肖小平的空间

最差的时候已经过去

xiaoxiaoping — Mon, 22 Sep 2008 01:56:56 GMT

——2008年深圳楼市收官预测

受宏观调控的影响，08年1-8月的深圳住宅市场成交平淡，自住型购房需求支撑市场。预计未来几个月，市场调整的态势仍将持续，但房价和成交量大幅下跌的现象不会出现，市场发展平稳。

1、成交量平稳波动，全面回暖还需时间

根据国土局网站公布的数据，08年二季度以来，全市每月住宅成交总面积基本都在70万平方米左右。8月份新房成交3379套，同比和环比都有所增加，二手房市场自4月份以来，月均成交量也基本维持在4000套左右。与去年9月调控政策出台之后的几个月相比，无论新房还是二手房，虽然成交量仍然较低，但已走出低谷，逐渐向正常和理性的轨道上回归。显然，对今年未来几个月深圳楼市的预期不用过于悲观，成交大幅下跌的现象不会出现，市场将普遍处于平稳发展的状态，以小幅调整和波动为主。

不过，受当前总体经济环境的影响，在市场上不确定因素较多的情况下，楼市观望气氛依然浓厚，全面回暖还需要时间。通过近期对世华地产一些地铺所做的市场调查可以看出，暂时延缓购房计划的置业者大部分是因为不清楚后市房价将如何变化，希望等市场走向明朗之后再出手。从近期的成交数据可以看出，市场上的刚性需求强劲，购买力是不用怀疑的，关键在于楼盘的价格及一段时期内的供求关系。如果买卖双方对房价走向可达成共识，将有助于观望者加快度过心理调整期，恢复对楼市的信心，年底成交量有希望达到正常状态。

具体到二手房市场，对成交继续回升不利的一点是，未来一段时间内市场有可能面临部分客户流失的状况。新房的价格下降可能会使一些原本打算购买二手房的客户重新关注新房市场，而部分首次置业者或过渡型置业者，可能因为价格方面的优势而选择购买关外新盘，尤其是选择在宝安、龙岗两区一些预期会通地铁的片区置业。

2、房价仍有调整空间

在宏观调控的作用下，多数片区的房价在今年都有一定程度的回调，但调整幅度各不相同。根据世华地产成交系统的数据统计，二手房市场上前期投资和炒作成分较大的南山、宝安、龙岗等区的部分片区，下降幅度大，与去年高峰时期相比降幅在20％左右，而福田、罗湖两区的下降幅度相比较少，两区的二手房在地理位置、交通、生活配套等方面有一定的优势，适宜居住。未来一段时间，在类似西乡片区、龙岗中心城这些供应量充足、同质楼盘竞争压力较大的片区，开发商很有可能继续以低价格高性价比来吸引购房者，并进一步带动二手房价格做出相应的调整，而关内具备地理位置好、居住氛围浓厚、大型成熟社区等条件的楼盘，价格会比较平稳。

3、自住型购房者是楼市主角

由于8、9月份租赁市场租金水平保持稳定并有微幅的上涨，随着房价的下降，投资回报率相应上升，吸引部分投资客开始关注住宅的长线投资。不过，在外部经济环境的制约下，如果没有利好的政策出台，一段时间内投资客的比例将继续维持在较低水平，整个08年的深圳楼市是以自住客为主角。

总而言之，按照目前的发展形势，在未来的几个月甚至更长的时间里，楼市的波动振荡仍将持续，市场不会回到最差的时候，但也不会立刻回暖。目前的市场对中介公司来说是行业整合、提高自身竞争力的机遇。对于置业者，尤其是属于刚性需求的自住型置业者，想要把握好的置业时机，关键还是要从自身的实际出发，结合对价格、区域和楼盘配套等方面的承受能力，选择合适的物业。

消费者如何理性置业

xiaoxiaoping — Thu, 14 Aug 2008 07:41:15 GMT

经过一年多的市场调整，全市房地产市场正逐步回归健康的发展轨道，中介行业的服务也更加规范与专业。在目前的市场状况下，购房者如能摆脱盲目追涨或观望的心态，结合自身需求及经济实力，在专业人士的指导下理性置业，并不难买到心仪的房子。

理性看待市场，在合理的时机入市

当前深圳楼市已逐渐回归理性发展，下半年房价将处于微幅调整的阶段，不存在大涨或大跌的可能性。从政策方面来看，去年一系列旨在打击投机、控制投资的宏观调控政策，确实有所成效，不过，调控的目的在于稳定房价及抑止房价过快上涨的趋势，重点不会在打压房价上，也不是使房价快速下滑。从市场方面来看，今年二季度起，全市的成交正逐步回暖，开始走上正常的轨道，房价跌幅也逐渐减小，关内一些片区甚至有小幅上升的趋势。近期世华地产所做的“2008年消费者置业需求调查”结果显示，超过三成的消费者认为目前的房价合理，近四成人表示1年内有购房计划，表明目前置业者对房价的承受能力有所增强，市场购买力还是存在的。因此，在政策、市场面前，购房者现在更应该放平心态，把握时机，如果具备购买能力，碰上合乎心意的物业，可在合适的时候果断入市。

