经典案例：一房两卖、夫妻单卖、阴阳合同、中介炒房均为有效！

文/深圳张茂荣律师

    案情介绍：

    业主罗静与谢子红系夫妻关系，其共有房屋深圳市宝安区龙华街道民治路西潜龙鑫茂花园A区2栋1单元10B登记在罗静个人名下。2007年3月18日罗静经深圳市长河房地产经纪有限公司（以下简称长河地产）居间介绍与戴海红签订《房屋转让合约》，将其上述共有房屋以72万卖与戴海洪，并收取戴海洪定金2万元。3月23日罗静的全权委托代理人肖环岳又通过长河地产居间与我的当事人王波签订《房屋转让合约》，将同一房屋以73.6万元卖与王波（在此之前王波并不知道有戴海洪其人，更不知道自己是第二个买主），合同签订后王波根据约定履行了定金、首期款监管、贷款赎楼、银行按揭承诺等义务并支付了全部佣金，5月11日罗静另一全权委托代理人黄凤霞与王波签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》并递件到宝安国土房产局，过户期间罗静、谢子红向宝安区法院提起诉前保全，查封了涉案房屋导致交易中断。6月15日南方都市报对本案予以报道《房产办证期间被查封，买方应主张自身权利》。5月29日罗静、谢子红以长河地产、戴海红为被告起诉，并追加王波为第三人要求确认所有交易合同无效，后又撤诉，8月20日又以王波、戴海红、长河地产为被告起诉要求确认所有交易合同无效并继续查封涉案房屋。2007年11月19日深圳市宝安区法院判决：驳回二原告全部诉讼请求，案件受理费全部由原告承担。

    推荐理由：

    1、确认了一房多卖，多个合同同时有效，消灭了网友对先后不同合同效力的疑问；

    2、确认了登记在一方名下的夫妻共有房屋，如登记一方擅自出售合同仍然有效；

    3、确认了阴阳合同房价的履行以阴合同为准，阳合同交易价格条款无效并不导致整个合同无效；

    4、确认了购房人身份与房地产买卖合同的效力无关。

    律师点评：

    1、一房多卖，各个合同都是买卖双方在平等自愿基础上协商一致的结果，各个合同都不具备我国《合同法》规定的无效条件，故均为有效。在实际履行过程中，如各个买方能达成由其中一人购买的一致意见则房屋出售给其中一人；如各个买方都争相购买，一般按履行程度确定给合同履行程度多的买方；如房屋已交付，一般判决给收房的买方。未能购买到房屋的买方可要求解除合同赔偿损失；

    2、房屋虽属于夫妻共有，但登记在一方名下，作为买方没有对登记业主的婚姻状况予以查明的义务，同时房地产证登记属于政府公示行为，作为善意第三人的买方基于对政府登记的公信力与登记业主签订的房地产买卖合同有效。另夫妻共有房产一方出售的过错在于登记的业主一方，与买方无关；

    3、阴阳合同并不必然导致整个合同无效。在国土房产局登记备案的阳合同中的交易价款是当事人为规避国家税收故意做的虚假登记，实际履行的是阴合同中约定的交易价格。阳合同的价格条款无效，整个合同仍为有效；

    4、中介员工也可以通过其所在公司居间买房，通过其公司与业主签订的房地产买卖合同同样有效。

    裁判原文：

深    圳    市    宝    安    区    人    民    法    院

民 事 判 决 书

（2007）深宝法民三初字第1302号

    原告一罗静，女，汉族，1978年6月15日出生，身份证号码：430523197806158629，身份证住址：湖南省邵阳县长阳铺镇长阳铺居委会4组581号，现住址，广东省深圳南山区学府路创世纪滨海花园10幢3B

    原告二谢子红，男，汉族，1968年3月17日出生，身份证号码，342423680317011，身份证住址，安徽省霍邱县城关镇西云路街24号，现住址同上。

    两原告共同委托代理人穆宏，广东广和律师事务所律师。

    被告一王波，男，1979年5月6日出生，身份证号码，42060319790506401X，身份证住址，湖北省武汉市洪山区狮子山街李家墩一村，现住址，深圳市深南大道6015号本元大厦25楼。

    委托代理人张茂荣，广东耕兴律师事务所律师。

    委托代理人，许怿滨，公民代理。

    被告二戴海洪，男，汉族，1978年8月10日出生，身份证号码，441521197808101853，身份证住址，广东省海丰县黄羌镇石山村。

    委托代理人朱强，广东瑞英律师事务所律师。

    委托代理人黄广群，广东瑞英律师事务所律师。

    被告三深圳长河房地产经纪有限公司，住址：深圳市福田区民田路88号深圳中心商务大厦612——614房。

    法定代表人，皮舟。

    委托代理人张韬，该公司职员。

    原告罗静、谢子红诉王波、戴海洪及深圳长河房地产经纪有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成了合议庭，于2007年10月15日公开开庭进行审理。两原告委托代理人穆宏，被告一及其委托代理人张茂荣、许怿滨，被告二的委托代理人朱强，被告三的委托代理人张韬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

