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法眼看楼市——
深圳房地产律师：房价走势定律
▇ 深圳房地产律师张茂荣
前言：
作为专业房地产律师，本律师经过对2007年、2008年、2009年深圳楼市的观察，发现房地产纠纷类型的变化已经成为了房地产市场行情变化的晴雨表，能够充分反映出一座城市房价的走势，即：业主毁约潮起时，既是房价飙升时，买方退房潮起时，既是房价狂跌时！有事实为证：2007年上半年房价飙升，业主毁约潮现;2008年房价下跌，买方退房潮现;2009年房价飙升，再现业主毁约潮。
在2008年中国经济学家预测楼市集体失语后，2009年9月本律师法眼看楼市，将交易纠纷与房屋价格联系起来，大胆提出从违约行为看房价走势，撰写博文《深圳房地产律师PK牛刀、国世平，谁才能真正预测深圳房价走势？》，并因此入选搜房2009年深圳十大地产博客。在今年2月3日下午应邀参加新浪网与深圳商报举行的新浪下午茶中，本律师正式提出房价走势定律，以期给关注楼市的广大网友参考，定律基本含义、基本原理和具体应用如下：
基本含义：
一座城市房价的变化主要取决于国家政策、投资客（含炒房客）、供需关系三个方面，并体现于违约主体（业主毁约还是买方毁约）、交易纠纷量和成交量价的变化。
基本原理：
1、2007年、2008年、2009年楼市的变化已充分证明中国楼市属于政策市，国家政策（压市还是救市）对楼市具有最直接的影响，而投资客的多少影响了房屋的消费功能与投资功能的比例，当房屋的投资功能大于消费功能时房价变化往往会偏离正常的市场规律，不再能再用普通的经济学理论来考量（这也是2008年中国经济学家集体失语的根本原因）。供需关系影响房价，但对房价的作用远远小于政策、投资客，那种丈母娘推高房价、未婚女青年推高房价的说法很幼稚！
2、逐利是人之本性，契约、诚信与市场经济存在必然的联系，业主毁约潮起时，既是房价飙升时，买方退房潮起时，既是房价狂跌时！中国楼市同时也是信心市，当业主毁约变为买方毁约时表明房价下跌预期增强，市场信心开始动摇，预示房价开始拐点。房价平稳情况下交易纠纷维持在平稳状态，当纠纷暴增时一定是房价惹的祸，一定是房价剧烈波动的时候（或急剧飙升或急剧下跌）。成交量大幅增加表明市场活跃，一般处于房价飙升阶段，因为买涨不买跌是人之心态，房价越涨怕越涨，房价越跌怕越跌，在房价已严重背离其实际价值时一般是成交量波动之时。成交均价不能直接反映出房价的变化，因为豪宅的集中推出可能会拉高均价，但实际房价并没有变化，只有成交量价的长期变化才能反映出房价的变化。
具体应用：
1、从长期来看，政策扶持时房价会逐渐上升，政策打压时房价会下降;
2、投资客越多的城市房价波动越大，越不适用普通经济学理论，投资客特别是炒房客可以短期内人为推高房价或降低房价;
3、在投资客较少的城市，供需关系即刚性需求对房价存在较大影响;
4、当一边倒地出现业主毁约时，房价一定处于上涨阶段，反之，当业主毁约变为买方毁约时，房价一定处于下跌阶段，大规模的业主毁约潮或买方毁约潮证明房价正在飙升或狂跌;
5、交易纠纷大幅增加时即是房价剧烈波动时;
6、成交量大幅增加证明市场信心增强，人们对后市看好，持续增加一般发生于房价上升阶段，成交量持续下跌一般预示房价开始下跌，如成交均价也持续下跌证明房价已在持续下跌。
实践意义：
当业主毁约变为买方毁约时，表明房价已触顶，应立即出货卖房;当买方毁约变为业主毁约时，表明房价已探底，应立即入市买入！
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