福田购房攻略：低容最稀缺

剑君/文


   2008年6月，笔者走访了福田区4个在售项目：中城天邑、半山御景、水木澜山、御花园（香蜜湖唯珍府因其太牛逼，未去），发现福田区供应量为历年最少，楼盘容积率为历年最高，售价为各区中最为稳定，下面与各位网友一一分享。

■供应量创历史新低

    福田区2006年有27预售项目，2007年则有14个预售项目，而2008年至今仅有两个预售项目，分别创历年新低。而在2002、03年、04年福田区取代罗湖成为关内商品房供应量最大的区之一，当时南山区供应量基本持平。而如今，福田区确实已无空地可供开发，只有旧改项目亟待启动，但由于成本较高，目前只有金地名津取得成功，其他都在潜伏期。

    随着供应量的巨幅减少，需求量却在不断的提升。随着CBD逐步落成和华强北一带改造完成，福田将取代罗湖成为深圳特区内人口最密集，人员从业素质最高，购买力最强的一个区。因此，福田区房价虽有小幅回落，但长期看来，房价将是最为坚挺，升值最快的一个区。因此，置业福田将是未来深圳人的终极理想，意味着深圳中心区生活的开启。

■二手房最坚挺，租金最高

    根据一个月来深圳二手房售价和租金水平统计，福田区为深圳无论是租金水平略有提升，二手房售价保持相对稳定。其中，福田区无论售价水平还是租金水平都明显高于其他各区，可见福田租售比最合理。

【观.塘盛事④】探秘观澜中航城庭院大宅


                           剑君/文

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■观塘盛事，别墅大集结

    5月17日下午笔者一行走访了深圳远郊别墅群落所在地观塘区，即观澜和塘夏。在这个不起眼的区镇之中，却分布着深圳规模最大，数量最多的，档次最高的别墅群落，其别墅一年的供给量超过目前深圳所有区与总和还要多。60万超级别墅大盘万科棠樾，全球第一大高尔夫球会物业观澜高尔夫大宅总建面过百万，和记黄埔旗下的观澜别墅项目总建面也超过20余万，观澜中央中航城格澜郡别墅区，森林1号，银湖山庄别墅区，合计观塘区域别墅总建面超过百万，为历年来深圳别墅最为集中的区域。这其中最为耀眼的明星应属万科棠樾项目和格澜郡别墅，为此，笔者专程考察了该区域的部分别墅项目，为置业者提供第一手资料信息。

■中航城格澜郡庭院别墅，16套中央别墅悄然启动

    原以为格澜郡已经售罄，但在梅观高速上看到格澜郡刚刚打出的广告牌“庭院大宅，云云”还是决定亲自去看看到底这个观澜第一拍项目（观澜史上第一次由政府公开出让的商住用地）现在究竟如何了？

   从梅观高速转机荷高速下福民路出口，前后大约10分钟便到了观澜的地盘，沿着观澜大道再行10分钟便达到了格澜郡。远远看去，红砖，红色尖顶，一片透着红色的苏格兰小镇跃然而出。

    进入营销中心，前来看楼的人尚不算多，大约有不到10批客户分布在营销中心和样板房以及社区内。而前来咨询的客户多以中等居家户型为主，看来像我这样专门来看大户的要属凤毛麟角了。营销人员带领笔者一行先后参观了庭院大宅和联排别墅区。庭院大宅坐落2期比较中心的位置，主要为140-160平方米左右的大户型单位，其中赠送面积为最大亮点，距营销人员称，最大可赠送面积70多平方米，另外空中庭院的感觉也是超好，从露台（双层高）上看去，可俯视半个社区，感觉甚好！
从庭院别墅下来，热情的营销人员带领我们走进了别墅区，别墅区建在2期最中心的位置，临湖而建，共16套别墅，户型面积290平方米左右。别墅最让我们惊奇得算是挑高空间的设计，在客厅，卧室均设计了挑高空间，对别墅来说，重要的不是面积大小，而是空间如何规划的更合理，更奢侈，更气派。倘若收入水平尚未达到该阶层的购房者看到如此空间，只有张大嘴巴感叹的功夫，笔者便属于这种感叹的行列，气派是让我们这种小民折服的。在细节处理方面，笔者认为建筑与自然的关系处理十分到位。除了天台花园、露台花园和别墅前后院花园之外，在内庭院笔者还见到了若干小花园，整个别墅好像沉浸在花海之中。

   折回营销中心，笔者与营销人员大致沟通了下，目前前来看楼的购房客户多为观澜周边客户，其中企业主和大企业的中高层较多，如富士康员工，华为员工和哈飞汽车的员工等，另外深圳市区也有部分客户前来，但多是因为工作在附近或者有亲戚在观澜居住。目前该项目所剩均为大户型和别墅物业，也是观澜唯一在售的大型社区。至于优惠问题，营销人员称公司尚未明确，暂时不便透露。