    原告诉称：两原告已向深圳市宝安区人民法院起诉要求判决原告罗静与深圳市长河房地产经纪有限公司和戴海洪之间签定的《房屋转让合约》无效，（案号为（2007）深宝法民三初字第725号）。起诉后被告王波向原告披露其真正买家身份，并提供了“深宝房现买字（2007）第8769号”《深圳市房地产买卖合同》（现售）。该合同是基于《房屋转让合约》而签定的，因此，该合同也无效。为维护原告的合法权益。原告请求；判令被告王波与黄凤霞以罗静代理人名义所签定的“深宝房现买字（2007）第8769号”《深圳市房地产买卖合同》（现售）无效，并判令被告承担本案的全部诉讼费用。其后原告又申请追加戴海洪和深圳市长河房地产经纪有限公司为被告（或第三人），并增加诉讼请求为：1、判令原告罗静与被告戴海洪和深圳市长河房地产经纪有限公司签定的《房屋转让合约》无效；2、判令被告深圳市长河房地产经纪有限公司向原告返还涉案房屋编号为“深商银（营）楼按额字（2005）第125034号”的《楼宇按揭抵押合同》和房产证原件。

    被告一辩称：一、罗静、谢子红追加诉讼请求申请书称答辩人与其代理人签定的《深圳市房地产买卖合同》（现售）是基于其与戴海洪之间签定的《房地产转让合约》签定不是事实。今年5月11日，答辩人与罗静代理人黄凤霞签定的深宝房现买字（2007）第8769号”《深圳市房地产买卖合同》（现售）是在履行3月23日与罗静代理人肖环岳签定的NO.064632《房屋转让合约》，与戴海洪没有任何关系，答辩人从未听说过戴海洪其人，更不知道罗静一房两卖和曾与戴海洪签定过《房屋买卖合约》。二、肖环岳、黄凤霞在罗静授权范围、授权期限内与与答辩人签署的《房地产买卖合约》及《深圳市房地产买卖合同》（现售）合法有效，罗静应当严格履行。三、谢子红虽然与罗静系夫妻关系，但涉案房屋登记在罗静一人名下，办理转让过户并不需要谢子红协助，其夫妻内部关系与作为善意第三人的答辩人无关。综上，答辩人与罗静签定的《深圳市房地产买卖合同》属有效合同，原告和答辩人的房地产三方转让合约已经实际履行完毕，请求依法驳回罗静、谢子红的全部诉讼请求。

    被告二辩称：买卖双方签定的合约，各方当事人应当按照合同的约定来履行，买方按照约定缴纳定金2万，原告已经签收，但是原告违约又将该房产转让了被告一，且高过卖给被告二的价格，所以违约方是原告，要求原告承担相应的违约责任。

    被告三辩称：原告提出的转让合约是在我公司签定的，是双方真实的意思表达，而且内容也是合法的，所以这两份合同是合法的，各方当事人应该履行。原告第2项诉讼请求中的肖环岳与王哲辉是原告的委托人，我方不清楚，所以我方不答辩。原告与被告二签定的合同是有效的，另一份原告的代理人肖环岳与被告签定的也是有效的，因两个合同都是有效的，所以我方无须返还原告的相关原件，这些证件已经在国土局。

    经审理查明，2007年3月18日，原告罗静与被告戴海洪、深圳长河房地产经纪有限公司出售及购入位于深圳市宝安区龙华街道民治路西侧潜龙鑫茂花园A2栋1单元10B的房，建筑面积90.82平方米，房地产证号为5000246519。该房产转让成交价为人民币720000元，被告戴海洪购入该物业需交定金人民币20000元，该笔定金将在双方签定《深圳市房地产买卖合同（现售）》时自动转为第一部分楼款。第二笔楼款700000元，须在签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》之前全部付清，且该合约须在2007年5月25日之前签署。同时买卖双方协商一致，在合同的备注中签定了补充条款，约定原告在签署本合约三个工作日内全权委托公证给经纪方后，经纪方将定金壹万元转给原告罗静；原告罗静同意被告戴海洪签A2栋1单元10B房署《深圳市房地产买卖合同（现售）》时写其指定名字。

