救市？荒唐！

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先是在博鳌地产论坛，众多长袖扇舞的意见领袖放下了翩翩风度、向舆论发出“救市”信号，甚至如任志强般的强硬派、也低下了倔强的头颅！而后，王所长发布了深圳的“救市报告”、本地“救市”舆论进一步放大，而昨天、占据各财经显著位置的“55亿巨资抄底地产股”更是抢夺了无数眼球，仿佛一场比牛徐更逼真、更现实、更大胆的赌局正在拉开序幕！

楼市已经岌岌可危、的确到了施以援手的时候了，毫无疑问，当前低迷的楼市要在短期内出现稳定乃至逆转，除了期待那只看得见的手、仿佛已别无他法！以深圳为例，楼价已经较高峰期回落3成、至去年年初水平，成交量的跌幅更是惊人，按统计、几近97年水平，想起97，你会想到什么，香港回归？还是，亚洲金融危机？！

救市的理由是很“充分”的：一来对整体经济利益来说，房地产对宏观经济及经济增长的贡献是有目共睹的，在当前中国经济增长面临内忧外患的严峻形势下、稳定楼市，对于稳定国内投资和消费是显而易见的！这也远远比省长同志上马“N十大”基建项目、确保GDP增长的“形象工程”、创造新一轮的虚假繁荣更有现实意义！

虽然通过一轮轮的“银行改革”，比南京条约赔款还要庞大的银两白花花的留到洋鬼子手上的“举动”让民众百思不得其解，但房地产与金融体系的关系却是不用费脑筋就能看明白的，楼市崩盘、金融体现率先遭殃，命脉一断、30年很有可能就是白忙一场！虽然前者后者都是被自己搞垮，但如此明目张胆之下、自己撂倒自己，过程中、情感上始终是让某些人难以接受的！

二是对社会民众利益来说，现在的房地产市场与90年代初期已经不可同日而语，其中一个显著的区别就是“有产者”的群体比重，楼价回落，无论如何对业主的利益都是有害无益的，楼价稳定、楼市回复正常，对社会稳定也是很有利的！

但凡真正读懂中国国情的人都知道、中国的改革还是相当相当的不彻底的、30年高速经济发展所掩盖的深层次的社会问题一经揭开、后果是不可想象的，所以我们一直强调：改革的问题要通过改革去解决、经济发展的问题需要通过继续发展去解决，经济衰退将是中国现阶段难以承受的！而地产关乎经济民生、难道让它成为导火线？！

当然，政府救市，最直接、最快捷的受益者无疑是地产行业本身，现在不少开发商已经揭不开锅了，楼卖不出去了、这个时候就想到政府了，那么过去两年、政府一而再再而三的舆论、调控，不都是耳边风？！想想这就象儿子和老子，儿子顺风顺水的时候，老子说什么都听不进去、说多两句还嫌烦，跌倒了就想起老子的好了！这是不是有点荒唐？

毫无疑问，政府绝对是不希望楼市出现大问题的、轻易也不会袖手旁观的，但儿子有儿子的困惑、老子有老子的烦恼，居高不下的CPI、水漫金山的HOT M0NEY、持续不见成效的产业结构调整、丧失殆尽的国际定价权、寸步难移的体制改革、高能耗增长困境……还有众多众多的敏感问题……30年的积累遭遇2008，这已经让老子头痛不已，在阵痛中过渡、还是继续在泡沫中前行？这已经不仅仅是房地产需要思考的问题！

退一步来说，楼市是否真的到了岌岌可危、真的到了需要“救”的时候，可以问几个问题：现在深圳有哪个项目是低于成本价销售的？有多少开发商已经处于破产边缘的？有多少所谓的负资产是真正难以为继的？现在的楼价相对国人收入水准和经济发展水平是否合理的？……如果你知道这些问题的答案、那还是自己救自己吧，怎么救？放弃暴利幻想、把成交量先做起来吧，“成交”胜过一切，这没什么想不开的，市场其实就是江湖

—— 出来混，要还的！

百米之内，百万囤量，数盘鏖战，大亚湾西区成了地产巴尔干？

剑君/文

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秋谷阳光里开通在线客户服务系统，网上售楼处欢迎登录


   7月初，笔者一行前往大亚湾考察房地产市场，惊异的发现在大亚湾西区不到1000米的范围内，布局了彩虹城，秋谷阳光里，仁和卫城，东部太阳岛，君汇上城和惠丰城五大项目，其中彩虹城、阳光里和惠丰城均为在售项目，而仁和卫城和东部太阳岛则为即将发售项目，五个项目总建筑面积超过百万，即使不计算总量，单记7月份之后即将上市的供给量，也超过50万平方米，如此大规模的集中推盘量，又都安排在8、9月份，而大亚湾市场要在8、9月份出现需求爆增的可能性几乎为零，所以，8、9月份，大亚湾西区将有可能成为整个大亚湾楼市的火药桶，引爆大亚湾目前岌岌可危的楼市。