【跨界 ①】 关于“跨界”！

◇ 瑞 桥

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毫无疑问，“跨界”合作(crossover)已经成为当下全球工商领域最激动人心的话题！从LV到IBM、从通用汽车到肯德基、从Apple到Romeo……各大全球顶尖品牌早已经迫不及待的投入了跨界整合的热潮当中，并且取得了巨大的成功！

■ 关于“跨界”！

所谓“跨界”，意指企业（品牌）突破原有的行业边界，去整合其他行业、其他领域或供应量其他环节等方面的资源以强化相关的价值环节，从而建立和提升品牌所独特的客户体验、形成区隔化竞争优势的商业模式！

由此可见、“跨界”概念的萌芽、有两个大的背景：一是体验经济时代的来临，在体验经济时代、品牌营销必须改变过去单纯基于信息和认知对称的沟通模式、以创造独特的顾客体验作为生产和营销的中心和指导思想，从而提升品牌的竞争力；二是整合营销模式的流行，在信息爆炸的年代，品牌突围、需要围绕客户的认知方式和经验模式、整合和利用不同的媒介，并力求在每一个接触点，不断传递和强化品牌的价值诉求和独特体验！

跨界，可以说是任何一个行业发展到一定阶段的必然选择，毕竟随着行业的发展、行业的信息对称程度会越来越高、产品和资源的同质化现象也会越来越突出，那么、在原有的行业知识和资源被充分发掘和利用之后，跨界、自然也就成了创新模式和推动行业持续发展的必然选择，而且专业化分工越来越细、行业边界随之趋于模糊；另一方面，在社会进步、阶层分异、亚文化崛起等因素的驱动下，消费市场的边界同样越来越趋于模糊，这也为行业的跨界整合提供了养好的基础和土壤！

因此，所谓“跨界”并说不上是一种多么新鲜的商业模式，大概从人类最早的交换经济开始、跨界便已萌芽，只是在体验经济的背景下，“跨界”才被作为一种独特的概念和相对稳定的模式而被业界进行专门的定义和研究，如此而已！

通常来说，目前流行的“跨界”合作、更多是聚焦在营销和传播的层面，如联合促销、渠道捆绑、品牌结盟等等，但随着近年来跨界理念的发展，跨界合作也逐渐开始向上游的生产和设计领域蔓延、而且趋势越来越明显，同样可以预见的是、跨界将在很大程度上改变社会的行业协作和生产模式，因此、这是一个相当值得各个行业研究和探索的领域！

房地产，自然也不例外！


（待续）【跨界②】地产业，如何面对跨界浪潮？！

【万科炼金①】自筹粮款建公交站，金域东郡配套配套升级ing

                     剑君/文

   笔者从万科金域东郡处获悉，让各位业主和客户期待已久的万科金域东郡炼金行动正式展开，作为行动的头炮将在东部新城公交站点上打响。“炼金行动”和东方尊峪“凤凰行动”，第五园“琢玉行动”，万科城“精工行动”，东海岸“精益计划”为万科逆市做加法的品质工程计划，万科斥资从交通配套，到社区内部建设，到园林工程建设到外部配套各个方面做好社区品质加法工程。在其他项目纷纷将这计划付出实践后，万科金域东郡终于在5月份推出炼金行动的第一步，自筹款建设东部新城公交车站。

■斥资共车站，抚内安外之策

    目前东部新城公车站点相对较少，尤其是大工业区内，不仅公交线路少，而且停靠站点也相对较少，当地居民出行极不便利。笔者在大工业区考察时发现，偌大一个工业区，只有少数几个小巴在运营，大巴线路多是走深惠公路。作为东部新城第一个大规模的高尚社区，如果不能解决交通问题，购房者信心会大打折扣。正是基于此，万科赤资百万元建设东部新城公交车站，并将引入东部公交集团的三条线路，方便业主和客户出行，同时也方便东部新城广大的群众，所以万科此举固然有抚内安外之嫌，但确确实实为东部新城建设贡献了自己的力量。作为企业公民，万科显然是够格的。

■6月上旬东部新城金域东郡共车站将完工。

    目前，从万科金域东郡现场处笔者打听到，公车站南面和北面的围墙砌筑已基本完成，调度办公用活动板房已搭建完毕。维修车间的检修槽已砌筑，车间的硬地化已基本完成，非硬地化的场地已平整并正进行进行砖渣铺填。按照工程进度，将在6月上旬公车站有望建成通车，届时，东郡业主和周边居民将享有私家公车线路！

