图腾镜的地产观

深圳房价将继续下滑

2008-06-24T16:14:19Z

深圳房价将继续下滑

文/ 图腾镜

去年“927按揭调控政策”的效果，不亚于今年汶川地震的威慑力，调控强度远远超过“国八条”、“国六条”等众多越调越涨的政策，北京、上海、深圳、广州等中国地产发达城市一个也未能幸免，调控正大面积的“杀伤”着中国楼市。事实胜过雄辩，深圳房价“逐月趋降”态势正在每况愈下的蔓延。

深圳楼市经历了927政策“余震”的痛苦煎熬，半年多来，开发商不断调整营销策略、消费者也在调整中观望。楼市呈现两个极端：一是跟风降价，今年初，万科牵头降价，金地、中海纷纷效仿，聪明的中小开发商迅速跟风降价，其销售业绩经过数月“广告前锋、营销御后”的力挽狂澜，供求定位对路的项目销售率终于冲破50%以上。除此之外，不少“高开低走”的项目，还要应对业主因降价隐患带来的变相“维权”。

二是力挺高价，不少开发商是想鱼和熊掌兼而有之，存在侥幸心理，认为持续涨幅10年的房价，不可能出现“一夜情”式爆裂，于是，力挺2007年8月前既定的泡沫“高价”。在此之前，个别高层项目的顶层复式，甚至飚高到10万元/平方米。深圳消费者抗风险能力高于其他一般城市的置业者，“买涨不买跌”的消费心态早在股市染缸里形成，于是，高价项目经过数月的洗礼，现在几乎处于销售停滞的“半封盘”状态。

2007年，由于受“927政策调控”的严重影响，很多项目积压出供应存量，加之2008年的强劲供应。目前，深圳楼市的供应量高达5万套以上，按照现在“蜗牛”式的销售速度，可供销售时间长达两年以上。销售激烈竞争区主要集中的后海、宝安、龙华、龙岗等供应量较大的区域。

不难想象，即使是中国地产老大万科，今年采取的营销策略也是快枪“斩仓销售”，中小开发商根本无法承受在高量供应链里“活剥”挤兑？更严重的是，非实力型开发商均采用银行“巨额”信贷维持项目开发，而银行开发贷的周期是1-2年，众多项目开发与银行信贷为同一周期，必须使用销售回款抵冲贷款。

项目开发凡是依靠银行贷款来维持的，到期不能及时还贷，银行将采用严厉的手段催还贷款，不排除通过法律途径“查封”正在销售的项目，将给项目带来烂尾的风险。在市场疲软、银行催债的双重压力下，开发商不得不再次向“降价”低头。不言而喻，6月深圳出现的“关外破5，关内破8”房价残局，是市场多方面重压的必然结果。

综上所述，深圳楼市的供应量日趋加大、买家观望浓烈、销售速度缓慢、银行信贷到期等诸多原因，深圳中低端项目的房价将继续下滑，极有可能局部地区的房价还原到5年前理性利润的地产时代。

“春交会”漫天飞舞的“特价房”任由抄底

2008-04-22T04:53:40Z

             “春交会”漫天飞舞的“特价房”任由抄底

                                              图腾镜

    08年“五一”节，房交会进入了30届，如同深圳30岁的男人，曾享有成功和背负沧桑，历经了喜悦与悲伤，甚至也走过激动和绝望的时日，男人即使有了经历，也不能骄傲或气馁，需继续勇往直前。房交会也如此，含辛茹苦的30届的春交会，终于如愿的在地产蓝天里展翅飞翔，簪放房交会的锋芒。

●◎房交会的主题变迁

    2004年前，深圳每年春秋两季的房交会，曾写下了地产会展经济的辉煌历史。有项目的开发商迫不及待的自愿投入到房交会的怀抱里，参展的楼盘各自显露出不同的个性与定位。就象一个孩子那样，不是呐喊，就是撒娇，会展经济的“展示集中、类比集中、人群集中”的效益表现非同凡响，只要你参加，成交一定是赚得满钵金银。

    2004年后，深圳楼市通宵排队买房的局势渐渐形成，作为“营销场所、营销工具、营销互动”的房交会，在房交易过程中的作用越发微不足道。房交会进入意想不到的萎靡期，房交会组织者步履艰辛，那种苦闷只有身临其境方能体会，不得不心痛放弃令人雀跃的“深圳市场”。只好将触角伸向深圳周边的东莞、惠州、中山、珠海等城市，甚至由房产交易主题变更为装饰材料和土地市场的交易，房交会差不多在地产视线里消失，喜欢捕风捉影的媒体讥讽房交会已经完全“变味”。

●◎深圳再次占位春交会

    2008年，深圳迎来多事之春，各种形式的“降价、特价、折扣、送装修、送首期、垫首付”的促销房，正见缝插针的“招惹”深圳买家，地产交易一度陷入“紊乱”状态，即便如此，今年的楼市交易量仍然无法与前3年的同期相比。现售楼盘傻了，豪宅空挂了，开发商急了，买家依然没有被突来“雷电”所轰醒。