■阳光里，8月份400套高层单位推售

    根据秋谷实业营销中心最新信息，8、9月份，阳光里二期将推出5栋和10栋高层单位，共400余套单位，以两房和三房为主。具体价格尚未公布，但由于面临严峻的市场形势，笔者判断可能很具有杀伤力，对深圳客户而言。目前，阳光里小高层（9层）单位已经基本售罄，仅有不到40套多层单位，所以，8、9月份将是阳光里高层单位的攻坚阶段。

■东部集团太阳湾，8月份竟推别墅和高层

   太阳湾是目前大亚湾西区规模第二大项目。项目总占地163912㎡，建筑面积424733㎡ ，一期建面146041㎡，一期总户数896户、绿化率43.5%、容积率2.66，总项目分四期开发，项目规划有联排别墅、花园洋房、高层住宅、公寓。开发商为深圳东部集团，根据目前的工程进展，笔者预计该项目将于8月份公开发售。目前该项目在深圳各个区的推广已近展开，但据悉收效甚微，所以能否一炮走红，关系到整个42万平方米规模项目的能否顺利销售，所以，一期定价很关键。


■仁和卫城，遭遇寒冬停工休整

    近邻太阳湾的仁和卫城虽然推广早已展开，但鉴于日益严峻的形式，居然已经停工，等待楼是春天的到来？

    仁和?WE城总占地面积为32713平方米，总建筑面积为131252.9平方米，住宅总户数为1160户，容积率为2.99。项目以70多~80多平方米的两房为主力户型，辅以40平方米左右的单身公寓、126~135平方米的三房以及140多平方米的大四房供给客户多样选择。从规模上来说，仁和卫城同秋谷阳光里比较接近，但碍于行情突变，该项目目前处于停工状态。


■君汇上城，300余套高层8月推售

    项目规划用地为43761平米，总建筑面积156877.36平米，其中商业15952平米，住宅114436.86平米，分两期开发。项目户型分二房一厅一卫（84—86㎡）、三房二厅二卫（102—142.4㎡）及四房二厅二卫（167-172㎡）三种。目前，项目一期多层单位已经基本售罄，二期单位也基本达到预售条件，但尚未公布具体开盘时间。根据笔者获悉的最新信息，该项目也将于7月低8月初上市，将推出约300套左右的高层大户型单位。

■花千树5期600余套小高层单位8月推售

    花千树为惠丰城不同分期所推出的项目。根据笔者获悉的信息，8月份，惠丰城将推出花千树5期单位共600余套小高层，加上惠丰城原有未售单位，共有近800套中等居家户型单位将推出市场。售价方面，根据笔者获悉的最新短信，可能低至3000元左右。


■彩虹城易名，中天已去，唯留中建

    即便是很多彩虹城的业主也都不知道，彩虹城易名的背后是中天公司的全面退出，而根本原因就在于市场的下滑导致中天实力不足，承建商中建不得不从乙方做了甲方，而中天彩虹城也被改为惠阳彩虹城。

   彩虹城最为西区目前规模最大的项目，南区一期单位已经基本售罄，北区据悉已经部分停工。所以，北区开盘时间尚未能确定。

《宁做范跑跑，不学猪坚强》（续）：中海假摔与雷圳的真跑！

◇ 瑞 桥

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说起“范跑跑”，从去年10月至今，从左庭右院到佳兆业、从中海到万科、从泰华阳光海到雷圳0755……众多发展商和项目已经显露出“范跑跑”的面相，当中、除了万科全国战略性的降价行动，中海的“假摔”和雷圳的“真跑”对于本地市场的影响无疑是最大的—— 

从7000的大山地、到5500的西岸华府、再到4980的康城国际，中海在过去8个月里在深圳地产市场上演了一系列的“假摔”，表演之精彩、舆论之热闹、市场之关注，瑞桥不由得感概：假如谢亚龙先生有先见之明，让“中海营销团队”组成国家队出征世界杯外围赛，那结果肯定不至于如此悲惨！

虽然中海在宝安、龙岗先后“假摔”，对当地楼市以及客户预期的影响是显而易见的，因而也遭受不少行业的非议、对中海品牌的美誉带来了一些污点，但不能否认的是、从战略上来说，中海是成功的，毕竟它引起关注了、也成功跑掉了，卖出了产品、回收了资金，在现金流弥足珍贵的当下、这对大象型的中海来说、意义是非同凡响的！也由此可见、中海属于典型的“技术型”选手！