选择适合自己、抗跌性强的楼盘

理性置业，对置业者来说，从交通和生活配套、楼盘品质、社区园林到户型设计、房间朝向等都必须有所考虑。此外，虽然目前自住需求占据市场主流，但投资的理念也早已深入人心，不少人希望购置的物业在满足自住需求的同时，还能兼顾一定的增值性。一般来说，地段好、配套齐全、居家氛围浓厚的大型成熟社区入住率高，不会出现业主大规模放盘的情况，因此即使在市场调整期，价格也不会出现明显下滑，抗跌性强，并有良好的升值潜力。

据世华地产近期所做的市场调查，目前市场上的自住型买家中，首次置业者的比例在50％以上，这部分因婚育等原因产生的刚性购房需求也是最为急切的。这类置业者不少都存在过渡置业的想法，可首选成熟片区交通便利、配套设施完善的中小户型楼盘。这类楼盘一般来说首付压力不大，并且有稳定租赁市场支撑，价格不会出现大的波动，这样置业者在面临换房的情况时，或卖或租，都可获得稳定的收益。

关内已回暖，关外仍调整

xiaoxiaoping — Wed, 23 Apr 2008 10:13:45 GMT

总的来说，2008年1～4月深圳二手住宅市场成交量逐月递增，成交呈回暖的趋势。成交价方面，关内二手房价稳定，关外二手房价仍有一定幅度的下跌。预计在未来一段时间内，关内市场将更加活跃，而关外市场会处于一个调整期。

成交量有所回升

根据深圳国土局每日房地产成交数据显示（4月按前20日成交量推算），2008年1月全市成交二手住宅25.22万平方米，2月成交12.62万平方米，3月成交29.00万平方米，4月成交36.82万平方米，可见全市二手住宅成交呈逐月递增的上涨趋势。

这其中以关内二手楼市场回暖趋势最为明显。通过各月成交面积可以发现，关内二手住宅成交面积有较大增幅，由1月份的15.4万平方米增加到4月份的24.56万平方米，增幅接近1倍。而关外二手住宅成交则较为平淡，成交面积小，且涨幅较小。

造成这样的状况也是由关内外不同的市场态势所决定的：关内二手房价较为稳定，价位相对以前来说，已回归理性，可以说达到了探底的程度，被消费者所接受也更为容易，所以在住房刚需释放的情况下，关内二手楼市也率先回暖。而关外二手房价有待进一步调整，观望气氛仍较浓，成交量因此也较少。

关内房价探底，关外下跌

根据世华成交系统数据显示，关内福田、罗湖两区的二手住宅成交均价在4月都有所回升，为12649元/平方米、11370元/平方米，比3月分别上涨0.5％、3.1％，而南山、盐田两区稳定在11400元/平方米、11100元/平方米左右，综合关内四区整体来说，关内二手住宅房价已经探底。而关外宝安、龙岗两区的二手房价连续4个月呈下跌的状况，按照目前关外房地产市场的状况，可以说关外二手房价仍处于调整之中。

关内市场将继续回暖，关外仍需时间

3、4月关内二手住宅市场开始回暖，关外成交平淡，处于调整期，从发展趋势上来来看，关内二手住宅市场将继续回暖，而关外的这个调整期预计会持续到第2季度结束，然后开始成交量增多，房价稳定。不管是立即回暖，还是调整期过后回暖，都是由以下几点原因决定的：

首先前期被抑制的住房刚性需求开始释放，自住型成交增多；其次，随着通货膨胀的压力日益增大，人们为了资产保值，必定要进行一些投资，而目前国内投资渠道狭小，股市动荡不稳，楼市这种固定资产的投资更有吸引力，必定有投资客再次进入楼市；再次，国家对房地产的调控政策，在起到相应作用后力度有所减弱，房贷等政策有望逐步放开，购房能力增强，市场成交也会随之增多。

负资产要怎么处理？

xiaoxiaoping — Mon, 21 Apr 2008 03:55:46 GMT

有记者问我，现在有些业主、投资客，目前已出现了负资产的情况，他们会给市场带来什么样的影响？影响是肯定存在的，但以现阶段的市场形势来看，这种影响将非常有限。

首先，它对资金压力较大的业主来说，其所持有的物业，将变得如同鸡肋，嚼之无味，弃之可惜。如果资金压力已经大到无法承受，不排除他们会选择断供。但是这种类型的业主不多，所以就算他们断供，对市场的影响也不大。