    2007年3月21日，原告罗静出具《收据》1份，收到被告戴海洪交来购买潜龙鑫茂花园A2栋1单元10B房之定金人民币贰万元整。

    2007年3月21日，原告罗静出具一份委托书，就其份额为100%拥有的位于深圳市宝安区龙华街道民治路西侧潜龙鑫茂花园A2栋1单元10B房产，委托王哲辉、肖环岳为其代理人，在代理期限2007年3月21日至2008年3月20日内，授予两委托人到银行或土地房产交易中心办理上述房产的资金监管手续、收取或指定账户收取监管资金，并签署办理资金监管手续所需要签署的申请书、资金监管协议及相关文件资料；到担保公司办理赎楼贷款担保的相关手续，代为签署委托担保协议书、房地产买卖协议、划款委托书等相关文件资料；转让上述房产、签署《房地产买卖合同》、领取《房地产证》、办理公证、办理房产过户，收取或指定账户收取上述房产的售楼款以及购买方的银行按揭贷款事宜等相关权利。同时赋予受托人有转委托权，并均可独立办理以上事项。该委托书于2007年3月21日在深圳市公证处公证，公证书号为（2007）深证字第41962号。

    2007年3月29日，肖环岳又出具一份委托书，将（2007）深证字第41962号公证委托书中罗静授予其的相关权利，全部转委托给黄凤霞、陈慧敏、胡琳、赖剑锋、陈建辉、黄杏蝶、唐小虹、皮舟，转委托的受托人均可单独全权处理被授权的事项，受托人无转委托权。委托书有效期为2007年3月29日至2008年3月20日。该份转委托书于2007年3月29日在深圳市公证处公证，公证书号为（2007）深证字第48492号。

    2007年5月18日，原告罗静发表《声明书》，并到深圳市公证处公证，取消了上述委托。

    2007年3月23日，原告罗静的代理人肖环岳与被告王波、深圳市长河房地产经纪有限公司共同签署了NO.046632《房地产转让合约》，约定双方通过经纪方出售及购入涉案房产，转让价为736000元。被告王波购入该物业须交定金人民币壹万元，该笔定金在双方签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》时自动转为第一部分楼款，该笔定金原告签收后暂交给经纪方代为托管，待查验该物业产权清晰有效可转让后将定金交给卖方。第二部分楼款726000元，通过银行按揭的方式付款。被告王波须于签署本合约后15天内将首期款人民币140000元存入银行或经纪方指定的账号。银行承诺贷款并出具承诺书后，被告王波应在叁加工作日内落实计清首期房款。

    2007年3月29日，原告罗静的代理人肖环岳与被告王波、深圳市长河房地产经纪有限公司签定《房屋转按揭贷款担保服务协议》，约定原告以其拥有的涉案房产作抵押，向商业银行深圳分行营业部借款人民币38万，至今尚有部分借款未偿还。原告现欲将该物业转让给被告王波，为便于操作，被告王波向建设银行泰然支行申请住房转按揭款，用以偿还原告尚欠按揭银行的贷款本息，赎出原告《房地产证》，完成物业的交易过户，办出被告王波名下《房地产证》。担保公司为被告王波提供担保，担保金额为人民币37.5万元，赎楼金额为人民币37.5万元。

    2007年4月2日，被告深圳市长河房地产经纪有限公司出具《收据》三份，内容为收到被告王波交来的购买涉案房产的首期款120000元。4月18日，王波将37.5万元支付给罗静的代理人陈慧敏。4月23日，被告深圳市长河房地产经纪有限公司出具《收据》二份，内容为代原告罗静收到被告王波交的涉案房屋定金30000元。

    2007年5月11日，原告罗静的代理人黄凤霞与被告王波签定《深圳房地产买卖合同（现售）》，约定：原告罗静自愿将涉案房产卖给被告王波，售价为人民币538762元。买卖双方自合同生效之日起30日内，携带房地产证书到房地产权登记部门办理产权转移登记手续，该房地产产权即归被告王波所拥有。同日，深圳市国土资源和房产管理局出具《房地产登记业务受理通知书》，内容为王波于2007年5月11日申请的个人商品房三级买卖登记申请材料，符合法定形式，现予受理。王波提交的文件资料为：深圳房地产转移登记申请表原件一份、申请人身份证明复印件二份、房产证原件一份、房地产买卖合同书原件一份、经公证的授权委托书原件二份、受托人身份证明复印件二份。

    另查明，涉案的房产登记在原告罗静一人名下。2007年4月起，被告王波开始对由深圳市长信担保投资有限公司赎出的涉案房产履行还款义务。

    上述事实，有原被告当庭陈述、产权资料查询单、房产证、《房屋转让合约》、房地产登记业务受理通知书、《房地产买卖合同（现售）》、长河公司收件证明、原告撤销公证委托声明、二手楼按揭贷款承诺书、（2007）深证字第41962号及公证授权委托书、定金、首期款收据、个人贷款支付凭证、银行还款对账单、房屋转按揭贷款担保服务协议、房地产业务受理通知书、交易费发票等证据材料证实，并经当事人举证、质证，本院以确认。