与中海过于注重“技术含量”不同、雷圳的作风则实在得多，而每一步，都让客户实实在在的受益！去年12月借诺德12500低价开盘之际、雷圳打出了“前海最低价”的旗号，致力将雷圳0755打造成前海片区性价比最高的楼盘！其后雷圳0755一期以11500左右均价开盘、超越诺德成为区内最低价，其中10800的特价单位更是开盘即被抢购一空！

今年4月，前海三巨头之一的鼎太6期入市，虽然均价守住12000的底线、但推出大量万元以下的特价单位，引发市场的关注，而针对鼎太这一定价策略，雷圳的策略简单而清晰：继续延续片区最低价的策略，上月雷圳2期开盘，虽然均价相对1期并没有太大的回落，但7980的特价单位还是引发舆论的极大关注，开盘当天合计销售接近200套！

假如说，中海依托自身的品牌优势、在落跑过程中带有太多的“取巧”伎俩的话，那雷圳“将低价进行到底”的决心则是实实在在的“言行一致”，虽然雷圳的做法在市场和业内一直颇受微言，但在楼市调整期，放弃暴利幻想、实现快速销售，无疑是最为合理和稳健的策略，而快速销售的核心，就是最大程度的让利消费者，这也是在楼市冬天、实现共赢的最根本保证！

虽然雷圳对前海其他竞争项目带来了巨大的压力，但也正因为有这股压力的存在，前海湾才能成为关内目前整体销售状况最为理想的区域！在引领前海价格理性回归的道路上，雷圳

—— 跑自己的，让别人说去吧！

宁做范跑跑，不学猪坚强？！

宁做范跑跑，不学猪坚强？！

◇ 瑞 桥

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日前在无锡，地产界展开了轰轰烈烈的“学习猪坚强”的活动，任志强、潘石屹、冯伦等地产大佬相继上台讲述学习感受，其中一贯妙语连珠的冯伦发言无疑最为精彩—— 

冯伦认为，在楼市低迷时刻、房地产开发商普遍呈三种类型：一是“范跑跑”型，危机时刻、赶紧逃命；二是“潭千秋”型，宁死不跑、典型如众多国企；还有就是“猪坚强”型，从300斤到100斤，吃木炭喝露水也要坚持下去，这也是目前大多开发商的写照！

无疑，“猪坚强”的精神是值得钦佩的、“猪坚强”的意志也是值得学习的，但不能回避的是—— “猪坚强”的存活乃至成为“万人敬仰”的偶像，有一个基本的时间前提：36天！当然过了36天猪坚强也许依然坚强，但毕竟存在太多的偶然因素！那么现在的楼市，到底何时方可真正回暖，为发展商带来稳定的、赖以活命的现金流？这个问题无论是冯伦、还是其他专家，显然都是没有把握的！

事实证明，面对楼市寒冬，一味的选择“坚强”已经让发展商越来越处于被动的位置，成交持续低迷、楼价继续回落，市场的恶性循环正在形成，而面对复杂而严峻的国内外经济形势，地产业界所期待的、国家及相关部门内向房地产伸出“援手”在短期内可能性并不大，那么开发商应该何去何从？学习“范跑跑”，反而更有可能成为众多中小型发展商的出路所在！

当然、“范跑跑”也并不容易，首先你必须认清楚、在危机时刻，“生命”是第一位的；其次，你还得忍受市场和公众漫天如雪的“歧视”目光和口水！但即使牛B如万科，王石也高调喊出了“拐点”、全国范围内发起“降价”风暴，那么对大多数发展商来说，做一回“范跑跑”、又如何？还有就是、你需要跑得有技巧、跑得优雅，这就是技术活了！

当然，这里让部分开发商敢于做“范跑跑”，并不是鼓励单纯消极的逃跑，而是希望开发商放弃暴利企图、让利消费者，目的在于让市场博弈各方达成交易共识，让楼市回归良性轨道！而“保命”的意义，也并不在于企业全身而退，而是在，发展商有充足能力、保证项目建设的完成以及后续售后服务的展开，这才是对客户、对市场负责的真正有价值的表现！

空间转移——在金海湾，以为到了马尔代夫

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往往去过马尔代夫的人，回来以后都会不自觉地成为那里的宣传大使。或许只是因为那种美，深深诱惑了每个旅人.