■炼金行动继续，下一站可能是…

   在公车站之后，万科金域东郡炼金行动也将正式启动，紧随其后的品质加法工程将围绕着产品，配套，园林等工程展开，业主也将越来越多的收获万科免费大礼包，成为炼金行动的实际受益人！

2008，为东方喝彩！

◇ 瑞 桥

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5月8日—— 

上午9：17，奥运圣火登顶珠峰，在全世界的目光中、中国向国际奥委会承诺的、“让圣火在世界之巅燃亮”成为现实！下午12：00，奥运圣火从市民中心出发、穿越深圳，300万民众沿途欢呼、共同见证这一历史时刻…… 2008，对于中国人来说，绝对是值得铭记的一年，我们为之呐喊，也绝对不仅仅是因为奥林匹克终于来到中国，更是因为一个大国、在世界的东方崛起，而自豪！

30年的时间、在历史的长河里不过一瞬，但就在这短短的一瞬、中国的命运却发生了翻天覆地的变化，从1978年安徽凤阳小岗村的大包干出发，至2007年、中国超越德国成为仅处于美国和日本的全球第三大经济体（资料来源：世界银行），在过去三十年里、我们国家在经济、社会、科技、文化等方面的成就世界瞩目，我们每一个中国人也都有切身的体会、无需再去过多的渲染！

21世纪，是东方的世纪，而中国的崛起、同样是不可逆转的世界潮流！当然，除却综合国力，在其他很多方面，当下之中国与欧美日等世界强国依然有不少的差距，但随着改革的逐步深入以及全国一体化格局的全面形成，我们有理由相信：一个更现代、更民主、更强大的中国指日可待！

回顾整个中国改革开放的历程，在前20年、改革开放更多的是一个“引进来”过程，境外的企业、资金、人才、社会制度、管理模式和商业文化等等，迅速打破计划经济时代的思维和社会生产模式，生产力得到空前的解放、成为推动中国发展的燃料仓！而进入21世纪、随着国力的强大，一个全新的中国开始走向世界，从经济到文化、越来越的全球性品牌，打上了中国的烙印！—— 这也是一个大国、真正崛起的标志！

今天，所谓“姓资VS姓社”的争议已没有任何讨价还价的余地，而曾引发无数次舆论纷争的“民族的VS世界的”的话题也不再足以促动国人的神经，取而代之的是—— 中国力量正以前所未有的姿态在改变世界各个领域的版图，从经济格局、到意识形态，从管理哲学到流行文化，从好莱坞到奥斯卡、从LV到IBM……越来越多的中国图腾、亮相各个全球顶级舞台，赢得越来越大的话语权！

在房地产领域也同样如此，前20年、中国地产从学习港台和欧美起步，以欧式为代表的西方建筑形态和开发模式在相当长的时间里、牢牢把握了中国人居的话语权！但进入21世纪、虽然现代建筑依然处于绝对强势的地位，但不少融合中国（东方）传统人居文化元素和现代生活方式的建筑开始出现，并赢得了越来越多国人的支持和厚爱！如清华坊（广州）、如悦榕庄（丽江），当然还有被誉为华南中式第一盘的—— 万科第五园！

2007年、万科地产成为全球最大的住宅供应商，在“原创现代中式”的第五园取得巨大成功后，2008年4月，万科地产旗下的地王项目—— “万科﹒棠樾”揭开神秘面纱，作为自十七英里之后、万科华南区域定位最高端的项目，万科﹒棠樾习从北方院落情景和徽派建筑风格、给人呈现的是一个“东方式奢华”为调性的东方意境！

从深圳万科、走向世界万科，从关注世界形态、到回归东方根髓，万科﹒棠樾

—— 不只是轮回，更是成长！

春交之后，深圳楼市何去何从？

◇ 瑞 桥 

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熙熙攘攘的春交会终于在万众瞩目当中，落下帷幕，春交会高涨的现场人气，仿佛让人看到了楼市春天的希望、业界一度为之兴奋不已，但很显然，现实的销售情况并没有之前预期的那么乐观，轻言楼市回暖尚且言之过早！

根据深圳国土局公布的数据：5月1－5日全市成交商品房仅889套、销售面积68511平方米，除了1日超过200套外、其余隔天均在150－180套的水平，相对前期并没有大幅增加（较4月底甚至还有所回落），这对于年内接近20万套的供应量（含4万多套存量房）、无疑更是杯水车薪！春交会“旺丁又旺财”的良好愿望并没有实现！

而从销售单位的情况来看，按销售面积和销售套数折算、春交会期间销售单位平均面积为77平方米/套，销售均价在万元左右徘徊，显示“初次置业”仍然占据成交的主流，显然、这对于楼市筑底依然缺乏参考价值和支撑意义，且成交单位大多集中在“特价房”和促销力度较大的项目，其他项目在销售上并没有取得突破，这也为后市楼价的进一步探底提供了空间和可能！

