失由银行承担。
四川受难同胞的不幸让我们悲恸，无奈法不容情！可喜的是本律师注意到银监会已发布通知要求各银行业金融机构要根据《金融行业呆帐核销管理办法（2008年修订版）》的规定，对于借款人（业主）因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆帐并及时予以核销。
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2007年深圳十大地产博客、深圳二手房律师团首席律师张茂荣
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座右铭：受人之托，忠人之事；坦坦荡荡做人，踏踏实实做事
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