然而，当你从马尔代夫回来，再来到金海湾的时候，你会产生这样的错愕：我是否依然游离于马的种种幻想中。

置身其中，你能搞清楚自己是在马还是在金海湾？


 

低密成绝响，福田再现“房荒”？！

◇ 瑞 桥

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三年前秋夏之交，本地某主流媒体高调祭出“房荒论”，为其时开始进入疯狂状态的深圳楼市猛加了一把火，“深圳房荒”引发全国性的关注和争论，其后，“房荒”、“地荒”、“人荒”屡见报端……伴随着楼市的持续亢奋、媒体舆论（当然还有“剑客”）也是一路高喊“兵荒马乱”，整的人心惶惶！

当然，三年后的今天，当我们面对眼前足够消化2－3年的房子，再回头看看当年的所谓“房荒论”，估计不少人会不屑一顾、嗤之于鼻！但在瑞桥看来，“房荒论”更象是一个真实的谎言，说其“真实”、因为其前提是逐年供应量的多寡对比、这是有“科学”根据的，说其是“谎言”、因为它们的结论出于需求一直保持稳步状态……就象爱情，我们经常猜对如何开始、却总无法意料结局！

而三年后的今天，面对成交大幅萎缩、楼价不断回落，再去讲“房荒”，估计要挨不少砖头！当然，无论要挨多少砖头，瑞桥认为以下的数据还是需要和大家分享——

根据深圳国土资源和房产管理局的统计数据：福田05年推售住宅项目27个、预售面积近140万平方米，06年推售项目17个、预售面积约61万平方米，07年则有12个、供应面积为65万平米， 而今年1－5月，福田仅有明福居、华盛领域和水木澜山三个项目开盘销售，总供应面积7.16万平方米！

截至5月底，福田待售单位5033套、可供应面积467667平方米，而据网上行掌握的数据：目前福田在售的半山御景、水木澜山、皇御苑、高发城驰、中城天邑、嘉鑫阳光等主力楼盘，实际房源存量约在1700套左右，而今年下半年，仅新世界四季山水和天安高尔夫三期“珑园”，合计供应面积21万平方米，均以140以上的大户型单位为主！

27－17－12－5，140－60－28，这个几何曲线并不难描述，虽然存量房源仍然可以支撑一段时间，但福田新增供应量创历史新低，后市存在较大的供应压力、这是不争的事实，当然、这个“事实”的前提是，福田依然是深圳最具经济活力、人口最为集中、城市发展最为成熟、城市资源配置最优、最为中央的区域，这对于大量置业者、尤其是自住型客户来说依然具有足够的吸引力！

在这里需要进一步提醒的是，随着福田城市化进入成熟阶段，高密度、高层住宅、小规模项目将逐渐成为供应的主流，目前福田在售或将售的项目，高层住宅占据绝对的大多数，容积率普遍都集中在3－6左右的水平，而象“半山御景”一样的低密度（容积率2.5）、小高层的围合式中大型社区将逐渐成为绝响，日后要入住这类社区的话、也许就只能选择二手房了！

银湖半山﹒纯居院落→ 发现半山御景！

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三强争锋﹒高端较量→ 2008罗湖豪宅置业版图！

◇ 瑞 桥

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对于希望置业罗湖的高端客户来说，选择是其实是非常有限的，一方面作为深圳最早、发展最成熟的建成区，罗湖近年新增供应实在太少；另一方面，随着规模社区的减少、“高空”发展的趋势之下，真正在居住舒适度方面有充分保证的项目，则更少！

放眼2008，百仕达﹒乐湖、万科﹒东方尊峪、华润中心2期﹒幸福里，无疑是罗湖人民高端置业为数不多的几个可供选择的项目，瑞桥整理了一些关于这几个项目的个人观点，供大家参考—— 

■ 东方尊峪

— 项目资料：万科﹒东方尊峪位于罗湖区梧桐山半山风景区(罗湖梧桐山隧道口掉头)，东临梧桐山随道口、南靠罗沙路（对面即香港大雾山）、西接仙桐体育公园，北面为深圳第一高峰、海拔944米的梧桐山，东方尊峪占地面积11万㎡、建筑面积：33万㎡、容积率：2.12，由11-26层的小高层和高层单位半围合而成，主力供应93－182的两房到四房单位！

— 项目优势：
① 环境：东方尊峪位处梧桐半山山谷之内，群山环绕、居高临下，东、西、北三面面山而居，南与香港大雾山对望，依托31.8平方公里的梧桐山城市郊野型自然风景区，空气质量达国家一级标准，也是特区内惟一的省级风景名胜区，因此项目在自然环境和资源上的优势是显而易见的！