    春交会在“战乱”的背景下如期登场，开发商恢复了5年前的参展热情，纷纷占位和挺进春交会。万科、金地、卓越、南海（半岛城邦）、星河、振业、天健、皇城、佳兆业、中粮、荣超、中信、中航、绿景、新世界、花样年、东部、鸿威、宝安、沙河、泰华、鼎太、雷圳、龙光、坤祥等悉数盛装上阵，齐聚2008中国（深圳）春季房地产交易会。春交会的大半江山再次被深圳开发商如数占领，今年的春交会将再显会展经济的独特魅力。

●◎特价房漫天飞舞

    08年春交会汇集了深圳关内外各路大军，是多年不遇的“地产英雄”擂台会。本次会战不只是光做表面文章的“军事演习”，而是一次真抢实弹的“攻坚战”。既然会师太庞大、太密集，个个都想强占山头，那么，春交会的交易暗藏诸多的“杀机”和“竞争”，无法避免一场没有硝烟的战争。

    大规模营销招式将再次在春交会上持续路演，其中最有效、最直接、最便捷的招式便是漫天飞舞的“特价房”，无论是自居还是投资，对买家来说，特价房具有莫大的吸引力。如果备足了“银两”，不妨到春交会走走，特价房可能稍纵即逝，也可能弥漫会展上空，任由你抄底，由此可见，08年春交会一定是好戏连连，是买家笑了，还是开发商乐了，是小户型旺了，还是豪宅俏了，值得我们期待。

大腕游戏言论难以"倒戈"地产企业

2008-04-15T13:33:44Z

潘石屹的SOHO北京公寓

大腕游戏言论难以"倒戈"地产企业

10年前，无论是王石，亦或任志强、潘石屹等，都是地产圈里羽毛尚未丰满的 “小鸟”，充其量不过是各持一方的小企业主。因为规模小，所以需要呐喊，纷纷寻找备受媒体“关注” 会议的出席机会，发表各自主张的地产言论，目的只有一个，就是奠定地产江湖地位。2002年，他们相约观点举办的“中国博鳌房地产论坛”，地产怪人孙宏斌也出席其中，他们合谋上演了一场精彩的争锋“对掐”战，深刻体验出所谓“游戏言论”的奥妙。

10年地产一轮回，孙宏斌走向衰落，王石做大了，任志强、潘石屹等仍在不停的挣扎。多年来，王石几乎不针对地产发表任何言论，是因为担心成为亿万民众所指的“暴利商”或“出头鸟”，而任、潘二人因为不堪忍受多次“拍地”无功而返的凄苦，每年都会发出一些“惊人”的地产“游戏言论”。

2007年，首先是潘石屹与上海时寒冰关于“房价”对垒的激烈辩论，紧接着，宏观调控金融政策出台，中国多个大城市的地产成交量每况愈下。王石担心93年“有价无市”重演，一边发出“拐点”论，一边举着万科的“降价”牌。

潘石屹看到“沉睡”多年的王石走到前台，岂甘寂寞？2008年，SOHO中国董事长潘石屹因为恒大IPO计划搁浅事件发表预言，受国际资本市场惨淡和国内宏调银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应，并进入前所未有的融资艰难期。后被媒体演绎成“资金短缺”将倒闭一大批地产企业，这就是被炒得沸沸扬扬的“百日巨变”论。

喜欢称潘石屹为“学生”，并喜欢“抬杠”的华远董事长任志强在2008年博鰲亚洲论坛上表示，房地产行业公司分化很严重，一些公司资金链出现紧张并不代表所有公司的资金链都紧张，许多地产公司卖掉部分囤积土地，并不代表他们就会亏损。即使出现资金紧张，也不过是很短的一段时间，大部分企业仍会渡过难关。任志强明确表示，不认同潘石屹所说的“房地产业将发生百日巨变”。并进一步说明，从历史上看，房地产不论好坏年头，每年大概要关掉2万家企业，纯属正常的关闭。

由此可见，大腕们依然喜欢仗着自己是地产大佬的头衔，指点或预测江湖风云变故，市场上对他们的言论越发产生争议，他们就会越发的暗自偷笑。他们玩的就是一种心跳言词，是十足的唯恐天下不乱的“游戏言论” 。

笔者认为，中国地产发展20多年，尽管万科营业额已经高达520亿，王石只敢说是中国老大，而不敢说形成了中国地产的“垄断”。既然没有垄断的存在，那么，何来大批企业的倒闭？全国各类地产企业仍然呈遍地开花之势，很多企业没有通过“拍卖”途径，同样可以取得良好的土地。诚然，由于货币从紧的事实存在，等同于加高了地产投资的门槛，没有土地储备的企业，将处于倒闭状态，而在近几年开发了多个项目，有了一定的资金积累和土地储备企业，可能因为“货币从紧”放慢发展的脚步，而不会出现大腕们预示的大批倒闭。