更多的是没什么资金压力的业主，虽然所持有的物业，已经是“负资产”，但他们普遍对前景较为看好，认为价格的回升是迟早的事，所以他们不会轻易放弃。而且现阶段通货膨胀压力大，人民币的对内购买力持续下降，对有钱人来说，持物业在手，总好过持币在手。

另一方面，从3月份开始，市场已经有回暖迹象。因此，业主、投资客们对市场的信心会更加充足。不到万不得已，他们将不会选择断供。

卖了房，怎么办

xiaoxiaoping — Thu, 17 Apr 2008 07:18:09 GMT

最近有一位朋友告诉我，他的一套房，目前有人愿意以高于他心理预期的价格购买，但他不知是否要卖。他说，虽然以这个价格卖出去的话，他获利不少，但是他不知道能拿这笔钱去干什么。他有一份不错的工作，不想开公司创业，也不想炒股票或作别的投资。持有现金在手吧，他又觉得现在人民币对内的购买力在下降，似乎很不划算。

写到这里，我突然想起公司一个业务员跟我讲的一个案例。在06年年中的时候，有位客户在他手上卖了一套房，成交价是40万。到了07年上半年，这位客户又找到他，说想买房，最后兜兜转转，客户竟然买了那套之前以40万卖出的房子，这回的买入价是70万。需要说明的是，当时那位客户卖房时，并不是需要急用钱，而是已经投资获利了；而后来他再次买进这套房，也不是为了解决自己的居住问题，而是为了投资获利。

所以，目前没有资金压力的投资客，普遍思考的一个问题恐怕是：卖了房，怎么办？

在没有想透这个问题之前，他们都不急着卖房。这也就是为什么在成交价持续低迷的情况下，他们仍然不恐慌，仍然不低价抛售的原因。

持有房子，对很多人来说，是比持有现金，更好的一种选择。

“垃圾跟精品不再同一个价”

xiaoxiaoping — Thu, 27 Mar 2008 01:26:55 GMT

进行市场分析与预测时，成交量与成交价这两个因素是不可分的。在讨论目前楼价是否触底之前，我们先来看看国土局网站上公布的成交量。以二手住宅为例，进入3月份以后，其成交量持续攀升，在3月21日，成交量高达218套。这样的市场形势，与2月份日均仅50套左右时相比，几乎可以说是天地之别。成交量回升，这意味着动手买楼的人多了。那么，他们为什么选择在这个时候入市呢？“买涨不买跌”这么简单的道理，他们不懂？当然不是。为此，我走访了世华地产的几个地铺，据地铺的业务员反映，入市的客户都认为，市场即将回暖，目前的价格已是底部，再等下去，只怕又要升价，因此决定在升价之前入市。而且，这些客户中超过80%为自用型买家，他们都有迫切的改善目前居住条件的需求。“市场可以观望，可生活素质不能观望。”

在这种市场形势下，如果我们一定要认为“价格还没有触底”，似乎有些说不过去。来自世华地产成交系统的数据也表明，3月1-20日的全市成交均价，与上月同期相比，有3%左右的升幅。不过，我们看价格不能只看均价，因为置业者买的不是均价，而是实实在在的物业背后个性化的单价或总价。而且在市场成交总量并不十分大的时期，所成交物业的档次结构，对均价影响较大。比如说这个月中低档的物业成交较多，均价自然就低，反之亦然。所以当我再深入去梳理世华地产的成交数据时，发现目前各片区的价格走势并不相同，总的来说，可以分为三类：一类是保持稳定的，即价格不升也不降，这类片区在福田区最常见；二是成交价格小幅上扬的，这类片区多数在罗湖区；三是价格依然在向下调整的，这类片区以南山、龙岗为多。这就不难看出，像福田、罗湖这些片区，价格已经触底，甚至开始反弹，而像南山、龙岗这些片区，目前的价格则尚未探底。

更进一步细究，我发现哪怕是同一个片区，甚至同一个楼盘，不同的物业，其成交价的走势也不尽相同。物业的综合品质较高的，价格开始稳定或小幅上扬，而物业的综合品质较差的，价格就继续向下调整。这其实是符合市场规律的体现。也就是说，开发商或小业主在给自己的物业定价时，就应该充分考虑物业的综合品质，高的就将价格定高点，低的就将价格定低些。只不过在去年上半年的疯狂买房潮中，当时供不应求的局面让大部分的买家丧失了考究物业品质的决心与时间，他们匆匆忙忙地入市，很多人甚至连楼都不用看，就直接签合同了。而且，当时相当大比例的买家为投资客，他们买楼的目的不是自用，只是为了转手获利，对物业品质的关注度自然不高，相比之下，他们更关心规划利好、概念包装等能带来“升值“的因素。许多配套不足、设计存在硬伤的楼盘，在当时高价推出，仍卖得红红火火，就是最好的证明。一位经济学家针对当时的市场，说：“垃圾和精品卖同一个价格。”

时过境迁，市场回复理性，垃圾和精品终于不再卖同一个价。