② 密度：在当下只能向“高空”寻求发展空间的罗湖，要核心城区找一个2.5以下容积率的规模社区，的确不是一件容易的事情，而东方尊峪容积率仅2.12，11层的小高层单位在罗湖可谓极度稀缺！

③ 品牌：万科半途接手东方尊峪，虽然不能改变项目的本质，但万科的到来显然并不只带来万科的招牌和项目价格的倍数提升，“凤凰行动”品质提升计划的启动、对业主的居住和生活品质的提升意义是显而易见的，当然、万科高品质的物业管理服务，对于日后社区的长效管理和居住体验、提供了充分的保证，这对于高端客户来说，同样是不可忽视的因素！

— 项目劣势：
① 配套：在城市中居住，要享有优越的自然环境、通常是需要牺牲配套和繁华为代价的，所以配套无疑是东方尊峪所面临的最大的劣势，即使从长远来说、业主生活所需的商业和生活配套也只能依赖社区自身以及周边项目的配套来解决，在出行上主要也得依靠“私交”，当然，这在很大程度上也保证了片区生活的纯粹性！

— 综合点评：既享自然山水、又拥城市繁华的华侨城、香蜜湖已是绝版，在其他区域、自然与繁华之间总有这样那样的难以跨越的鸿沟，东方尊峪也不例外，梧桐山的吸引力是不容置疑的，但生活的不便也难免成为左右不少置业者决策的因素！

■ 华润﹒幸福里

— 项目简介：华润﹒幸福里位于深南大道与宝安路交汇处西侧，属于华润中心2期，商业、酒店和办公室、住宅，幸福里位于万象城西南侧，由三栋49层的超高层塔楼组成，楼高160米，总建筑面积11万平方米，合计提供800套单位，包括100－500平米的中大户型和顶层penthouse！

— 项目优势：
① 地段：幸福里地处罗湖最成熟、最核心的地段，依托深圳东西城市主干深南大道，背靠深圳金融和商业服务业最集中的地王商圈，区位上的优势不言而喻，源自于港式的“生活与城市高度融合”的居住形态和生活方式，对于港人和老罗湖人具有非常高的吸引力！

② 配套：万象城已经成为深圳最为繁华、最为高端的综合体，横跨超五星级酒店、国际商业广场、酒店式公寓和高端住宅，华润中心2期分为A、B、C三个区，A区为一栋超高层酒店及2层裙房、B区由四栋多层商业建筑组成，功能包括商业零售、餐饮、多厅电影院；C区（即“幸福里”）由三栋49层的超高层住宅所组成，华润2期落成后，将在功能和空间上与一期万象城呼应，商业和综合配套将更加立体和完善，生活形态也将更加丰满！

— 项目劣势：
① 幸福里与深圳两大城市主干深南和滨河“左右缝源”、加上大体量的商业配套，人流、车流和商业气氛交织、在居住的“纯粹”程度上，显然弱势一些；

② 对于城市中央的居住形式、对很多人来说是极具吸引力的，但160米超高层塔楼、密度实在是有点高，繁华是一把双刃剑，生活的便利自不待言，但高度城市化的生活方式、在无形中也会加大都市人的生活压力，虽然说是劣势这有些牵强，但这多少会对一些置业者带来心理上的影响！

— 综合点评：假如你对都市的繁华生活抱有足够而持久的兴趣，可以说、幸福里是罗湖高端客户最好的选择之一，当然，你如果厌倦了城市的烦嚣、对自然有无限的向往，可以选择东方尊峪，如果你既希望繁华在左右、也可享受更多的宁静，那请继续望下看！

■ 百仕达﹒乐湖

— 项目简介：百仕达花园5期——百仕达﹒乐湖位于百仕达东郡南侧，东至爱国路、西临东乐路、南面太宁路，东面为深圳水缸东湖公园、西南面为大头岭森林公园，项目占地40786.2平方米、建面317783.63平方米，乐湖由四栋32层至34层的住宅楼和一栋三十四层的酒店、办公楼（百仕达大厦）组成，合共提供940套住宅单位，以140平方米以上的大户型单位为主！


— 项目优势：
① 社区：历时15年打造、建设规模达到百万平方米的百仕达花园是目前深圳市区之内规模最大、定位最高端、发展最成熟、配套最完善的高端住宅区，大社区在居住舒适度和生活的便利程度上的优势是显而易见的，尤其是在目前关内寸金尺土的情况下，将来在深圳中心城区再出现百仕达这样大规模的高尚住区的可能性基本是“0”！