中国地产绝对不会因为潘石屹、任志强或者王石的一句话，而倒闭一批企业。他们的言论，起到打破楼市寂静的作用，或增加地产圈内嘴嚼的谈资。中国地产企业总是有办法排除包括“货币从紧”的诸多困难，延续他们生生不息的生命力，迎接地产的新明天。

深圳地产：07年颠沛流离 08年稳中有升

2007-12-27T13:00:58Z

深圳地产：07年颠沛流离 08年稳中有升

图腾镜

07上半年，无论是房价，还是成交量，双线高歌飘红，深圳地产可谓“疯狂暴动”，房价在供求两旺趋势下，暴涨50%并疯窜至全国排名第一。07下半年，楼价虽然坚挺，但成交量急速下撮。

在风云变幻的楼市里，买卖双方开始出现不同程度迷茫和观望。深圳地产延直线快速发展了10余年，近3年更是猛涨不止，07年首度出现飞转直下、颠沛流离的“动荡”局面，用“楼市巨痛”来收笔07年深圳楼市再恰当不过了。

● 07年地产成交萎缩状况

据国土局官方数据显示：2007年1至10月深圳市住宅销售面积为463.76万平方米。而2002年深圳住宅类房屋实际销售面积为735.36万平方米。成交量比2002年还少了200多万平方米，成交量的缩水令人难以想象。

再看来自两大中介的统计：世联行数据显示：深圳1至7月的二手楼成交活跃，成交量月月攀升，其中4月日均成交414套，创下今年历史最高点。成交价也从年初的8996元/平方米飙升至7月份的13299元/平方米，涨幅高达48%。

深圳中原的数据显示：10月份深圳市共成交二手住宅约2800套，成交面积21.9万平方米。而6月份时，成交量为12100套及101.4万平方米，10月成交套数及面积均萎缩80%左右。

今年1至7月份，由于楼市过于火暴，深圳各银行的个贷规模几乎粮尽弹绝，故而8月份始，各银行停止办理大量的个贷按揭业务，9月27日央行和银监会闻风快速出台《加强地产信贷管理通知》调控政策，迫使深圳楼市成交大幅度下滑，并导致部分从事三级市场交易的中介倒闭和关门紧缩规模。

● 海量出货与市场疲软

06-07年上半年，楼市火红一片，房价水涨船高。众多楼盘在售罄2、3个月后，扼腕不迭的疾呼：如果捂盘几个月后再开卖，可以多赚好几个亿。在楼市变幻的时局里，不少不缺资金的实力开发商举起了“捂盘”旗帜，尽量拖延开盘时间。

下半年楼市出现动荡，捂盘者开始慌乱，各开发商的年度业绩指标如泰山压顶，正常开盘的及被预谋性捂盘的项目均集中在下半年出货。形成了下半年的供应海量，远远大于了上半年，而众多买家又被银行按揭堵在门外，房价颠沛，买家开始观望，出现供求关系失衡，深圳楼市飞流直下。

● 08年品质楼盘唱主角

07年前，无论是品质优良的，还是有明显缺陷的楼盘，只要一开盘，买家来不及拷问价格，象买白菜一样的直接掏钱落定。通过下半年楼市动荡的调整，买家逐渐理性了起来，购买决策前，会仔细权衡该楼盘的价值和利好，经买家挑剔的甄选，不少楼盘或多或少的暴露出品质的缺陷，而这些楼盘不得不用降低楼价等手段，用来推动其销售。

无疑，08年深圳楼市将渐入理性的调整期，品质优良且适合中产自住的楼盘，将漫漫的浮出水面，成为08年楼市的主角。笔者预测，08年的楼市供应将有序的限量放盘，买家经过07年楼市的震荡冲击和洗礼后，买家决策变得更为理性，房价也不会随波逐流的乱飙。

08年将深入实施货币适度从紧的调控政策，买卖双方将达到前所未有的高度理性。由于深圳发达的经济水平一直支撑着楼市发展以及买方市场的刚性需求，故而，08年房价不可能如前几年那样暴涨和不可控，房价最终保持稳中有升，而不是漫无边际的飙升。

中国人4年不买房，第一个倒下的是万科

2007-12-26T15:35:28Z

中国人4年不买房，第一个倒下的是万科

图腾镜

10年前，王石、任志强、潘石屹三人堪称中国地产三大炮，形成南北地产的直言人，因为言语犀利，也因为业绩，大家公认了三大炮，期间，曾经杀出程咬金式的第四大炮——孙宏斌，可惜老孙商运气短，在这场漫长的地产硝烟战中，豪迈挥霍了3、5年后，便被“海浪”吞噬，溺水出局。不一年，四大炮被观点陈诗涛盛邀齐聚“博鳌房地产论坛”，给论坛增加了分量和众多看点，这就是大炮的威力所在。

●王石的聪明无人能及

房价突飞猛进的岁月里，地产商在商业运营中存在暴利嫌疑，政府和百姓以“缺乏社会责任、推高房价”等为由，将地产商曲解为奸商。在质疑过程中，万科扬鞭发展成中国地产老大，王石功高隐退二线，几乎缄默不言。万科成了中国地产王牌后，王石装着不问世事，一年365天只有70天在万科办公，其他时间不是“上山、下海、飞天”就是“遨游”世界，老板的派头十足。