    本院认为：一、关于2007年3月18日原告罗静与被告戴海洪、被告深圳市长河房地经纪有限公司三方签定的《房地产转让合约》效力问题。该合约没有违反法律、行政法规的禁止性规定，其中对购房款、付款方式、房屋交付等事项目双方均协商一致，原告亦在合约上签名确认，可见，原告决定出卖房屋是其自己的真实意思表示，被告戴海洪是否为长河公司的员工与该合约是否有效无关，原告也不能提供证据证明被告戴海洪和长河公司以欺诈的手段订立合约，故原告以此为由要求该合同无效的理由是不能成立的，本院不采纳。二、关于2007年5月11日原告的委托代理人黄凤霞与被告王波签定的《深圳市房地产买卖合同现售》的效力问题。《民法通则》第六十三条规定：“公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”《合同法》第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。”第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，首先是原告罗静将转卖上述房产、签署《房地产买卖合同》、领取《房地产证》、办理公证、办理房产过户，收取或指定账户收取上述房产的售楼款以及购买方的银行按揭贷款等相关的十五项权利委托给肖环岳、王哲辉，并授予其二人转委托的权利。正是基于原告罗静的上述授权，肖环岳才于2007年3月23日与被告王波、长河公司签定了转让价为726000元的《房屋转让合同》，基于肖环岳的转委托，黄凤霞与王波签定了《深圳市房地产买卖合同（现售）》，无论是转让合约还是现售合约，均是在原告罗静授权的范围和期限内实施的民事法律行为，均应视为罗静的意思表示，应当承担其受托人实施行为的民事责任。因此，黄凤霞与王波签定的《深圳市房地产买卖合同（现售）》应为有效合同，各方当事人均要按合同的义务严格履行。但合同中的第二条关于房屋售价的约定538762元，明显低于双方的实际成交价726000元，该条款显然是双方为了规避税费，损害了国家利益，合同中关于此项的约定无效，应以实际成交价如实向国家缴纳税款。原告虽然称被告二和被告三在订立合同前就有了欺诈的故意，并且在合同条款和公证委托书上设计好圈套，但未能提供相应的证据，而只是其主观推测，且原告罗静作为完全民事行为能力人在对其出售房屋做相关授权时，应当做到足够的注意义务，并有权对相关和条款做修改，原告该陈述理由是不能成立的。三、关于涉案房产系夫妻共同财产是否影响合同效力问题。《婚姻法》虽然规定了婚姻关系存继期间所购买的房屋为共同财产，但是涉案房产的产权登记为罗静一人名下的，而没有登记为谢子红共有，谢子红享有的共有权没有依法登记，对于被告一、被告二没有对抗力。原告也没有提供证据证明被告一、被告二在购买涉案房产时存在恶意。因此，被告一、被告二基于对房屋产权登记的信赖，与原告罗静、被告长河公司签定的《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《房屋转让合约》均为合法有效，应受法律保护。原告认为在买卖过程中未取得共有人的同意，而导致无效的意见没有法律依据的，本院不采纳。四、关于被告深圳市长河房地产经纪有限公司应否返还原告《楼宇按揭抵押合同》和房产证原件的问题。本案中无论是原告罗静与被告戴海洪、深圳市长河公司签定的的《房屋转让合约》还是罗静的代理人与被告王波签定的《深圳市房地产买卖合同（现售）》，均为有效合同，且涉案房产已由深圳市长信担保公司代原告付清借款，办理完了赎楼手续，房产证原件也已提交给了深圳市国土资源和房产管理局，故原告要求返还无事实依据和法律依据。

    综上所述，原告的诉讼请求均不能成立，本院不支持。根据《民法通则》第六十三条。《合同法》第九条、第六十条、第四百条、第四百零二条，《民事诉讼法》第六十四条，判决如下：

    一、驳回二原告的要求判令被告王波与罗静委托代理人黄凤霞签定的深（宝）房现买字（2007）第8769号《房屋买卖合同（现售）》无效的诉讼请求。

    二、驳回二原告要求判令原告罗静与戴海洪、深圳市长河公司三方签定的NO.064628《房屋转让合约》无效的诉讼请求。

    三、驳回二原告要求被告深圳市长河公司返还涉案房屋编号为深商银（营）楼按额字（2005）第125034号《楼宇按揭抵押合同》和房产证原件的诉讼请求。

    案件受理费9187元由原告承担，该款原告已预交，本院不予退回。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。

                                                                                                                 审  判  长：张力英

                                                                                                                人民陪审员：钟晶莹

                                                                                                                人民陪审员：罗怀珍

                                                                                                               二OO七年十一月十九日

                                                                                                                 书  记  员：陈丽君

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