② 品质：百仕达﹒乐湖是百仕达花园的压轴之作（5期），也是整个百仕达花园外部资源最优、建设品质最高的产品，项目距东湖公园百米之遥，百仕达地产在乐湖的开发投入了近4年的时间、按“红树西岸”的设计和建筑标准：包括世界先进的隔音楼板技术和材料应用、一体化智能家居系统，以及由世界知名品牌组合的装修解决方案等，项目品质和科技应用绝对保持世界级水准！

③ 配套：乐湖首度推出“跨界物业”的开发模式和理念，除了高尚住宅之外，还包括高端商业广场、国际级精品酒店、现代化写字楼以及3000平方米的艺术画廊的综合配套，在为业主提供最高水准的生活、商务和休闲配套的同时，乐湖业主也将借助百仕达全球化的资源优势和整合能力，最大化的提升生活品质、拓展生活边界！

④ 品牌：过去十多年来，在深圳住宅市场，百仕达花园一直是高端项目的一面旗帜，也是深圳评选“国家花园城市”唯一指定考察的住宅社区，从社区品牌的知名度、美誉度和影响力来说，目前罗湖尚无可望其背项者，一直备受区内高端客户的支持和关注，规模、品质加上品牌和高端客户的聚居，也让百仕达花园成为去年深圳楼价大幅回落以来，最抗跌、保值能力最强的社区之一！

— 项目劣势：
① 城市界面：作为深圳最早最成熟的建成区，市政设施和周边建筑略显陈旧是一个不能回避的问题，当然，百仕达花园1、2、4、5期基本连为一体，自成体系，这方面的影响不会很大，此外、百仕达﹒乐湖也是百仕达花园中距离城市主干（沿河路）最近的1期单位，东面单位在噪音上会有一定的影响，当然、如果你亲身体验过红树西岸的隔音效果，应该对百仕达在这方面的努力有足够的信心！

— 综合点评：在项目综合品质得到充分保证的同时、兼得回归自然生态和畅想城市繁华，也可共享百万平米的大规模高尚生活配套，百仕达﹒乐湖的综合优势在罗湖豪宅市场依然具有领导地位，对于深圳和香港的高端客户来说，选择置业罗湖，百仕达始终是一个值得高度关注的项目！

龙城大举反噬，金域东郡出路何在？！

◇ 瑞 桥

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虽然大运新城的建设正如火如荼，但政府高涨的大运热情、难以抵御楼市的冷风，龙城楼价跟随其他片区坐了一回过山车，本月、龙城标杆公园大地天璟园以9000多均价发售，而一年之前1期高层均价11000（此为官方公布价格、据悉其时公园大地高层实际均价达到了13000元/平方米）！

龙城标杆尚且如此，其他项目可想而知，公园盛世、龙城国际等一众在售项目楼价相对高峰期普遍已回落4－5成！上周，位于大运新城的中海康城国际高调以4980元/平米起价开盘，虽然实际均价达到6500元，但作为中国房地产领导品牌之一的中海向市场发出破“5”信号、将进一步触发龙城楼价的连锁反应！

目前，整个龙岗待售新房接近15000套、可售面积超过140万平方米，其中大龙城占据了大部分的体量，新房销售不畅、二手房接盘惨淡，加上区内众多中小型发展商聚集，在中海、佳兆业等行业巨头的价格打压之下，新一轮的市场混战不可避免、龙城楼价将进一步走低是可以预期的！

龙城楼价集体反噬，对周边片区、尤其是坪山新城的影响也是显而易见——

去年10月，位于坪山新城的金域东郡1期7500元均价开盘，引发千人抢房，475套单位三个小时内销售一空，虽然热销与东部新城远景、中心商务区的地段、加上万科品牌的号召力有极大的关系，但不能否认、相对龙岗中心城其时万元的均价优势，是触发金域东郡千人抢房的一个更为积极的因素！

但随着当下龙城大部分项目价格回落至8000以下，金域东郡的差价优势基本丧失殆尽，销售压力俱增可谓意料之中！

楼市大势不可逆转、东部楼市价格调整亦步亦趋，与龙城中心众多发展商混战不同的是，在坪山新城中心，金域东郡是唯一的在售项目，虽然缺乏协同效应、但在价格上项目具有更大的“话语权”，加上地价和建筑成本摆在这里（计划于下半年入市的深业项目也是如此）、被动价格战只能让自身处于更为不利的位置，所以金域东郡在价格上出现大幅调整的可能性并不大，因此，相对龙城的士兵突击、万科只能稳守！