在地产言论界，由于王石的引退，任志强快速成了中国地产的第一大炮，且言论强硬，时不时发出“房子是为富人造的”“房价最少还要长10年”等伤及百姓利益言论，老任自塑成一个“反面人物”；潘石屹做得不算大，但言论是漫天飞溅，典型的墙头草，政策来了往政府方向靠拢，百姓呐喊又往民众方向行走，老潘成了不折不扣的“和事佬”。

王石骨子里是一个观念性很强的人物，地产江湖纷乱，王石岂甘寂寞，冷不丁站出来“拨乱反正”，既显得神秘，又炮制了媒体炒作的高回头率。政府每次出台政策“压迫”地产的时候，王石喜欢第一个出来高呼“支持”，故而，在政府和百姓心中，王石是个很乖的孩子，是个名利暗通双收的高手。暗地里却铆足力量，抬高万科项目的房价，赚取高昂利润。王石心想，万科家大业大，支持政策的实施是应该的，对万科丝毫无损，何乐而不为？！显然，王石的聪明过头，也是任、潘二人所不及的。

●三起三落的不买房号召

今年，全国地产形势极其微妙，12月24日，万科董事长王石接受中央电视台经济半小时专访，被主持人赵赫诱导发出 “建议3、4年后再买房” 怪论，这是王石继抛出“拐点”出现之后的另一番唱衰地产的重磅言论。

主持人赵赫问王石：“对于现在已经具备了一些能力，准备要买房子还是处在一种持币观望阶段的时候，这样的人士你有什么具体的建议？”

王石快速回答：“很多人都问我，现在该不该买房子？我说三四年之后再买吧，我不是从价格角度来看，我而是从性能价格比上来讲，中国和发达工业国家相比，现在的房子是相当不值的，房子是自己长期拥有的，我相信在三四年之后，中国住宅质量一直在改善，与10年、20年前相比，有很大的提高，但是和工业发达国家相比，质量上还有很大的缺口，我觉得三四年之后会有比较大的改善。”

王石此言一出，可谓语惊四座，各大媒体纷纷在头条显著位置放大王石关于“3、4年后再买房”唱腔。王石的此番言论是故意说给政府听的，还是故弄玄虚？3年内不买房，已经是三起三落了，王石言论将带来什么样的结果？

06年4月，市民邹涛对深圳房价不满，发起一场“3年内不买房行动”号召，未买房者在网络里积极回应，不久，邹涛莫名其妙的背着行李返乡，被某些部门逼得再也不许回深圳了。

无巧不成书，06年5月，广东省国土资源厅厅长林浩坤在出席“民声热线”节目时，针对广东各地房价持续攀升的情况称为“虚热”，建议市民不要急于入市，不妨3年以后再考虑买房和置业。先后两波不买房的号召，均化为了乌有。

作为普通市民的邹涛，不满房价过高，发出“3年不买房”呼吁，完全可以理解；政府迫于民生压力，厅长林浩坤发出“不妨3年后再考虑买房”的声音，旨在平息民声，也是可以理解的；不解的是，王石作为利益集团的领军人物，也发出“建议3、4年后再买房”的声音，实属酒后的胡言乱语。

●王石言论足以引发万科灭顶之灾

假如王石建议“3、4年后再买房”的怪论成立，等同于政府4年内不再批准地产开发项目一样，切断地产命脉，迫使地产窒息4年，国民经济将出现何等的惨不忍睹的情形？地产经济衰退，将激发国民经济产业链的停止前进，中国大经济将一落千丈，这是谁也不愿意看到和接受的。如果真是这样，4年后，新开的地产项目，因为买方市场的极度旺盛，房价最少翻3倍，中国房价很快赶超香港，将是一个灾难性的设想。

回看王石掌门的万科，06年末土地储备为2050万平方米，2007年，万科全年计划竣工600万平方米，2008年开工面积达到1000万平方米，2010年达到2000万平方米。

万科公告显示：2007年1至11月万科累计销售面积达537.0万平方米,销售金额合计 461.9亿元。万科在房价高企的推动下，已经实现了较2006年销售翻一番的目标。据专业人士研究分析，预测万科今年净利润大约能够达到45-50亿,增长超过100%,每股收益能够达到1.1-1.5元。

不难看出，万科正以前所未有的高速运转和发展，万科的土地储备居全国排名第二。试想，如果万科在4年内开发的房子全部卖不出去，万科土地储备的资金成本、项目投入成本的压力是何等之巨？万科的资金链一旦断裂，不用4年，只需2年时间，万科可能就要倒下。再者，如果4年内买家不去购买万科的房子，万科可能必须辞退大量有作为的员工。

我们不希望万科倒下，希望万科在康庄大道上理性发展，为中国百姓提供更多的良好住宅和物业。王石不要再自欺欺人了，不要因为自己的一句话引发万科的灭顶之灾。如果号召4年后再买房，倒不如万科停止4年的开发来得爽快，果真如此，万科将走向何方？不是喝着西北风，就是背着一身还不完的债务，到时王石是否变成人走茶凉之人？

