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期待楼市理性重见天日
楼市百日巨变 寻求僵局破冰法则
图腾镜
深圳楼市在“遇冷”百日中挣扎、迂回和无语，甚至无奈，给地产行业带来了不良的“链条”巨变：银行收紧按揭，业绩陡然下滑，从业者变得且漫又闲；政府手捏“药理”政策，伺机压后释放；买家对楼市缺乏信心，处于持币观望状，亦或资金转向外埠投资逃逸；中天瞬间蒸发，勃发三级中介苍茫洗牌；开发商划拨库银，出鞘营销利剑，广告狂轰烂炸；代理商挤眉弄眼，买家门庭罗雀，紧急会议甚过成交数量；广告商通宵达旦浑搞创意，患得久违职业红眼病；惟独媒体张开老虎大牙抢吞银票，卷袖拂眉而笑。
楼市“百日巨变”引爆在线地产“秩序”性紊乱，滋长天下皆乱危局。地产向股票归口，出现危芨风险信号。镜子认为，楼市真如07上半年“翻江倒海”般继续疯涨，终一日，不是面临“十面埋伏”困境，就是走向“全盘崩溃”的境地。静思此刻，买卖双方相持拉锯互思维，从本质上讲，有百利无一害。镜子更认为，地产人应从“冷市”中主动跳出，进行“地毯式”调整和思考。
●只缺产品 不缺银子
中介也罢，开发商也好，只要硬件“铁杆”规范，市场将照旧理性前行。深挖原因固于深圳买方潜力并未“归零”，新一代知富族群大有人在，深圳缺的不是买家的银子，而是价格与价值对等的鲜明产品。
如果中天硬件管理规范，不去一意孤行的麻木扩张、不作胆大包天的透支经营，盘算市场风险的预期，显然不可能出现“一夜”蒸发的惨局。银行“斩按”只是暂时的，按揭规模宽衣解带时日，三级市场将维持往年的“原判”。
深圳楼价突然趋高，是市场哄抬的结果，是非理性置业的必然。单个楼盘从买地、规划、建设到销售的开发周期一般为2-3年。3年前，预期售价只为1.5万元/平，开发商在此售价框架下核减成本，市场价格变化比预期计划来得更快，价值1.5万的产品突然卖到3万以上，形成价格与价值的不对等，产品品质出现真空泡沫层面。
君不见，深圳诸多3万以上所谓的“豪宅”，外墙和内饰处处粉刷着“涂料”。当买家缓过劲呼吸新鲜空气辨真伪时，疾呼上当，导致现在“遇冷”期的滞销更不足为奇。后海片区两大豪宅在追逐买家落定时，以“价值对等价格”的新一代品质见长的“后海公馆”胜出了其他楼盘的销售，是深圳地产“只缺产品，不缺银子”现象的有力佐证。
龙岗招商依山郡以8500元的价格对等其价值发售，一周猛销200余套；东海岸在研磨、提升、加重品质砝码后，近期推出小高层4期住宅，每单套总价均在1000万元以上，当天狂销25套，一天收银逼近3亿。遇冷期楼市迹象表明，深圳买家并不缺钱，缺的只是“货金”对板值得落定的品质产品。
●借鉴香港 破冰楼市
20年前，深圳地产全盘“港化”，启动了深圳初期发展，并支撑了蓬勃的喷发，后来，深圳翅膀硬了，认为长大成人了，多了无数条深圳自我主张，深圳地产业绩的确可圈可点，外立面及户型结构性超前创新“玩”法一直代表着中国最高水平，但深圳住宅公共空间的营造似乎掉队了。
毛大爷说过：“学习雷锋好榜样！”，是助人为乐的闪光点触动了学习点；万科是中国的老大，依然抱着学习不放松，近期发出“学习新鸿基好榜样”的号召。镜子揣摩万科一定是想学习新鸿基的“品质打造”和“开创精神”。
前段时间，镜子组织公司团队前往香港看楼学习，参阅了新鸿基的两个项目，一是凯旋门，二是曼顿克山。无用多言凯旋门，因为顶层复式天际套房被炒到1.6亿元，诸多明星竟相落户，高层标准层售价在30-50万元/平之间，看官可以发挥你的想象，凯旋门除了卖区域价值外，骨子里是卖它的品质，其豪华程度总是超乎你的想象。
曼顿克山占地1万平，楼高60层，相对于凯旋门来说，区位稍偏远些。单价卖到15-20万/平，一个“弹丸”地块，容积率极高，凭什么如此昂贵？走近曼顿克山，首先是一个超大超高超豪的酒店式雨棚泱入眼帘，其豪华程度、空间阔度不亚于深圳商业楼宇“大中华”的主入口。
再走进一楼大堂，镜子目测估计，入户大堂挑高接近20米，主人进入大厅的感觉，要么会肃然起敬，要么有升天气派。满面墙壁100%铺设昂贵大理石，其色感和质感是双重的顶级。圆柱全部是原石定制，光面和磨沙的细部结合相得益彰，工艺考究，倍显尊贵。
裙楼顶的空中花园俨然是大理石深层次铺设，迷宫式会所豪华程度超过中国五星酒店标准，回想香蜜湖1号的大堂空间时，无疑是大巫见小巫。这里完全没有贬低香蜜湖1号的成分，而是新鸿基在住宅领域的空间舒适度营造及奢华考量塑造上，远远的超过了深圳水平。
我们不得不承认，深圳高层豪宅4万的售价当然与香港20万的品质还有很大的距离，香港除了地价豪贵外，其品质的打造代表着国际水平，香港地产诸多方面值得深圳学习再学习，深圳地产同仁仍需努力，万科提出学习新鸿基也是完全有道理和深刻的。如果深圳地产步入品质大战，再冷的楼市也会热辣万分。
●价值对等 楼市有救
相信深圳楼市低迷将在短时间内告一段落，新筹建的项目能够理性的按照自身价值定出对等的价格面市，让楼市更理性化，也让买家、银行、政府、卖方获得放心和合理的利润空间，楼市回暖有望。
深圳楼价高了，初级品质放高楼价的波动不可避免，但跌幅的机率甚微，市场期待，新规划项目在高价位的标准下，由内而外打造出价格与价值完全对等的特色项目，更期待开发、交易程序更为规范，深圳的楼市一定如愿获救，理性发展指日可待。
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