去年出台的《深圳城市发展总体规划（2007－2020）》将坪山新城列入五大城市副中心之一，与盐田中心、龙城中心（＋大运新城）、龙华新城和光明新城一道被认为是深圳未来城市发展的重中之重，目前坪山新城的建设进展迅速，金域东郡所在中心商务区23万平米的中心广场接近完工，丹梓大道即将通车，学校、政府办公楼等也已上马，根据市政府的工作计划，两年后，坪山新城将初具规模！

近期，金域东郡来自龙城的客户竟然出现明显增多的迹象，的确、对于很多计划置业东部的客户来说，如果将眼光放得更长远一些，作为新城核心地段规模最大、档次最高、最具品牌优势的金域东郡的潜在价值优势还是显而易见的，与其在龙城卷入价格漩涡，还不如入主坪山新城、享受片刻价格风腥下的宁静！

—— 现状无力改变，但可以为你赢得将来！


 

自住请进﹒投机勿近→ 6.1后的大亚湾！

◇ 瑞 桥
 
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《真心英雄》和其四个主唱老男人一样、经久不衰！我想一个很重要的原因、是源于无数人都有着同样深刻的生活体验—— 不经历风雨，怎么见彩虹？！

所不同的是，有的人一场风雨后即已彩虹飘飘，而有的人、却要经过更多的风吹雨打，方可以苦尽甘来！当然，还有一些人一生都在风雨中飘摇……只能说，前者是生活的逻辑，后者是命运的安排，人很多时候其实只需为信念活着、而不是为结果而生长！

大亚湾就是这么一个地方，九十年代是大亚湾房地产第一个火红的年代，其后席卷全国的楼市泡沫破裂，颓垣败瓦中的大亚湾在地产视线里几乎消失了整整10年，这场风雨不可谓不大！2000年10月，经历十年磨难、计划总投资逾400亿的中海壳牌项目终于上马，彩虹终于在大亚湾的头上升起！

十年等待一夜春风来，06年起大亚湾地产又开始进入梨花盛开的季节，深圳以及来自各地的投资者鱼贯而入，盛筵已经开场，但狂欢注定是短暂的！随着去年9月深圳及珠三角楼市进入调整期，大亚湾热情迅速开始冷却，这个月中笔者再次来到大亚湾，门可罗雀的境况与去年顾客盈门的场景反差，让一栋栋屹立在雨中的楼房更显苍凉！

其实泡沫褪去、并不完全是坏事情，风雨之中起码可以让我们看到一个更真实的大亚湾—— 

去年，大亚湾区实现地区生产总值156.8亿元、增长55.1%、人均GDP达到11.6万元、合约1.8万美元，以大亚湾现有人口约12.2万人（其中常住人口7.2万人、流动人口约5万人）折算、大亚湾人均GDP已达1.8万美元，超过广州（9302美元）、深圳（10628美元）等珠三角一线城市！

作为大亚湾经济发展的龙头，中海油、中海壳牌两大龙头项目继续在大亚湾增资扩产，其中、中海油扩容1200万吨炼油项目已获国家批准、将于今年10月投产，至2009年将扩展至2400万吨，2007年中海壳牌石油化工有限公司去年共生产、销售各种石化产品约240万吨，销售额达人民币230多亿元、向地方和国家缴税达30多亿元、实现税后利润23亿元，大亚湾石化产业增加值突破100亿元，大亚湾已成为广东规模最大的石化加工生产基地！
　　
按照这样的发展势头，预计2010年，石化区累计投入将达1000亿元，年销售总额达1000亿元！大亚湾石化区升格为世界级石化区指日可待，大亚湾也即将迎来发展的黄金时期！

而以汽车和信息产业为主的西部综合产业区—— 大亚湾西区已落户企业56家，投资规模近70亿元，工业产值达95亿元，在建筹建项目47宗，投资规模达125亿元，三洋、住友、本田、比亚迪等知名企业已先后落户该产业区，预计2010年，西部综合产业区工业产值将达到200亿元，形成以高新技术产业为特色的产业基地！

在市政建设方面，随着经济的发展、大亚湾投入巨资改善大亚湾民生问题，2008年大亚湾将投入20.78亿元、建设92项市政基建工程，重点推进石化大道东段、中心区23号路、西一大道、西二大道、乡镇街道改造等重点市政基建工程和一大批绿化工程项目建设，同时今年内启动建设澳头沙田公园和大亚湾市民乐园，而大亚湾区人民医院新院也已于4月奠基，该院占地面积8.03万平方米，总投资2.5亿元，预计2010年6月建成投入使用！

通过以上数据资料，不难发现，以产业集结为主导的大亚湾在经济和城市化发展方面正逐渐进入黄金时期，经济发展蓬勃和市政设施逐渐完善、将为区内的房地产市场的持续高速发展提供了坚实的基础，这也让现在的大亚湾房地产市场、完全有别于90年代的“空中楼阁”！