明年深圳房价孰涨孰跌？

2007-12-05T06:00:19Z

明年深圳房价孰涨孰跌？

图腾镜

深圳地产历经十年的喷井式发展，表现出房价飙涨远远超出了消费者对价值预期的判断。近几年，很多人都说，谈房价已经失去意义，房价疯涨已经到了不可控制的地步，说明房价问题留给了消费者太多挥之不去的阴霾。

●房价回落浮现曙光

众所周知，自8月份开始，由于“严控”地产个贷等调控原因，深圳楼市成交量每况愈下。数据一：6月，深圳某中介在福田区的二手房成交业绩为2500万，10月份，成交业绩跌至500万，交易量在4个月内缩水80%。数据二：10月，深圳商品房一手楼成交1762套，日均成交57套，日均成交套数同比爆跌76%。

以上数据表明，深圳地产在120天内其市场成交大幅度下滑，买卖双方形成不对称格局，需求急速下滑。从市场另一个角度看，深圳一手楼开始以“赠送、打折、优惠、特价”等促销手段，变相降低房价，但其售价标注依然坚挺。新开盘定价主动下浮10-20%。供应强劲、需求减弱，导致供求关系失衡，房价必然“趋冷”，买家翘盼已久的房价下跌曙光突然浮出水面。

●房价不会腹泻式爆跌

93年，深圳受调控政策的影响，香港炒楼资金撤离，本土买家实力轻浅，深圳出现“有价无市”，外资抽逃致使楼市低迷，房价回落。05年，“国八条”出台后，温州3000亿游资出逃上海，房价产生波动，外资并未导致上海房价爆跌。

03年始，炒家陆续介入深圳楼市，后续资金一窝蜂拥入楼市，形成深圳房价持续爆涨。必须说明的是，多数炒家来自深圳本土，而非外埠资金倾入。既然是深圳自有民间资金支撑着房价飙升，炒家短期内不会急于兑现。也就是说，深圳本土买家资金丰裕，且自住买家也不会抛售，形成强烈“供大于求”的失衡机率不大。05年，温州资金并没有摧毁上海楼市，深圳自有资金更不会搞跨楼市，上海楼市波动模式也许就是今天深圳楼市的雏形，所以，深圳房价不太可能出现大规模的狂泻和爆跌。

由于楼市需求谨慎缩水，未来数月的房价走势，可能会出现20%的下调和波动。各区域市场的售价按现时售价下调20%，就是深圳房价下浮波动的底线。

●明年房价理性看涨

笔者认为，深圳明年房价跌的期望值很小，理由一是，今年下半年，楼市成交陡然萎缩，并没有反应出市场的真正刚性需求，买家长时间持币观望，需求被储藏成隐性需求。二是房贷历来是深圳各大银行核心利润来源的优质业务，明年开春，银行将会松绑房贷按揭规模，只不过个贷审查将稍严于往年，但绝不会阻碍房贷规模发放。

还有一个更重要的原因，深圳土地供应紧张，楼市供应量始终无法满足需求量，是深圳楼市公认的突出矛盾。三大因素齐驱并驾，威逼明年楼市成交缓速攀升，买家需求一经趋旺，深圳房价将形成理性看涨的趋势。

楼市极度“爆动”，明年蓄势“看涨”

2007-11-23T04:25:35Z

买房注意楼市圈套

楼市极度“爆动”，明年蓄势“看涨”

图腾镜

全国楼价继续一路飘扬，10月份中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，新建商品住房销售价格同比上涨10.6％，同比涨幅前五的城市为：宁波19.1％、乌鲁木齐18.5％、北京17.8％、北海17.7％和深圳16.8％等；楼价涨幅，无情的将深圳从第一拉到了第五，近4个月的深圳楼市“折磨”，引发一些多年不遇的“爆动”。

●爆动一：“中天”蒸发加深买家对中介不信任

作为深圳人，认识中天也许是从满街的150个地铺开始。前不久，深圳电视《二手楼市》邀请镜子担纲“首届电视地产经理人辩论赛”特约专家评委，中天拉拉队发出“找到中天就找到家”的高分贝声音在中行大厦四楼的赛场里震耳欲聋，镜子的眼球无法抗拒聚焦到“中天”趾高气扬的队列，中天作为6大参赛公司之一，显示出“中天”近几年成功扩张的“霸气”。

11月14日，堪称深圳地产黑色星期二，《南方都市报》头条披露“中天总裁挟款人间蒸发”特大新闻令人发指。同一天，《深圳商报》C7版还在为中天大唱赞歌，报道《中天：启动新考核机制》，宣称中天刚召开了11月经理大会，张宇副总裁对中天进行了10月总结和给予了业绩突出的经理表彰和奖励，公司还在继续完善各项考核制度，激励大家继续努力。两则背道而驰的新闻，真是令人啼笑皆非，深圳媒体出现“黑白”两道。