日前，万科地产董事长王石先生发表言论“该降的已经降了、应该不会再降了”，诚然、如果以万科为代表的一线品牌开发商已经顺利完成“触底”，对于整体市场局面的稳定有极大的支撑作用！而通过前期“特价房”造血、也为部分开发商赢得了喘息的空间，这有利于开发商集团重整旗鼓、坐势观望！

但同时需要关注的是：春交现场旺盛的人气、虽然充分显示了市场刚性需求的炽热程度，但从成交表现来看，主流客户的观望仍然在持续、价格预期依然在走低，加上整体经济的不确定因素依然存在，这对楼市的整体复苏是个巨大的挑战！

—— 春交之后，深圳楼市将继续在胶着的博弈状态下震荡调整，这已成定势！

德思勤八盘共振，08春交王者归来！

◇ 瑞 桥 

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德思勤，深圳代理行业的一面旗帜！

2001年，龙固新与一众合作伙伴离开世联创办德思勤，从翠枫豪园起步、在短短数年间，德思勤即成为深圳乃至全国最优秀的地产顾问机构之一、跻身深圳代理三强之列，与中原、世联并驾齐驱，2003年，熙园的巨大成功、更是一举奠定了德思勤的业界地位！ 

作为代理行业的后起之秀，德思勤并没有单纯固守于过往业界的成功经验和作业模式，而是将顾问服务进一步纵深化推进—— 2004年，德思勤开始介入地产产业链最高端、即金融投资领域，为中国房地产导入基金操作模式和理念，积极推动国际资本和中国房地产业的对接！

2005年，德思勤发布《大型都市综合体开发研究与实践》，开辟了中国地产界大型都市综合体开发研究的先河，并奠定了其以都市综合体运营为主导、在商业地产顾问领域的领先地位，参与了深圳中航城、华润中心二期、观澜皇家英里路、东莞星河传说?帕萨迪纳、武汉联想融科智地项目、武钢青山十街坊、长沙天健芙蓉盛世、郑州中原数码港等综合体项目的成功运作！

从单纯的顾问咨询、到销售代理，再到金融服务和都市综合体的研究和实践，德思勤逐渐从传统代理模式、向资源整合型的顾问服务机构转型，在“整合”日渐成为主题的当下地产业、德思勤的转变相当值得业界的关注和思考！当然、与转型相对应，企业的内部变革及其所带来的“阵痛”自然不可避免，去年德思勤内部发生重大的人士变动，当初的合作伙伴相继离开，“七年之痒”让德思勤经历成长中最重大的一次危机！

所幸、德思勤并没有因此倒下，在经过短期的调整后，在行业关注的目光中、德思勤迅速重整旗鼓！本届春交会、德思勤携中航格澜郡、浪琴半岛、中粮澜山、沙河世纪、万象天成等8个项目同时亮相，阵容可谓强大，似乎在宣告：这个曾经在深圳地产顾问行业掀起壮阔波澜的后起之秀，正式回归！

【春交看点⑤】在0755的天空下！

◇ 瑞 桥 

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毫无疑问，前海湾是07－08年深圳楼市最火爆的片区，而区内的【雷圳0755】也是当下深圳地产市场“知名度”最高的项目之一！

去年11月22日，深圳发布《深圳城市发展规划（2007－2020）》（草案），深圳迎来双核时代，“前海中心区”的定位让整个南山半岛为之沸腾！12月，前海湾20万规模的诺德国际住区以11980元/平方米的“一口价”推出300套特价单位！而将于08年1月开盘的【雷圳0755】1期随即以“片区最低＋精装修”的定价策略迎战，08年1月20日雷圳0755以10800元/平方米推出38套特价房（均价11600元/平方米），节后销售过8成、成功突围！

上月中、鼎太风华6期以12000元/平方米均价入市，部分特价房价更是低至9000多，前海湾楼价正式破万，而针对鼎太的定价，即将于6月份入市继续先声夺人，决意“将前海湾最优性价比”进行到底、打造片区最低价，此外还推出了“日进斗金”客户积累计划、轻松首付力挺刚性需求，3万元即可入主前海湾等系列营销策略！

先挑诺德、在战鼎太，为雷圳赢得了“价格杀手”的“美誉”，虽然策略所为见仁见智，但无论如何、前海湾战事、置业者成了真正的受益者，前海“价格破万”让不少白领阶层和首次置业者在0755的天空下，留守关内成为可能！

拨开价格战的迷雾，雷圳0755占据前海中心地段优势、依托大南山、俯瞰前海湾的自然资源、加上自身的配套和产品定位也足以让不少人为之心动！目前【雷圳0755】1期销售已经接近尾声，2期单位将于今年6月前后推出市场——