当然，本地人口密度过低、城市化尚处于初级阶段、楼市供应过大、投资购房比重过高等诸多因素对大亚湾楼市的健康发展有较大的制约和影响，由于区内购房大量依赖深圳和其他区外客户，因此，珠三角整体楼市低迷，大亚湾迅速冷却是不可避免的事情！当从自住和长线投资的角度来看，大亚湾显然也不是那么的悲观！

而随着投资客的淡出，自住客户在大亚湾的购房比重开始上升，以大亚湾西区的秋谷﹒阳光里为例，春交期推出40套3300元/平方米的特价单位、短时间内即告售馨，深圳客户客户依然占据主流、但客户主体已经由投资客向寻求“同城生活”解决方案的自住客户以及比亚迪等转移大亚湾的企业员工为主，其后阳光里高层单位热销也延续了这一客户解构，这也表明，大亚湾楼市正在发生变化，在泡沫褪去后，巨大价差和同城融合的趋势让自住成为主流，因此、现阶段的大亚湾—— 自住请进，投机勿近！

■ 大亚湾西区?性价之王：秋谷阳光里！
■ 大亚湾西区?性价之王：秋谷阳光里！
■ 大亚湾西区?性价之王：秋谷阳光里！

沿海高速即将建成通车，大亚湾-惠东跨海大桥快速推进，金海湾与深圳没有距离


■剑君/文

■史上最大滨海之城：金海湾

■深盐二通道7月可通，深圳与盐田没距离

  根据最新的踩路报告，连接罗湖与盐田的第二通道深盐快速通道截止到6月底已经基本完工，预计7月中下旬可建成通车。至此，连接深圳东西的大动脉被彻底打通，罗湖与盐田的交通瓶颈被彻底打破，夏日驱车前往大小梅沙，从罗湖出发仅需20分左右时间，比之前通过罗沙公路近40分钟的通车时间，整整降低了一半的通行时间和费用，深盐天堑变通途！

    而作为东部沿海高速，深盐二通道既是连接罗湖与盐田的大动脉，也是整个沿海高速的起点，因此，从起点罗湖出发到葵涌只需30分钟车程。


■沿海高速葵涌段大亚湾段基本建成，09年可通车

    目前整个东部沿海高速从大小梅沙之葵涌段遭已建成通车，而从葵涌转大亚湾路段一直处于建设阶段，据公路局的资料显示，该路段大约09年可建成通车。与之向连接的大亚湾路段作业也基本接近尾声，目前沿海高速在大亚湾路段已经基本建成，预计年底可彻底完工。

    因此，大亚湾所宣称的40分钟生活圈将在09年真正实现，届时，从罗湖出发到大亚湾，仅需40分钟左右的车程，而从罗湖到深圳机场还需40分钟左右，可见，大亚湾之与深圳所谓的第七区是有一定道理的，至少从交通来看，大亚湾和深圳在09年实现40分钟交通圈，加上深圳正在推荐的南坪快速2期标段也将在09年前后实现通车，从福田出发到大亚湾的距离也为40分钟左右的时间，而且全程免费，深圳大亚湾40分钟生活圈可成为现实。


■惠东跨海大桥被列入惠东县10大重点工程

    从大亚湾至惠东段沿海高速在稔山段被大海所阻拦，因此，从2006年开始，惠州市政府将责成惠东县负责建设跨海大桥事宜。2008年惠东县政府在工作计划中，明确提出将跨海大桥作为惠东08年10大民心工程来抓，根据各方面汇总的信息，跨海大桥将在2010年建成通车，至此，深圳东部扩展从大亚湾发展到惠东，大亚湾，大鹏湾，巽廖湾三大沿海湾区均被深圳收纳进来。

■巽廖湾，下一个深商热土

    就在大亚湾被深圳地产商炒作的火爆异常的时候，在海湾的对面巽廖湾也开启了地产开发的步伐，先是巽廖湾最大的地主——中国房地产上市企业10强之一的金融街控股几乎吞并了整个巽廖湾，一举拿下24平方公里的沿海最优质的土地，并与08年6月21日成功上市，随后是万科地产拿下大辣甲岛和平海两个大体量项目，中航地产拿下惠东项目，早已在深圳销声匿迹的闽泰地产也在巽廖湾拿下数万平方米的临海土地。在深圳东部海域被严禁开发之后，巽廖湾成了深圳东部梦想的新开始，所以，未来5到10年之内，深圳的海域疆土必到巽廖湾，巽廖湾必将成为深圳海域生活的最核心的一部分！