镜子认为，中天的“爆动”可能会进一步恶化三级市场交易的难度，加深消费者对三级市场经营商的不信任，不少做三级市场的小公司可能会象中天一样难逃“关门大吉”的厄运。本来就很“惨淡”的三级市场也许更如冬天里寒夜“严霜”。中天蒸发了，陈劲松在博客里第一个跳出来回应世联没有“漏洞”，还好，世联的主力业务集中在二级市场，三级市场暂无大碍。市场即使坏到家了，结果只是调整地铺，优化团队而已。

●爆动二：“中原”三级市场全面参与二级市场销售

在香港，美联是老大，中原是老二。在深圳，中原代理虽然被豪宅边缘化，但是，由于中原全国布局的迅猛，中原在深圳中介的排行仍然是老大，而且沿用了香港的“地铺”血统。也许，中原深圳地铺数量，只是“创辉”一半的规模，但中原是老大哥，其三级市场收入占据了中原核心利润的半壁江山。

8月开始，深圳银行对三级市场的按揭亮起了“红灯”，三级市场的大势自然受到“冷淡”的阻击，中原拔出其他代理公司无法亮出的“锐剑”，暗自宣布：三级市场全面启动参与二级市场销售。回归到香港楼市的销售“章法”，是倒退，还是进步？镜子无权横加评判。但有一点，由于三级市场遭遇“寒流”，三级联动二级的招式也是被迫中的必然。

●爆动三：“广告”轰炸寻找买家如大海捞针

中国人“买涨不买跌”的消费心理是根深蒂固的。几年前，中国股市平淡，全年看跌，无人问津，证券公司倒了大半。经济形式好转后，中国人把股市扛了起来，股银红极半边天，赚钱的声音逐渐高昂。股市一路飘红，中国人富余资金顷刻狂泻到股市，不少人捞回了几年亏去的银票，并顺势又大捞了一把，股市继续在线“风流”。

锋转楼市，4个月了，深圳一手楼虽然成交逐月爆跌，但售价坚挺。正在销售或刚拟高价发售的楼盘，销售一路受挫，可谓骑虎难下，开发主子一个比一个“紧锁”眉头。买家认为，既然投资者全然“淡出”，楼价是不是还要再跌？于是，买家都在观望中等待跌价伺机“抄底”。

正在销售的楼盘，根本按耐不住漫速销售和缓慢回款的“巨痛”，售价既然处于高利润状态，不如拨出千金硬投广告，不遗余力的从“海底”里把买家挖出来，使用势不可挡的“轰炸”广告招式妄想炸醒买家。出现了诸如：红树湾逢周必投的全封跨版广告、大山地隔日的整版“彩广”以及星河丹堤的“包皮”广告。

楼盘的销售仍然在煎熬，却笑掉了媒体的银包大牙，求之不得座收渔翁之利，不就是打包和折扣吗，广告总收入肯定是水涨船高，迎来了前几年的富足媒体效应，岂不快哉。镜子并不反对或歧视“轰炸”广告的楼盘，但广告“实效为先”的原则不能变。广告只做给目标人群去看，须舍弃“广而告知”慎为“择而告知”，谁也不能违背广告的实效原则，反之，结果肯定是花费成倍的水票银子。

●爆动四：明年按揭一旦解封导致楼市继续“看涨”

深圳楼市在一夜之间聚变成交萎缩，显然没有真实反应市场的刚性需求，当本想投资房产的资金全部被买家长时间积压观望的时候，其隐型需求被储藏了起来，很容易导致楼市“激进”需求突然涌现，物极必反大概就是这个道理，也就是说，明年银行按揭规模一旦放开，楼市将上演因积压而爆破的“撑食”。

不少买家聪明，比如，招商依山郡的项目地处龙岗，近期放盘350套，均价为8000余，开盘一个星期，悄然热卖70%。万科金域东郡以7600元均价被抢购一空，说明深圳的买家潜力依然十分强劲，深圳楼市供求紧张关系矛盾突出，明年按揭一旦捅开，楼市只涨不跌，现在乘势“吞购”，乃是绝佳良好时机。

楼市百日巨变寻求僵局破冰法则

2007-11-22T05:17:09Z

期待楼市理性重见天日

楼市百日巨变寻求僵局破冰法则

图腾镜

深圳楼市在“遇冷”百日中挣扎、迂回和无语，甚至无奈，给地产行业带来了不良的“链条”巨变：银行收紧按揭，业绩陡然下滑，从业者变得且漫又闲；政府手捏“药理”政策，伺机压后释放；买家对楼市缺乏信心，处于持币观望状，亦或资金转向外埠投资逃逸；中天瞬间蒸发，勃发三级中介苍茫洗牌；开发商划拨库银，出鞘营销利剑，广告狂轰烂炸；代理商挤眉弄眼，买家门庭罗雀，紧急会议甚过成交数量；广告商通宵达旦浑搞创意，患得久违职业红眼病；惟独媒体张开老虎大牙抢吞银票，卷袖拂眉而笑。

