深圳房价将继续下滑

    文/ 图腾镜

去年“927按揭调控政策”的效果，不亚于今年汶川地震的威慑力，调控强度远远超过“国八条”、“国六条”等众多越调越涨的政策，北京、上海、深圳、广州等中国地产发达城市一个也未能幸免，调控正大面积的“杀伤”着中国楼市。事实胜过雄辩，深圳房价“逐月趋降”态势正在每况愈下的蔓延。

           深圳楼市经历了927政策“余震”的痛苦煎熬，半年多来，开发商不断调整营销策略、消费者也在调整中观望。楼市呈现两个极端：一是跟风降价，今年初，万科牵头降价，金地、中海纷纷效仿，聪明的中小开发商迅速跟风降价，其销售业绩经过数月“广告前锋、营销御后”的力挽狂澜，供求定位对路的项目销售率终于冲破50%以上。除此之外，不少“高开低走”的项目，还要应对业主因降价隐患带来的变相“维权”。

        二是力挺高价，不少开发商是想鱼和熊掌兼而有之，存在侥幸心理，认为持续涨幅10年的房价，不可能出现“一夜情”式爆裂，于是，力挺2007年8月前既定的泡沫“高价”。在此之前，个别高层项目的顶层复式，甚至飚高到10万元/平方米。深圳消费者抗风险能力高于其他一般城市的置业者，“买涨不买跌”的消费心态早在股市染缸里形成，于是，高价项目经过数月的洗礼，现在几乎处于销售停滞的“半封盘”状态。

       2007年，由于受“927政策调控”的严重影响，很多项目积压出供应存量，加之2008年的强劲供应。目前，深圳楼市的供应量高达5万套以上，按照现在“蜗牛”式的销售速度，可供销售时间长达两年以上。销售激烈竞争区主要集中的后海、宝安、龙华、龙岗等供应量较大的区域。

       不难想象，即使是中国地产老大万科，今年采取的营销策略也是快枪“斩仓销售”，中小开发商根本无法承受在高量供应链里“活剥”挤兑？更严重的是，非实力型开发商均采用银行“巨额”信贷维持项目开发，而银行开发贷的周期是1-2年，众多项目开发与银行信贷为同一周期，必须使用销售回款抵冲贷款。

             项目开发凡是依靠银行贷款来维持的，到期不能及时还贷，银行将采用严厉的手段催还贷款，不排除通过法律途径“查封”正在销售的项目，将给项目带来烂尾的风险。在市场疲软、银行催债的双重压力下，开发商不得不再次向“降价”低头。不言而喻，6月深圳出现的“关外破5，关内破8”房价残局，是市场多方面重压的必然结果。

          综上所述，深圳楼市的供应量日趋加大、买家观望浓烈、销售速度缓慢、银行信贷到期等诸多原因，深圳中低端项目的房价将继续下滑，极有可能局部地区的房价还原到5年前理性利润的地产时代。