楼市“百日巨变”引爆在线地产“秩序”性紊乱，滋长天下皆乱危局。地产向股票归口，出现危芨风险信号。镜子认为，楼市真如07上半年“翻江倒海”般继续疯涨，终一日，不是面临“十面埋伏”困境，就是走向“全盘崩溃”的境地。静思此刻，买卖双方相持拉锯互思维，从本质上讲，有百利无一害。镜子更认为，地产人应从“冷市”中主动跳出，进行“地毯式”调整和思考。

●只缺产品不缺银子

中介也罢，开发商也好，只要硬件“铁杆”规范，市场将照旧理性前行。深挖原因固于深圳买方潜力并未“归零”，新一代知富族群大有人在，深圳缺的不是买家的银子，而是价格与价值对等的鲜明产品。

如果中天硬件管理规范，不去一意孤行的麻木扩张、不作胆大包天的透支经营，盘算市场风险的预期，显然不可能出现“一夜”蒸发的惨局。银行“斩按”只是暂时的，按揭规模宽衣解带时日，三级市场将维持往年的“原判”。

深圳楼价突然趋高，是市场哄抬的结果，是非理性置业的必然。单个楼盘从买地、规划、建设到销售的开发周期一般为2-3年。3年前，预期售价只为1.5万元/平，开发商在此售价框架下核减成本，市场价格变化比预期计划来得更快，价值1.5万的产品突然卖到3万以上，形成价格与价值的不对等，产品品质出现真空泡沫层面。

君不见，深圳诸多3万以上所谓的“豪宅”，外墙和内饰处处粉刷着“涂料”。当买家缓过劲呼吸新鲜空气辨真伪时，疾呼上当，导致现在“遇冷”期的滞销更不足为奇。后海片区两大豪宅在追逐买家落定时，以“价值对等价格”的新一代品质见长的“后海公馆”胜出了其他楼盘的销售，是深圳地产“只缺产品，不缺银子”现象的有力佐证。

龙岗招商依山郡以8500元的价格对等其价值发售，一周猛销200余套；东海岸在研磨、提升、加重品质砝码后，近期推出小高层4期住宅，每单套总价均在1000万元以上，当天狂销25套，一天收银逼近3亿。遇冷期楼市迹象表明，深圳买家并不缺钱，缺的只是“货金”对板值得落定的品质产品。

●借鉴香港破冰楼市

20年前，深圳地产全盘“港化”，启动了深圳初期发展，并支撑了蓬勃的喷发，后来，深圳翅膀硬了，认为长大成人了，多了无数条深圳自我主张，深圳地产业绩的确可圈可点，外立面及户型结构性超前创新“玩”法一直代表着中国最高水平，但深圳住宅公共空间的营造似乎掉队了。

毛大爷说过：“学习雷锋好榜样！”，是助人为乐的闪光点触动了学习点；万科是中国的老大，依然抱着学习不放松，近期发出“学习新鸿基好榜样”的号召。镜子揣摩万科一定是想学习新鸿基的“品质打造”和“开创精神”。

前段时间，镜子组织公司团队前往香港看楼学习，参阅了新鸿基的两个项目，一是凯旋门，二是曼顿克山。无用多言凯旋门，因为顶层复式天际套房被炒到1.6亿元，诸多明星竟相落户，高层标准层售价在30-50万元/平之间，看官可以发挥你的想象，凯旋门除了卖区域价值外，骨子里是卖它的品质，其豪华程度总是超乎你的想象。

曼顿克山占地1万平，楼高60层，相对于凯旋门来说，区位稍偏远些。单价卖到15-20万/平，一个“弹丸”地块，容积率极高，凭什么如此昂贵？走近曼顿克山，首先是一个超大超高超豪的酒店式雨棚泱入眼帘，其豪华程度、空间阔度不亚于深圳商业楼宇“大中华”的主入口。

再走进一楼大堂，镜子目测估计，入户大堂挑高接近20米，主人进入大厅的感觉，要么会肃然起敬，要么有升天气派。满面墙壁100%铺设昂贵大理石，其色感和质感是双重的顶级。圆柱全部是原石定制，光面和磨沙的细部结合相得益彰，工艺考究，倍显尊贵。

裙楼顶的空中花园俨然是大理石深层次铺设，迷宫式会所豪华程度超过中国五星酒店标准，回想香蜜湖1号的大堂空间时，无疑是大巫见小巫。这里完全没有贬低香蜜湖1号的成分，而是新鸿基在住宅领域的空间舒适度营造及奢华考量塑造上，远远的超过了深圳水平。

我们不得不承认，深圳高层豪宅4万的售价当然与香港20万的品质还有很大的距离，香港除了地价豪贵外，其品质的打造代表着国际水平，香港地产诸多方面值得深圳学习再学习，深圳地产同仁仍需努力，万科提出学习新鸿基也是完全有道理和深刻的。如果深圳地产步入品质大战，再冷的楼市也会热辣万分。

●价值对等楼市有救

相信深圳楼市低迷将在短时间内告一段落，新筹建的项目能够理性的按照自身价值定出对等的价格面市，让楼市更理性化，也让买家、银行、政府、卖方获得放心和合理的利润空间，楼市回暖有望。

深圳楼价高了，初级品质放高楼价的波动不可避免，但跌幅的机率甚微，市场期待，新规划项目在高价位的标准下，由内而外打造出价格与价值完全对等的特色项目，更期待开发、交易程序更为规范，深圳的楼市一定如愿获救，理性发展指日可待。

尴尬的深圳房价

2007-10-12T03:08:23Z

连番宏观调控，深圳楼市“阴云密布”。“秋交会”于此阴霭背景下，在深圳会展中心如期隆重举行。令人意料不及的是，今年秋交会的人流比往年多了数倍。

深圳07秋交会的人气突然趋旺，说明了深圳具有居住需求的潜力买家依然多如牛毛，买方市场还是处于“猛烈”状态，只是买家私人存款的额度永远敌不过楼价飙涨的速度。这些买家大多数为深圳中产阶级，乘秋交会之机，借楼市震动东风，企图寻找一些机会，走走看看楼价是否已经出现下跌？

7月定价8月开盘且成交不理想的项目，正彷徨于“上不来、下不了”的尴尬的境地，规劝买家暂时不要指望价格下调。笔者预测，目前新项目仍然顽固地坚挺，售价已经高标的项目，成交还是没有业绩，那么，这些项目将以“打折、优惠、赠送”甚至“首期款分批支付”等五花八门的促销手段用来吸纳观望和徘徊的买家。

鉴于以上原因，秋交会参展商纷纷使出“吃奶”的力气，大势吆喝买家进场，买家以“洞察”的目的纷纷步入秋交会现场，买方推力和卖方拉力搅和到一起，今年的秋交会人气越发的变得“骚动”起来。

只要有开发商第一时间把项目的售价向买家倾斜，买家很可能会倾巢出动，毕竟深圳人对楼市依然充满希望。

由此，秋交会火爆是理所当然，但是要有很高的成交率，就要看买卖双方的“对眼”程度了。

传奇的“金九银十”首度乾坤倒转

2007-09-05T09:04:39Z

传奇的“金九银十”首度乾坤倒转

图腾镜

三年来，深圳楼市疯狂不止，房价肆无忌惮的飙涨，中央、地方、地产专家、经济学家以及普通百姓均在探究楼市为何如此火冒三丈？至今尚无明确定论。今年上半年，深圳一手楼价一再跳高，成交均价达到14608元/?，个别楼盘高层标价10万元/?以上，价格较2006年12月升幅为46.4%，涨幅居全国榜首，且房价为中国最高，楼市泡沫危机四伏。

楼市高烧不退，炮制了一年一度带有传奇色彩的深圳“金九银十”，无数个甘当“英雄”的楼盘，基本上抢在9、10月的黄金季节开盘上市。“金九银十”已经成为深圳楼市的特有现象。

●政策针对楼市紧急“刹车”

今年，政府联合多个部门重拳出击整治深圳楼市，采取了诸如：限制境外人士买房、增加二手楼买卖个税、打击炫富广告、禁止客户登记、禁止发放VIP、银行收紧二三级市场个人按揭贷款、国土局派专员到各楼盘销售现场督察等一系列调控措施，针对日益疯狂的楼市陡然猛踩刹车。

政策强而有力，调控效果十分明显。8月1日开始，深圳楼市无论是二级市场，还是三级市场，销售速度明显放缓，成交量爆跌，销售率大幅度下滑，楼市销售处于全线萎缩状态。

●“金九银十”遭遇尴尬

深圳楼市打破了往年开盘即售罄的火爆格局，政策有可能改写今年楼市“金九银十”的辉煌历史。从近期推出的10来个新盘来看，除了中海西岸华府成交率突破90%外，其他各盘的销售率保持在15-45%之间，冲破50%销售率的是少之又少。

探其成交萎缩的原因，最有效的政策是银行个贷收紧，造成对楼市的重创。一手楼40%的买家通不过银行个贷资信的审批，严重阻碍了一手楼的成交量。所谓“金九银十”收获的神话，今年将碰壁多年不遇的尴尬。

●未来数月楼市出现“震荡”

往年调控政策大多数针对“卖方市场”围剿，而今年的个贷严审政策，是乾坤逆转的重点打击“买方市场”热辣气焰。买方一旦萎缩，导致成交量连锁下滑。8月份一手房成交率急速下跌，二手房更是成交冷落，已经是铁板订钉的事实。

未来数月，如果二手房放量继续加大，成交寥寥无几，那么，必然导致二手房成交单价下跌。但是，如果下半年投资卖家坚挺，放盘量未见明显增加，房价不一定形成回落。鉴于新盘成交萎缩，年内关内外还将有150个盘推出，有可能开发商会下调一部分房价面市，总之，深圳楼市的“金九银十”在今年内不再出现神话，楼市将会出现不可避免的震荡，楼价微跌难涨。

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2007-09-05T08:50:29Z

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